Минувший ипотечный год показал парадоксальные результаты. Несмотря на то что состояние российской экономики не блестящее, эксперты рассуждают о мировом кризисе, банки поднимают ставки по кредитам, народ в экстазе продолжает брать деньги в долг, чтобы купить себе жилье. И как бы мы ни ругались на ипотеку – мол, кабала, рабство, квартира в итоге достается в два раза дороже - все равно это реально работающий инструмент, с помощью которого мы решаем жилищный вопрос.
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
« » решил подвести итоги ипотечного рынка в 2012 году вместе с ведущими экспертами.
Небывалый спрос
Одна из основных тенденций ипотечного рынка в 2012 году - существенный рост спроса. Окончательной официальной статистики по прошлому году пока нет, но предварительные итоги впечатляют.
По данным Росреестра, каждый пятый объект недвижимости в 2012-м приобретался в кредит. Доля сделок с участием ипотеки за год составила 20,5%. «По итогам I квартала она составляла 18,8%, а во II квартале выросла до 21,4%», - отмечает Анна Любимцева, руководитель аналитического центра АИЖК.
В итоге, по данным АИЖК, за 11 месяцев 2012 года было выдано 611 487 ипотечных кредитов на общую сумму 904,6 млрд рублей, что в 1,4 раза превышает уровень 11 месяцев 2011 года в количественном и в 1,5 раза - в денежном выражении. А предварительный прогноз выдачи займов за весь прошлый год составляет 1 трлн руб.
Динамика объема выдачи ипотечных кредитов и доли ипотечных кредитов в рублях в 2007 - 2012 гг.
Получается, в 2012-м был побит рекорд 2011-го, когда сумма выданных ипотечных кредитов составила примерно 717 млрд руб. Ожидаемый прирост ипотеки - практически 40%. А рост ипотечного портфеля, по данным Лидии Кашириной, руководителя департамента маркетинга и банковских продуктов Росбанка , достиг почти 50%. Правда, лишь на рублевом рынке, в иностранной валюте, напротив, можно было отметить снижение объемов кредитования по сравнению с 2011 годом - на 30%.
Объемы же рублевой ипотеки в ушедшем году – это рекорд, таких цифр не было даже до кризиса. Как отмечает Григорий Вовченко, эксперт Московского банка Сбербанка России, спрос на ипотеку не падал даже в летние месяцы: «Обычно летом наблюдается спад активности заемщиков, а в 2012 году продажи нашего банка в период с мая по сентябрь росли из месяца в месяц».
Популярность ипотеки объясняется несколькими причинами. «Прошел кризис платежеспособности населения, граждане переходили к инвестированию накопленных средств», - отмечает Альберт Ипполитов, генеральный директор ООО «РУСИПОТЕКА». Сказалась экономическая ситуация еврозоны и нестабильность на валютном рынке, что, по мнению Григория Вовченко (Московский банк Сбербанка России), обусловило рост спекулятивных сделок с недвижимостью (особенно в июле-августе). Кроме того, банки продемонстрировали либеральное отношение к заемщикам (появились программы, по которым можно получить кредит всего по двум документам). Правда, осенью банки были вынуждены поднять проценты по кредитам, и это несколько снизило активность потенциальных ипотечников. «Во второй половине 2012 года темп роста ипотеки начал замедляться, что, безусловно, объясняется удорожанием кредитов», - утверждает Ольга Бойчарова, советник председателя правления Мастер-Банка (ОАО) . «И итогом стало то, что в декабре 2012 года многие банки вместо «завала» ипотечных сделок, как это обычно бывает, получили весьма средний поток клиентов», - сообщает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость». Однако осенью спрос на ипотеку, что удивительно, оставался довольно высоким - вопреки растущим ставкам.
Рост ставок
Ставки заметно выросли во втором полугодии. Как утверждает Владимир Лопатин, председатель совета директоров компании «ВСК-Ипотека»,
если в конце 2011 года проценты были самыми низкими в истории (некоторые банки откровенно демпинговали), то к концу 2012-го они вернулись к докризисному уровню. «На конец 2011 года средневзвешенная ставка составляла 11,9%, а на конец 2012-го - 12,3 - 12,5%», - говорит Наталья Коняхина, директор департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка
. При этом в начале прошедшего года, как сообщает Антон Павлов, начальник управления по работе с сегментом розницы Абсолют Банка
, она равнялась даже 11,8%. А более полную картину дают таблицы, предоставленные Ириной Кажикиной («РЕЛАЙТ-Недвижимость»):
Среднерыночные величины процентных ставок по ипотечным кредитам, выдаваемым в рублях, для заемщиков, подтверждающих доход справкой 2-НДФЛ (Москва, 18 ведущих банков).
Среднерыночные величины процентных ставок по ипотечным кредитам, выдаваемым в рублях, для заемщиков, не подтверждающих доход справкой 2-НДФЛ (Москва, 18 ведущих банков).
* - с учетом летних акций 10,5%.
Тактика увеличения ставок была различной. Большинство банков проводило обычное повышение – рост ставок по всем продуктам за счет небольших, но частых изменений через 1-2 месяца. «Однако некоторые кредитные учреждения изменяли проценты только внутри коридора, то есть верхний и нижний пределы ставок оставались неизменными, а по самым востребованным условиям происходило повышение, причем кредиты по нижнему пределу становились доступными лишь небольшому количеству потенциальных заемщиков, так как ужесточались условия их выдачи», - рассказывает Ирина Кажикина («РЕЛАЙТ-Недвижимость»). В среднем рост составил 0,5 - 2,5 п.п. в зависимости от программы кредитования. «Теперь ставки по ипотеке находятся на отметке 13% и выше», - резюмирует Алексей Мусатов, начальник управления ипотечного кредитования ЮниКредитБанка. В наибольшей степени подорожали самые популярные кредиты – с минимальным первоначальным взносом 20-30%, на срок 15-25 лет.
Почему росли ставки
Ставки повышались по целому ряду причин. Прежде всего, возросла цена «длинных денег». Кризис в еврозоне перекрыл доступ к европейским займам и финансированию «извне»: «У российских ипотечных кредиторов укрепилось понимание, что рассчитывать можно только на себя, то есть на внутренние финансовые ресурсы страны», - подчеркивает Владимир Лопатин («ВСК-Ипотека»). Но и российские ресурсы подорожали. «В сентябре Банк России увеличил ставку рефинансирования, и банки не могли не отреагировать на это», - отмечает Георгий Тер-Аристокесянц, директор департамента ипотечного кредитования Банка Москвы.
Более того, как сообщает Наум Либкинд, начальник службы розничного кредитования коммерческого банка «Московское ипотечное агентство» (ОАО) , в прошлом году государство фактически отказалось от накопительной пенсионной системы, а ведь во всем мире пенсионные накопления идут на покупку ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, финансируя ее новую выдачу.
Так что источником средств для ипотеки бОльшей частью оставались деньги, полученные от граждан в виде депозитов, проценты по которым также росли.
Как привлекали клиентов
В прошлом году отмечалось и ужесточение конкурентной борьбы, так как увеличилось количество банков, включивших в перечень своих услуг ипотеку. «По сравнению с 2008 годом их число выросло на 10%», - утверждает Анна Любимцева (аналитический центр АИЖК). А старые игроки при этом стремились расширить свой ипотечный портфель.
Банки также проводили всевозможные акции, предлагали дисконты и скидки. Например, в Сбербанке проводилась акция «Ключевое предложение». «По акции предлагался кредит по сниженной ставке 12% годовых в рублях на период до регистрации ипотеки, причем при небольшом первоначальном взносе - от 20% от стоимости жилья и на приличный срок - до 30 лет. А после регистрации ипотеки ставка снижалась до 11%», - рассказывает Наталья Алымова, директор управления розничного кредитования Сбербанка России.
«Банки постоянно внедряли новые программы, уменьшали сроки рассмотрения заявок и снижали требования к клиентам», - говорит Алексей Лашков, директор по развитию ГК «Премиум Медиа Групп», управляющей сервисом «Финзаявка» (Всероссийский центр финансовых услуг). А кроме того, повышали уровень обслуживания и предлагали дополнительные сервисы (например, вводили новые способы погашения кредитов).
«Базовая линейка ипотечных кредитов у основных игроков рынка оставалась практически одинаковой - кредиты на приобретение жилья на первичном и вторичном рынках и кредиты под залог имеющегося в собственности жилья, но на их базе выходили различные модификации в целях продвижения продукта», - рассказывает Сергей Ситин, начальник управления розничного кредитования Промсвязьбанка.
«Запущенные ранее программы «обрастали» приятными для заемщиков опциями, среди которых возможность срочной подготовки сделки, рассмотрение заявки по сокращенному списку документов для отдельных категорий заемщиков, расширение перечня кредитуемых объектов (например, включение в него домов с землей, апартаментов и т.д.)», - добавляет Наталья Коняхина (СМП Банк).
Кроме того, банки активно развивали «упрощенные» программы кредитования, которые не требуют подтверждения дохода и оформляются с минимальным пакетом документов. «Мы сделали максимально доступной ипотеку по двум документам «Победа над формальностями», снизив первоначальный взнос до 35%», - говорит Андрей Осипов, вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24.
Подобные программы появились и в других ведущих банках - Росбанке, КБ «МИА», ЮниКредитБанке... Такие продукты становились более доступными: как сообщает Алексей Мусатов (ЮниКредитБанк), за год первоначальный взнос по данным программам уменьшился с 50 до 35%
Предпринимались и другие шаги для расширения круга потенциальных заемщиков. «Снижались требования к подтверждению доходов, прописке, наличию городского телефона у работодателя, возрасту и т.п. Банки стали спокойнее относиться к просрочкам по прежним кредитам и к судимостям: при хорошей объяснительной это перестало быть проблемой», - рассказывает Алексей Лашков (ГК «Премиум Медиа Групп», сервис «Финзаявка»). Более гибким стал подход к кредитованию рисковых категорий клиентов: собственников бизнеса, индивидуальных предпринимателей, людей творческих профессий и т.п.
В прошлом году окончательно вернулось доверие к новостройкам и происходило перераспределение спроса в сторону первичного рынка жилья: «Это было связано как с меньшей стоимостью квадратного метра в новостройках, так и со значительным увеличением предложения строящихся объектов, а следовательно, более широким выбором», - полагает Анастасия Перегримова, начальник управления развития ипотечного кредитования ЗАО «Райффайзенбанк» .
Ну а банки стали активнее предлагать ипотечные программы по новостройкам: «По сравнению с 2011 годом число кредиторов, выдающих такие кредиты, увеличилось на 35%», - утверждает Сабина Хамитова, руководитель департамента ипотеки компании «Домус Финанс».
Параллельно с этим проходила либерализация условий аккредитации застройщиков, и потенциальные заемщики получили довольно обширный выбор объектов первичного рынка.
Новые продукты
Намереваясь привлечь клиентов, банки внедряли и новые для них ипотечные продукты либо возвращали «хорошо забытые» кредиты, которые были разработаны до кризиса 2008 года.
Например, в Банке Москвы запустили программу кредитования строительства дома на приобретенном ранее земельном участке. «Кредит можно брать частями, что удобно при поэтапном финансировании строительства: не нужно переплачивать проценты за неиспользуемую часть кредита. При этом лимит кредитования определяется один раз, и при получении очередного транша нет необходимости дополнительно подтверждать свою платежеспособность. И что приятно, с помощью данного продукта можно не только начать строительство с нуля, но и достраивать », - рассказывает Георгий Тер-Аристокесянц (Банк Москвы).
И как отмечает Асет Гайрабекова, генеральный директор компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг», самой значимой для загородного сегмента тенденцией можно назвать активное продвижение партнерских программ, которые банки развивают совместно с ленд-девелоперами и строительными организациями.
А в Сбербанке стартовали программы «Ипотека плюс материнский капитал» и «Военная ипотека» на приобретение готового жилья. «В сумме по обоим продуктам было выдано более 3 тыс. кредитов на сумму 3 млрд руб.», - сообщает Наталья Алымова (Сбербанк России).
«Многие банки снова вводили ломбардные программы, в которых кредит выдается под залог имеющейся недвижимости», - утверждает Алексей Лашков (ГК «Премиум Медиа Групп»). «А еще активизировали продажи по программам рефинансирования, в том числе предусматривающим наличие «беззалогового окна», т.е. отсутствие обеспечения до погашения обязательств перед первичным кредитором и оформления ипотеки», - добавляет Алексей Мусатов (ЮниКредитБанк).
Появились на рынке и абсолютно новые продукты. «Например, КБ «МИА» запустил программу «Коммерческая ипотека», и теперь граждане могут купить в кредит нежилое помещение, чтобы использовать его в личных целях, либо для бизнеса, - сообщает Наум Либкинд («Московское ипотечное агентство»). – Причем несмотря на то, что прошло мало времени для подведения итогов, очевидно, что спрос на него есть».
АИЖК в 2012 году запустило программы «Молодые учителя», «Молодые ученые» и «Переезд». «По программе «Молодые ученые» размер кредита рассчитывается, исходя из будущего роста доходов заемщика, и таким образом заемщик может получить в кредит больше, чем позволяет его нынешняя зарплата, причем по ставке от 10 до 10,5% годовых. А по программе «Молодые учителя» заемщикам доступны кредиты по уникальной ставке 8,5%. Но, правда, этой возможностью могут воспользоваться лишь учителя государственных и муниципальных школ в возрасте до 35 лет, имеющие право на субсидию для оплаты части первоначального взноса по кредиту», - рассказывает Анна Любимцева (аналитический центр АИЖК).
Продукт «Переезд» позволяет клиенту задействовать средства от продажи имеющегося жилья для покупки новой квартиры уже сегодня, а продавать это жилье потом, после переезда. «Впервые на российском рынке ипотеки появилась программа с возможностью погашения всей суммы задолженности, включая проценты, в конце срока, - отмечает Владимир Лопатин («ВСК-Ипотека»), - причем программа с разумными сроками, умеренными ставками и не требующая предоставления документов о доходе».
Также, как сообщает Евгения Таубкина, генеральный директор «НБИК», в 2012 году на рынок вышел уникальный продукт «Обратная ипотека», тоже разработанный АИЖК. «Он направлен на людей пенсионного возраста, которые имеют в собственности квадратные метры и могут получать за них дополнительный ежемесячный доход в размере до 150-200% от пенсии. Согласно новой программе недвижимость передается в залог, и клиент единовременно или ежемесячно в течение 10 лет получает денежные средства в кредит, который погашается за счет жилья заемщика уже после его смерти», - рассказывает Ольга Бойчарова (Мастер-Банк), добавляя к тому же, что стоимость обратной ипотеки составляет 9% годовых.
Стоит еще отметить, что осенью АИЖК предложило новую опцию при выдаче стандартного ипотечного кредита – комбинированную процентную ставку, причем фиксирующуюся на любой срок по выбору заемщика, а после завершения периода фиксации пересматривающуюся ежегодно в зависимости не от индексов Mosprime и т.п., а от уровня инфляции.
Другие тенденции
Помимо всего перечисленного на ипотечном рынке 2012 года можно отметить и некоторые другие особенности и тенденции. Например, за минувший год увеличилась средняя сумма ипотечного займа - на весьма востребованные подмосковные новостройки она составила 2,8 - 3,2 млн руб. Если же брать рынок в целом, то данный показатель вырос с 1,3 до 1,4 млн руб. А по данным Андрея Гойхмана, начальника управления кредитования частных лиц Инвестторгбанка
, средний размер кредита - порядка 1,5 млн рублей, однако эти показатели очень сильно отличаются в зависимости от региональной привязки (в связи с разницей цен на недвижимость). В Москве - средний размер ипотечного кредита 4-5 млн рублей, а например, в Иваново - 1 млн.
При этом граждане стремились не растягивать кредит, чаще всего оформляя его на 15 – максимум 20 лет. А также старались вложить в покупку как можно больше собственных средств: «Более половины заемщиков в 2012 г. при оформлении займа предпочли внести более 30% от стоимости жилья, когда в 2011 г. доля таких клиентов не превышала 25-30% от общего числа», - рассказывает Сабина Хамитова («Домус Финанс»).
Также банки сократили сроки рассмотрения заявок на кредит (теперь, по сведениям Ольги Бойчаровой (Мастер-Банк), они составляют не более двух дней) и стремились улучшить условия работы с риелторами, в том числе внедряя электронный документооборот, как, например, в Сбербанке России. «В 2012 г. стали появляться сервисы для риелторов, с помощью которых можно получить одобрение по кредиту онлайн. Это «Сервис Ипотека» ГдеЭтотДом.РУ, Пи-Квик «ВСК». Таким образом, мы потихоньку стали приближаться к стандартам работы, принятым на Западе, т.к. данные сервисы используют унифицированную форму анкеты и единый комплект документов, который принимается всеми банками-партнерами», - рассказывает Евгения Таубкина («НБИК»).
Резюме
В 2012 году рынок ипотеки пережил рост, сумма выданных кредитов, по предварительным подсчетам, достигла 1 трлн руб. и побила все рекорды, даже докризисные. Увеличению числа ипотечных сделок не помешал даже рост процентных ставок, начавшийся в августе-сентябре в ответ на ситуацию на российском и мировом финансовых рынках и повышение ставки рефинансирования. На рынок выходили новые программы, совершенствовались имеющиеся продукты, отношения с партнерами-застройщиками и риелторами. Банки стремились угадывать потребности заемщиков и удовлетворять их, например, развивая программы по новостройкам, а также снижали свои требования к заемщикам.
В 2012 году, согласно информации, предоставленной Росреестром каждая пятая, купленная квартира в нашей стране, была приобретена в долг, то есть с оформлением ипотеки. В прошлом году было выдано на 50% больше ипотечных займов, чем в 2010. Такой процент увеличения спроса был обусловлен повышением конкуренции среди кредиторов, что позволило потребителям выбирать лучший для себя вариант, так же были снижены требования к документации и другим характеристикам процесса. Например, некоторые кредиторы отменили платежи за выдачу займа, требования обязательной прописки. Также ипотеку начали выдавать без обязательного страхования. Это все сыграло в пользу банков и клиенты стали больше соглашаться на приобретение жилья в кредит. Но какие прогнозы специалистов на 2013 год? И сбываются ли эти прогнозы?
Однако имеются кредиторы, которые хотят получить большую клиентуру и снижают, якобы, ставки. Это АбсолютБанк, ДельтаКредит, Мосстройэкономбанк. При подробном рассмотрении выясняется, что АбсолютБанк может выдать заем с минимальной ставкой в 10 % только при наличии страховки, но при ее отсутствии ставки могут достигать 17%. Все завит опять же от размера аванса, стоимости покупки, ее вида (новое жилье или с вторичного рынка), срока заимствования и программы, которую выберет заемщик.
Что касается банка ДельтаКредит, то он использует либо пониженную ставку - 10%, первую пятилетку кредитования, а через это время ставка увеличивается на 4,75-7 пунктов, либо предоставляет займы под фиксированные проценты на весь период и находятся они в диапазоне 11- 17 пунктов. Это проценты на уже имеющиеся квартиры. Для строящихся квартир программы кредитования в этом банке подобны по процентам, хотя имеется и программа, при которой рассчитывают ставку в зависимости от изменения показателя Mosprime. При покупке дома расчет процентов происходит аналогично начислению процентов на покупку готовой квартиры, только диапазон процентов колеблется от 12 до 15 пунктов.
Мосстройэкономбанк предлагает займы от 10% - по программе военной ипотеки, от 11,5% на «Выгодный кредит», от 12,25% при покупке жилья в новостройке и в рублях. При использовании маткапитала можно приобрести жилье под ставку 8,65%. Для всех программ характерный 15% первоначальный взнос, страхование, обеспечение в виде залога покупки, и обязательная оценка покупаемого жилища. Исходя из этой информации, можно сказать, что действительно низкие ставки пока имеет только Мосстройэкономбанк. Однако выдает кредиты этот банк только жителям Москвы и области. К тому же нет гарантии того, что и этому кредитору не придется увеличить свои процентные в последующем. Остальные же кредиторы уже повышают ставки. Иногда это не совсем заметно за счет рекламируемого базисного процента, и тогда заемщику трудно не и не получить кредит с кучей «подводных камней». Поэтому оформлять ипотеку в 2013 году необходимо с огромной осторожностью, дабы не оформить его под реальный процент, который заемщик не сможет обслужить и тогда он лишиться не только денег, но и самого жилья.
Лариса Деньгина: Стоит ли брать сейчас, в 2013 году, ипотечный кредит? Что скажете?
Дмитрий Шапочкин: Я думаю, что да, безусловно, да! Почему? Потому что, я смотрю на ипотечный кредит не как на какую-то финансовую услугу, а как на возможность: на возможность жить в том районе, в котором я хочу жить; как на возможность жить в той квартире, в которой мне приятно находиться; как на возможность, чтобы мои дети ходили в ту школу, в которую я хотел бы, чтобы они ходили. То есть, ипотека - это возможность улучшить Ваши жилищные условия. Если Вы хотите жить так, как бы Вы хотели, и хотите улучшить свои жилищные условия, тогда конечно же, ипотечный кредит нужно брать. Если нет - тогда не стоит. С точки зрения каких-то экономических составляющих, сегодня нет каких-либо предпосылок, которые говорили бы о том, что ипотеку не нужно брать. Наоборот, с тем уровнем инфляции, с теми темпами роста цен на недвижимость, ипотеку сегодня оформлять выгодно.
Лариса Деньгина: А Вы сами являлись или являетесь ипотечным заемщиком, и какие ощущения?
Дмитрий Шапочкин: Лично я брал ипотечный кредит, я являюсь заемщиком уже 5 лет. Ощущения - комфортные. Я живу в квартире в хорошем районе, ежемесячный платеж у меня со временем пользования кредитом уменьшается, потому что я досрочно плачу по кредиту. Стоимость квартиры у меня увеличивается. Задолженность моя обесценивается за счет инфляции. Поэтому, чувствую себя прекрасно, и рекомендую всем улучшить свои жилищные условия, и не откладывать.
Снижение ставок ведущими игроками и устойчивый рост жилищного строительства позволили ипотечному рынку показать рост в 26% в I полугодии 2013 года. В полтора раза быстрее рынка росла выдача кредитов на новостройки; уже в 2014 году их доля может достигнуть 40% всех ипотечных ссуд. Оборотная сторона – ипотека стала более чувствительной к рискам строительной отрасли. Снизить их влияние позволит страхование ответственности застройщиков и расширение программ рефинансирования со стороны ВЭБа и АИЖК.
По итогам I полугодия 2013 года российскими банками было выдано ипотечных кредитов на сумму 542,5 млрд рублей, что на 26% превосходит результаты I полугодия прошлого года. Рынок замедляется уже второй год подряд: сказывается исчерпание эффекта «низкой базы», а также неопределенность на финансовых рынках, из-за которой с начала 2012 года ставки пошли в рост. Данный тренд был переломлен только во II квартале 2013 года, когда Сбербанк, а затем и другие крупнейшие игроки начали снижать ставки по своим наиболее популярным программам. Небольшие частные игроки отреагировали на это снижением первоначального взноса и повышением допустимого уровня кредитной нагрузки на заемщика.
Новостройки набирают популярность: темп прироста выдачи кредитов на первичное жилье по банкам из топ-20 (без учета Сбербанка) опережает динамику всего рынка в полтора раза. Благодаря этому, по итогам первой половины 2013 года доля ипотечных ссуд на первичном рынке достигла трети всего объема выдачи. Во многом этому способствует активный рост строительной отрасли: за последние полтора года темп прироста новых жилых площадей все возрастает. Добавляет позитива и снижение банками требований к степени готовности жилых домов для запуска ипотечных программ.
Госбанки продолжают вытеснять частных игроков с рынка: в I полугодии 2013 года первая тройка госбанков нарастила свою долю с 65% до 68%. Доля же крупнейших государственных фининститутов (Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, Связь-Банк и Банк Москвы) с учетом рефинансированных ссуд АИЖК составила около 75% рынка (72% годом ранее). Доля Сбербанка в общем объеме выдачи снижается уже второй год подряд: по итогам I полугодия 2013 года составила 43% (45% в I полугодии 2013 года). ВТБ24, наоборот, активно наращивает свою долю: 18% против 14% годом ранее, а темп прироста выдачи превышает динамику рынка в 2,5 раза. Рост доли госбанков связан и с возвращением на рынок Банка Москвы: в I полугодии 2013 года он выдал в 15 раз больше ипотечных кредитов, чем годом ранее.
Банки проявляют все больший интерес к секьюритизации ипотечных активов. В 2012 году объем секьюритизированных ипотечных ссуд превысил 10% объема выдачи ипотеки, в то время как двумя годами ранее составил всего 3%. Однако поставить такие сделки «на поток» возможно только за счет расширения внутреннего рынка секьюритизации. Это предполагает размещение эмиссий в российском правовом поле, получение рейтингов от национальных рейтинговых агентств, но главное – ориентацию выпусков на российского инвестора. Последнее невозможно реализовать без изменений в регулировании, в частности, требований к размещению пенсионных накоплений в выпуски, обеспеченные ипотечными активами.
В 2013 году объем ипотечного кредитования вырастет на 20–25% и превысит 1,2 трлн рублей. Популярность ипотечных кредитов на покупку квартир на первичном рынке будет лишь расти. Мы не ожидаем дальнейшего снижения ставок; не исключен и их рост в случае ухудшения макроэкономической ситуации, однако это отразится на рынке только в следующем году. По базовому сценарию по итогам 2014 года доля ссуд на приобретение жилья в новых домах сможет достичь 35–40% общего объема выдачи, а весь рынок – вырасти на 15–20% в зависимости от динамики процентных ставок. Более высокие темпы роста рынок может показать при резком увеличении объема секьюритизированных ипотечных ссуд (более 20% от выдачи), но с учетом замедления экономики и сохранения нестабильности на финансовых рынках вероятность реализации такого сценария невелика.
Увеличение доли ипотеки в новостройках стимулирует рост предложения нового жилья, но одновременно повышает зависимость рынка от рисков строительной отрасли, прежде всего недостроя. В случае экономического спада в 2014 году на 1–2 года могут быть «заморожены» проекты с низкой степенью готовности, что отразится как на спросе на ипотеку в таких домах, так и на качестве уже взятых кредитов. Совместить рост рынка и контроль рисков можно за счет страхования и повышения профессиональной ответственности застройщиков, а также путем расширения программ рефинансирования ипотеки со стороны ВЭБа и АИЖК. Также, по нашим оценкам, крупнейшие участники рынка (в первую очередь госбанки) готовы поддерживать строительство аккредитованных объектов в случае ухудшения финансового положения застройщиков.
Прочитайте также:
Если говорить об итогах минувшего года, то и по количеству выданных кредитов физическим лицам Сбербанк остался на первом месте (более 2,5 трлн руб.), обогнав как всегда своих коллег по банковскому цеху на несколько миллиардов рублей. К примеру, только его Московское региональное отделение выдало более 57 млрд рублей ипотечных сумм более 18 тыс. лицам.
Поскольку за последние полгода клиенты Сбербанка уже два раза наблюдали повышение ставок по ипотеке, а прогноз экспертов говорит, что это не последнее увеличение ссудных процентов на рынке в среднесрочной перспективе, то совет для тех, кто собирался получить ссуду под залог недвижимости - сделать это не дожидаясь изменения ситуации в худшую сторону.
Перед тем, как посетить банк предлагаем небольшой обзор условий, который поможет лучше ориентироваться в жилищных программах кредитования Сбербанка в 2013 году.
Ставки
Оценивая ставки нужно учесть, что их размер зависит от нескольких факторов, относящихся как к количественным показателям, так и к качественным:
Валюта,
- срок,
- размер первоначального взноса,
- объект, на который берется ссуда,
- принадлежность работодателя к определенным организациям в сотрудничестве с банком.
К тому же, в тот период пока не произошла государственная регистрация ипотечных договоров, ставка по жилищному кредиту временно увеличивается на 1% .
Как видим, калькуляция даже среднего размера ставок непроста. Поэтому приведем два примера с разными условиями и поэтому самым высоким и низким процентом.
На 9,5 % на любых сроках кредитования и при любых первоначальных взносах за покупку готового жилья могут надеяться военнослужащие, попадающие под действие Закона 2004 г № 117-ФЗ.
Ставка 16,5% фиксируется до регистрации ипотеки на строительство гаража (если стройка проходит без участия кредитных средств банка). Срок такого кредита в рублях составит более 20 лет, первоначальный взнос - менее трети от стоимости гаража и заемщик не принадлежит к категории лиц, рассчитывающих на льготы от банка при кредитовании.
Валюта
Получить ссуду под залог недвижимого имущества можно в одной из 3-х валют: рублях, долларах США, евро. Две программы, которые работают только в рублях - «Рефинансирование» и «Военная ипотека». В остальных ставки в иностранной валюте на 2 пункта ниже, чем в рублях. Получая кредит по программе «Приобретение готового жилья» клиент в равных определенных условиях может платить 13,75% в рублях или 11,75% в евро/ долларах. Процент по кредиту в евро и долларах одинаков.
Выбирая валюту кредита, отличную от рубля (т. е. отличную от валюты в которой человек получает свой доход), ссудозаемщик оценивает динамику изменения курса доллара и евро, а также индекс инфляции. Здесь важно не ошибиться в прогнозах, ведь ипотека долгоиграющий проект. Несмотря на более высокие ставки, большинство россиян все же выбирают рублевую ипотеку.
Сроки
Максимальный срок, на который Сбербанк заключает ипотечные договоры в 2013 году, равен 30 годам. Ставка будет больше на 0,25% каждое дополнительное десятилетие. Например, в программе «Приобретение строящегося жилья» при определенных равных условиях может быть зафиксировано 11,5% годовых в долларах на сроках до 10 лет включительно, 11,75% от 10 до 20 лет или 12% для ипотеки более 20 лет.
Казалось бы самые минимальные, а поэтому привлекательные проценты у непродолжительных кредитов. Но при этом, чем меньше срок, тем больше размер аннуитетных погашающих платежей. Если учесть, что разница составляет порой десятки тысяч рублей, то некоторые клиенты для уменьшения бремени ежемесячного гашения готовы выбрать самый длительный из возможных сроков с более высокими процентами.
Однако банк ограничивает предельную временную планку в зависимости от возраста заемщика и созаемщика. Сбербанк на своем сайте объявляет, что самый молодой участник его ипотечных программ должен достигнуть 21 года, а максимальный возраст клиента не должен превышать 75 лет на момент возврата ипотеки. При этом срок действия договора должен приходиться на трудоспособный и часть пенсионного возраста каждого из созаемщиков. Требования к клиентам некоторых программ предусматривают возрастные ограничения для мужчин 60 лет и для женщин 55 лет к моменту полного возврата кредита.
До оформления ипотеки в Сбербанке в 2013 году у заемщика уже должна быть часть средств для покупки недвижимости. Тут только договор «Рефинансирование» и «Военная ипотека» предусматривает исключение. Ставка по ипотеке в остальных программах зависит от величины первоначального взноса - тем она выше, чем меньше покупатель может внести стартовую сумму покупки.
Этот момент отражается в тарифной сетке увеличением на 0,25 пункта с каждым переходом в другую суммовую категорию первого взноса (до 30%, до 50%, свыше 50%). Допустим, клиент решил стать участником рублевой жилищной программы « Строительство жилого дома». При определенном сроке кредитования, инвестируя изначально в стройку более половины ее стоимости, процент по ипотеке составит 13,5%. Если первый взнос будет равен от 30% до 50% всех инвестиций, то кредитование возможно под 13,75%. Первоначальный взнос весом от 15% до 30% влечет за собой ссудный процент размером 14% годовых.
Минимальный первый взнос, допустимый в ипотечных программах Сбербанка, равен 10%. Такие льготные условия действуют для молодых семей и военнослужащих. Остальные заемщики должны накопить до открытия жилищного кредита минимум 15% стоимости приобретаемой недвижимости.
Покупаемый объект
Ипотечные программы различаются в первую очередь по объектам недвижимости, на покупку которых клиенты занимают средства. Это может быть не только приобретение уже существующих квадратных метров, но и инвестирование в стройку или рефинансирование ипотечного кредита другого банка. Портфель ипотечных кредитов состоит из так называемых базовых и специальных программ.
К базовым отнесены:
Приобретение готового жилья (покупка готовой жилой недвижимости на первичном или вторичном рынке),
- приобретение строящегося жилья (инвестирование в строительство квартиры),
- строительство жилого дома (инвестирование в индивидуальное строительство жилого дома).
В составе специальных программ:
Рефинансирование жилищных кредитов (на погашение кредита, полученного в другом банке на строительство или приобретение жилого помещения),
- приобретение жилья участниками государственной накопительно ипотечной системе в рамках обеспечения военнослужащих жильем (приобретение жилого помещения),
- приобретение загородной недвижимости (приобретение, инвестирование или строительство: дачи, сада, дома, других строений на территории сада, объектов незавершенного строительства, земельного участка),
- приобретение гаража (строительство или приобретение на первичном и вторичном рынках: гаража или машиноместа),
- ипотека плюс материнский капитал (к государственной субсидии в виде материнского (семейного) капитала добавляются кредитные средства для покупки готового или строящегося жилья).
Процентные ставки в этих программах почти не отличаются друг от друга (разница от 0 до 0,5%), но для примера приведем инвестирование в строительство квартиры под 13%, кредит для индивидуального строительства жилого дома под 13,5% или ипотеку для рефинансирования другого кредита под 13,25% при равных других условиях.
Источник дохода
Получая зарплату от определенных работодателей, ссудозаемщик может надеяться на пониженную ставку по ипотеке Сбербанка. Например, граждане, чей доход выплачивается на банковскую карту в рамках зарплатного проекта Сбербанка, имеют льготу в виде снижения ставки кредита на 1%. Так же существует список организаций, аккредитованных Банком. Сотрудники этих компаний кредитуются со скидкой 0,5% от годовой ипотечной ставки. Но льготы не применяются в кредитных договорах на покупку объектов, чье строительство шло без участия ссудных денег Сберегательного банка России.
В пакет документов для получения кредита входят (кроме прочего) справки, подтверждающие финансовое состояние основного и второстепенного заемщика. Кредитору предоставляются как справки по форме банка, так и справки формы 2НДФЛ, заверенные работодателем.
