Ипотечный займ — явление неотъемлемое от жизни общественных и индивидуальных хозяйств, нуждающихся в земле, жилье, улучшении условий жизни. Понятие ипотеки существует в мире с древних времен, когда закладывалась за долги сама личность должника, которого делали рабом. В 6-м веке до нашей эры закладывание личности заменили на заклад всего имущества, которое имел должник, в частности, земельного. Пока имущество должника находилось в закладе у кредитора, на территории его землевладения устанавливался ипотечный столб - свидетельство заложенного имущества. На столбе фиксировалась запись о долге.
Во времена царствования Елизаветы Петровны (250 лет назад) ипотечными займами субсидировалось дворянство России. При этом одно и то же имение перезакладывалось несколько раз не только в дворянских банках, но и у частных ростовщиков. Отсутствие контроля обратной связи должник-кредитор, отсрочки и рефинансирования (перезакладывание) ипотеки 18-го века привело к огромному долгу перед государственной казной и естественному банкротству банков.
Толчком для нового витка развития ипотечного займа явилась реформа отмены крепостного права, когда миллионы крестьян нуждались в займе для покупки земли. Ипотечный заем выдавался на 49 лет под 6 процентов годовых. Именно тогда и сформировался устав городских кредитных обществ, в которых прописывались правила ипотечного займа. Реформа частной собственности на землю способствовала распространению кредитных отношений в сельском хозяйстве по всей России. Кредиты под залог земли в то время назывались поземельными. Ипотечные закладные строго учитывались нотариально, и под них выпускались ценные бумаги на бирже, 35 % из которых составлял к 1913 году иностранный капитал. Система банковских займов развивалась благодаря формированию новой экономики страны.
После Октябрьской революции, в ходе которой банки национализировались, а кредитные отношения централизовались, понятие ипотеки было забыто на 70 лет.
Возрождаться ипотека в России начала только с 1990-х годов, а законодательное обеспечение получила в 1998 году. После волны кризисов ипотечное кредитование претерпело ряд изменений — ужесточение условий кредитования, обязательное страхование ипотечного кредита, обязательный первый взнос и система штрафов - подводные камни ипотеки.
На сегодняшний день на рынке ипотечного кредитования России работают около 400 кредитных организаций. После того как ЦБ РФ были установлены жесткие правила, регулирующие деятельность кредитных организаций, на рынке ипотеки остались лишь надежные, проверенные и эффективно работающие ипотечные кредиторы. По данным ЦБ, средний срок ипотечного кредита составляет 15 лет, а средняя ипотечная процентная ставка по России 9,8 % годовых. Процент россиян, желающих приобрести жилье в ближайшие 5 лет, составляет 70 %. Фактически ипотечный кредит доступен сейчас лишь 33 % работающего населения, для сравнения — до 2000 года — всего 5 % работоспособного населения. Самыми популярными банками среди населения для получения ипотеки являются Сбербанк и "ВТБ", с которыми покупка квартиры в ипотеку подводными камнями тоже может усложниться, если о них не знать.
Важно помнить, что чем убедительнее будут представлены документы о надежности заемщика, тем стабильнее будут отношения с банком. Перед походом в банк необходимо приготовить стандартные документы: паспорт РФ с регистрацией по месту нахождения банка, а также справку о доходах.
Банк может согласиться выдать кредит без справки о доходах, но в анкете-скоринге необходимо указать место работы и сумму ежемесячной оплаты труда. Сотрудник государственной безопасности обязательно все это проверит и, если заявитель солгал по поводу места работы или зарплаты, ему откажут в ипотеке.
Исходя из справки о доходах банк рассчитывает По правилам, средний платеж по кредиту не должен превышать 40 % от ежемесячного заработка заемщика, или срок кредита будет продлен соответственно этому правилу. А чем больше срок кредита, тем больше заемщик переплачивает за весь период ипотеки.
При оформлении ипотечного договора возможны следующие дополнительные комиссии:
Штрафы за просроченные платежи по ипотеке могут значительно увеличить общую сумму кредита, поэтому необходимо выяснить до подписания договора — до какой даты нужно вносить оплату, каким образом лучше вносить: наличные, банкоматы, электронные платежи. Полезно узнать, как долго зачисляются средства на счет банка, например, со счета на счет 1-3 банковских дня.
Из-за очередей в офисах банка или в банкоматах могут возникнуть ситуации, тормозящие своевременные ежемесячные проплаты. Необходимо выяснить, какие именно штрафные санкции будут применены в случае одной-двух просрочек, а какие — в случаях систематических неплатежей (по причине сокращения на работе или болезни) и что можно заранее будет предпринять по этому поводу. В крайних случаях банк может в одностороннем порядке расторгнуть договор, реализовать залоговое имущество и погасить задолженность по ипотеке, остальное вернуть заемщику.
До подписания договор необходимо внимательно прочитать, а если есть возможность, проконсультироваться с юристом по спорным и непонятным пунктам. Итак, какие именно подводные камни при оформлении ипотеки необходимо проработать?
Ипотечный договор подписывается обеими равноправными сторонами, поэтому заемщик имеет право не соглашаться безоговорочно с условиями банка, принимая на себя подводные камни ипотеки и риски. При спорных вопросах обязательно нужно решать их до подписания договора. Клиент может походатайствовать о внесении в договор пункта о праве рефинансирования ипотеки, что значительно облегчит возможные форс-мажорные обстоятельства в будущем.
При изучении подводных камней ипотеки важно иметь ввиду некоторые нюансы кредитно-ипотечных отношений с банком. Например, на всем протяжении действия договора недвижимость находится в собственности заемщика, но полноправно распоряжаться ею он не может до момента окончания действия договора. Также заемщик не может:
В Сбербанке существует типовой договор на ипотечный заем, его образец можно найти на сайте для предварительного ознакомления.
Главные подводные камни при заключении ипотечного договора со Сбербанком заключаются в дополнительных расходах на оценщика залогового имущества, на аренду банковской ячейки, на услуги риелтора или юриста, оплату страховки и, конечно, оплату государственной пошлины.
В условиях ипотечного соглашения оговаривается возможность самостоятельного выбора заемщиком оценщика, но он должен соответствовать требованиям Сбербанка. Поэтому не стоит рисковать и заранее оценивать залоговое имущество, Сбербанк может отказаться от предоставленных документов об оценке, объяснив отказ несоблюдением установленных правил процесса, и деньги пропадут зря.
Самая неприятная для обсуждения часть подводных камней ипотеки в Сбербанке — это пени и штрафы. Но важно осознать следующие пункты договора.
Пункт по поводу штрафов за просрочку платежей. Размер пени напрямую зависит от ставки рефинансирования ЦБ на дату назначения штрафа. Это может значительно увеличить сумму текущего штрафа. Поэтому полезно заранее узнать об условиях возможных штрафных санкций при несвоевременных платежах.
Условия для расторжения ипотечного договора. Сбербанк имеет право аннулировать договор в некоторых незаконных ситуациях, например, при систематических просрочках, при использовании залогового имущества не по назначению, в случаях отказа банку-кредитору в проверке состояния имущества, а также при расторжении договора страхового полиса.
Во время срока действия договора ипотечного займа заемщик не имеет права продавать залоговое жилье, регистрировать в нем других лиц, сдавать в аренду, делать перепланировку без одобрения кредитора.
Из острых подводных камней при заключении договора стоит обратить внимание на нижеследующие.
В банке "ВТБ" настоятельно рекомендуют оформить страховой полис на право собственности (титула), здоровье, жизнь только у своего партнера "ВТБ-страхование". При отказе от страховки ставка по ипотечному кредиту обязательно возрастет на 1 %.
Минимальная сумма ипотечного кредита - от 2 миллионов рублей. Меньшая сумма подразумевает ограничения на первоначальный взнос или дополнительные расходы при оформлении кредита. Банку не выгодно давать маленькие кредиты на длительные сроки.
При возникновении просрочек банк не берет на себя инициативу по реструктуризации долга или оформлению кредитных каникул. Банку выгодней сохранить условия прежнего договора и вернуть занятые деньги в срок. Для решения проблем по несвоевременным платежам заемщик сам подает заявление в банк.
Банк "ВТБ" является надежной эффективной кредитной организацией и поэтому требует четкого выполнения обязательств по договору. Поэтому, в случае сомнений в финансовой прочности своего бюджета, лучше отложить на время решение брать ипотеку.
Практикующие юристы перед заключением кредитного договора рекомендуют обходить подводные камни ипотеки.
Ипотека на вторичном рынке проще оформляется ввиду того, что дом введен в эксплуатацию и отсутствуют строительные риски.
При покупке вторички в ипотеку подводные камни необходимо проверить: кто является собственником и кто прописан на выбранной жилплощади. Может возникнуть ситуация, когда один из собственников частей жилплощади не согласен на продажу.
Далее в обязательном порядке проверить, законны ли все имеющиеся перепланировки в квартире, есть ли задолженности по счетам и убедиться в том, не является ли квартира уже залогом в другой кредитной организации.
Проверить состояние коммуникаций, проводился ли ремонт и на каком уровне, убедиться в исправности окон, потолков и остальных элементов жилья.
Рефинансирование представляет собой перекредитование уже имеющегося в другом банке. Подобная емкая процедура рефинансирования ипотеки с подводными камнями имеет смысл в том случае, если необходимо погасить ипотеку со сроком больше двух лет.
Нужно учитывать, что в период перевода обеспечения из банка в банк процентная ставка будет немного завышена, так как в новом банке обеспечение будет временно отсутствовать, а это большой риск.
При рефинансировании возникнут обязательные расходы на оценку залога, нотариуса и т. д.
Как взять ипотеку в Сбербанке? На эту тему написана масса статей, но ни одна из них не содержит полной информации. Поэтому потенциальные заёмщики не могут трезво оценить свои возможности по оформлению кредита.
Мы решили расписать пошагово процедуру оформления ипотечного кредита. Вы узнаете условия кредитования и покупки квартиры, какие документы нужно представить в банк, и какие ипотечные программы доступны гражданам. Итак, как оформить ипотеку на квартиру в Сбербанке.
Данный термин уже прочно вошёл в наш лексикон, но немногие знают его истинное значение. Ипотека – это не разновидность кредита, а залог недвижимости (имеющейся или приобретаемой) банку. Поэтому купив квартиру в ипотеку, вы не сможете её продать, подарить или завещать, пока не погасите кредит. Это называется снятие обременения.
Бывают ситуации, когда квартиру необходимо срочно продать до снятия обременения. Это можно сделать только с согласия банка, который неохотно идёт на процедуру досрочного расторжения договора. Однако, ипотечное кредитование – это практически единственный способ приобрести собственное жильё. Вот основные преимущества ипотеки:
Конечно, ипотечное кредитование подразумевает значительную переплату. Но учтите, что цена квадратных метров в стране тоже регулярно увеличивается, поэтому накопить нужную сумму самостоятельно практически нереально.
Чтобы взять ипотеку в Сбербанке, нужно соответствовать определённым критериям. Вот перечень требований к заёмщику:
Если вы подходите под указанные критерии, то можете обратиться в территориальное отделение Сбербанка за консультацией.
Порядок оформления ипотечного кредита начинается с предварительной консультации. Для этого нужно посетить отделение Сбербанка и побеседовать с менеджером по кредитованию. Здесь вы сможете узнать, какую сумму банк одобрит исходя из вашей зарплаты.
Обычно сумма ежемесячного взноса не превышает 40% от дохода. Уточните условия кредитования и покупки недвижимости, и узнаете, какие документы потребуется представить на рассмотрение. Кроме того, предварительная консультация поможет определить оптимальный срок кредитования.
Если лень тратить время на посещение банка, можно рассчитать сумму кредита воспользовавшись специальным калькулятором на сайте Сбербанка. Здесь нужно заполнить предложенные поля, и виртуальная машина определит сумму кредита и размер ежемесячного платежа.
Если вы твёрдо решили получить ипотеку, возьмите контактный телефон специалиста, который с вами работал. Банки заинтересованы в привлечении новых клиентов, поэтому позвонив по телефону кредитному менеджеру, сможете рассчитывать на всестороннюю помощь и поддержку специалиста.
Если после предварительного согласования вас устраивают условия выбранной ипотечной программы, можно начинать собирать документы.
Некоторые справки имеют ограниченный срок действия, поэтому рекомендуем сначала собрать и отправить на рассмотрение основной пакет документов, а потом принести недостающие бумаги.
Обязательный пакет:
Для некоторых ипотечных программ, могут потребоваться дополнительные документы. Например:
Обратите внимание, что пакет документов одинаков для заёмщика, созаёмщика и поручителя.
Процедура оформления документов занимает от 5 до 10 рабочих дней. В течение этого срока ваши документы рассматривает служба безопасности банка. Поэтому рекомендуем указывать только достоверные сведения.
Сотрудники банка могут позвонить на предприятие и поинтересоваться, действительно ли вы там работаете, и выяснить фактический размер вашей зарплаты. Кроме того, заёмщика «пробьют» по общей базе данных. Это межбанковская структура, где отображены злостные неплательщики. Если вас сочтут неблагонадёжным, то в выдаче кредита будет отказано без указания причин. При этом информация будет занесена в базу кредитных историй.
Если противоречий не обнаружено, банк выдаст вам необходимую сумму. Но на руки вы её не получите, средства поместят на депозитное хранение, а заёмщику даётся 120 дней на выбор подходящего для покупки жилья. Если по истечении указанного срока не удастся подыскать подходящую квартиру, порядок оформления ипотеки повторяется.
Обратите внимание, что Сбербанк одобрит не любое жильё. Квартира должна подходить под определённые условия. Не рассматривается ветхое и аварийное жильё, объекты недвижимости, предназначенные к сносу, деревянные строения.
Порядок оформления ипотеки также подразумевает снятие обременения, то есть выбранная жилплощадь не должна находиться в залоге или быть арестованной по решению суда.
Остались вопросы?
Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:
К ипотеке нужно долго готовиться с блокнотом, ручкой и калькулятором в руках. Если вы задумались, как выгоднее продаться банку на ближайшие несколько лет, прочитайте, какие ошибки могут испортить вам всё рабство и как их не допустить.
Логика железная: чем больше ежемесячный платёж, тем быстрее выплачивается ипотека, тем меньше получается переплата. Это же прямая экономия.
На практике выходит немного не так. Допустим, доход - 30 000 рублей, платёж по ипотеке - 17 000. Это даже больше половины, но заёмщик прочитал сто статей о том, как прожить на 5 000 рублей в месяц, так что он ещё и сэкономить сможет.
Не будем говорить о том, что постоянно жить в режиме катастрофической экономии вредно и можно сорваться - это уже зависит от силы воли. Но в таких случаях даже небольшие форс-мажоры доводят до просрочек.
Взять кредит хоть на 30 лет, но с такими условиями, которые вы сможете выполнять, не напрягаясь.
Даже если вы ждёте, что доход вырастет, берите ипотеку, которую потянете сейчас. Появятся деньги - закроете ипотеку досрочно или найдёте им другое применение.
Для этого нужно пересмотреть все возможные варианты и предложения банков: кто-то предлагает выгодные программы молодым заёмщикам, семьям, клиентам банка, кто-то снижает ставку при дополнительном страховании или при условии, что вы соберёте много документов, чтобы подтвердить надёжность.
Брать ипотеку страшно, особенно когда жильё снимаешь. При аренде не болит голова из-за налогов, ремонта и коммуналки, можно бросить всё и уехать в Гималаи, не опасаясь, что следом прилетят сотрудники банка. А на кредит деньги уходят, и кажется, что это никогда не закончится. Но чтобы убедиться, что пора влезать в ипотеку, достаточно взять калькулятор и посчитать.
Я брала в банке кредит 1 550 000 рублей на 10 лет. Ежемесячный платёж - 21 700 рублей. Если платить по графику, переплата составит 1 054 000 рублей. Но я стараюсь погасить задолженность с опережением, и если сохраню нужный темп, то переплачу не больше 600 000.
Если всё это время снимать такую же квартиру, я отдам минимум 1 800 000 рублей, и это если не повысится цена аренды.
Найти банк, сесть и посчитать, какую квартиру вы можете купить прямо сейчас. Если не хватает на жильё, в которое можно сразу переехать, взять ипотеку в строящемся доме. Так тоже можно, если поискать и проанализировать предложения банков.
У банка «ДельтаКредит» есть « » - это программа, когда первый год или два ежемесячные платежи сокращают наполовину, как раз чтобы хватило и на съём, и на ипотеку, пока строится дом.
А когда дом сдан и ничего арендовать уже не надо, эта часть бюджета начнёт уходить на погашение кредита. Но надо учитывать, что ни один банк не будет раздавать плюшки за красивые глаза. Обычно ставка у кредита с поблажками выше, чем у обычного.
Этот пункт вообще многие выбрасывают из головы. Но представьте, что вы молоды, у вас интересная профессия. Вам предлагают переезд, но есть одно но: ипотека на 30 лет. Или ваша семья увеличивается, нужна квартира больше, но у вас уже есть действующая ипотека на двушку.
Почему бы не махнуть в другой город или на север за высокими зарплатами, чтобы там снимать жильё и отдавать прибавку на ипотечный платёж? Почему бы не попробовать продать квартиру из-под залога?
Ипотека не привязывает к месту. Ипотечную квартиру при желании можно и сдать, и продать, если договориться об этом с банком. Да, это всегда дополнительные сложности, но, если планы изменились, все трудности можно преодолеть.
И не бойтесь брать кредит на недвижимость там, где вы будете жить, выбирать квартиру с запасом метров. Кстати, мало кто об этом задумывается, но взять ипотеку можно не только на квартиру, но ещё и на дом.
Irene Mei / Flickr.com
Покупать квартиру, когда застройщик едва успел получить разрешение на строительство, выгодно. Цена квадратного метра на этапе котлована намного ниже, чем в готовом жилье. Особенно если квартиру сдадут в строительном варианте - это когда перед вами пустая коробка и простор для творчества. Только вот в это творчество нужно вложить большую сумму.
Даже если вы покупаете жильё на вторичном рынке, после переезда без ремонта не обходится: где-то надо розетку перенести, где-то обои отвратительные. Если об этом забыть, то новоселье может затянуться (или придётся брать ещё и кредит на ремонт).
Вариантов три:
Обычно если внести первоначальный платёж побольше, то и условия ипотеки будут мягче. Логично, что хочется отдать всё, что нажито непосильным трудом, но в итоге приходится жить от зарплаты до зарплаты.
Отложить небольшую сумму, которая покроет обязательные платежи минимум на два месяца, а лучше всего - на полгода. Это страховка на случай, если вдруг вы потеряете работу или произойдёт что-то ещё.
Barbara Krawcowicz / Flickr.com
Даже если вы уже всё обсудили с менеджером, даже если консультант ответил на сто ваших вопросов, читайте и уточняйте всё, что вам непонятно. Пусть вы спросите очевидную глупость, просто сделайте это.
Прочитайте договор и все документы, на которые он ссылается (например, общие условия кредитования в банке). Сделайте конспект основных положений: когда нужно платить, какие документы обновлять, в каких компаниях страховаться, куда звонить, если есть проблемы.
Вы в курсе, что за ипотеку полагается налоговый вычет? И на покупку квартиры, и на проценты по ипотеке. Этот вычет может быть на круглую сумму - до 650 000 рублей.
Собрать справки о доходах и платежах, подать заявление в налоговую (если не знаете как, то к вашим услугам множество фирм, которые всё оформят за вас за 20 минут), получить деньги. Кстати, если вы женаты или замужем, вычет может получить и вторая половинка. Супругу полагается компенсация, даже если он не собственник жилья, а об этом многие забывают.
Допустим, случилась неприятность: вы просрочили платёж. Неважно, по какой причине: не сработало напоминание, настроения не было, деньги кончились. Нет смысла прятать голову в песок и продолжать платить ипотеку, будто ничего не случилось. Даже за один день просрочки банк может выписать штраф или начислить пени, а потом это выльется в круглые суммы.
Идеальный вариант - застраховаться, но это дорого (а если страховка хорошая, то очень дорого). Вне зависимости от того, есть у вас страховка или нет, в любой непонятной ситуации звоните в банк. Мелкие затруднения можно решить сразу же, в случае крупных проблем - договориться и даже пересмотреть условия ипотеки. Главное - не пропадать и ответственно относиться к обязательствам.
Если вы поняли, что морально готовы к ипотеке, узнайте, на какие условия можно рассчитывать. Используйте сервис онлайн-одобрения «ДельтаКредит»: он поможет получить предварительное одобрение кредита без визита в банк. Зарегистрируйтесь, подайте заявку, получите одобрение и загрузите необходимые документы - всё быстро и без сложностей.
Решившись на такой ответственный шаг как заключение кредитного договора под залог недвижимого имущества, стоит разобраться, каковы «подводные камни» ипотеки . Крупная сумма кредитования, длительный срок выплат влекут появление этих «подводных камней» ипотеки , среди которых можно назвать дополнительные расходы при оформлении, риск утраты заложенного объекта, запрет банка на сделки с предметом ипотеки или досрочное погашение кредита.
Это самый распространенный,можно даже сказать, гарантированный «подводный камень». Сумма первоначального взноса и госпошлина в регистрационную службу - не единственные расходы, с которыми предстоит столкнуться, чтобы получить заветные деньги.
Банки часто берут оплату за любую мелкую услугу, оказанную клиенту. Так, оформляя договор ипотечного кредита, заемщик может столкнуться с одним из следующих комиссионных платежей:
Сегодня ипотека довольно популярна, поэтому многие заемщики морально и финансово готовятся к оплате услуг оценщика и страхованию объекта, передаваемого в ипотеку. Но это далеко не все, что требуют банки с целью снижения своих рисков.
Кроме страхования утраты или повреждения квартиры, одним из условий получения ипотеки может стать
Во всех перечисленных случаях страховка оформляется в пользу банка, он указывается в договоре страхования выгодоприобретателем. А оплачивать ее приходится заемщику - в размере от 0,5 до 1,5 % от общей суммы кредита.
Что касается оплаты услуг оценщика, то здесь может возникнуть проблема, если вы решите оформить перекредитование ипотеки в другом банке. Обычно это означает, что первому банку досрочно выплачивается кредит, а со вторым заключается новый кредитный договор, по более низкой ставке. Банки работают с определенным оценщиком, а всем остальным не доверяют. Поэтому в случае пере кредитования, скорее всего, придется делать (а значит, и оплачивать) оценку заново.
Здесь можно выделить
Среди первых - запрет на продажу или передачу заложенной квартиры в аренду без согласия банка, запрет на ее перепланировку или любые действия с квартирой, которые могут снизить ее стоимость. С этими пунктами не поспоришь. Нужно принять их как данность и учитывать их наличие, планируя какие-либо действия с залоговым имуществом
В числе вторых - запрет или серьезные ограничения на досрочное погашение кредита, разрешение банку менять процентную ставку без согласия заемщика. Поскольку такие пункты часто нарушают общие принципы гражданского права и ухудшают положение заемщика по сравнению с правилами, предусмотренные законом, их можно оспорить, опираясь на закон «О защите прав потребителей».
Риски, связанные с положением на валютном и финансовом рынке, на рынке недвижимости
Колебания курса валют, обрушение рынка недвижимости - все эти обстоятельства обычный гражданин не может предсказать. Тем более, что ипотека часто берется на длительный срок, который делает сомнительной достоверность прогнозов. А между тем, для заемщика вышеуказанные изменения могут повлечь
Чтобы избежать зависимости от курса валюты и положения мировой экономики, стоит брать кредиты в рублях, а также избегать условий договора о процентах с «плавающей ставкой». Последняя позиционируется как выгодная для заемщика, т.к. первоначально она будет ниже, чем обычная по рынку (или предлагаемая тем же банком) твердая ставка. Однако действительной целью «плавающей ставки» является снижение рисков банка в случае, когда происходит спад экономики. Изменение размера «плавающей ставки связывается с изменением так называемых ставок предложения по кредитам на финансовой бирже.
Российские банки используют ставки LIBOR (ставка предложения с Лондонской финансовой биржи) или MosPrime (ставка предоставления рублевых кредитов на московском рынке). Мало кому из заемщиков понятна суть этих ставок, причины их снижения или повышения. Заключив договор с «плавающей ставкой», вы никогда не сможете быть уверены, какую сумму процентов придется уплатить банку в очередной раз.
Конечно, такой массивный объект как недвижимость не может «потеряться»- но может быть уничтожен или поврежден, например, пожаром или изъят у заемщика по иску третьего лица.
Законодательство об ипотеке устанавливает последствия гибели или повреждения заложенной недвижимости очень неприятные для заемщика-залогодателя. Он не просто лишается квартиры, купленной за кредитные средства. Теперь, когда предмет залога уничтожен, он обязан предоставить банку в кратчайшие сроки другое обеспечение, равноценное утраченному. Если же объект поврежден, заемщик вправе договориться с кредитной организацией о ремонте и восстановлении ликвидности квартиры в определенный срок. Желательно сразу после гибели или повреждения недвижимости согласовать с банком в письменном виде данные моменты. Впрочем, кредитная организация вправе отказаться, если сочтет новый залог неравноценным предыдущему.
В отсутствие соглашения о замене заложенного имущества или его восстановлении, банк сможет потребовать досрочно исполнить кредитный договор.
Юридическая судьба купленной на заемные деньги квартиры не всегда проста. И, взяв ипотеку, оформив залог квартиры, заемщик может с удивлением получить исковое заявление от другого гражданина, считающего себя собственником заложенного объекта.
Конечно же, как всегда в договоре ипотеки, все риски здесь ложатся на заемщика. Дело в том, что банк не утратит право залога даже, если квартиру вернут предыдущему собственнику. Суть залога в российском праве такова, что он «следует за вещью»: когда меняется собственник, залог остается.
Кроме того, существует норма, обязывающая заемщика-залогодателя сделать все возможное, чтобы недвижимость не досталась третьему лицу. В противном случае (например, если будет установлено, что заемщик безразлично относится к судебному процессу, не оспаривает доводы истца, не посещает заседания), банк вправе без доверенности выступать по данному делу от лица заемщика. Тот же будет обязан возместить кредитной организации все судебные расходы.
Прежде чем взять ипотечный кредит на квартиру, необходимо понять, что это такое, каковы условия его оформления и параметры выплат, ознакомиться с процедурой оформления и узнать о выгодных программах для разных слоев населения. Внимательно исследуйте этот вопрос, чтобы ипотека не превратилась в кабалу.
Сбербанк и частные банки одобряют выдачу ипотеки лицам от 21 года и до 55 лет – для женщин, 60-65 лет – для мужчин.
Банк учитывает общий доход. При этом рассчитывается, что после вычета ежемесячного платежа на каждого человека в семье должен остаться прожиточный минимум. В некоторых организациях есть программы для разных слоёв населения. Например, во многих банках предусмотрена льготная программа для своих сотрудников.
Второе, чему дают оценку банковские сотрудники при принятии решения об одобрении кредитования – кредитная история. Если человек брал кредиты и платил не вовремя, имеет неоплаченные штрафы, в ипотеке может быть отказано. Также отрицательное решение банки могут принять и при отсутствии кредитной истории. В этой ситуации клиент – темная лошадка. Рекомендуется взять в кредит недорогую вещь и выплатить заём раньше срока окончания.
Некоторые коммерческие банки требуют наличие благоустроенной квартиры, которая будет служить залогом. При этом нужна оценка данного предмета недвижимости с указанием и кадастровой, и рыночной цены.
Таким образом, имея постоянное место работы, официальный доход, высшее или среднее специальное образование, зарегистрированный брак, хорошую кредитную историю, есть все шансы на одобрение ипотечного кредитования банком.
На что следует обратить внимание при выборе банка:
Выбирая программу, нужно оценивать свои возможности. Это может быть ипотека для пожилых людей, либо с использованием материального (семейного) капитала, с первоначальным платежом в 10-20%, либо без данного взноса.
Чтобы оформить ипотеку, обычно необходим такой пакет бумаг:
После предоставления всех документов необходимо дождаться решения банка. Иногда вам могут позвонить уже через день, а иногда срок ожидания может затягиваться до двух недель.
После того как объект выбран, его будут тщательным образом проверять юристы банка. Это не должно быть аварийное или ветхое жилье, там не должны быть прописаны осужденные, отбывающие срок в местах лишения свободы.
Не все организации одобряют кредит на покупку квартиры в новостройке, но есть банки, где процентная ставка на «первички», наоборот, значительно ниже, чем на «вторички».
Некоторые предпочитают начинать оформление ипотеки с выбора квартиры и лишь затем обращаться в банк, уже зная конкретную сумму.
Навязывание страхования жизни не является законным, но в большинстве случаев при отказе возрастает процентная ставка.
Не всегда юридический язык понятен простым гражданам, иногда требуются уточнения. Не нужно стесняться задавать вопросы менеджеру.
Есть ряд программ, которые предоставляют ипотеку без первого взноса, но их условия не всегда лояльны:
Большинство серьезных банков не предоставляют такой кредит, руководствуясь убеждением, что если человек не смог накопить 10-20% на первый взнос, скорее всего, он неплатежеспособен. Зачастую такие кредиты дают коммерческие банки с сомнительной репутацией, поэтому стоит хорошо подумать, ознакомиться с программами в разных банках, изучить репутацию организации, и лишь потом решаться на этот шаг.
7 способов взять ипотеку легально без первоначального взноса описаны в данном видео:
Требования банка:
При данном типе кредитования, даже если ипотека оформляется на одного супруга, второй автоматически становится созаёмщиком, без подписи которого невозможно оформление кредита. Соответственно, и документы необходимо предоставлять обоим гражданам:
Банки выделяют от 75 до 85% от стоимости заложенной квартиры. Возраст заёмщика должен составлять 18-65 лет. Срок кредитования во многих организациях достигает 30-ти лет.
Требования к квартире под залог:
Не всегда такой вид кредитования выгоден, велик риск остаться без залогового жилья при невыполнении условий кредитного договора. К минусам также можно отнести то, что банки требуют страховать не только жилье, но и собственную жизнь, а это уже гораздо большая сумма, которая увеличивается каждый год.
Как правило, на покупку жилья банк предоставляет 80-90% от стоимости жилья, в зависимости от условий программы. Если же не хватает средств на первоначальный взнос или на ремонт, можно оформить потребительский кредит. Процентные ставки в таком случае выше.
Выбор программ. Выбирая банк и программу, следует обратить внимание на такие нюансы:
