Эскроу-счет - условный аккаунт, который создается для учета имущества, денег или бумаг до момента наступления (выполнения) оговоренных сторонами-участниками обстоятельств. В основе сделки лежит договор счета эскроу , в котором прописываются условия операции, обязательства сторон и банка.
Главную функцию при совершении таких операций берут на себя :
Договор счета эскроу имеет ряд характеристик:
Читайте также -
Алгоритм применения рассматриваемой опции выглядит так :
Финансовое учреждение не отвечает за правильность оформления и законность документов . Другими словами, если бумаги на квартиру фальшивые, но внешне похожи на оригинал, банк не будет вдаваться в проверки и позволит реализующей стороне забрать средства. Если же в документах обнаружены неточности заполнения, тогда кредитное учреждение делает запрос покупателю касательно согласия на разблокировку средств.
К плюсам сделки со счетом эскроу стоит отнести :
Многие банки предоставляют услугу бесплатно. Единственное, что может взять банк - небольшую комиссию, которая чаще всего не превышает 0,5-0,7% от суммы операции. Также кредитная организация может взимать плату за :
Перед открытием счета эскроу, стоит учесть ряд моментов :
Если не прописано иных условий, деньги на замороженном счету (в случае закрытия) передаются депоненту.
В России договора эскроу-счета заключаются с 2014 года, но особой популярности они пока не получили. Главные причины - задержка в совершении операции, а также необходимость оплаты комиссии, что создает дополнительную финансовую нагрузку.
Эскроу-счет (от англ. escrow) – особый тип доверительных счетов, широко используемый в мировой практике для совершения безопасных торговых операций. Суть такой услуги заключается в следующем. При заключении сделки с недвижимостью или другим ценным имуществом стороны регистрируют в банковской или другой компании специальный аккаунт, на котором учитывается оговоренная сумма денежных средств. В случае выполнения одной из сторон всех условий, прописанных в договоре, независимый доверительный агент передаёт ей размещённые деньги, тем самым закрывая соглашение. До этого момента средства блокируются (депонируются), и не могут использоваться в расходных операциях.
Так называемый доверительный договор счета (эскроу) широко используется для проведения практически любых торговых операций. В частности, во многих западных странах (включая США) подобная форма расчётов очень часто используется при заключении соглашений с недвижимым имуществом. При этом в escrow-сделке участвуют три стороны: продавец, покупатель и агент – независимое третье лицо, берущее на себя обязательства по временному сохранению финансовых средств до наступления определённых обстоятельств, оговоренных контрактом. Роль агента может играть банк, юридическая компания или специализированная коммерческая организация.
Услуги по открытию счета эскроу в России сегодня предлагаются сразу несколькими банковскими организациями. При этом владельцем escrow может стать как юридическое лицо (компания) или индивидуальный предприниматель, так и физическое лицо. Процедура включает следующие этапы:
В свою очередь, банк (доверительная сторона) обязуется обеспечивать наличие неснижаемого остатка путём технической блокировки денег до выполнения оговоренных обязательств.
Большинство российских банков пока что не оказывают услуги по полноценной поддержке escrow. Сбербанк России – не исключение. По состоянию на начало 2016 года на официальном сайте крупнейшей банковской организации РФ нет никакой информации о возможности открытия эскроу-счета в Сбербанке. Впрочем, руководство банка не отрицает, что такой продукт в скором времени может появиться в списке банковских услуг. Более того, официальные представители компании неоднократно заявляли о целесообразности использования escrow для «дольщиков» (участников программ по купле-продаже недвижимости в долевом строительстве).
Ещё один насущный вопрос, волнующий как агентов, так и потенциальных депонентов – станет ли эскроу дороже аккредитива (особого типа денежного обязательства, принимаемого банком по поручению плательщика). В настоящее время большинство финансовых экспертов не исключают подобной возможности. При этом такая разница может быть обусловлена тем, что к эскроу-агентам (банкам) предъявляются гораздо более высокие требования. Впрочем, данное утверждение нельзя назвать постулатом, и с развитием популярности такой финансовой услуги её стоимость может снизиться по сравнению со стоимостью аккредитивов.
Что ожидает в будущем такой вид банковских услуг, как эскроу-счета? Перспективы в российском законодательстве пока что не определены, поскольку в правовой базе подобные инструменты расчётов появились относительно недавно (летом 2014 года) и пока не получили должного распространения. При этом эксперты обращают внимание на то, что даже если escrow-услуги в ближайшем будущем получат широкое распространение в РФ, их функционал будет во многом отличен от западных аналогов, поскольку в российском законодательстве конструкция такого контракта представляет собой «урезанный» вариант. Кроме того, сами условия, на которых будут заключаться такие сделки, не могут быть облечены в строгие рамки, а их главной чертой станет максимальная гибкость.
Каковы плюсы и минусы счета эскроу? Договоры условного депонирования имеют как свои преимущества, так и целый ряд спорных моментов. В числе главных достоинств – сведение к минимуму финансовых рисков (включая вероятность контакта с мошенниками) и гарантии успешного проведения коммерческих сделок с недвижимостью и другим ценным имуществом. Что касается проблемных моментов, то здесь можно упомянуть необходимость сотрудничать с посредником, что влечёт дополнительные комиссионные расходы и повышает общую стоимость операции. К тому же, как было сказано, в России с такими операциями пока что работают считанные компании.
Кратко рассмотрим, для каких видов сделок применяется счет эскроу, открываемый в банке или другой агентской компании. В зарубежных странах наибольший процент заключаемых контрактов приходится на операции с недвижимым имуществом. Кроме того, такие финансовые платформы нередко используются в странах Европы и США для внесения денег для оплаты налогов на недвижимость и страховых ипотечных выплат. Впрочем, сферу использования продукта можно назвать по-настоящему универсальной, поскольку подобные услуги сегодня используются в любых договорных отношениях, от покупки авто до слияния и поглощения крупных компаний.
Для того чтобы наглядно представить, какова схема действия счета эскроу, достаточно привести простой алгоритм.
При выполнении одной из сторон всех принятых обязательств посредник принимает на себя обязанность перечислить заблокированные деньги и успешно закрыть контракт.
Бэтмен против Супермена? Устарело! Аккредитив против эскроу. Подробно остановимся на такой новой схеме для расчётов между дольщиком и застройщиком, и в целом для российского права, как эскроу-счета, как мы и обещали в статье о новеллах в законодательстве о долевом строительстве .
Этот банковский инструмент появился сравнительно недавно, 1 июля 2014 года, и пришёл к нам с Запада, хотя, уже достаточно распространён и на Востоке — в Японии и Китае.
Договор счёта эскроу (англ. «escrow») позволяет повысить уверенность сторон такой трёхсторонней сделки в её надлежащем исполнении, поскольку к отношениям контрагентов присоединяется банк (эскроу-агент). Он открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, которые всеми дружно согласуются в договоре. Банк, при этом, начисляет проценты на депонированную сумму, как на обыкновенный вклад.
В России напрямую возможность использовать эскроу-счета предусмотрена для расчётов по Договорам долевого участия (ДДУ) — они призваны снять риски банкротства застройщика с дольщика и риски срыва срока строительства. Застройщик получит средства дольщика от банка, открывшего счёт, только после передачи тому квартиры. Хотя использовать эскроу-счета можно абсолютно по любым денежным сделкам, в которых присутствует выгодоприобретатель — не только связанным с недвижимостью, но и по долям компаний, лицензионным соглашениям и т.п.
Но, согласитесь, эскроу напоминает другой банковский инструмент — аккредитив (статья 867 Гражданского кодекса РФ), активно используемый при купле-продажи квартир, нежилых помещений, домов и земельных участков. Во-первых, это такая же банковская гарантия безопасности расчётов по сделке. Но, во-вторых, эскроу — более современная норма права, позволяющая гибче предоставлять банковский продукт и контролировать его содержание и качество. Иными словами, есть наличные расчёты через ячейку — это XX век и старый добрый способ избежать уплаты налога на доход; есть аккредитив — безналичная форма ячейки; и есть эскроу — XXI век.
Отметим два золотых отличия эскроу от аккредитива:
1) Эскроу заключается тремя сторонами, и все мошеннические схемы хоть депонента, хоть бенефициара рассыпаются, как карточный домик (если не рассматривать откровенно уголовные действия с коррумпированием сотрудников банка). Аккредитив может быть закрыт депонентом (допустим, гражданином или агентством, продающим квартиру) в любой момент, а отзывный аккредитив даже самим банком по поручению плательщика без какого-либо предварительного уведомления получателя средств. Эскроу – только при личном участии всех сторон сделки! И ответственность за исполнение обязательств возлагается на банк.
2) Аккредитив довольно строго зарегулирован законодательством, в то время как к распоряжению лиц, открывающих счёт эскроу, вся свобода договора в рамках специфики банковского продукта. Прежде всего, это касается «ключей» для разблокирования денежных средств — их набор для аккредитива нельзя изменить, тогда как для эскроу стороны сами указывают, какие именно документы послужат основанием для открытия доступа к деньгам со стороны бенефициара.
С 1 июня 2018 года услуги эскроу-сервиса в России могут оказывать не только банки, как было ранее, но и любые лица и организации, которым доверяют продавцы и покупатели, например, юридические фирмы, нотариусы, биржевые брокеры или страховые компании. Они вправе депонировать любое движимое имущество, включая наличные деньги, документарные ценные бумаги и документы, а также безналичные денежные средства и бездокументарные ценные бумаги.
Но в настоящей статье мы рассматриваем только договор счёта эскроу (ст. 860.7 ГК РФ), тогда как договор условного депонирования (ст. 926.1 ГК РФ), как ядро урана, подлежит отдельному расщеплению.
Пожалуй, главное. Денежные средства на счетах эскроу, предназначенные для расчетов граждан по сделкам с недвижимостью, подпадают под систему страхования вкладов, с размером возмещения до 10 млн. рублей на период регистрации сделки.
Постановлением Правительства РФ от 27.04.2017 N 498 очерчен круг достаточно жёстких требований к банкам, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по ДДУ. Только российские банки, прошедшие госфильтр (их перечень ежеквартально публикует Центральный банк России на своём сайте), имеют право кредитовать застройщиков целевым образом на строительство многоквартирных домов и других объектов недвижимости, и только они предоставляют услугу по расчётам с использованием счетов эскроу.
Только время и постепенно формирующаяся судебная практика способствует расширению функционала и правовых возможностей эскроу. И наша миссия — активное соучастие в этом!
С уважением,
Управляющий партнёр
С 2018 года вступают в действие поправки, которые позволят эффективно использовать счета эскроу. Данный инструмент был запущен в 2014 году, однако правовая неопределенность некоторых вопросов негативно отражалась на его использовании. Принятые поправки устранили существующие коллизии, что позволит существенно снизить риски при заключении сделки.
С июня следующего года в России перезапускается механизм заключения сделок с использованием эскроу счетов. Соответствующие поправки были внесены в Гражданский кодекс и законы об исполнительном производстве и банкротстве. Использовать данный механизм была возможность с 2014 года, однако правовые коллизии препятствовали его эффективному применению.
Эскроу счет чаще всего используется при осуществлении торговых операций (в первую очередь сделки, связанные с недвижимостью). При использовании данного счета в сделке принимает участие третья сторона – эскроу агент, который выступает в роли гаранта выполнения обязательств участниками торговой операции. Деньги переводятся продавцу только после оформления всех необходимых документов и перехода права собственности.
В результате стороны сделки существенно снижают свои риски, что является главным преимуществом эскроу счета. Несмотря на явные выгоды, предыдущая редакция закона четко не определяла наиболее существенный вопрос – кому принадлежат деньги, внесенные на счет. Кроме того, оставались не проясненными другие вопросы, которые сдерживали использование эскроу счетов.
Поправки, вступающие в действие со следующего года, определили правовой статус следующих вопросов:
Эксперты отмечают вопрос, который не описан в принятых поправках. Несмотря на возможность открыть эскроу счет и внести на него активы с 2018 года, в законодательном поле не зафиксирована обязанность использования услуг независимых оценщиков. В результате могут возникать ситуации, когда реальная стоимость актива не совпадает с суммой, зафиксированной в договоре. Практика использования оценщиков является обязательной в США и Европе, где активно используется механизм эскроу счетов.
Помимо защиты интересов сторон торговой операции, в применении эскроу счетов заинтересованы в Центробанке. С помощью данного способа расчета крупные приобретения станут более прозрачными, что облегчит задачи финмониторинга.
Эскроу счета позволяют сделать сделку более прозрачной, уверены представители Центробанка. Ранее торговые операции на крупные суммы оставались вне поля зрения контролирующих органов, что приводило к различным злоупотреблениям. В том числе подобные сделки осуществлялись с целью обналичивания денежных средств. Применение эскроу счетов позволит минимизировать подобные операции. Данную позицию разделяют в Росфинмониторинге.
Кроме того, Центробанк жестко регламентирует действия банков при работе с эскроу счетами. За январь-июнь 2017 года регулятор выдал лицензии только трем финансовым учреждениям: Газпромбанку, Сбербанку и Россельхозбанку. Другим банкам еще предстоит выполнить все требования ЦБ для работы с данным инструментом.
Эксперты положительно оценивают принятые поправки и рассчитывают на более активное использование эскроу счетов в следующем году. Данный механизм станет особенно популярным в торговых операциях, которые предусматривают дополнительные условия (в том числе принцип отложенного платежа). Однако обмен ценными бумагами с помощью эскроу счета выглядит не столь привлекательно.
Аналитики подчеркивают, что подобные операции будут пристально изучаться со стороны Центробанка. Регулятор будет тщательно проверять данные сделки на предмет соответствия действующему законодательству, что может существенно затянуть выполнение условий договора. В результате обмен ценными бумагами будет осуществляться с использованием других механизмов.
У россиян появилась возможность открывать в банках новый вид счета - счет-эскроу, который очень популярен на Западе. Но в России он как-то не прижился. Впрочем, в скором времени все может измениться.
Счет-эскроу можно использовать, к примеру, для расчетов при сделках с недвижимостью. Схема проста: покупатель и продавец договариваются о сделке и всех условиях, при которых она будет считаться выполненной.
Потом в банке открывается счет-эскроу, куда покупатель кладет оговоренную с продавцом сумму, равную стоимости недвижимости, которую собирается приобрести. Проверить состояние этого счета в любое время могут все стороны, но забрать средства продавец сможет только после подписания всех документов, список которых обговаривается заранее. Эскроу-агент (банк) следит за тем, чтобы все договоренности были соблюдены.
Как отмечает вице-президент Ассоциации региональных банков России Олег Иванов, эскроу-счета в мире используются повсеместно, особенно при международной торговле, когда требуется оплатить товар, который еще в пути и не дошел до покупателя. Но в России их применение в силу законодательных особенностей пока ограничено сферой недвижимости. Впрочем, и здесь инструмент пока не нашел популярности.
"Наш народ привык, что в таком деле без банковской ячейки не обойтись - стороны деньги пересчитали, проверили, положили в сейф, а потом забрали", - напоминает он. Эскроу - почти то же самое, только в безналичном варианте. Казалось бы - выгодно, потому что поход в банк и обратно с крупной суммой может выйти боком. Но есть проблема, о которой говорят и риелторы: для определенной категории наших граждан такие счета слишком прозрачны, а "светить" реальную сумму сделки и в случае чего объяснять, откуда деньги, горят желанием далеко не все и не всегда. К тому же у покупателей возникают налоговые последствия, а это не всегда приятно.
В результате сейчас в нашей стране даже точной статистики по количеству открытых эскроу-счетов нет. "Центробанк такую информацию не собирает, потому что и собирать-то пока, скорее всего, нечего, - сетует Иванов. - Кроме того, есть много нерешенных юридических вопросов, а потому сильно экспериментировать банки не торопятся".
10 миллионов рублей страхуются государством на эскроу-счете. Для обычных депозитов эта сумма не превышает 1,4 миллиона рублей
Со своей стороны, руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко называет еще одну важную проблему. Львиная доля сделок с недвижимостью сегодня относится ко вторичному рынку, на котором, в свою очередь, много альтернативных сделок.
"Здесь в цепочке участвует не три стороны (продавец, покупатель, банк), а несколько - пять и более, - говорит он. - И часто происходит, что продавец второй квартиры не может внести деньги, пока не продаст первую". Так что рушится вся с трудом налаженная цепочка. Для открытия эскроу-счетов такая ситуация недопустима.
Кстати, счета-эскроу, которые граждане открывают при совершении сделок с жилой недвижимостью, входят в систему страхования вкладов. Причем сумма, подлежащая страхованию, достигает 10 миллионов рублей, а не 1,4 миллиона, как при обычных вкладах.
Добавить эскроу-счетам популярности могут поправки в закон о долевом строительстве, которые находятся на рассмотрении в Госдуме и уже прошли первое чтение в феврале этого года. Они обязывают хранить средства дольщиков на эскроу-счетах. Застройщикам эти деньги будут доступны только после выполнения всех обязательств. Но эксперты пока сомневаются, что законопроект при рассмотрении во втором чтении будет принят без всяких изменений.
С одной стороны, в случае принятия этих поправок дольщики будут защищены. С другой - интерес застройщиков, которым средства нужны "здесь и сейчас", будет потерян. полагает Олег Иванов. Поэтому они могут пролоббировать некоторые поправки в существующий законопроект.
Эксперты тем временем отмечают еще одну проблему, из-за которой эскроу-счета пока не получили большого распространения в нашей стране. "В массовом сознании наших граждан наличные деньги все еще играют огромную роль", - отмечает Олег Иванов. Да и бизнес к прогрессивным технологиям относится с недоверием. К тому же есть старый проверенный способ - аккредитив. Здесь, правда, задействованы четыре стороны: покупатель и продавец, и два банка, представляющие их интересы. Схема похожая, хотя эскроу-счет более гибкий инструмент, условия которого стороны могут изменять как угодно. Естественно, предварительно договорившись об этом.
Как отмечает гендиректор юридической компании BMS Law Firm Алексей Матюхов, сдерживающим фактором является наличие ограничений, которые действуют в России. Например, на счет-эскроу у нас можно внести исключительно денежные средства, а эскроу-агентами могут быть только банки. В международной практике перечень имущества значительно шире, вплоть до интеллектуальной собственности, а агентом могут выступать, в том числе, адвокат или нотариус, которому доверяют обе стороны.
Новые ценные бумаги
РЖД планирует выпустить облигации с дисконтом
РЖД рассматривает возможность размещения облигаций. "Мы предложим, возможно, новые финансовые механизмы. По облигациям мы сейчас платим купоны, а может быть, предложим не купонный доход, а выпустим дисконтные облигации", - сказал журналистам глава компании Олег Белозеров.
Но пока этот вопрос в стадии обсуждения. Какое будут принято решение - узнаем через месяц, дал понять Белозеров. По его словам, компания планирует в ближайшее время определиться с тем, будет ли она выходить именно с дисконтными облигациями или разместит традиционные бумаги с купонным доходом.
"Сейчас коллеги прорабатывают. Надо понять, насколько и какой из механизмов нам даст более низкие расходы", - пояснил глава РЖД.
Дисконтные облигации, напомним, размещаются с "маржой" по номиналу. Разница цены размещения и погашения и составляет доход инвестора. Сегодня в обращении находится 15 выпусков биржевых облигаций РЖД белее чем на 312 миллиардов рублей. Еще есть 13 выпусков классических облигаций почти на 190 миллиардов.
Инфографика "РГ". Фото: Антон Переплетчиков / Юлия Кривошапко
