Valoarea de piata a obiectului de evaluare
„... În sensul prezentei legi federale, valoarea de piață a obiectului de evaluare se înțelege a fi prețul cel mai probabil la care obiectul dat estimările pot fi înstrăinate pe piata deschisaîntr-un mediu concurențial, când părțile la tranzacție acționează în mod rezonabil, având toate informatie necesara, iar valoarea prețului tranzacției nu reflectă nicio circumstanță extraordinară, adică atunci când:
una dintre părțile la tranzacție nu este obligată să înstrăineze obiectul de evaluare, iar cealaltă parte nu este obligată să accepte prestația;
părțile la tranzacție cunosc bine obiectul tranzacției și acționează în propriul interes;
proprietatea subiect este prezentată pe piața liberă prin oferta publica, tipic pentru obiecte similare de evaluare;
(modificată prin Legea federală nr. 143-FZ din 14 noiembrie 2002)
prețul tranzacției este o remunerație rezonabilă pentru obiectul evaluării și nu a existat nicio constrângere pentru a încheia o tranzacție în raport cu părțile la tranzacție din oricare parte;
plata pentru obiectul evaluării se exprimă în formă bănească..."
O sursă:
Legea federală nr. 135-FZ din 29 iulie 1998 (modificată la 3 decembrie 2011, astfel cum a fost modificată la 28 iulie 2012) „Cu privire la activitati de evaluareîn Federația Rusă"
Terminologie oficială. Akademik.ru. 2012 .
Valoarea netă de piață a proprietății în cauză- (valoarea netă de piață) valoarea de piață a obiectului vândut (afacere, proprietate etc.) minus costurile implementării acestuia. Vezi și Valoarea justă de piață a proprietății în cauză...
valoarea netă de piață a proprietății în cauză- Valoarea de piata a obiectului vandut (afacere, proprietate, etc.) minus costurile implementarii acestuia. Vezi și Valoarea justă de piață a proprietății în cauză. Subiecte economie EN valoarea netă de piață... Manualul Traducătorului Tehnic
Valoarea de piata a obiectului- prețul cel mai probabil care se formează la momentul evaluării la locul efectuării sale pe baza cererii și ofertei... Glosar al termenilor de management al crizelor
Valoarea justă a proprietății în cauză- (valoarea justă) este definită de IFRS (Standard 16) ca fiind suma pentru care un activ poate fi schimbat într-o tranzacție între părți informate și dispuse, efectuată în condiții generale. de obicei… … Dicţionar economic şi matematic
Valoare de piață- (valoarea de piata) cel mai probabil pret de vanzare al oricarei interese imobiliare (drepturi de proprietate, drepturi de mostenire etc.) la piata libera. Valoarea de piata poate fi mai mare, egala sau mai mica decat valoarea proprietatii. Aici … Glosar de termeni pentru examinarea și gestionarea bunurilor imobiliare
Valoare de piață- Această pagină sau secțiune este suspectată a încălca drepturile de autor. Conținutul său este probabil copiat aproape neschimbat. Dacă credeți că nu este cazul, exprimați-vă părerea pe pagina de discuție a acestui articol. Dacă ești autorul, atunci ...... Wikipedia
Valoare de piață- (valoarea pentru impozitare vezi pretul din magazin bunuri) Valoarea de piata a obiectului de evaluare se intelege ca pretul cel mai probabil la care acest obiect de evaluare poate fi instrainat pe piata libera intr-un mediu concurential, atunci cand partile la tranzactie ... ... Vocabular: contabilitate, impozite, drept comercial
Sub valoarea curentă de piață activ necorporalînțeles ca sumă Bani, care ar putea fi obținută ca urmare a vânzării obiectului la data determinării curentului valoare de piață. Valoarea actuală de piață a unui necorporal ...... Terminologie oficială
COST ÎN EVALUARE- (Valoare de evaluare engleză) - valoarea care exprimă utilitatea obiectului de evaluare pentru proprietarii săi actuali și viitori, determinată ținând cont de perioada de timp, costurile și riscurile asociate primirii acestuia. În procesul de evaluare a obiectelor, în funcție de ......
SUPORT INFORMATIV PENTRU EVALUARE- date pe baza cărora se determină valoarea de piață a obiectului de evaluare. Informațiile utilizate în procesul de evaluare trebuie să îndeplinească cerințele de fiabilitate, acuratețe, complexitate, i.e. reflectă cu exactitate condițiile de funcționare ale obiectului ...... Dicţionar enciclopedic financiar şi de credit
Studenții, studenții absolvenți, tinerii oameni de știință care folosesc baza de cunoștințe în studiile și munca lor vă vor fi foarte recunoscători.
1. Valoarea de piață a proprietății în cauză
Conceptul și semnificația valorii de piață se bazează pe două dintre cele mai multe documente importante, aceasta este Legea federală „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” din 29 iulie 1998 nr. 135 și standard federal„Scopul evaluării și tipurile de valoare (FSO nr. 2)”, aprobat prin Ordinul Ministerului Dezvoltării Economice al Federației Ruse nr. 255 din 20.07.2007.
În sensul prezentei legi federale, prin valoarea de piață a obiectului evaluat se înțelege: prețul cel mai probabil la care obiectul evaluat poate fi înstrăinat de la data evaluării pe piața liberă într-un mediu concurențial, atunci când părțile la tranzacție acționează. în mod rezonabil, având toate informațiile necesare, iar valoarea prețului tranzacției nu se reflectă nicio circumstanță extraordinară, i.e. când:
una dintre părțile la tranzacție nu este obligată să înstrăineze obiectul evaluării, iar cealaltă parte nu este obligată să accepte prestația;
părțile la tranzacție cunosc bine obiectul tranzacției și acționează în propriul interes;
obiectul de evaluare este prezentat pe piata deschisa printr-o oferta publica tipica pentru obiecte de evaluare similare;
· prețul tranzacției este o remunerație rezonabilă pentru obiectul evaluării și nu a existat nicio constrângere pentru a efectua o tranzacție în raport cu părțile la tranzacție din oricare parte;
· plata pentru obiectul de evaluare se exprimă în formă bănească.
În practica evaluării, cel mai adesea ei caută să determine cu exactitate valoarea de piață.
Cu toate acestea, unele obiecte de evaluare nu au o capacitate de comercializare suficientă, în special, ele nu sunt vehiculate pe un spațiu deschis, în masă și piata competitiva, sunt sub control strict și reglementate de stat, informațiile sunt închise și limitate. În acest caz, se calculează o valoare de piață parțială.
Valoarea parțială de piață este valoarea obiectului evaluat cu piata limitata, care se înțelege ca valoarea obiectului de evaluare, a cărui vânzare pe piața liberă este imposibilă sau necesită costuri adiționale comparativ cu costurile necesare pentru a vinde mărfurile liber tranzacționate pe piață.
La determinarea valorii obiectului de evaluare, evaluatorii folosesc informatiile furnizate de client, obtinute tot de la surse externe, inclusiv cele referitoare la starea pieței în ansamblu și la segmentul în care obiectul evaluat este „comercializat”.
Necesitatea evaluării valorii de piață apare în următoarele cazuri:
să efectueze o tranzacție de vânzare și cumpărare a unui obiect de evaluare;
pentru a determina initiala pret de inceput la licitatie;
la împrumuturile garantate prin obiectul evaluării;
· în cazul privatizării obiectului de evaluare;
când obiectul evaluării este retras pentru nevoile statului;
la asigurarea obiectului de evaluare;
pentru închirierea obiectului de evaluare;
la intrarea în drepturi de moștenire;
pentru permisiunea litigii de proprietate;
să determine cuantumul prejudiciului cauzat proprietarului obiectului de evaluare;
· să pună obiectul evaluării în bilanţul întreprinderii;
pentru realizarea obiectului evaluării ca contribuţie la capitalul autorizat intreprinderi;
în perioada de restructurare a întreprinderii.
În general, determinarea valorii de piață se realizează de către evaluatori profesioniști care au o pregătire specială în domeniul evaluării, sunt membri ai unuia dintre organizații de autoreglementare evaluatori şi asigurat lor responsabilitate profesionalăîn conformitate cu prevederile lege federala№157-FZ<О внесении изменений в федеральный закон "Об оценочной деятельности в российской федерации" от 27.07.2001г.
Ei bine, în concluzie, aș dori să menționez principalele abordări de evaluare a valorii de piață.
1) Abordarea costurilor este un ansamblu general de metode de estimare a valorii obiectului de evaluare, care se bazează pe determinarea costurilor necesare refacerii sau înlocuirii obiectului de evaluare, ținând cont de uzura acestuia.
2) O abordare comparativă este un ansamblu general de metode de apreciere a valorii unui obiect de evaluare, care se bazează pe compararea obiectului de evaluare cu aceleași obiecte pentru care există informații despre prețurile tranzacțiilor efectuate cu acestea.
3) Abordarea veniturilor este un ansamblu general de metode de apreciere a valorii obiectului de evaluare, care se bazează pe determinarea nivelului preconizat al venitului din obiectul de evaluare.
2. Determinarea coeficientului (rata) de capitalizare
Rata de capitalizare este un parametru care convertește venitul net în valoarea unui obiect. Aceasta ia în considerare atât profitul net însuși primit din exploatarea obiectului evaluat, cât și rambursarea capitalului fix cheltuit la achiziționarea obiectului. Raportul de capitalizare care ia în considerare aceste două componente se numește raportul general de capitalizare sau rata de capitalizare a venitului net. În acest caz, venitul net utilizat pentru valorificare este determinat pentru o anumită perioadă, de regulă, pentru un an. Astfel, rata generală de capitalizare (sau rata de capitalizare integrală) exprimă relația dintre venitul net anual primit ca urmare a exploatării unui obiect și valoarea de piață a acestuia.
Există mai multe metode de calculare a ratei de capitalizare. Cele mai frecvent utilizate includ:
metoda de capitalizare directă (sau metoda de potrivire directă),
metoda investițiilor aferente - datorie și capital propriu,
metoda investițiilor legate - terenuri și clădiri,
Metoda cumulativă și metoda Ellwood.
Există mai multe metode pentru a determina rata de capitalizare:
· luarea în considerare a rambursării costurilor de capital (ajustată pentru modificările valorii activului);
· metoda investițiilor legate sau tehnica grupului de investiții;
metoda capitalizării directe.
Determinarea ratei de capitalizare, luând în considerare rambursarea costurilor de capital.
Rata de capitalizare ar trebui să ia în considerare două componente:
1) rata de rentabilitate a unei investiții (capital), care este o compensație care trebuie plătită unui investitor pentru utilizarea fondurilor, luând în considerare riscul și alți factori legați de condițiile investițiilor specifice;
2) rata de rentabilitate a capitalului, i.e. rambursarea investiției inițiale. Mai mult, acest element al coeficientului de capitalizare se aplică doar părții amortizabile a activelor.
Rata rentabilității capitalului este construită folosind metoda construcției cumulative:
Rata de rentabilitate fără risc + Prime de risc + Investiții imobiliare + Prime de lichiditate scăzută în imobiliare + Prime de gestionare a investițiilor
Rata de rentabilitate fără risc - rata dobânzii la activele foarte lichide, de ex. este o rată care reflectă „oportunitatea reală de piață pentru firme și persoane fizice de a investi bani fără niciun risc de nereturnare”. Randamentul pe OFZ, VEB este adesea considerat o rată fără risc.
În procesul de evaluare, trebuie avut în vedere faptul că ratele nominale și reale fără risc pot fi atât în moneda națională, cât și în valută străină. Atunci când se recalculează rata nominală în cea reală și invers, este recomandabil să se folosească formula economistului și matematicianului american I. Fisher, derivată de acesta încă din anii 30 ai secolului XX:
R n \u003d R p + I inf + R p * I inf;
R p \u003d (R n - I inf) / (1 + I inf);
R n - rata nominală;
R p - rata reală;
I inf - indicele inflației (rata anuală a inflației).
La calcularea ratei fără risc valutar, se recomandă ajustarea utilizând formula Fisher, ținând cont de indicele de inflație al dolarului, la determinarea ratei fără risc în moneda națională - indicele de inflație al monedei naționale.
Conversia ratei de rentabilitate în moneda națională în cursul dolarului sau invers se poate face folosind următoarele formule:
D nv =(1+ D v) * (1+ Kurs) - 1;
D v =(1+ D nv) * (1+ Kurs) - 1; Unde
D nv , rata de randament în moneda națională;
D v - rata de randament în valută;
Kurs - cursul de schimb, %.
Calculul diferitelor componente ale primei de risc:
* primă pentru lichiditate scăzută. La calcularea acestei componente se ține cont de imposibilitatea unei returnări imediate a investițiilor investite într-un obiect imobiliar, putând fi luată la nivelul inflației dolarului pentru un timp tipic de expunere a obiectelor similar celui care se evaluează pe piaţă;
* prima pentru riscul investitiei in imobiliare. În acest caz, se ia în considerare posibilitatea pierderii accidentale a valorii de consum a obiectului, iar prima poate fi acceptată în cuantumul primelor de asigurare în companiile de asigurări de cea mai înaltă categorie de fiabilitate;
* primă pentru managementul investițiilor. Cu cât investițiile sunt mai riscante și mai complexe, cu atât necesită un management mai competent. Este recomandabil să se calculeze indemnizația de administrare a investițiilor ținând cont de raportul dintre profiturile pierdute și pierderile la încasarea plăților de chirie.
Metoda de investiție legată sau tehnica grupului de investiții.
În cazul în care proprietatea este achiziționată cu ajutorul capitalului propriu și al datoriilor, rata de capitalizare trebuie să satisfacă cerințele de rentabilitate ale fiecărei părți a investiției. Valoarea coeficientului este determinată de metoda investițiilor legate sau de tehnica grupului de investiții.
Rata de capitalizare pentru capitalul împrumutat se numește constantă ipotecară și se calculează folosind următoarea formulă:
R m - constantă ipotecară;
OD - plăți anuale;
K este valoarea creditului ipotecar.
Constanta ipotecare este determinată dintr-un tabel cu șase funcții ale dobânzii compuse: este egală cu suma ratei dobânzii și a factorului fondului de compensare sau este egală cu factorul de contribuție pe unitatea de amortizare.
Rata de capitalizare a capitalului propriu se numește constantă ipotecară și se calculează folosind următoarea formulă:
Rc = PTCF/Kc
R c - rata de capitalizare a capitalurilor proprii;
PTCF - cash flow anual înainte de impozite;
K cu - valoarea capitalului social.
Rata totală de capitalizare este definită ca o medie ponderată a:
R = M * Rm + (1 - M) * Rc, unde
M - coeficientul datoriei ipotecare.
Dacă se prevede o modificare a valorii unui activ, atunci devine necesar să se ia în considerare, în raportul de capitalizare, restituirea sumei principale a capitalului (procesul de recapitalizare). Rata de rentabilitate a capitalului din unele surse se numește raport de recapitalizare. Pentru recuperarea investiției inițiale, o parte din venitul net din exploatare este pusă deoparte într-un fond de recuperare cu o rată a dobânzii Yp - rata dobânzii pentru recapitalizare.
Există trei moduri de a recupera capitalul investit:
returnarea liniară a capitalului (metoda lui Ring);
returnarea capitalului asupra fondului de compensare și rata rentabilității investiției (metoda Inwood). Se numește uneori metoda anuității;
returnarea capitalului asupra fondului de compensare și rata dobânzii fără risc (metoda Hoskold).
Metoda inelului.
Această metodă este adecvată atunci când se așteaptă ca principalul să fie rambursat în rate egale. Rentabilitatea anuală a capitalului se calculează prin împărțirea a 100% din valoarea activului la durata de viață utilă rămasă, i.e. este reciproca duratei de viata a bunului. Rata rentabilității este cota anuală a capitalului inițial plasată într-un fond de înlocuire fără dobândă:
R k = R y + 1 / n, unde
n este viața economică rămasă;
R y - rata rentabilității investiției.
Metoda Inwood este utilizată dacă rentabilitatea capitalului este reinvestită la rata rentabilității investiției. În acest caz, rata rentabilității ca componentă a ratei de capitalizare este egală cu factorul fondului de compensare la aceeași rată a dobânzii ca și pentru investiții:
R k = R y + SFF (n, Y), unde
SFF - factor fond de compensare;
Y = R (rata rentabilității investiției).
Rezultatele calculelor randamentului capitalului investit prin această metodă sunt prezentate în Tabel. 2
metoda Hoskold. Folosit atunci când rata de rentabilitate a investiției inițiale este oarecum mare, ceea ce face improbabilă reinvestirea la aceeași rată. Pentru fondurile reinvestite, se așteaptă să primească venituri la rata fără risc:
R k = R y + SFF (n, Yb), unde
Yb - rata dobânzii fără risc.
Avantajele metodei de capitalizare a veniturilor sunt că această metodă reflectă în mod direct condițiile de piață, întrucât atunci când este aplicată, de regulă, un număr mare de tranzacții imobiliare sunt analizate din punct de vedere al raportului dintre venit și valoare, precum și o ipotetică declarație de profit și pierdere. se întocmește la calcularea venitului capitalizat, al cărui principiu de bază este ipoteza unui nivel de piață al operațiunii imobiliare.
Dezavantajele metodei de valorificare a veniturilor sunt că: aplicarea acesteia este dificilă atunci când nu există informații despre tranzacțiile de pe piață; metoda nu este recomandată dacă obiectul nu este finalizat, nu a atins nivelul de venit stabil sau a fost grav avariat ca urmare a unui caz de forță majoră și necesită reconstrucție serioasă.
3. Sarcina numărul 1
Determinați suma plății anuale a împrumutului de 200 de mii de ruble. sub rezerva autoamortizării acestuia, dacă rata plăților anuale (dobânda compusă) este de 8%, termenul împrumutului este de 15 ani.
rata - 8%
Vom calcula suma plății anuale a împrumutului folosind formula pentru valoarea actuală a unei singure anuități:
PVа = __________________
Din această formulă derivăm PMT - anuitate
200.000 x 0,08 16.000
PMT = = = 23 530 rub.
0, 68
Determinarea valorii de piata a obiectului. Etapele procedurii de evaluare prin abordarea veniturilor. Metoda de capitalizare a venitului direct. Modalități de recuperare a capitalului investit. Metoda fluxului de numerar actualizat. Factorii care determină creșterea prețurilor imobiliare.
lucrare de termen, adăugată 05.06.2012
Analiza situatiei financiare a companiei, a bilantului acesteia si a rezultatelor financiare. Calculul ratelor financiare. Abordări ale costurilor și veniturilor pentru evaluarea valorii de piață. Direcții ale procedurii de evaluare. Abordare comparativă a evaluării (metoda tranzacțiilor).
lucrare de termen, adăugată 19.04.2014
Imobilul și temeiul juridic al evaluării acestuia. Necesitatea evaluării imobilelor la înregistrarea drepturilor de închiriere. Utilizarea abordărilor general acceptate în calcularea valorii de piață a unei proprietăți. Abordări ale costurilor și veniturilor pentru evaluarea valorii unui obiect.
lucrare de termen, adăugată 25.11.2014
Determinarea principalelor aspecte ale evaluării imobiliare. Colectarea, verificarea si analiza informatiilor. Analiza celei mai eficiente utilizări a terenului. Calculul valorii de piata pe baza a trei abordari de evaluare si acordul rezultatelor obtinute.
lucrare de termen, adăugată 30.11.2010
Analiza pieței imobiliare din regiunea Tula. Determinarea valorii de piata a imobilului. Mediul locației obiectului de evaluare, o descriere a parametrilor principali ai acestuia. Caracteristicile abordărilor în evaluarea imobiliară. Calculul valorii de salvare.
lucrare de termen, adăugată 14.03.2014
Metoda de valorificare a venitului, avantajele, dezavantajele acestuia, principalele probleme, condițiile de aplicare. Etapele evaluării imobiliare. Algoritm de calcul al metodei fluxului de numerar actualizat. Rambursarea capitalului investit conform metodelor Ring, Inwood și Hoskold.
test, adaugat 27.11.2013
Calculul sumei maxime de chirie cu menținerea ratei de rentabilitate cerute. Estimarea costului unei cabane cu un teren cu determinarea ajustărilor procentuale. Valoarea de piata a obiectului de evaluare. Calculul coeficientului de capitalizare a capitalului.
test, adaugat 30.07.2012
Analiza riscurilor în evaluarea imobiliară, cerințe pentru implementarea acesteia. Calculul costului prin abordarea veniturilor. Determinarea ratei de rentabilitate a capitalului. Evaluare imobil prin metoda capitalizării veniturilor. Contabilitatea rambursării costurilor de capital în raportul de capitalizare.
lucrare de termen, adăugată 17.06.2012
Determinarea valorii de piață a unui obiect imobiliar în scop industrial prin metoda costului, metode de valorificare directă a veniturilor și fluxuri de numerar actualizate. Uzura fizică a elementelor de construcție, date de bază pentru calcularea costurilor.
lucrare de control, adaugat 14.01.2011
Calculul valorii de piață a unui obiect imobiliar (spații încorporate) în orașul Novosibirsk și evaluarea nivelului de atractivitate pentru investiții. Determinarea valorii de piață a spațiilor nerezidențiale folosind abordări comparative și venituri.
