Az értékelés tárgyának piaci értéke
"... E szövetségi törvény alkalmazásában az értékelt tárgy piaci értéke az a legvalószínűbb ár, amelyen ezt a tárgyat az értékelések elidegeníthetők nyíltpiaci versenykörnyezetben, amikor a tranzakcióban részt vevő felek ésszerűen, mindennel megvannak szükséges információ, és az ügyleti ár értéke nem tükröz rendkívüli körülményt, vagyis amikor:
az ügyletben részt vevő egyik fél nem köteles elidegeníteni az értékelés tárgyát, a másik fél nem köteles a teljesítést elfogadni;
az ügyletben részt vevő felek jól ismerik az ügylet tárgyát, és saját érdekeik szerint járnak el;
a témát a nyílt piacon bemutatja nyilvános ajánlat jellemző a hasonló értékelési tárgyakra;
(a 2002.11.14-i N 143-FZ szövetségi törvénnyel módosított)
az ügylet ára ésszerű ellenszolgáltatás az értékelés tárgya számára, és az ügyletben részt vevő felek tekintetében egyik fél sem kényszerített az ügylet végrehajtására;
a kiértékelt tétel fizetése készpénzben történik..."
Egy forrás:
1998.07.29-i N 135-FZ szövetségi törvény (a 2011.12.03-i, a 2012.07.28-i módosítással) értékelési tevékenységek v Orosz Föderáció"
Hivatalos terminológia... Academic.ru. 2012.
Az értékelt ingatlan nettó piaci értéke- (nettó piaci érték) az eladott tárgy (üzlet, ingatlan stb.) forgalmi értéke mínusz a megvalósítás költségei. Lásd még: Az értékelt ingatlan valós piaci értéke...
az értékelt ingatlan nettó piaci értéke- Az eladott tárgy (üzlet, ingatlan stb.) piaci értéke mínusz a megvalósítás költségei. Lásd még: A mért ingatlan valós piaci értéke. Témák közgazdaságtan HU nettó piaci érték ... Műszaki fordítói útmutató
Az objektum piaci értéke- a kereslet és kínálat alapján az értékelés időpontjában annak lebonyolításának helyén kialakuló legvalószínűbb ár... Válságkezelési kifejezések szójegyzéke
A tárgy valós értéke- (valós érték) S.so.o. az IFRS (16. szabvány) szerint az az összeg, amelyért egy eszközt a hozzáértő, hajlandó felek közötti tranzakció során általános feltételekkel el lehet cserélni. általában… … Közgazdasági és matematikai szótár
Piaci ár- (piaci érték) bármely ingatlan érdekeltség (tulajdonjog, öröklési bérleti jog stb.) legvalószínűbb eladási ára szabad piac... A piaci érték lehet nagyobb, egyenlő vagy kisebb, mint az ingatlan értéke. Itt … Fogalomtár az ingatlanok vizsgálatához és kezeléséhez
Piaci ár- Feltehetően ez az oldal vagy szakasz szerzői jogokat sért. Tartalma valószínűleg gyakorlatilag változatlan formában másolódott. Ha úgy gondolja, hogy ez nem így van, mondja el véleményét a cikk vitalapján. Ha Ön szerző, akkor ... ... Wikipédia
Piaci ár- (az adózást lásd piaci áráruk) Az értékelt tárgy piaci értéke alatt azt a legvalószínűbb árat kell érteni, amelyen ez az értéktárgy a nyílt piacon versenykörnyezetben elidegeníthető, amikor az ügyletben részt vevő felek ... ... Szókincs: számvitel, adók, üzleti jog
A jelenlegi piaci érték alatt immateriális javak az összeg érthető Pénz, amelyet a tárgy eladása eredményeként az áram megállapításának időpontjában lehetett megszerezni piaci értéke... Az immateriális javak jelenlegi piaci értéke ...... Hivatalos terminológia
ÉRTÉK AZ ÉRTÉKELÉSBEN- (angol értékelési érték) - az az érték, amely kifejezi az értékelés tárgyának jelenlegi és leendő tulajdonosai számára való hasznosságát, figyelembe véve az átvétel időtartamát, költségeit és kockázatait. Az objektumok értékelése folyamatában a ... ...
AZ ÉRTÉKELÉS INFORMÁCIÓSZÁLLÍTÁSA- adatok, amelyek alapján az értékelés tárgya piaci értékét megállapítják. Az értékelési folyamatban felhasznált információknak meg kell felelniük a megbízhatóság, pontosság, összetettség követelményeinek, pl. hogy megbízhatóan tükrözze a létesítmény működési feltételeit ... ... Pénzügyi és hitelügyi enciklopédikus szótár
Azok a hallgatók, végzős hallgatók, fiatal tudósok, akik tanulmányaikban és munkájuk során használják fel a tudásbázist, nagyon hálásak lesznek Önnek.
1. Az értékelés tárgyának piaci értéke
A piaci érték fogalma és jelentése a legtöbben alapul fontos dokumentumokat, ez az 1998. július 29-i 135. sz. szövetségi törvény "Az értékelési tevékenységekről az Orosz Föderációban" Szövetségi szabvány Az Orosz Föderáció Gazdaságfejlesztési Minisztériumának 2007. július 20-i 255. számú rendeletével jóváhagyott "Az értékelés célja és az érték típusai (FSO 2. sz.)".
E szövetségi törvény alkalmazásában az értékelt tárgy piaci értéke: az a legvalószínűbb ár, amelyen az értékbecslés tárgya az értékelés időpontjában elidegeníthető a nyílt piacon, versenykörnyezetben, amikor a felek az ügyletet ésszerűen, minden szükséges információ birtokában jár el, és az ügyleti ár értékében nem tükröződik semmilyen rendkívüli körülmény, pl. amikor:
· Az ügyletben részt vevő egyik fél nem köteles elidegeníteni az értékelés tárgyát, a másik fél nem köteles a teljesítést elfogadni;
· Az ügyletben részt vevő felek jól ismerik az ügylet tárgyát, és saját érdekeik szerint járnak el;
· Az értékbecslés tárgyát a nyílt piacon, a hasonló értékelési tárgyakra jellemző nyilvános ajánlattétellel mutatják be;
· Az ügylet ára méltányos ellenszolgáltatás az értékelés tárgya számára, és az ügyletben részt vevő felek tekintetében egyik fél sem kényszerített az ügylet végrehajtására;
· Az elbírálás tárgyának kifizetését pénzben fejezik ki.
A gyakorlatban az értékelések leggyakrabban pontosan a piaci értéket határozzák meg.
Egyes értékelési tárgyak azonban nem megfelelő forgalomképesek, különösen nem forognak a szabadban, tömegesen, ill. versenypiaci, szigorú ellenőrzés alatt állnak és az állam szabályozza, az információk titkosak és korlátozottak. Ebben az esetben a piaci értéket részben számítják ki.
A részleges piaci érték az értékelési tárgy értéke korlátozott piac, amely alatt az értékelt tárgy értéke értendő, amelynek szabadpiaci értékesítése lehetetlen vagy szükséges további költségek a szabadon forgalmazott áruk értékesítéséhez szükséges költségekhez képest.
Az értékbecslők az értékelő tárgy értékének meghatározásakor a vevő által megadott, szintén külső források, beleértve azokat is, amelyek a piac egészének állapotára vonatkoznak, és arra a szegmensre, amelyben az értékelt tárgyat „kereskednek”.
Felmerül a piaci érték felmérésének szükségessége következő eseteket:
· Ügylet lebonyolítása az értékbecslés tárgyának adásvételével;
A kezdeti meghatározásához kezdő ár az aukción;
· Az értékbecslés tárgyával biztosított kölcsönzés esetén;
· Az értékbecslés tárgyának privatizációja során;
· Ha az értékelés tárgyát az állam szükségletei miatt visszavonják;
· Az értékelés tárgyának biztosításakor;
· Az értékbecslés tárgyának bérbeadásáért;
· Öröklési jog megkötésekor;
Engedélyért tulajdonviták;
· Az értékelés tárgya tulajdonosának okozott kár összegének meghatározása;
· Az értékelési tárgynak a vállalkozás mérlegébe történő eljuttatásáért;
Az értékelés tárgyává tenni hozzájárulásként alaptőke vállalkozások;
· Vállalati szerkezetátalakítás során.
A piaci érték meghatározását általában az értékbecslő szakirányú végzettséggel rendelkező szakmai értékbecslők végzik, akik valamelyik önszabályozó szervezetekértékbecslők és biztosították őket szakmai felelősség rendelkezéseknek megfelelően Szövetségi törvény 157-FZ sz<О внесении изменений в федеральный закон "Об оценочной деятельности в российской федерации" от 27.07.2001г.
Nos, befejezésül szeretném megemlíteni a piaci érték felmérésének főbb megközelítéseit.
1) A költségszemlélet az értékelt tárgy értékének felmérésére szolgáló általános módszerek összessége, amelyek az értékelt tárgy helyreállításához vagy cseréjéhez szükséges költségek meghatározásán alapulnak, figyelembe véve annak elhasználódását.
2) Az összehasonlító megközelítés az értékelési objektum értékének felmérésére szolgáló általános módszerek összessége, amelyek azon alapulnak, hogy az értékelési objektumot ugyanazokkal az objektumokkal hasonlítják össze, amelyekkel kapcsolatban a velük lebonyolított tranzakciók árairól van információ.
3) A jövedelemszemlélet az értékelt alany értékének felmérésére szolgáló általános módszerek összessége, amelyek az értékelés tárgyától elvárt jövedelemszint meghatározásán alapulnak.
2. A tőkésítés arányának (ráta) meghatározása
A kapitalizációs arány egy olyan paraméter, amely a nettó jövedelmet egy objektum értékévé konvertálja. Ebben az esetben mind magát a nettó nyereséget, amely a vizsgált tárgy üzemeltetéséből származik, mind a tárgy beszerzésére fordított állóeszköz visszatérítését figyelembe veszik. Azt a tőkésítési mutatót, amely ezt a két összetevőt figyelembe veszi, teljes tőkésítési aránynak vagy nettó jövedelemtőkésítési rátának nevezzük. Ebben az esetben a tőkésítéshez használt nettó bevételt egy bizonyos időszakra, általában egy évre határozzák meg. Így a teljes tőkésítési mutató (vagy teljes tőkésítési ráta) a létesítmény üzemeltetéséből származó éves nettó bevétel és piaci értéke közötti kapcsolatot fejezi ki.
Számos módszer létezik a tőkésítési mutató kiszámítására. A leggyakrabban használtak a következők:
Közvetlen nagybetűs írásmód (vagy közvetlen összehasonlítási módszer),
A kapcsolt befektetések módja - adósság és részvény,
· Kapcsolódó beruházások módja - telek és épületek,
· Kumulatív módszer és Ellwood módszer.
Számos módszer létezik a tőkésítési arány meghatározására:
· A tőkeköltség megtérítésének figyelembevétele (az eszköz értékének változásával korrigált);
· A kapcsolódó befektetések módja, vagy a befektetési csoport technikája;
· A közvetlen nagybetűsítés módja.
Tőkésítési arány meghatározása a tőkeköltségek megtérülésének figyelembevételével.
A tőkésítési aránynak két összetevőt kell figyelembe vennie:
1) a befektetés (tőke) megtérülési rátája, amely a befektetőnek a pénzeszközök felhasználásáért fizetendő ellentételezés, figyelembe véve az adott befektetés feltételeihez kapcsolódó kockázatot és egyéb tényezőket;
2) a tőke megtérülési rátája, i.e. a kezdeti beruházási összeg visszafizetése. Ráadásul az aktiválási mutatónak ez az eleme csak az eszközök amortizált részére vonatkozik.
A tőke megtérülési rátája a kumulatív konstrukciós módszerrel épül fel:
Kockázatmentes megtérülési ráta + Kockázati prémiumok + Ingatlanbefektetések + Prémiumok alacsony ingatlanlikviditásért + Befektetéskezelési prémiumok
Kockázatmentes megtérülési ráta - a magas likviditású eszközök kamata, i.e. ez egy olyan kamatláb, amely tükrözi "a cégek és egyének tényleges piaci lehetőségeit, hogy pénzt fektessenek be a megtérülés kockázata nélkül". Az OFZ és a VEB hozamát gyakran kockázatmentes kamatlábnak tekintik.
Az elbírálás során figyelembe kell venni, hogy a nominális és reálkockázatmentes kamatlábak lehetnek nemzeti valutában és devizában is. A nominális kamatláb valósra történő átszámításakor és fordítva célszerű az amerikai közgazdász és matematikus I. Fisher képletét használni, amelyet a XX. század 30-as éveiben származtatott:
R n = R p + I inf + R p * I inf;
R p = (R n - I inf) / (1 + I inf);
R n - névleges ráta;
R p - valós árfolyam;
I inf - inflációs index (éves inflációs ráta).
A devizaárfolyam kockázatmentes árfolyamának számításakor a nemzeti valutában mért kockázatmentes árfolyam - a nemzeti valuta inflációs indexe - meghatározásakor célszerű a Fisher-képletet használni a dollár inflációs indexének figyelembevételével.
A nemzeti valutában kifejezett megtérülési ráta átváltása dollár árfolyamra vagy fordítva a következő képletekkel végezhető el:
D nv = (1+ D v) * (1+ Kurs) - 1;
D v = (1+ D nv) * (1+ Kurs) - 1; ahol
D nv, hozamráta nemzeti valutában;
D v - jövedelmi ráta devizában;
Kurs - árfolyam,%.
A kockázati prémium különböző összetevőinek kiszámítása:
* prémium az alacsony likviditásért. Ennek a komponensnek a kiszámításakor figyelembe veszik az ingatlantárgyba történő befektetések azonnali megtérülésének lehetetlenségét, és ez a dollár infláció szintjén vehető a hasonló tárgyak piaci megjelenésének jellemző idejére;
* prémium az ingatlanbefektetés kockázatára. Ebben az esetben figyelembe veszik az objektum fogyasztói értékének véletlen elvesztésének lehetőségét, és a díj a biztosítási levonások összegében fogadható el a legmagasabb megbízhatósági kategóriájú biztosítótársaságokban;
* befektetéskezelési prémium. Minél kockázatosabb és összetettebb a befektetés, annál kompetensebb gazdálkodást igényel. A befektetéskezelési prémiumot a bérleti díjak beszedésénél az elmaradt haszon és veszteség arányának figyelembevételével célszerű kiszámítani.
Kapcsolt befektetési módszer vagy befektetési csoport technika.
Ha az ingatlant saját tőkével és hiteltőkével szerzik meg, akkor a tőkésítési aránynak meg kell felelnie a befektetés minden részének megtérülési követelményeinek. Az együttható értékét a kapcsolt befektetések módszere, illetve a befektetési csoport technikája határozza meg.
A kölcsöntőke tőkésítési mutatóját jelzálog-állandónak nevezzük, és a következő képlettel számítjuk ki:
R m - jelzálog állandó;
OD - éves kifizetések;
K - a jelzáloghitel összege.
A jelzáloghitel-állandót a kamatos kamat hat függvényét tartalmazó táblázatból határozzuk meg: egyenlő a kamatláb és a kárpótlási alap tényezőjének összegével, vagy egyenlő az értékcsökkenési egységre jutó hozzájárulási tényezővel.
A saját tőke kapitalizációs mutatóját jelzálog-állandónak nevezzük, és a következő képlettel számítjuk ki:
R s = PTCF / K s
R c - saját tőke kapitalizációs mutatója;
PTCF - éves adózás előtti pénzáramlás;
K c - a saját tőke összege.
A teljes tőkésítési mutatót súlyozott átlagként határozzuk meg:
R = M * R m + (1 - M) * R c, ahol
M a jelzáloghitel-tartozás aránya.
Ha egy eszköz értékében változást jósolnak, akkor szükségessé válik a tőkésítési arány, a tőkeösszeg megtérülése (feltőkésítési folyamat) figyelembe vétele. A tőke megtérülési rátáját egyes forrásokban feltőkésítési aránynak nevezik. A kezdeti befektetés megtérülése érdekében a nettó működési bevétel egy részét egy visszatérítési alapban helyezik el Yp kamattal – a feltőkésítési kamattal.
A befektetett tőke visszaszerzésének három módja van:
· Egyenes tőkehozam (Ring módszer);
· A kompenzációs alap tőkemegtérülése és a befektetés megtérülési rátája (Inwood-módszer). Néha járadékmódszernek is nevezik;
· A kompenzációs alap tőkemegtérülése és a kockázatmentes kamatláb (Hoskold módszere).
Ring módszere.
Ez a módszer akkor megfelelő, ha a tőke várhatóan egyenlő részletekben térül meg. Az éves tőkemegtérülést úgy számítjuk ki, hogy az eszköz értékének 100%-át elosztjuk a hátralévő hasznos élettartammal, azaz. ez az eszköz élettartamának kölcsönössége. A megtérülési ráta a kamatmentes térítési alapba fektetett induló tőke éves részesedése:
R k = R y + 1 / n, ahol
n a hátralévő gazdasági élettartam;
R y a befektetés megtérülési rátája.
Az Inwood-módszert akkor alkalmazzuk, ha a tőkemegtérülést a befektetés megtérülési rátájával újra befektetik. Ebben az esetben a tőkésítési mutató összetevőjeként a megtérülési ráta megegyezik a megtérülési alap tényezőjével, ugyanolyan kamat mellett, mint a befektetéseknél:
R k = R y + SFF (n, Y), ahol
SFF - a kompenzációs alap tényezője;
Y = R (befektetés megtérülési rátája).
A befektetett tőke megtérülésének ezzel a módszerrel történő számításának eredményeit a táblázat tartalmazza. 2
Hoskold módszere. Akkor használatos, ha a kezdeti befektetés megtérülési rátája valamelyest magas, így nem valószínű, hogy ugyanolyan mértékben újra befektetik. Az újrabefektetett alapok esetében feltételezzük, hogy a bevétel kockázatmentesen érkezik:
R k = R y + SFF (n, Yb), ahol
Yb - kockázatmentes kamatláb.
A jövedelemtőkésítési módszer előnye, hogy ez a módszer közvetlenül tükrözi a piaci helyzetet, hiszen alkalmazásakor nagyszámú ingatlanügylet kerül elemzésre a jövedelem és az érték arányában, és az aktivált jövedelem kiszámításakor hipotetikus eredménykimutatás készül. , melynek alapelve az ingatlanhasznosítás piaci szintjének feltételezése.
A jövedelemtőkésítési módszer hátrányai, hogy: alkalmazása nehézkes, ha nincs információ a piaci tranzakciókról; a módszer alkalmazása nem javasolt, ha az objektum nem készült el, nem érte el a stabil jövedelem szintjét, vagy vis maior következtében súlyosan megrongálódott és komoly rekonstrukciót igényel.
3. 1. számú probléma
Határozza meg a 200 ezer rubel éves hitelrészlet nagyságát. önamortizáció hatálya alá tartozik, ha az éves törlesztőrészlet (kamatos kamat) 8%, a hitel futamideje 15 év.
ráta - 8%
Az éves hiteltörlesztés összegének kiszámítása az egyszeri járadék jelenértékének képlete szerint történik:
PVа = __________________
Ebből a képletből levezetjük a PMT - járadékot
200 000 x 0,08 16 000
PMT = = = 23 530 dörzsölje.
0, 68
A tárgy piaci értékének meghatározása. Az értékelési eljárás szakaszai jövedelmi megközelítéssel. Közvetlen jövedelem tőkésítési módszer. A befektetett tőke megtérítésének módjai. Diszkontált cash flow módszer. Az ingatlanárak emelkedésében szerepet játszó tényezők.
szakdolgozat, hozzáadva 2012.05.06
A társaság pénzügyi helyzetének, mérlegének és pénzügyi eredményeinek elemzése. Pénzügyi mutatók számítása. Költség és bevétel megközelítések a piaci érték felméréséhez. Az értékelési eljárás irányai. Az értékelés összehasonlító megközelítése (tranzakciós módszer).
szakdolgozat hozzáadva 2014.04.19
Ingatlan és értékelésének jogalapja. Ingatlanértékelés szükségessége a bérleti jogok bejegyzésénél. Általánosan elfogadott megközelítések alkalmazása az ingatlan piaci értékének kiszámításakor. Költség és bevétel megközelítések egy tárgy értékének meghatározásához.
szakdolgozat hozzáadva 2014.11.25
Az ingatlanértékelés főbb kérdéseinek meghatározása. Információgyűjtés, ellenőrzés és elemzés. A földterület leghatékonyabb hasznosításának elemzése. A piaci érték kiszámítása az eredmények értékelésének és egyeztetésének három megközelítése alapján.
szakdolgozat, hozzáadva 2010.11.30
A Tula régió ingatlanpiacának elemzése. Az ingatlan forgalmi értékének meghatározása. Az értékelési tárgy helyének környezete, főbb paramétereinek leírása. Az ingatlanértékelési megközelítések jellemzői. Maradványérték számítás.
szakdolgozat, hozzáadva 2014.03.14
Jövedelemtőkésítés módja, előnyei, hátrányai, főbb problémái, alkalmazási feltételei. Az ingatlanértékelés szakaszai. Algoritmus a diszkontált cash flow módszer kiszámításához. A befektetett tőke megtérülése Ring, Inwood és Hoskold módszerekkel.
teszt, hozzáadva: 2013.11.27
A maximális bérleti díj kiszámítása az előírt megtérülési ráta megtartása mellett. Egy telekkel rendelkező házikó költségének becslése százalékos korrekciók meghatározásával. Az értékelt ingatlan piaci értéke. A tőke kapitalizációs arányának kiszámítása.
teszt, hozzáadva 2012.07.30
Kockázatelemzés az ingatlanértékelésben, megvalósításának követelményei. Költségszámítás bevételi megközelítéssel. A tőkemegtérülési ráta meghatározása. Ingatlanértékelés jövedelemtőkésítés módszerével. A tőkeköltség megtérülésének elszámolása az aktiválási mutatóban.
szakdolgozat, hozzáadva 2012.06.17
Ipari célú ingatlan piaci értékének meghatározása bekerülési érték módszerrel, a bevételek közvetlen aktiválásának és a diszkontált cash flow-k módszereivel. Épületelemek fizikai kopása, költségszámítási alapadatok.
teszt, hozzáadva: 2011.01.14
Egy ingatlan (beépített helyiségek) piaci értékének kiszámítása Novoszibirszk városában és befektetési vonzerejének értékelése. Nem lakás céljára szolgáló helyiségek piaci értékének meghatározása összehasonlító és bevételi megközelítéssel.
