Градостроительным кодексом Российской Федерации введено следующее понятие объекта незавершенного строительства:
«Незавершённый объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек».
Ситуации, когда завершить строительство не удается по каким-либо причинам, не редки. Как правило, причиной этому служит недостаток финансовых средств, выделяемых инвесторами или заказчиками.
Не редки случаи, когда инвестор недостроенного объекта желает продолжить строительство, для чего необходимо провести оценку данного объекта.
Здесь очень часто используется понятие степени готовности объекта незавершенного строительства, выражаемое в процентах. Это бывает важно при решении вопросов соинвестирования, когда соинвестор, вкладывает деньги с создание объекта недвижимости, например, квартиру. На определенном этапе выяснятся что Застройщик (Подрядчик) не в состоянии завершить строительство и возникает необходимость понять, какая часть денег подлежит возврату каждому конкретному соинвестору или участнику долевого строительства, исходя из готовности конкретной части жилого дома (квартиры), которая предполагалась к выделению в его собственность после сдачи объекта в эксплуатацию.
Понятие степени готовности объекта незавершенного строительства, выражаемое в процентах берет начало еще со времени существования СССР, когда этапы выполнения работ оформляли так называемыми «процентовками», т.е. актами, в которых отражался процент выполненных работ по этапу строительства, либо по всему строительству. Это было удобно в условиях повсеместного применения единой системы ценообразования, при которой достаточно было умножить процент готовности объекта на его цену по сметной документации, и было понятно, сколько денег потрачено, или предстоит потратить на его завершение или, что еще более важно понять, на сколько процентов выполнен государственный план на соответствующий период (квартал, полугодие, год, пятилетку и т.д.). В условиях рыночной экономики, когда не все регламентируется государством, процентовки ушли в прошлое, но рациональное зерно применительно к настоящему моменту осталось.
По проценту готовности можно рассчитать, что, собственно, из денег запланированных на его постройку соответствует реально необходимыми затратам, а что взято неосновательно и, исходя из этого, подлежит детальному анализу, и какие затраты необходимы для завершения строительства объекта.
При этом, конечно, не стоит забывать о затратах на восстановление того, что было утрачено в период, когда объект стоял не завершенным или затраты на расконсервацию объекта, если объект в соответствии с требованиями нормативно-технических документов консервировался. Консервировался, но данные затраты являются непредвиденными и изначально в стоимости строительства объекта прямо не учитывались.
Инвестору важно с учетом всего изложенного также произвести оценку объекта незавершенного строительства на текущий момент времени, чтобы понять экономическую целесообразность продолжения строительства.
Как правило, оценка незавершенного строительства применяется к таким объектам, как здания или сооружения. Для того, чтобы оценка незавершенного строительства была объективной, необходимо правильно классифицировать объект оценки незавершённого строительства.
Оценка незавершенного строительства использует несколько способов классификации объектов, незавершенных строительством. Наиболее существенной для оценщика является классификация с точки зрения наличия у недостроенного объекта возможностей выступать в качестве доходной недвижимости. Большинство зданий и сооружений общественного назначения, жилые здания могут быть использованы в качестве приносящей доход недвижимости. Оценка незавершённого строительства с этими типами незавершенных объектов недвижимости, как правило, использует затратный и доходный подход.
Оценка объектов незавершенного строительства производится для следующих целей:
Оценка рыночной стоимости незавершенного строительства позволит решить ряд проблем, связанных с:
Если у Вас появились дополнительные вопросы, задайте их на нашем сайте или свяжитесь по телефону со специалистами ООО «Агентство «Независимость». По каждому конкретному случаю можно получить бесплатную консультацию и
Не единичны случаи, когда строительство объекта прерывается на определенном этапе. И виной тому могут быть различные факторы: отсутствие денежных средств, нелояльная политика застройщика при изменении рыночной ситуации и многое другое. незавершенного строительного объекта играет важную роль, так как имеется возможность использовать его не только по прямому назначению, но и перепрофилировать, в зависимости от установленного разрешения на этот земельный участок.
Зачем нужна оценка незавершенного строительства
Оценка незавершенного строительства специалистами возможна при наличии следующих документов:
Общая стоимость проекта, сметный расчет.
Техническая характеристика и целевое назначение объекта.
Стоимость выполненных по фактической и базовой цене
Акты о приемке.
Акты на скрытые работы.
На земельный участок.
Объекта.
Документы владения на после покупки подтверждаются сметной документацией и разрешением на продолжение возведения объекта. После окончания работ выдается право собственности на него. И только после этого разрешается регистрация в МБТИ.
Чаще всего экспертиза незавершенного строительства назначается для зданий и сооружений. Объективная оценка такой процедуры требует произвести правильную классификацию объектов. Именно это позволит недостроям в будущем выступать в роли недвижимости, приносящей доход. Согласно нормам проектирования объектов, все здания и сооружения по целевому назначению делятся на несколько типов:
Производственный.
Общественный.
Иногда такая оценка строительства помогает увидеть действительную стоимость объекта и понять ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости.
В последнее время вовлечение в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства - явление достаточно распространенное. Оценка объекта незавершенного строительства необходима во многих случаях. Например, такая оценка востребована при передаче в залог, взносе в уставной капитал предприятия, переоценке основных средств, совершении сделки купли - продажи и во многих других случаях.
В любом случае, дает определение действительной рыночной стоимости, отражающей ситуацию на рынке недвижимости и уровень изменения цен строительства. Кроме того, поможет Вам определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства .
Оценка незавершенного строительства является достаточно трудоемкой процедурой по анализу полезности, доходности, функциональности, затратной и рыночной стоимости объекта незавершенного строительства. Это требует опыта, большого багажа знаний и высокой квалификации оценочной компании. «Активные Бизнес Консультации» гарантирует справиться со всеми задачами и подготовить отчет об , содержащий только достоверную и полезную для вашего предприятия и бизнеса информацию.
Трудоемкость процесса объясняется тем, что традиционные подходы в данном случае не отражают интересы участников рынка - мало кто согласен покупать объекты недвижимости по стоимости затрат, поскольку впоследствии предстоит сделать еще большей вложений. С другой стороны, для возвращения вложенной части капитала или инвестиций, многие инвесторы готовы продать объекты незавершенного строительства в срочном порядке и практически за бесценок на открытом рынке предпринимателям, готовым продолжить начатое ими дело.
Таким образом, очень важным является соблюдение баланса между интересами покупателей, не желающих переплачивать, и разочаровавшихся инвесторов. Поэтому для оценки также необходимо изучать и перспективы, возможные направления эксплуатации объекта незавершенного строительства.
Компания «Активные Бизнес Консультации» предлагает осуществить качественную оценку незавершенного строительства , определяя метод и подход в зависимости от цели и задачи оценки. В нашей компании работают эксперты, основа работы которых состоит в представлении действительно независимой оценки.
Незавершенное строительство зачастую рассматривается как неудачная реализация инвестиционных проектов, когда инвесторы, по каким-либо причинам (высокий риск, чрезвычайные обстоятельства, неблагоприятный климат) не смогли успешно завершить ранее начатый проект. Для возврата хотя бы части вложенных средств, многие инвесторы уже готовы отказаться от своих проектов и продать их более предприимчивым собственникам, готовым с новой надеждой продолжить строительство или вовсе изменить план его осуществления. Инвестиционный потенциал рынка объектов незавершенного строительства очень огромен, поэтому те инвесторы, которые будут принимать решения на основе достоверной информации, с прогнозами эффективности использования объекта, окажутся в рамках высокой доходности.
Оценка незавершенного строительства является сложной процедурой еще и потому, что рыночные условия стремительно меняются, делая приоритетными то одни, то другие направления. Однако это нисколько не умаляет актуальность задачи. Компания «Активные Бизнес Консультации» готова разрешить любые проблемы, связанные с независимой оценкой не только стоимости затрат на строительство, но и оценке перспектив эксплуатации данного объекта.
Оценка незавершенного строительства ставит своей целью определить реальную рыночную стоимость объекта незавершенного строительства, соответствующую текущей рыночной и строительной ситуацией. Помимо этого, оценка незавершенного строительства помогает определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором располагается объект незавершенного строительства.
При оценке незавершенного строительства следует учитывать один нюанс. Инженерное обеспечение объекта, являющиеся важнейшим составным элементом исходно-разрешительной документации - это те утвержденные различными коммунальными службами и инстанциями возможности подключения объекта к сетям водоснабжения, канализации, газоснабжения, энергоснабжения, без которых вести строительство просто невозможно. Как правило, все условия по инженерному обеспечению строящихся объектов обладают ограниченным сроком действия - а именно, периодом в пять лет. Если срок исходно-разрешительной документации закончился, или планируется вовсе изменить структуру объекта с изменением инженерного обеспечения, то это потребует дополнительных затрат. Это также учитываютсяв итоговой стоимости.
Постановка объекта оценки незавершенного строительства на баланс организации и отображение его в бухгалтерском учете;
Определение рыночной стоимости объекта, отражающей реальную строительную и рыночную ситуацию;
Принятие решения о дальнейшей эксплуатации объекта незавершенного строительства. В большей степени данное решение будет зависеть от степени его завершенности и от возможности изменения его эксплуатационного предназначения. В большинстве случаев принципы возведения многих современных сооружений позволяют изменить функциональность;
При реорганизации (создании холдинга, выделении подразделений и банкротства);
Покупка или продажа объекта незавершенного строительства. Зачастую будущего собственника ожидают дополнительные затраты, связанные с оформлением документации, подключением различных коммуникаций, проведением технической экспертизы. Инвестору куда выгоднее приобрести объект незавершенного строительства вместе с пакетом документов;
Для более эффективного распоряжения не только объектом незавершенного строительства, но и земельным участком, на котором он находится. Именно они зачастую составляют большую ценность -и с помощью точного анализа и оценки существуют подходы и методы определения её наиболее эффективного использования.
Как правило, оценка незавершенного строительства проводится с целью определения стоимости недостроенных зданий или сооружений. Для того, чтобы результат оценки был максимально точным, предварительно необходимо классифицировать рассматриваемый объект. Наиболее значимым показателем, как для эксперта компании «Активные Бизнес Консультации», так и для инвестора, является доходность объекта - сможет ли рассматриваемое здание, сооружение, или иной объект в будущем приносить доход? В качестве доходной недвижимости в первую очередь выступают жилые дома, здания и сооружения общественного назначения. Оценка незавершенного строительства такого типа осуществляется посредством доходного и затратного подхода.
Здания производственного назначения можно разделить на две группы. К первой можно отнести объекты специального назначения, у которой возможность изменения функционального назначения очень низка из-за отсутствия конструктивных решений. Оценка такой группы осуществляется, как правило, с помощью затратного метода. Во вторую группу можно включить объекты, использующиеся для размещения в них различных производств, и, как следствие, могут быть более универсальными конструктивными решениями. Оценка объектов, относящихся ко второй группе может быть определена с помощью затратного и доходного подхода. Оценка незавершенного строительства практически не использует подход, основанный на сравнительном анализе совершенных ранее на открытом рынке продаж.
Большинству игроков рынка знакомы три метода, применяемых при процессе оценки: доходный (возврат на инвестиции), метод сравнения продаж (приобретение объекта аналога), а также затратный (стоимость замещения или воспроизводства). Каждый из этих подходов рассматривает стоимость с разных ракурсов, у каждого есть свои достоинства и недостатки. В случае с объектами незавершенного строительства наиболее применим затраты и метод.
Почему другие методы не работают
При более подробном изучении базовых принципов трех подходов к стоимости можно увидеть фундаментальное отличие затратного метода от остальных двух. Метод сравнения продаж и доходный метод основаны на определении денежных сумм, поступающих от операционных сделок с собственностью, - арендных платежей (доходный метод) или цены продажи объекта (метод сравнения продаж). Затратный же метод рассматривает объект недвижимости как совокупность материалов, трудовых затрат, а также стоимости управления. Независимость данного метода от материального выражения сделок с объектом недвижимости создает одно из главных преимуществ затратного подхода при оценке стоимости незавершенных объектов.
Также стоит отметить один юридический момент, относящийся к российскому рынку. Определение рыночной стоимости требует того, чтобы объект оценки мог быть обменен на свободном и открытом рынке. По действующему российскому законодательству, до завершения строительства и получения официального государственного утверждения объект не может считаться объектом и, следовательно, подлежать законному обмену. На этом условии объекты незавершенного строительства не могут иметь рыночной стоимости. При оценке таких объектов приходится определять иной тип стоимости, относящийся к правам на компанию, а не на собственность, или же предполагать отсутствие юридических ограничений. В данной статье мы предположим, что затраты на строительство могут быть корректной мерой.
Частично недостроенный объект обладает небольшой функциональностью (или же не обладает ею вовсе) до стадии завершения строительства. Для незавершенного объекта маловероятно получение дохода в виде арендной платы (доходный метод неприменим), а также маловероятно нахождение данных по продаже аналогичных незавершенных объектов на рынке (метод сравнения продаж неприменим). Следовательно, данные методы не могут быть полезными при оценке объекта в стадии строительства. Для объектов на более завершенных стадиях может применяться техника оценки объекта как завершенного с последующим вычитанием затрат на завершение строительства, однако необходимо принять во внимание всевозможные рыночные скидки на незавершенность конкретного объекта.
Как работает затратный метод
Хотя данный метод кажется простым в схематичном виде (см. таблицу), на практике все сложнее. Для любого объекта строительства, старого или нового, готового или незавершенного, сначала нужно определить затратную основу. Следует выбрать между стоимостью замещения или стоимостью воспроизводства. Стоимость замещения отражает объем трудовых и материальных затрат, необходимых для создания здания, по функциональности аналогичного оцениваемому объекту. Стоимость воспроизводства предполагает использование идентичных материалов для создания точной копии объекта, включая любые устаревшие материалы, дизайнерские просчеты и иные дефекты. Оценщик выбирает затратную концепцию, применимую к конкретному случаю. Стоимость воспроизводства применяется в случае, если какие-либо особые или уникальные характеристики объекта неразрывно связаны с его назначением. Примеры включают исторические постройки, церковные здания, промышленные здания, специально предназначенные для индивидуальных видов производства.
Стоимость замещения употребляется наиболее часто и применима для определения рыночной стоимости всех объектов, где функциональность является определяющим фактором. В оценке применяется несколько способов измерения затрат или же комбинация этих способов, однако следует проводить тщательную проверку, чтобы не учесть дважды любой элемент существующих усовершенствований. Следующая таблица представляет методы определения затрат на строительство объекта по мере возрастания сложности их применения.
Для оценки незавершенного строительства на ранней стадии наиболее предпочтительной базой считается стоимость воспроизводства, и метод удельных затрат скорее всего будет основной частью проводимого анализа. Однако затратная экспертиза для данного метода часто недоступна оценщикам, так как в этом случае обычно необходима помощь экспертов в области строительства и затрат. Определение уровня затрат наиболее проблематично для оценщика на российском рынке. Здесь просто нет общедоступных и надежных источников информации по строительным затратам, в то время как западные оценщики пользуются онлайн-ресурсами, содержащими аналитические данные за несколько лет практически по всем возможным типам зданий и усовершенствований. Доступная информация на российском рынке в основном представлена в денежных единицах, курс которых был нестабилен и подвергался инфляции. Оценщик может воспользоваться крайне малым количеством подтвержденных данных по строительным затратам, и ему приходится лично собирать данные по строительству из первичных источников.
Сложность при определении объема накопленной амортизации варьируется в зависимости от степени готовности недостроенного объекта. Физический износ зависит оттого, насколько элементы незавершенного объекта подвергались воздействию погодных условий. Погодный эффект зависит от местного климата, срока воздействия, а также от степени воздействия, зависящей от стадии готовности оцениваемого объекта.
Функциональный износ для готовых зданий измеряется как потеря определенной части дохода из-за какого-либо функционального изъяна здания или же как затраты на устранение этого дефекта. Для объектов незавершенного строительства эффект, производимый на стоимость недоработками в области дизайна или же использованием неэффективных материалов, сложно определить.
Частичная потеря стоимости в результате воздействия внешних факторов может быть последствием изменений на рынке, и стоимость здания будет зависеть также и от возможности изменить назначение здания на конкретной стадии строительства.
На основании экономического принципа замещения ясно, что для покупателя сумма, заплаченная за некую конструкцию из бетона, металла и кирпичей (незавершенное строительство) будет больше, чем стоимость ее замещения новой конструкцией. Таким образом, определение стоимости замещения объекта как нового представляет собой верхнюю границу стоимости. Определение размера потери стоимости в результате физических, функциональных и внешних факторов служит для того, чтобы снизить стоимость до уровня, отражающего реальную возможность завершения строительства здания, способного заменить оцениваемый объект как действующее здание на конкурентном рынке.
Джеральд Гейдж - Партнер отдела оценки бизнеса и консультационных услуг по недвижимости компании Ernst & Young
Коммерческая недвижимость №9 (21) сентябрь 2004 г.
Незавершенные объекты строительства есть буквально в каждом населенном пункте. Какие-то из них сдаются в эксплуатацию довольно быстро, некоторые немного задерживаются со сдачей, но, все-таки, положительное движение есть. А есть и третий вид недостроенных объектов, тех, которые, как кажется, будут стоять до тех пор, пока не разрушатся окончательно как мечты застройщиков и собственников, так и сами объекты.
С чем связан тот факт, что строительство новых домов либо других объектов, как жилого, так и нежилого фонда, все чаще становится рискованным предприятием? Это связано не только с тем бурным временем, в которое мы живем, многое зависит от грамотно оставленных документов: планов, проектов, смет и т.д. Но весь парадокс в том, что часто даже до мелочей рассчитанный план строительства и грамотно составленная смета не всегда гарантируют, что застройщик уложится в намеченную сумму и вовремя закончит намеченный объект.
Поэтому многие неоконченные строения сиротливо стоят под открытым небом, постепенно приходят в негодность, разрушаются, теряют свою стоимость, становятся грустным напоминанием о неудачно вложенных деньгах. А ведь строительство задумывалось совершенно не для этих целей, не так ли?
Как же можно распорядиться объектом незавершенного строительства? Во-первых, необходимо понимать, что, хотя здание еще и не достроено, но ряд строений, в том числе и жилых, могут быть использованы как . Для этого потребуется оценка незавершенного строительства с точки зрения затратного и доходного подходов.
Во-вторых, если у физических или юридических лиц есть еще недостроенные производственные здания и сооружения, то нужно знать, к какой группе можно отнести эти объекты.
В первую группу стоит выделить те строения, которые задумывались под какое-либо специализированное производство, и поэтому они не могут использоваться для других целей без внесения каких-либо кардинальных изменений, существенных вложений денежных средств. Если предстоит оценка незавершенного строительства именно такого типа, то здесь будет использован только затратный подход, так как никакого дохода пока этот объект принести не может. Вполне возможно, что, на основании экспертизы, произведенной специалистом нашей компании, выгоднее будет временно заморозить стройку либо передать права собственности заинтересованному лицу.
Вторая группа - это универсальные строения, которые можно использовать как для одного, так и для другого типа и вида производства без существенного изменения планов и проектов. Когда будет производиться оценка незавершенного строительства данного вида, то здесь уже используются и затратный, и доходный подходы. Только на основании грамотно составленной независимой оценки незавершенного строительства можно будет получить рыночную стоимость объекта незавершенного строительства. Оценка незавершенного строительства может понадобиться не только для совершения сделок купли-продажи, но и для решения других вопросов.
1.
Оценка объекта незавершенного строительства нужна юридическим лицам в том случае, если возникает необходимость поставить его на баланс предприятия. Даже то здание, которое пока невозможно как-либо использовать, может таким образом принести пользу.
2.
Тем же юрлицам требуется проведение независимой оценки незавершенного строительства, если предполагается или уже происходит реорганизация или трансформация предприятия.
3.
Услугами наших специалистов по оценке незавершенного строительства могут воспользоваться как физические, так и юридические лица при совершении сделок купли-продажи. Знание того, какова рыночная стоимость такого строения, позволяет осуществить взаимовыгодную сделку, при которой как покупатель, так и продавец знают реальную стоимость объекта и не будут предъявлять друг другу никаких претензий.
4.
Чтобы узнать, целесообразны ли дальнейшие финансовые вливания, также требуется квалифицированная и точная оценка стоимости незавершенного строительства.
5.
Недостроенный объект, находящийся на балансе компании, можно использовать как залоговую недвижимость, если будет проведена оценка незавершенного строительства.
6.
Земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, а насколько - поможет узнать все та же оценка незавершенного строительства.
Наши оценщики выполнят профессиональную экспертизу, которая будет соответствовать рыночной стоимости объекта, позволит наметить перспективные планы, поможет рационально использовать имеющиеся средства. Оценка незавершенного строительства в руках профессионалов - это инструмент, позволяющий извлечь выгоду в любой из описанных ситуаций. Чтобы ее произвести, оценщикам потребуется ряд документов.
1.
Точный адрес того строения, которое необходимо оценить.
2.
Информация о том, к какому фонду будет принадлежать объект (жилому или промышленному).
3.
Смета по указанному объекту (можно приложить квитанции, счета, накладные).
4.
Сведения о том, когда была начата стройка и когда она, согласно плану, должна быть завершена.
5.
Утвержденный проект здания с указанием даты, а также площади объекта.
6.
Документы, свидетельствующие о праве собственности (свидетельство о регистрации, имущественные права).
7.
Для оценки незавершенного строительства также важна информация о том, на какой стадии (начальной, завершающей) находится в данный момент указанный объект.
8.
При оценке стоимости незавершенного строительства также нужны документы, доказывающие право обладания тем земельным участком, на котором находится неоконченное здание или сооружение.
Эксперты нашей компании помогут каждому желающему клиенту, укажут точный список всех необходимых документов, произведут качественную и профессиональную независимую оценку любого объекта, находящегося как в Москве, так и Московской области!
