Аккредитация застройщика. Важные аспекты
Банковская аккредитация - это своеобразный «фейсконтроль», отсеивающий недостаточно благонадежных застройщиков.
Покупка квартир в строящихся домах за наличные или с привлечением ипотечного кредита влечет высокие риски для всех участников сделки купли-продажи, в особенности для покупателей, которые рискуют никогда не дождаться заветных квадратных метров, и банков, по факту не имеющих «твердого» залога по выданным кредитам.
Минимизировать риски позволяет процедура банковской аккредитации застройщика.
О самых важных аспектах аккредитации: о том, какие выгоды она дает для каждой из сторон сделки; можно ли на 100% доверять аккредитованному застройщику и всегда ли опасно иметь дело с неаккредитованной строительной фирмой - читайте в настоящей статье.
Банковская аккредитация застройщика - это комплексный аудит строительной организации, в том числе проверка законности и оценка перспектив строительства конкретных жилых объектов.
Процедура аккредитации чаще всего состоит из двух этапов.
Первый этап - проверка благонадежности и финансовой устойчивости строительной компании. Изучается репутация застройщика и его «деловая история», оценивается количество и качество уже возведенных и сданных объектов, учитываются отзывы покупателей жилья и опыт взаимодействия застройщика с другими кредиторами. Финансовая устойчивость организации анализируется на основе сбора данных из различных открытых источников и проверке их актуальности. А именно: информации о руководстве и контролирующих лицах, о наличии задолженности по налогам, о фактах участия юридического лица в судебных разбирательствах, о состоянии бухгалтерского баланса и отчетностей, о вероятности ликвидации или банкротства, о вынесенных судебных решениях в отношении контрагента и исполнительных производствах. Финансовые отчеты застройщика должны доказывать экономическую стабильность на протяжении длительного времени - не менее двух лет. При этом желательным условием является наличие в «портфолио» строительной компании не менее двух сданных в эксплуатацию непросроченных объектов.
Второй этап - аудит возводимых жилых объектов. Аккредитация строящегося дома происходит по итогам проведения правовой экспертизы разрешительной документации и учредительных документов компании. Выясняют, имеются ли в наличии:
Документ, подтверждающий право собственности на участок земли, либо договор долгосрочной аренды;
Разрешение на строительство жилого дома;
Надлежаще оформленная проектная документация и т.д.
Выезд на объект, оценка стадии и качества строительных работ является неотъемлемой частью процедуры аккредитации, так как позволяет убедиться в «жизнеспособности» проекта.
Кроме того, каждый банк может предъявлять дополнительные требования к застройщику. К примеру, некоторые кредитные организации проверяют удобство подключения строящегося объекта к инженерным коммуникациям. Другие, чаще всего, банки «среднего звена», могут предусматривать "неофициальное" условие об обязательном наличии аккредитации застройщика более крупными банками.
Подавляющее большинство банков аккредитует только застройщиков, работающих в рамках закона 214-ФЗ, то есть заключает договоры участия в долевом строительстве. ДДУ, во-первых, обязателен для государственной регистрации, следовательно, исключает вероятность двойных продаж. Во-вторых, данный документ содержит все необходимые данные о жилом помещении - площадь, план, стоимость, а также сведения о гарантийном сроке эксплуатации и страховой компании.
Аккредитация выгодна всем участникам рынка недвижимости - дольщикам, банкам и застройщикам. Наличие банковской аккредитации у застройщика снижает риски покупателя и освобождает дольщика от необходимости самостоятельной проверки благонадежности строительной компании. Кроме того, при покупке квартиры в аккредитованной новостройке заемщики могут получить кредит без привлечения поручителей и дополнительного залогового обеспечения. При этом проценты по ипотеке, как правило, существенно ниже.
Банк, в свою очередь, заинтересован в выдаче ипотечных кредитов и получении прибыли, а проценты по договорам ипотеки в строящихся домах выше, чем по займам на покупку объектов завершенного строительства.
Застройщикам аккредитация помогает привлечь больше дольщиков и избавляет от необходимости содержать штатных специалистов по ипотеке.
Несмотря на преимущества процедуры аккредитации, практика показывает, что аккредитация не является стопроцентной гарантией надежности застройщика. Если банк связан с застройщиком финансовыми обязательствами, выступает в качестве соинвестора, он может довольно снисходительно относиться к недочетам в работе строительной организации, что, безусловно, увеличивает риски покупателя.
Отсутствие аккредитации у застройщика не всегда означает, что с такой компанией опасно иметь дело. Возможно, строительная организация недавно вышла на рынок и банки не успели к ней «присмотреться», либо она не имеет разрешительной или иной необходимой документации в силу временных технических проблем.
Если же аккредитация отсутствует у «зрелой» фирмы или на объекты с высокой степенью готовности, к такому застройщику следует относиться настороженно. Скорее всего, причины недоверия банков кроются в неблагополучной истории строительства конкретной организации. Возможно, имели место финансовые трудности, случаи заморозки строительства, судебные разбирательства с дольщиками.
Время экономической нестабильности вносит коррективы в процедуру аккредитации застройщиков. Строительная отрасль крайне чувствительна к кризисным явлениям, поэтому банки начинают «закручивать гайки» в вопросах риск-менеджмента и более осторожно к относиться новым участникам рынка недвижимости. Одни банки перестают аккредитовывать дома на начальной стадии строительства, требуя хотя бы наличие фундамента, другие - «не связываются» с объектами, построенными менее чем на 50%. Получить аккредитацию становится проще лишь проектам с государственным участием.
В Северо-Западном округе ситуация довольно благоприятная. Сбербанком России аккредитовано около 700 жилых комплексов, примерно 400 из которых расположено в г. Санкт-Петербург и Ленинградской области. Даже на волне кризиса в 2014 году этот банк отозвал аккредитации только у трех застройщиков. Санкт-петербургский «Промсвязьбанк» продолжает аккредитовывать новостройки на стадии котлована.
Чтобы обеспечить безопасность заемщикам и минимизировать собственные риски, в ближайшей перспективе банки не будут ограничиваться только ужесточением условий аккредитации, продолжая «мониторить» в процессе работы уже аккредитованных застройщиков.
Сохраняющаяся на рынке неопределенность в период кризиса грозит обернуться остановкой проектов и появлением новых обманутых дольщиков. Один из главных рисков для покупателей жилья по договорам долевого участия (ДДУ) в рамках ФЗ-214 связан с вероятностью неисполнения застройщиком обязательств построить объект: в лучшем случае - в срок, в худшем - вообще.
Поэтому банки были вынуждены повышать требования к аккредитации застройщиков, на продукт которых они готовы выдавать ипотечные кредиты.
Сейчас благодаря государственной программе субсидирования ипотеки первичный рынок жилья вышел из состояния стагнации, в котором он находился с конца января до середины марта, и некоторые банки пошли на определенную либерализацию условий для партнеров-строителей. Впрочем, не все, поскольку на фоне продолжения экономического кризиса повышенный риск недостроя сохраняется.
Зачем нужна аккредитация застройщика
Для того чтобы аккредитовать строительную компанию, банк проводит анализ ее финансово-хозяйственной деятельности, а также аудит строящихся объектов, для чего у застройщика запрашивается пакет необходимых документов. Процедура занимает один - три месяца.
«Процедура проверки застройщика осталась прежней, - говорит руководитель направления центра ипотечного кредитования филиала «Петровский» банка «Открытие» Светлана Зеленина. - Анализируется его финансовое состояние, отслеживается наличие негативной информации в открытых источниках, в том числе на сайтах дольщиков, учитываются различные рейтинги строительных компаний и т. д.».
Основным требованием при аккредитации в Сбербанке является строительство объекта в рамках 214-ФЗ. Остальные зависят от строительного опыта застройщика (количество построенных жилых объектов) и его зрелости (количества лет работы на рынке строительства жилья).
Выдача аккредитации означает, что кредитное учреждение уверено в надежном вложении инвестиций. Для покупателя, в свою очередь, это является одной из главных гарантий надежности застройщика и критерием для выбора покупки.
Если застройщик аккредитован в нескольких разных кредитных учреждениях, то шансы его клиентов не оказаться в числе обманутых дольщиков повышаются. Чем шире спектр сети банков-контрагентов компании-застройщика, тем надежнее застройщик. При этом увеличивается линейка предложений по приобретению жилья.
Кроме того, ипотечный кредит на покупку квартиры в конкретном доме значительно легче получить в том банке, который аккредитовал застройщика этого дома.
Как повысились требования
Банки стали вести себя значительно осторожнее, говорят в банке «Открытие». Некоторые банки изменили требования к степени готовности дома. Если раньше аккредитация предоставлялась для объектов на этапе готовности - «первый этаж и перекрытие между первым и вторым», то теперь достаточный для аккредитации уровень повышен до 30%-ной готовности.
Стать партнером банка «Открытие» на таких основаниях сейчас может компания, которая за последние пять лет построила не менее 50 тыс. кв. м жилой площади. Чтобы получить аккредитацию на этапе котлована, застройщик должен сдать за последнюю пятилетку не менее 100 тыс кв. м.
В пресс-службе Сбербанка корреспонденту «РБК-Недвижимости» рассказали, что перестали аккредитовывать объекты на начальной стадии нулевого цикла - когда есть только площадка для строительства и не начаты строительные работы. «Сейчас необходимый для аккредитации минимальный уровень строительной готовности - это наличие фундамента, то есть когда все готово к началу строительства первого этажа. Более детальные требования к застройщикам и объектам мы не раскрываем, так как они относятся к внутренним методикам банка», - объяснили в Сбербанке.
Впрочем, на оживление рынка ипотеки после запуска государственной программы субсидирования ставки по кредитам некоторые банки отреагировали либерализацией критериев.
Так, ВТБ24, который, по словам вице-президента, начальника управления разработки и сопровождения кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Нины Крючковой, в декабре 2014 года повысил требования к застройщикам и приобретаемым объектам недвижимости (о деталях в банке не рассказали), в марте их частично ослабил. Это касается тех застройщиков, которые приняли участие в государственной программе субсидирования кредитов.
По словам начальника отдела развития бизнеса банка «ДельтаКредит» Дмитрия Полякова специальные условия действовали только с конца декабря 2014 года по февраль 2015-го. «Когда в условиях экономической турбулентности значительно выросли риски банкротства застройщиков и переносы сроков сдачи объектов в эксплуатацию, требования по степени готовности объекта были подняты до 70%", - говорит он.
Однако, по словам Дмитрия Полякова, с марта 2015 года аккредитационные требования вернулись к докризисным: для объектов выше четырех этажей стадия строительства должна быть не менее 20%, для малоэтажных объектов - начат монтаж первого этажа. В целом подход к аккредитации застройщиков и объектов не претерпел существенных изменений.
Заместитель директора департамента риск-менеджмента Связь-Банка Даниил Ткач признал, что банк повысил требования к застройщикам в части предоставлению финансовой отчетности, но подробности не сообщил.
Владимир Миронов Фото: Nikolay Gyngazov / Russian Look
Сразу оговорюсь, что аккредитация застройщика в банке не дает дольщику 100% гарантии выполнения договора (), т.е. получения оплаченного по нему жилья. Так как любой процесс инвестирования в новостройку – это риск в той или иной степени. Но, как и во всех операциях инвестирования, есть большие и малые риски. Получение кредита доверия (аккредитации) строительной компанией в надежном банке является снижением рисков к минимуму, но не исключает неожиданностей полностью. Разберемся подробнее.
Если строительная компания получила аккредитацию в банке, это означает, что банк долго и тщательно проверил:
Финансовая отчетность проверяется как минимум на протяжении последних двух лет. А в активе у застройщика должно быть не менее двух законченных объектов.
Разрешительная документация предоставляется самим застройщиком и в этом также есть плюсы для дольщиков: нет банка, который бы аккредитовал новостройку без разрешения на строительство или при отсутствии необходимого документа (аренда, собственность) на земельный участок. А ведь именно эти официальные бумаги являются основными для начала строительства.
Строительная площадка является еще одним пунктом при рассмотрении заявки в банк. На начальных этапах строительства компании даже не пытаются получить аккредитацию. Так как финансисты не любят «неопределенность». Сам процесс проверки «жизненности» проекта и возможности аккредитации застройщика на определенной строительной площадке происходит, когда «этап котлована» уже пройден и график строительства выполняется более-менее четко. Поэтому шанс получить кредит доверия в банка есть только у действительно строящихся объектов.
Суммируя все выше написанное, можно сказать: если проверка пройдена и новостройка получила аккредитацию в банке, то она будут закончена в любом случае.
Если застройщик введет объект в эксплуатацию — вы получаете квартиру. Если застройщик обанкротится — вы остаетесь должны теперь уже банку невыплаченную сумму кредита (если брали ипотеку или оформили рассрочку). Но теперь уже собственником проблемной новостройки будет банк. Поэтому он в любом случае найдет другую строительную компанию, которая закончит стройку. То есть квартира будет, но через более продолжительное время. И потраченные нервы:) На всякий случай напоминаю порядок действий, если и .
Есть одна тонкость: при аккредитации в солидном банке, проценты по кредиту (как правило в том же банке) снижаются. Так как зачастую это же финансовое учреждение является и кредитором застройщика. То есть деньги на строительство идут отсюда же. Поэтому банку выгоднее, чтобы застройщик привлек больше дольщиков и быстрее закончил строительство.
Кроме того, аккредитация новостройки в банке означает, что она законна и будет закончена даже при проблемах у застройщика.
Но! При больших проблемах у строительной компании (банкротстве) ее долг перед банком остается. И переходит к другому застройщику, который решит взяться за «проблемную новостройку».
Для это означает одно: время получения квартиры отодвигается на неопределенный срок и впереди сложные времена. Более подробно о выплате ипотеке при банкротстве застройщика можно прочитать Но в конце концов оплаченные квадратные метры будут получены в любом случае. Подчеркнем: если аккредитация застройщика получена в солидном и надежном банке. А такими в Санкт-Петербурге можно назвать достаточно много:
Согласитесь, что подобные финансовые «монстры» не будут кредитовать ненадежные строительные компании. Поэтому получение кредита доверия от них является своеобразной «страховкой» при заключении ДДУ. Тем более, что каждая новостройка рассматривается отдельно от общих проектов застройщиков перед получением аккредитации, вне зависимости от общей сложившейся репутации компании.
Подводя итог, можно сказать – аккредитация банком застройщика служит дополнительным плюсом при принятии решения о заключении ДДУ. Так как позволяет снизить процентные ставки на ипотеку и более-менее гарантирует получение жилья. Удачи.
Дополнение от 21 апреля 2015. Оказывается, не все так надежно, как заявлялось ранее. Выше написанная статья была основана на высказываниях в СМИ достаточно весомых экспертов в банковской сфере. Но буквально на днях в тех же СМИ появилось другое мнение. Привожу высказывание представителя банка ВТБ24 в СПб Ивана Макарова:
Возводимых застройщиком объектов. Для того, чтобы получить аккредитацию в банке, застройщик должен предоставить кредитному учреждению ряд документов (в каждом из он разный), отражающих деятельность данной строительной организации. И лишь после проведения банком необходимых проверок, тот или иной застройщик может получить аккредитацию. О нюансах данной процедуры, а так же о её целесообразности как для сторон, участвующих в аккредитации, так и для заемщиков (покупателей недвижимости) поговорим далее.
Суть аккредитации застройщика в банке (аккредитации его объектов в банке) состоит в том, что банк выдает ипотечные кредиты покупателям аккредитованного застройщика, для приобретения . Таким образом, получение застройщиком аккредитации в банке, является своего рода показателем его надежности, поскольку он проходит серьезную проверку кредитным учреждением. Застройщик имеет право и возможность выбирать тот банк, условия кредитования которого, наиболее выгодны ему и будут способствовать привлечению потенциальных покупателей квартир. В свою очередь, банковское учреждение правомерно выдвигать свои условия аккредитации – такое имеет место быть, если застройщик аккредитован только в одном банке. Кроме того, банк вправе выдвигать требования к пакету документов, представляемому застройщиком для получения аккредитации.
По общему правилу, застройщик обязан соблюдать положения Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». А так же работать на рынке строительства недвижимости определенное время, и иметь положительную репутацию (сданные в срок объекты). Для подтверждения этих моментов, застройщик должен представить:
-разрешение на строительство
-документы, касающиеся деятельности самой строительной организации (подтверждающие её правовой статус – , свидетельство о гос. регистрации, выписка из ЕГРЮЛ, а так же финансово-экономическое положение – свидетельство о постановке на налоговый учет, годовые бухгалтерские отчеты)
-документы, содержащие сведения о возводимом объекте
При этом, банк имеет право затребовать иные, подтверждающие надежность застройщика доказательства, поскольку правового акта, регламентирующего процедуру аккредитации, не существует (так, например, разные банки предъявляют различные требования по вопросу готовности объекта, в зависимость от которой ставится возможность аккредитации). В связи с этим, очень часто застройщики прибегают к услугам посреднических фирм, помогающим подготовить все необходимые документы для аккредитации и провести данную процедуру в ускоренные сроки.
Аккредитация выгодна как застройщикам, так и банкам . Кредитные учреждения активно продвигают среди своих клиентов операции по получению ипотечных под покупку жилья у аккредитованных застройщиков, что увеличивает количество продаж , возведенных последними. В то же время, банк получает прибыль от предоставления ипотечных кредитов и расширяет свою базу заемщиков.
Выгодна аккредитация застройщиков и покупателям жилья . Цена на квартиры в строящихся объектах значительно ниже, чем в тех, где строительство уже завершено. Однако, банки редко выдают ипотечные кредиты лицам, под залог такой, недостроенной недвижимости. Однако, если объект строительства аккредитован в данном банке, покупатель жилья может практически без проблем получить кредит для покупки жилья в строящемся доме. При аккредитации застройщика в банке, для покупателя (заемщика) возможно предоставление различных вариантов договора ипотечного кредитования (сниженные , первый взнос и т.д.) – все зависит от того, какие схемы продаж предлагает застройщик, а так же от иных договоренностей между банком и застройщиком. Например, при продаже строящегося объекта на стадии нескольких этажей, банк может потребовать от заемщика большего обеспечения, чем при приобретении уже в возведенном доме. Так же, самые выгодные условия получения ипотечных кредитов предоставляются в случаях, когда объекты, строились с привлечением кредитных средств самого банка. Таким образом, аккредитация застройщика в банке выгодна и приобретателям недвижимости, поскольку они получают возможность взять ипотечный кредит на более льготных, по сравнению с обычным банковским ипотечным договором, условиях.
Необходимо учитывать, что кредитное учреждение не вправе навязывать заемщику по договору ипотечного кредитования аккредитованного застройщика . В том случае, если заемщик хочет приобрести жилье у иного застройщика, банк не может препятствовать ему – в данном случае, ипотечный кредит предоставляется на общих условиях кредитования, без различного рода льгот, о которых говорилось выше. Впрочем, такая ситуация, в случае с приобретением , складывается крайне редко – обычно, при обращении в банк, потенциальному заемщику предоставляется информация о том, в отношении каких аккредитованных объектов он может получить ипотечный кредит.
Вместе с тем, если покупатель жилья выбрал определенного застройщика, то брать кредит под покупку жилья он должен у того банка, в котором данный застройщик аккредитован, поскольку, как правило, с иными банками застройщик может отказаться сотрудничать. Вопрос о выборе необходимо заранее оговаривать с застройщиком, во избежание дальнейших проблем.
