Квартирный вопрос рано или поздно встает если и не перед каждым, то уже перед большинством из нас это точно. Если вы уверены в себе, обладаете свободным временем и имеете юридическое образование или хотя бы знаете его основы, то можете попробовать самостоятельно пройти весь путь от поиска объекта недвижимости до сделки с продавцом. В противном случае вам лучше всего нанять профессионального риэлтора и переплатить ему, зато быть уверенным в том, он совершит грамотную сделку, а ваши нервы и сбережения не канут в лету.
Агентство или частный риэлтор?
Для начала в обязательном порядке надо опросить всех своих знакомых, кто уже покупал или продавал недвижимость через посредников. Любой отзыв, даже отрицательный вы должны взять на заметку, поскольку уже наверняка будете знать, к кому обращаться уж точно не следует.
С независимым частным риэлтором работать несколько проще и услуги его стоят, как правило, дешевле, чем услуги агентства. Если человек работает не первый год на рынке недвижимости, значит, он и впредь будет заинтересован в том, чтобы наработать себе клиентов путем выполнения работы качественно и в срок.
Если вы изъявите желание работать с профессиональным агентством, то знайте, что в каждом из них имеется "черный" список агентств-конкурентов у которых репутация "хромает" и с которыми дело лучше не иметь. Поэтому работая с одним агентством, вы можете быть уверенными в том, что ваш непосредственный риэлтор не будет связываться с коллегами из компании, не имеющей доверия, даже если те дадут интересное предложение.
Многие считают, что работать одновременно с несколькими агентствами выгоднее, чем с одним, поскольку вероятность заключить выгодную сделку, как они думают, повышается в разы. На самом деле это не совсем так. Приведем пример: вы желаете продать квартиру и обращаетесь в десяток агентств. После того как им всем вы продиктовали параметры вашей квартиры, агентства автоматически включают вас в свою базу. А теперь представьте, какую атаку на вас устроят десять потенциальных покупателей или их представители в виде риэлторов! Да у вас попросту будет проходной двор! Не удивляйтесь потом, если и те и другие начнут с вами торговаться, тем более, что шанс сбить цену в таком случае, у них очень велик. Да и любой из этих десяти риэлторов будет заинтересован в продаже вашей квартиры в меньшей степени, поскольку его интересует в первую очередь личная прибыль, а не пустая трата времени на беготню по таким объектам. Такая же ситуация произойдет, если вы ищите себе жилье — вы рискуете купить жилье дороже, чем рассчитывали, если обратитесь одновременно в несколько риэлторских компаний.
Чтобы избавить себя от такого положения дел, посетив несколько агентств, нужно остановить выбор на том, которое вам больше всего понравится, либо сразу идти в то, которое вам рекомендовали обратиться для подписания "эксклюзивного договора". Если вы продаете жилье, то оставьте им на ответственное хранение оригиналы документов, а если покупаете, то внесите предоплату.
Стоимость услуг риэлторских компаний примерно одинакова, и вы в этом можете удостовериться, обойдя несколько агентств. Но если вам подвернулась кампания, где предлагают совершить сделку дешевле чем везде, то будьте готовы к различным сюрпризам в виде дополнительных денежных взносов "на то, на сё". Таким образом ушлые риэлторы сначала заманивают клиента, а потом вынуждают их платить за ускоренное оформление документов, срочное получение справок и т.п.
Поскольку срочность — понятие растяжимое, а расценок на нее не существует, то вы рискуете сильно переплатить непонятно за что. Единственное что можно тут посоветовать, так это заранее обсудить с несколькими агентствами все дополнительные расходы, которые могут возникнуть в процессе продажи или приобретения объекта недвижимости. Помимо этого могут потребоваться расходы на объявления в газетах, услуги банка, в котором будут храниться ваши деньги, составление договора купли-продажи и т.п.
Если вы работаете со своим объектом недвижимости самостоятельно, то нужно быть осторожным с риэлтором от противоположной стороны сделки, поскольку ваши проблемы его не волнуют, так как на сделке он представляет интересы свои и своего клиента. Если же вы работаете через своего риэлтора, то эта проблема не должна вас беспокоить — он сам найдет общий язык со своим партнером.
Готовимся к сделке.
После того, как все точки над "i" поставлены и все вопросы с риэлтором решены, внимательно ознакомьтесь с текстом договора, а лучше покажите его независимому юристу. Если в документе есть неясные моменты, вам должны их разъяснить. Большое значение имеет срок действия договора — он должен быть обязательно указан в пределах двух-трех месяцев, максимум — четырех. Если вы продаете квартиру, то в договоре должна быть указана цена на нее, если покупаете, то требования к приобретаемой недвижимости. Если с вас просят предоплату, то это тоже должно быть указано в договоре, а так же и то, возможно ли ее получить обратно, в случае если вы захотите отказаться от услуг агентства.
При продаже квартиры требуйте от своего риэлтора подробного информирования о важных этапах работы, связанных с вашим объектом. Узнайте у него, в каких газетах выходит объявление о вашей квартире, а если не выходит, то по каким причинам — возможно покупатель уже нашелся и был внесен аванс. Важно не только, чтобы информация о продаже вашего объекта недвижимости была широко доступна, но и чтобы агентство искусственно не завышало цену, иначе вы рискуете долго не увидеть покупателя на свою квартиру. В принципе завысить цену можно чтобы была возможность торга — иногда это даже полезно, но этот момент нужно заранее оговорить с риэлтором.
Обязанности риэлтора.
Риэлтор не должен докладывать вам о каждом шаге с одной стороны, но должен быть всегда "на связи" с другой. Тем не менее, далее мы все же хотим очертить круг его обязательств.
Выбирая для вас квартиру, он не должен сообщать сразу обо всех подвернувшихся вариантах. Его задача отсеять все те, которые по тем или иным причинам не подходят для рассмотрения. Причины эти могут быть разные: проблемы юридического аспекта, низкий уровень доверия продавца или риэлтора, представляющего его интересы и т.п. Так что в большинстве случаев из десяти найденных квартир половина, а то и больше сразу отсеется.
Просмотр объекта недвижимости риэлтором должен производиться досконально, а потому заранее вы должны отвечать на все вопросы, которые он вам будет задавать, перед тем, как начнет подбирать для вас варианты. Благодаря этому он сможет сэкономить ваше время и деньги. Когда дело дойдет до просмотра, то вам тоже необходимо будет на нем присутствовать, если риэлтор посчитает, что данный объект для вас подходит. Будучи на просмотре, вы должны тщательно исследовать буквально все углы просматриваемой квартиры, чтобы получить общее представление. Даже если вам предложение идеально подходит, то не стоит этого показывать! Будьте сдержаны в эмоциях, иначе хозяин квартиры вряд ли сделает вам скидку, поняв, что вы уже согласны внести аванс.
При просмотре квартиры хозяева не обязаны показывать вам документы на нее, но если вы вносите аванс, тогда должны. В этом случае не лишним будет проявить бдительность — запомните или запишите номер дома и квартиры до того, как подниметесь в нее для просмотра, и сравните их с теми, которые указаны в документах. Бывали случаи, что показывали квартиру этажом выше или ниже, а после завершения сделки оказывалось, что квартира совсем не та.
Аванс — это подтверждение серьезных намерений со стороны участников сделки, поскольку покупатель платит "живые" деньги, а продавец подписывает авансовое соглашение с указанием своих последующих действий. Составляет он от 1 до 5 % стоимости выбранного объекта недвижимости. Размер процента обговаривается в каждом конкретном случае. Присутствие риэлтора при внесении аванса обязательно. В исключительных случаях агентство, где работает риэлтор, может само внести аванс, но тогда для этого заранее должен быть подписан соответствующий договор с покупателем, который необязательно заверять в нотариальной конторе.
Прежде, чем подписывать соглашение об авансе, с ним нужно тщательно ознакомиться. Удостоверьтесь, что у агентства есть доверенность от продавца на получение от вас денег, а также оригиналы всех документов на выбранный объект недвижимости.
При покупке квартиры сбор документов на подготовку к сделке у профессионального риэлтора занимает от трех дней до полутора недель, после того как была найдена квартира с готовым пакетом документов. Сбор документов при продаже объекта недвижимости может затянуться на месяц. В этом случае риэлтор обговаривает с хозяином квартиры условия сделки, вплоть до даты получения ключей и о том, когда покупатель может въехать в квартиру после подписания договора купли-продажи.
Агент по недвижимости — это специалист, который занимается покупкой, продажей или обменом недвижимости. Решая задачи клиентов, он выбирает необходимый объект, изучает спрос и предложение на рынке труда, ищет покупателей или продавцов недвижимости, заключает договора.
Должность агента по недвижимости, по сути, включает в себя одну масштабную задачу — найти и подобрать недвижимость с последующей ее покупкой/продажей или сдачей в аренду.
Профессиональные риэлторы часто организуют свой малый бизнес или занимаются частной практикой.
Ранее лицам, которые хотели купить, продать либо сдать в найм недвижимость, предлагали свои услуги так называемые комиссионерские конторы, прототип современных агентств недвижимости. Такие конторы возникли в связи с растущим спросом на недвижимость и более сложной организацией рынка.
Вместе с появлением агентств появилась и стала популярной профессия агента по недвижимости (жилой, коммерческой, загородной).
Основные должностные обязанности агента по недвижимости таковы:
Вот список основных требований к агенту по недвижимости:
Некоторые работодатели выдвигают дополнительные требования, такие как:
Образец резюме.
Чтобы стать агентом по недвижимости, достаточно пройти курсы, которые организуют агентства недвижимости или кадровые службы. Обычно подобное обучение бесплатное. Высшее образование, как правило, не требуется, но дает более широкие перспективы для карьерного роста.
Сколько зарабатывает агент по недвижимости? Обычно зарплата агента по недвижимости состоит из небольшого оклада и комиссионных от «закрытых» сделок. Чаще всего, агент по недвижимости получает 3 — 10 процентов, что в среднем составляет около 50 — 100 тысяч рублей в месяц.
Советы юриста: ✔ Можно ли отправить подставное лицо, чтобы риелтор выдал адрес сдаваемой квартиры?✔ Что если заключил сделку напрямую с арендодателем, которого нашел риелтор? ○ Видео. ○ Как зарабатывает риелтор при аренде квартиры? Заработок агента по недвижимости не является фиксированным и складывается из двух факторов:
Конечно, риелтор получает определенную сумму от агентства недвижимости. Но она является небольшой и может едва может покрыть расходы на транспорт и мобильную связь. Поэтому, заработок представителя данной профессии зависит от объема выполненной работы.
Посреднические услуги являются неотъемлемым атрибутом сделок с недвижимостью и позволяют не только сэкономить время, но и быть уверенным в чистоте заключаемого договора. Чаще всего их услугами пользуются при съеме жилья, потому что именно такие сделки заключаются чаще всего. Однако обращение к риелторам требует определенных затрат, на которые готов пойти не каждый.
Поэтому вопрос, как обойтись без посреднических услуг или хотя бы снизить их стоимость, является достаточно актуальным, и он будет подробно раскрыт в статье, которую мы для вас подготовили. Содержание статьи ○ Как зарабатывает риелтор при аренде квартиры? ○ Кто платит риелтору при аренде? ○ Условия, при которых риелтору можно не платить на законных основаниях. ○ Составление договора с риелтором. ○ Советы арендатору, как не платить риелтору. ○ Советы арендодателю, как не платить риелтору.
Если вы обратились к агенту по аренде квартир и комнат в Москве с вопросом по подбору варианта,то те обьекты с которым он работает напрямую с собственником будут,как правило,с комиссией в 50 %. Пояснение: ни у одного агентства недвижимости в Москве нет 1–2–3–4-комнатной квартиры в любом районе Москвы с любого качества ремонтом, мебели, бытовой техники и в различной удаленности от метро. Это нереально – слишком большой город! Поэтому агентства и кооперируются, чтобы иметь возможность оперативно предложить клиенту именно то, что ему необходимо.
К сожалению, для самого клиента эта выливается в фактическую оплату комиссии двух агентств. Не стоит забывать и про следующий момент: чем ликвиднее вариант найма по соотношению «цена -качество», тем, естественно, больше на него спрос и, само собой, выше стоимость оплаты комиссионных 4.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ст.
168 ГК РФ)».Чтобы получить качественные услуги и планируемый результат, нужно следовать определенному алгоритму действий:
Теперь вы в роли «жениха» и сами выбираете «невесту» (нанимателя). Ваши шансы стопроцентные, если только не получится так, что вас не устроит ни один вариант. Помогают ли риэлторы-посредники? Явные преимущества поиска нанимателя через посредника:
Кроме освобождения от поисков и помощи в демонстрации своей квартиры, посредники часто избавляют ленивых собственников от мук самостоятельного заключения договора на аренду (найм) и поисков стандартных форм для заполнения.
Наниматель в этом случае не платит. Теперь вы знаете, кто платит риэлтору при сдаче жилья и в каких случаях. Сколько составляет гонорар? Какая комиссия отойдет агенту, от чего она будет зависеть и кто несет расходы по оплате – собственник или наниматель? От чего зависит размер? Сколько платить риэлтору? Сумма вознаграждения агента зависит нескольких факторов:
Данный документ обеспечивает не только обязанности сторон, но и ответственность за их неисполнение. Поэтому заключение договора будет выступать своеобразной гарантией выполнения агентом по недвижимости своих обязанностей. Если заключить договор неправильно, он будет признан ничтожным, а сделка, совершенная на ее основе – недействительной.
За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Если при этом заключается договор, законным основанием для отказа от оплаты его труда станет только нарушение условий соглашения и невыполнение возложенных на себя обязанностей. Если сотрудничество осуществлялось на основе устной договоренности без заключения письменного соглашения, не нужно платить ему, если подходящий вариант так и не был найден, соответственно, он поставленную задачу не решил. Вернуться к содержанию ○ Составление договора с риелтором.
Важно, чтобы соглашение было составлено по всем нормам закона и было признано действительным.
Внимание
Опять же, смотря о каком объекте идет речь- трёшка-четырёшка за 60 на окраине или однушка за ту же ставку и в том же месторасположении. 3. Комиссия агентства за сдачу в наем, уплачиваемая снимающим, может различаться в зависимости от типа сделки: квартира предоставлена компанией напрямую от собственника или же недвижимость найдена и подобрана совместно с другим агентством недвижимости (агентство-партнер).
Когда квартира предложена напрямую от собственника, агентство может позволить устанавливать комиссию от стоимости квартиры в размере и 50% (т.е комиссия 50% от одной суммы ежемесячной стоимости аренды).
Когда же квартира «идет» через другого агента по аренде квартир и комнат в Москве (которое, как правило, закладывает, свое собственное вознаграждение в размере 50%), агентство определяет итоговую комиссию за сдачу в наем квартиры для клиента в размере 80%-100%.
Если сдается элитное жилье, то риэлтор возьмет сумму в 100% от его арендной платы в месяц. Гонорар за поиски жилья эконом-класса может быть ниже – от 50 до 80%.
Однако иногда найти подходящую под запросы клиента жилплощадь удается не всегда. Тогда риэлтор может обратиться за сотрудничеством в другое агентство, у которого есть искомая квартира. В этом случае в сделке участвуют два риэлтора – один предоставляет квартиру, другой – жильца.
Нанимателю придется оплачивать услугу двух посредников. Как правило, это сумма не превышает 100% от ежемесячной арендной платы (этот гонорар делится между двумя агентами).
Какие-либо помещения.
Отсюда и значительная популярность риэлторов, способствующих заключению сделок с различного рода объектами недвижимости.
Еще недавно продавцы, покупатели и арендаторы старались избежать услуг риэлторских агентств, боясь обмана или слишком завышенных цен. Но времена меняются.
Сейчас профессия риэлтор считается одной из наиболее престижных и высокооплачиваемых . А сотрудничество со специалистами в области недвижимости может быть не только удобно, но и выгодно.
Риэлтор – это специалист в области сделок с недвижимостью, посредник между продавцом и покупателем , арендодателем и арендатором.
Законодательно понятие термина «риэлтор» никак не объясняется, официальное название этой профессии – агент по недвижимости.
Он не только подбирает своим клиентам подходящие варианты жилых (или нежилых) помещений, но и полностью сопровождает сделку от самого начала до конца.
Сам риэлтор не продает недвижимость и не покупает ее. Он лишь находит людей, готовых заключить , обеспечивает заключение сделки и присутствует при ней.
Ключевой обязанностью риэлтора является оказание посреднических услуг в совершении сделок с недвижимостью.
Агенты по недвижимости занимаются подбором подходящих помещений, соответствующих запросам своих клиентов, поиском лиц или компаний, желающих купить или продать недвижимость, оформляют всю необходимую для сделки документацию, занимаются юридическим сопровождением сделки.
Допустим, если человек хочет купить квартиру, но у него нет времени заниматься поиском подходящего варианта, он может обратиться за помощью к риэлтору.
Специалист по недвижимости полностью берет на себя все обязанности и заботы по подготовке и оформлению сделки .
Его задача – найти оптимальный вариант, который устроил бы обе стороны соглашения.
Бытует ошибочное мнение, что основной обязанностью риэлтора является исключительно демонстрация жилой и коммерческой недвижимости потенциальным покупателям (арендаторам).
На практике же показ квартир и офисов – это лишь малая часть массивной работы , которая включает:
Основные обязанности риэлторов можно условно сформулировать в нескольких пунктах:
Риэлтор ко всему прочему несет полную ответственность за юридическую чистоту и законность заключенных с его участием сделок.
Стоимость услуг агентства недвижимости находится в прямой зависимости от типа сделки и цены на продаваемый (сдаваемый) объект недвижимости. Но именно этот вопрос волнует каждого, кто по тем или иным причинам вынужден обратиться за помощью в агентство.
Как правило, какой-то фиксированной цены за услуги агентств недвижимости не существует.
Ситуация на рынке риэлторских услуг сложилась следующая:
Договор с агентством недвижимости – основной документ , на который опираются риэлторы в своей работе с клиентом.
Именно в нем прописываются все обязанности, делегированные специалисту продавцом (покупателем), а также размер взымаемой за нее платы.
Человеку, обратившемуся в агентство, нужно понимать всю важность договора и ни в коем случае не пренебрегать им.
У разных компаний по работе с недвижимостью могут быть разные образцы договоров, унифицированной формы этого документа законодательством не предусмотрено.
Но любой подобный документ должен иметь несколько обязательных пунктов:
Первым непременным условием контракта с агентством недвижимости является предмет договора. Им служит перечень услуг, которые обязуется оказать клиенту агент по недвижимости.
Этот пункт требует конкретики. То есть нельзя ограничиваться размытыми фразами, такими как «оказание риэлторских услуг» или «сопровождение сделки с недвижимостью». В документе должно быть четко прописано, о какой именно операции идет речь : , .
В документе должна быть отражена каждая услуга от начала до конца всей сделки. В наилучшем случае это будет максимальный перечень от подбора подходящего объекта недвижимости до и передачи помещения от бывшего собственника к новому (в случае купли-продажи).
Обязательно нужно зафиксировать конкретную процентную стоимость услуг агента и перечислить все необходимые затраты по сопровождению сделки с указанием расценок.
В договоре должна быть обозначена минимальная цена на объект недвижимости , ниже которой риэлтору опускаться не разрешается. Желательно указать и максимальную цену, иначе есть вероятность, что недвижимость долгое время будет не востребована.
Если риэлтору передаются некие документы, этот факт непременно нужно зафиксировать в виде описи
. При этом нужно предусмотреть ответственность сотрудников агентства в случае порчи или утери документации.
В документе нужно прописать ответственность, как со стороны агентства, так и относительно клиента.
При этом необходимо проследить, чтобы ответственность лица, обратившегося за риэлторскими услугами, была предусмотрена в разумных пределах.
Кроме того, надо уточнить условия прекращения действия и расторжения соглашения. Это необходимо на случай, если, к примеру, владелец передумал продавать (сдавать) объект недвижимости или решил сделать это самостоятельно, без привлечения чьих-либо услуг.
При заключении договора с агентством нужно понимать, что вовсе не обязательно подписывать документ в предложенном виде. Клиент имеет полное право попросить дополнить соглашение какими-то пунктами или исключить непонравившиеся.
Наверное, каждый человек когда-нибудь слышал такое выражение, как «черный риэлтор». По большей части из-за их существования люди так опасаются сделок на вторичном рынке недвижимости. Кто же они такие, «черные пятна» на репутации добропорядочных агентств недвижимости?
«Черные риэлторы» обычно предлагают клиентам такой же спектр услуг, как и любая риэлторская компания. Только в результате их деятельности люди зачастую лишаются как денег, так и жилья
.
Работают такие деятели рынка недвижимости чаще всего в одиночку, но встречаются и целые группы агентов. При этом они очень любят представляться сотрудниками известных компаний, занимающихся вопросами недвижимости.
Естественно, что ни о каких договорах на оказание услуг тут не может быть и речи, зачастую такие специалисты не обладают даже минимальными знаниями в этой области. «Черные риэлторы» не дорожат ни клиентами, ни репутацией.
Как правило, они привлекают покупателей и продавцов недвижимости заниженной ценой по сравнению с другими компаниями и обещаниями быстроты сделки. На деле собственники в лучшем случае становятся обладателями ветхого жилья или небольшой суммы денег, в худшем просто остаются на улице.
Жертвами «черных риелторов» чаще всего становятся неблагополучные семьи, люди, страдающие алкогольной или наркотической зависимостью или одиноко проживающие пенсионеры преклонного возраста.
Кроме того, такие лжеагенты в большинстве своем являются хорошими психологами. Ведь их главная задача – убедить людей пойти на заключение сделки и в результате получить наживу.
Обращение к профессиональным риэлторам позволяет сэкономить много времени и нервов в процессе совершения сделки с недвижимостью.
Но при выборе агента в этой области нужно быть предельно внимательным и осторожным.
Сперва стоит тщательно проверять сертификаты компании, ее историю и репутацию на рынке. А также досконально изучать предлагаемый договор на оказание услуг перед подписанием. Только так удастся избежать мошенничества и заключить действительно выгодную сделку.
В видеосюжете рассказывается, кто такой риэлтор и в чем особенности работы данных специалистов.
Даются ответы, как организуется работа риэлтора в России, какие функции он несет при помощи в сделках с недвижимостью. Рассказывается, кто такие «черные риэлторы» и стоит ли бояться мошенничества со стороны агентств недвижимости в наши дни.
Риэлтор - посредник в вопросах аренды и продажи жилья. Живет на комиссию - 3-6% от продажи . Работает много. Иногда рискует. Интересно? Чтобы влиться в профессию, сначала советуем изучить обязанности риэлтора по недвижимости. О них и о том, как работать, не нарушая закон, рассказываем в статье.
Сначала определитесь: работать в одиночку или в агентстве? В первом случае вы ни от кого не зависите, комиссию со сделок целиком оставляете себе, но придется открыть ИП и искать клиентов самостоятельно. А в агентстве есть уже готовая клиентская база, проблемы решает руководитель, но вам придется отдавать часть комиссии.
Ярослав Кривоносов, гендиректор агентства недвижимости «МИЭЛЬ» для форума Ners.ru :
-Профессия риэлтора - скорее личный бизнес, чем работа наемника. А психология того и другого сильно отличается. Бизнесмен работает не за зарплату, а за прибыль, часто пребывает в нестабильном состоянии. Наемнику важна стабильность, и часто в ущерб зарплате. Получается, тот, кто беспокоится о трудовой книжке и гарантиях, просто не готов к этой работе.
В обоих случаях риэлтор должен соответствовать определенным параметрам.
В вузах этой профессии не учат. Но учитывая, что придется работать с законами, ориентироваться на рынке и уметь продавать, её будет легче освоить тем, кто учился на юриста, экономиста или маркетолога. Но это вовсе не обязательно. Главное - быть инициативным и предприимчивым. А еще нужно быть готовым к ненормированному графику. Риэлтор может на одной неделе страдать от ничегонеделания, а на другой сутками разъезжать по городу и выслушивать матерящегося клиента.
Кроме того, для работы риелтора и выполнения его обязанностей требуются дополнительные инструменты. Эрик Брамлет, владелец риэлторской компании One Source Realty, в своей заметке рассказал, что необходимо агенту по недвижимости:
Основные должностные обязанности агента по недвижимости связаны с этапами сделки. Их доступно описал Алексей Могильный, брокер Уральской Палаты Недвижимости.
Сделка начинается с того, что к вам обращается клиент, желающий продать или сдать жилье в аренду. В обоих случаях алгоритм одинаковый : обсуждаете стоимость, сроки и размер вашей комиссии.
Иногда клиент не принимает ваших условий:
Выслушайте его и объясните, что у вас, в отличие от него, есть необходимый опыт и знания, и что вы действуете по четкому плану, который нарушать нельзя. Общайтесь вежливо, но если компромисс не найти, то мягко прощайтесь - нервы дороже.
Когда контакт найден, можно заключать договор на оказание риэлторских услуг. Составляйте его человеческим языком и не допускайте размытых формулировок.
Обязательные пункты договора:
Если клиент подаст в суд, а в договоре не будет хотя бы одного из этих пунктов, то сделку признают недействительной.
Договор заключен. Вы загружаете информацию о квартире в закрытый список объектов недвижимости вашего региона. Эта база доступна только участникам рынка недвижимости: юристам, маклерам, ипотечным брокерам, оценщикам и другим риэлторам.
Разместите объявление и в открытых каналах: в газетах, соцсетях и, конечно, на сайтах недвижимости. Хотите сэкономить время?
Пошли звонки. Готовьтесь ответить на базовые вопросы: кто собственник квартиры, какое общее состояние дома, не находится ли жилье в залоге и т.д. Если покупатели хотят расспросить о мелочах (какая мебель, освещение, вид из окна и т.д.), то сразу приглашайте их на показ квартиры.
Старайтесь назначить просмотры в один день с разницей в 15-20 минут: сэкономите время и создадите у клиентов видимость того, что объект востребован - так они будут меньше колебаться.
Предварительно приберитесь, проветрите комнаты или попросите об этом владельцев, если они еще живут в квартире. Согласуйте с ними день показа и попросите на время уйти, чтобы не мешать вам.
Покупатель «созрел». Заключите с ним договор аванса и получите предоплату. Если клиент передумает, то она останется у вас, а если купля-продажа состоится, то войдет в сумму сделки. Приняв аванс, вы гарантируете, что не продадите квартиру кому-то еще.
Далее убираете жилье из мультилистинга, удаляете объявления и составляете договор купли-продажи в трех экземплярах. Затем собираете документы на объект (полный список здесь), вместе с покупателем и продавцом идете в местный МФЦ. Покупателю выдадут свидетельство о регистрации права собственности, и тогда дело за малым: он отдает вам оставшуюся часть комиссии, расплачивается с продавцом и получает ключи!
Должностные обязанности риэлтора на бумаге выглядят просто. Но дело усложняется, если клиент недоволен. Возможные причины:
За это полагается ответственность. В зависимости от того, частник вы или сотрудник агентства,она отличается.
Перед законом отвечает работодатель, а лично вас ждет дисциплинарное взыскание. Обязанности и требования к риелтору подчиняются законам, поэтому обязательно изучите:
Если клиент останется недоволен и суд будет на его стороне, вас привлекут к гражданской ответственности по «Закону о защите прав потребителей» . Вы заплатите клиенту:
Если при этом суд уличит вас в обмане или злом умысле, то вам светит административное или уголовное наказание - в зависимости от того, какой ущерб нанесен клиенту:
Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» для сайта Kazned.ru :
- Плохой риэлтор торопит ознакомиться с договором. Так он, скорее всего, добивается, чтобы вы пропустили сомнительный пункт и не задавали лишних вопросов.
Только мошенники будут просить чисто символическую комиссию. Хороший риэлтор свои услуги оценивает по достоинству.
Подлинники документов нужны только при подписании. Хитрые риэлторы пытаются получить подлинники сразу, чтобы клиент не смог обратиться к другому агенту.
Резюмируем. Что входит в обязанности риэлтора? Он должен соблюдать этапы работы с недвижимостью, добросовестно относиться к документам, чтить законы, осваивать и быть легким на подъем. Работать на себя или под руководством начальника - выбор за вами. Определяйтесь и действуйте!
Риэлтор оказывает посреднические услуги при проведении сделок с недвижимостью. Сегодня профессия риэлтора очень популярна, потому как недвижимостью люди интересуются постоянно, а стать риэлтором может практически любой человек — для этого не нужно специального образования. Такой специалист получает не фиксированную зарплату, а комиссионные от каждой совершенной с его участием сделки. Сколько получает риэлтор со сделки — будет зависеть от суммы этой сделки и указанных в договоре условий вознаграждения.
Риэлторы нужны агентствам недвижимости, компаниям, так или иначе работающим с недвижимостью. Кроме того, риэлтор может работать в качестве свободного агента, но это несколько сложнее, чем работа в компании.
Это сравнительно молодая профессия, возникшая в России примерно в постсоветское время. Нелегальное положение и часто криминальная окраска деятельности первых риэлторов подорвала доверие к такого рода специалистам, поэтому современному риэлтору приходится создавать свою положительную репутацию качественным и упорным трудом.
Список того, чем занимается риэлтор, может несколько отличаться в разных компаниях. Но, как правило, должностные обязанности риэлтора выглядят так:
Иногда в функции риэлтора входит формирование базы клиентов и постпродажное обслуживание.
Вот стандартный список требований, выдвигаемых работодателями:
Дополнительно работодатели указывают желаемые качества будущего риэлтора:
Стать риэлтором можно и без специального образования, многие компании предпочитают обучать сотрудников самостоятельно. А вот стать профессиональным риэлтором можно, получив высшее образование по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью» и активно посещая курсы и семинары от специалистов. Такой риэлтор имеет больше шансов на успешную административную карьеру в сфере недвижимости.
Сколько зарабатывает риэлтор — во многом зависит от его квалификации и активности, поскольку оплата его труда пропорциональна количеству совершенных сделок. Также играет роль регион проживания специалиста. Заработная плата риэлтора иногда включает оклад в пределах 10-30 тыс. рублей в месяц. Основной же заработок — всегда процент от суммы сделки . Комиссионные со сделки могут даже составить более миллиона рублей.
