Федеральный закон об ипотеке № 102 устанавливает систему кредитования в залог недвижимого имущества, аграрных наделов на территории РФ. С июля 2017 года в ФЗ 102 были внесены значительные новшевства.
В этой статье мы разберем федеральный закон об ипотеке залоге недвижимости . Вы сможете скачать актуальную версию закона на 2017 год, узнать последние изменения, историю документа, а также комментарий экспертов по основным статьям.
На протяжении 84 лет 20 века в России не было ипотеки. Власти СССР с самого начала своего режима лишили население страны права на частную собственность. Ипотека по новым правилам в России появилась только в конце 20 века. Для ее развития до сегодняшнего состояния потребовались коренные изменения в отношении государства к имущественным отношениям и строительству жилья. Кроме этого, потребовались большие изменения законодательства.
Только в преддверие 1991 года появились первые предпосылки возрождения института ипотеки в России. Это был закон «О собственности», принятый в декабре 1990 года. Затем до 1993 года последовательно были приняты законы о залоге и об основах жилищной политике. Основные положения также закрепили в Гражданском кодексе. Об ипотеке недвижимого имущества стали вспоминать все чаще.
Эти законы позволили десяткам банков уже к концу 1994 года наладить систему выдачи ипотечных кредитов. Вместе с тем, этот бизнес слабо контролировался скудным набором нормативной базы в этой области, что не позволяло выйти ипотеке на высокий уровень развития и прозрачности. Требовался принципиально новый и мощный федеральный закон.
Он был принят 16 июля 1998 года, за месяц до тяжелейшего кризиса российской экономики. 102 ФЗ для ипотеки стал своеобразной библией, которая в совокупности с гражданским кодексом сделали ее такой, какой она есть сейчас.
В ипотечный закон на протяжении почти 20 лет вносились множественные корректировки, связанные с развитием ипотеки и изменением других нормативных документов. Сейчас актуальна редакция от 03 июля 2016 года с изменениями от 01.07.2017.
Самыми важными событиями ипотечного рынка 2016 года, которые повлияли на ипотечное законодательство, стали:
1. Законодательное ограничение размера неустойки за несвоевременное погашение кредита (не должна превышать ключевую ставку ЦБ на дату заключения кредитного договора).
Пару слов о ключевой ставке Центрального банка. Простыми словами – это процентная ставка, по которой банки берут краткосрочные кредиты (1 неделя) и открывают такие же по срокам вклады в ЦБ. Со 2 мая 2017 года ставка составляет 9,25%.
2. Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, которая находится в долевой собственности.
То есть теперь для того, чтобы продать квартиру, поделенную по долям, недостаточно заключения договора купли продажи в простой письменной форме. Необходимо посетить нотариуса и оформить сделку по его форме. Соответственно, сильно возросла стоимость оформления.
3. Изменение порядка расчета налога с продажи квартиры. С 01.01.2016 увеличился срок владения недвижимостью, после которого собственник освобождается от уплаты налога с продажи, с 3 до 5 лет. Кроме этого, теперь сумма налога рассчитывается от кадастровой стоимости или от стоимости, указанной в договоре купли-продажи, в зависимости от того, что больше. То есть сделки с занижением стоимости в договоре потеряли смысл, так как кадастровая стоимость примерно равна рыночной.
Есть и хорошая новость. Если право собственности зарегистрировано до 01.01.2016 года, срок остается прежним – 3 года.
Пример. Гражданин Иванов приобрел квартиру стоимость 3 000 000 руб. в апреле 2016 года. В мае 2017 года он продал ее. Кадастровая стоимость – 3 000 000 руб., по договору купли/продажи – 1 000 000 руб. Налог будет рассчитан, исходя из кадастровой стоимости, на сумму 2 000 000 руб. (минус налоговый вычет 1 млн) и будет равен 260 000 руб.
4. Еще одна хорошая новость для заемщиков по программе «Военная ипотека». Теперь информация по таким договорам не будет учитываться в кредитной истории военнослужащего. По сути, сам он по кредиту не платит. За него это делает государство.
5. С июля 2016 года в законе прописано право закладывать машино-места.
В основных положениях закона об ипотеке закреплено определение ипотеки, основание ее возникновения, описание требований по залогу и имущества, которое может быть передано в залог.
Залог обязательно должен быть закреплен договором, в котором есть две стороны: залогодатель (собственник объекта) и залогодержатель (кредитор). Причем собственник может вообще не иметь отношение к кредиту, а только обеспечить его своим имуществом.
Сама ипотека устанавливается не только по кредитному договору. Это может быть:
То есть любые обязательства, если на них не распространяется определенный другим законом порядок обеспечения, может быть предметом ипотеки.
В договоре устанавливается полный перечень обязательств, которые покрываются залогом. Если что-то идет вразрез с договоренностями, залогодержатель вправе получить также возмещение убытков, процентов за неправомерное пользование своими средствами, а также судебных издержек и расходов по реализации заложенного имущества при условии, что иное не определено в договоре. Вот почему так важно грамотно составить этот документ.
В залог может быть предоставлено следующее имущество:
Основной принцип, который применяется к залогу – неделимость. То есть часть имущества, которая самостоятельно, после раздела в натуре, не может быть использована по назначению, не принимается как залог. Проще говоря, нельзя заложить только двигатели самолета, или только крышу дома.
Также важный момент в том, что жилой дом на земельном участке может быть принят в качестве залога только вместе с землей. Если участок арендован, то закладывается право аренды. При этом при сроке договора с арендодателем более чем на 5 лет, даже не потребуется разрешение собственника.
Общие правила заключения всех гражданско-правовых договоров в России закреплены в Гражданском кодексе. Закон об ипотеке вносит дополнительные требования, которые должны быть соблюдены.
В обязательном порядке в договоре должна быть указана следующая информация:
Предмет залога нужно описать подробно, чтобы можно было безошибочно его идентифицировать. В договоре записывают название объекта, описание и местоположение. При этом к арендованному имуществу применяются те же правила, дополнительно указывают срок аренды.
При необходимости, стороны могут включить в договор порядок реализации залога в случае взыскания долга в судебном порядке либо описать варианты урегулирования в досудебный период.
Когда речь идет о кредитном ипотечном договоре с физическим лицом, который приобретает недвижимость, не предназначенную для осуществления предпринимательской деятельности, к нему применяются нормы, описанные в законе «О потребительском кредите». То есть в обязательном порядке должны быть соблюдены следующие условия:
Подробнее разобран в отдельной статье.
Закладная представляет собой именную ценную бумагу, в которой закреплено право требования залогодержателя к залогодателю об исполнении обязательств и право залога имущества. В законе нет обязательного требования о ее наличии для заключения договора ипотеки. Ее может и не быть.
Документ составляется или залогодателем или, если имущество принадлежит третьему лицу, ими обоими.
Закон четко описывает перечень информации, которая должна быть отражена в закладной, а также обязанность регистрации бумаги в государственном органе (например, Росреестре). Если хотя бы один из пунктов, который указан ниже, не соблюден, закладная не может именоваться таковой:
Закладная может быть переуступлена третьему лицу. Тогда требования нового залогодержателя будут основаны только на информации, отраженной в бумаге.
Утерянную закладную можно восстановить, сделав дубликат, о чем на нем делается соответствующая отметка.
При погашении обязательств перед кредитором закладная возвращается залогодателю, который затем снимает обременение с имущества в госоргане.
Как работает вы узнаете из другой статьи.
Ипотека в силу закона должна быть зарегистрирована в Росреестре. Кроме закона «Об ипотеке» этот процесс регулируется законом №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Государственная регистрация формально заключается в записи о сделке в Единый государственный реестр недвижимости.
Основанием регистрации сделки является совместное заявление залогодателя и залогодержателя, либо на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор.
Регистрация ипотеки в силу закона проводится с одновременной регистрации права собственности лица, на чьи права накладывается обременение. При наличии регистрируется закладная.
Гос по шагам разобрана в этой статье.
Принципиальный момент в том, что залог имущества не дает кредитору возможность ограничивать право пользования залогодателем этим имуществом по прямому назначению. Он также вправе извлекать выгоду из залога, при этом кредитор не может претендовать на этот доход.
В то же время залогодатель обязан содержать имущество в исправном состоянии и проводить при необходимости ремонт на собственные средства, если иное не прописано в договоре.
Часто возникают споры относительно правомерности требования кредитора страховать залоговое имущество от повреждения, порчи или утраты. Закон гласит, что такое страхование может быть предусмотрено условиями кредитного договора. Как правило, имущество страхуется за счет залогодателя.
Кроме этого, владелец обязан предпринимать все доступные меры к сохранению имущества в целости и сохранности и сообщать залогодержателю, если есть реальная угроза утраты залога.
Последующая ипотека заключается в повторном залоге уже заложенного имущества. Это может быть залог одному и тому же кредитору (по другим обязательствам), или же другим.
Важно соблюдать условия первоначального договора ипотеки. Если в нем содержится прямой запрет на последующую ипотеку (а в большинстве договоров жилищной ипотеки так и есть), то такая сделка будет признана недействительной независимо от того, знал об этом потенциальный залогодержатель или нет.
Есть также случаи, когда в договоре указываются требования к оформлению последующей ипотеки. В этом случае новый договор должен быть заключен с соблюдением этих условий.
В остальном последующая ипотека мало отличается от действующей. Особое внимание стоит уделить только порядку взыскания. Здесь следует руководствоваться правилом приоритетных прав требования, в соответствии с которым проводиться погашение обязательств по очереди, начиная с первого кредитора. Так что последнему кредитору денег от реализации имущества может и не хватить.
Залогодержатель вправе, по своему усмотрению, передать право требования исполнения обязательств по ипотеке любому третьему лицу. К примеру, если банк захочет переуступить залог сторонней организации, она совершенно не обязательно должна иметь лицензию на осуществление ипотечного кредитования.
При этом лицо, к которому перешло право по ипотеке, получает и права по обязательству, обеспеченному залогом. То есть это лицо встает на место первоначального кредитора.
Передача закладной совершается путем заключения договора в простой письменной форме. На ценной бумаге должна быть сделана соответствующая запись о новом залогодержателе.
Что интересно, закон прямо запрещает делать записи на закладной о запрете передачи ее третьим лицам. Такая запись априори является ничтожной.
Если должник несвоевременно и не в полном объеме погашает свои обязательства, нарушая тем самым условия заключенного договора, кредитор вправе начать принудительное взыскание задолженности.
Есть два пути развития событий:
Если договор ипотеки не предусматривает возможность внесудебного урегулирования задолженности (введено статьей 55 закона) путем взыскания заложенного имущества, такое взыскание возможно только по решению суда.
Есть два случая, в которых взыскание во внесудебном порядке невозможно:
На практике взыскание долга банками путем реализации заложенного имущества происходит только в крайних случаях, когда остальные методы не приносят должного результата. Однако не стоит забывать, что закон в таких случаях, как правило, находится на стороне кредитора, поскольку со стороны должника нарушается заключенный договор ипотеки. Поэтому, если все-таки дошло до крайних мер, возможна реализация заложенного имущества для погашения долга.
Подробнее разобрано в отдельной статье.
Имущество должников реализуют путем выставления на публичные торги в форме аукциона. Его организация и проведения не регламентированы в рамках настоящего закона. За это отвечает процессуальное законодательство и Гражданский кодекс.
В общих чертах торги проводятся следующим образом. Не ранее, чем за 30, но не позднее, чем за 10 дней до проведения аукциона в официальной газете размещается объявление с информацией о том, когда, где и что будет выставлено на торги.
Желающие принять участие должны внести задаток в размере, не превышающем 5% от начальной продажной цены объекта. Победителем считается тот, кто предложил наибольшую цену. Остальным задаток возвращается немедленно.
В день проведения торгов с победителем подписывается протокол. Решение действует 5 дней, в течение которых покупатель вносит остаток стоимости имущества, после чего опять же в течение 5 дней с ним заключается договор купли-продажи.
Внесудебная реализация имущества происходит по схожей схеме с той лишь разницей, что торги организует уполномоченное лицо по поручению залогодержателя. Сумма, вырученная от продажи, распределяется между всеми залогодержателями, а остаток возвращается залогодателю.
Также в законе указано, что кредитор может оставить имущество за собой, если об этом идет речь в договоре. Должник может в любой момент, до объявления торгов закрытыми, остановить взыскание, погасив долг.
Торги могут быть признаны несостоявшимися, если на них явился только один покупатель, начальная сумма не была увеличена или победитель не внес оплату за имущество. К слову, за последнее в Гражданском кодексе предусмотрена ответственность, которая выражается в возмещении убытков.
Ипотека земельных участков возможна в случае, если оборот таких объектов не ограничен законодательством или его размер превышает минимальное значение, установленное нормативными актами для участков подобного рода и предназначения.
В залог могут быть предоставлены земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности. Но есть условия:
Земельный участок, приобретенный за счет кредитных средств, передается в залог с момента оформления права собственности. В случае если собственник захочет построить на земле какие-либо здания или сооружения, ему не нужно спрашивать разрешения залогодержателя. Только, если это не противоречит договору, эти строения также станут предметом залога. Это как раз тот момент, когда работает принцип неделимости, то есть строения не могут существовать отдельно от участка, соответственно, они тоже включаются в залог.
Рассмотрим и другой случай. К примеру, гражданин Х имеет в собственности земельный участок, приобретенный на личные средства и не имеющий обременений. Однажды он решил построить на этом участке жилой дом на средства ипотечного кредита. Банк выдал деньги и с этого момента взял в залог участок. А затем, после постройки дома и оформления прав на него, возьмет в залог еще и дом. Тот же принцип неделимости. Только в этом случае кредитор изначально взял в залог землю, поскольку жилье еще не построено, а кредит должен быть чем-то обеспечен.
Обращение взыскания на землю происходит также путем проведения открытых торгов. Важную особенность имеет реализация земель сельскохозяйственного назначения. До тех пор, пока урожай не собран и не реализован, на эти земли не может быть обращено взыскание.
Подробно разобраны в прошлой статье.
Ипотека нежилых помещений имеет ряд особенностей, которые описаны в соответствующем разделе закона.
Так, предприятие как единый имущественный комплекс, передается в ипотеку со всем имуществом, которое находится на территории, включая земельный участок.
Отдельно стоящее нежилое помещение передается в залог полностью, вместе с земельным участком.
При этом залогодержатель никоим образом не может препятствовать или ограничивать право залогодателя на пользование имуществом. Исключения составляют только сделки с отчуждением недвижимости и передачей его в залог.
Предприятие может быть передано в залог только в том случае, если сумма долговых обязательств составляет не менее половины оценочной стоимости имущества. Срок предъявления требований к взысканию залога – не менее одного года с момента заключения договора.
Допустим, предприятие N передано в ипотеку банку Y по кредитному договору на срок 9 месяцев. В случае если предприятие не погасит долг, банк все равно не может начать процедуру взыскания ранее, чем через 12 месяцев с даты подписания документа.
К слову, взыскать долг с предприятия по ипотеке возможно только по решению суда.
К жилым домам и квартирам при передаче их в ипотеку также предъявляются особенные требования, так как они могут являться местом жительства не только залогодателя.
Сразу стоит отметить, что ипотека жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, не допускается. По остальным объектам есть ряд особенностей:
К слову, недавно Совет Федерации принял поправки в закон «О накопительно-ипотечной системе», по которому происходит начисление денег для «Военной ипотеки». Теперь большее количество категорий военнослужащих имеют право восстановить свой счет после повторного поступления на службу.
Самым важным моментом в этом разделе является пункт об обращении взыскания на жилье. Этот факт является основанием для выселения жильцов. Оно проводится в соответствии с требованиями законодательства. Подробно этот момент описан в ст. 78.
Как видно, об ипотеке этот федеральный закон дает достаточно отчетливое представление. Это действенный инструмент, который регулирует рынок ипотечных сделок в России. Что важно, это живой документ, который, пусть не всегда молниеносно, реагирует на изменение текущей ситуации и позволяет развивать жилищное строительство в стране.
Что бы мы не думали об ипотеке, ипотеку с каждым годом становится получить только проще. Немалая заслуга в этом принадлежит именно ипотечному законодательству. вы можете узнать далее.
Если вам требуется квалифицированная помощь ипотечного юриста, защита ваших интересов перед банком или второй половиной при разводе, то рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу. Он окажет профессиональную помощь и подскажет эффективный выход из вашей ситуации.
Ипотека регулируется Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" № 102-ФЗ. Зачастую этот закон дорабатывается, в него вносятся поправки. Помимо этого, меняется налоговое законодательство и правила Государственной Регистрации недвижимости. Создаются специальные программы для отдельных категорий граждан и дополняются условия кредитования. Поэтому, чтобы вы знали на что обращать внимание при получении ипотеки в 2016 году, мы расскажем вам о самых важных изменениях в законе об ипотеке и сопутствующих поправках в других областях.
Налоговый вычет при ипотеке. Одним из первых нововведений в 2016 году стало то, что с 1 января 2016 года изменились правила налогообложения доходов физических лиц, полученных от продажи недвижимого имущества. Ранее приобретая недвижимость в собственность вы не платили налог при ее последующей продаже если она находилась в вашей собственности более трех лет. Сейчас минимальный срок владения недвижимостью при котором продавец не облагается налогом при продаже составляет 5 лет. Данное изменение касается только недвижимости приобретенной с 01 января 2016 года.
Но есть и исключения. Имущество которые было получено в собственность по наследству, договору дарения от ближайших родственников, а также в результате передачи имущества плательщику по ренте или по договору пожизненного содержания с иждивением - для этих случаев срок владения недвижимостью, по истечению которого при продаже имущества не будет платиться налог составляет, как и раньше, всего 3 года.
Как это изменение влияет на рынок ипотеки? В первую очередь это затрудняет выбор квартиры, ведь многие продавцы не хотят платить налог и будут ждать истечения указанного срока или попросят вас доплатить сумму налога отдельно к стоимости квартиры. А если продается новостройка со свежим свидетельством о праве собственности, то общий срок ожидания для продавца станет еще больше. Ведь сперва он ждал год или два постройки дома, а теперь еще пять лет с момента регистрации права.
Раньше избежать налога можно было «занизив» стоимость недвижимости в договоре купли-продажи. Теперь это невозможно.
Налог при продаже недвижимости в 2016 году, теперь исчисляют или из договорной цены или из кадастровой стоимости объекта (с понижающим коэффициентом), в зависимости от того, какая цена больше. Специально для этих целей была проведена государственная кадастровая оценка и она практически равна рыночной стоимости недвижимости.
Если сумма в договоре больше кадастровой стоимости, то налог составит 13% за минусом 1.000.000 рублей (налоговый вычет) или за минусом расходов по предыдущей сделке на выбор продавца. Например:
Стоимость в ДКП - 5.000.000 рублей и она выше кадастровой стоимости.
Налог рассчитывается:
1.
От 5.000.000 минус 1.000.000 (налоговый вычет) = 4.000.0000.
Налог составит 13% от 4.000.000, то есть 520.000 рублей.
2.
Если квартира приобреталась скажем за 3.500.000 рублей до этого, то:
От 5.000.000 минус 3.500.000 (предыдущий расход) = 1.500.000
Налог составит 13% от 1.500.000, то есть 195.000 рублей.
Если в договоре вы укажете сумму меньше, чем стоимость имущества по кадастровой выписке, то налог рассчитают от кадастровой стоимости умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Налог составит 13% за минусом 1.000.000 рублей (налоговый вычет) или за минусом расходов по предыдущей сделке на выбор продавца. Например:
Стоимость в ДКП 1.000.000 рублей т она ниже кадастровой стоимости (занижение).
Кадастровая стоимость 6.000.000 рублей.
1.
Налог рассчитывается от 6.000.000 умноженных на 0,7 = 4.200.000
Минус налоговый вычет 1.000.000 = 3.200.000
Налог составит 13% от 3.200.000, то есть 416.000 рублей.
2.
Если квартира приобреталась ранее скажем за 3.500.000 рублей, то:
Налог рассчитывается от 6.000.000 умноженных на 0,7 = 4.200.000
4.200.000 минус 3.500.000 (предыдущий расход) = 700.000
Налог составит 13% от 700.000 рублей, то есть 91.000 рублей.
По сути налоговая рассчитывает сумму от 70% кадастровой стоимости жилья, а также позволяет вам использовать 1.000.000 рублей налогового вычета или вычесть предыдущие расходы. Поэтому в данный момент нет смысла указывать стоимость в договоре купли-продажи меньше, чем 70% от кадастровой стоимости.
Ограничение неустоек по ипотеке.
Еще одним важным изменением в щаконе об ипотеке стало принятие в июне 2016 года Государственной думой закона об ограничении максимального размера неустоек по ипотечным договорам, в случае, если будут нарушены условия договора. Теперь размер неустойки по ипотечному кредитному договору не должен будет превышать ключевую ставку, установленную Центральным банком России на день заключения кредитного договора. В случае если проценты по кредитному договору не начисляются, то размер неустойки не должен превышать 0,6% от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения условий кредитного договора. Ранее банки сами устанавливали размеры неустойки и случалось, что люди попавшие в трудную ситуации в итоге оказывались должны банку суммы намного превышающие изначальный кредит и проценты по нему.
Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.
В 2016 году также вступил в силу закон о том, что все сделки по отчуждению недвижимости находящейся в общедолевой собственности подлежит нотариальному удостоверению. Федеральный закон 172 регламентирует нотариальное удостоверение всех сделок с долями недвижимости, даже в том случае, если все собственники недвижимости являются участниками сделки. Данная услуга у нотариуса обходится недешево, стоимость ее складывается из установленного процента от стоимости продажи недвижимости, плюс установленного тарифа и сопутствующих расходов.
То есть если у вас не один продавец, а несколько (муж и жена, родственники и пр.), то больше нельзя заключить договор купли-продажи в простой письменной форме в банке. Обязательно идти к нотариусу и проводить сделку у него по его форме. Конечно же это негативно влияет на рынок ипотеки. Во-первых, это удлиняет срок выхода на сделку. Удостоверить подобную сделку имеет полномочия далеко не каждый нотариус, это может сделать только нотариус территориально закрепленный по адресу недвижимости. Сперва его нужно найти и записаться на прием. Далее банку и нотариусу нужно согласовать приемлемую форму договора, чтобы были учтены пожелания банка, нотариуса, продавца и покупателя. И это чаще всего также занимает несколько дней. Во-вторых, это дополнительные расходы (около 25.000 рублей), которые скорее всего лягут на плечи покупателя, т.к. продавцы действуют по принципу «вы покупаете - вы и платите».
Военная ипотека не будет отображаться в кредитной истории.
Летом 2016 года Министерство обороны подготовило законодательную инициативу о том, что данные о военнослужащих, которые оформили «Военную ипотеку», следует убрать из кредитной истории. Данная законодательная инициатива была вызвана тем, что военнослужащие не участвуют в выплате кредита, так как за них это делает «Росвоенипотека». В случае если данный законопроект будет принят, то данные о «Военной ипотеке» больше не будут передаваться в бюро кредитных историй. Если данная информация ранее уже была внесена в кредитную историю, то любой военнослужащий сможет написать заявление с требованием исключить из нее военную ипотеку.
Данные изменения в законодательстве об ипотеке и смежных областях влияют на рынок ипотечного кредитования как положительно, так и отрицательно. Какие-то из них возможно еще подвергнутся доработкам и станут лучше. Так или иначе все их стоит учитывать при оформлении ипотеки.
Закон об ипотечном кредитовании (ФЗ 102) регламентирует правила и нормы ипотечного кредитования. Данным постановлением руководствуются банки, а клиенты могут найти ответы на многие интересующие их вопросы.
Разумеется, закон периодически редактируется и дополняется поправками. Часть изменений ещё находится в разработке, но о них можно прочитать уже сейчас в данной статье. Сегодня мы расскажем вам об основных моментах, которые предусматривает закон об ипотеке - действующая редакция 2016 года.
Постараемся максимально упростить подачу информации, так как прочтение ФЗ в чистом выражении уже на второй странице вызывает сонливость.
Мы привыкли воспринимать термин «ипотека», как вид банковского кредита. Это так, но согласно ФЗ 102 ипотекой считается не кредит, а сам залог недвижимости.
Принимая в учет тот факт, что – удовольствие недешевое, покупателям и продавцам важно, чтобы сделка совершалась по закону. Государство в свою очередь, старается максимально подправить нормы для безопасности этой процедуры. Последняя редакция закона вышла 5 октября 2015 года, после чего в неё внесли более 16 изменений.
Процентной ставки изменения коснулись, в частности для программы «Ипотека с государственной поддержкой». Процентные нормы устанавливаются исходя из текущей ключевой ставки и особенностей рынка. В настоящий момент средняя ставка по ипотеке с господдержкой – 11,4% годовых.
Разрабатывается поправка о запрете досрочного погашения по инициативе заёмщика. Однако, власти стоят на стороне заёмщиков и считают целесообразным оставить клиентам банков право .
Также, был ограничиен размер штрафных санкций и неустойки для должников: она не сможет превысить (ранее максимум составлял 20% годовых).
Изменены предельные ставки по кредитам:
Ипотека считается разновидностью гражданских отношений. Она даёт право держателю залога (в нашем понятии - кредитору) забрать собственность для того, чтобы покрыть понесенные расходы (когда клиент отказался платить по кредиту).
Ипотекой может выступать любая недвижимость, а вот использовать собственность в роли залога можно только в 3-х случаях:
Иными словами, закладывать квартиру можно при оформлении кредита, индивидуальной договоренности или в качестве компенсации причиненного вреда.
Залогодержатель (ваш кредитор) может прописать конкретные суммы возмещения в договоре или довериться стандартным условиям ФЗ (по умолчанию):
Кредитор имеет право и на возмещение дополнительных расходов, произошедших из-за необязательности заёмщика (если вы не платили коммуналку, налоги - эти суммы вычтут из стоимости залога). Если покидая залоговую квартиру, вы решите например, выбить окна – то деньги за охрану от посягательств тоже вычтут с вас.
Этот раздел регламентирует, что можно закладывать в ипотеку, а именно:
Впрочем, если вам интересен закон именно с банковской стороны (ст. 77 закона об ипотеке), то гаражи и права смело исключайте из списка. Банки кредитуют только под дома, квартиры и землю, в редких случаях – дачи.
Основное правило этого раздела гласит, что собственность, передаваемая в качестве залога, должна быть приватизирована, не подлежать взысканию другими залогодержателями, не являться объектом культурного наследия. Вобщем, взять особняк времен Петра в ипотеку не удастся.
Здесь прописаны основные моменты, которые обязательно должны присутствовать в договоре залога: местонахождение, название, цену, основание права и орган, предоставивший это право (но новым нормам – только выписка из Росреестра). Также в договоре должны прописываться условия возврата залога.
Договор печатается в единственном экземпляре и регистрируется в Росреестре (обязательно). Если Росреестр не устроит содержание договора, сделка не может быть признана законной. передается в регистрационную палату.
Если при оформлении квартиры в залог вы умолчите, что на неё претендует кто то ещё – кредитор вправе потребовать досрочное возвращение кредитных средств.
Росреестр ограничен интервалом времени, отведенным на регистрацию договоров ипотеки:
Ускорить Росреестр можно только до 5 дней, если вы заверите договор нотариально.
Обратите внимание, при выявлении недочетов в договоре, Росреестр имеет право отказать вам в сделке.
По итогу регистрации, будут внесены записи о первом залогодержателе, данные о предмете залога, размер кредита, запись о регистрации закладной.
Рано или поздно, с кредитом вы рассчитаетесь (очень на это надеемся) и тогда настанет очередь обратных действий.
Вам нужно будет погасить запись в регистрационном органе (уходит на это 3 дня). Для этого нужно:
Итогом станет чистый документ без и ваше спокойствие.
Ипотечное кредитование на приобретение недвижимости становится все более популярной банковской услугой. Учитывая крупные размеры привлекаемых сумм денежных средств и длительность договора, законность и прозрачность такой сделки играет важную роль. Регулированию таких взаимоотношений посвящен закон об ипотеке, о ключевых моментах которого и пойдет речь в данной статье.
Ипотека представляет собой не просто кредит, а залог собственности для получения денежных средств. Приобретаемая недвижимость имеет обременения до того момента, пока задолженность не будет погашена в полном размере. Таким образом банк страхует свои риски невозврата выданных средств, залог гарантирует выполнение сторонами своих обязательств.
Правовой основой для возникновения таких отношений между российским банком и клиентом является закон об ипотеке действующая редакция 2019 которого официально вступила в силу в октябре 2015 года.
Согласно принятым нормам, ипотека признается особой разновидностью отношений между гражданами. Ее условия устанавливают, что держатель залога (в качестве которого выступает банк) имеет первоочередное право компенсировать свои расходы.
В соответствие с законом использование залога может иметь различный характер, а именно:
Как гласит 102 ФЗ об ипотеке залоге недвижимости, в качестве лица, предоставляющего залог, может выступать как сам заемщик, так и стороннее лицо. Данный вид договорных отношений не означает смену собственника, право владения также остается за лицом, которое предоставило залог. Таким образом, при покупке дома или квартиры с привлечением ипотечного кредитования при условии выполнения обязательств по договору банк не имеет права претендовать на владение или пользование недвижимости.
Стандартные выставляемые требования выглядят следующим образом:
Обязанности сторон, так же как и их права, прописываются в заключаемом договоре, с которым рекомендуется внимательно ознакомиться перед подписанием.
В ФЗ об ипотечном залоге недвижимости отдельно рассматривается вопрос о том, какое именно имущество доступно для использования в качестве залога при получении кредита. В качестве подходящих имущественных объектов указываются такие как:
Имущество, которое планируется передать в качестве залога, должно находиться или в собственности, или на правах хозяйственного ведения. Отметим, что федеральный закон об ипотеке также содержит список объектов, которые не могут использоваться как обеспечение. В их числе изъятые из оборота земли; объекты, которые не должны быть в частной собственности; взыскания и так далее.
Если речь идет о совместном имуществе, то для его использования в качестве залога необходимо письменное согласие всех законных правообладателей. Если имеет место долевая собственность, то распоряжаться своей частью каждый их дольщиков может распоряжаться так, как посчитает нужным, без необходимости получения согласия от других собственников. Однако при отчуждении залога последние имеют приоритет приобретения.
Такие гражданские взаимоотношение как ипотека в силу закона должны быть оформлены установленным образом путем заключения сторонами соответствующего договора. Он должен содержать:
Договор об ипотеке создается в единственном экземпляре. После того как обе стороны сделки поставили под ним свои подписи, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Соблюдение всех указанных в законе условий является обязательным, так как при их нарушении регистрация будет не пройдена, вследствие чего сделка будет признана недействительной.
Подпишитесь на Bankiros.ru
Налог при ипотеке
Нотариальное удостоверение сделок
Ограничение неустойки по ипотеке
Ипотека – это один из видов долгосрочного кредитования в банке. Благодаря такому кредиту можно приобрести жилые и нежилые объекты. Государство тщательно следит за деятельностью кредиторов в сфере недвижимости, поэтому ипотека регулируется Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" № 102-ФЗ. Зачастую этот закон дорабатывается, в него вносятся поправки. Помимо этого, меняется налоговое законодательство и правила Государственной Регистрации недвижимости. Создаются специальные программы для отдельных категорий граждан и дополняются условия кредитования. Поэтому, чтобы вы знали на что обращать внимание при получении ипотеки в 2016 году, мы расскажем вам о самых важных изменениях в законе об ипотеке и сопутствующих поправках в других областях.
Налоговый вычет при ипотеке. Одним из первых нововведений в 2016 году стало то, что с 1 января 2016 года изменились правила налогообложения доходов физических лиц, полученных от продажи недвижимого имущества. Ранее приобретая недвижимость в собственность вы не платили налог при ее последующей продаже если она находилась в вашей собственности более трех лет. Сейчас минимальный срок владения недвижимостью при котором продавец не облагается налогом при продаже составляет 5 лет. Данное изменение касается только недвижимости приобретенной с 01 января 2016 года.
Но есть и исключения. Имущество которые было получено в собственность по наследству, договору дарения от ближайших родственников, а также в результате передачи имущества плательщику по ренте или по договору пожизненного содержания с иждивением – для этих случаев срок владения недвижимостью, по истечению которого при продаже имущества не будет платиться налог составляет, как и раньше, всего 3 года.
Как это изменение влияет на рынок ипотеки? В первую очередь это затрудняет выбор квартиры, ведь многие продавцы не хотят платить налог и будут ждать истечения указанного срока или попросят вас доплатить сумму налога отдельно к стоимости квартиры. А если продается новостройка со свежим свидетельством о праве собственности, то общий срок ожидания для продавца станет еще больше. Ведь сперва он ждал год или два постройки дома, а теперь еще пять лет с момента регистрации права.
Раньше избежать налога можно было «занизив» стоимость недвижимости в договоре купли-продажи. Теперь это невозможно.
Налог при продаже недвижимости в 2016 году, теперь исчисляют или из договорной цены или из кадастровой стоимости объекта (с понижающим коэффициентом), в зависимости от того, какая цена больше. Специально для этих целей была проведена государственная кадастровая оценка и она практически равна рыночной стоимости недвижимости.
Если сумма в договоре больше кадастровой стоимости, то налог составит 13% за минусом 1.000.000 рублей (налоговый вычет) или за минусом расходов по предыдущей сделке на выбор продавца. Например:
Стоимость в ДКП – 5.000.000 рублей и она выше кадастровой стоимости.
Налог рассчитывается:
1. От 5.000.000 минус 1.000.000 (налоговый вычет) = 4.000.0000.
Налог составит 13% от 4.000.000, то есть 520.000 рублей.
2. Если квартира приобреталась скажем за 3.500.000 рублей до этого, то:
От 5.000.000 минус 3.500.000 (предыдущий расход) = 1.500.000
Налог составит 13% от 1.500.000, то есть 195.000 рублей.
Если в договоре вы укажете сумму меньше, чем стоимость имущества по кадастровой выписке, то налог рассчитают от кадастровой стоимости умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Налог составит 13% за минусом 1.000.000 рублей (налоговый вычет) или за минусом расходов по предыдущей сделке на выбор продавца. Например:
Стоимость в ДКП 1.000.000 рублей т она ниже кадастровой стоимости (занижение).
Кадастровая стоимость 6.000.000 рублей.
1. Налог рассчитывается от 6.000.000 умноженных на 0,7 = 4.200.000
Минус налоговый вычет 1.000.000 = 3.200.000
Налог составит 13% от 3.200.000, то есть 416.000 рублей.
2. Если квартира приобреталась ранее скажем за 3.500.000 рублей, то:
Налог рассчитывается от 6.000.000 умноженных на 0,7 = 4.200.000
4.200.000 минус 3.500.000 (предыдущий расход) = 700.000
Налог составит 13% от 700.000 рублей, то есть 91.000 рублей.
По сути налоговая рассчитывает сумму от 70% кадастровой стоимости жилья, а также позволяет вам использовать 1.000.000 рублей налогового вычета или вычесть предыдущие расходы. Поэтому в данный момент нет смысла указывать стоимость в договоре купли-продажи меньше, чем 70% от кадастровой стоимости.
Ограничение неустоек по ипотеке.
Еще одним важным изменением в законе об ипотеке стало принятие в июне 2016 года Государственной думой закона об ограничении максимального размера неустоек по ипотечным договорам, в случае, если будут нарушены условия договора. Теперь размер неустойки по ипотечному кредитному договору не должен будет превышать ключевую ставку, установленную Центральным банком России на день заключения кредитного договора. В случае если проценты по кредитному договору не начисляются, то размер неустойки не должен превышать 0,6% от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения условий кредитного договора. Ранее банки сами устанавливали размеры неустойки и случалось, что люди попавшие в трудную ситуации в итоге оказывались должны банку суммы намного превышающие изначальный кредит и проценты по нему.Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. В 2016 году также вступил в силу закон о том, что все сделки по отчуждению недвижимости находящейся в общедолевой собственности подлежит нотариальному удостоверению. Федеральный закон 172 регламентирует нотариальное удостоверение всех сделок с долями недвижимости, даже в том случае, если все собственники недвижимости являются участниками сделки. Данная услуга у нотариуса обходится недешево, стоимость ее складывается из установленного процента от стоимости продажи недвижимости, плюс установленного тарифа и сопутствующих расходов.
То есть если у вас не один продавец, а несколько (муж и жена, родственники и пр.), то больше нельзя заключить договор купли-продажи в простой письменной форме в банке. Обязательно идти к нотариусу и проводить сделку у него по его форме. Конечно же это негативно влияет на рынок ипотеки. Во-первых, это удлиняет срок выхода на сделку. Удостоверить подобную сделку имеет полномочия далеко не каждый нотариус, это может сделать только нотариус территориально закрепленный по адресу недвижимости. Сперва его нужно найти и записаться на прием. Далее банку и нотариусу нужно согласовать приемлемую форму договора, чтобы были учтены пожелания банка, нотариуса, продавца и покупателя. И это чаще всего также занимает несколько дней. Во-вторых, это дополнительные расходы (около 25.000 рублей), которые скорее всего лягут на плечи покупателя, т.к. продавцы действуют по принципу «вы покупаете – вы и платите».
Военная ипотека не будет отображаться в кредитной истории. Летом 2016 года Министерство обороны подготовило законодательную инициативу о том, что данные о военнослужащих, которые оформили «Военную ипотеку», следует убрать из кредитной истории. Данная законодательная инициатива была вызвана тем, что военнослужащие не участвуют в выплате кредита, так как за них это делает «Росвоенипотека». В случае если данный законопроект будет принят, то данные о «Военной ипотеке» больше не будут передаваться в бюро кредитных историй. Если данная информация ранее уже была внесена в кредитную историю, то любой военнослужащий сможет написать заявление с требованием исключить из нее военную ипотеку.
Данные изменения в законодательстве об ипотеке и смежных областях влияют на рынок ипотечного кредитования как положительно, так и отрицательно. Какие-то из них возможно еще подвергнутся доработкам и станут лучше. Так или иначе все их стоит учитывать при оформлении ипотеки. Мы надеемся, что наша статья об измениях в законе об ипотеке в 2016 году вам в этом по
