Рефинансирование и материнский капитал - тема, которая имеет очень много подводных камней. Большинство людей интересует именно порядок действий, когда есть возможность воспользоваться материнским капиталом при рождении второго или третьего ребенка, но при этом еще и хочется рефинансировать кредит в другом банке под более выгодный процент. Так какая же последовательность действий должна быть?
У нас получается 2 варианта возможных действий:
Давайте разбираться, какой из этих вариантов правильный и какие есть подводные камни.
Материнский капитал (МК) - сертификат, который дается при рождении второго или третьего ребенка. И один из вариант его использования - улучшение жилищных условий ребенка.
Сумма материнского (семейного) капитала сейчас такая:
Как вы видите, сумма не маленькая, поэтому неудивительно, что многие предпочитают использовать материнский капитал для досрочного погашения ипотеки. Материнским капиталом можно гасить как основной долг, так и проценты по кредиту. А вот теперь будет важный момент: согласно документам, оформляемым при получении средств материнского капитала, вы должны наделить долей детей при погашении кредита того банка, в рамках которого было осуществлено досрочное погашение этими средствами. Вы подписываете нотариальное обязательство, что после погашения кредита вы выделите долю своим детям в течение 6 месяцев.
Еще очень важный момент, что сам процесс получения материнского капитала длительный и в среднем занимает 1,5-3 месяца. Потеря нескольких месяцев - это пять же потери по ежемесячным платежам, которые могли бы стать меньше после использования материнского капитала. Не забывайте этот момент.
Рефинансирование - это перекредитование в другом банке на более выгодных условиях. Рефинансирование представляет собою получение нового кредита с целью погашения первоначального. По сути, рефинансирование ипотеки - это подписание нового ипотечного договора и это важный момент. При рефинансировании цель кредита звучит так: . Процесс рефинансирования ипотеки, более сложный, чем использование сертификата на материнский капитал. Вам потребуется собирать заново все необходимые документы для нового банка. К тому же потребуются дополнительные расходы (оценка недвижимости, страхование жизни и недвижимости) и это тоже обязательно нужно учитывать.
Все эксперты сходятся во мнении, что рефинансирование ипотеки имеет смысл если разница между действующей ставкой и ставкой при рефинансировании составляет не менее 1,5%.
Ставки при рефинансировании на январь 2019 года:
Давайте сначала начнем с материнского капитала. За материнский капитал отвечает - Пенсионный Фонд Российской Федерации. И воспользоваться раньше материнским капиталом можно было только на тот кредит, который был взят до появления права на материнский капитал . То есть обязательное условие было такое: ипотека должна была быть взята до появления второго и третьего ребенка. В заявлении о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала, которое вы пишите в Пенсионный Фонд РФ в графе вид расходов должно быть написано: на погашение ранее предоставленного кредита на приобретение жилья .
Рекомендация Пенсионного Фонда раньше была такая: после рождения второго и третьего ребенка не следует рефинансироваться. Если все-таки вы сделаете рефинансирование, то ПФ не примет у вас сертификат на материнский капитал. Поэтому сначала гасите ипотеку материнским капиталом и после этого делаете с ней все, что душе угодно, включая рефинансирование.
Можно ли было с этим что-то сделать? Да можно. Многие обращались в суд и в 100% случаев решение суда было положительным. Но вы сами понимаете, что это все риски, нервы, расходы на юристов и огромная трата времени. На практике у людей уходило не менее 6 месяцев, чтобы через суд внести материнский капитал.
В 2018 году отказов от ПФР стало уже значительно меньше. Но ряд территориальных подразделений ПФР даже в 2018 году жили в своем мире и без суда было никак не обойтись.
Почему у Пенсионного Фонда была такая политика? Все очень просто. После рефинансирования меняется целевое направление кредита и ПФР утверждал, что идет нецелевое использование средств. Если раньше цель кредита была: на приобретение недвижимости . То цель кредита после рефинансирования становится такой: кредит на погашение обязательств заемщика перед третьим лицом .
С материнским капиталом разобрались, теперь давайте разбираться с рефинансированием. По логике ПФР раньше нужно было сначала гасить ипотеку материнским капиталом и только потом рефинансироваться. Вроде все просто, но не тут-то было. Возникала вторая проблема - банки. Банки очень неохотно брали на рефинансирование клиентов, которые уже использовали материнский капитал в другом банке. Поэтому раньше людям приходилось, перед тем как воспользоваться материнским капиталом в своем банке, узнавать у банка, где они хотели воспользоваться рефинансированием, примет ли новый банк клиента на снижение процентной ставки, если материнский капитал уже был использован в старом банке.
Почему банки не хотят рефинансировать кредиты с материнским капиталом? Все просто - это обременение для банка. При использовании сертификата на материнский капитал у банков возникает обязанность выделить доли детям. Для банков - это дополнительные риски. Если заемщик не сможет платить ипотеку и недвижимость достанется банку, то в квартире сохраняется право проживания малолетних детей при любом раскладе, так как заемщик воспользовался материнским капиталом. По закону ребенок не несет ответственности за задолженности своих родителей. Зачем банку подписываться под такие риски, когда он не может забрать себе квартиру из-за доли детей, которая находится под соцзащитой? Когда собственник несовершеннолетний банк использует терминологию невозвратный кредит.
Если же все-таки банки готовы были пойти на рефинансирование, то запрашивали разрешение органов опеки. Опека должна дать согласие на залог этой доли. Соответственно - это первая инстанция, куда необходимо было обращаться. И если вы там получите отказ, то про рефинансирование можете забыть.
Проблем с рефинансированием кредитов с уже использованным материнским капиталом не было только у ДОМ.РФ. В принципе ДОМ.РФ единственный кредитный институт, работающий с несовершеннолетними залогодателями. Говорят, что еще и банк Открытие и Райффайзенбанк рефинансируют кредит после использования материнского капитала. Сбербанк, например, в обязательном порядке требует справку от опеки. Россельхозбанк не рефинансирует ипотеку с использованным материнского капитала.
Подведем итог, как было раньше:
Поэтому раньше из-за ПФР классическая схема была такая: 1. Погашение ипотеки с помощью материнского капитала. 2. Рефинансирование. А так как еще и не все банки шли на рефинансирование, то перед многими людьми стоял выбор: или пользуемся сертификатом на материнский капитал или снижаем процентную ставку с помощью рефинансирования.
Конечно, выгоднее сначала погасить часть долга материнским капиталом и только после этого снижать процентную ставку с помощью рефинансирования. В таком случае выгода будет максимальная. Но к сожалению, не все банки идут на рефинансирование после использования материнского капитала. Поэтому давайте представим ситуацию, что перед нами стоит выбор между материнским капиталом и рефинансированием. Так что же выбрать?
Выбираем между материнским капиталом (453026 рублей) или снижением процентной ставки до 9,9%. Конечно, лучше пользоваться калькулятором с досрочным погашением ипотеки, но для простоты расчетов мы будем считать, что мы берем новый кредит, а материнский капитал будет использован в качестве первоначального взноса. Такой расчет можно провести на обычном ипотечном калькуляторе.
При процентной ставке: 11,5%
При процентной ставке: 9,9%
При использовании материнского капитала мы считаем, что берем в ипотеку не 3 000 000 рублей, а 2 546 974 рубля.
Основной параметр, на который мы смотрим - это переплата по ипотеке. Как видите, снижение процентной ставке по ипотеке оказалось самым выгодным вариантом. Но это только конкретно в этом примере. Обязательно подставляйте в наш ипотечный калькулятор свои данные. В большинстве случаев снижение процентной ставки при рефинансировании будет выгоднее использования материнского капитала при условии, что сумма ипотеки намного больше размер материнского капитала и срок ипотеки - большой.
Но конечно, если использовать сначала материнский капитал, а потом воспользоваться программой рефинансирования - то это самый выгодный вариант для заемщика.
Но можно ли это сделать? Ответ вы узнаете уже скоро.
Видимо из-за того, что ПФР проигрывал все суды и было пересмотрено отношение к материнскому капиталу. Наконец-то свершилось то, что так многие ждали. Воспользоваться материнским капиталом можно теперь абсолютно на любой кредит. И неважно когда он был взят до рождения ребенка или после. Теперь дата оформления ипотеки - не имеет значения.
Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 31 мая 2018 года №631 «О внесении изменений в пункт 3 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» материнский капитал теперь можно использовать на перекредитование ипотечных кредитов независимо от даты выдачи кредита . Чтобы в этом убедиться вы можете позвонить на горячую линию в ПФ - 8 800 302 2 302.
Единственное важное уточнение: речь не идет о погашении штрафов, комиссиях и пени за просрочку ипотеки. Как мы уже говорили ранее, гасить материнским капиталом можно либо основной долг, либо проценты по кредиту. Чтобы воспользоваться материнским капиталом кредит должен быть взят на приобретение или строительство жилья.
А не изменилось то, что банки как не хотели брать на рефинансирование ипотеку с использованным материнским капиталом, так и не хотят до сих пор. Так что материнский капитал как был так и остается помехой при рефинансировании. Поэтому если вы еще не воспользовались материнским капиталом, то мы рекомендуем такой порядок действий:
Этот вариант самый оптимальный. В таком случае вы сможете рефинансироваться в любом банке. И после этого использовать материнский капитал. Слава богу теперь никаких проблем с использованием МК после рефинансирования нет, спасибо благоразумию Пенсионного Фонда.
Да, большинство банков вам откажут. Но есть возможность обратиться в Дом.РФ, Райффайзенбанк, Сбербанк (потребуют справку от опеки) и Открытие банк. Возможно и другие банки в будущем изменят свое отношение к наделению долей детей. Советуем вам звонить в банки и узнавать подробную информацию по телефону.
Напоминаем также, что при рождении второго и третьего ребенка с 2018 года вы можете воспользоваться программой рефинансирования ипотеки под 6% с государственной поддержкой.
При использовании материнского капитала вы даете нотариальное обязательство на наделение ребенка долей после погашения рефинансированного кредита. Но на практике за этим никто не следит. У вас есть 6 месяцев после снятия обременения. Соответственно если вы пользуетесь материнским капиталом после рефинансирования, то наделять долей ребенка можно после того, как погасите рефинансированный кредит. Тут не будет никаких нарушений закона.
Но вот если вы сначала воспользовались материнским капиталом и только потом рефинансируете кредит, то тут ситуация становится намного интереснее. Любой нотариус подтвердит, что при рефинансировании вы снимаете обременение с приобретаемой недвижимости и должны выделить доли детям. Ведь согласно документам, оформляемым при получении средств материнского капитала, вы должны наделить долей ребенка при погашении кредита того банка, в рамках которого было осуществлено частично досрочное погашение этими средствами. После рефинансирования кредита в таком случае у вас будет 6 месяцев, чтобы наделить детей долей в квартире, даже несмотря на то, что вы продолжаете выплачивать ипотеку только уже другому банку.
Сейчас у ПФР нет инструмента проверки выполнения нотариального обязательства. А чтобы вашим делом занялась прокуратура, нужны определенные действия со стороны ПФР. Просто так прокуратура не будет вас проверять по своей инициативе. Но помните, если все-таки будет запрос в прокуратуру, то вам в прокуратуре будут задавать вопросы, почему вы не наделили ребенка долей в квартире. И вы понесете ответственность согласно законодательству РФ.
Проблема семейного жилья в нашей стране очень актуальна в последнее десятилетие. Недвижимость, особенно в крупных населённых центрах, стоит довольно дорого, поэтому для большинства семей единственной возможностью остаётся .
В рамках программы стимулирования рождаемости Владимир Путин подписал специальный указ в конце прошлого года, предоставляющий льготные условия для приобретения жилья семьями, где рождается второй или третий ребёнок.
В ВТБ 24 ипотека 6 процентов при рождении 2 и 3 ребенка в 2019 году субсидируется на указанных в госпрограмме условиях: если, например, стандартная ставка составляет в банке 10,1%, то получателю кредита придётся выплачивать только 6%. Остальную сумму компенсируют за счёт государственных фондов.
Сроки финансирования в рамках государственной программы:
После окончания срока действия данной программы (3-8 лет) в банке, процентная ставка вернётся к стандартной ставке (на данный момент в ВТБ 10,1%) - из условий программы объявленных на данный момент. То, что можно прогнозировать сейчас - это то, что скорее всего данная госпрограмма будет продлена (официального подтверждения пока нет ).
Кредитование на покупку квартиры имеет региональные особенности:
Условия кредитования жилья льготных слоев населения, с точки зрения права, не отличается от стандартных условий.
Однако существуют несколько особенностей, которые позволяют изменить условия сделки в пользу многодетной семьи.
На что может претендовать многодетная семьи при соблюдении всех требований?
Молодая пара, которая недавно создала семью, нуждается в собственном жилье. Программа льготного кредитования приобретает особую значимость для данной прослойки населения, предлагает субсидию для бездетных родителей – до 30 % стоимости жилплощиди.
Для родителей с одним и более детей, а также для одинокого родителя, воспитывающего ребенка – 35 % стоимости (о том, можно ли рефинансировать ипотеку, которую взяли при рождении первого, второго или третьего ребенка, мы рассказывали в ).
Льготное ипотечное кредитование молодой семьи в 2018 году направлено на поддержку следующих лиц:
По условиям программы рефинансирования в 2018 году для многодетной семьи есть возможность взять ипотеку на более выгодных условиях. Для этого нужно соответствовать следующим требованиям:
Важно! По возрасту родителей нет никаких ограничений. Субсидированный срок погашения составляет 5 лет за третьего ребенка.
Если многодетной семье уже выдавалась субсидия за второго ребенка на 3 года, то с рождением третьего ребенка она может претендовать на продление субсидирования дополнительно на 2 года (в сумме 5 лет).
Льготы по государственной поддержке ипотечного кредитования нуждающихся слоев населения продлятся до 2022 года. Есть вероятность, что действие программы будет продлено.
Молодая семья может также воспользоваться привилегией , если оба члена семьи являются гражданами страны, добросовестными плательщиками, получили ипотечный кредит не позднее 01.01.2015 г. и соответствуют всем требованиям программы господдержки ипотечного кредитования «Молодая семья».
Важно помнить, что по данной программе субсидия дается лишь на первичное жилье, вторичный рынок недвижимости не задействован.
Рефинансирование – способ взять новый ипотечный кредит на более выгодных условиях в новом кредитном учреждении. При этом старый кредит погашается новым кредитором, а заемщик становится должником нового банка. В процедуре рефинансирования участвуют не все банки. С перечнем можно ознакомиться на сайте Минфина .
Рассмотрим предложения некоторых из них.
Во всех кредитных учреждения примерно одинаковые требования к заемщику, однако каждый случай рассматривается отдельно.
Исходя из ситуации каждой конкретной семьи, возникает специальное предложение банка по кредитованию и рефинансированию.
Довольно часто при обращении с целью рефинансировать ипотеку, заемщики натыкаются на отказ.
Основания для отказа могут быть следующие:
Процесс рефинансирования ипотеки для нуждающихся групп населения довольно запутанный, необходимо внимательно изучать условия банков, анализировать требования программы субсидирования, но, если один раз заняться, то можно избавить себя от лишних трат, что актуально и для многодетных семей, и для молодых.
Кроме того, нельзя забывать, что государственная субсидия покрывает лишь часть долга, в остальном – платежеспособность и аккуратность исполнения кредитных обязательств лежит на заемщике. Будьте ответственными в борьбе за финансовое благополучие своей семьи!
У каждого физического и юридического лица при наличии действующего ипотечного договора возникают вопросы – как уменьшить переплату, ежемесячных платежей, расходов на оформление полисов страхования и быстрее вернуть деньги банку.
Содержание статьи :
Многие слышали термин «рефинансирование » но не придавали значение считаю выгоду не столь значительной по сравнению с длительным процессом оформления. Всегда есть варианты сэкономить на ипотеке и направить свободные средства на ее частичное погашение. Как, и когда обратиться, чтобы сократить размер долговых обязательств? В каком банке рефинансировать ипотеку и сколько раз можно пользоваться услугой? Разберемся и посчитаем вместе.
Согласно Википедии рефинансирование ипотеки (от англ. refinancing, refinance) – замена действующего договора на новый, оформленный по более выгодным рыночным условиям.
Простыми словами, рефинансирование – оформление нового кредита с меньшей ставкой процентов, чтобы закрыть текущий и сэкономить на переплате.
Перекредитация составляет 15% всех выданных кредитов, что в сумме превышает 400 млрд. руб. Желание переоформить обязательства связано с изменением ключевой ставки Банка России и в снижении процентов, экономическими и социальными реформами Правительства.
Обратиться за перекредитацией выгодно:
Рефинансировать можно любой кредит, по которому отсутствует просрочка на дату обращения в новый банк.
Условия многих банков ограничивают время подачи заявки – по предыдущему договору должно быть внесено не менее 6 платежей с первоначальным взносом 15-20%. У клиентов с хорошей кредитной историей шансы гораздо выше, и это касается отсутствие просрочек не только по ипотеке.
С удовольствием рассматривают заемщиков, которые платят не менее 12 месяцев и производили частичное досрочное погашение.
Не перекредитуют договор, по которому осталось мене полугода – так как все регистрационные действия, в том числе в Росреестре занимают до 3 месяцев и банк не получит достаточной прибыли.
Откажут по реструктурированным договорам – если производилось изменение срока или графика по заявлению клиента, утратившему платежеспособность.
Можно рефинансировать ипотеку с просрочкой, если срок ее действия был не более 10 дней, а инцидент не повторялся чаще, чем 1 раз в 6 месяцев. При отсутствии неудовлетворительной истории по другим обязательствам.
При выборе банка нужно исходить из установленных им критериев, предъявляемых к клиентам и залогу.
Специальных критериев клиентов по услуге нет :
В отношении договора и недвижимости посмотрите критерии :
Негативно относятся к квартирам, в которых зарегистрированы несовершеннолетние дети и договорам на строительство дома, который не введен в эксплуатацию.
Обратите внимание на условия банка, в котором открыт зарплатный проект, так как для клиентов иногда предусмотрены специальные условия и платить будет удобно.
Самым активным участником рынка является Сбербанк, который рефинансирует до 1/3 всех договоров. Преимущества сотрудничества – большая вероятность одобрения, доступная филиальная сеть и удобные способы коммуникаций. Недостаток – трудно доказать, что клиент прав.
При рассмотрении условий, которые в большинстве идентичны принять решение можно только после получения решения и графика. Часто фактически озвученные ставки могут быть выше заявленных на официальном сайте или в рекламных объявлениях. Причины таких изменений не объясняют или ссылаются на индивидуальные условия по итогам рассмотрения заявки.
Многие финансовые учреждения предлагают вместе с ипотекой объединить другие кредиты чтобы платить один раз в месяц в одно время. По такому договору нельзя будет получить имущественный вычет, поэтому такое объединение если вы не вернули всю сумму налогов не рекомендуется.
При понижении ставки военной ипотеки до 9,9% процедура носит стандартный характер. Только после переоформления нужно внести изменения в сведения «Росвоенипотеки», чтобы средства на погашение поступали по новым реквизитам.
Для рассмотрения заявки нужно предоставить:
В справке банка должно быть указано:
Процедура сопровождается моральными и материальными затратами.
При рассмотрении заявки банк потребует новый отчет об оценке рыночной стоимости 7 000–15 000 рублей. И также оплату разных типов страховки, которых не было в предыдущем кредитном учреждении. Например, в предыдущем банке платить за риск утраты здоровья было необязательно, а в новом за отсутствие полиса повысят ставку, и выгода будет меньше.
В полисе страхования недвижимости можно изменить выгодоприобретателя на нового кредитора или оформить новый, а старый позже расторгнуть и получить компенсацию за неиспользованное время. Выгоднее – смена выгодоприобретателя. Расчёт проводят не пропорционально оставшемуся сроку, и компенсация редко превышает 30% от уплаченной страховой суммы, даже если полис действует еще 10 месяцев.
Если в квартире сделаны перепланировки. Которые не были зарегистрированы нужно оформить документы. В разных регионах стоимость может меняться, но начальные затраты от 100 000. Однако, можно скрыть изменения, решив вопрос с оценкой. Например, клиентка Марина Б. попросила соседей с аналогичной планировкой от застройщика сделать фотографии для банка и не пришлось тратить деньги. К сожалению, в нашей стране не все так просто и дешево, чтобы обеспечить изначально удобное официальное оформление подобных строительных работ.
Преимуществ у рефинансирования много, чем и объясняется его популярность.
Например, стоимость квартиры 2 200 000, первоначальный взнос 500 000. Срок кредита 20 лет, под 12,4%.
При аннуитетом графике платежей экономия в общем размере переплаты составит 717 318, а это почти 42% от суммы кредита. Условно говоря, понижение ставки на 1 пункт обеспечивает экономию от 180 000.
В расчет не включены сопутствующие расходы — оплата услуг оценщика и, если предусмотрено условиями банка, страхование «воздуха» для получения минимальной ставки, финансовая защита. Если условно принять их размер 7 500 руб. в год, то за 15 лет надо заплатить 112 500, выгода все равно очевидна.
Незначительное увеличение платежа на 203 рубля позволит сократить переплату на 64%.
Например, было оформлено 1 700 000 на 10 лет под 12,19%, а через 3 года оформили новый договор.
Переплата меньше на 136 758 руб., и квартира не будет находиться в залоге. Бонусом – незначительное уменьшение платежа.
При перекредитации на потребительский кредит право на получение налогового вычета будет утрачено.
Недостатки услуги :
| Месяц | Сумма платежа | Платеж по основному долгу | Платеж по процентам | Остаток основного долга |
|---|---|---|---|---|
| янв.19 | 19 166 | 7 549 | 11 617 | 1 632 451 |
| мар.19 | 19 166 | 7 602 | 11 563 | 1 624 848 |
| апр.19 | 19 166 | 7 656 | 11 509 | 1 617 192 |
| май.19 | 19 166 | 7 711 | 11 455 | 1 609 482 |
| июн.19 | 19 166 | 7 765 | 11 400 | 1 601 716 |
| июл.19 | 19 166 | 7 820 | 11 345 | 1 593 896 |
Рефинансирование ипотеки выгодная финансовая услуга, в которой выигрывают обе стороны. Банк получает хорошего клиента и залог, как гарантию выплат, заемщик – экономию в несколько сотен рублей, которую можно рассчитать на обычном калькуляторе. Многие боятся отказа или не желая заниматься этим из-за отсутствия времени, однако приведенные расчеты должны убедить в целесообразности оформления нового договора каждого.
