Важнейшей и самой крупной составной частью городского хозяйства является жилищно-коммунальный комплекс, который состоит из жилищного хозяйства и коммунального хозяйства (рис. 2.8).

Рис. 2.8.

Жилищное хозяйство включает в себя жилые и нежилые здания с сетью обслуживающих их эксплуатационных, ремонтно-строительных и других предприятий и организаций. Коммунальное хозяйство может быть, в свою очередь, разделено на две крупных подсистемы:

• ? системы инженерного обеспечения (ресурсообеспечения): холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, газоснабжение, электроснабжение;
• ? общегородское коммунальное хозяйство, включающее в себя системы внешнего благоустройства и содержания территории города (дорожное хозяйство, уличное освещение, санитарная очистка города, сбор, вывоз и переработка бытовых отходов, зеленое хозяйство и т.п.), а также банно-прачечное, гостиничное, ритуальное и другие хозяйства.

Жилищное хозяйство. Жилищное хозяйство включает жилищный фонд, нежилые здания и помещения общественного, социального и иного назначения, а также предприятия и организации, эксплуатирующие и обслуживающие жилищный фонд и нежилые здания.

Жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома (одноквартирные и многоквартирные), специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.). квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. По мере роста благосостояния населения требования к объему и качественным характеристикам жилищного фонда повышаются, соответственно, изменяется и структура жилищного фонда города.

Обычный жилой дом является сложным инженерным сооружением с различными коммуникациями: отопление, холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение, телефон, радио, телевидение (при наличии коллективных антенн), вентиляционные системы и т.п. В многоэтажных жилых домах имеются лифты и мусоропроводы. Если свои квартиры жильцы обустраивают сами, то места общего пользования (подъезды, чердаки, подвалы, кровля) требуют специального обслуживания. Придомовая территория также требует специального обустройства и обслуживания.

Объекты нежилого фонда могут располагаться как в отдельных зданиях, так и на первых этажах жилых домов, где чаще всего размещаются предприятия торговли, бытового обслуживания, различные учреждения и организации, непосредственно связанные с обслуживанием населения. Их функционирование не должно создавать неудобств для жильцов.

Инженерное обеспечение поселений. Инженерное хозяйство - одна из самых сложных систем городского хозяйства. Бесперебойная подача в жилые и общественные здания тепла, воды, электроэнергии, газа требует высокого уровня организации инженерного хозяйства, большого объема ремонтных, очистительных и профилактических работ на инженерных сетях и сооружениях, функционирования эффективных аварийных служб. Для большинства районов России серьезной проблемой является ежегодная подготовка инженерных систем к работе в зимний период.

Водоснабжение и водоотведение. Существуют определенные требования к качеству воды для питьевых, хозяйственных и производственных нужд. Если система водоснабжения в городе единая, то вся подаваемая вода должна быть питьевого качества. Проблему составляет также неравномерность потребления воды в дневное, вечернее и ночное время. Потребность предприятий города в свежей воде определяется с учетом их профиля и производственной мощности. На многих предприятиях действуют системы оборотного водоснабжения, в которых использованная вода не сливается в канализацию, а проходит необходимую очистку и вновь возвращается в производственный цикл. Это позволяет резко сократить потребность в свежей воде. Для жилищного фонда существуют нормативы суточного потребления воды на человека. Жители, установившие в квартирах приборы учета воды, платят за нее по фактическому расходу, который обычно оказывается значительно ниже расчетного.

Водоснабжение может осуществляться из открытых водоемов и из подземных водоносных горизонтов. В состав водопроводного хозяйства входят водозаборные сооружения, системы очистки и подготовки воды, насосные станции, водопроводные сети от водозабора до каждой квартиры.

Не менее сложна система водоотведения города. Объем стоков, попадающих в эту систему, превышает объем водопотребления, поскольку в канализационную сеть попадает и холодная и горячая вода. Система водоотведения состоит из самотечных коллекторов, подкачивающих насосных станций, сооружений по санитарной очистке сточных вод и сбросу их в водоемы.

Теплоснабжение. Система теплоснабжения решает две задачи: отопление и горячее водоснабжение. Потребление тепла более неравномерно, чем потребление воды, поскольку в летний период помещения не отапливаются. Продолжительность отопительного сезона существенно зависит от климатических условий.

Источниками тепловой энергии для нужд города могут быть тепловые электростанции и котельные. К горячей воде в качестве теплоносителя предъявляются высокие требования по чистоте, поскольку при высокой температуре примеси выпадают в осадок и постепенно выводят из строя тепловые сети и сооружения. В силу этого у источников теплоснабжения имеются сложные инженерные сооружения - химводоочистки.

Система теплоснабжения включает в себя прямые и обратные тепловые сети, подкачивающие насосные станции и распределительные тепловые пункты. Существуют две принципиально различные схемы теплоснабжения. По одной схеме горячая вода для отопления и для горячего водоснабжения поступает по одним и тем же трубопроводам; в этом случае по обратным трубопроводам идет меньше воды, чем по прямым. По другой схеме по отдельным трубопроводам поступает только горячая вода для отопления, а горячее водоснабжение обеспечивается путем подогрева холодной воды непосредственно в жилых домах или группах домов в специальных котлах - бойлерах. Источником тепла для бойлеров может быть как горячая вода из системы отопления, так и топливо, например, природный газ. В некоторых городах такие газовые котлы установлены в каждой квартире многоэтажного дома.

Газоснабжение. Во многих городах действуют системы бытового газоснабжения. Газ может поступать по трубопроводам от магистральных сетей либо завозиться в сжиженном виде во внутриквартальные газораздаточные станции. В частном секторе распространена баллонная система газоснабжения.

Электроснабжение. Электроснабжение городов, как правило, осуществляется от централизованных региональных и межрегиональных энергосистем. Источниками электроэнергии в энергосистеме являются тепловые, гидравлические, атомные и другие электростанции независимо от места их размещения. Система электроснабжения включает в себя магистральные и внутриквартальные электрические сети, трансформаторные подстанции, распределительные пункты и другие сооружения.

Материально-техническая база жилищно-коммунального ком­плекса жестко привязана к местным условиям и призвана удовлетво­рять потребности одного и того же состава потребителей. Поэтому модели управления предполагают передачу функции распоряжения ресурсами ЖКХ, в том числе и денежными, на местный уровень. Ос­новная часть расходов по предоставлению жилищно-коммунальных услуг обеспечивается местными хозяйствующими субъектами и му­ниципальными бюджетами.

Жилищное строительство переведено на рыночную основу с привлечением незначительных объемов бюджетных средств. Такая же перспектива ожидает обеспечение потребности в жилье, доступ к которому опосредуется преодолением рыночных барьеров.

Организационные структуры управления формируются главным образом непосредственно собственниками жилья, обслуживающими и снабжающими предприятиями.

Функции государства в управлении ЖКК сводятся к законода­тельному регулированию жилищных отношений и прав на недви­жимость, градостроительной деятельности, установлению техниче­ских регламентов, обеспечению социальных гарантий, утверждению стандартов финансовых нормативов и др.

На местное самоуправление возлагаются, прежде всего, создание условий для жилищного строительства и развития коммунального хозяйства, содержание жилищного фонда социального назначения.

Жилищный кодекс РФ установил компетенцию в области жи­лищных отношений органов государственной власти Российской Федерации, субъектов РФ и органов местного самоуправления (табл.).

Местное самоуправление

Исходным является положение о том, что за состояние жилищ­ного фонда отвечают его собственники. Они формируют порядок управления жилищным фондом, заключают договоры найма и аренды жилья, финансируют его содержание.

Муниципальные органы в управлении ЖКХ сочетают админи­стративные и хозяйственные функции, административный ресурс и договорные отношения. Они управляют и распоряжаются жилищ­ным фондом, ведомственным и муниципальным коммунальным хозяйством; обеспечивают действие хозяйственных механизмов в жилищной сфере и договорные отношения в ЖКХ.

С 2006 г. федеральные и региональные органы власти снимают с себя ответственность за коммунальные службы, функции финан­сирования и контроля в основном переходят к муниципальным об­разованиям. На них ложится основная нагрузка по управлению и эксплуатации ЖКХ. Функции местного самоуправления по видам муниципальных образований приведены в табл. .

На местное самоуправление непосредственно возлагается орга­низация:

Управления муниципальными жилыми домами, помеще­ниями (учет жилья, перевод жилых помещений в нежилые и обратно, согласование переустройства и перепланировки жилья, призна­ние жилья непригодным для проживания, контроль за использова­нием и сохранностью жилищного фонда);

Управления специализированным жилищным фондом, в том числе служебным жильем, общежитиями, маневровым фондом, домами социального обслуживания, домами для беженцев и переселенцев;

Управления общим имуществом в многоквартирных домах на праве собственника помещений;

Конкурсного отбора управляющих организаций.

Органы местного самоуправления обязаны создавать условия для эффективного управления многоквартирными домами, а именно:

Обеспечивать равные условия деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;

Предоставлять (по возможности) управляющим домами бюджетные средства на капитальный ремонт;

Обучать лиц, осуществляющих управление домами.

Управление многоквартирным домом, как правило, осуществля­ется путем заключения договора с управляющей организацией, вы­бираемой по результатам открытого конкурса или, если такой кон­курс признан несостоявшимся, без его проведения.

Муниципальные управляющие организации выступают в виде службы заказчика, другого муниципального учреждения, многоот­раслевого или специализированного предприятия. Жилищный фонд передается в управление муниципальным унитарным предприятиям на правах хозяйственного ведения или муниципальным учреждени­ям на праве оперативного управления. При этом заключение дого­воров на управление необязательно. Технологические фонды (ин­женерная инфраструктура) коммунального хозяйства передаются с правом оперативного управления муниципальному учреждению. Службы заказчика сочетают административные и хозяйственные функции. Районные (городские) службы заказчика административ­но подчинены главе администрации, а в ряде мест - областной службе заказчика.

В городах используются отраслевой и территориальный прин­ципы управления ЖКХ. В сельских населенных пунктах действуют многоотраслевые предприятия ЖКХ по территориальному (посе­ленческому) принципу. Здесь разделение заказа и подряда нецеле­сообразно во избежание конфликта интересов, когда управление домом заинтересовано в минимизации потребления тепла, воды и т.д., а производители (поставщики) - в максимизации их продажи. Это не исключает создания двух предприятий: по управлению до­мами и снабжению ресурсами с открытием участков в населенных пунктах.

Местное самоуправление, выступая в роли «единого заказчика», предлагает подряды на обслуживание жилых домов, устанавливает плату подрядчикам за обслуживание. Подрядные организации бо­рются за подряд, что способствует снижению тарифов.

Орган местного самоуправления должен ежегодно созывать об­щее собрание собственников жилых помещений для принятия ими решения о способе управления жилым домом либо для подтвер­ждения полномочий управляющей компании, выбранной органом местного самоуправления.

Право собственности на квартиру оформляется свидетельством. Пока хотя бы 50% собственников его не получили и не провели собрание, управление домом регулирует местное самоуправление. После избрания жильцами формы управления местное самоуправ­ление прекращает свои функции по управлению домом. Однако жильцы могут поручить управляющей компании заключить с мест­ным самоуправлением договор о взаимодействии.

В случае если жильцы не определятся с выбором, то местное самоуправление назначает управляющую компанию на основе про­ведения конкурса.

Многоквартирные дома не имеют, как правило, единого собствен­ника и находятся в хозяйственном ведении жилищных предприятий. Выделяется и муниципальная доля, которая учитывается на балансе городской казны, управления ЖКХ. Местное самоуправление может заключить договор с управляющей компанией на управление муници­пальным жилищным фондом, как и другие собственники.

По линии обеспечения нуждающихся в жилье местному само­управлению поручен наиболее сложный участок - определение контингента малоимущих граждан и изыскание и предоставление им жилья. В этих целях местное самоуправление:

Устанавливает уровень дохода семьи для признания граждан малоимущими;

Учитывает нуждающихся в жилье на условиях социального найма;

Определяет порядок предоставления жилья муниципального специализированного жилищного фонда;

Предоставляет малоимущим жилье по договору социального найма в муниципальном жилом фонде.

Управление ЖКК на уровне субъектов РФ

Управление государственным жилищным фондом и коммуналь­ной инфраструктурой осуществляется исключительно органами го­сударственной власти. В структуре управления субъектов РФ созда­ются департаменты, комитеты или министерства жилищно-коммунального хозяйства, формирующие собственную норматив­ную базу проводимых преобразований на основе разработанных на федеральном уровне законодательных и нормативных документов. Решения региональной власти в сфере управления ЖКХ являются для местного самоуправления рекомендательными. Наряду с этим на уровне субъекта РФ функционируют государственные организа­ции, обслуживающие жилищно-коммунальное хозяйство муници­пальных образований.

Так, в жилищно-коммунальный комплекс Московской области входит около 1500 предприятий разных форм собственности и заня­то более 160 тыс. чел. Предприятия жилищно-коммунального ком­плекса по специализации подразделяются на:

Многоотраслевые - 395;

Водопроводно-канализационного хозяйства - 133;

Электроснабжения - 67;

Вывоза твердых и жидких бытовых отходов - 27;

Жилищного хозяйства - 134;

Ритуальных услуг - 78;

Теплоснабжения - 207;

Механизированной уборки территорий - 18;

Озеленения - 13;

Осуществляющих капитальный и текущий ремонт жилого
фонда - 290;

Банно-прачечного хозяйства - 50.

Непосредственно в ведении областных органов находятся наи­более крупные государственные организации для обслуживания жилищно-коммунальных нужд муниципальных образований, пере­чень и предмет деятельности которых представлен в табл. .

С июня 2004 г. функционирует Министерство жилищно-коммунального хозяйства Московской области.

В структуру министерства входят пять управлений и четыре само­стоятельных отдела:

Управление по обеспечению деятельности министерства;

Управление координации и развития инженерной инфра­структуры;

Управление жилищного фонда и внешнего благоустройства;

Финансово-экономическое управление;

Управление перспективного технического развития;

Отдел оперативного контроля;

Отдел межбюджетных отношений и взаиморасчетов;

Отдел мобилизационной и кадровой работы;

Отдел бухгалтерского учета и отчетности.

Штатная численность министерства составляет около 100 человек.

Министерство разрабатывает основные направления техниче­ского развития ЖКХ и коммунальной энергетики, повышения ка­чества и надежности, предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, проводит государственную политику в сфере ЖКХ и ком­мунальной энергетики, содействует созданию условий, обеспечи­вающих эффективное функционирование предприятий ЖКХ, уча­ствует в финансировании и ценообразовании, разработке и реали­зации областных целевых программ развития жилищной сферы.

Министерство координирует деятельность органов власти и го­сударственных учреждений в жилищной сфере, осуществляет свою деятельность как непосредственно, так и во взаимодействии с дру­гими органами государственной власти и местного самоуправления.

Федеральное управление ЖКК

В СССР большое значение придавалось централизованному управлению жилищно-коммунальной сферой, так как ЖКК финанси­ровалось преимущественно за счет бюджетных средств.

В течение 50 лет существовало министерство жилищного и коммунального хозяйства (под разными наименованиями). После ликвидации Минжилкомхоза РСФСР в 1990 г. образован Комитет по жилищно-коммунальному хозяйству при Совете Министров РСФСР, а в 1991 г. - Госкомитет ЖКХ, преобразованный в 1992 г. в Комитет ЖКХ в структуре Минстроя РСФСР. В 1993 г. вновь образо­ван Комитет по коммунальному хозяйству Российской Федерации (Роскоммунхоз), а в 1994 г. на базе Росстроя и Роскоммунхоза - Ми­нистерство архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хо­зяйства.

Подразделение по управлению ЖКХ до недавнего времени вхо­дило в структуру Минпромэнерго России, а сейчас в качестве Фе­дерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрой) - в Министерство регионального разви­тия РФ.

Министерство регионального развития РФ не имеет полномо­чий непосредственной организации жилищно-коммунального хо­зяйства. Органом исполнительной власти, осуществляющим функ­ции управления государственным имуществом в сфере строительст­ва, градостроительства, промышленности стройматериалов и жи­лищно-коммунального хозяйства, является Росстрой. Бюджет Рос­строя на 2006 г. составляет 65 млрд руб., кроме того, агентство управляет кредитами ЕБРР и Всемирного банка на сумму 120-150 млн долл. в год. Деньги расходуются на строительство, жилищные сертификаты для военнослужащих и другие цели. В фи­нансовом управлении участвует также Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК). В бюджете АИЖК на 2006 г. предусмотрено 14 млрд руб. гарантий по кредитам и 3,7 млрд руб. на увеличение уставного капитала.

Функции контроля в жилищной сфере выполняют Главная государ­ственная жилищная инспекция России (ГЖИ) и ГЖИ субъектов РФ.

Общеизвестно, что не везде качество строительства жилья нахо­дится на должном уровне, отсутствует ответственность собственни­ков за содержание индивидуальных домов и общего имущества многоквартирных домов (свою квартиру содержат в чистоте и по­рядке, а в коридорах грязь, стены разрисованы, двери не закрыва­ются). Рублем не наказываются ни граждане, ни компании, ули­ченные в причиненном вреде, строительном браке.

ГЖИ призваны контролировать состояние жилищного фонда, благоустройства территории, инициировать принятие мер по устранению выявленных нарушений и недостатков.

В целом государственное управление ЖКК разобщено, административная вертикаль не работает. Местные органы претензии адресуют Центру, прежде всего по поводу урезания трансфертов, так как местные финансы во многом зависят от них. Политика Федеральной власти в отношении управления ЖКК противоречива. С одной стороны, на местное самоуправление возлагаются дополни -тельные обязательства, а с другой - его монополия на управление разрушается. Центральные органы не справляются в должной мере даже с обеспечением экономически обоснованными нормативами, например по предоставлению социального жилья, классификации жилищно-коммунальных услуг, их оплате и т.д. Вместе с тем ecли претензии и к муниципальным органам, особенно в отношении затрат на управление: даже создание службы заказчика чиновники склонны рассматривать как возможность получения дополнитель­ных ставок, а не как инструмент повышения эффективности ЖКХ.

Жилищное самоуправление

Жилищный кодекс РФ ввел принципиально иные формы управ­ления ЖКК, базирующиеся не только на децентрализации, но и на жилищном самоуправлении. Прежде жильцы платили небольшие деньги, а государственные и муниципальные организации обеспечи­вали весь комплекс услуг. Теперь большинство жильцов стали собственниками со всеми вытекающими последствиями, ответственность за состояние дома возлагается на них. Организованные собственники определяют, кому доверить управление своей недвижимостью и об­служивание квартир, за какую сумму или управлять самим.

Для домов частного жилого фонда предлагается выбор из трех вариантов:

Домовой комитет из состава жильцов на условиях прямой демократии (домком);

Профессиональная управляющая компания на условия найма (УК);

Товарищество собственников жилья на правах некоммерческой организации (ТСЖ).

Жилищное самоуправление несет выгоду государству и муници­палитетам в части:

Снижения бюджетной нагрузки;

Передачи части рисков негосударственному сектору;

Повышения эффективности контроля над затратами (кон­троль сверху заменяется контролем снизу потребителями, который по существу не требует затрат).

Однако предпринимателю безразлично, кто платит ему за услу­ги: государственная, муниципальная организация, управляющая компания или непосредственно жильцы.

Управляющая компания. Общее собрание жильцов для управле­ния домом может выбрать по конкурсу или пригласить специаль­ную компанию, способную решать все необходимые управленче­ские задачи, т.е. управляющую компанию.

К деятельности управляющей компании предъявляются сле­дующие основные требования:

Неделимость муниципального имущества;

Повышение качества услуг;

Недопущение роста тарифов;

Прозрачность процесса управления.

Компания обеспечивает управление, внедрение новых техноло­гий, снижение издержек. Контроль за тарифами оставляет за собой местное самоуправление. В контракте, заключенном между мест­ным самоуправлением и управляющей компанией, оговариваются

все условия передачи управления и формы контроля за исполнени­ем соглашения.

Управляющая компания может работать по двум вариантам:

Берет на себя управление и эксплуатацию домов;

Создает менеджерскую группу, которая только управляет, а
для эксплуатации домов привлекает другие подрядные организации

(аутсорсинг).

При первом варианте необходимы единовременные расходы на приобретение техники, наем значительного числа работников, что связано с риском. Вариант оправдает себя при обслуживании цело­го микрорайона. При втором варианте технические функции пере­даются на аутсорсинг, управляющая компания только организует работы и распределяет финансовые потоки. Недостатком данного варианта является зависимость от подрядчиков.

При разделении функций управления и исполнения услуг управляющая компания от имени жильцов заключает договоры с предприятиями на поставку коммунальных услуг и обслуживание жилья, собирает с жителей плату и расплачивается с поставщиками за предоставленные услуги, т.е. выполняет функции службы заказчи­ка, расчетно-кассового центра, социальной защиты населения, заказ­чика-застройщика, координирует работу жилищно-коммунальных предприятий. В качестве посредника между управляющей компани­ей и конкретным жилым домом может быть назначен управляющий домом (управдом). Ему выделяется определенная сумма на мате­риалы и оплату труда. С учетом потребности управдом набирает штат работников, обеспечивает текущее содержание и обслужива­ние дома и придомовой территории, поддерживает связи с жильца­ми по вопросам платежей и качества услуг.

Дня учреждения управляющей компании нужно иметь немалый пер­воначальный капитал, представление о размерах которого дает табл.

Годовые издержки вместе с другими расходами (стартовыми, непредвиденными и т.д.) составят 150-175 тыс. долл., а с учетом долгосрочных вложений - 220-230 тыс. долл.

Для получения гарантированного дохода надо брать на обслу­живание не менее 10 домов. При платежах в 24 тыс. долл. на один дом в год выручка составит 240 тыс. долл., срок окупаемости - 5 лет. При обслуживании новостроек затрат требуется меньше (деньги нужны на первый месяц работы, а потом для финансирова­ния используются платежи за ЖКУ).

Сравнение экономической и социальной эффективности управ­ляющей компании с ЖЭК или ДЕЗ можно провести по следующим показателям:

Количество поступавших от населения жалоб по поводу обслуживания;

Экономия (перерасход) средств;

Соотношение капитальных и текущих затрат;

Внедрение приборов учета и регулирования расхода энер­гии, воды и др.;

Уровень тарифов на обслуживание населения.

Кроме того, надо учесть риски, которые не все формы управле­ния несут в равной мере. Так, на рынке уже действуют крупные компании, обслуживающие элитные дома, дома бизнес-класса, при этом обслуживание, как правило, осуществляют «дочки» девелоперов. Элитные дома поделены между крупнейшими участниками рынка. Доступ новичкам практически закрыт. Для новых участни­ков рынка остаются дома эконом-класса, массовой застройки. До­ходность управления здесь низка. К тому же малой управляющей компании и весьма сложно обеспечить качественное обслуживание современных инженерных сетей и оборудования.

В обслуживании домов эконом-класса управляющие компании могли бы конкурировать с ЖЭКами и ДЕЗами. Но, с одной сторо­ны, такие недорогие подряды частным компаниям невыгодны (что­бы заработать, надо брать на обслуживание много домов), а с дру­гой - к малоизвестным управляющим компаниям существует на­стороженное отношение заказчиков (если бизнес, то неизбежен об­ман), а репутация зарабатывается долгое время.

Кроме того, управляющая компания несет риски, связанные с льготированием платежей населения за ЖКУ. Льготы должны быть компенсированы за счет бюджета, иначе льготники окажутся не­плательщиками. Вероятность, что частная управляющая компания получит компенсацию льгот, меньше 1 .

Поэтому исключение муниципальных структур из числа потенциальных управляющих компаний преждевременно. Муниципальные управляющие компании конкуренции в принципе не мешали. Не нужно однопорядковые формы противопоставлять. Муници­пальный ЖЭК выполняет функции не хуже частной управляющем компании. Управляющую компанию можно считать перспективной формой управления, существующей наряду с его другими формами.

Возможны большие сложности с регистрацией прав собст­венности на землю, передачей на баланс ТСЖ зданий и нежилых помещений, гарантированным законом бесплатным оформлением земельных участков, входящих в состав кондоминиумов;

Дом исключается из планов капитального и текущего ре­монтов;

Чтобы зарегистрировать ТСЖ в Москве, надо согласовать вопрос в 22 городских комитетах и ведомствах, заполнить около 150 форм и документов. Процедура растягивается на 7-9 месяцем вместо ме­сячного срока согласно Закону. Обязательным условием при этом является наличие поэтажного плана здания, составление которого стоит недешево. Органы санэпидемконтроля, пожарного надзора и другие инспекционные службы, как правило, оставаясь равнодушными к нарушениям в домах муниципального фонда, сразу же на­чинают проявлять принципиальность в отношении вновь создан­ных ТСЖ. Оснащение бывшего муниципального дома и соответст­вии с предъявляемыми требованиями обходится членам товари­ществ в значительную сумму.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) идеально подходит на роль организованного собственника жилья.

ТСЖ учреждается как некоммерческая организация. На общем собрании за это должно проголосовать более 50% жильцов. Член ТСЖ должен быть собственником помещения в многоквартирном доме независимо от места жительства. Членство, вступление, выход из товарищества могут быть только добровольными.

В ТСЖ может участвовать местное самоуправление как собст венник дома или отдельных квартир. Внося в уставный капитал свою часть жилого фонда, местное самоуправление оставляет за собой ответственность за оплату ЖКУ и содержание домов.

ТСЖ формирует имущество и может заниматься предпринима тельством.

При учреждении ТСЖ проводится инвентаризация жилищного фонда с целью определения домов, более 50% площади которых находится в собственности физических и юридических лиц, для создания на их базе товариществ собственников жилья.

ТСЖ интенсивнее создаются на базе новостроек с участием мест­ного самоуправления. Уже при покупке квартиры подписывается договор о вступлении в кондоминиум. Это обусловливается тем, что в новостройках жильцы сравнимы по доходам, и, кроме того, про­блемы с капитальным ремонтом отсрочены во времени.

ТСЖ снимают с местных органов власти большую долю ответ­ственности за состояние и перспективы развития ЖКХ, одновременно добиваясь снижения стоимости услуг, повышения требований к подрядчикам. Поэтому органы власти способствуют организации ТСЖ по линии упрощения регистрации, получения нрав на нежилые помещения, земельные участки под дома и придомовые территории, возмещения дотаций, льгот, субсидий.

ТСЖ получает дом в управление на основе решения органа местного самоуправления после окончания его строительства. Для обслуживания дома ТСЖ нанимает собственный штат работников или заключает договор с жилищно-эксплуатационной организацией. Во втором случае договор заключается с каждым собственником квар­тиры. В обоих случаях жильцы имеют дело с подрядчиками, т.е. исполнителями работ.

С правовой точки зрения никаких серьезных препятствий для развития ТСЖ нет. Федеральный закон «О товариществах собствен­ников жилья» от 15 июня 1996 г. гарантирует им право на бюджет­ные дотации, а малообеспеченным членам ТСЖ - еще и право на жи­лищные субсидии. Однако на практике возникают проблемы как до, так и после регистрации. Для жильцов они заключаются в том, что:

Возможны большие сложности с регистрацией прав собственности на землю, передачей на баланс ТСЖ зданий и нежилых помещений, гарантированным законом бесплатным оформлением земельных участков, входящих в состав кондоминиумов;

Дом исключается из планов капитального и текущего ремонтов;

Необходимо вести бухгалтерский баланс, платить налоги;

На ТСЖ удобно переложить управление ветхим жильем, т.е. осуществить своего рода жилищно-коммунальную приватизацию.

Чтобы зарегистрировать ТСЖ в Москве, надо согласовать вопрос в 22 городских комитетах и ведомствах, заполнить около 150 форм и документов. Процедура растягивается на 7-9 месяцем вместо ме­сячного срока согласно Закону. Обязательным условием при этом является наличие поэтажного плана здания, составление которою стоит недешево. Органы санэпидемконтроля, пожарного надзора и другие инспекционные службы, как правило, оставаясь равнодушными к нарушениям в домах муниципального фонд, сразу же на­чинают проявлять принципиальность в отношении вновь создан­ных ТСЖ. Оснащение бывшего муниципального дома и соответст­вии с предъявляемыми требованиями обходится членам товари­ществ в значительную сумму.

Простая замена субъекта управления ничего не изменит на рынке жилищно-коммунальных услуг, если не появятся новые уча­стники рынка. В противном случае муниципальную монополию заменит частная монополия, свободная от социальной ответствен­ности. Поэтому для развития конкуренции на рынке ЖКУ необходимо присутствие управляющих компаний разных форм собствен­ности.

В России годовой оборот денежных средств в сфере ЖКХ приближается к более чем 4 трлн рублей. При этом платежи населения составляют примерно половину – 2 трлн рублей. Другая половина формируется за счет предоставления коммунальных ресурсов хозяйствующими субъектами и бюджетными организациями. В докладе «Жилищно-коммунальный комплекс: между политикой и экономикой» эксперты ЦСР разбираются, как эффективно распределять эти средства и какие механизмы позволят изменить экономику этой сферы.
Учитывая, что сфера ЖКХ формирует около 3% ВВП страны, неудивительно, что государство старается уделять повышенное внимание этому сектору экономики. Так, для решения накопившихся проблем президиумом Совета при Президенте Российской Федерации по стратегическому развитию и приоритетным проектам был одобрен запуск проектов «Формирование комфортной городской среды» и «Обеспечение качества жилищно-коммунальных услуг».

Однако успешной реализации этих инициатив мешает ряд технологических, организационных и финансовых проблем, не позволяющих в сжатые сроки организовать эффективное и качественное снабжение населения и других потребителей коммунальными услугами. В первую очередь речь идет о критическом уровне физического и морального износа коммунальной инфраструктуры: нормативный срок отслужили около 60% основных фондов. Причиной такого высокого уровня износа стало хроническое недофинансирование отрасли.

Помимо недостатка выделяемых бюджетных средств авторы доклада отмечают их неэффективное распределение. В развитых странах расходы на содержание жилой недвижимости равны расходам на коммунальные услуги. В России 20% уходит на недвижимость, а 80% – на коммунальные услуги. Еще одна проблема связана с государственным регулированием отрасли – излишняя централизация полномочий по принятию решений вместо формирования институтов и «правил игры» на рынке. Отсутствуют условия для формирования автономного, саморегулирующегося механизма жилищно-коммунальных услуг.

Эксперты ЦСР полагают, что для решения этих и других проблем необходимо в первую очередь сформировать стратегический план развития отрасли. Основная идея плана заключается в том, чтобы без существенного изменения объема финансирования совершить финансовый маневр, в результате которого расходы на недвижимость и коммунальные услуги выровняются до соотношения 50%/50%. Авторы доклада выделяют следующие направления работы для достижения такого результата: модернизация жилищного и коммунального сектора, поддержка инициативы частных собственников, помощь домохозяйствам с низкими доходами, изменение роли государственных финансовых институтов развития жилищно-коммунального комплекса.
Подробно ознакомиться с конкретными мерами, предложенными ЦСР для развития сферы ЖКХ, можно в докладе.

Водоснабжение и водоотведение. Существуют определенные требования к ка­честву воды для питьевых, хозяйственных и производственных нужд. Если сис­тема водоснабжения в городе единая, вся подаваемая вода должна быть питьевого качества. Потребность предприятий города в свежей воде определяется с учетом их профиля и производственной мощности. На многих предприятиях действуют системы оборотного водоснабжения, в которых использованная вода не слива­ется в канализацию, а проходит необходимую очистку и вновь возвращается в производственный цикл. Это позволяет резко сократить потребность в свежей воде. Для жилищного фонда существуют нормативы суточного потребления воды на че­ловека. Жители, установившие в квартирах приборы учета воды, платят за нее по фактическому расходу, который обычно оказывается значительно ниже расчетного.

Водоснабжение города может осуществляться из открытых водоемов и из под­земных водоносных горизонтов. В состав водопроводного хозяйства входят водо­заборные сооружения, системы очистки и подготовки воды, насосные станции, водопроводные сети от водозабора до каждой квартиры.

Не менее сложна система водоотведения города. Объем стоков, попадающих в эту систему, превышает объем водопотребления, поскольку в канализационную сеть попадает и холодная, и горячая вода. Система водоотведения состоит из са­мотечных коллекторов, подкачивающих насосных станций, сооружений по сани­тарной очистке сточных вод и сбросу их в водоемы.

Теплоснабжение. Система теплоснабжения города решает две задачи: отопле­ние и горячее водоснабжение. Потребление тепла более неравномерно, чем по­требление горячей воды, поскольку в летний период помещения не отапливают­ся. Продолжительность отопительного сезона зависит от климатических условий.

Источниками тепловой энергии для нужд города могут быть тепловые элект­ростанции и котельные. К горячей воде в качестве теплоносителя предъявляются высокие требования по чистоте, поскольку при высокой температуре примеси выпадают в осадок и постепенно выводят из строя тепловые сети и сооружения.

В силу этого у источников теплоснабжения имеются сложные инженерные со­оружения - химводоочистки.

Система теплоснабжения включает в себя прямые и обратные тепловые сети, подкачивающие насосные станции и распределительные тепловые пункты. Суще­ствуют две принципиально различные схемы теплоснабжения. По одной схеме го­рячая вода для отопления и для горячего водоснабжения поступает по одним и тем же трубопроводам; в этом случае по обратным трубопроводам идет меньше воды, чем по прямым. По другой схеме по отдельным трубопроводам поступает только горячая вода для отопления, а горячее водоснабжение обеспечивается путем подо­грева холодной воды непосредственно в жилых домах или группах домов в специаль­ных котлах - бойлерах. Источником тепла для бойлеров может быть как горячая вода из системы отопления, так и топливо, например природный газ. В некоторых городах такие газовые котлы установлены в каждой квартире многоэтажного дома.

Газоснабжение. Во многих городах действуют системы бытового газоснабже­ния. Газ может поступать по трубопроводам от магистральных сетей либо заво­зиться в сжиженном виде во внутриквартальные газораздаточные станции. В час­тном секторе распространена баллонная система газоснабжения.

Электроснабжение. Электроснабжение городов, как правило, осуществляет­ся от централизованных региональных и межрегиональных энергосистем. Ис­

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http :// www . allbest . ru /

Московский городской университет управления Правительства Москвы

Факультет управления

Кафедра городского хозяйства

Направление Экология и природопользование

Курсовая работа по дисциплине

Управление городским хозяйством

По теме: Совершенствование системы управления жилищно-коммунального комплекса

Введение

1.Система ЖКХ. Основные понятия

2.Современная ситуация в жилищно-коммунальном комплексе

2.1 Общая характеристика

2.2 Состояние ЖКХ в Москве

2.3 Основные проблемы жилищно-коммунального комплекса

3 Совершенствование системы управления ЖКХ

Заключение

Список литературы

жилищный коммунальный городской хозяйство

В ведение

Среди важнейших направлений социально-экономических преобразований в стране выделяется реформирование и развитие жилищно-коммунальной сферы, создающей необходимые условия для жизнедеятельности человека. Ведущими отраслями в составе данной сферы являются жилищное строительство, жилищное хозяйство и коммунальное обслуживание, которые обеспечивают воспроизводство и содержание жилищного фонда, а также доведение жилищно-коммунальных услуг до непосредственных потребителей. В России уровень развития жилищной сферы не соответствует предъявляемым требованиям: возложенные на неё задачи выполняются далеко не в полной мере, что в значительной степени влияет на снижении качества жизни населения. В связи с этим жилищно-коммунальная проблема остается одной из самых острых социальных проблем в стране.

Жилищно-коммунальная сфера испытывает значительные трудности, связанные с острым дефицитом финансов, слабой материально-технической базой, недостаточной квалификацией кадров, отсутствием продуманной жилищно-коммунальной политики и недостаточной проработанностью нормативно-правовых аспектов деятельности организаций в части их взаимоотношений с органами власти и потребителями.

Отсутствие необходимого экономико-правового обеспечения препятствует развитию жилищного строительства, что крайне затрудняет решение жилищной проблемы.

Актуальность рассмотрения важнейших социальных и экономических вопросов функционирования и развития жилищно-коммунальной сферы также объясняется недостатком учебных научно-методических работ по данной проблематике, имеющих комплексный характер. Более того, комплексный анализ жилищно-коммунальной проблемы в научной и учебной литературе в последнее десятилетие вообще не обсуждался.

Цель данной работы состоит а анализе системы ЖКХ и поиске направлений ее совершенствования, рассмотрении жилищно-коммунальных проблем на сегодняшний день как на общем уровне, так и на муниципальном.

Для достижения данной цели были разработаны и исследованы следующие вопросы:

1. Что такое жилищно-коммунальное хозяйство города? Основные понятия, элементы, структура.

2. Текущее состояние ЖКХ.

3. Анализ хода реформ ЖКХ и предложения по совершенствованию системы управления ЖКХ.

1. Система ЖКХ

Коммунальный комплекс - один из самых сложных в системе городского хозяйства. Бесперебойная подача в жилые и общественные здания тепла, воды, электроэнергии, газа требует высокого уровня организации инженерного хозяйства, большого объема ремонтных, профилактических и очистительных работ на инженерных сетях и сооружениях, функционирование эффективных аварийных служб.

Система коммунальной инфраструктуры города - это совокупность производственных и имущественных объектов, в том числе трубопроводов, линий электропередач и иных объектов, используемых в сфере электротепло, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, расположенных (полностью или частично) в границах территорий муниципальных образований и предназначенных для нужд потребителей этих муниципальных образований

Жилищно-коммунальные услуги отличаются высокой социальной значимостью, принадлежностью к группе жизнеобеспечения; они практически не взаимозаменяемы и не могут запасаться впрок, т.е. производство услуг совпадает с их потреблением. Объем услуг и качество непосредственно влияют на уровень благополучия населения, бытовые условия жизни, санитарно- гигиенические условия, чистоту водного и воздушного бассейна, а так же уровень производительности труда.

Наиболее распространенной организационно-правовой формой хозяйствующих субъектов являются муниципальные унитарные предприятия. В муниципальной собственности находится около 30 % объектов коммунального хозяйства. Преобладающая структура в жилищно-коммунальном обслуживании - многоотраслевые предприятия. По мере разграничения функций собственников жилья, управляющих организаций и предприятий, производящих услуги, в жилищно-коммунальной комплексе города формируется конкурентная среда.

Жилищно-коммунальное хозяйство включает следующие элеме н ты :

1. жилой и нежилой фонд, строительные и ремонтные организации

2. объекты бытового обслуживания (бани, гостиницы, транспорт и др.)

3. инженерную инфраструктуру и ресурсоснабжение (водоснабжение и водоотведение, теплоснабжение и др.)

4. санитарно-технические предприятия (бытовые отходы, уборка города)

5. энергетические предприятия (электричество, газ, тепло)

6. инфраструктура внешнего благоустройства (дороги, мосты, переходы, озеленение и пр.)

Обобщенная структура жилищно-коммунального хозяйства выглядит следующим образом (рис. 1):

Рис. 1

Коммунальные услуги - деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях.

Коммунальная инфраструктура города имеет четко выраженный сетевой характер, располагаясь на территории как «кровеносная система», снабжая здания города услугами благоустройства.

Выделяют следующие отрасли коммунальной инфраструктуры г о рода:

· ресурсоснабжение (водоснабжение и водоотведение, тепло-, энерго- и газоснабжение)

· бытовое обслуживание города (гостиничное и банно-прачечное хозяйство, содержание мест захоронения)Функционирование ЖКХ - это обеспечение сохранности и эффективного использование жилищного фонда, бесперебойного обеспечения жилищно-коммунальными услугами, необходимыми для жизнедеятельности человека.

· комплексное благоустройство (дорожно-мостовое хозяйство, санитарная очистка и утилизация отходов, уличное освещение и размещение малых архитектурных форм, зеленое хозяйство)

К сооружениям внешнего благоустройства населённых мест, которые входят в состав коммунального хозяйства, относятся дороги и тротуары, мосты и путепроводы, подземные и наземные транспортные, пешеходные переходы и эстакады, сооружения и сети ливневой (водосточной) канализации, набережные, различные гидротехнические сооружения, предназначенные для предотвращения оползней и затопления территорий, их осушения, берегоукрепления, зелёные насаждения общего пользования, уличное освещение и др.

Объекты коммунальн о го назначения ЖКХ:

1. Водопровод - это система непрерывного водоснабжения потребителей для удовлетворения их нужд. Водопровод может удовлетворять нужды: питьевые, хозяйственные, производственные, противопожарные, ирригационные (Орошение).

2. Канализация - это составная часть системы водоснабжения и водоотведения, предназначенная для удаления твердых и жидких продуктов жизнедеятельности человека, хозяйственно-бытовых и дождевых сточных вод, с целью их очистки от загрязнений, и дальнейшей эксплуатации, либо возвращению в водоем. Необходимый элемент современного городского хозяйства.

3. Капитальный ремонт помещений подразумевает значительные работы по улучшению состояния зданий и сооружений. Нередко капитальный ремонт сродни реконструкции некоторых частей здания или же всего здания.

4. Текущий ремонт зданий имеет своей целью незначительные изменения.

5. Теплоснабжение - слежение за изоляцией горячей воды в батареях, обеспечение котельных и ТЭЦ, а также система завоза топлива к ним.

6. Сеть электроснабжения - комплекс инженерных сооружений, оборудования и аппаратуры, предназначенный для передачи электрической энергии от источников к потребителям.

7. Санитарная очистка включает уборку улиц, дорог, внутриквартальных проездов, вывоз снега зимой, сбор, вывоз и утилизацию бытовых отходов.

Субъектами деятельности ЖКХ являются муниципальные, государственные и частные предприятия и организации. А именно:

Исполнителем коммунальных услуг является юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а так же индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги; ими так же могут быть ТСЖ, жилищно-строительный кооператив. Исполнитель не обязательно должен быть и производителем коммунальных ресурсов.

Потребителем товаров и услуг организаций коммунального комплекса городского хозяйства являются лица, приобретающие по договору электрическую и тепловую энергию, воду, услуги по водоотведению и утилизации твердых бытовых отходов. На территории муниципального образования этими потребителями являются предприятия, учреждения, организации всех форм собственности и физические лица.

Посредником между исполнителем и потребителем выступает муниципальное образование: орган местного самоуправления или уполномоченная им служба выполняют функции заказчика на жилищно-коммунальное обслуживание исходя из реального состояния жилищного фонда на своей территории и количества проживающего населения, действуя на договорной основе с конечными потребителями и с ресурсоснабжающими организациями. При этом муниципалитет, формируя муниципальный заказ на оказание ЖКУ, представляет интересы потребителей ЖКУ.

Основу жилищной сферы города составляет жилищный фонд: жилые дома, специализированные дома (общежития, маневренный фонд, дома-интернаты для ветеранов и т.д.), жилые служебные помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Под Обеспечением сохранности жилищного фонда подразумевается поддержание и восполнение постепенно утрачиваемых свойств жилых зданий, осуществляемое посредством организации их эксплуатации, технического обслуживания, систем текущего и капитального ремонта.

Содержание и ремонт жилищного фонда - потенциально рентабельный и конкурентный вид деятельности.

Жилищные услуги по своим отраслевым характеристикам связаны с текущим функционированием жилищного фонда, его капитальным ремонтом, проведением мероприятий по благоустройству придомовых территорий.

Размещено на http :// www . allbest . ru /

Рис. 2.

Жилищный фонд подразделяется на следующие виды:

1. частный - фонд, находящийся в собственности граждан или юридических лиц: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома;

2. государственный - фонд, являющийся собственностью государства или субъектов РФ, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности;

3. муниципальный - фонд, находящийся в собственности муниципальных образований, а также ведомственный фонд, состоящий в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений;

4. общественный - фонд, являющийся собственностью общественных объединений;

5. коллективный - фонд, находящийся в общей совместной или общей долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений.

2 . Т екущее состояние ЖКХ

2.1 Общая характеристика

В то же самое время жилищно-коммунальный комплекс:-- один из самых больших секторов экономики Российской Федерации;-- доля основных фондов отрасли составляет более 26% от общего объема основных фондов страны и в стоимостном выражении представляет 8 трлн. рублей;-- численность работников более 3 млн. человек;-- 19 млн. объектов жилого фонда площадью почти 3 млрд. м.кв.;-- потребление более 20 % энергоресурсов страны. Тем не менее это самая не разгосударствленная отрасль экономики Российской Федерации. Износ основных фондов превышает 60%. Ветхий и аварийный фонд -- 93 млн. рублей, кредиторская задолженность -- 325 млрд. рублей.

Наметился поворот в жилищно-коммунальной сфере от административных методов управления к рыночным механизмам. В целях социальной защиты внедрены механизмы предоставления субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг, которые позволили поддержать малоимущие слои населения. Рынок жилья стал неотъемлемой частью отношений в жилищной сфере.

Плата населения за жилищно-коммунальные услуги на начало 2005 года составила 67% от полного тарифа. Еще 16 % в виде компенсации за предоставляемые услуги социально незащищенным гражданам оплачивают бюджеты. Оставшиеся 17% до полной стоимости в 100 % практически никем не оплачиваются и эта часть, как правило переходит в долги. Собираемость платежей населения увеличилась и в 2005 году составила 93% от предъявленных к оплате сумм. В это период увеличилась заработная плата и пенсии. Как результат доля семей, получающих субсидии в виде компенсации за жилищно-коммунальные услуги снижается. Динамика выглядит следующим образом -- 2004 год-- 13,7%, 2005 год - 12%, 2006 год - 11%.Растет объем жилищно-коммунальных услуг по итогам 2005 года он составил 1 тр.200 млн. рублей. Увеличивается число субъектов, которые завершают год с положительным финансовым балансом:13 субъектов -- 2004 г.;18 субъектов -- 2005 г.;29 субъектов -- по итогам первого полугодия 2006 г.Увеличивается доля предприятий смешанной и частной формы собственности. В 2005 году: теплоснабжение -- 57%;водоснабжение -- 41 %;жилищные услуги-- 64%.

Жилищный фонд Российской Федерации составляет более 30% всего воспроизводимого недвижимого имущества страны, который насчитывает 2,85 млрд. кв. метров общей площади. На сегодняшний день 81,3% жилья находится в частной собственности, что способствует более ответственному отношению к управлению жилищным фондом. Созданы и заработал институты функционирования жилищно-коммунального хозяйства и необходимая рыночная инфраструктура, в частности Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, Федеральный Фонд содействия развитию жилищного строительства и пр.

Табл. 1. Характеристика жилищного фонда РФ

Показатели	Значения
Жилищный фонд - всего, млн. м І
В том числе:
Муниципальный фонд, млн. м І
Частный фонд, млн. м І
Государственный фонд, млн. м І
Ветхий и аварийный жилищный фонд, млн. м І
В том числе:
Ветхий жилищный фонд, млн. м І
Аварийный жилищный фонд, млн. м І
Средняя обеспеченность жильем на одного проживающего (м І)
Общая площадь капитально отремонтированных жилых домов, тыс. м І

Табл. 2.Всего в Российской Федерации строений: -19,0 млн. ед.,: в том числе построенных:

Распределение жилых зданий по проценту износа:

Табл.4.Распределение жилых домов по материалу стен:

	млн. единиц
каменных, кирпичных
панельных
смешанных
деревянных
Наличие жилых квартир:
	млн. единиц
в том числе однокомнатные
двухкомнатные
трехкомнатные
четырехкомнатные и более

Табл.5.Благоустройство жилых домов основными видами благоустройства, в % от общего жилищного фонда:

Доля имущества, переданного в управление, аренду, концессию и на иных правах организациям коммунального комплекса частной формы собственности государственного (муниципального) имущества по итогам 2008 года составила 12,8% в целом по Российской федерации.

Несмотря на то, что ежегодно потребителям отпускается в соответствии с приборами учета 96,2% электрической энергии, 82,7% газа, 48,7% холодной и горячей воды, нормативный срок отслужили (на 1 января 2009 г.) около 60% основных фондов коммунального хозяйства. По данным технической инвентаризации в РФ физический износ основных фондов котельных составил 55%, центральных тепловых пунктов 50,1%, тепловых сетей - 62,8%, тепловых насосных станций - 52,3%, требуют немедленной перекладки около 16% теплопроводов и 30% сетей водоснабжения и канализации (по состоянию на 1 янв. 2009 г.)

По различным данным износ инженерного оборудования в целом по отрасли достиг 73%. Потери тепла при эксплуатации энергетического оборудования и систем теплоснабжения достигают 60% при норме 16%. Количество аварий и нарушений в работе коммунальных объектов выросло за последние 10 лет в 5 раз. За год в среднем происходит 200 аварий на каждые 10 км сетей теплоснабжения и 70 аварий на 100 км сетей водоснабжения.

В результате этого износа расход энергетических ресурсов в российских коммунальных предприятиях на 25-30%, а иногда и до 50% выше, чем в европейских странах. Потери коммунальных ресурсов, которые оплачивают потребители, по воде составляют 20%, по электроэнергии 15%, по теплу до 40%. За отопительный период 2008-2009 годов аварийных ситуаций было 34, хотя зима была гораздо мягче.

В то же время отмечен рост числа мелких аварий и технологических нарушений на объектах ЖКХ: до 18710 случаев (в прошлом отчетном периоде их было 13650 или на 27% меньше). Их основные причины носили техногенный характер, в основном из-за ветхости основных фондов, и только 15% произошли из-за человеческого фактора. Всего в прошедший отопительный период произошло 374 прорыва магистральных сетей большого диаметра (в прошлом их было на 12,6% меньше).

Собираемость платежей за услуги ЖКХ по итогам первого полугодия 2010 снизилась до 82 процентов, тогда как год назад аналогичный показатель составлял 93%. Соответственно стала хуже и ситуация с дебиторской задолженностью предприятий отрасли: по итогам первого полугодия она составила 600 млрд. руб., а год назад она была 480 млрд. руб.

Оставляет желать лучшего и ситуация с доходами предприятий, предоставляющих услуги ЖКХ. По итогам за 2009 г. доходы составили 50 млрд. руб. при общем годовом обороте отрасли в 2,7 трлн. руб. И только 170 млрд. руб. в 2009 году вложено в модернизацию отрасли. Стоимость потерь и утечек превышает 200 млрд. руб. На конец 2009 г. задолженность организаций ЖКХ субъектом РФ перед поставщиком энергоресурсов составила 56,3 млрд. руб., а на 1 апреля 2010 г. она выросла на 60% и составляет уже 90,4 млрд. руб.

Основными причинами этого стал рост цен на топливо в зимнем периоде 2009-2010 годов по сравнению заложенными в тарифах на приобретение топлива, и в связи с аномально низкими температурами. Так по оперативной информации кассовый разрыв по стоимости топлива составил 11,: млрд. руб. и по приобретению дополнительного топлива 20,? млрд. руб.

На прямую и косвенную поддержку жилищного строительства только в 2009 году было направлено из бюджета более 500 млрд. руб. В текущем году к ним добавилось еще 625 млрд. руб. Ожидаемый объем ввода жилья в прошлом году был превышен на 15 % и составил 59,* млн. кв. м. Доля индивидуального домостроения достигла наивысшего показателя за весь период статистических наблюдений - 47,8%.

Финансирование программ Фонда содействия реформированию ЖКХ составило в 2009 г. 133,2 млрд. руб., с использованием которых был проведен капитальный ремонт 44 тыс. многоквартирных домов площадью 115,2 млн. кв. м, где проживают 5,2 млн. чел. Переселены из аварийного жилья 89 266 чел. При этом помощью средств фонда была обеспечена занятость более 300 тысяч человек на работах по капитальному ремонту и восстановлению жилых домов. После 2012 г, когда Фонд ЖКХ завершит свою работу, задача ремонта многоквартирных домов должна перейти к региональным фондам модернизации многоквартирных домов. Министерством регионального развития был проведен мониторинг изменения размера платы за коммунальные услуги по 15400 муниципальным образованиям во всех регионах страны, прирост платы за коммунальные услуги более «5% был зафиксирован 1040 муниципальных образованиях 41 региона.

Совершенствуется система оценки эффективности деятельности органов власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления. Ее использование в последние годы сократило неэффективные расходы в сфере государственного управления на 10-15%.

Проанализировав состояние жилищно-коммунального комплекса на сегодняшний день, можно говорить о том, что недостатком данной отрасли является изношенность основных фондов, техническая и моральная отсталость материальной базы. Поэтому ЖКХ остро необходимы реформы и финансовые инвестиции.

Москва является городом федерального значения, «окном в Европу» для нашей страны, ее жилищно-коммунальное хозяйство отличается от регионального, поэтому рассмотрим состояние московского ЖКХ отдельно.

2 .2 Состояние ЖКХ в Москве

Москва является «воротами в мир» для России - значительное количество дипломатических миссий и консульств, представительств торговых и промышленных организаций расположено в г. Москва. Москва выполняет функции столицы, в которой размещено значительное количество органов власти и обслуживающих организаций. Москва город миллионник и город миллионеров. Весь крупный бизнес имеет в Москве недвижимость, около 41 % валового регионального продукта (ВРП) создается за счет ренты, по этому показателю Москва занимает 6ое место в России. В абсолютном выражении рента Москвы обгоняет все указанные выше регионы, а ее оценка достигает 125,5 млрд. руб. В среднем по субъектам РФ такая рента составляет 25% от ВРП, следовательно, московские показатели выше среднероссийских на 17 процентных пунктов, что эквивалентно 52 млрд. руб. «Столичная» рента используется неэффективно: часть ВРП Москвы уходит из города в качестве одной из составляющих процесса «бегства капитала» из России, часть перераспределяется Правительством Москвы в другие регионы, часть расходуется из бюджета Москвы на дотирование убыточных секторов экономики, к которым так же относится жилищно-коммунальное хозяйство.

Доходы населения, как и цены, в Москве существенно выше, чем в других регионах России, но существенно выше неравномерность их распределения.

Все перечисленные особенности города накладывают с свой отпечаток и на условия существования ЖКХ, определяя как повышенные требования к качеству ЖКУ, так и к особенностям ресурсного обеспечения - выше уровень финансирования, ниже обеспеченность кадрами. Сегодня в Москве трудятся на неквалифицированных работах уроженцы самых разных стран СНГ.

Отрасль признана важнейшей жизнеобеспечивающей подсистемой города, интегрирующей более 25% всех основных фондов экономики города.

Основные комплексы ЖКХ г. Москвы

1. Энергетический комплекс г. Москвы сегодня является крупнейшей централизованной системой энергосбережения, работающей на основе теплофикации на базе ТЭЦ, обеспечивает городу около 8,4% ВРП, 52,6% объема промышленного производства и около 11% доходов консолидированного городского бюджета (2006 г.)

Основу электро- и теплогенерирующих мощностей в Москве составляют 14 ТЭЦ ОАО «Мосэнерго», включая ТЭЦ-22 и ТЭЦ-27,расположенные на территории Московской области, но поставляющие электроэнергию в Москву. Вторым крупным производителем тепла является ОАО «МОЭК», которому принадлежит 188 источников тепла - 42 районных и 32 квартальных тепловых станций (в том числе 5 РТЭС, одна мини-ТЭЦ и один энергокомплекс), 114 малых котельных. Установленная тепловая мощность источников тепла на о1.01.2007 г. в Москве составляла около 5 тыс. Гкал/ч., из них:

Около 33 тыс. Гкал/ч. (61,1%)- ТЭЦ ОАО «Мосэнерго»

16,55 тыс. Гкал/ч. (30,7%) источники ОАО «МОЭК»

Наибольшая доля нарушений в сфере конкуренции в энергетике города Москвы связана именно с естественно-монопольным сектором, т.е. с деятельностью сетевых компаний. Нарушения связаны преимущественно с отказом или уклонением от заключения договора на передачу электроэнергии, а так же навязыванием невыгодных или не относящихся к предмету договора условий при заключении договора на оказание услуг по технологическому присоединению потребителей к электрическим сетям.

2. Водоотведение и водоснабжение . Управление и эксплуатация водохозяйственной системой осуществляется двумя основными учреждениями: МГУП «Мосводоканал» и ГУП «Мосводоток».

В ведении МГУП «Мосводоканал» находятся:

Система хозяйственно-питьевого водоснабжения

Система технического водоснабжения, базирующаяся на водных ресурсах водохранилищ, водоемов и водотоков

Централизованная система водоотведения хозяйственно-бытовых сточных вод, обеспечивающая отвод бытовых промышленных и частично территориальных стоков с последующей их очисткой и сбросом очищенных вод в нижнее течение Москвы-реки

В ведении ГУП «Мосводоток» находятся:

Система водоотвода поверхностного стока, обеспечивающая удаление и частичную очистку атмосферных осадков с территории города, дренирование городских территорий и прием нормативно-чистых вод промпредприятий и ТЭЦ

Гидрографическая сеть города, состоящая из водотоков, водоемов, которые используются в качестве источников технического водоснабжения предприятий - спецводопользователей, в качестве приемников очищенного и неочищенного поверхностного стока и очищенного хозяйственно-бытового стока, а так же являются структурной составляющей природного комплекса города. Как видно, в этой сфере так же имеются две доминирующие фирмы, ввиду чего она является неконкурентной.

Мощности водопроводного, канализационного и теплового хозяйства Москвы полностью покрывают потребности города в коммунальных услугах, используются на уровне 65-80% от установленных мощностей. Прирост водопроводной сети в Москве за 2008 г. составил 11 км, количество повреждений в результате модернизации системы водоснабжения уменьшилось на 126 случаев, или на 2%. В прошедшем году было реконструировано более 190 км водопроводной сети

3. Система санитарной очистки города

Объем образования отходов в Москве составил в 2007 г. 2,8 млн. тонн ТБО жилого сектора, 0,8 млн. тонн крупногабаритного мусора (КГМ) жилого сектора, 1,; млн. тонн ТБО и КГМ нежилого сектора, 1,6 млн. тонн отходов производства, 1,9 млн. тонн осадков очистных сооружений, з,8 млн. тонн прочих отходов. С середины 90-х с целью снижения объемов отходов, подлежащих захоронению на полигонах, и повышению надежности функционирования системы санитарной очистки города Правительство Москвы приняло курс на развитие индустриальных методов переработки, создание современной технической базы, позволяющей использовать как сырьевой, так и энергетический потенциал отходов, строительство специализированных автотранспортных предприятий с развитием системы двухстадийного вывоза отходов на полигоны через сеть мусороперегрузочных станций. Техническая база использования энергетического потенциала отходов включает в себя три современных мусоросжигательных завода суммарной производительностью 0,74 млн. тонн ТБО в год (годы ввода в эксплуатацию 200, 2004 и 2007 гг.), с производством электрической и тепловой энергии, завод обезвреживания опасных биологических и медицинских отходов (около 1 тыс. тонн в год). С 1995 г. в городе реализованы проекты строительства 6-ти современных мусороперегрузочных станций производительностью более 1 млн. тонн в год (более 490% ТБО жилого сектора), произведена реконструкция действующих полигонов захоронения ТБО, в стадии проектирования и строительства 4 современных специализированных автотранспортных предприятия для сбора и вывоза отходов. За последние годы в Москве реализован ряд коммерческих проектов по раздельного сбору, сортировке и извлечению вторичного сырья из коммунальных отходов. Объем заготовки вторичного сырья из коммунальных отходов города составляет около 300 тыс. тонн в год.

4. Жилищный фонд

Около 80% жилья в Москве находится в частной собственности граждан, другая значительная доля жилых помещений находится в государственной собственности города Москвы и предоставляется гражданам по договору социального найма и другим основаниям. Общая площадь жилых помещений постоянно увеличивается, рост составляет примерно 3 млн. кв. м в год. По данным 2008 г. в Москве учтено около 40 тыс. нежилых строений с площадью 155, 6 млн. кв. м. Жилищная обеспеченность составляет 19,7 кв. м общей площади на 1 человека. Общее число квартир составило 3819 млн. и непрерывно растет с каждым годом. Суммарная рыночная стоимость жилищного фонда по оценкам достигает более 950 млрд. долл. Жилищный фонд характеризуется высокой степенью капитальности и инженерного оснащения основными видами благоустройства. Техническое состояние жилищного фонда города Москвы по данным МосгорБТИ характеризуется следующими показателями:

В хорошем состоянии (до20% физического износа) находится 34,7% общей площади

В удовлетворительном состоянии (износ до 40%) - 45,1%

В неудовлетворительном состоянии (износ до 60%) - 18,9%

в ветхом состоянии (изгнос более 60%) - 1,3% общей площади жилищного фонда или 4079 строений, составляющих 10,3% от общего количества строений (из них 2467 в частном фонде)

Объем жилищно-коммунальных услуг в 2006 г. составил 102 883, 2 млн. руб., среднегодовой темп прироста объема услуг ЖКХ в 2002-2006 гг. составил 25,6% (таблица 6)

Таблица 6.

Более 10 лет эффективно действует Городской центр жилищных субсидий и его окружные и районные подразделения. Эта система позволяет рассчитывать субсидии для очень большого количества москвичей. и обеспечивать адресную поддержку малоимущих категорий граждан. Сегодня в Москве действует самый низкий стандарт максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг - всего 10% против 22, установленных федеральным законодательством. Так же в Москве предусмотрена гибкая шкала для применения стандарта: при среднедушевом доходе до 800 руб. из бюджета компенсируется вся сумма затрат семьи по коммунальным платежам в пределах социальной нормы жилой площади, при доходе от 800 до 2000 руб. стандарт составляет 3%, от 2000 до 2500 - 6%, свыше 2500 руб. - 10%.

Принятие Жилищного кодекса Российской Федерации поставило задачу по изменению подходов к управлению многоквартирными домами, переход от управления и обслуживания государственными предприятиями к выбору организаций, управляющих домами.

Изменение системы управления многоквартирным домом - это сложный и ответственный процесс, требующий проведения взаимосвязанных мероприятий, основной целью которых должно стать сохранение жизнеобеспечения домов, создание условий бесперебойного управления ими, предоставления жилищных и коммунальных услуг, безопасного проживания, и, как итог, создание кондоминиума. Для решения задачи изменения бюджетной поддержки населения на базе существующих ЕИРЦ были созданы государственные учреждения инженерные службы округов и районов (ГУ ИС АО и ГУ ИС районов). Кроме функций, ранее выполняемых ЕИРЦ, ГУ ИС выполняют блок задач, среди которых функция заказчика и получателя бюджетных средств по статье бюджета города Москвы «Расходы по эксплуатации жилищного фонда»

В рамках проводимой работы по изменению системы управления многоквартирными домами немаловажным является проведение реорганизации ГУП ДЭЗ, предусмотренные ППМ от 1 декабря 2009 г. №1327-ПП. К настоящему 8 ГУП ДЕЗ ЮЗАО преобразованы в ОАО городской комиссией по приватизации имущества, а так же приняты решения об акционировании еще 10 ДЭЗ. Реорганизация дирекций - мера необходимая при формировании рыночных условий функционирования управляющих организаций. Однако такие меры тоже нельзя назвать особенно эффективными, так как и ГУПы и ДЕЗы до сих пор продолжают получать бюджетные средства, что существенно снижает их конкурентоспособность на рынке оказания ЖКУ.

2 .3 Основные проблемы жилищно-коммунального ком плекса

Структура управления ЖКХ РСФСР строилась на принципах двойного подчинения: министерству и местным органам власти. На практике министерство распределяло материально-технические и финансовые ресурсы, а также согласовывало назначения первых руководителей отраслевых предприятий и объединений. За несколько десятилетий эта система была достаточно хорошо отлажена технологически как по своим методам, так и формам реализации.

Предприятия, организации и объединения ЖКХ были практически полностью лишены самостоятельности. Финансирование их осуществлялось, в основном, из общественных фондов потребления в виде дотаций, покрывающих их убытки. Убыточность, в свою очередь, определялась политикой замораживания уровня квартплаты и коммунальных тарифов для обеспечения доступности коммунальных тарифов и услуг. Понятно, что дотационность предприятий, организаций и объединений не стимулировала специалистов и руководителей к поискам путей снижения затрат, повышения качества обслуживания, внедрения ресурсосберегающих технологий и техники.

В 1990 г., после ликвидации Минжилкомхоза РСФСР, был образован Комитет по жилищно-коммунальному хозяйству при Совмине РСФСР, а в 1991 г. - Госкомитет ЖКХ, преобразованный в 1992 г. в Комитет ЖКХ в структуре Минстроя РСФСР. В 1993 г. был вновь образован Комитет по муниципальному хозяйству Российской Федерации (Роскоммунхоз), а в 1994 г. на базе Госстроя России и Роскоммунхоза образуется Министерство архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

Анализ практики ЖКХ показывает, что существующая система управления не позволяет достичь принципиальных целей реформирования ЖКХ:

Обеспечить сохранность и развитие жилищного фонда, а также инженерных сетей, обслуживающих жилищный фонд;

Обеспечить безубыточное функционирование предприятий отраслей жилищного и коммунального хозяйства;

Обеспечить удовлетворение потребностей потребителей в качественных жилищно-коммунальных услугах (ЖКУ) на основе социально-ориентированных тарифов.

Особое место в системе ЖКХ занимает проблема оценки качества ЖКУ.

Проблемы оценки качества в сфере ЖКХ возникли не сейчас, но обостряются в силу ряда объективных и субъективных причин по мере продвижения реформ. Основным документом федерального уровня, определяющим права потребителей коммунальных услуг, являются «Правила предоставления коммунальных услуг». Правила разработаны с целью защиты прав потребителей коммунальных услуг на основе Закона РФ «О защите прав потребителей» и регулируют отношения между исполнителями и потребителями услуг по теплоснабжению, электроснабжению, водоснабжению и канализации.

У нас в стране отсутствуют учет и регулирование потребляемых жилищно-коммунальным комплексом ресурсов. В результате уровень потребления воды для оплаты населением определяется из расчета 300 л на человека в сутки, а в Москве - 450-500 л в сутки, в то время как в странах Западной Европы, где налажен учет, потребление составляет 120-130 л в сутки, то есть меньше в 2,5 раза.

Утечки и неучтенный расход воды в системах водоснабжения составляют в среднем по России 15 % от всей подачи воды в год, а в некоторых городах достигают 30 % и более, что вызвано еще и полным износом оборудования (около 25%)

Проблемой являются ресурсные ограничения. Увеличение тарифов в соответствии с потребностями ликвидации физического и морального износа требует существенных капиталовложений, оцениваемых на уровне 6 трлн. руб. для России (2010 г.). С учетом необходимости улучшения качества городской среды до уровня среднеевропейских столиц, что является неотъемлемым условием реализации в Москве международного финансового центра, необходимые затраты на реформирование ЖКХ города могут составить около 50 млрд. долл.

Так же проблемой является доступность ЖКУ, так как это определяющий параметр, ограничивающий увеличение инвестиционной составляющей в тарифах. По данным службы статистики России, тарифы на услуги ЖКХ за прошедшие восемь месяцев выросли на 12,1%, а рост индекса потребительских цен за период январь-август 2010 г. составил 105,4%, то есть темп роста тарифов ЖКХ опережает уровень инфляции более чем в 2 раза. При этом если сравнивать тарифы на услуги ЖКХ в августе 2010 г. с аналогичным периодом прошлого года, то повышение тарифов ЖКХ составило 13,2%. Если стоимость жилищных услуг за январь-август 2010 г. выросла в среднем на 7,4%, то коммунальные услуги выросли в цене значительно больше - на 14,4%.

В структуре расходов предприятий жилищно-коммунального хозяйства по большинству подотраслей доминируют материальные затраты. Наиболее велик удельный вес материальных затрат в теплоснабжении. Что касается амортизационных отчислений, то их удельный вес наиболее значителен в водопроводно-канализационном хозяйстве (на уровне 15-20%)

Средняя месячная зарплата работающих в ЖКХ одна из самых низких в Москве, что создает условия для непрестижности работы для москвичей и притока мигрантов с отсутствием профессиональных навыков. В жилищном хозяйстве высока доля заработной платы в общей структуре расходов (до 65%).

Таким образом, изучив текущее состояние жилищно-коммунального комплекса России, и в частности Москвы, и выявив его основные проблемы, можно заключить, что данная область хозяйства страны находится в тяжелом положении «пережитка прошлого» и является показателем системной отсталости хозяйства страны в целом. Модернизация данного сектора ускорит развитие экономики, и в этом направлении Правительство Российской Федерации совместно с законодательными органами уже проводит ряд реформ, призванных повысить эффективность функционирования коммунального комплекса в условиях рыночных отношений.

3 . Совершенствование системы управления ЖКХ

В настоящий момент направление государственной и московской политики в области реформирования жилищно-коммунального комплекса определено в трех важнейших документах:

1. Концепция долгосрочного развития в России на период до 2020 года (утверждена распоряжением №1662-р от 17.11.228 г. Правительством Российской федерации). Она предусматривает следующие ориентиры для развития ЖКХ: создание комфортной городской среды для человека и эффективного коммунального хозяйства, формирование гибкой системы расселения и создание специальных финансовых и других институтов развития коммунального комплекса, развитие энергосбережения и адаптация концессионных договоров для передачи у управлении комплексов ЖКХ.

2. Эти ориентиры конкретизирует «Комплексная программа модернизации и реформирования жилищно-коммунального хозяйства на 2010-2020 гг.» (утверждена распоряжением Правительства РФ от 2 февраля 2010 г. №102-р.). В качестве целей программы предусмотрено обеспечение собственников жилья всеми коммунальными услугами нормативного качества и доступной стоимости, так же выделены задачи и принципы программы, необходимые для достижения указанной цели. Предельный объем финансирования Программы на 2010-2020 годы составит 4098,75 млрд. рублей (в ценах соответствующих лет), в том числе за счет средств федерального бюджета - 422 млрд. руб. Начиная с 2013 г. будет осуществляться предоставление субгарантий федерального бюджета в размере 117 млрд. руб. ежегодно при условии предоставления гарантий бюджетов субъектов Российской Федерации.

В программе предусмотрено создание единой муниципальной базы информационных ресурсов (ЕИМБИР). Так же она увязана с утверждением генерального плана и Правил землепользования и застройки на 2010-2025 гг. С учетом крайне напряженной сложившейся финансовой ситуации, по мнению министерства регионального развития, особая взвешенность решений должна применяться в вопросах тарифообразования.

Предельные (прогнозные) объемы финансирования федеральной целевой программы «Комплексная программа модернизации и реформирования ЖКХ на 2010-2020 гг.» по основным направлениям и источникам финансирования Млрд. руб. в ценах соответствующих лет
Средства федерального бюджета
Средства субъектов РФ и местных бюджетов
Средства частных инвесторов
Средства собственников многоквартирных домов на осуществление реконструкции

Стратегия развития Москвы-2025

Согласно стратегии развития, Москва должна стать ведущим национальным центром разработки и распространения инноваций, научным и образовательным центром мирового значения, а так же международным финансовым центром. Эти стратегические цели налагают высокие требования к экологии городской среды, к качеству услуг городского хозяйства, обеспечению и бесперебойное их предоставление в любое время суток, поэтому стратегия развития ЖКХ рассматривается как одна из важнейших частей Стратегии развития Москвы-2025.

Важнейшим аспектом развития ЖКХ является реализация «Городской целевой программы по капитальному ремонту многоквартирных домов в городе Москве на 2008-2014 гг.», «Программы содействия и поддержки создания и деятельности ТСЖ», «Программы реализации энергоресурсосбережения» и т.д.

Необходимо учитывать многоплановость реформ ЖКХ, как многоэтапного процесса преобразования и функционирования основных форм воспроизводства и учета социального статуса ее участников, с выделением сфер развития, формирования финансового механизма, тарифно-ценовой политики и сферы социальной защиты, создания условий инвестиционной привлекательности ЖКХ, повышения качества производимых услуг.

Создание достаточного потенциала по обеспечению экономической поддержки функционирования ЖКХ в стратегическом периоде должно базироваться на усилении взаимосвязей между доходностью, качеством и ценой на услуги за счет формирования конкурентной среды и ответственности собственников за сохранность жилья и экономное расходование ресурсов. Это обеспечит превращение ЖКХ в высокоэффективную сферу городской экономики, расширит рыночный сектор ЖКХ, так как повысится его инвестиционная привлекательность и коммерческий потенциал, и приведет к превращению ЖКХ в поле интеграции научно-технических достижений. Москва станет центром трансферта инновационных управленческих решений в области ЖКХ в сферу ЖКХ регионов.

Тарифная политика должна обеспечивать полное возмещение затрат и развитие организаций коммунального комплекса и управляющих компаний при соблюдении нагрузки на социум. Но при этом должно быть осуществлено завершение перевода льгот и субсидий по оплате ЖКУ в денежную форму. Данные меры помогут слезть «с бюджетной иглы» управляющим компаниям и выработать систему конкурентных условий в сфере управления и обслуживания жилищного фонда. А чтобы обеспечить государственные гарантии качества таких управляющих компаний, необходимо ввести единый реестр учета данных организаций и стимулировать проведение ими добровольной сертификации.

Так как потребители ЖКУ являются неотъемлемым элементом ЖКХ, необходимо повысить их заинтересованность в проведении реформы и создании организованных объединений собственников жилья (ТСЖ), разработать законодательную и нормативную базы защиты прав собственников жилья как потребителей ЖКУ. Важным аспектом является повышение не только правовой грамотности населения, но и его доступ к информации о потребляемых им жилищно-коммунальных услуг, прозрачность деятельности управляющих компаний и государственных органов власти в этой сфере. Основой формирования системы повышения качества ЖКУ является паспортизация жилого фонда и классификация жилищных услуг, видов работ по предоставлению услуг. В паспорте жилого дома обозначаются параметры элементов дома, их проектные и фактические значения, минимальные сроки эффективной эксплуатации, обеспечивающие безопасные и комфортные условия проживания населения; проводятся отметки о ремонтах и заменах элементов жилого дома и внутридомового оборудования, проставляются рыночная стоимость квартир и жилого дома в целом.

З аключение

Жилищно-коммунальное хозяйство является сложным, многоотраслевым, ресурсоемким и динамичным элементом городского хозяйства, более того, развитый жилищно-коммунальный комплекс стимулирует развитие не только экономической, но и социальной, и культурной сфер городских отношений.

В ходе анализа современного состояния жилищно-коммунального комплекса г. Москвы были выявлены следующие проблемы данной отрасли:

Изношенность основных фондов (около 60%)

Техническая отсталость

Постоянно увеличивающийся убыток предприятий, занятых в сфере предоставления ЖКУ

Низкая квалификация кадров

Отсутствие конкуренции на рынке предоставления ЖКУ

Как следствие низкое качество предоставляемых ЖКУ

Отсутсвие систем ресурсосбережения и сильные потери при доставке ресурсов потребителю в силу большого срока эксплуатации инженерных сетей

Низкая доступность ЖКУ для населения

В нашей стране ЖКХ находится только на этапе перехода от советской модели управления к новой, адаптированной к рыночным условиям системе управления. Процесс этот протекает медленно в виду недостаточного финансирования государством и экономической неэффективности самой отрасли. В то же время процент износа основных фондов ЖКХ очень велик и требует огромных государственных и частных инвестиций, которые не могут быть осуществлены в короткий срок.

Тем не менее, анализ текущих реформ показал, что государство заинтересовано в скорейшей полной модернизации не только технических фондов, но и самой структуры отношений участников жилищно-коммунального комплекса, а именно: создание совершенно новых отношений между собственниками жилья и управляющими компаниями, а так же создание конкурентных отношений между самими управляющими компаниями, что существенно повысит качество предоставляемых услуг в условиях рыночной конкуренции.

Предполагаемая длительность проведения реформ составляет 10-15 лет, это означает, модернизация будет происходить очень медленными темпами, что сделает процесс перехода к рыночным отношениям плавным и безболезненным и в социальном, и в экономическом плане. Основными направлениями совершенствования в этой облсти должны стать:

Привлечение частных инвестиций

Перевод льгот и субсидий в денежную форму

Паспортизация жилищного фонда

Внедрение новых технологий иповышение квалификации кадров

Внедрение учета и сбережения ресурсов

Прозрачность деятельности управляющих организаций и поставщиков ЖКУ

Перевод земельных соответствующих участков жилищного фонда в собственность владельцев жылых помещений и создание кондоминиумов

Участие граждан в управлении кондоминиумами

Переход к рыночным отношениям в сфере ЖКХ

Создание конкуренции между предприятиями в области предоставления ЖКУ

Повышение качества предоставляемых ЖКУ

Следует отметить, что эффективность проведения реформы существенно повысило бы интерактивное участие заинтересованных сторон, широкая информационная поддержка со стороны СМИ, а так же привлечение других инноваций социальной направленности реформ.

В совокупности идеальная реформа представляет собой социальный консенсус, в рамках которого определяются и реализуются наиболее удачные предложения, формируемые на основе конкуренции идей. Все найденные технологии прогнозируются до начала проработки и учитываются.

Так как для успешной реализации реформы необходимо согласование интересов власти, бизнеса и населения, реформа должна иметь статус социального проекта.

С писок литературы

1.В.Г. Белов, В.В. Ворожихин Современнее подходы к реформированию ЖКХ г. Москвы (аналитические материалы вольного экономического общества) - М.: 2010г.

2.Иванова Н.В., Морозова Т.Г., Комов В.Э., Сорокина Т.Ф., Тупчиенко В.А. Городское хозяйство: Учеб. пособие (ГРИФ) - М.: Инфра-М, 2010г.

3.Бузырев В.В., Чекалин В.С. Экономика жилищной сферы. Учеб. пособие. - М.: ИНФРА-М, 2001

4.Чернышев Л.Н. Экономика городского хозяйства. - М.: Изд-во «Московская газета», 1999

6.Информационная справка о жилищном фонде РФ по материалам II Всероссийской конференции руководителей предприятий ЖКХ

7.Справка о ходе реализации в Москву мероприятий по реформированию ЖКХ, предоставленная Вольным Экономическим Обществом г. Москвы.

8.ППМ от 1.12.2009 г. №1327-ПП «О мерах, направленных на повышение конкурентоспособности государственных унитарных предприятий города Москвы, осуществляющих деятельность в сфере жилищно-коммунального хозяйства»

9.ППМ от 13.05.2008 г. №381-ПП

10.Стратегия развития Москвы-2025

http://www.investinmoscow.ru/why_moscow/Economics/moscow-strategy.php

11.Концепция долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 г.

Подобные документы

Теоретические вопросы управления жилищно-коммунальной сферой на территории РФ. Роль и возможности концепции новой структуры жилищно-коммунального хозяйства. Современная ситуация в реформе жилищно-коммунального комплекса, ее социальные последствия.

курсовая работа , добавлен 09.10.2010


Социально-экономическая сущность жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ). Состав и структура жилищной сферы. Жилищные проблемы ЖКХ и пути их решения. Реформа жилищно-коммунальной сферы, ее основные цели. Новая система оплаты жилья и коммунальных услуг.

курсовая работа , добавлен 27.01.2015


Понятие и структура жилищно-коммунального хозяйства, его элементы и внутренние связи. Полномочия ОМС в различных отраслях ЖКХ. Система управления жилищно-коммунального хозяйства Москвы, его основные проблемы, необходимость и направления реформирования.

дипломная работа , добавлен 03.11.2010


Реформирование системы жилищно-коммунального хозяйства: новые условия рыночного хозяйствования и методы управления. Жилищный фонд России. Предложения по совершенствованию процессов реформирования жилищно-коммунального хозяйства Краснодарского края.

дипломная работа , добавлен 20.07.2015


Роль и значение жилищного и коммунального комплексов в экономической системе. Жилищные и коммунальные услуги и их характеристики. Особенности экономических отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве. Основы регулирования тарифов коммунального комплекса.

презентация , добавлен 12.04.2014


Состояние и концепция реформирования жилищно-коммунального хозяйства России. Анализ деятельности жилищно-коммунального хозяйства Иркутской области. Оценка маркетинговых исследований по вопросам жилищно-коммунального хозяйства в Свердловском округе.

дипломная работа , добавлен 06.07.2010


Система функционирования жилищно-коммунального комплекса в г. Черемхово, его место и роль; анализ коммунальных платежей и их влияние на пополнение бюджета. Оценка эффективности ведения реформы ЖКХ в городе. Проблемы в управлении ЖКХ и пути их решения.

дипломная работа , добавлен 30.03.2010


Анализ состояния реализации "Общегосударственной программы реформирования и развития жилищно-коммунального хозяйства Украины на 2009-2014 гг.": направления и проблемы. Определение рисков в достижении заданий, мероприятия по их своевременному выполнению.

контрольная работа , добавлен 14.11.2011


Структура жилищно-коммунального хозяйства, дистанционное управление его объектами, бухгалтерский учет и расчет оплаты за коммунальные услуги. Создание и организация работы единых информационно-расчетных центров на примере районов города Москва.

реферат , добавлен 17.10.2010


Сфера деятельности, направленная на обслуживание жилищного фонда, инженерной инфраструктуры и сооружений внешнего благоустройства населённых мест. Элементы жилищно-коммунального хозяйства. Объекты коммунального назначения и субъекты деятельности ЖКХ.