По договору мены любая из сторон обязуется передать второй стороне в собственность один товар в обмен на другой товар. Участник договора мены квартиры обладает правом собственности на обмениваемое имущество. При этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилья, которое он дает, и покупателем жилой площади, которую он получает.
При реализации договора мены жилое помещение обменивается на собственность (в данном случае на жилое помещение), но не на денежные средства, как это имеет место при осуществлении сделок купли-продажи. Правовое регулирование отношений сторон по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и в договоре купли-продажи (предмет договора, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон договора и т. п.).
Договор мены жилых квартир должен быть составлен в письменной форме и подлежит государственной регистрации, с момента которой происходит передача права собственности между сторонами. Договор должен содержать конкретное описание предмета договора - жилья (адрес, площадь, количество комнат и др.), его цену, а также перечень проживающих в нем лиц. Передачу недвижимости осуществляют по передаточному акту.
Следует обратить внимание на то, что в практике обмена квартир используются термины «мена» и «обмен». Отличие мены квартиры от обмена квартиры заключается в том, что при заключении договора мены происходит переход прав собственности на жилое помещение на основании заключенного договора мены, а при обмене квартиры – происходит переход права пользования между нанимателями жилого помещения, и право собственности на квартиру не возникает.
Физические лица, заключившие договоры мены, обязаны в соответствии со ст. 228 Кодекса, представить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц.
Когда договоренность об обмене квартирами достигнута, во избежание непредвиденных ситуаций в момент подписания сделки, необходимо заключить предварительный договор мены, в котором будут оговорены все условия последующего обмена. Составить его можно в простой письменной форме самим, но лучше сделать это в юридической конторе. Профессиональные юристы более грамотно подготовят документы и объяснят обеим сторонам последствия составленного договора.
Право собственности на недвижимость у граждан возникает только после государственной регистрации в органах юстиции. Введение обязательного порядка государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для производства незаконных сделок.
Подача документов для регистрации осуществляется через центры обслуживания населения по месту нахождения недвижимости.
Собираясь совершить сделку с недвижимым имуществом, не следует забывать, что помимо сделки купли-продажи, существует такое понятие как обмен объектами жилищного фонда. Договор обмена жилищами предусматривает, что одна сторона, имеющая право на недвижимость, обязуется передать другой стороне (состоящей из одного или нескольких граждан) принадлежащее ему по договору социального найма жилое помещение. При этом вторая сторона также обязуется передать своё помещение, не являющееся приватной собственностью. Сущность операции по обмену жилищами состоит в том, что это сделка только между нанимателями, а не собственниками объектов недвижимости.
Оглавление:Основное отличия операций мены и обмена в субъектах, которые являются собственниками жилых помещений:
Отсюда следует, что мена недвижимости является одновременной передачей двумя сторонами, совершающими сделку, помещений, являющихся равноценными по стоимости (если иное не оговорено заранее). Во время мены осуществляется передача прав собственности на жильё, а также всех сопутствующих обязанностей (например, задолженностей по оплате коммунальных услуг).
Важным условием для обмена жилыми помещениями является получение согласия всех сторон, а также всех членов семьи сторон, проживающих или имеющих право проживать в данном объекте недвижимости. При отказе одного или нескольких членов семьи на проведение сделки, она может состояться по решению Суда.
Стоит отметить, что операции мены регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации. При этом обмен комнатами и квартирами закреплён в Жилищном кодексе.
Обмен жилыми помещениями является операцией, которая проводится значительно реже, чем мена или купля-продажа недвижимости. Связано это, в первую очередь, с трудностями найти нанимателей помещения в желанном регионе (районе, округе и т.д.), которые планируют перебраться в регион (район, округ и т.д.), где другой желающий хочет обменять помещение.
Для обмена жилыми помещениями потребуются следующие документы:
В ряде случаев государственные органы могут потребовать подтвердить отсутствие долгов по оплате коммунальных услуг (выписку из финансового лицевого счета) или единый жилищный документ (выписка из домовой книги). Также в частных ситуациях может потребоваться экспликация по определённой форме, поэтажный план с указанием размера жилой площади жилого помещения, адрес и другие реквизиты.
Предоставление услуги по обмену осуществляется в следующем порядке:
В соответствии с действующим законодательством и Жилищным кодексом Российской Федерации, услуга по рассмотрению, регистрации и вынесению решения о возможности/невозможности проведения обмена объектами недвижимости, находящимися в пользовании по договору социального найма, является бесплатной.
Не стоит забывать, что через установленное законом время заявитель может получить отказ в оказании услуги. Для такого решения должно быть законное основание, среди которых можно отметить:
Существуют некоторые особые случаи, когда может быть получен отказ от государственных органов в предоставлении права на обмен. К таким случаям следует отнести судебное разбирательство по поводу права пользования обмениваемым жилым помещением. Также отказ возможен, если планируется вселение в объект недвижимости гражданина, который страдает тяжелой формой хронического заболевания и может представлять опасность для окружающий людей. Список таких заболеваний определён пунктом 4 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В некоторых случаях может быть произведено признание недействительным обмена жилищами. К таким случаям можно отнести проведение сделки по обмену с нарушением требований ЖК или иных законов России. В такой ситуации граждане должны переселиться в свои ранее занимаемые жилища. Если нарушение законодательства было вызвано действиями только одной стороны, то она и должна возместить все убытки от обмена.
Обжалование действий или бездействия должностных лиц, предоставляющих услугу, а также иных случаев отказа, может быть осуществлёно в судебном или досудебном порядке.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществить обмен этого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю (ч. 1 ст. 72 ЖК). Целью такого обмена обычно является изменение (улучшение) жилищных условий нанимателя и (или) членов его семьи: приближение жилья к месту работы или проживания других родственников и близких лиц, изменение этажа, на котором расположено жилое помещение в многоквартирном доме, перемена района жительства по другим соображениям и т.д.
В прежнем правопорядке, когда жилищные потребности подавляющего большинства горожан удовлетворялись путем бесплатного предоставления им государственного жилья по договору жилищного найма, обмен представлял собой важный дополнительный способ улучшения жилищных условий граждан. Оно достигалось, например, с помощью переселения сформировавшихся или распавшихся семей в отдельные жилые помещения, путем некоторого увеличения размера занимаемого жилья при обмене на большую жилую площадь и т.п. Содействуя этому процессу, государство постепенно стало допускать возможность обмена предоставленного им гражданам в пользование жилья на жилье, принадлежащее на праве собственности другим гражданам или жилищным (жилищно-строительным) кооперативам, т.е. допустило обмен жилыми помещениями, относящимися к различным жилищным фондам. В связи с этим расширялось значение договора обмена, нормы о котором сложились в обособленный институт жилищного права.
Однако в настоящее время роль обмена жильем, находящимся в договорном пользовании граждан, значительно сократилась. С одной стороны, нанимателями по договору социального найма теперь могут стать, как правило, лишь малоимущие граждане, не имеющие возможности приобрести жилье в собственность (в том числе в порядке переставшей быть бесплатной приватизации) и нести постоянно увеличивающееся бремя его содержания. Тем более они не в состоянии также оплатить и оставшуюся часть взноса за приобретенную в порядке обмена кооперативную квартиру. С другой стороны, для относительно обеспеченных людей, которые не вправе претендовать на бесплатное получение в пользование жилья по договору социального найма, появились новые разнообразные возможности его приобретения в собственность с рассрочкой оплаты (в частности, путем получения ипотечного кредита под залог будущего жилья) и, напротив, утрачены возможности приватизации жилья, полученного при обмене. Все это не только существенно снижает привлекательность обмена жилыми помещениями, относящимися к различным жилищным фондам, но и вынуждает государство сократить сферу его применения.
В результате действующее жилищное законодательство теперь допускает обмен жилых помещений, занимаемых гражданами по договорам социального найма, только между их нанимателями по данным договорам - в пределах жилищного фонда социального использования, т.е. исключительно в рамках государственного и муниципального жилья*(487). Не предусматривается более возможности обмена жилого помещения, используемого по договору социального найма, на жилое помещение, находящееся в частной собственности (включая кооперативное жилье, за которое не полностью выплачен соответствующий паевой взнос). Обмен же жилыми помещениями между их собственниками оформляется традиционным гражданско-правовым договором мены*(488), а не рассматриваемым договором обмена жилыми помещениями.
Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма (далее - обмен жилыми помещениями), можно рассматривать как один из элементов субъективного права нанимателя жилого помещения - его право на обмен. Обмен можно трактовать и как один из случаев изменения обязательственного отношения социального найма жилого помещения или даже его прекращения. Следует согласиться с высказанным в литературе мнением, что обмен нельзя полностью подвести ни под один из этих случаев*(489).
Договор обмена жилых помещений - это соглашение их нанимателей, в соответствии с которым наниматель по договору социального найма обязуется передать занимаемое им жилое помещение другому аналогичному нанимателю, который в свою очередь обязуется передать первому взамен занимавшееся им жилое помещение.
Следовательно, при таком обмене от одних нанимателей к другим передаются занимаемые ими по договорам социального найма жилые помещения. Но вместе с тем обмен предполагает и взаимную передачу соответствующих прав и обязанностей на эти помещения. При этом прекращение прав на жилое помещение у одних участников обмена означает их одновременное возникновение у других участников.
Обе указанные стороны обмена неразрывно связаны: нельзя передать по договору обмена только жилое помещение без передачи прав на него, но равным образом невозможно передать и одни права- без передачи жилого помещения. Если, например, после взаимной передачи сторонами документально подтвержденных прав и обязанностей окажется, что одного из обмениваемых помещений не существует в натуре, это повлечет признание сделки обмена недействительной из-за отсутствия предмета договора, несмотря на состоявшуюся передачу прав и обязанностей. Изложенное позволяет не согласиться с широко распространенным взглядом на обмен как на соглашение о взаимной передаче его участниками друг другу своих прав и обязанностей по пользованию жилыми помещениями*(490): в любом соглашении об обмене в первую очередь определяется, какие жилые помещения должны быть переданы одним участником обмена другому, что и характеризует предмет этого договора.
Сторонами договора обмена жилыми помещениями являются только граждане - наниматели жилья по договорам социального найма. В этом качестве не могут выступать не только поднаниматели и временные жильцы, не имеющие самостоятельного права на жилое помещение, но и члены семьи нанимателя. Последние лишь дают нанимателю свое согласие на обмен, а также вправе требовать от него принудительного обмена (размена) занимаемого ими жилого помещения на другие жилые помещения, находящиеся в разных домах или квартирах (ч. 1-3 ст. 72 ЖК).
Предметом договора обмена могут быть жилые помещения, расположенные как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ, причем количество участников обмена не ограничивается (ч. 5 ст. 72 ЖК) - важно лишь, чтобы все они были нанимателями жилья по договорам социального найма.
В виде исключения предметом договора обмена при определенных условиях может быть не только отдельная квартира или комната, но и доля общей площади жилого помещения (т.е. по существу, например, часть комнаты). Согласно ранее действовавшему жилищному законодательству (ст. 70 ЖК РСФСР) совершеннолетний член семьи нанимателя был вправе с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи обменять приходящуюся на его долю жилую площадь на жилую площадь другого лица при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения. Такой обмен получил в практике название "родственного" или "внутрисемейного". Представляется, что такой обмен не исключается и новым жилищным законодательством.
Главной предпосылкой заключения данного договора является получение письменного согласия лиц, на жилищные права и интересы которых обмен может оказать существенное влияние. Речь идет прежде всего о проживающих совместно с обменивающимися нанимателями членах их семьи (включая и временно отсутствующих, поскольку за ними также сохраняется право на жилое помещение). Если среди последних имеются несовершеннолетние, недееспособные или частично дееспособные граждане, то необходимо предварительное согласие на обмен органов опеки и попечительства (даже при наличии у таких лиц законных представителей, например родителей). На совершение обмена необходимо также письменное согласие наймодателя. Другой предпосылкой обмена является наличие в пользовании у обменивающихся участников жилых помещений такой площади, чтобы в результате обмена на одного члена семьи каждого из нанимателей приходилась бы площадь жилого помещения не менее учетной нормы (т.е. не происходило бы намеренного ухудшения жилищных условий с целью приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в получении жилья).
Закон исчерпывающим образом предусматривает условия, при которых обмен жилыми помещениями между их нанимателями не допускается (ст. 73 ЖК). Речь идет о случаях, когда:
К нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора социального найма жилого помещения;
Право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
Обмениваемое жилое помещение в установленном порядке признано непригодным для проживания;
Жилой дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, подлежит сносу или переоборудованию ("реконструкции") для использования в других целях;
Жилой дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, подлежит капитальному ремонту с переустройством и (или) перепланировкой находящихся в нем жилых помещений;
В результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в перечне, утвержденном федеральным правительством.
При наличии любого из названных условий наймодатель может отказать в согласии на совершение обмена, причем его отказ в любом случае может быть обжалован в суде.
Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления и подписания нанимателями единого документа (ч. 2 ст. 74 ЖК). Каждому из наймодателей предоставляется экземпляр договора для получения их согласия на осуществление обмена. При наличии согласия наймодателей ранее заключенные ими с обменивающимися гражданами договоры социального найма расторгаются и одновременно заключаются новые договоры социального найма с соответствующими нанимателями, указанными в договоре обмена жилыми помещениями. Никаких обменных ордеров или вынесения наймодателями специального совместного решения об обмене жилыми помещениями закон не предусматривает.
Вместе с тем состоявшийся договор обмена, как и всякая гражданско-правовая сделка, может быть признан недействительным на основании общих правил гражданского права о действительности сделок, в том числе в случае его совершения с нарушением требований Жилищного кодекса (ч. 1 ст. 75 ЖК). Так, в практике имеются случаи признания договоров обмена жилыми помещениями недействительными как совершенных под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК), либо под влиянием обмана, насилия, угрозы (ст. 179 ГК). Участники договора обмена, признанного недействительным, возвращаются в первоначальное положение, т.е. подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения. Если же договор обмена признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, на нее согласно ч. 3 ст. 75 ЖК возлагается обязанность возместить другой стороне убытки, возникшие в связи с недействительностью обмена (например, расходы по переезду, ремонту и переустройству квартиры и т.п.).
9. Изменение обязательств из договора
социального найма жилого помещения
В жилищном правоотношении, возникшем из договора социального найма жилого помещения, в период его действия могут происходить изменения (трансформация) отдельных его элементов при сохранении самого правоотношения. Такие случаи принято трактовать как изменение договора социального найма. Изменение рассматриваемого жилищного правоотношения может касаться таких его элементов, как предмет, субъекты, права и обязанности сторон, и происходить по разным юридическим основаниям: соглашению сторон, одностороннему волеизъявлению одной из них и др. Вместе с тем для изменения договора жилищного найма необходимо согласие всех лиц, на которых распространяется его действие, - нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Однако законом предусмотрены случаи, когда наниматель и члены его семьи вправе требовать изменения договора и без согласия наймодателя. Иногда договор может быть изменен и по инициативе наймодателя при соблюдении установленных гарантий прав граждан, проживающих в данном помещении.
Изменение договора социального найма возможно по требованию граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, в случае объединения их в одну семью (например, при вступлении в брак, усыновлении) (ч. 1 ст. 82 ЖК). Изменение правоотношения найма выражается здесь в том, что вместо нескольких договоров найма с кем-либо из членов семьи (по их соглашению) заключается один договор на все занимаемые ими помещения (из-за нередкого в прежней практике отсутствия письменного договора жилищного найма эта ситуация получила название "объединение лицевых счетов"). При этом изменяются субъекты, предмет и, возможно, некоторые условия договора найма. Отказ наймодателя в заключении одного договора найма может быть оспорен в судебном порядке.
Допускается изменение договора найма путем замены нанимателя в ранее заключенном договоре дееспособным членом его семьи (например, отец желает перевести права нанимателя на своего сына). Для такого изменения договора требуется согласие нанимателя и остальных членов его семьи, а также согласие наймодателя (ч. 2 ст. 82 ЖК). В случае выбытия нанимателя или его смерти обязательственные отношения тоже, как правило, не прекращаются, поскольку нанимателем становится кто-либо из дееспособных членов его семьи. Если единственным лицом, имеющим право на занимаемое жилое помещение, окажется несовершеннолетний, договор заключается от его имени опекуном или попечителем*(491). Замена нанимателя в принципе не влияет на объем прав и обязанностей членов семьи, ибо все они как участники жилищного правоотношения имеют одинаковые права и обязанности. Однако если наниматель умер или выбыл, может измениться размер платы за пользование жилым помещением.
Правоотношение социального найма может измениться в результате переустройства и перепланировки жилого помещения по инициативе нанимателя или наймодателя. В первом случае они допускаются лишь с согласия наймодателя (ч. 2 ст. 678 ГК) и на основании положительного решения органа местного самоуправления, отказ которого может быть оспорен в суде (ч. 1 ст. 26 и ч. 3 ст. 27 ЖК). Самовольное переустройство или перепланировка жилья, проведенные при отсутствии решения органа местного самоуправления или с нарушением их проекта, утвержденного в установленном порядке, влекут для нанимателя обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние. В свою очередь, ее неисполнение становится основанием для судебного расторжения договора социального найма и выселения нанимателя и членов его семьи (если только суд с учетом прав и законных интересов граждан и отсутствия угрозы их жизни или здоровью не примет решения о сохранении жилого помещения в переустроенном или перепланированном состоянии).
По инициативе наймодателя возможно проведение капитального ремонта или реконструкции жилого дома. При этом на время проведения соответствующих работ может потребоваться переселение нанимателей и членов их семей в другие жилые помещения без расторжения заключенных с ними договоров социального найма. В этом случае им по договору найма специализированного жилья на время ремонта или реконструкции предоставляются жилые помещения маневренного фонда (ч. 2 ст. 106 ЖК), причем их переселение в эти жилые помещения и обратно осуществляются за счет наймодателя (при отказе от переселения оно может быть осуществлено по решению суда в принудительном порядке) (ч. 1 ст. 88 ЖК, пп. 1 ст. 95 ЖК). С согласия нанимателя и членов его семьи возможно и предоставление им другого благоустроенного жилого помещения с заключением нового договора социального найма и расторжением договора в отношении ранее занимаемого помещения.
После завершения капитального ремонта или реконструкции жилого дома ранее занимавшееся нанимателем и членами его семьи жилое помещение может не только сохраниться в улучшенном виде, но и измениться по площади как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения либо даже вовсе исчезнуть. Если площадь данного помещения уменьшится настолько, что наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо, напротив, существенно превысит норму предоставления на каждого члена семьи нанимателя или данное помещение вообще не будет сохранено, нанимателю и членам его семьи еще до начала капитального ремонта или реконструкции должно быть предоставлено другое жилое помещение с заключением нового договора социального найма. Однако наниматель и члены его семьи, по каким-либо причинам пожелавшие проживать в прежнем доме, вправе вселиться в уменьшившееся по общей площади жилое помещение (ч. 4 ст. 88 ЖК), что также повлечет за собой определенное изменение правоотношения социального найма (в части предмета, размера оплаты и т.п.).
К числу других случаев изменения правоотношения найма жилого помещения можно отнести изменение субъектного состава этого правоотношения, а также отдельных прав и обязанностей в результате вселения в жилое помещение новых членов семьи и, наоборот, в результате выбытия членов семьи на постоянное жительство в другое место.
Одним из распространенных случаев изменения договора социального найма жилого помещения ранее был раздел жилых помещений, поскольку совершеннолетний член семьи нанимателя имел право требовать заключения с ним отдельного договора найма на выделенное ему в квартире изолированное жилое помещение (разумеется, при возможности его выделения и согласии на это остальных членов семьи и наймодателя). При этом изменялся предмет договора, субъектный состав правоотношения найма и некоторые его существенные условия, например о плате за пользование жильем, поскольку предоставленная одной семье отдельная квартира превращалась в коммунальную (с учетом возможности дальнейшего обмена выделенной комнаты с другим нанимателем). Новое жилищное законодательство не предусматривает более данной возможности, заменяя ее правом члена семьи нанимателя требовать от него принудительного обмена (размена) жилого помещения на другие (ч. 2 ст. 72 ЖК), при котором первоначально предоставленное по договору социального найма жилое помещение остается единым объектом.
Изменение правоотношения социального найма может быть связано с передачей многоквартирного жилого дома из государственного жилищного фонда в муниципальный, например при передаче ведомственных домов в муниципальный фонд, т.е. из государственной собственности в муниципальную. Согласно ст. 64 ЖК и ст. 675 ГК это не влечет расторжения или изменения договора социального найма. Но хотя в данном случае условия заключенного договора остаются неизменными, однако меняется один из его субъектов - наймодатель, а наниматель может почувствовать изменение ситуации в порядке исполнения новым наймодателем своих обязанностей и в предъявлении им соответствующих требований к нанимателю.
10. Прекращение обязательств
из договора социального найма жилого помещения
Понятие "расторжение договора найма жилого помещения" неразрывно связано с понятием "прекращение правоотношения найма жилого помещения". Прекращение данного обязательственного отношения означает окончание правовой связи, которая существовала между его участниками, либо вследствие ее принудительного разрыва, либо в результате события, не зависящего от воли участников, либо по соглашению между ними или по воле одного из них.
Жилищный кодекс предусматривает для всех обязательств найма жилого помещения особые основания их прекращения. Общие основания прекращения обязательств, предусмотренные ГК (ст. 407-419), к найму жилых помещений применяются лишь в редких случаях (например, ст. 418 ГК, посвященная прекращению обязательств смертью гражданина).
К числу оснований прекращения правоотношения найма жилого помещения в первую очередь относится расторжение договора, которое можно определить как разрыв правоотношения найма жилого помещения по одностороннему волеизъявлению нанимателя, а в случаях, предусмотренных законом, - по иску наймодателя. Расторжение договора социального найма возможно и по соглашению сторон (ч. 1 ст. 83 ЖК, п. 1 ст. 450 ГК). Последствием расторжения договора найма жилого помещения является обязанность освобождения жилого помещения. Оно может происходить в добровольном порядке, без применения мер принуждения, либо в принудительном порядке.
В последнем случае имеет место выселение. Выселение - принудительное освобождение жилого помещения от занимающих его лиц и от их имущества, т.е. выдворение их из жилого помещения. Выселение в первую очередь применяется в отношении лиц, которые отказались освободить жилое помещение после вступления в законную силу решения суда по иску наймодателя о расторжении договора найма. Подобные иски всегда содержат требование и о расторжении договора, и о выселении. Но выселение иногда не связано с прекращением правоотношения найма, например в случае применения этой меры к лицу, самоуправно занявшему жилое помещение, поскольку здесь правоотношение жилищного найма не возникало.
Прекращение правоотношения социального найма жилья может наступить по основаниям, не связанным с волеизъявлением его участников или решением суда. Так, утрата (разрушение) жилого помещения - предмета найма может наступить вследствие события (пожар, наводнение и т.п.), вследствие противоправных действий посторонних лиц или по другим причинам, например при необходимости сноса ветхого жилого дома. В данном случае происходит прекращение обязательства в силу невозможности исполнения (ст. 416 ГК).
Прекращение обязательства найма жилого помещения происходит в связи со смертью нанимателя. По данному основанию обязательство прекращается, если наниматель жил один, без семьи (ч. 5 ст. 83 ЖК). Это вытекает из самого существа данного обязательства, поскольку в нем исполнение предназначено лично для кредитора (п. 2 ст. 418 ГК).
В изъятие из правила о недопустимости одностороннего расторжения гражданско-правового договора наниматель по договору социального найма с письменного согласия проживающих с ним членов семьи вправе в любое время расторгнуть договор найма (ч. 2 ст. 83 ЖК). Такое действие нанимателя является по юридической природе односторонней сделкой. Воля нанимателя может при этом выражаться и в форме фактических действий, без обращения к наймодателю с соответствующим заявлением, поскольку его согласия на это не требуется. Одностороннее расторжение договора нанимателем предполагает добровольное освобождение им жилого помещения, а также полное исполнение своих договорных обязанностей, в том числе по внесению платы за пользование жилым помещением, его текущему ремонту и т.п.
Расторжение договора социального найма по требованию наймодателя, основанному на законе, может происходить путем добровольного выполнения нанимателем требований наймодателя. Например, в случае сноса старого дома многие наниматели соглашаются расторгнуть договор и переехать в предоставляемое благоустроенное жилое помещение, поскольку оно их вполне устраивает. В ряде случаев речь идет о расторжении данного договора в качестве последствия нарушения нанимателем и (или) членами его семьи его условий (ч. 4 ст. 83 ЖК), в результате которого этим гражданам грозит выселение. При отказе нанимателя от выполнения основанного на законе требования наймодателя об освобождении жилого помещения используются принудительные меры в виде расторжения договора и выселения в судебном порядке.
При этом установлен ряд юридических гарантий соблюдения жилищных прав и интересов нанимателя и членов его семьи, которые можно считать принципами, лежащими в основе регулирования расторжения договора социального найма. Закон отдает предпочтение нанимателю как слабой стороне жилищного обязательства*(492). Это проявляется в предоставлении ему дополнительных прав и в установлении для его контрагента - наймодателя - четких границ осуществления его прав, а также мер контроля за законностью их осуществления (в частности, путем установления судебного порядка выселения).
Первый принцип правового регулирования расторжения договора социального найма по требованию наймодателя может быть назван принципом устойчивости права пользования жилым помещением. Он получил закрепление в ч. 1 ст. 40 Конституции РФ, согласно которому никто не может быть произвольно лишен жилища. В соответствии с ч. 4 ст. 3 ЖК никто не может быть выселен из жилища иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным федеральным законом. При этом законодательство содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии которых допускается выселение из жилого помещения, который не может быть расширен никакими подзаконными актами.
Вторым основополагающим принципом регламентации отношений, возникающих в связи с расторжением договора социального найма по инициативе наймодателя, состоит в том, что расторжение этого договора при отсутствии согласия нанимателя и принудительное выселение граждан производится только судом (ст. 84 ЖК). Поэтому наймодатель даже в представляющихся ему очевидными и бесспорными случаях не вправе своим решением расторгнуть договор и выселить нанимателя с членами его семьи из занимаемого ими жилого помещения. Он и в этих ситуациях должен обратиться с иском в суд, который выясняет действительное наличие законных оснований для выселения и соблюдение всех предусмотренных законом условий для расторжения договора социального найма.
Третий принцип, определяющий соблюдение прав и интересов нанимателя при расторжении договора социального найма по инициативе наймодателя, заключается в том, что выселение нанимателя и членов его семьи в данном случае допускается, как правило, при условии предоставления выселяемым другого жилого помещения по договору социального найма. При этом закон определяет, каким требованиям должно отвечать это помещение. Поэтому выселение нанимателя и членов его семьи из жилых помещений фонда социального использования в большинстве случаев означает их переселение в другое помещение.
Новеллой нового жилищного законодательства, касающейся договора обмена жилыми помещениями, является наличие обязательного условия, при котором договор обмена жилыми помещениями должен содержать письменное согласие наймодателя. Существуют и иные основания, невыполнение которых может повлечь недействительность отдельных положений договоров обмена жилыми помещениями.
Действующая редакция Жилищного кодекса не рассматривает обмен жилья между его собственниками, а также субъектами коммерческого найма. Допускаются данные отношения лишь среди участников социального найма. Законодатель при этом допустил проведение обмена в отношении следующих объектов:
В гражданском законодательстве существует понятие «договор мены». Участники договора мены передают друг другу право собственности одного товара в обмен на другой. В качестве предмета договора мены может выступать и жилье, находящееся в собственности. При осуществлении сделки здесь применяются правила, установленные для купли-продажи недвижимости - обязательная регистрация сделки.
Основное отличие между обменом социальными помещениями и меной жилья между собственниками квартир состоит в том, что в первом случае изменения права собственности не происходит. Как оно стояло на балансе какого-либо муниципального образования, так оно остается его собственностью. Происходит смена лишь проживающих в нем граждан.
Данное право закреплено статьей 72 ЖК РФ. Для совершения обмена нанимателю социального жилья требуется получить согласие на сделку у проживающих совместно с ним членов семьи, а также у уполномоченного представителя муниципального либо государственного жилого фонда (далее обозначается наймодатель). Причем последнее требование закона распространяется и на членов семьи нанимателя, временно отсутствующих. Кроме того, члены семьи нанимателя могут выступать инициаторами такого обмена.
В связи с этим часто возникают ситуации, когда наймодатель не дает согласия на обмен нанимателю, либо последний отказывается это делать, несмотря на настояние совершить обмен проживающих с ним членов семьи. В этом случае возможна реализация предоставленных законом прав через обращение в суд с иском о требовании осуществить принудительный обмен.
Каждая сторона в суде должна обосновать свои доводы. Решение судья принимает на основании всестороннего изучения представленных доказательств. При выявлении нарушений требований, предъявляемых к обмену жилых помещений, суд выносит соответствующее решение: с этим часто возникают ситуации, когда наймодатель не дает согласия на обмен нанимателю, либо последний отказывается это делать, не смотря на настояние совершить обмен проживающих с ним членов семьи. В этом случае возможна реализация предоставленных законом прав через обращение в суд с иском о требовании осуществить принудительный обмен.
Окончательное решение суда зависит от формулировки исковых требований и соответствии их законодательным нормам. Возможна ситуация, когда в принятии заявления отказывают либо дают время на приведение его согласно требованиям. Сфера жилищных правоотношений является сложной областью юриспруденции и предполагает участие профессиональных юристов.
Обмен социальным жильем, в котором проживают несовершеннолетние, ограниченно дееспособные или недееспособные граждане, относящиеся к членам семьи нанимателя, может происходить лишь с одобрения представителей опеки и попечительства. Для получения разрешения на заключение договора обмена жилым помещением нанимателю следует обратиться в орган с письменным заявлением, предоставив одновременно технические характеристики жилья - крайне важные для одобрения документы.
Равнозначность обмена не заключается только лишь в квадратных метрах помещения. Органы опеки обращают внимание на следующие обстоятельства:
Основания для отказа опеки в заключении договора обмена жилыми помещениями различны. Законодатель в этом установил лишь одно общее правило - защита законных интересов граждан, которые в силу возраста, болезни либо иных обстоятельств самостоятельно не способны реально воспринимать последствий от собственных поступков либо не могут самостоятельно отстоять свои интересы.
Решение по поступившему от нанимателя социального жилья заявлению органы опеки и попечительства принимают в письменном виде в течение 14 рабочих дней. Если заявитель считает, что ему отказано необоснованно, можно попытаться оспорить такое решение в суде. Учитывая принцип состязательности, необходимо представить в суд убедительные доказательства, подтверждающие соблюдение всех интересов при совершении обмена. В случае положительного решения вновь обращаться в орган опеки за получением разрешения не нужно. Достаточно приобщить к договору обмена жилого помещения судебное решение.
Не допускается обмен социальным жильем между нанимателями в следующих случаях:
Договор обмена оформляется в простой письменной форме, подписывается нанимателями. После чего документы предоставляются на одобрение наймодателю, который в течение 10 дней обязан дать согласие на совершение сделки либо отказать в ней. Законом не определено, каким образом будет выражено отношение к обмену: отдельным решением либо внесением соответствующей записи в договор. Согласие на проведение сделки со стороны органов опеки (в необходимых случаях) и владельца жилья является обязательным приложением к договору.
Если сделка заключена с нарушением требований законодательства, обмен жильем, предоставленным на основании социального найма, решением суда может быть признан недействительным. В этом случае стороны договора подлежат переселению в занимаемые ранее жилые помещения. Виновная сторона, чьи неправомерные действия легли в основу для признания обмена недействительным, обязана будет возместить сторонам договора понесенные убытки.
Государственной регистрации договор обмена не подлежит, поскольку на жилые помещения не происходит переход права собственности.
Бланк документа «Договор мены жилыми помещениями (образец)» относится к рубрике «Договор мены, обмена, бартера». Сохраните ссылку на документ в социальных сетях или скачайте его себе на компьютер.
мены жилыми помещениями
г. ______________ "___" ___________ 20__г.
именуем __________ в дальнейшем "Сторона А", проживающий по адресу:
________________________________________________________________________,
(Ф.И.О. гражданина, паспортные данные)
именуем _____ в дальнейшем "Сторона Б", проживающий по адресу:
Заключили настоящий
договор о нижеследующем:
1. Стороны совершают мену принадлежащих им на праве собственности
равноценными, т.е. Сторона А передает свою квартиру, находящуюся по
адресу _________________________ в собственность Стороне Б, а Сторона Б
передает свою квартиру, находящуюся по адресу
В собственность Стороне А.
2. На момент заключения настоящего договора квартира, находящаяся по
адресу: ___________________________________, принадлежит Стороне А на
______________________ (наименование органа). Дата выдачи - "___"
20__ г. (Вариант 1)
20__ г., удостоверенным нотариусом ________________________
_________________________________________________________________ (Ф.И.О.
(Вариант 2)
документы).
Сведения о квартире:
Местоположение (адресные ориентиры) _______________________________
Общая характеристика _______________________________
________________________________________________________________________.
Площадь ______________, в том числе жилая _________________________.
Другие параметры _________________________________________________
________________________________________________________________________.
Стоимость квартиры составляет _________________ (сумма цифрами и
прописью) рублей, что подтверждается справкой N ____________________ от
"___"____________ 20__ г., выданной БТИ ________________________________
________________________________________________________________________.
Стороны Б по настоящему договору.
До подписания настоящего договора квартира осмотрена Стороной Б.
3. На момент заключения настоящего договора квартира, находящаяся по
адресу: ___________________________________, принадлежит Стороне Б на
праве собственности, что подтверждается:
свидетельством о праве собственности, N ______, выданным
________________________ (наименование органа). Дата выдачи - "___"
20__ г. (Вариант 1)
договором купли-продажи (дарения, мены) квартиры, заключенным "___"
20__ г., удостоверенным нотариусом _______________________
________________________________________________________________ (Ф.И.О.
нотариуса, нотариальный округ, дата нотариального удостоверения договора,
номер реестра), зарегистрированным в ____________________________________
___________________________________________________________ (наименование
органа, зарегистрировавшего договор, дата регистрации, др. сведения)
(Вариант 2)
____________________________________________________________ (другие
документы).
Сведения о квартире:
Кадастровый номер _________________________________________________.
Местоположение (адресные ориентиры) ________________________________
________________________________________________________________________.
Наименование ______________________________________________________.
Назначение ________________________________________________________.
Общая характеристика _______________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________.
Площадь ______________, в том числе жилая __________________________.
Другие параметры ___________________________________________________.
Стоимость квартиры составляет ________________________ (сумма
цифрами и прописью) рублей, что подтверждается справкой N
От "___"_____________ 20__ г., выданной БТИ
________________________________________________________________________.
Указанная в настоящем пункте квартира переходит в собственность
Стороны А по настоящему договору.
До подписания настоящего договора квартира осмотрена Стороной А.
Недостатки или дефекты, препятствующие использованию квартиры по
назначению, на момент осмотра не обнаружены.
4. На момент заключения настоящего договора квартиры, указанные в
пп.2 и 3, никому не проданы, не заложены, в споре и под запрещением
(арестом) не состоят.
5. После совершения настоящего договора других лиц, сохраняющих
право пользования квартирами, указанными в пп.2 и 3, помимо
собственников, не имеется.
6. Стороны согласились, что договорная стоимость каждой из квартир,
указанных в пп.2 и 3, составляет __________________ (сумма цифрами и
прописью) рублей. Мена квартир производится без доплаты.
7. Расходы по настоящему договору Сторона А и Сторона Б несут в
8. Переход прав собственности по настоящему договору совершается
после регистрации договора в ____________________ (наименование
Одновременно с переходом прав собственности к сторонам настоящего
договора переходят и соответствующие этим правам обязанности, в том числе
по уплате налогов на имущество, расходов по его ремонту, эксплуатации и
9. Фактическая передача квартир и вступление во владение
осуществляются в следующем порядке:
Сторона А фактически передает, а Сторона Б фактически принимает
квартиру, указанную в п.2 настоящего договора, не позднее ________ дней
с даты регистрации настоящего договора в ___________________
(наименование уполномоченного органа).
Сторона Б фактически передает, а Сторона А фактически принимает
квартиру, указанную в п.3 настоящего договора, не позднее _______ дней с
даты регистрации настоящего договора в ____________________ (наименование
уполномоченного органа).
Передача и приемка квартир в соответствии с настоящим пунктом
удостоверяются путем подписания сторонами передаточного акта,
составленного в соответствии со ст.556 ГК РФ.
10. Стороны обязаны освободить принадлежавшие им до регистрации
настоящего договора квартиры от находящихся в них предметов и иного
имущества в срок не позднее ____________________________________________.
11. Споры сторон, вытекающие из настоящего договора или относящиеся
к нему, в том числе споры, порожденные толкованием договора, разрешаются
в суде _________________________________________________________________.
12. Изменение и расторжение настоящего договора могут осуществляться
сторонами по основаниям и в порядке, установленным в ст.452 ГК РФ.
13. Настоящий договор подлежит (не подлежит) нотариальному
удостоверению (по желанию сторон).
14. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной
регистрации.
15. Настоящий договор составлен в ____ экземплярах, один из которых
хранится в делах нотариуса по адресу ___________, один - у Стороны А,
один - у Стороны Б.
Подписи сторон:
Сторона А ___________________________________ (подпись)
Сторона Б ____________________________________ (подпись)
