Ипотека в году процентная ставка. Процентные показатели будут больше? Некоторые отличительные особенности программ

В 2012 году в России происходил довольно интенсивный рост ипотечного рынка. Многие банки снижали процентные ставки по ипотечным кредитам, упрощали требования к заемщикам и т.д. Однако, начиная с третьего квартала 2012 года, ставки по ипотеке стали увеличиваться. При этом объем выдачи кредитов растет. «Из положительных явлений мира российской ипотеки отмечу, что объем выдачи кредитов увеличивался и до конца года эта динамика вряд ли изменится. С другой стороны,

все эти положительные для покупателей квартир явления проходят на фоне галопирующего роста процентных ставок,

под влиянием растущей стоимости денег и ослабления внимания со стороны государства. Причем, что печально, пионерами в росте ставок выступили госбанки — ВТБ24 и Сбербанк», — говорит руководитель отдела ипотеки и специальных программ Tekta Group Роман Строилов.

В 2012 году рынок ипотеки менялся довольно неравномерно — некоторые банки повышали ставки по ипотечным кредитам, некоторые, напротив, понижали. Например, с 1 декабря второй по величине розничный банк ВТБ 24 в московском регионе снизил ставки по ипотечным кредитам в рублях с первоначальным взносом от 10 до 60% по всем срокам кредитования. Максимально понижение процентной ставки составило 0,5%. В результате минимальная процентная ставка для клиентов «с улицы» при оформлении комплексного ипотечного страхования — 11,9% годовых. Срок кредита — 7 лет, а минимальный первоначальный взнос для такой ставки - 60% от стоимости недвижимости.

В середине сентября 2012 года Банк России увеличил ставку рефинансирования на 0,25% до 8,25%. Одним из первых на увеличение ставки отреагировал лидер ипотечного рынка Сбербанк РФ, повысив ставки по ипотеке. Причем, второй раз за несколько месяцев — каждый раз на 0,5%. Сейчас в Сбербанке ставки на покупку готового жилья для клиентов «с улицы» (т.е. не являющихся зарплатными клиентами банка) составляют 14-15% годовых, в зависимости от срока кредитования и первоначального взноса.

Прогноз опрошенных «Газетой.Ru» экспертов на 2013 год один — ставки по ипотеке будут расти. «На наш взгляд,

рост ставок может продолжиться и в 2013 году, однако это зависит от многих факторов:

ситуации на глобальном финансовом рынке, стоимости финансирования для отечественных кредитных организаций, развития российской экономики», — считает заместитель председателя правления «Нордеа Банка» Андрей Мальцев.

Оценки экспертов расходятся лишь в том, на сколько процентов могут увеличиться ставки. Например, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) первоначально прогнозировало, что в 2013 году ставки по ипотеке не перешагнут порог 12,5%. Однако, по статистике агентства, стоимость ипотеки уже составила 12,4%. Соответственно, по новому прогнозу АИЖК, в следующем году процентные ставки по ипотеке составят уже 13,5%. При том, что озвученный размер ставок — 13,5% — уже считается «запредельным» для заемщиков. «В начале года рост объемов выдач происходил из-за реализации спроса, отложенного перед выборами президента. В дальнейшем, положительно повлияла стабильность экономической ситуации в РФ. Мы не прогнозируем существенного снижения объемов ипотечного кредитования в 2013 году. Из-за нестабильного внешнего фона средняя ставка по ипотеке в РФ будет находиться в движении, но вряд ли превысит «запретительную» отметку в 13,5 - 14% годовых», — поясняет директор департамента ипотечного кредитования Номос-банка Сергей Арзянцев.

Есть и более пессимистичные (для заемщиков) прогнозы. «За прошлый год ипотечные ставки выросли в среднем на 0,5 - 1%. Считаю, что

в следующем году уровень процентной ставки приблизится к 15%.

Основания для снижения ставок могут быть или при субсидировании ставок государством, или при наличии дешевого фондирования. Пока что ни одного, ни другого мы не видим», — прогнозирует директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий.

Несмотря на единое мнение о повышение ипотечных ставок в следующем году, некоторые эксперты уверены, что рост объемов ипотеки не замедлится и заемщики продолжат активно брать кредиты. По данным АИЖК, за 10 месяцев 2012 года в РФ было выдано 544,968 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 801,3 млрд руб. В количественном выражении это в 1,4 раза больше, чем за аналогичный период в прошлом году. По прогнозам начальника управления по работе сегментом розницы Абсолют Банка Антона Павлова, в 2013 году ожидаемый объем выдач ипотечных кредитов 1-1,2 трлн рублей.

«Как ни странно, но при ожидаемом дальнейшем повышении ставок мы предполагаем не снижение, а, наоборот, увеличение объемов ипотеки. Связываем этот тренд с чрезвычайно высокой потребностью в жилье, а также в высоком уровне инфляции в стране. Люди будут стараться сохранить свои сбережения, а лучшего инструмента, чем недвижимость, в нашей стране еще не придумали», — делает свой прогноз Константин Шибецкий.

Однако, по мнению Романа Строилова, повышение ставок по кредитам все же сократит спрос на кредиты: «Предпосылок для снижения ставок на текущий момент, увы, нет. Прогнозировать их рост на будущий год можно с вероятностью 50/50. Сегодня можно давать осмысленный прогноз только на ближайший квартал. Полагаю, что

в первом квартале 2013 года величина ставок не превысит нынешних значений —

рынок уже замедлился, банкиры добились желаемого. Полагаю, что если роста ставок не будет, мы сможем повторить показатель 2012 года. Если ставки повысятся хотя бы еще на 1%, скорее всего, нас ожидает снижение объемов кредитования на 10%».

Повышение ставок по ипотеке банкам придется компенсировать более лояльными условиями для заемщиков — например, предлагать специальные партнерские программы с заемщиками и т.д.

Если экономическая ситуация ухудшится, банкиры ожидают повторения ситуации 2008 года. «При экономических колебаниях может поменяться состав игроков ипотечного рынка. В случае кризиса, часть игроков (частные банки) может приостановить выдачу ипотеки, как это было в 2008 году», — говорит вице-президент банка «Петрокоммерц» Сергей Постнов.

В 2013 г. рост ипотечного жилищного кредитования продолжался. Объем предоставленных в 2013 г. ипотечных жилищных кредитов - 1,354 трлн руб., превысил объем 2012 г. на 31,17%. Качество портфеля ИЖК продолжало улучшаться: просроченная задолженность за 2013 г. уменьшилась до 39,5 млрд руб. при снижении ее доли в задолженности до 1,49%; задолженность без просроченных платежей в общей сумме задолженности на 1 января 2014 г. увеличилась на 0,12 п.п. относительно 1 января 2013 г. и составила 96,05%, а доля задолженности дефолтных ИЖК - с просроченными платежами свыше 180 дней снизилась на 0,48 п.п. и составила 1,78%. Снижение в 2013 г. средневзвешенной за месяц процентной ставки по ИЖК в рублях в декабре сменилось подъемом на 0,2 п.п. до 12,1%.

По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в 2013 г. общее количество регистрационных записей об ипотеке жилья физических лиц в Едином государственном реестре прав составило 1245833 записи, что на 7,47% больше, чем в 2012 г. - 1159208. Темп роста количества регистрационных записей ипотеки жилья в 2013 г. вдвое ниже чем в 2012 г. как в целом - 7,47% против 15,63%, так и по ипотеке жилых помещений, находящихся в собственности граждан, приобретенных-построенных за счет кредитных средств - 16,67% против 35,02%.

В 2013 г. доля объектов недвижимости, обремененных ипотекой, в общем количестве объектов недвижимости, зарегистрированных в сделках с жильем, продолжает расти - 26,0%, и за год дала прирост на 4,1 п.п. В декабре 2013 г., по данным ЦБ РФ, выдано 105810 ипотечных жилищных кредитов на сумму 178,65 млрд руб., что больше на 33,63% по количеству кредитов и на 43,21% в денежном выражении, чем в декабре 2012 г. В 2013 г., по данным ЦБ РФ, продолжилось увеличение объема выданных ИЖК: 657 кредитных организаций предоставили 824792 кредита на сумму 1,354 трлн руб., что на 19,24% больше по числу кредитов и на 31,17% больше в денежном выражении, чем в 2012 г. Задолженность по ИЖК на 1 января 2014 г. составила 2,648 трлн руб. Объем выданных жилищных кредитов в 2013 г. достиг 1,404 трлн руб., или 880485 кредитов при задолженности 2,765 трлн руб. Просроченная задолженность по ИЖК на 1 января 2014 г. была на уровне 39,50 млрд руб., или 1,49% от остаточной задолженности, что на 0,59 п.п. меньше, чем на 1 января 2013 г. Доля просроченной задолженности от остаточной задолженности по ИЖК в рублях на 1 января 2014 г. уменьшилась на 0,47 п.п. до 1,0% по сравнению с 1 января 2013г., а по кредитам в иностранной валюте по сравнению с 1 января 2013 г., напротив, увеличилась на 1,15 п.п. до 12,57%.

В 2013 г. продолжилось снижение доли ИЖК в иностранной валюте в объеме выданных кредитов: в денежном выражении - на 0,3 п.п. до 1,12%, а в количественном - на 0,02 п.п. до 0,23% по сравнению с 2012 г. На 1 января 2014 г. доля таких кредитов в остаточной задолженности снизилась на 1,93 п.п. до 4,22%, а доля просроченной задолженности по ИЖК в иностранной валюте в суммарной просроченной задолженности увеличилась на 1,84 п.п. и составила 35,59%. По данным ЦБ РФ, доля задолженности по ИЖК без просроченных платежей в общей сумме задолженности по ИЖК на 1 января 2014 г. увеличилась на 0,12 п.п. по сравнению с 1 января 2013 г. и достигла 96,05%.

По данным ЦБ РФ, из 6 групп кредитных организаций, ранжированных по величине активов - по убыванию, доля I группы из пяти кредитных организаций с наибольшими активами в общем объеме предоставленных за 2013 г. ИЖК была на уровне 72,22% в денежном выражении и 76,93% в количественном, прибавив соответственно 6,23 п.п. и 4,62 п.п. по сравнению с2012 г. Относительно 2011 г. доля I группы в объеме выданных ИЖК увеличилась на 18,46 п.п. и по количеству - на 14,63 п.п., что свидетельствует о продолжающейся монополизации ипотечного рынка. На 1 января 2014 г. две первые группы - 19 кредитных организаций, охватывают 80,13% рынка ИЖК. Соответственно доли остальных групп кредитных организаций снизились.

При снижении до 1,49% в 2013 г. доли просроченной задолженности в общей задолженности по РФ - 39,50 млрд руб., против 2,08% в 2012 г. II группа кредитных организаций «лидирует», сохраняя в 2013 г. наибольшее значение доли просроченной задолженности - 3,04%, тем самым имея наиболее рискованный портфель ИЖК. Качество кредитных портфелей групп, выраженное в процентах просроченной задолженности группы от остаточной задолженности группы, ухудшилось за 2013 г. для III и V групп и улучшилось для остальных. Наименьшее значение средней величины ИЖК в рублях за 2013 г. - 1,31 млн руб., у V группы, а наибольшее значение средней величины ИЖК в иностранной валюте - 20,5 млн руб., у VI группы. По сравнению с 2012 г. средние значения ИЖК в рублях для всех групп увеличилось. Наибольший рост средней величины ИЖК в иностранной валюте был у II и VI групп, а наибольшее снижение отмечено у IV группы. Средневзвешенная за 2013 г. ставка по ИЖК в рублях выросла относительно 2012 г. на 0,1 п.п. и составила 12,4%. Рост ставки по кредитам в рублях был отмечен у всех групп. По ИЖК в иностранной валюте средневзвешенная ставка за год снизилась на 0,2 п.п. и достигла 9,6%.

Средневзвешенные за 2013 г. ставки по кредитам в иностранной валюте снизились в I, II и VI группах на 1,3 п.п., 1,5 п.п. и 0,5 п.п. соответственно. В декабре 2013 г. снижение средневзвешенной за месяц ставки по ИЖК в рублях сменилось ростом - 12,1%, который составил 0,2 п.п. Соответствующая ставка по рефинансированным ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» - ОАО «АИЖК», в декабре закладным составила 11,13%, что на 0,14 п.п. меньше, чем ставка за ноябрь. Средневзвешенная за год ставка по рефинан- сированным в 2013 г. ОАО «АИЖК» кредитам увеличилась, достигнув 10,98% против 10,67% за 2012 г.

Средневзвешенный за 2013 г. срок кредитования ИЖК по всем группам кредитных организаций для ИЖК в рублях составил 14,7 лет, а для кредитов в иностранной валюте - 12,7 лет. Наибольший средневзвешенный срок кредитования для кредитов в рублях у III группы - 15,6 лет, а для кредитов в валюте у I группы - 21,2 года. Наименьшие средневзвешенные сроки кредитования у VI группы: 10,3 года - для кредитов в рублях и 2,1 года - для кредитов в иностранной валюте. По данным ЦБ РФ, в 2013 г. приобретение кредитными организациями прав требования по ИЖК увеличилось на 5,17% относительно 2012 г. и составило 85,98 млрд руб. Приобретение прав требования по кредитам в рублях уменьшилось на 2,47% и достигло 61,71 млрд руб., а по кредитам в иностранной валюте увеличилось на 31,3% и составило 24,274 млрд руб. Наибольший объем приобретенных прав требования по ИЖК в 2013 г. и в рублях, и в иностранной валюте, как и в 2012 г., зафиксирован у кредитных организаций IV группы. По оценке ОАО «АИЖК», в 2013 г. объем сделок на первичном рынке жилья с использованием ипотечного кредитования увеличился на 10 п.п. по сравнению с 2012 г. и составил 30%.

В 2013 г. доля ОАО «АИЖК» на ипотечном рынке составила в рублевом выражении 8,2% - 111,3 млрд руб., или около 10% от общего количества выданных кредитов, в том числе за счет работы на первичном рынке рефинансирование - 3,5%, 48,0 млрд руб., на вторичном - 4,7%, 63,3 млрд руб. По оценке ОАО «АИЖК», итоговый объем выпуска ипотечных ценных бумаг в 2013 г. составил 140,625 млрд руб., из которых 55,5% - 78,1 млрд руб., ценных бумаг выпущено с участием самого Агентства. В 2014 г. размер материнского капитала ОАО «АИЖК» увеличен и составляет 429,4 тыс. руб. Проиндексированные ежегодные выплаты военнослужащим - участникам накопительно-ипотечной системы в 2014 г. достигли 233 тыс. руб. Агентство по программе «Военная ипотека» увеличило максимальную сумму ипотечного кредита при покупке квартиры на первичном рынке с 2 млн до 2,2 млн руб. и снизило минимальный размер первоначального взноса с 30 до 20%.

Сколько не ругай российскую ипотеку, а меньше ее не становится. Только ленивый не укорял такой инструмент покупки жилья как ипотека в разорительно неудобных условиях, высоких ставках и, соответственно, несоразмерной выплате итоговой суммы банку. Взять ипотеку для многих - значит просто обречь себя на многолетнюю кабалу. Опрос общественного мнения показал, что очень высокий процент людей (78%, «Фонд общественного мнения») относится к ипотечному кредитованию негативно, среди москвичей до 80 % считают, что покупать жилье, пользуясь подобным инструментом - очень рискованное и отчаянное дело.

Таким образом, хотелось бы в ответ на озвученные ранее эмоциональные 80% привести цифру, реально отражающую текущее положение дел - 35 282, ровно такое количество сделок с ипотекой было совершено только в Москве и только за 2013 год. На заметку, по сравнению с 2012 годом количество сделок увеличилось на 10,4% (с 31961 до 35282 сделок), а по сравнению с результатами 2010 года прирост составил 78%. Что демонстрирует стабильно высокий рост интереса к ипотеке со стороны населения, а значит и рост доверия.

«В минувшем году ипотека действительно пользовалась большим спросом у покупателей жилья, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Среди причин увеличения количества ипотечных кредитов - снижение средней ставки до 12% годовых, появление новых кредитных продуктов и спецпредложений от ведущих банков, смягчение требований банков к заемщикам».

Рисунок 1.По данным «Метриум Групп»

Разогретый интерес

Мы уже не однократно говорили о том, что рынок недвижимости Москвы и Новой Москвы активно рос весь 2013 год, не смотря на ежеминутно предрекаемый , крайне нестабильную макроэкономическую ситуацию, банковский кризис и прочие недуги, вполне привычные при жизни в современной России. Все эти факторы наоборот способствовали перетеканию финансов из банковского сектора в недвижимость, отделы продаж агентств недвижимости анонсировали выполнение и перевыполнение годовых планов.

Под стать рынку недвижимости рос и рынок ипотечного кредитования. И если во втором, третьем и четвертом кварталах рост выдаваемых кредитов происходил на фоне снижения ипотечных ставок, то в самом начале 2013 года наоборот, популярность ипотеки не ослабевала даже на фоне достаточно высоких кредитных ставок. Т.е., другими словами, если вы помните, то начало 2013 года было обусловлено средней годовой ставкой почти в 13%, это много даже для российского заемщика, не избалованного хоть сколько-нибудь доступными банковскими процентами. В апреле сезонная весна как нельзя кстати совпала с оттепелью и в банковском секторе - именно с того момента ставки начали таять и почти достигли уровня 2012 года - 12,4%.

Рисунок 2. Динамика повышения и понижения ставок по кредитам в рублях, выданных в период 2010-2013 года. По данным, предоставленным Агентством по ипотечному и жилищному кредитованию АИЖК.

Рынок ипотечного кредитования в 2013 году и в начале 2014 активно развивался не только из-за вполне доступных ставок, но и за счет более эффективного сотрудничества банковских структур и девелоперов. Как отмечают игроки рынка основной прирост ипотечного кредитования пришелся именно на рынок первичной недвижимости, благодаря тому, что в прошедшем году увеличилось число кредитуемых объектов, предлагалось больше программ кредитования, схемы кредитования для тех, кто желал приобрести квартиру в новостройке, стали более гибкими. Если говорить о цифрах, то ранее на один объект недвижимости приходилось максимум два банка, в которых потенциальный покупатель мог бы оформить ипотеку на понравившееся жилье. Повторю, что это был хороший максимум, чаще всего это был один банк. Сейчас застройщики с хорошей репутацией на рынке предлагают клиентам выбор из четырех-пяти банков (особенно это характерно для популярных проектов). Это подстегнуло интерес к новостройкам, на них приходится более 70% от всех выданных ипотечных кредитов.

Если вы вспомните, то совсем недавно, при покупке жилья на первичном рынке ипотекой пользовались чаще всего при инвестиционных покупках, их процент был очень небольшим. Основной объем кредитных средств приходился на вторичный рынок, как более надежный.

Праздник длится недолго

Как и все хорошее, ситуация с оттепелью ставок на рынке ипотечного кредитования продлится недолго и этому есть несколько совершенно объективных причин. Основное, это то, что платежеспособный спрос скоро закончится. Люди, хоть и покупают квартиры на кредитные деньги, имеют как минимум 20-30% собственных накоплений от общей стоимости жилья. В большинстве случаев это даже более чем 30%, по наблюдениям, чаще всего в ипотеку берут до 50% стоимости квартир. В 2013 году из-за потери доверия к банковской системе все те, кто хранил деньги на счету, перевели их в недвижимость, в том числе брали ипотеку и использовали сбережения в качестве первого взноса. Даже в Москве, людей, имеющих достаточное количество денег на первый взнос и имеющих возможность регулярно и без задержек совершать платежи по кредиту не бесконечное количество. Т.е. велика вероятность того, что они уже через пару месяцев закончатся, и специалисты банковской сферы это очень хорошо понимают.

Вторая причина - это ограниченные возможности самих банков. Никто и не предполагал, что нестабильная геополитическая ситуация в стране продержит высокий спрос не только в 2013 году, но и в 2014 году. Как уже говорилось ранее, планы по выдаче ипотечных кредитов были выполнены и перевыполнены. Новый 2014 год еще не успел начаться, как уже в первом квартале был поставлен новый рекорд - количество сделок на 40% превысило прошлогодний объем за аналогичный период. Все аналитики сходятся во мнении, что продолжать в таком же объеме раздавать кредиты банки не смогут, поэтому, совершенно точно, условия по выдаче ипотеки будут ужесточаться, скорее всего часть банков уже в ближайшие несколько месяцев будут повышать ставки по кредитам. Это не приведет к рецессии, но поможет сдержать рынок от дальнейшего интенсивного роста. Что в принципе будет ему только на пользу.

Как замечает Мария Литинецкая, прирост количества сделок вряд ли будет столь активным, как мы наблюдали последние три года. Более вероятна стабилизация показателей на уровне 2013 года. Если по итогам года количество сделок составит около 100 тысяч, это уже будет очень неплохим показателем.

Сбербанк предлагает своим клиентам достаточно богатый ассортимент кредитных жилищных программ на покупку или строительство объектов недвижимости. Кроме того, в банке есть несколько специальных предложений, по условиям которым получить кредит определенные категории заемщиков могут на льготных условиях. Так что в 2013 году Сбер, похоже, останется лидирующим игроком на ипотечном рынке.

Что можно купить

Готовое жилье

Кредит на готовое жилье можно получить в рублях, долларах или евро сроком до 30 лет и на сумму от 45 000 рублей (1 400 долларов США или 1000 евро) и до 85% оценочной/договорной стоимости объекта. Минимальный первоначальный взнос составляет 15% от стоимости кредитуемой недвижимости.

Плюсы:
- отсутствуют все виды комиссий по кредиту;
- обязательно лишь страхование залогового имущества от риска утраты или повреждения;
- после получения кредита в подарок заемщику выдается одна из кредитных карт Сбербанка (на выбор);
- в залог можно предоставлять как кредитуемое жилье, так и любое другое;
- есть возможность привлечения трех человек в качестве созаемщиков (их доход увеличит размер возможного кредита);
- действуют специальные льготные условия для участников зарплатных проектов и для сотрудников предприятий, аккредитованных банком (уменьшенная процентная ставка и более лояльные требования к подтверждению занятости заемщика)

Минусы:
Сбербанк традиционно предъявляет повышенные требования к своим заемщикам. Скажем, чтобы получить ипотеку, на текущем месте работы человек должен проработать хотя бы 6 месяцев, а общий трудовой стаж на момент оформления кредита должен составлять не менее 1 года.

Кроме того, обязательно подтверждение доходов документами строгой отчетности (справка 2-НДФЛ, налоговая декларация, справка о получении пенсии и т.д.). Кстати, в общей сумме среднемесячных доходов вообще не учитываются:
- алименты, стипендии, страховые выплаты, пособия;
- доходы от сделок купли-продажи (ценных бумаг, имущественных прав, имущества, товаров);
- доходы от инвестирования в ценные бумаги всех видов (в том числе, и дивиденды по акциям);
- премии и вознаграждения (кроме выплаченных по основному месту работу или по договорам совместительства).

Другими словами, в расчет принимаются лишь официальные доходы в виде заработной платы по основному/второму месту работы, задекларированная прибыль от бизнеса, а также некоторые социальные выплаты (пенсии, пособия по временной нетрудоспособности)

Пожалуй, именно этот момент и можно считать основным недостатком ипотеки от Сбербанка. Причем, такое жесткое подтверждение дохода обязательно для всех видов ипотечных программ!

Строящееся жилье

Многие условия по этой кредитной программе полностью совпадают с предыдущим вариантом (минимальный и максимальный размер кредита, сроки кредитования, требования к заемщикам, отсутствие комиссий, специальные условия для участников зарплатных проектов).

Остановимся лишь на тех моментах, которые отличают ипотеку на строящееся жилье от других жилищных кредитов Сбербанка.

Основное отличие заключается в том, как именно будет оформляться залог.

В залог может приниматься не кредитуемое, а любое другое помещение. Причем, в этом случае, на весь период кредитования будет распространяться единая кредитная ставка. А вот в случае оформления в залог квартиры в строящемся доме до регистрации ипотеки действует процентная ставка, увеличенная на 1%. Если сумма кредита меньше 300 000 рублей, 10 000 долларов США или 7 000 евро, то оформление в залог объекта недвижимости необязательно.

Строительство жилого дома

Кредит выдается на строительство собственного жилого дома. Эта програма имеет ряд отличий от стандартных ипотечных кредитов Сбера.

Минимально возможный размер такого кредита начинается уже с суммы в 300 000 рублей (10 000 долларов или 7 000 евро), а максимальная не должна превышать 85% оценочной/договорной стоимости строительства. До того, как в залог можно будет оформить кредитуемый жилой дом, банку придется предоставить другое обеспечение. Можно получить отсрочку по выплате основного долга или продлить срок кредитования (максимум, на 2 года). Только при условии предоставления в банк документов, которые подтверждают увеличение стоимости строительства.

Загородная недвижимость

С помощью этой кредитной программы можно приобрести (построить) дачу или садовый дом либо земельный участок. Условия кредитования не распространяется на жилые дома.

Кредит выдается в рублях, долларах и евро на любые суммы, которые не превышают 85% договорной стоимости кредитуемого объекта. В качестве обеспечения банк рассматривает любые одобренные им варианты (поручительство третьих лиц, залог транспортных средств, ценных бумаг, мерных слитков драгоценных металлов, недвижимого имущества). Если кредит оформляется на индивидуальное строительство, то при условии предоставления документов, подтверждающих увеличение стоимости строительных работ, в Сбербанке можно получить отсрочку по уплате основного долга или увеличить срок кредитования (не больше, чем на 2 года).

Гараж

Кредит предназначен для покупки или строительства гаража либо машино-места.

Кредит выдается в рублях, долларах и евро на любые суммы, которые не превышают 85% договорной стоимости кредитуемого объекта. Если покупаемый гараж строится с участием кредитных средств банка, то первоначальный взнос снижается до 10%, а процентная ставка немного уменьшается. В качестве залога используется кредитуемый гараж, а до момента его оформления в качестве залога выступает: при покупке гаража - дополнительного обеспечения не требуется; при строительстве гаража – имущественные права по договору инвестирования, договору уступки права требования либо договору участия в долевом строительстве. Можно взять отсрочку платежа по основному долгу либо увеличить срок кредитования (максимум, на 2 года). Для этого нужно предоставить в банк документы, которые подтверждают увеличение стоимости строительства.

Годовые процентные ставки

Ставки по ипотеке Сбербанка в 2013 году будут зависеть от многих факторов.

Давайте рассмотрим их градацию на примере самой популярной ипотеки – на приобретение готового жилья. Кстати, точно такая же шкала процентных ставок предусмотрена и по кредитной программе на строящееся жилье.

Что влияет на размер годовой процентной ставки?

1) Первоначальный взнос
Чем меньше первоначальный взнос, тем выше будет процент за пользование кредитными средствами. Сбербанк предлагает три варианта первоначального взноса:
- больше 50% от стоимости кредитуемого объекта;
- от 30% до 50%;
- от 15% до 30%.

С каждой «ступенькой» размер ставки повышается на 0,25%.

2) Срок кредитования

Предлагается опять-таки три варианта:

1) до 10 лет;
2) от 10 до 20 лет;
3) от 20 до 30 лет.

Как и в случае с процентом первоначального взноса каждый шаг составляет 0,25%.

3) От валюты кредита

Валютные кредиты в Сбербанке (в долларах и евро) всегда будут обходиться заемщику чуть дешевле, чем в отечественной валюте. Разница при идентичных вариантах размера первоначального взноса и срока кредитования между валютными и рублевыми кредитами будет составлять ровно 2%.

Как можно уменьшить годовую процентную ставку

1) Если Вы получаете заработную плату на счета или карты, открытые в Сбербанке, то минимальный процент для Вас начинается с 13% в рублях и 11% в валюте.

Важно! Для сотрудников предприятий, аккредитованных банком, годовая процентная ставка увеличивается на 0,5% (т.е. стартует с отметки в 13,5% в рублях и 11,5% в валюте). Для всех остальных заемщиков «подорожание» составит 1% («минималка» по процентам будет составлять уже 14% в рублях и 12% в валюте).

Учтите, что минимальные значение по процентам означают, что ипотеку Вы оформляете на срок менее 10 лет и с внесением 50% первоначального взноса.

Для сравнения давайте рассмотрим сразу и максимальные проценты по ипотеке для «чужих» клиентов (самый невыгодный для заемщика вариант). При внесении минимального первоначального взноса (15%) и оформлении кредита на максимальный срок (30 лет) клиент « с улицы» может рассчитывать на 15% годовых в рублях и 13% в валюте.

2) Ипотеку однозначно стоит зарегистрировать как можно быстрее, так как весь преиод до ее регистрации действует повышенная процентная ставка (+1% к базовой).

Такой «дискриминации» можно избежать, если оформить в залог не кредитуемое, а любое другое помещение или проводить сделку купли-продажи через сейфовые ячейки Сбербанка.

3) Выбирая объекты, построенные с участием кредитных средств банка, можно тоже избежать «прибавки» в процентной ставке (особенно, если Вы не являетесь участником зарплатного проекта). Со списком таких объектов можно ознакомиться на сайте банка.

Во всех остальных ипотечных программах принцип формирования процентных ставок будет тем же – меняется лишь минимальное и максимальное значение годового процента.

Специальные ипотечные программы

Ипотека плюс материнский капитал

По сути не является отдельной программой, а просто подвязывается к базовым ипотечным продуктам.

Специфика:
1) Дает возможность использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса с увеличением общего размера кредита;
2) Воспользоваться программой можно лишь при наличии сертификата государственного образца на МСК и справки из Пенсионного фонда об остатке материнского капитала на счету.
3) Приобретаемое жилье обязательно должно быть оформлено в собственность заемщика;
4) В течение полугода с даты выдачи кредита нужно обратится в Пенсионный фонд с просьбой перечислить МСК на погашение задолженности по кредиту.

В 2013 году российский ипотечный рынок вырос на 32% против 44% годом ранее, хотя еще в 2011-2012 годах наблюдалось двукратное снижение темпов прироста. Объем выдачи составил 1,35 трлн рублей, а совокупный ипотечный портфель на 01.01.2014 достиг 2,65 трлн рублей. Ипотека становится новым драйвером розницы: снижение маржинальности необеспеченного кредитования, высокое качество портфеля и активный рост жилищного строительства привлекают на данный рынок все больше банков. Ожидаемое усиление конкуренции будет сдерживать рост процентных ставок и обеспечит стабильный спрос на кредиты. В результате в 2014 году темпы роста ипотечного кредитования снизятся незначительно - до 22-25%, а портфель кредитов вырастет на 30-35% (до 3,6 трлн рублей) против всего 25% в необеспеченной рознице.

В 2013 году объем ипотечного кредитования составил 1,35 трлн рублей, показав темп прироста 32%, что лишь на четверть ниже темпов прироста годом ранее (43,5%). В 2011-2012 годах темпы прироста выдачи ипотеки каждый год замедлялись примерно вдвое (см. график 1). Динамика ипотечного портфеля в прошедшем году вообще осталась на уровне 2012 года (+34%). Позитивно на темпах роста ипотечного кредитования отразилось заметное снижение ставок, наблюдавшееся во втором полугодии 2013 года. Помимо этого, множество игроков заметно упростили условия кредитования, в том числе снизили требования по первоначальному взносу. У половины из опрошенных «Экспертом РА» банков коэффициент ипотечной задолженности (отношение суммы кредита к стоимости залога, LTV) за вторую половину 2013 года снизился в среднем на 1-2 п. п.

Доля Сбербанка на ипотечном рынке выросла до четырехлетнего максимума. В целом присутствие государства на рынке ипотеки продолжает расти: доля крупнейших госбанков (Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, Связь-Банк и Банк Москвы) за год выросла с 67,4 до 74%. Однако не всем госбанкам удалось укрепить свои позиции: так, незначительно уменьшились доли Газпромбанка и Связь-банка. Зато доля Банка Москвы выросла более чем в два раза: с 0,5 до 1,1% рынка, что позволило ему войти в топ-10 ипотечных банков (23-е место по итогам 2012 года). Основной в увеличение доли государства внесли Сбербанк и ВТБ 24 (их доли рынка увеличилась на 3,8 и 2,7 п. п. соответственно). Следует отметить, что доля Сбербанка России неуклонно снижалась с 2009 года (см. график 4) и вновь пошла в рост только в прошедшем году. На руку Сбербанку сыграло снижение ставок по ипотечным программам весной 2013 года, а также проведение специальных акций на протяжении всего года.

Уже в 2014 году ипотека может стать драйвером розничного кредитования, а в ближайшие полтора-два года - и всего банковского рынка. Ипотека, в отличие от необеспеченной розницы, фактически не затронута регулятивными новациями в части резервов и расчета достаточности капитала. Более того, ипотечный портфель демонстрирует стабильно высокое качество: снижается с середины 2010 года (3,7%) и к началу 2014 составляет только 1,5% портфеля. Для сравнения - без учета ипотеки доля просрочки в розничном кредитовании выросла в 2013 году с 4,7 до 5,5%, и по мере замедления рынка данный показатель будет только расти (на 01.02.14 уже достиг 5,9%). Перспективы кредитования бизнеса омрачаются стагнацией экономики, а также недостаточно продуманной налоговой политикой в отношении небольших предприятий. С другой стороны, темпы жилищного строительства устойчиво растут (см. график 5), при этом все больше заемщиков готовы брать ипотеку уже на этапе возведения жилья.

В 2014 году темпы роста ипотечного кредитования снизятся незначительно - до 22-25%, а портфель кредитов вырастет на 30-35% (до 3,6 трлн рублей) против всего 25% в необеспеченной рознице. Базовый прогноз предполагает незначительный рост реального ВВП (на 0,5-1%), инфляцию в 6-6,5% и отсутствие значимых потрясений в финансовом секторе (сохранение стабильной ситуации с ликвидностью и стоимостью заемных средств, отсутствие дальнейших санкций со стороны США и Евросоюза). При таком развитии событий объем ипотечного кредитования в 2014 году сможет прибавить 20-25% (около 1,7 трлн рублей), а совокупный ипотечный портфель - 30-35% (3,58 трлн рублей, см. график 1). Несмотря на рост интереса к секьюритизации ипотечных активов со стороны ведущих банков (в 2014 году ВТБ24 планирует продать ипотечный портфель объемом в три раза больше, чем годом ранее), нестабильность на финансовых рынках сможет снизить интерес инвесторов к приобретению российских активов. В своем прогнозе мы также исходим из того, что процентные ставки по ипотечным кредитам в среднем сохранятся на текущем уровне: из-за ощутимого снижения ставок по вкладам в 2013 году у банков есть определенный запас маржи на случай роста стоимости фондирования ипотеки (см. график 6). В случае нулевого или даже отрицательного роста ВВП (до и значительном оттоке капитала (свыше 90 млрд долларов), в 2014 году сможет прибавить не более 15%, но вероятность реализации такого сценария мы оцениваем как достаточно низкую.

График 1. В базовом варианте прогноза ипотечный рынок по итогам 2014 года покажет рост на 25%

График 2. Просроченная задолженность показывает стабильное снижение

Источник: «Эксперт РА», по данным ЦБ РФ

График 3. Динамика средневзвешенной процентной ставки по выданным с начала года кредитам в рублях

Источник: «Эксперт РА», по данным ЦБ РФ

График 4. Доля Сбербанка России в общем объеме предоставленных ипотечных кредитов выросла с 2009 года

График 5. В 2013 году был введен в эксплуатацию рекордный объем жилья

Источник: «Эксперт РА», по данным ЦБ РФ и результатам анкетирования банков

График 6. Разрыв между стоимостью ипотеки и ставками по вкладам физлиц устойчиво растет

Источник: «Эксперт РА», по данным ЦБ РФ

Таблица 1. Рэнкинг банков по объему ипотечного кредитования в 2013 году

Источник: «Эксперт РА», по результатам анкетирования банков

Таблица 2. Топ-50 банков по количеству выданных ипотечных кредитов в 2013 году