В конце первого квартала 2016 года бизнес в целом адаптировался к новой реальности за счет снижения издержек, оптимизации объемов и т.п. Отдел исследований Cushman & Wakefield ожидает во втором квартале низкую деловую активность и относительно стабильные индикаторы рынка коммерческой недвижимости (ставки, объемы сделок). Многое указывает на то, что дно рынка близко, однако состояние потребительского рынка остается основным фактором риска. Снижение ставки налога на недвижимость до 1,3% от кадастровой стоимости в Москве говорит о том, что власти обеспокоены состоянием дел в отрасли, однако до стимулирования экономики пока еще далеко.
С середины 2015 года кредитование строительства стагнирует. Незначительное снижение объемов выданных отрасли рублевых кредитов компенсируется столь же незначительным ростом валютных заимствований. В целом же по экономике, рост кредитования в номинальном рублевом исчислении возобновился. Вопреки ожиданиям, доля просроченных рублевых кредитов, выданных на строительство, составляет 23%, в то время как валютные кредиты обслуживаются хорошо и доля просрочки составляет лишь 4%. Скорее всего это объясняется проблемами у нескольких крупных рублевых заемщиков.
Если в целом в экономике доля просроченных кредитов составляет около 7%, то доля просроченных кредитов в строительстве составляет 20%.
Арендные ставки на офисы в Москве в постоянных ценах достигли исторического минимума в марте 2016 года. Несмотря на сильное падение номинальных ставок в реальном исчислении коррекция незначительна. Опережающие темпы роста номинальных валютных ставок определяют инвестиционную привлекательность рынка недвижимости. При окончательном переходе на рубли отрасли придется искать новую инвестиционную идею.
Суммарный объём инвестиций в коммерческую недвижимость России в I квартале 2016 года составил 2,5 млрд долларов США. К концу 2016 года ожидается 3,5 млрд долларов США. В 2015 году фактический объем инвестиций составил 2,8 млрд долларов. Эксперты Cushman & Wakefield в I квартале 2016 года оставили неизменной оценку ставок капитализации. Ставки капитализации в первом квартале составили: офисные здания - 10,50%, торговые центры - 11,00%, складские объекты - 12,75%. Указанные ставки применимы к объектам с долларовым денежным потоком. В I квартале 2016 года арендаторы продолжили выдавливать объекты в рублёвую зону. По сравнению с IV кварталом 2015 суммарный объём рублёвых сделок увеличился.
В I квартале 2016 года объём инвестиций в коммерческую недвижимость России составил 2,5 млрд долларов США. Большие объёмы инвестиций были зафиксированы лишь во II квартале 2012 года и в I квартале 2013. Произошедшее объясняется переносом сроков закрытия сделок. Потенциальные покупатели офисных площадей считают цену продавцов завышенной. Последние же не желают уступать. Остающаяся реальной угроза роста доли вакантных площадей в торговых центрах и режим экономии, ставший новой моделью поведения покупателей, делают объекты торговой недвижимости непривлекательными в глазах инвесторов. Наиболее предсказуемым сегментом остаётся складская недвижимость. Участники рынка полагают, что прохождение рынком минимума - дело ближайших месяцев, что воспринимается как предпосылка роста. Эксперты Cushman & Wakefield пересмотрели свой прогноз инвестиций на 2016 год, увеличив его до 3,5 млрд долларов.
Структура инвестиций в коммерческую недвижимость не претерпела принципиальных изменений. Интерес к офисным объектам сохраняется, к складским объектам - интерес скромный, к торговым - практически отсутствует.
В I квартале 2016 года иностранные компании воздерживались от активного инвестирования. Однако следует упомянуть выход на рынок Mubadala из ОАЭ (хотя и весьма скромный - 50 млн долларов США). Львиную долю всех инвестиций составили покупки местных компаний - 2,43 млрд долларов США, большая часть которых - 1,74 млрд долларов - инвестиции в офисный сегмент. 1,47 млрд долларов были потрачены местными компаниями на приобретение офисной недвижимости для собственных нужд. Инвестиции в торговую недвижимость практически отсутствовали.
| Сегмент | Квартал | Объект | Инвестор | Сумма (млн долларов США) |
| Офисы | Q1 | «Эволюция» | ТРАНСНЕФТЬ | 1140 |
| Офисы | Q1 | «Евразия» | ВТБ | 300 |
| Офисы | Q1 | «Аврора» бизнес-парк | О1 ПРОПЕРТИЗ | 250 |
| Торговля | Q1 | «Метрика» (г. Санкт-Петербург) | КЕСКО | 10 |
| Склады | Q1 | PNK-Северное Шереметьево | РФПИ | 100 |
| PNK-Чехов-3 | МУБАДАЛА | |||
| Склады | Q1 | «Никольское» логопарк (г. Дмитров) | ГРУППА БИН | 50 |
| Гостиницы | Q1 | «Красная поляна» (г. Сочи) | КУРОРТ ПЛЮС | 500 |
| Гостиницы | Q1 | Новый Арбат ул., д. 15 | АПАРТ ГРУПП | 35 |
Крупнейшей сделкой стала покупка компанией ТРАНСНЕФТЬ башни «Эволюция» в ММДЦ «Москва-Сити» за 1 140 000 000 долларов США.
Вслед за не самым успешным 2015 годом, I квартал 2016 продолжил негативную динамику. Отдел исследований Cushman & Wakefield ожидает в 2016 году стабильно низких показателей рынка. При общем объёме офисных площадей в 16 млн. кв.м, доля свободных офисов в аренду составляет 3,1 млн кв.м (19,3%). Объём нового строительства офисных площадей составил в I квартал 2016 года 63 000 кв.м. Объём поглощения - 21 500 кв.м (этот же показатель в I квартале 2015 года - 210 000 кв.м). Общий объём сделок составил 360 000 кв.м.
Объем оборота офисных помещений не уменьшился: 405 новых сделок, что составляет +70% по сравнению с I кварталом 2015 года. Общий объем арендованных и купленных для собственного использования офисных помещений в I квартале 2016 года остался на уровне предыдущего квартала, составив примерно 360 000 кв. м. Прирост показателя на 70% относительно аналогичного показателя предыдущего года является эффектом низкой базы. При этом показатель поглощения был отрицательным, примерно - 21 000 кв. м. Отрицательный объем поглощения обычно связан с традиционно низкой деловой активностью в начале года и не является явным показателем ухудшения ситуации, особенно на фоне достаточно высокой активности компаний на рынке. Низкий объем нового строительства офисов в Москве позволяет поддерживать баланс спроса и предложения и определяет стабильность на рынке.
| Компания | Площадь (кв. м) | Здание | Класс / Субрынок |
| ВТБ | 93878 | «Евразия» | «А» / Центральный |
| Правительство Москвы | 31860 | «ОКО» | «А» / Центральный |
| Philip Morris | 4784 | «Кунцево Плаза» | «А» / Окраины |
| Русатом Оверсиз | 3010 | «Симонов Плаза» | «В+» / Окраины |
| Tele2 | 2208 | «Водный» | «А» / Окраины |
| ИНТРЭК | 2068 | ЦМТ-3 | «А» / Центральный |
В I квартале 2016 года не было введено в эксплуатацию ни одного объекта класса «А». Все 63 000 кв. м - это бизнес-центры с офисами класса «В» расположенные за пределами центра Москвы. Как и ожидалось, в начале 2016 года сроки реализации большинства строящихся объектов были перенесены. По многим проектам срок сдвинулся на 2017 год. Некоторые проекты из офисных были перепрофилированы в жилые. По-прежнему достаточно большой объем (около миллиона кв. м) офисных помещений находится в стадии строительства. Однако активность на этих стройках настолько низкая, что ожидать скорого ввода их в эксплуатацию не приходится. По итогам года ожидается, что офисный рынок прирастет порядка 300 000 кв. м качественных офисов. Абсолютное большинство объектов, которые будут построены в 2016 и 2017 годах, изначально планировались к вводу в 2015 году.
Каждый пятый квадратный метр московских офисов по-прежнему вакантен. Такая ситуация сохранится до конца года. С начала ухудшения экономической ситуации уровень вакансий на офисном рынке Москвы увеличивался каждый месяц. В конце 2015 года средний показатель по классам «А» и «В» вплотную приблизился к 20% и его рост остановился. Такие показатели были зафиксированы впервые в истории московского рынка офисной недвижимости. Учитывая достаточно низкий объем ввода в эксплуатацию офисных помещений, ожидается сохранения уровня индекса близкого к текущему на протяжении всего 2016 года, но не ожидается значительного увеличения объемов вакантных помещений в следующем 2017 году. Однако значительного снижения уровня вакансий в ближайшие 2-3 года скорее всего не произойдет.
Ставки аренды (указаны без операционных расходов и НДС)в долларовом исчислении продолжают бить антирекорды. В I квартале 2016 года долларовые эквиваленты ставок аренды снова обновили исторические минимумы. Рублевые эквиваленты, как и долларовые, демонстрируют падение. Ожидается, что стабильный курс доллара в 2016 году позволит ставкам оставаться на уровне близком к текущему в течение всего года. Объем договоров, заключаемых в рублях или с прописанными условиями оплаты долларовых ставок будет превалировать на рынке в ближайшие годы.
В I квартале 2016 года доля рублевых договоров аренды офисов в Москве составила около 94%.
На начало 2016 года рынок замедлил падение, игроки рынка отмечают относительную стабилизацию. Основным фактором риска остаётся сужающийся потребительский рынок. С учётом продолжающегося роста цен, снижения уровня доходов и высокого уровня закредитованности населения отдел исследований Cushman & Wakefield ожидает снижения потребительской активности, и как результат снижения активности арендаторов, возможен рост уровня вакансий в торговых центрах.
Доля свободных торговых площадей (все торговые центры Москвы) составляет около 12%. Прайм индикатор арендной ставки торговых площадей - 145 000 рублей. Общее количество форматных торговых центов в Москве (торговые центры, многофункциональные комплексы c торговой составляющей, аутлеты, ритейл-парки) составляет 116 объектов общей площадью 4,6 млн кв.м.
Ротация арендаторов в стабилизированных торговых центрах продолжается, заметен незначительный рост вакансий, но он не носит массовый характер. Торговые центры, открытые в 2014-2015 годах с высокой долей свободных площадей, постепенно заполняются, но срок экспозиции помещений заметно увеличился. Операторы сейчас очень избирательны при выборе помещений для новых открытий. Девелоперы рассматривают преференции для арендаторов в индивидуальном порядке и в зависимости от своей бизнес модели. Наиболее уверенно чувствуют себя проекты, реализованные с привлечением рублёвых кредитов и на собственные средства. Если в прошлом году говорили о том, что рынок девелопера превратился в рынок арендатора, то сейчас всё внимание обращено на потребителя. Снижение денежной массы, перераспределяемой между форматами и категориями торговых операторов, может привести к росту уровня свободных площадей в торговых центрах в результате сокращения торговых точек сетевых операторов, а также открытия новых объектов с высокой долей свободных площадей. В этой ситуации активными будут оставаться крупноформатные игроки и продуктовые сети.
Снижение потребительской активности наиболее заметно в крупных городах. В I квартале 2016 года продолжается снижение посещаемости торговых центров (тенденция отмечается с 2015 года). Наиболее устойчивым оказался районный формат торгового центра. В Санкт-Петербурге снижение посещаемости менее заметно ввиду эффекта «низкой базы». На столичном рынке изменения потребительского поведения в 2015 году оказались более ощутимыми - москвичи всегда характеризовались агрессивным характером потребления, поэтому коррекция потребительских привычек более заметна.
Среднемесячная динамика посещаемости ТЦ Москвы в I квартале 2016 года снизилась на 3,6%. А динамика посещаемости ТЦ Санкт-Петербурга снизилась на 2,5%.
Многие арендаторы торговых площадей рассматривают предложения об открытиях новых точек, но стараются минимизировать свои затраты и риски расширения сети. В целом активность торговых сетей значительно ниже той, что была до 2014 года. Если девелопер заинтересован в привлечении бренда, он может дать преференции (компенсация отделки, льготный период). Чаще всего о программах развития заявляют продуктовые сети, точки фаст-фуда / кафе / кондитерских, DIY операторы и алкомаркеты. Продолжается тенденция создания девелоперами собственных торговых операторов (например, ТЦ «Авиапарк» создаёт собственный универмаг площадью 6 000 кв. м). Некоторые операторы испытывают финансовые трудности (например,Sbarro, Moon Accessorize, «Дети», «ЦентрОбувь»). Люксовые бренды рапортуют об увеличении продаж и открытии новых магазинов. Среди возможных причин этого тренда - увеличение потока китайских туристов, рост курса твёрдых валют при котором товары этого класса дешевле приобретать в России.
Очевидным трендом является расширение зоны развлечений в торговых центрах - крупные форматы эффективно снижают уровень вакансий, также они призваны повышать посещаемость, создавать идентичность и уникальность проекта. Меняется восприятие и подход к формированию этих зон. На место традиционных ледовых катков, боулинга, игровых автоматов приходят новые, набирающие популярность форматы: контактные зоопарки, города детских профессий, верёвочные парки, батутные центры, квесты, тематические театры, выставки и магазины товаров для хобби. В московский регион выходит очередная сеть детских игровых центров«Фиеста Парк», развивается сеть «Леонардо», в ТЦ «Авиапарк» открылся магазин радиоуправляемых моделей «Пилотаж» в новом формате (с тренировочными трассами и полигонами для соревнований и мастер-классов).
Почти четверть всех торговых площадей Москвы построена за последние два года. Вакантность по стабилизированным торговым центрам (открытые более двух лет назад, имеющие лояльную целевую аудиторию и сбалансированную структуру арендаторов) изменилась за последний год незначительно. Прайм-объекты (успешные торговые центры в прайм-локациях) стабильно показывают высокую заполняемость, хотя в них отмечается ротация.
Объекты, построенные за последние два года и открывавшиеся с заметно высокой долей свободных торговых площадей постепенно снижают уровень вакансий. В новых реалиях рынка активность операторов заметно снизилась, срок экспозиции помещений увеличился и важным фактором снижения уровня вакансий являются преференции арендаторам для открытия и на начальный период аренды.
Вместе с объемами строительства снижается и средний размер торгового центра. Торговые центры продолжают открываться с низкой заполняемостью торговой галереи. Девелоперы открывают объекты в несколько очередей. Прослеживается тенденция перехода от строительства крупномасштабных проектов к торговым объектам меньшего размера. Так, средний размер существующего торгового центра составляет 36 000 кв. м, строящегося в 2016 году - 31 000 кв. м.
Потенциал абсорбции региональных рынков ниже, чем у более крупных столичных рынков Москвы и Санкт-Петербурга, поэтому ввод в эксплуатацию даже одного крупного торгового центра с низкой заполняемостью резко отражается на показателях рынка в целом.
В Новосибирске после открытия ТЦ «Галерея Новосибирск» в конце 2014 года уровень свободных площадей в среднем по рынку вырос до 15%, но в отсутствие вывода на рынок новых крупных объектов показатель заполняемости в среднем по рынку в течение года вернулся к уровню 8-10%. В крупных городах, где такого ощутимого ввода новых площадей в 2015 году не было, наблюдается ротация арендаторов в существующих торговых центрах, но уровень вакансии сохраняется на уровне около 10% (например, в Санкт-Петербурге, Казани, Екатеринбурге). При этом в ключевых, наиболее успешных проектах сохраняется высокая заполняемость (уровень вакансий составляет 2-3%).
В Москве в первом квартале 2016 года не было открыто ни одного торгового центра. Сроки ввода большинства проектов в Москве и Московской области отложены на 2-3 месяца. Однако специалисты Cushman & Wakefield ожидают, что крупные проекты, такие как ТЦ «Океания», ТЦ «Хорошо!», «Бутово Молл», вторая фаза ТЦ «Метрополис», откроются до конца года. Торговые центры будут открываться с высоким уровнем свободных помещений, несмотря на то, что количество подписанных договоров аренды обычно выше, чем количество фактически открытых магазинов. Торговые центры будут постепенно заполняться в дальнейшем. Новые торговые центры анонсируются, однако в основном это небольшие проекты или сопутствующие торговые объекты в составе МФК или ТПУ.
Впервые за историю наблюдений рынка торговой недвижимости Москвы индикатор арендной ставки в прайм-торговых центрах номинируется в рублях. По факту, даже если основные договора аренды номинированы в иностранной валюте, на данный момент по всем ним арендаторам предоставлены льготные условия, фиксирующие арендный платёж в рублях.
С середины прошлого года индикатор арендного платежа в рублях не показал значительной динамики, что справедливо как для Москвы, так и региональных рынков России. В стабилизированных торговых центрах по существующим договорам продлеваются льготные условия (как правило, скидка по фиксированной ставке или фиксация курса валют), согласованные в прошлом году. В крупных проектах форматных торговых центров, находящихся на этапе строительства, ставка рассчитывается на основании процента от прогнозируемого оборота арендатора, тем не менее, часто в договорах фиксируется максимальная (% от оборота с максимальным фиксированным платежом) или минимальная граница (% от оборота, но не менее фиксированной суммы). По новым договорам с льготной структурой платежа заметна тенденция к снижению сроков договоров - с 5 до 3 лет (для операторов торговой галереи). Процент от оборота, прописываемый в договорах остаётся неизменным: 3-7% - для якорных арендаторов торговой галереи, 12-15% - в среднем для операторов торговой галереи, 10-15% - для кафе и ресторанов, 1-3% - для крупных якорных операторов (гипермаркеты).
Средние ставки аренды на рынке складской недвижимости в первом квартале снизились. Доля вакантных площадей остается стабильной. Основа спроса на рынке складов - запросы от розничных сетей. Значительный объем сделок со складами связан с переездом для оптимизации коммерческих условий. Наблюдается высокая активность арендаторов по пересогласованию текущих коммерческих условий.
Большой объем свободных площадей является ключевым фактором, влияющим на рынок качественной складской недвижимости. Последние 6 месяцев доля вакантных площадей на рынке Москвы остается стабильной и составляет 10%. Сокращения не происходит из-за высоких темпов нового строительства и высвобождения площадей после оптимизации площадей арендаторами.
Надеясь побыстрее заполнить пустующие складские площади, часть собственников в I квартале 2016 года снизили арендные ставки. Вследствие чего, за первые 3 месяца 2016 года, средние арендные ставки в Московском регионе снизились на 3-5% и составили 3800-4000 рублей за кв. м в год. Платой за снижение ставки является более короткий договор аренды.
Темпы строительства складов сохраняются на уровне 2015 года. После пика девелоперской активности в 2014 году объемы строительства в 2015 снизились в два раза, в 2016 году тенденция снижения активности сохранится. В I квартале 2016 года было введено в эксплуатацию около 47 000 кв. м новых складских площадей. По данным девелоперов, рост предложения в 2016 году составит 824 000 кв. м, что соответствует аналогичному показателю 2015 года. Только 20% новых складских площадей составляют новые складские проекты, остальные 80% - развитие уже существующих складских проектов. Доля вакантных площадей в прошедшем квартале не изменилась и составила 10%. По прогнозам экспертов, доля вакантных площадей до конца года не изменится и составит 9,5%-10,5%.
Объем заключенных сделок остается стабильно высоким. Основу спроса составляют запросы торговых сетей специализирующихся на продуктах питания и товарах для дома. Объем заключенных сделок по аренде и покупке складской недвижимости в I квартале 2016 года составил 218 000 кв. м, что выше аналогичного среднего показателя 2008-2015 годов на 60 %. Не смотря на низкую цену продажи складских площадей , потребители предпочитают аренду покупке, только 6% площадей было куплено в I квартале 2016 года. Сложившуюся ситуацию низких рублевых арендных ставок и большого объема свободного предложения на рынке арендаторы используют в свою пользу, эксперты отмечают увеличение активности компаний арендаторов по пересмотру условий договоров в арендованных ими складских комплексах, переезду из худших проектов в лучшие, консолидации складских площадей.
В регионах России темпы строительства складов падают, но объем заключенных сделок остаётся стабильным. По прогнозам Cushman & Wakefield, в этом году в регионах России будет построено около 470 000 кв. м новых складских площадей, что ниже показателя прошлого года на 40%. Строительство небольших, до 30 000 кв. м складских проектов продолжают местные компании. Крупные федеральные девелоперы предлагают на своих площадках в регионах РФ строить склады под заказчика.
Объем заключенных сделок в I квартале 2016 года составил 61 000 кв. м, что на 10% выше аналогичного среднего показателя 2008-2015 годов. По прогнозам экспертов, объем заключенных сделок в 2016 году будет аналогичен показателю 2015 года и составит около 450 000 кв. м.
| Проект | Шоссе | Регион | Расстояние от города (км)* | Общая площадь (тыс. кв.м) | Ввод в эксплуатацию |
| «Михайловская слобода» | Новорязанское | Москва | 20 | 70,3 | Q1-Q2 |
| «Север 2» логопарк | Ленинградское | Москва | 30 | 105,6 | Q2-Q3 |
| «PNK-Валищево» | Каширское | Москва | 39 | 117,9 | Q3-Q4 |
| «Южные врата» индустриальный парк | Каширское | Москва | 30 | 100 | Q4 |
| «Клин» логистичекий парк | Ленинградское | Москва | 65 | 57,5 | Q4 |
| «А Плюс парк Шушары» | Московское | Санкт-Петербург | 20 | 95 | Q2 |
| «Фрейт Вилладж Ворсино» | Киевское | Калуга | 67 | 35,6 | Q2 |
| «Авиаполис Янковский» | Владивосток - порт Восточный | Владивосток | 30 | 28 | Q2 |
| «А Плюс Парк Пермь» | Западный обход | Пермь | 19 | 26,4 | Q3 |
| «Октавиан» | Токсовское | Санкт-Петербург | 11 | 53 | Q3-Q4 |
* Расстояние до ближайшего регионального центра
Сроки договоров аренды
Досрочное расторжение
Валюта договора и периодичность платежей
Депозит
Пересмотр ставки аренды
Индексация
Дополнительная плата за вход в проект
Переуступка прав аренды / субаренда
Ремонтные работы
Страхование
Операционные расходы
Коммунальные платежи
Налог на недвижимость
Правила измерения площади
Обзор подготовлен отделом исследований компании Cushman & Wakefield
После трех лет спада экономики, в 2017 году ВВП впервые продемонстрирует положительный рост на уровне 2,1%, который, согласно официальным прогнозам, продолжится в 2018 году. Укрепление макроэкономических показателей, включая снижение ключевой ставки, а также рост ВВП, дает основания надеяться на улучшение условий банковского финансирования и последующее возобновление строительной активности.
Важным событием 2017 года на рынке инвестиций в недвижимость Москвы стала компрессия ставок капитализации, произошедшая во всех сегментах коммерческой недвижимости впервые с 2012 года.
Офисная недвижимость
На фоне низкого объема ввода в эксплуатацию и стабильного уровня спроса, в 2017 году продолжилось снижение доли свободных площадей. Уровень вакантных площадей снизился с 15,9% на конец 2016 года до 14,7% по предварительным итогам 2017 года.
Рынок «арендатора», сформировавшийся в 2014 году, по-прежнему сохраняется, однако основные тренды 2017 года свидетельствуют о первых признаках возможной приближающейся смены баланса на рынке.
В 2018 году на фоне благоприятных прогнозов ключевых макроэкономических показателей и повышения деловой активности ожидается постепенное восстановление рынка офисной недвижимости. Уровень вакантных площадей продолжит снижение до уровня 13,5%. Более существенное снижение вакансии будет сдерживаться вводимыми в эксплуатацию офисными площадями, объем которых по итогам 2018 года должен достигнуть порядка 450 000 кв.м.
Уровень средних цен предложений и арендных ставок на московские офисы по итогам 2017 года приведен на графике ниже:
По итогам 2017 года средние ставки капитализации для объектов офисной недвижимости г. Москвы находятся в диапазоне 9,00-9,50%.
Торговая недвижимость
По итогам 2017 года прирост торговых площадей в Москве составит порядка 223 000 кв.м, что на 47% меньше результатов предыдущего года. Объёмы строительства 2017 года станут минимальными за последние четыре года.
Общий показатель обеспеченности качественными торговыми площадями вырос на 6,3% - до 487 кв.м на 1000 жителей, против 458 в 2016 году.
Насыщение рынка происходит неравномерно: тогда как в отдельных округах обеспеченность остаётся на прежнем уровне или незначительно снижается, в других частях города показатель существенно вырос. Лидером по росту показателя стал Западный округ, где был введён в эксплуатацию крупнейшие ТЦ 2017 года - Vegas Кунцево (GLA - 113 000 кв.м).
В 2017 году на рынок вышел 31 новый международный бренд, а еще около пяти планируют выход до конца года. Таким образом, общее число новых брендов в уходящем году достигнет 36, что сопоставимо с показателем 2016 года, когда на рынке появилось 39 брендов. Основное их масса относится к сегменту одежды и обуви (42%), а также парфюмерии и косметики (14% всех брендов).
Продолжил устойчивый рост сегмент еды. В Москве открылось 100 ресторанов и 50 кафе. В то же время растёт популярность формата фуд-маркетов. В 2017 году открылся интересный проект «ГастроFerma» на Бауманской. Из анонсированных проектов стоит отметить проект реконструкции трамвайного депо на Лесной улице, на месте которого будет располагаться одноимённый проект фуд-маркета «Депо» общей площадью 17 400 кв.м, а также Центральный рынок на Рождественском бульваре.
Уровень средних цен предложений и арендных ставок на московские торговые объекты по итогам 2017 года приведен на графике ниже:
По итогам 2017 года средние ставки капитализации для объектов торговой недвижимости г. Москвы находятся в диапазоне 9,25-9,75%.
Производственно-складская недвижимость
Драйверами спроса в прошедшем году в равной степени выступили все сегменты-потребители складских площадей (ритейлеры, дистрибьюторы, логисты, а также компании производственного сектора), что говорит о системности роста спроса. Отдельно стоит отметить активность компаний сегмента e-commerce, которая вернулась на докризисный уровень 2012-2013 годов - 252 000 кв.м складских площадей было арендовано и куплено онлайн-ритейлерами.
Объёмы строительства в 2017 году существенно сократились. Снижение строительной активности произошло за счёт минимизации спекулятивного девелопмента. Основу нового предложения составляют проекты, которые изначально строились под клиентов, либо очередные фазы существующих логистических парков, реализация которых возобновлялась в связи с появлением клиентов. 71% нового строительства было законтрактовано до ввода в эксплуатацию.
Одним из основных изменений в рыночной конъюнктуре в прошедшем году стало прекращение прироста вакантных площадей. Общий объём свободных складов зафиксировался на отметке 1,3 млн кв.м.
Ещё одной интересной тенденцией на рынке в прошедшем году стало продолжение качественного развития складской недвижимости. Требования к складским помещениям со стороны арендаторов и покупателей меняются с развитием их логистики. Девелоперы, в свою очередь, проявляют большую гибкость в работе с клиентами, активно улучшая и кастомизируя свой продукт.
В новом году ожидается дальнейший рост рынка, в первую очередь, укрепление спроса. Годовой объём сделок ожидается на уровне 1,2-1,3 млн кв.м - помимо конъюнктурного усиления спроса, на рынке также присутствует ряд компаний-конечных пользователей с планами по расширению логистики на следующий год. Объёмы строительства останутся на уровне, сопоставимом с результатами 2017 года. На рынок должно выйти около 600-700 тысяч кв.м, большая часть новых площадей будет строиться под клиента. Ожидается постепенное сокращение доли вакантных помещений до 9,5%. Ставки аренды и цены продажи, скорее всего, будут сохраняться на текущем уровне.
Уровень средних цен предложений и арендных ставок на московские производственно-складские объекты по итогам 2017 года приведен на графике ниже:
По итогам 2017 года средние ставки капитализации для объектов складской недвижимости г. Москвы находятся в диапазоне 11,75-12,25%.
Выводы
По итогам 2017 года положительную динамику продемонстрировали все сегменты рынка. Так, годовой объем ввода новых проектов превысил показатели 2016 г. При всем при этом уровень вакансии хоть и незначительно, но стабильно снижается.
Средний уровень цен и арендных ставок на московскую недвижимость по итогам 2017 года наглядно отражен на картинке ниже.
Офисный рынок Москвы стал первым в Европе по показателю, который говорит о низкой инвестиционной активности и высоких рисках
По итогам второго квартала 2015 года Москва занимала первое место в Европе по ставкам капитализации премиальной офисной недвижимости, говорится в материалах исследования международной консалтинговой компании Knight Frank о состоянии рынков недвижимости крупнейших городов мира (Global Cities Report 2016). Этот показатель в столице России для офисов класса А составил 10-10,5% годовых. Для объектов класса В ставка капитализации еще выше — 11,5-12%. Для сравнения, в третьем квартале прошлого года ставка капитализации (cap rate) для офисов класса А в Москве составляла 9,25-9,75%. В материалах компании отмечается, что уровень cap rate в этом сегменте стабильно растет со второй половины прошлого года.
На сегодня показатели cap rate (10-10,5% для класса А и 11,5-12% для класса В), по данным российского офиса Knight Frank, остаются неизменными. Более высокая ставка капитализации, по информации компании Cushman & Wakefield, из европейских городов сейчас только в Киеве (13,5%), где политические риски оцениваются выше, чем в России.
Подтверждают наличие данной тенденции и в других консалтинговых компаниях. «Высокий показатель требуемой нормы доходности (не путать с фактической доходностью текущих собственников объектов) показывает, что наш рынок рассматривается инвесторами как достаточно рискованный относительно европейских рынков. Это связано со сложной экономической ситуацией, с геополитическими рисками», — замечает директор отдела исследований рынка CBRE Валентин Гаврилов.
Текущая доходность собственников московских объектов тем временем, по словам Валентина Гаврилова, снижается. Основная причина — высокий уровень вакантных площадей. «Если в Центральном деловом районе Москвы, где расположены премиальные офисы, данная проблема стоит менее остро и уровень вакансий в классе А составляет всего 12,7%, то в среднем по городу показатель равен 17,6%», — говорит аналитик CBRE.
В Европе между тем наблюдается обратная тенденция. Средневзвешенная ставка капитализации европейской офисной недвижимости приблизилась к 4,9% — это самое низкое значение с третьего квартала 2007 года. «Динамичный рост инвестиционной активности на рынке офисной недвижимости Европы привел к снижению ставок капитализации коммерческой недвижимости на ключевых и периферийных рынках», — говорится в материалах Knight Frank.
Ставки капитализации премиальной офисной недвижимости в городах Европы, второй квартал 2015 года
|
Ставка капитализации премиальной офисной недвижимости |
||
|---|---|---|
|
Бухарест |
||
|
Будапешт |
||
|
Лиссабон |
||
|
Брюссель |
||
|
Амстердам |
||
|
Хельсинки |
||
|
Копенгаген |
||
|
Франкфурт |
||
|
Стокгольм |
||
Источник: Knight Frank Research
Повышение cap rate на рынке премиальных офисов в Москве свидетельствует о низкой инвестиционной активности в этом сегменте, высоких рисках, малом спросе и большом количестве свободных площадей. Для сравнения, в период кризиса конца нулевых (с четвертого квартала 2008 года по второй квартал 2009-го) в Москве, по данным Knight Frank, была зафиксирована максимальная в истории рынка ставка капитализации для офисов класса А — 12%. А в 2007 году — во времена инвестиционного и строительного бума на рынке офисов, присутствия большого числа российских и международных инвестиционных фондов, которые формировали высокий спрос на качественные активы, — cap rate был на минимальном историческом уровне — 8%.
Однако эксперты напоминают, что рынок с высокими ставками капитализации традиционно считается хорошим периодом для так называемых агрессивных инвесторов, которые готовы рисковать, покупая объекты по сниженным в кризис ценам. А после стабилизации рынка — продавать их за большую стоимость или получать высокий арендный доход. «Рынок премиальной офисной недвижимости Москвы имеет хороший потенциал для роста цен на активы. Думаю, не менее 40-50% в перспективе трех лет», — отмечает Валентин Гаврилов. Сейчас на рынке, по его словам, наблюдаются циклические минимумы арендных ставок. «Но возможная стабилизация ВВП уже в начале 2016 года создаст хорошие предпосылки и для стабилизации офисного рынка», — добавляет он. Реальный интерес к некоторым столичным офисным объектам, по информации Валентина Гаврилова, сейчас проявляют российские инвесторы, а также несколько компаний из стран Ближнего Востока, Китая, США и Чехии.
Крупнейшие инвестиционные сделки в сегменте высококлассных офисов в Москве в 2015 году
|
Имя объекта |
Цена, млн $ |
Покупатель |
Продавец |
|
|---|---|---|---|---|
|
«Эрмитаж Плаза» |
Eastern Property Holdings |
Конфиденциально |
||
|
« Метрополис» , здание 1 |
Capital Partners |
|||
|
« Mercedes-Benz Плаза» |
ГК «Регионы» |
|||
|
« Бахрушина 32-34» |
Horizon Properties |
|||
|
« Метрополис» , здание 3 |
Hines Global REIT + PPF Real Estate |
Capital Partners |
||
|
« Заречье», БЦ |
||||
|
Большой Кисельный переулок, 17/15 |
Банк «Восточный экспресс» |
Muadib Beteiligung GmbH |
Данные CBRE
О росте количества запросов на качественные активы коммерческой недвижимости со стороны инвесторов из стран Азии и Ближнего Востока «РБК-Недвижимости» рассказал партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield Михаил Миндлин. «Можно с большой долей вероятности прогнозировать, что в 2016-2017 годах мы можем увидеть довольно много сделок с привлечением азиатского и ближневосточного капитала, который заместит западные инвестиции. Кроме того, высок интерес и внутренних игроков», — отмечает он.
Позитивным фактором является уже то, что cap rate для премиальной офисной недвижимости Москвы сейчас можно посчитать. «Еще в начале текущего года вычислить доходность для офисов класса А из-за неопределенности на рынке было крайне сложно, однако сегодня ситуация несколько улучшилась. В первую очередь это связано с относительной стабилизацией на рынке аренды офисных помещений», — говорит директор департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Алан Балоев.
Владимир Миронов
Ставка капитализации - параметр, по которому можно судить об отношении рыночной цены актива к чистой прибыли за определенный временной промежуток (как правило, год).
Для инвестора важен уровень дохода, который он может получить от инвестиций через какой-то временной промежуток. Оценка ставки капитализации - тот показатель, который предоставляет нужную информацию.
Знание процента будущей прибыли позволяет :
Быстрее выбрать правильное решение по инвестициям:
Сравнить параметры разных объектов недвижимости;
Оценить норму доходности для той или иной инвестиции.
Ставка капитализации - параметр, который может применяться не только для недвижимости, но и для оценки бизнеса. Он актуален для метода прямой капитализации, являющегося частью доходного подхода. Сложность лишь в расчете показателя из-за отсутствия полной статистики в отношении конкурентов и рынка недвижимости других стран.
Правила применения ставки капитализации:
1. Ставка капитализации - расчетная прибыль, выраженная в процентах, которую можно получить при покупке недвижимости. Показатель можно использовать для сравнения инвестиционного потенциала разных вложений. Зная параметр ставки капитализации, можно сравнить потенциальную прибыль от разных вложений и упростить выбор.
2. Нельзя использовать ставку капитализации как единственный параметр для оценки инвестиций. Несмотря на преимущества параметра (легкость сравнения, простоту расчета, сравнительную точность), оценка лишь ставки капитализации не дает гарантий эффективности инвестиций. Вместе со ставкой капитализации стоит учесть потенциал роста прибыли для конкретного объекта, а также факторы, которые могут повлиять на изменение цены.
3. Ставку капитализации можно применить для подтверждения уровня прибыли, которую принесет собственность. Зная этот показатель для недвижимости в конкретном районе, можно использовать его для вычисления чистой прибыли от объекта инвестиций. Такой расчет позволяет найти чистый уровень прибыли.
Для расчета стоимости объекта применяется такая формула:
V = I/R,
где V - цена, заплаченная за объект сделки;
R - ставка капитализации;
I - доход, который можно получить от покупки.
При совершении сделки инвестор знает стоимость объекта, поэтому остается вычислить лишь ставку капитализации:
R = I/V.
Для расчета реального параметра ставки капитализации необходимо спрогнозировать прибыль от объекта инвестиций. Такой расчет может производить на основании:
Рыночных данных;
Уже имеющихся показателей.
После расчета ставки капитализации из полученного параметра вычитается доход, который не был получен из-за снижения спроса на жилье. Данный показатель может меняться и зависит от динамики рынка.
Должны быть учтены и затраты на содержание объекта:
1. Операционные - отопление, охрана, электричество, газ и прочие.
2. Фиксированные - выплата долгов по займу, платежи налогов и так далее. Только после таких расчетов можно вычислять чистый доход от недвижимости.
После сбора информации допускается переход к расчету ставки капитализации.
1. При расчете ставки капитализации важно проверять уровень доходности объекта, и учитывать затраты на содержание. Расходы можно точно рассчитать, если привлечь в помощь независимого специалиста.
2. При оценке имущества специалисты учитывают следующие параметры - результаты, полученные путем применения доходного подхода, цену восстановления, сопоставимые продажи.
3. При увеличении прибыли от актива в формуле должны быть учтены темпы роста. Если прибыль падает и растет, то вместо ставки капитализации актуально использовать метод ДДП (дисконтированного денежного потока).
4. Уменьшение ставок капитализации - явный признак стагнации рынка.
5. При выборе объекта для инвестиций нужно выбирать недвижимость с наибольшей ставкой капитализации.
6. Ставка капитализации - параметр, который не показывает будущие риски вложений. Инвестор не может быть уверен в ставке капитализации.
Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш
Показатель ставки капитализации способен дать ценную информацию в процессе оценки инвестиционных потоков. К сожалению, с вычислениями часто возникают большие проблемы, поскольку статистическая информация по рынку недвижимости, а также по ряду других ключевых сегментов экономики, в разрезе Российской Федерации часто отсутствует.
При росте дохода формула расчета ставки капитализации дополняется таким показателем, как темп роста. При фиксации падения дохода расчет ставки капитализации не проводится, а вместо него используется метод дисконтированного денежного потока (DCF).
Коэффициент капитализации (ставка капитализации) показывает соотношение цены актива на рынке к чистому доходу на протяжении 12-ти месяцев. При оценке имущества используется формула, по которой чистая прибыль делится на стоимость недвижимости.
Инвестор, благодаря ставке капитализации, видит процент дохода, который ему сулит покупка того или иного актива.
Снижение показателей ставок капитализации говорит о начале процессов спада на рынке, а нередко и о таком явлении, как стагнация. На рынке недвижимости показатель ставки капитализации востребован больше, чем в других направлениях.
Ставка капитализации рассчитывается на основании анализа изменяющихся доходных потоков, с применением расчетных моделей и общей ставки капитализации. На расчет последнего показателя оказывает влияние стоимость объекта, изменение дохода, условия финансирования, выбранная модель рекапитализации, а также рыночный уровень нормы прибыли. Ставка капитализации состоит из ставки дохода и ставки дисконта. При работе с западными методиками, которые предполагают оценивать объекты недвижимости в целях налогообложения, необходимо учитывать эффективную ставку по применяющимся налогам.
В процессе оценки недвижимости инвесторы нередко используют так называемый доходный подход, который основывается на способности актива генерировать определенную прибыль в перспективе. Применение метода позволяет не только определить стоимость объекта, но и оценить эффективность предстоящих вложений. Говоря другими словами, речь идет о соотношении цены объекта с уровнем доходности в процессе его эксплуатации.
Базовая формула имеет такой вид:
V - стоимость объекта недвижимости;
I - доход, полученный от эксплуатации недвижимости;
R - коэффициент, он же ставка капитализации. Отражает уровень соотношения дохода от операционной деятельности к стоимости недвижимости.
Капитализация дохода – это комплекс расчетов и мероприятий, в рамках которых проводится оценка деятельности компании по уровню ее прибыли. Суть метода сводится к расчетам объема капитала, который превышает процент или равен ему, с условием обеспечения необходимого дохода по отношению к бюджету предприятия. Капитализация дохода предполагает использование полученной текущей прибыли с целью развития бизнеса и наращивания объема основного капитала для конвертации дополнительного капитала в доход в перспективе.
В процессе оценки деятельности компании специалисты используют ряд эффективных методов, к которым также относится капитализация доходов. Основное преимущество способа – высокий уровень эффективности в процессе анализа будущих доходов и перспектив развития предприятия. Когда в планах руководства присутствует резкое изменение ожидаемой прибыли, рекомендуется применять метод дисконтирования.
Совет от Сравни.ру: Благодаря мониторингу компании акционеры получают четкое понимание эффективности работы менеджмента, а также более точно определяют направление дальнейшего развития предприятия. Мониторинг дает представление о реальной стоимости бизнеса, что необходимо при общении с кредиторами и инвесторами. Оценка также помогает правильно и корректно организовать учет активов, которые приобретены в процессе профессиональной деятельности предприятия.
