Прочитайте также:
Если говорить об итогах минувшего года, то и по количеству выданных кредитов физическим лицам Сбербанк остался на первом месте (более 2,5 трлн руб.), обогнав как всегда своих коллег по банковскому цеху на несколько миллиардов рублей. К примеру, только его Московское региональное отделение выдало более 57 млрд рублей ипотечных сумм более 18 тыс. лицам.
Поскольку за последние полгода клиенты Сбербанка уже два раза наблюдали повышение ставок по ипотеке, а прогноз экспертов говорит, что это не последнее увеличение ссудных процентов на рынке в среднесрочной перспективе, то совет для тех, кто собирался получить ссуду под залог недвижимости - сделать это не дожидаясь изменения ситуации в худшую сторону.
Перед тем, как посетить банк предлагаем небольшой обзор условий, который поможет лучше ориентироваться в жилищных программах кредитования Сбербанка в 2013 году.
Ставки
Оценивая ставки нужно учесть, что их размер зависит от нескольких факторов, относящихся как к количественным показателям, так и к качественным:
Валюта,
- срок,
- размер первоначального взноса,
- объект, на который берется ссуда,
- принадлежность работодателя к определенным организациям в сотрудничестве с банком.
К тому же, в тот период пока не произошла государственная регистрация ипотечных договоров, ставка по жилищному кредиту временно увеличивается на 1% .
Как видим, калькуляция даже среднего размера ставок непроста. Поэтому приведем два примера с разными условиями и поэтому самым высоким и низким процентом.
На 9,5 % на любых сроках кредитования и при любых первоначальных взносах за покупку готового жилья могут надеяться военнослужащие, попадающие под действие Закона 2004 г № 117-ФЗ.
Ставка 16,5% фиксируется до регистрации ипотеки на строительство гаража (если стройка проходит без участия кредитных средств банка). Срок такого кредита в рублях составит более 20 лет, первоначальный взнос - менее трети от стоимости гаража и заемщик не принадлежит к категории лиц, рассчитывающих на льготы от банка при кредитовании.
Валюта
Получить ссуду под залог недвижимого имущества можно в одной из 3-х валют: рублях, долларах США, евро. Две программы, которые работают только в рублях - «Рефинансирование» и «Военная ипотека». В остальных ставки в иностранной валюте на 2 пункта ниже, чем в рублях. Получая кредит по программе «Приобретение готового жилья» клиент в равных определенных условиях может платить 13,75% в рублях или 11,75% в евро/ долларах. Процент по кредиту в евро и долларах одинаков.
Выбирая валюту кредита, отличную от рубля (т. е. отличную от валюты в которой человек получает свой доход), ссудозаемщик оценивает динамику изменения курса доллара и евро, а также индекс инфляции. Здесь важно не ошибиться в прогнозах, ведь ипотека долгоиграющий проект. Несмотря на более высокие ставки, большинство россиян все же выбирают рублевую ипотеку.
Сроки
Максимальный срок, на который Сбербанк заключает ипотечные договоры в 2013 году, равен 30 годам. Ставка будет больше на 0,25% каждое дополнительное десятилетие. Например, в программе «Приобретение строящегося жилья» при определенных равных условиях может быть зафиксировано 11,5% годовых в долларах на сроках до 10 лет включительно, 11,75% от 10 до 20 лет или 12% для ипотеки более 20 лет.
Казалось бы самые минимальные, а поэтому привлекательные проценты у непродолжительных кредитов. Но при этом, чем меньше срок, тем больше размер аннуитетных погашающих платежей. Если учесть, что разница составляет порой десятки тысяч рублей, то некоторые клиенты для уменьшения бремени ежемесячного гашения готовы выбрать самый длительный из возможных сроков с более высокими процентами.
Однако банк ограничивает предельную временную планку в зависимости от возраста заемщика и созаемщика. Сбербанк на своем сайте объявляет, что самый молодой участник его ипотечных программ должен достигнуть 21 года, а максимальный возраст клиента не должен превышать 75 лет на момент возврата ипотеки. При этом срок действия договора должен приходиться на трудоспособный и часть пенсионного возраста каждого из созаемщиков. Требования к клиентам некоторых программ предусматривают возрастные ограничения для мужчин 60 лет и для женщин 55 лет к моменту полного возврата кредита.
Первоначальный взнос
До оформления ипотеки в Сбербанке в 2013 году у заемщика уже должна быть часть средств для покупки недвижимости. Тут только договор «Рефинансирование» и «Военная ипотека» предусматривает исключение. Ставка по ипотеке в остальных программах зависит от величины первоначального взноса - тем она выше, чем меньше покупатель может внести стартовую сумму покупки.
Этот момент отражается в тарифной сетке увеличением на 0,25 пункта с каждым переходом в другую суммовую категорию первого взноса (до 30%, до 50%, свыше 50%). Допустим, клиент решил стать участником рублевой жилищной программы « Строительство жилого дома». При определенном сроке кредитования, инвестируя изначально в стройку более половины ее стоимости, процент по ипотеке составит 13,5%. Если первый взнос будет равен от 30% до 50% всех инвестиций, то кредитование возможно под 13,75%. Первоначальный взнос весом от 15% до 30% влечет за собой ссудный процент размером 14% годовых.
Минимальный первый взнос, допустимый в ипотечных программах Сбербанка, равен 10%. Такие льготные условия действуют для молодых семей и военнослужащих. Остальные заемщики должны накопить до открытия жилищного кредита минимум 15% стоимости приобретаемой недвижимости.
Покупаемый объект
Ипотечные программы различаются в первую очередь по объектам недвижимости, на покупку которых клиенты занимают средства. Это может быть не только приобретение уже существующих квадратных метров, но и инвестирование в стройку или рефинансирование ипотечного кредита другого банка. Портфель ипотечных кредитов состоит из так называемых базовых и специальных программ.
К базовым отнесены:
Приобретение готового жилья (покупка готовой жилой недвижимости на первичном или вторичном рынке),
- приобретение строящегося жилья (инвестирование в строительство квартиры),
- строительство жилого дома (инвестирование в индивидуальное строительство жилого дома).
В составе специальных программ:
Рефинансирование жилищных кредитов (на погашение кредита, полученного в другом банке на строительство или приобретение жилого помещения),
- приобретение жилья участниками государственной накопительно ипотечной системе в рамках обеспечения военнослужащих жильем (приобретение жилого помещения),
- приобретение загородной недвижимости (приобретение, инвестирование или строительство: дачи, сада, дома, других строений на территории сада, объектов незавершенного строительства, земельного участка),
- приобретение гаража (строительство или приобретение на первичном и вторичном рынках: гаража или машиноместа),
- ипотека плюс материнский капитал (к государственной субсидии в виде материнского (семейного) капитала добавляются кредитные средства для покупки готового или строящегося жилья).
Процентные ставки в этих программах почти не отличаются друг от друга (разница от 0 до 0,5%), но для примера приведем инвестирование в строительство квартиры под 13%, кредит для индивидуального строительства жилого дома под 13,5% или ипотеку для рефинансирования другого кредита под 13,25% при равных других условиях.
Источник дохода
Получая зарплату от определенных работодателей, ссудозаемщик может надеяться на пониженную ставку по ипотеке Сбербанка. Например, граждане, чей доход выплачивается на банковскую карту в рамках зарплатного проекта Сбербанка, имеют льготу в виде снижения ставки кредита на 1%. Так же существует список организаций, аккредитованных Банком. Сотрудники этих компаний кредитуются со скидкой 0,5% от годовой ипотечной ставки. Но льготы не применяются в кредитных договорах на покупку объектов, чье строительство шло без участия ссудных денег Сберегательного банка России.
В пакет документов для получения кредита входят (кроме прочего) справки, подтверждающие финансовое состояние основного и второстепенного заемщика. Кредитору предоставляются как справки по форме банка, так и справки формы 2НДФЛ, заверенные работодателем.
Лариса Деньгина: Стоит ли брать сейчас, в 2013 году, ипотечный кредит? Что скажете?
Дмитрий Шапочкин: Я думаю, что да, безусловно, да! Почему? Потому что, я смотрю на ипотечный кредит не как на какую-то финансовую услугу, а как на возможность: на возможность жить в том районе, в котором я хочу жить; как на возможность жить в той квартире, в которой мне приятно находиться; как на возможность, чтобы мои дети ходили в ту школу, в которую я хотел бы, чтобы они ходили. То есть, ипотека - это возможность улучшить Ваши жилищные условия. Если Вы хотите жить так, как бы Вы хотели, и хотите улучшить свои жилищные условия, тогда конечно же, ипотечный кредит нужно брать. Если нет - тогда не стоит. С точки зрения каких-то экономических составляющих, сегодня нет каких-либо предпосылок, которые говорили бы о том, что ипотеку не нужно брать. Наоборот, с тем уровнем инфляции, с теми темпами роста цен на недвижимость, ипотеку сегодня оформлять выгодно.
Лариса Деньгина: А Вы сами являлись или являетесь ипотечным заемщиком, и какие ощущения?
Дмитрий Шапочкин: Лично я брал ипотечный кредит, я являюсь заемщиком уже 5 лет. Ощущения - комфортные. Я живу в квартире в хорошем районе, ежемесячный платеж у меня со временем пользования кредитом уменьшается, потому что я досрочно плачу по кредиту. Стоимость квартиры у меня увеличивается. Задолженность моя обесценивается за счет инфляции. Поэтому, чувствую себя прекрасно, и рекомендую всем улучшить свои жилищные условия, и не откладывать.
Минувший ипотечный год показал парадоксальные результаты. Несмотря на то что состояние российской экономики не блестящее, эксперты рассуждают о мировом кризисе, банки поднимают ставки по кредитам, народ в экстазе продолжает брать деньги в долг, чтобы купить себе жилье. И как бы мы ни ругались на ипотеку – мол, кабала, рабство, квартира в итоге достается в два раза дороже - все равно это реально работающий инструмент, с помощью которого мы решаем жилищный вопрос.
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
« » решил подвести итоги ипотечного рынка в 2012 году вместе с ведущими экспертами.
Небывалый спрос
Одна из основных тенденций ипотечного рынка в 2012 году - существенный рост спроса. Окончательной официальной статистики по прошлому году пока нет, но предварительные итоги впечатляют.
По данным Росреестра, каждый пятый объект недвижимости в 2012-м приобретался в кредит. Доля сделок с участием ипотеки за год составила 20,5%. «По итогам I квартала она составляла 18,8%, а во II квартале выросла до 21,4%», - отмечает Анна Любимцева, руководитель аналитического центра АИЖК.
В итоге, по данным АИЖК, за 11 месяцев 2012 года было выдано 611 487 ипотечных кредитов на общую сумму 904,6 млрд рублей, что в 1,4 раза превышает уровень 11 месяцев 2011 года в количественном и в 1,5 раза - в денежном выражении. А предварительный прогноз выдачи займов за весь прошлый год составляет 1 трлн руб.
Динамика объема выдачи ипотечных кредитов и доли ипотечных кредитов в рублях в 2007 - 2012 гг.
Получается, в 2012-м был побит рекорд 2011-го, когда сумма выданных ипотечных кредитов составила примерно 717 млрд руб. Ожидаемый прирост ипотеки - практически 40%. А рост ипотечного портфеля, по данным Лидии Кашириной, руководителя департамента маркетинга и банковских продуктов Росбанка , достиг почти 50%. Правда, лишь на рублевом рынке, в иностранной валюте, напротив, можно было отметить снижение объемов кредитования по сравнению с 2011 годом - на 30%.
Объемы же рублевой ипотеки в ушедшем году – это рекорд, таких цифр не было даже до кризиса. Как отмечает Григорий Вовченко, эксперт Московского банка Сбербанка России, спрос на ипотеку не падал даже в летние месяцы: «Обычно летом наблюдается спад активности заемщиков, а в 2012 году продажи нашего банка в период с мая по сентябрь росли из месяца в месяц».
Популярность ипотеки объясняется несколькими причинами. «Прошел кризис платежеспособности населения, граждане переходили к инвестированию накопленных средств», - отмечает Альберт Ипполитов, генеральный директор ООО «РУСИПОТЕКА». Сказалась экономическая ситуация еврозоны и нестабильность на валютном рынке, что, по мнению Григория Вовченко (Московский банк Сбербанка России), обусловило рост спекулятивных сделок с недвижимостью (особенно в июле-августе). Кроме того, банки продемонстрировали либеральное отношение к заемщикам (появились программы, по которым можно получить кредит всего по двум документам). Правда, осенью банки были вынуждены поднять проценты по кредитам, и это несколько снизило активность потенциальных ипотечников. «Во второй половине 2012 года темп роста ипотеки начал замедляться, что, безусловно, объясняется удорожанием кредитов», - утверждает Ольга Бойчарова, советник председателя правления Мастер-Банка (ОАО) . «И итогом стало то, что в декабре 2012 года многие банки вместо «завала» ипотечных сделок, как это обычно бывает, получили весьма средний поток клиентов», - сообщает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость». Однако осенью спрос на ипотеку, что удивительно, оставался довольно высоким - вопреки растущим ставкам.
Рост ставок
Ставки заметно выросли во втором полугодии. Как утверждает Владимир Лопатин, председатель совета директоров компании «ВСК-Ипотека»,
если в конце 2011 года проценты были самыми низкими в истории (некоторые банки откровенно демпинговали), то к концу 2012-го они вернулись к докризисному уровню. «На конец 2011 года средневзвешенная ставка составляла 11,9%, а на конец 2012-го - 12,3 - 12,5%», - говорит Наталья Коняхина, директор департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка
. При этом в начале прошедшего года, как сообщает Антон Павлов, начальник управления по работе с сегментом розницы Абсолют Банка
, она равнялась даже 11,8%. А более полную картину дают таблицы, предоставленные Ириной Кажикиной («РЕЛАЙТ-Недвижимость»):
Среднерыночные величины процентных ставок по ипотечным кредитам, выдаваемым в рублях, для заемщиков, подтверждающих доход справкой 2-НДФЛ (Москва, 18 ведущих банков).
Среднерыночные величины процентных ставок по ипотечным кредитам, выдаваемым в рублях, для заемщиков, не подтверждающих доход справкой 2-НДФЛ (Москва, 18 ведущих банков).
* - с учетом летних акций 10,5%.
Тактика увеличения ставок была различной. Большинство банков проводило обычное повышение – рост ставок по всем продуктам за счет небольших, но частых изменений через 1-2 месяца. «Однако некоторые кредитные учреждения изменяли проценты только внутри коридора, то есть верхний и нижний пределы ставок оставались неизменными, а по самым востребованным условиям происходило повышение, причем кредиты по нижнему пределу становились доступными лишь небольшому количеству потенциальных заемщиков, так как ужесточались условия их выдачи», - рассказывает Ирина Кажикина («РЕЛАЙТ-Недвижимость»). В среднем рост составил 0,5 - 2,5 п.п. в зависимости от программы кредитования. «Теперь ставки по ипотеке находятся на отметке 13% и выше», - резюмирует Алексей Мусатов, начальник управления ипотечного кредитования ЮниКредитБанка. В наибольшей степени подорожали самые популярные кредиты – с минимальным первоначальным взносом 20-30%, на срок 15-25 лет.
Почему росли ставки
Ставки повышались по целому ряду причин. Прежде всего, возросла цена «длинных денег». Кризис в еврозоне перекрыл доступ к европейским займам и финансированию «извне»: «У российских ипотечных кредиторов укрепилось понимание, что рассчитывать можно только на себя, то есть на внутренние финансовые ресурсы страны», - подчеркивает Владимир Лопатин («ВСК-Ипотека»). Но и российские ресурсы подорожали. «В сентябре Банк России увеличил ставку рефинансирования, и банки не могли не отреагировать на это», - отмечает Георгий Тер-Аристокесянц, директор департамента ипотечного кредитования Банка Москвы.
Более того, как сообщает Наум Либкинд, начальник службы розничного кредитования коммерческого банка «Московское ипотечное агентство» (ОАО) , в прошлом году государство фактически отказалось от накопительной пенсионной системы, а ведь во всем мире пенсионные накопления идут на покупку ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, финансируя ее новую выдачу.
Так что источником средств для ипотеки бОльшей частью оставались деньги, полученные от граждан в виде депозитов, проценты по которым также росли.
Как привлекали клиентов
В прошлом году отмечалось и ужесточение конкурентной борьбы, так как увеличилось количество банков, включивших в перечень своих услуг ипотеку. «По сравнению с 2008 годом их число выросло на 10%», - утверждает Анна Любимцева (аналитический центр АИЖК). А старые игроки при этом стремились расширить свой ипотечный портфель.
Банки также проводили всевозможные акции, предлагали дисконты и скидки. Например, в Сбербанке проводилась акция «Ключевое предложение». «По акции предлагался кредит по сниженной ставке 12% годовых в рублях на период до регистрации ипотеки, причем при небольшом первоначальном взносе - от 20% от стоимости жилья и на приличный срок - до 30 лет. А после регистрации ипотеки ставка снижалась до 11%», - рассказывает Наталья Алымова, директор управления розничного кредитования Сбербанка России.
«Банки постоянно внедряли новые программы, уменьшали сроки рассмотрения заявок и снижали требования к клиентам», - говорит Алексей Лашков, директор по развитию ГК «Премиум Медиа Групп», управляющей сервисом «Финзаявка» (Всероссийский центр финансовых услуг). А кроме того, повышали уровень обслуживания и предлагали дополнительные сервисы (например, вводили новые способы погашения кредитов).
«Базовая линейка ипотечных кредитов у основных игроков рынка оставалась практически одинаковой - кредиты на приобретение жилья на первичном и вторичном рынках и кредиты под залог имеющегося в собственности жилья, но на их базе выходили различные модификации в целях продвижения продукта», - рассказывает Сергей Ситин, начальник управления розничного кредитования Промсвязьбанка.
«Запущенные ранее программы «обрастали» приятными для заемщиков опциями, среди которых возможность срочной подготовки сделки, рассмотрение заявки по сокращенному списку документов для отдельных категорий заемщиков, расширение перечня кредитуемых объектов (например, включение в него домов с землей, апартаментов и т.д.)», - добавляет Наталья Коняхина (СМП Банк).
Кроме того, банки активно развивали «упрощенные» программы кредитования, которые не требуют подтверждения дохода и оформляются с минимальным пакетом документов. «Мы сделали максимально доступной ипотеку по двум документам «Победа над формальностями», снизив первоначальный взнос до 35%», - говорит Андрей Осипов, вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24.
Подобные программы появились и в других ведущих банках - Росбанке, КБ «МИА», ЮниКредитБанке... Такие продукты становились более доступными: как сообщает Алексей Мусатов (ЮниКредитБанк), за год первоначальный взнос по данным программам уменьшился с 50 до 35%
Предпринимались и другие шаги для расширения круга потенциальных заемщиков. «Снижались требования к подтверждению доходов, прописке, наличию городского телефона у работодателя, возрасту и т.п. Банки стали спокойнее относиться к просрочкам по прежним кредитам и к судимостям: при хорошей объяснительной это перестало быть проблемой», - рассказывает Алексей Лашков (ГК «Премиум Медиа Групп», сервис «Финзаявка»). Более гибким стал подход к кредитованию рисковых категорий клиентов: собственников бизнеса, индивидуальных предпринимателей, людей творческих профессий и т.п.
В прошлом году окончательно вернулось доверие к новостройкам и происходило перераспределение спроса в сторону первичного рынка жилья: «Это было связано как с меньшей стоимостью квадратного метра в новостройках, так и со значительным увеличением предложения строящихся объектов, а следовательно, более широким выбором», - полагает Анастасия Перегримова, начальник управления развития ипотечного кредитования ЗАО «Райффайзенбанк» .
Ну а банки стали активнее предлагать ипотечные программы по новостройкам: «По сравнению с 2011 годом число кредиторов, выдающих такие кредиты, увеличилось на 35%», - утверждает Сабина Хамитова, руководитель департамента ипотеки компании «Домус Финанс».
Параллельно с этим проходила либерализация условий аккредитации застройщиков, и потенциальные заемщики получили довольно обширный выбор объектов первичного рынка.
Новые продукты
Намереваясь привлечь клиентов, банки внедряли и новые для них ипотечные продукты либо возвращали «хорошо забытые» кредиты, которые были разработаны до кризиса 2008 года.
Например, в Банке Москвы запустили программу кредитования строительства дома на приобретенном ранее земельном участке. «Кредит можно брать частями, что удобно при поэтапном финансировании строительства: не нужно переплачивать проценты за неиспользуемую часть кредита. При этом лимит кредитования определяется один раз, и при получении очередного транша нет необходимости дополнительно подтверждать свою платежеспособность. И что приятно, с помощью данного продукта можно не только начать строительство с нуля, но и достраивать », - рассказывает Георгий Тер-Аристокесянц (Банк Москвы).
И как отмечает Асет Гайрабекова, генеральный директор компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг», самой значимой для загородного сегмента тенденцией можно назвать активное продвижение партнерских программ, которые банки развивают совместно с ленд-девелоперами и строительными организациями.
А в Сбербанке стартовали программы «Ипотека плюс материнский капитал» и «Военная ипотека» на приобретение готового жилья. «В сумме по обоим продуктам было выдано более 3 тыс. кредитов на сумму 3 млрд руб.», - сообщает Наталья Алымова (Сбербанк России).
«Многие банки снова вводили ломбардные программы, в которых кредит выдается под залог имеющейся недвижимости», - утверждает Алексей Лашков (ГК «Премиум Медиа Групп»). «А еще активизировали продажи по программам рефинансирования, в том числе предусматривающим наличие «беззалогового окна», т.е. отсутствие обеспечения до погашения обязательств перед первичным кредитором и оформления ипотеки», - добавляет Алексей Мусатов (ЮниКредитБанк).
Появились на рынке и абсолютно новые продукты. «Например, КБ «МИА» запустил программу «Коммерческая ипотека», и теперь граждане могут купить в кредит нежилое помещение, чтобы использовать его в личных целях, либо для бизнеса, - сообщает Наум Либкинд («Московское ипотечное агентство»). – Причем несмотря на то, что прошло мало времени для подведения итогов, очевидно, что спрос на него есть».
АИЖК в 2012 году запустило программы «Молодые учителя», «Молодые ученые» и «Переезд». «По программе «Молодые ученые» размер кредита рассчитывается, исходя из будущего роста доходов заемщика, и таким образом заемщик может получить в кредит больше, чем позволяет его нынешняя зарплата, причем по ставке от 10 до 10,5% годовых. А по программе «Молодые учителя» заемщикам доступны кредиты по уникальной ставке 8,5%. Но, правда, этой возможностью могут воспользоваться лишь учителя государственных и муниципальных школ в возрасте до 35 лет, имеющие право на субсидию для оплаты части первоначального взноса по кредиту», - рассказывает Анна Любимцева (аналитический центр АИЖК).
Продукт «Переезд» позволяет клиенту задействовать средства от продажи имеющегося жилья для покупки новой квартиры уже сегодня, а продавать это жилье потом, после переезда. «Впервые на российском рынке ипотеки появилась программа с возможностью погашения всей суммы задолженности, включая проценты, в конце срока, - отмечает Владимир Лопатин («ВСК-Ипотека»), - причем программа с разумными сроками, умеренными ставками и не требующая предоставления документов о доходе».
Также, как сообщает Евгения Таубкина, генеральный директор «НБИК», в 2012 году на рынок вышел уникальный продукт «Обратная ипотека», тоже разработанный АИЖК. «Он направлен на людей пенсионного возраста, которые имеют в собственности квадратные метры и могут получать за них дополнительный ежемесячный доход в размере до 150-200% от пенсии. Согласно новой программе недвижимость передается в залог, и клиент единовременно или ежемесячно в течение 10 лет получает денежные средства в кредит, который погашается за счет жилья заемщика уже после его смерти», - рассказывает Ольга Бойчарова (Мастер-Банк), добавляя к тому же, что стоимость обратной ипотеки составляет 9% годовых.
Стоит еще отметить, что осенью АИЖК предложило новую опцию при выдаче стандартного ипотечного кредита – комбинированную процентную ставку, причем фиксирующуюся на любой срок по выбору заемщика, а после завершения периода фиксации пересматривающуюся ежегодно в зависимости не от индексов Mosprime и т.п., а от уровня инфляции.
Другие тенденции
Помимо всего перечисленного на ипотечном рынке 2012 года можно отметить и некоторые другие особенности и тенденции. Например, за минувший год увеличилась средняя сумма ипотечного займа - на весьма востребованные подмосковные новостройки она составила 2,8 - 3,2 млн руб. Если же брать рынок в целом, то данный показатель вырос с 1,3 до 1,4 млн руб. А по данным Андрея Гойхмана, начальника управления кредитования частных лиц Инвестторгбанка
, средний размер кредита - порядка 1,5 млн рублей, однако эти показатели очень сильно отличаются в зависимости от региональной привязки (в связи с разницей цен на недвижимость). В Москве - средний размер ипотечного кредита 4-5 млн рублей, а например, в Иваново - 1 млн.
При этом граждане стремились не растягивать кредит, чаще всего оформляя его на 15 – максимум 20 лет. А также старались вложить в покупку как можно больше собственных средств: «Более половины заемщиков в 2012 г. при оформлении займа предпочли внести более 30% от стоимости жилья, когда в 2011 г. доля таких клиентов не превышала 25-30% от общего числа», - рассказывает Сабина Хамитова («Домус Финанс»).
Также банки сократили сроки рассмотрения заявок на кредит (теперь, по сведениям Ольги Бойчаровой (Мастер-Банк), они составляют не более двух дней) и стремились улучшить условия работы с риелторами, в том числе внедряя электронный документооборот, как, например, в Сбербанке России. «В 2012 г. стали появляться сервисы для риелторов, с помощью которых можно получить одобрение по кредиту онлайн. Это «Сервис Ипотека» ГдеЭтотДом.РУ, Пи-Квик «ВСК». Таким образом, мы потихоньку стали приближаться к стандартам работы, принятым на Западе, т.к. данные сервисы используют унифицированную форму анкеты и единый комплект документов, который принимается всеми банками-партнерами», - рассказывает Евгения Таубкина («НБИК»).
Резюме
В 2012 году рынок ипотеки пережил рост, сумма выданных кредитов, по предварительным подсчетам, достигла 1 трлн руб. и побила все рекорды, даже докризисные. Увеличению числа ипотечных сделок не помешал даже рост процентных ставок, начавшийся в августе-сентябре в ответ на ситуацию на российском и мировом финансовых рынках и повышение ставки рефинансирования. На рынок выходили новые программы, совершенствовались имеющиеся продукты, отношения с партнерами-застройщиками и риелторами. Банки стремились угадывать потребности заемщиков и удовлетворять их, например, развивая программы по новостройкам, а также снижали свои требования к заемщикам.
Сколько не ругай российскую ипотеку, а меньше ее не становится. Только ленивый не укорял такой инструмент покупки жилья как ипотека в разорительно неудобных условиях, высоких ставках и, соответственно, несоразмерной выплате итоговой суммы банку. Взять ипотеку для многих - значит просто обречь себя на многолетнюю кабалу. Опрос общественного мнения показал, что очень высокий процент людей (78%, «Фонд общественного мнения») относится к ипотечному кредитованию негативно, среди москвичей до 80 % считают, что покупать жилье, пользуясь подобным инструментом - очень рискованное и отчаянное дело.
Таким образом, хотелось бы в ответ на озвученные ранее эмоциональные 80% привести цифру, реально отражающую текущее положение дел - 35 282, ровно такое количество сделок с ипотекой было совершено только в Москве и только за 2013 год. На заметку, по сравнению с 2012 годом количество сделок увеличилось на 10,4% (с 31961 до 35282 сделок), а по сравнению с результатами 2010 года прирост составил 78%. Что демонстрирует стабильно высокий рост интереса к ипотеке со стороны населения, а значит и рост доверия.
«В минувшем году ипотека действительно пользовалась большим спросом у покупателей жилья, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Среди причин увеличения количества ипотечных кредитов - снижение средней ставки до 12% годовых, появление новых кредитных продуктов и спецпредложений от ведущих банков, смягчение требований банков к заемщикам».
Рисунок 1.По данным «Метриум Групп»
Разогретый интерес
Мы уже не однократно говорили о том, что рынок недвижимости Москвы и Новой Москвы активно рос весь 2013 год, не смотря на ежеминутно предрекаемый , крайне нестабильную макроэкономическую ситуацию, банковский кризис и прочие недуги, вполне привычные при жизни в современной России. Все эти факторы наоборот способствовали перетеканию финансов из банковского сектора в недвижимость, отделы продаж агентств недвижимости анонсировали выполнение и перевыполнение годовых планов.
Под стать рынку недвижимости рос и рынок ипотечного кредитования. И если во втором, третьем и четвертом кварталах рост выдаваемых кредитов происходил на фоне снижения ипотечных ставок, то в самом начале 2013 года наоборот, популярность ипотеки не ослабевала даже на фоне достаточно высоких кредитных ставок. Т.е., другими словами, если вы помните, то начало 2013 года было обусловлено средней годовой ставкой почти в 13%, это много даже для российского заемщика, не избалованного хоть сколько-нибудь доступными банковскими процентами. В апреле сезонная весна как нельзя кстати совпала с оттепелью и в банковском секторе - именно с того момента ставки начали таять и почти достигли уровня 2012 года - 12,4%.
Рисунок 2. Динамика повышения и понижения ставок по кредитам в рублях, выданных в период 2010-2013 года. По данным, предоставленным Агентством по ипотечному и жилищному кредитованию АИЖК.
Рынок ипотечного кредитования в 2013 году и в начале 2014 активно развивался не только из-за вполне доступных ставок, но и за счет более эффективного сотрудничества банковских структур и девелоперов. Как отмечают игроки рынка основной прирост ипотечного кредитования пришелся именно на рынок первичной недвижимости, благодаря тому, что в прошедшем году увеличилось число кредитуемых объектов, предлагалось больше программ кредитования, схемы кредитования для тех, кто желал приобрести квартиру в новостройке, стали более гибкими. Если говорить о цифрах, то ранее на один объект недвижимости приходилось максимум два банка, в которых потенциальный покупатель мог бы оформить ипотеку на понравившееся жилье. Повторю, что это был хороший максимум, чаще всего это был один банк. Сейчас застройщики с хорошей репутацией на рынке предлагают клиентам выбор из четырех-пяти банков (особенно это характерно для популярных проектов). Это подстегнуло интерес к новостройкам, на них приходится более 70% от всех выданных ипотечных кредитов.
Если вы вспомните, то совсем недавно, при покупке жилья на первичном рынке ипотекой пользовались чаще всего при инвестиционных покупках, их процент был очень небольшим. Основной объем кредитных средств приходился на вторичный рынок, как более надежный.
Праздник длится недолго
Как и все хорошее, ситуация с оттепелью ставок на рынке ипотечного кредитования продлится недолго и этому есть несколько совершенно объективных причин. Основное, это то, что платежеспособный спрос скоро закончится. Люди, хоть и покупают квартиры на кредитные деньги, имеют как минимум 20-30% собственных накоплений от общей стоимости жилья. В большинстве случаев это даже более чем 30%, по наблюдениям, чаще всего в ипотеку берут до 50% стоимости квартир. В 2013 году из-за потери доверия к банковской системе все те, кто хранил деньги на счету, перевели их в недвижимость, в том числе брали ипотеку и использовали сбережения в качестве первого взноса. Даже в Москве, людей, имеющих достаточное количество денег на первый взнос и имеющих возможность регулярно и без задержек совершать платежи по кредиту не бесконечное количество. Т.е. велика вероятность того, что они уже через пару месяцев закончатся, и специалисты банковской сферы это очень хорошо понимают.
Вторая причина - это ограниченные возможности самих банков. Никто и не предполагал, что нестабильная геополитическая ситуация в стране продержит высокий спрос не только в 2013 году, но и в 2014 году. Как уже говорилось ранее, планы по выдаче ипотечных кредитов были выполнены и перевыполнены. Новый 2014 год еще не успел начаться, как уже в первом квартале был поставлен новый рекорд - количество сделок на 40% превысило прошлогодний объем за аналогичный период. Все аналитики сходятся во мнении, что продолжать в таком же объеме раздавать кредиты банки не смогут, поэтому, совершенно точно, условия по выдаче ипотеки будут ужесточаться, скорее всего часть банков уже в ближайшие несколько месяцев будут повышать ставки по кредитам. Это не приведет к рецессии, но поможет сдержать рынок от дальнейшего интенсивного роста. Что в принципе будет ему только на пользу.
Как замечает Мария Литинецкая, прирост количества сделок вряд ли будет столь активным, как мы наблюдали последние три года. Более вероятна стабилизация показателей на уровне 2013 года. Если по итогам года количество сделок составит около 100 тысяч, это уже будет очень неплохим показателем.
В 2012 году в России происходил довольно интенсивный рост ипотечного рынка. Многие банки снижали процентные ставки по ипотечным кредитам, упрощали требования к заемщикам и т.д. Однако, начиная с третьего квартала 2012 года, ставки по ипотеке стали увеличиваться. При этом объем выдачи кредитов растет. «Из положительных явлений мира российской ипотеки отмечу, что объем выдачи кредитов увеличивался и до конца года эта динамика вряд ли изменится. С другой стороны,
все эти положительные для покупателей квартир явления проходят на фоне галопирующего роста процентных ставок,
под влиянием растущей стоимости денег и ослабления внимания со стороны государства. Причем, что печально, пионерами в росте ставок выступили госбанки — ВТБ24 и Сбербанк», — говорит руководитель отдела ипотеки и специальных программ Tekta Group Роман Строилов.
В 2012 году рынок ипотеки менялся довольно неравномерно — некоторые банки повышали ставки по ипотечным кредитам, некоторые, напротив, понижали. Например, с 1 декабря второй по величине розничный банк ВТБ 24 в московском регионе снизил ставки по ипотечным кредитам в рублях с первоначальным взносом от 10 до 60% по всем срокам кредитования. Максимально понижение процентной ставки составило 0,5%. В результате минимальная процентная ставка для клиентов «с улицы» при оформлении комплексного ипотечного страхования — 11,9% годовых. Срок кредита — 7 лет, а минимальный первоначальный взнос для такой ставки - 60% от стоимости недвижимости.
В середине сентября 2012 года Банк России увеличил ставку рефинансирования на 0,25% до 8,25%. Одним из первых на увеличение ставки отреагировал лидер ипотечного рынка Сбербанк РФ, повысив ставки по ипотеке. Причем, второй раз за несколько месяцев — каждый раз на 0,5%. Сейчас в Сбербанке ставки на покупку готового жилья для клиентов «с улицы» (т.е. не являющихся зарплатными клиентами банка) составляют 14-15% годовых, в зависимости от срока кредитования и первоначального взноса.
Прогноз опрошенных «Газетой.Ru» экспертов на 2013 год один — ставки по ипотеке будут расти. «На наш взгляд,
рост ставок может продолжиться и в 2013 году, однако это зависит от многих факторов:
ситуации на глобальном финансовом рынке, стоимости финансирования для отечественных кредитных организаций, развития российской экономики», — считает заместитель председателя правления «Нордеа Банка» Андрей Мальцев.
Оценки экспертов расходятся лишь в том, на сколько процентов могут увеличиться ставки. Например, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) первоначально прогнозировало, что в 2013 году ставки по ипотеке не перешагнут порог 12,5%. Однако, по статистике агентства, стоимость ипотеки уже составила 12,4%. Соответственно, по новому прогнозу АИЖК, в следующем году процентные ставки по ипотеке составят уже 13,5%. При том, что озвученный размер ставок — 13,5% — уже считается «запредельным» для заемщиков. «В начале года рост объемов выдач происходил из-за реализации спроса, отложенного перед выборами президента. В дальнейшем, положительно повлияла стабильность экономической ситуации в РФ. Мы не прогнозируем существенного снижения объемов ипотечного кредитования в 2013 году. Из-за нестабильного внешнего фона средняя ставка по ипотеке в РФ будет находиться в движении, но вряд ли превысит «запретительную» отметку в 13,5 - 14% годовых», — поясняет директор департамента ипотечного кредитования Номос-банка Сергей Арзянцев.
Есть и более пессимистичные (для заемщиков) прогнозы. «За прошлый год ипотечные ставки выросли в среднем на 0,5 - 1%. Считаю, что
в следующем году уровень процентной ставки приблизится к 15%.
Основания для снижения ставок могут быть или при субсидировании ставок государством, или при наличии дешевого фондирования. Пока что ни одного, ни другого мы не видим», — прогнозирует директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий.
Несмотря на единое мнение о повышение ипотечных ставок в следующем году, некоторые эксперты уверены, что рост объемов ипотеки не замедлится и заемщики продолжат активно брать кредиты. По данным АИЖК, за 10 месяцев 2012 года в РФ было выдано 544,968 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 801,3 млрд руб. В количественном выражении это в 1,4 раза больше, чем за аналогичный период в прошлом году. По прогнозам начальника управления по работе сегментом розницы Абсолют Банка Антона Павлова, в 2013 году ожидаемый объем выдач ипотечных кредитов 1-1,2 трлн рублей.
«Как ни странно, но при ожидаемом дальнейшем повышении ставок мы предполагаем не снижение, а, наоборот, увеличение объемов ипотеки. Связываем этот тренд с чрезвычайно высокой потребностью в жилье, а также в высоком уровне инфляции в стране. Люди будут стараться сохранить свои сбережения, а лучшего инструмента, чем недвижимость, в нашей стране еще не придумали», — делает свой прогноз Константин Шибецкий.
Однако, по мнению Романа Строилова, повышение ставок по кредитам все же сократит спрос на кредиты: «Предпосылок для снижения ставок на текущий момент, увы, нет. Прогнозировать их рост на будущий год можно с вероятностью 50/50. Сегодня можно давать осмысленный прогноз только на ближайший квартал. Полагаю, что
в первом квартале 2013 года величина ставок не превысит нынешних значений —
рынок уже замедлился, банкиры добились желаемого. Полагаю, что если роста ставок не будет, мы сможем повторить показатель 2012 года. Если ставки повысятся хотя бы еще на 1%, скорее всего, нас ожидает снижение объемов кредитования на 10%».
Повышение ставок по ипотеке банкам придется компенсировать более лояльными условиями для заемщиков — например, предлагать специальные партнерские программы с заемщиками и т.д.
Если экономическая ситуация ухудшится, банкиры ожидают повторения ситуации 2008 года. «При экономических колебаниях может поменяться состав игроков ипотечного рынка. В случае кризиса, часть игроков (частные банки) может приостановить выдачу ипотеки, как это было в 2008 году», — говорит вице-президент банка «Петрокоммерц» Сергей Постнов.
