Стоимость услуг по оценке объектов незавершенного строительства:
*отчет об оценке - документ, соответствующий Федеральному закону №135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки (ФСО №1, №2, №3 и №7). Объем документа - от 40 страниц.
Как правило,в качестве незавершенных строительством объектов, выступают здания или сооружения различной степени готовности.
Оценка стоимости объекта, незавершенного строительством, может быть связана с:
На окончательную стоимость, устанавливаемую по завершении работы по оценке имущества, оказывают влияние не только степень готовности объекта, но и такие факторы, как: местоположение объекта; состояние на время проведения оценочных работ; наличие или отсутствие выкупленных мощностей на электрическую и тепловую энергию; размеры земельного участка и плотность его застройки, прочие факторы.
Приступая к оценке объекта незавершенного строительством в первую очередь надо определить состав объекта, существующие права на объект и правообладателей. Кроме того, оценщик должен понимать, по каким причинам строительство было завершено или приостановлено.
К наиболее часто встречающимся причинам остановки строительства относятся:
Финансовые трудности инвестора/затройщика.
Общее падение спроса на рынке недвижимости в данном сегменте.
Ошибки или значительные технические недочеты проекта.
Внезапно открывшиеся обстоятельства юридического, финансового или технического характера относительно прав на земельный участок под объектом.
Выяснение обстоятельств и причин прекращения строительства помогает специалистам ООО "Прайм консалтинг" правильно определить наилучшее дальнейшее использование объекта. Проанализировав эти причины, мы учтем эти риски в своих расчетах и построим свою оценку на более достоверных данных и прогнозах.
Следующая часть работы оценщика состоит в точном определении технических параметров объекта незавершенного строительства. К таким параметрам, как-правило, относятся:
Физические размеры объекта и его основных конструктивных элементов, общая площадь и строительный объем.
Степень завершенности строительством каждой конструктивной системы (фундамент, стены,каркас, полы, проемы, крыша, кровля, внутренняя отделка, оборудование, коммуникации).
Износ каждой конструктивной системы и возможность использования каждой системы при возобновлении строительства с учетом имеющегося износа. При наличии такой возможности - расчет стоимости ремонта и восстановления основных систем до состояния, пригодного к дальнейшему использованию объекта. Так же оценщик может прийти к выводу, что снос объекта будет более рациональным.
После завершения юридического и технического анализа можно приступить к определению варианта наилучшего использования объекта незавершенного строительства. В оценке незавершенки это является важнейшим этапом, поскольку именно от правильного выбора наилучшего способа дальнейшего использования объекта зависит размер финансирования для завершения строительства и стоимость объекта после сдачи в эксплуатацию. Оценщик должен выбрать тот вариант будущего использования, при котором рыночная стоимость оцениваемого объекта будет максимальной.
На практике выбор дальнейшего использования объекта, чаще всего, сводится к рассмотрению трех основных вариантов:
Завершение строительства согласно первоначальному проекту.
Изменение и перепрофилирование объекта с использованием уже возведенных конструкций в новом проекте.
Снос или демонтаж объекта, строительство нового объекта или использование земельного участка по иному назначению.
Отметим, что в случае выбора третьего варианта ценность для нового инвестора будет представлять только земельный участок, а возведенные конструкции будут только мешать новому строительству. Вклад этих конструкций в стоимость земли будет отрицательным, поскольку их снос потребует дополнительных расходов по сравнению со строительством на незастроенном участке.
Теперь о выборе методов оценки. Сразу можно сказать, что методы, основанные на сравнении, редко применяются к оценке объектов незавершенного строительства потому, что предложений о продаже незавершенных объектов недвижимости очень мало, а сами объекты очень сильно отличаются друг от друга, и провести корректное сравнение не представляется возможным. Кроме того, очень тяжело оценить степень строительной готовности объектов-аналогов. Остаются методы затратного и доходного подходов.
Методы затратного подхода хорошо работают, если в качестве наилучшего использования объекта выбрано продолжение строительства по первоначальному проекту (или с небольшими изменениями). В этом случае основываясь на принципах затратного подхода оценщику достаточно просто привести к компромиссу обе стороны - покупателя и продавца. Действительно, основной мотивацией продавца является возврат вложенных в объект средств (может быть с прибылью, а может быть с дисконтом) и если рассчитанная оценщиком стоимость близка к этой величине, то продавец будет принципиально согласен на сделку по этой цене. Что касается покупателя, то он понимает, что на возведение уже существующих конструкций пришлось бы потратить примерно эту же сумму и часто готов просто ее заплатить, чтобы сэкономить время. Это хороший вариант для покупателя, если у него нет сомнений в качестве строительства и его сохранности после остановки стройки.
Более сложная ситуация возникает, если наилучшим использованием объекта незавершенного строительства признано его полное перепрофилирование или снос. В этом случае сторонам труднее прийти к компромиссу, поскольку продавец будет по-прежнему ориентироваться на свои затраты (продавец всегда стремится компенсировать свои затраты), а покупатель, из-за невозможности использования существующих конструкций, будет смотреть только на свои будущие затраты и будущие доходы и исходя из них определять стоимость объекта, принимая во внимание лишь стоимость земельного участка. В этом случае для оценки можно применить как затратный, так и доходный подход, но предпочтение все же нужно отдать доходному подходу, поскольку он в большей степени учитывает текущее состояние объекта и перспективы его использования.
Не единичны случаи, когда строительство объекта прерывается на определенном этапе. И виной тому могут быть различные факторы: отсутствие денежных средств, нелояльная политика застройщика при изменении рыночной ситуации и многое другое. незавершенного строительного объекта играет важную роль, так как имеется возможность использовать его не только по прямому назначению, но и перепрофилировать, в зависимости от установленного разрешения на этот земельный участок.
Зачем нужна оценка незавершенного строительства
Оценка незавершенного строительства специалистами возможна при наличии следующих документов:
Общая стоимость проекта, сметный расчет.
Техническая характеристика и целевое назначение объекта.
Стоимость выполненных по фактической и базовой цене
Акты о приемке.
Акты на скрытые работы.
На земельный участок.
Объекта.
Документы владения на после покупки подтверждаются сметной документацией и разрешением на продолжение возведения объекта. После окончания работ выдается право собственности на него. И только после этого разрешается регистрация в МБТИ.
Чаще всего экспертиза незавершенного строительства назначается для зданий и сооружений. Объективная оценка такой процедуры требует произвести правильную классификацию объектов. Именно это позволит недостроям в будущем выступать в роли недвижимости, приносящей доход. Согласно нормам проектирования объектов, все здания и сооружения по целевому назначению делятся на несколько типов:
Производственный.
Общественный.
Иногда такая оценка строительства помогает увидеть действительную стоимость объекта и понять ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости.
Оценка незавершенного строительства представляет собой набор специальных мероприятий по установлению рыночной цены для строительных объектов, которые по разным причинам не были закончены. Количество незаконченных и законсервированных строительных объектов довольно велико, во многом из-за длительной нестабильности экономической ситуации в Российской Федерации. Однако в последнее время интерес к оценке незавершенного строительства постоянно растет, так как подобные объекты зачастую обладают высокой инвестиционной привлекательностью, располагаются в районах с большим экономическим потенциалом. Завершение строительства законсервированных зданий может принести большую выгоду правообладателю. В отдельных случаях здание подлежит ликвидации и для этого необходимо определить так называемую ликвидационную стоимость. Оценка незавершенного строительства производится в самых разнообразных ситуациях:
Оценка незавершенного строительства - довольно сложный вид оценочных исследований, так как требует не только доскональных знаний строительных технологий, но также и знаний в области экономики, экологии, геологии и других наук. Оценку должен выполнять компетентный специалист, обладающий большим опытом проведения подобных видов анализа.
В Российской Федерации существует большое количество разнообразных объектов, строительство которых не было завершено. Недостроенные объекты создавались для использования в различных областях существования человека и выполняли разные функции. Для облегчения работы оценщиков необходимо было сгруппировать сооружения по каким-либо признакам и отличительным характеристикам. При проведении оценки незавершенного строительства, объекты классифицируют следующим образом:
Документы, необходимые для производства оценки незавершенного строительства, условно можно разделить на две группы - документы, содержащие правоустанавливающие сведения, и документы, описывающие техническое состояние объекта. К документам первой группы относятся:
К документам второй группы относятся:
При осуществлении процедуры оценки незавершенного строительства квалифицированные и компетентные специалисты опираются на федеральные стандарты оценки (ФСО). Согласно Федеральному стандарту оценки № 1, процедура проведения оценки незавершенного строительства в обязательном порядке должна содержать следующие этапы:
Для заключения договора инициатору проведения экспертизы необходимо обратиться в экспертный центр за получением предварительной консультации. В ходе этого мероприятия можно будет определиться с целями проведения оценки и задачами, которые будут поставлены перед специалистом. В процессе консультации также формулируется задание на проведение оценки, которое непременно вносится в договор. Согласно Федеральному стандарту оценки № 1, задание на проведение оценочных мероприятий должно содержать следующие данные:
После заключения договора, эксперт приступает к проведению оценочных мероприятий. Инициатору проведения экспертизы необходимо представить все требующиеся документы и сведения об оцениваемом объекте незавершенного строителя. На основе предварительного анализа, специалист подбирает методику оценки и производит все необходимые расчеты. Далее эксперт обобщает полученные результаты и производит вычисление итоговой стоимости оцениваемого объекта незавершенного строительства, согласно тому типу стоимости, который был внесен в задание на оценку.
На последнем этапе специалист по оценке незавершенного строительства формулирует основной результат проведенного анализа - отчет по оценке. В данный отчет входят следующие данные:
Отчет также сопровождается приложением, в которое входят копии всех документов, представленных инициатором проведения оценки незавершенного строительства. К данным бумагам относятся правоподтверждающие и правоустанавливающие документы, справки технической инвентаризации, характеристики оцениваемого объекта, заключения специальных видов экспертиз и так далее.
Деятельность специалистов по оценке незавершенного строительства полностью федеральным стандартам Российской Федерации в области оценочной деятельности.
В области оценочной деятельности действия экспертов регламентируются федеральными стандартами оценки (ФСО).
Федеральный стандарт оценки № 1 (ФСО 1) содержит описание основных положений и понятий оценочной деятельности. Третья глава данного документа описывает подходы к проведению оценочных мероприятий. Данных подходов три - доходный, затратный и сравнительный. При проведении оценки используются методики, соответствующие одному из этих подходов. Как правило, для получения достоверной оценки применяется сочетание методик, соответствующих разным подходам. Глава 4 ФСО 1 содержит важную информацию о требованиях, предъявляемых к процедуре проведения оценочных мероприятий.
Федеральный стандарт оценки № 2 (ФСО 2) регламентирует цели проведения оценки, а также виды стоимости, которые могут быть определены в процессе осуществления оценочных мероприятий. Согласно главе 2 данного документа, основная цель проведения оценки заключается в установлении стоимости оцениваемого объекта. Вид стоимости в обязательном порядке указывается в задании на оценку. Результат оценки представляет собой конечную величину стоимости оцениваемого объекта. Глава 3 данного Стандарта выделяет четыре вида стоимости оцениваемого объекта - рыночную, инвестиционную, ликвидационную и кадастровую.
Федеральный стандарт оценки № 3 (ФСО 3) содержит полный перечень требований, предъявляемых к отчету об оценке. Все требования, внесенные в данный стандарт, разделены на три группы: требования, предъявляемые к оформлению отчета об оценке, требования, предъявляемые к содержанию отчета, а также требования, предъявляемые к отображению информации о тех данных и документах, которые были проанализированы в процессе оценочной деятельности.
Что такое незавершенная стройка? Это - еще не недвижимость, но когда-то она ею просто обязана стать (желательно, поскорее). Незавершенные объекты требуют к себе так много внимания, финансовых вливаний и постоянного контроля, что самым большим праздником для хозяина будущей недвижимости будет тот день, когда так долго строящийся объект будет, наконец-то, сдан в эксплуатацию. Но, пока настанет тот самый день, вполне возможно, что потребуется оценка объектов незавершенного строительства.
А понадобиться она может в таких случаях, как:
1. Строительство еще не окончено, никакого дохода постройка пока не приносит, использоваться по назначению тоже еще не может, но финансовые вливания все требует и требует, а когда все это окончится, непонятно. Вот тут-то и пригодится оценка незавершенного строительства. После проведения экспертизы и грамотной оценки объектов незавершенного строительства станет понятно, сколько денег еще потребуется, какое время на их завершение будет затрачено. Тогда можно говорить о рентабельности дальнейшей стройки. Так что в данном случае оценка незавершенного строительства – это возможность контролировать ситуацию и вовремя реагировать на ее ухудшение.
2. Если на незавершенный объект претендует несколько собственников, и продолжать строительство одному из них не имеет смысла, так как по завершении работ готовая недвижимость станет «лакомым кусочком» для всех правообладателей, то оценка незавершенного строительства - это способ разрешить ситуацию. На основании полученных результатов можно будет или склонить всех правообладателей участвовать в дальнейшем строительстве, либо целесообразнее будет его приостановить или прекратить.
3. Если недостроенный объект уже давно «заморожен», то есть, работы на нем не проводятся, то оценка незавершенного строительства поможет определить степень износа или его повреждений, а также ту сумму, которая потребуется для окончания стройки. К примеру, если отсутствует крыша или окна, то дождь и снег медленно, но верно разрушают стены, перекрытия, что негативно влияет на недостроенный объект, приводит к удорожанию возобновления работ. Оценка объектов незавершенного строительства в таких случаях - единственно правильный способ спланировать будущие расходы и доходы от полученного в итоге объекта недвижимости.
4. Если кто-то хочет купить недостроенный объект, с тем, чтобы продолжить стройку (либо использовать в других целях), то оценка незавершенного строительства поможет узнать его реальную стоимость. Помощь специалистов в данном случае - это гарантия отсутствия переплаты.
5. В том случае, когда, по какой-либо причине, застройщик или правообладатель решает перепродать еще недостроенный объект, то оценка незавершенного строительства позволяет узнать реальную цену, что дает возможность обосновать ее потенциальному покупателю.
1. Необходимость в оценке незавершенного строительства может возникнуть тогда, когда нужно данный объект поставить на баланс организации, которая занимается его строительством.
2. В том случае, когда требуется узнать рыночную стоимость недостроенного объекта, только независимая оценка незавершенного строительства может отразить реальную картину.
3. Также необходимо прибегнуть к оценке незавершенного строительства, когда решается дальнейшая судьба объекта.
4. Если правообладатель желает продать или заложить недостроенный объект, либо передать его во владение другим лицам, тогда оценка объекта незавершенного строительства – это возможность получить за него реальную цену.
Чтобы произвести оценку объектов незавершенного строительства, эксперту потребуется ряд документов и некоторые данные об объекте:
- документы, которые свидетельствуют о правовом статусе заказчика и доказывают правомерность его действий;
- точный адрес объекта оценки незавершенного строительства;
- смета, проектная документация с указанием площади и даты утверждения проекта;
- какой именно объект строится (завод, многоквартирный дом, склады и т.д.);
- когда предполагается окончить строительство и ввести объект оценки незавершенного строительства в эксплуатацию;
- документы на земельный участок, занятый под строительство и т.д.
Специфика оценки незавершенного строительства заключается в том, что недостроенный объект - это, пока, не недвижимость, которая имеет четко определенную стоимость. Чтобы произвести грамотную оценку незавершенного строительства, специалисту необходимо не только изучить документы, но и узнать лучше заказчика «плюсы» и «минусы» объекта, обосновать полученный результат.
В первую очередь, когда начинается оценка объектов незавершенного строительства, эксперт должен собрать всю необходимую документацию, установить всех возможных правообладателей. Если стройка была приостановлена или «заморожена» на неопределенный срок, то оценщик должен выяснить, почему это произошло. Следующий обязательный шаг - выезд на установленный объект для проведения непосредственной оценки незавершенного строительства. Оценщик определяет технические параметры объекта, здесь имеется ввиду готовность всех его элементов - фундамента, стен, потолков, полов, крыши и т.д. Тут же рассчитывается процент износа или повреждений элементов конструкции, возможность их использования в последующем строительстве. Специалист оценочной компании также, если потребуется, произведет расчеты, позволяющие с высокой точностью спрогнозировать стоимость проведения ремонтно-восстановительных работ основных систем объекта.
Оценка незавершенного строительства – пожалуй, одна из самых сложных экспертиз, проводимых оценочными компаниями, поэтому заниматься ею должны настоящие специалисты своего дела. Без ложной скромности, заявляем, что такие специалисты работают у нас, поэтому мы гарантируем высокое качество оценки незавершенного строительства.
Большинству игроков рынка знакомы три метода, применяемых при процессе оценки: доходный (возврат на инвестиции), метод сравнения продаж (приобретение объекта аналога), а также затратный (стоимость замещения или воспроизводства). Каждый из этих подходов рассматривает стоимость с разных ракурсов, у каждого есть свои достоинства и недостатки. В случае с объектами незавершенного строительства наиболее применим затраты и метод.
Почему другие методы не работают
При более подробном изучении базовых принципов трех подходов к стоимости можно увидеть фундаментальное отличие затратного метода от остальных двух. Метод сравнения продаж и доходный метод основаны на определении денежных сумм, поступающих от операционных сделок с собственностью, - арендных платежей (доходный метод) или цены продажи объекта (метод сравнения продаж). Затратный же метод рассматривает объект недвижимости как совокупность материалов, трудовых затрат, а также стоимости управления. Независимость данного метода от материального выражения сделок с объектом недвижимости создает одно из главных преимуществ затратного подхода при оценке стоимости незавершенных объектов.
Также стоит отметить один юридический момент, относящийся к российскому рынку. Определение рыночной стоимости требует того, чтобы объект оценки мог быть обменен на свободном и открытом рынке. По действующему российскому законодательству, до завершения строительства и получения официального государственного утверждения объект не может считаться объектом и, следовательно, подлежать законному обмену. На этом условии объекты незавершенного строительства не могут иметь рыночной стоимости. При оценке таких объектов приходится определять иной тип стоимости, относящийся к правам на компанию, а не на собственность, или же предполагать отсутствие юридических ограничений. В данной статье мы предположим, что затраты на строительство могут быть корректной мерой.
Частично недостроенный объект обладает небольшой функциональностью (или же не обладает ею вовсе) до стадии завершения строительства. Для незавершенного объекта маловероятно получение дохода в виде арендной платы (доходный метод неприменим), а также маловероятно нахождение данных по продаже аналогичных незавершенных объектов на рынке (метод сравнения продаж неприменим). Следовательно, данные методы не могут быть полезными при оценке объекта в стадии строительства. Для объектов на более завершенных стадиях может применяться техника оценки объекта как завершенного с последующим вычитанием затрат на завершение строительства, однако необходимо принять во внимание всевозможные рыночные скидки на незавершенность конкретного объекта.
Как работает затратный метод
Хотя данный метод кажется простым в схематичном виде (см. таблицу), на практике все сложнее. Для любого объекта строительства, старого или нового, готового или незавершенного, сначала нужно определить затратную основу. Следует выбрать между стоимостью замещения или стоимостью воспроизводства. Стоимость замещения отражает объем трудовых и материальных затрат, необходимых для создания здания, по функциональности аналогичного оцениваемому объекту. Стоимость воспроизводства предполагает использование идентичных материалов для создания точной копии объекта, включая любые устаревшие материалы, дизайнерские просчеты и иные дефекты. Оценщик выбирает затратную концепцию, применимую к конкретному случаю. Стоимость воспроизводства применяется в случае, если какие-либо особые или уникальные характеристики объекта неразрывно связаны с его назначением. Примеры включают исторические постройки, церковные здания, промышленные здания, специально предназначенные для индивидуальных видов производства.
Стоимость замещения употребляется наиболее часто и применима для определения рыночной стоимости всех объектов, где функциональность является определяющим фактором. В оценке применяется несколько способов измерения затрат или же комбинация этих способов, однако следует проводить тщательную проверку, чтобы не учесть дважды любой элемент существующих усовершенствований. Следующая таблица представляет методы определения затрат на строительство объекта по мере возрастания сложности их применения.
Для оценки незавершенного строительства на ранней стадии наиболее предпочтительной базой считается стоимость воспроизводства, и метод удельных затрат скорее всего будет основной частью проводимого анализа. Однако затратная экспертиза для данного метода часто недоступна оценщикам, так как в этом случае обычно необходима помощь экспертов в области строительства и затрат. Определение уровня затрат наиболее проблематично для оценщика на российском рынке. Здесь просто нет общедоступных и надежных источников информации по строительным затратам, в то время как западные оценщики пользуются онлайн-ресурсами, содержащими аналитические данные за несколько лет практически по всем возможным типам зданий и усовершенствований. Доступная информация на российском рынке в основном представлена в денежных единицах, курс которых был нестабилен и подвергался инфляции. Оценщик может воспользоваться крайне малым количеством подтвержденных данных по строительным затратам, и ему приходится лично собирать данные по строительству из первичных источников.
Сложность при определении объема накопленной амортизации варьируется в зависимости от степени готовности недостроенного объекта. Физический износ зависит оттого, насколько элементы незавершенного объекта подвергались воздействию погодных условий. Погодный эффект зависит от местного климата, срока воздействия, а также от степени воздействия, зависящей от стадии готовности оцениваемого объекта.
Функциональный износ для готовых зданий измеряется как потеря определенной части дохода из-за какого-либо функционального изъяна здания или же как затраты на устранение этого дефекта. Для объектов незавершенного строительства эффект, производимый на стоимость недоработками в области дизайна или же использованием неэффективных материалов, сложно определить.
Частичная потеря стоимости в результате воздействия внешних факторов может быть последствием изменений на рынке, и стоимость здания будет зависеть также и от возможности изменить назначение здания на конкретной стадии строительства.
На основании экономического принципа замещения ясно, что для покупателя сумма, заплаченная за некую конструкцию из бетона, металла и кирпичей (незавершенное строительство) будет больше, чем стоимость ее замещения новой конструкцией. Таким образом, определение стоимости замещения объекта как нового представляет собой верхнюю границу стоимости. Определение размера потери стоимости в результате физических, функциональных и внешних факторов служит для того, чтобы снизить стоимость до уровня, отражающего реальную возможность завершения строительства здания, способного заменить оцениваемый объект как действующее здание на конкурентном рынке.
Джеральд Гейдж - Партнер отдела оценки бизнеса и консультационных услуг по недвижимости компании Ernst & Young
Коммерческая недвижимость №9 (21) сентябрь 2004 г.
