Передаточный акт при реорганизации выступает в качестве одного из самых важных документов. Он подтверждает переход имущества одной компании к другой. На практике нередко возникают проблемы при его оформлении. Сложности связаны с отсутствием нормативно закрепленных инструкций по его составлению. Рассмотрим далее, как оформляется передаточный акт. Образец документа также будет представлен в статье.
Оно содержится в 59-й статье ГК. Согласно норме - это документ, содержащий положения о преемстве по всем обязательствам юрлица в отношении его должников и кредиторов, в том числе оспариваемые сторонами. В нем также устанавливается порядок определения перехода активов и прав на них при изменении состава, вида, стоимости материальных ценностей. Акт передаточный содержит правила преемства на случай изменения, возникновения, прекращения обязательств и прав после даты, на которую он оформлен.
Акт передаточный необходим для отражения всего объема обязательств, имеющихся у предприятия. Они принимаются преемником в том же виде, в котором существовали у прежней компании. Как выше было сказано, в документе отражают и спорные обязательства. К примеру, между продавцом - прекращающей существование фирмой и покупателем - сторонним предприятием было подписано соглашение о приобретении стройматериалов. Приобретатель оспаривает сделку в суде. Однако, несмотря на это, обязательства по соглашению указываются в акте. В документе также отражаются обязательства, которые могут возникнуть в будущем до госрегистрации вновь созданного предприятия.
Необходимо отметить, что налоговая инспекция может отказаться регистрировать вновь образованное предприятие. Основанием для этого может служить отсутствие:
Акт передаточный должен отражать актив и пассив предприятия и их составляющие, а также их общие суммы. В приложении к документу можно детализировать сведения по каждому наименованию материальных ценностей, дебиторской/кредиторской задолженности и пр. Это необходимо для предотвращения конфликтов, связанных с наличием прав на имущество или возможностью обратить взыскание на принимающую компанию.
Стоит отметить, что передаточный акт оформляется при реорганизации в следующих формах:
Оно осуществляется по решению участников организации или органа, который посчитал целесообразным провести реорганизацию. В унитарных предприятиях утверждение документа находится в компетенции собственника. В коммерческих структурах соответствующий вопрос выносится на обсуждение в рамках общего собрания. Нередко на практике возникают споры, касающиеся даты утверждения документа. Ряд представителей акционерных обществ считают, что вопрос о принятии акта ставится в тот же день, что и о реорганизации. Этот подход основывается на буквальном толковании положений ФЗ № 208. Однако более верной представляется другая точка зрения. Согласно иному подходу акт может утверждаться и отдельным протоколом собрания. Такой вывод формируется на основании анализа позиции Минфина. Министерство отмечает, что документ может утверждаться на протяжении всего периода реорганизации. Соответствующее положение присутствует в Методических указаниях. Минфин рекомендует составлять акт по завершении отчетного периода либо по ходу оформления промежуточного баланса. На его основании можно будет описать и переходящие обязательства и имущество.
Вопрос о необходимости заверения передаточного акта не регламентируется в законодательстве. На практике применяются разные правила в зависимости от того, в какой форме происходит реорганизация. Если это преобразование либо слияние, то на документе будет достаточно подписи руководителя предприятия, от которого переходят обязанности и права к другой компании. При этом заверять акт принимающей стороне нет необходимости. Это обусловливается тем, что фактически новая компания еще отсутствует. Она официально возникнет только после внесения соответствующей информации в ЕГРЮЛ. Если реорганизация выполняется в форме присоединения, то правила несколько другие. Принимающее предприятие в этом случае уже официально существует. Соответственно, оно уже является полноправным преемником. Акт может подписывать, таким образом, не только руководитель передающего предприятия, но и принимающей фирмы. Суды не считают представление такого документа препятствием для госрегистрации. При этом инстанции отмечают, что проставление печатей и подписей на акте не является обязательным. Не противоречит нормам законодательства документ, которые заверен только прекращающим свое существование предприятием.
Стоит сказать, что передаточный акт необходим не только при некоторых формах реорганизации предприятий. Достаточно часто документ оформляется при заключении сделок с движимыми или недвижимыми объектами. Например, составляется передаточный акт купли-продажи оборудования. Компания, которая приобретает имущество, сверяет по документу комплектность поставки, наличие всех узлов и механизмов. Передаточный акт к договору продажи обеспечивает прозрачность сделки. В процессе сверки приобретатель может выявить дефекты объектов и сразу предъявить реализатору претензии.
При приобретении недвижимых объектов всегда составляется договор. Передаточный акт оформляется как неотъемлемое приложение к нему. В этом документе описывается объект, приводятся его основные характеристики. Передаточный акт квартиры, дома, комнаты содержит также сведения о стоимости и порядке расчета. В соответствии с ним, как правило, одна сторона предоставляет помещение, а вторая - часть оговоренной суммы. Передаточный акт может оформляться и при покупке автомобиля. В данном случае документ составляется по усмотрению сторон. В нем могут прописываться также основные характеристики машины, ее стоимость, правила расчета.
В законодательстве, таким образом, прописаны случаи, в которых передаточный акт является обязательным. Нормами определены только общие положения, касающиеся содержания документа. Унифицированной формы для акта не предусмотрено. Отсутствуют и какие-либо инструкции по оформлению. Соответственно, предприятия или физлица, составляющие акт, самостоятельно разрабатывают его форму.
Вместе с тем в документе должны присутствовать сведения, обязательные для всех официальных бумаг, имеющих юридическое значение. В частности, акт должен содержать сведения о сторонах сделки, основные условия проводимых процедур, а также в некоторых случаях подписи и печати участников. В случаях когда документ является обязательным, в его содержании должны присутствовать сведения обо всех переходящих правах и обязанностях. Если при реорганизации по каким-то причинам они не будут включены в акт, доказать правомерность требований к преемнику будет проблематично. Однако на этот случай есть соглашения с существовавшей ранее компанией, а также нормы законодательства.
В настоящее время передаточный акт оформляется при совершении самых разных сделок. К ним относят не только приобретение каких-либо изделий, но и производство работ. В некоторых случаях сведения передаточного акта выступают как первичные и используются при составлении бухгалтерской документации. В связи с тем что в законе унифицированная форма не определена, предприятие может разработать собственный бланк. Все споры, которые возникают по передаточному акту, могут быть решены как в судебном, так и во внесудебном порядке. Однако на практике, как правило, его оформление и утверждение происходит без каких-либо проблем.
Текст: Андрей Грязнов Фото: Алексей Александронок
Покупатели жилья на вторичном рынке привыкли считать, что сделка полностью завершена после регистрации прав собственности. И бывают крайне удивлены, узнав, что им надлежит оформить еще один документ – акт приема-передачи квартиры.
Клиенты первичного рынка к подобному документу относятся трепетно. Именно он позволяет призвать застройщика к исполнению обязательств по устранению недоделок. Однако для «вторичных» сделок этот документ бывает не менее важен, а пренебрежение им - чревато серьезными неприятностями.
Закон диктует правила…
В статье 556 «Передача недвижимости» Гражданского кодекса РФ недвусмысленно сказано, что передача объекта от продавца покупателю осуществляется по передаточному акту, или иному документу о передаче, который удостоверяется обеими сторонами. Именно подписание этого акта, а не регистрация сделки или прав собственности, по нормам закона считается моментом фактической передачи имущества. И только с этого момента обязательства сторон сделки считаются исполненными.
Представьте, что именно в этот период дорогая евроотделка (цена которой составила определенную часть от общей стоимости квартиры) пострадает от залива или - хуже того - пожара. Или же не отличающийся высокими моральными качествами продавец оставит вам за последний месяц кругленький счет за международные телефонные переговоры.
А как быть продавцу, если через месяц после заключения сделки ту же дорогую отделку попортит сам покупатель, а после этого заявит, что характеристики полученной им квартиры не соответствуют заявленным в договоре купли-продажи?
Для того чтобы избежать подобных неприятных сюрпризов, и существует акт приема-передачи (АПП), одна из основных задач которого - зафиксировать состояние объекта на момент фактического вступления покупателя в пользование, и подтвердить соответствие этого состояния условиям договора. Другая задача - определить момент, с которого новый владелец становится плательщиком коммунальных и прочих услуг.
…жизнь вносит исключения
Сроки юридического (снятие с регистрации прежнего владельца) и физического (непосредственно его выезд) освобождения квартиры обычно прописываются в договоре купли-продажи . В указанный день стороны сделки приезжают на квартиру, продавец предъявляет квитанции по квартплате и коммунальным услугам и передает ключи. После этого и подписывается акт приема-передачи. Казалось бы - все просто.
По словам Николая Лаврова, генерального директора Консультационного центра «Недвижимость в Петербурге», если вы совершаете сделку через агентство недвижимости, о правилах и сроках подписания акта приема-передачи вам расскажут обязательно и подробно. Невозможно представить, чтобы профессиональные операторы рынка оставили данный документ без внимания. То же самое будет сделано, если ваша сделка будет оформляться через нотариуса.
Но сегодня, согласно законодательству, купля-продажа жилья может осуществляться и без привлечения этих специалистов. Продавец с покупателем могут самостоятельно заключить договор в простой письменной форме и передать его на регистрацию в Росреестр вместе с остальными документами.
И вот в этом случае акт приема-передачи квартиры вполне может быть попросту забыт. Более того, если договор регистрируется, например в Петербурге, то сторонам сделки никто может и не напомнить о необходимости акта. В некоторых регионах, в частности - в Московской области - без АПП пакет документов просто не будет принят на регистрацию (чем, кстати, недовольно большинство участников рынка), но петербургское управление Росреестра этого документа в пакете не требует.
То есть сделка может быть совершена и зарегистрирована, новый собственник официально вступит в свои права, а дальше…
Есть ли жизнь без акта?
В большинстве случаев никакого угрожающего «дальше», скорее всего, не произойдет. Ни продавец, ни покупатель так и не узнают, что их сделка не совсем полноценна с позиций Гражданского кодекса.
Однако в некоторых случаях отсутствие АПП может сыграть с одной из сторон неприятную шутку. О возможных недоразумениях с квартплатой и повреждением отделки мы уже упомянули, но могут возникнуть и более серьезные проблемы.
В том же ГК говорится, что только после фактической (подтвержденной актом) передачи имущества покупатель принимает как обязательства по содержанию и обслуживанию квартиры, так и риски ее случайных повреждений и гибели. До подписания акта все эти риски продолжает нести продавец. То есть теоретически вполне возможно возникновение ситуации, когда объект, в отношении которого не был подписан АПП, через несколько лет погибнет в результате стихийного бедствия, и претензии по финансированию его восстановления будут предъявлены не новому собственнику, а старому. Конечно, суд в такой ситуации наверняка встанет на сторону продавца, но сама перспектива судебных разбирательств вряд ли его обрадует.
Согласно законодательству, уклонение одной из сторон от подписания АПП приравнивается к отказу от исполнения обязательств договора купли-продажи. По словам Николая Лаврова, «уклонистов» можно привлечь к ответственности разными способами. От наложения штрафных санкций за неисполнение обязательств до вскрытия квартиры, ключи от которой продавец «забыл» вручить покупателю, с привлечением правоохранительных органов.
Но все эти варианты относятся, скорее, к крайним и радикальным, чреваты потерями времени и нервов. Поэтому эксперты рекомендуют не бороться с последствиями нерадивости контрагентов, а предупреждать их на стадии составления договора. Практически беспроигрышный вариант - включить в него условие, согласно которому определенная часть стоимости квартиры (на практике обычно - порядка 10%) выплачивается как раз одновременно с подписанием акта .
Иногда они различаются
Официальных единых требований к форме АПП не существует. Акт составляется в простой письменной форме по одному экземпляру для каждой из сторон сделки. При желании он может быть удостоверен нотариусом.
Пункты этого документа также могут варьироваться в зависимости от пожеланий сторон и особенностей сделки. Но в любом случае в них должна быть включена такая информация, как паспортные данные продавца и покупателя, точный адрес квартиры, ее кадастровый или условный номер и площадь, а также дата и место составления акта.
Отдельным пунктом с разными степенями подробности может оговариваться состояние квартиры - вплоть до материалов и качества отделки, сантехники и мебели, если по договору она должна остаться покупателю.
Кстати, нередко именно мебель становится поводом для дальнейших споров сторон. Речь, конечно, идет не о старых шкафах из ДСП, а о дорогих (иногда - импортных дизайнерских) предметах интерьера, которые нередко продаются вместе с квартирами премиум-сегмента . Эта «скромная роскошь» иногда составляет до 10-15% от цены сего объекта. Не удивительно, что продавец в последний момент (вопреки условиям договора) может не устоять перед искушением захватить из квартиры «на память» пару любимых французских кресел XIX века.
Пункт АПП, перечисляющий претензии сторон (или их отсутствие) как раз и служит для того, чтобы покупатель с продавцом выразили свое мнение о соответствии фактического состояния квартиры условиям договора. Если претензии существенны и стороны не могут разрешить их по взаимной договоренности, то АПП станет документом, который поможет при судебном разбирательстве. «Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи <…> не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора», - говорится в Гражданском кодексе.
Если же покупатель перечисляет дефекты и недочеты, которые продавец готов добровольно устранить, то в акт вносят пункт - «считать действительным после устранения претензий». Естественно, указываются и сроки, в которые это должно быть сделано.
Иногда в акте отдельно оговаривается форма и порядок выплаты денежных средств. Этот пункт особенно важен, если в договоре купли-продажи означено, что последняя выплата будет осуществлена именно после подписания АПП.
Нередко при передаче квартиры присутствуют свидетели сторон, в такой ситуации имеет смысл указать их паспортные данные - в случае возникновения претензий показания свидетелей будут иметь значительный вес на суде.
Отчуждение объектов недвижимости являются наиболее массовыми сделками с недвижимым имуществом в гражданском обороте. Квартиры продаются и покупаются в рамках установленных правил. Эти правила регулируются Гражданским кодексом РФ. Особенности регулирования сделок с недвижимостью прописаны в 20 главе Гражданского кодекса РФ.
Договоры по отчуждению квартир между гражданами или гражданами и юридическими лицами, как и все договоры являются возмездными и взаимными. Нормы законодательства устанавливают определенные процедуры передачи жилья от одного собственника другому. Эти процедуры могут показаться сложными и забюрократизированными. Но они необходимы для защиты интересов и покупателя и продавца.
Все сделки с квартирами подлежат государственной регистрации. Из этого следует, что договора должны быть заключены в письменной форме. Процесс передачи квартиры от бывшего собственника будущему собственнику подтверждается передаточным актом или иным документов, подтверждающим фактическую передачу жилья.
Отчуждение жилого помещения должно осуществляться на основе письменного договора, который подписывается обеими сторонами (покупателем и продавцом). Но подписанный договор не является подтверждением перехода права собственности. Переход права собственности подтверждается только государственной регистрацией сделки и перехода права собственности к новому владельцу недвижимости.
Однако это процессуальные действия по передаче квартиры в правовом поле. От момента подписания договора до его регистрации может пройти значительное время. Иногда требуются несколько недель для получения свидетельства. Фактическая передача жилья подтверждается составлением и подписанием отдельного документа, если иное не указано в договоре.
После подписания акта новый владелец несет бремя содержания квартиры, оплачивает коммунальные услуги, обеспечивает ее сохранность.
За время между подписанием договора и регистрацией прав на жилье с квартирой может случиться все что угодно: потоп, пожар, разрушение и т.д.
Новый собственник после получения свидетельства о праве собственности на жилое помещение может получить объект, не соответствующий по своим показателям и качеству на момент заключения сделки.
Подобные риски существуют и для продавца, если не будет подписан передаточный акт. Во избежание негативных последствий и уменьшению рисков законодатель предусмотрел обязательность документального подтверждения фактической передачи жилья.
Установленного законодательством типового акта передачи жилого помещения при купле-продаже не имеется. Имеются нормы об обязательном подписании акта двумя сторонами. Из этого следует, что акт должен быть составлен в письменной форме в двух экземплярах.
Основной текст акта может быть свободной формы, но должен обязательно содержать:
В последнее время в акт рекомендуется включать данные об отсутствии задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги, услуги связи. Сюрприз в виде значительных сумм, которые необходимо заплатить за бывшего собственника, приятным не будет.
Передаточный акт при купле-продаже
(наименование муниципального образования)
(число, месяц, год прописью) _________________________________
Мы, гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(ая) по адресу: ______________________________________________________,
и гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(ая) по адресу: _________________________________________________________,
в соответствии с ГК РФ составили настоящий акт о нижеследующем:
ПОДПИСИ СТОРОН:
Продавец ___________________ Покупатель ___________________
Принятие квартиры не должно быть легкомысленным. Рекомендуется подходить к этому процессу с большой серьезностью. Доказать, что выявленные в дальнейшем недостатки имели место быть до покупки квартиры, весьма проблематично, да и новый собственник подписался под отсутствием претензий.
При осмотре квартиры необходимо проверить:
В случае выявления нарушений, которые не были оговорены при подписании договора купли-продажи, составляется акт, с приложением всех выявленных недостатков.
При подписании передаточного акта новому владельцу передаются ключи от квартиры и документация.
Сделка по продаже квартиры это серьезное решение, и не всегда проходит по идеальному варианту как для покупателя. Продавец может затягивать фактическую передачу жилья или специально уклоняться от этого.
Нередки многоходовые сделки с недвижимостью, когда продавец является одновременно покупателем другой квартиры и зависит от третьего лица. Рекомендуется сроки фактической передачи жилья указывать в договоре купли-продажи.
Если продавец уклоняется от передачи недвижимости новому собственнику, то последний вправе обратиться в суд с иском по истребованию жилого помещения у продавца в связи с неисполнением договора.
Нюансы при отказе от подписания акта передачи жилого помещения зависят от того, какая сторона отказывается подписывать и на каком рынке происходит сделка, на первичном или вторичном.
Если квартира в новостройке , то отказ от подписания акта со стороны застройщика несет для него риски уплаты неустойки, а также штрафные санкции. Если отказывается подписывать акты покупатель, ввиду значительных нарушений, то застройщик может подписать акт и по истечении двух месяцев его обязательства будут считаться выполненными. Покупателю рекомендуется подписать акт с указанием всех недостатков.
При приобретении квартиры на вторичном рынке за отказ в подписании акта одна сторона может обратиться в суд с иском обязать вторую сторону подписать акт и передать квартиру либо расторгнуть договор с уплатой неустойки. Кроме того, для обеих сторон имеются риски быть оштрафованными за уклонение от исполнения сделки.
Акт приема-передачи квартиры – это документ, удостоверяющий состояние жилплощади на момент передачи ее покупателю. Он необходим для того, чтобы в будущем между сторонами не возникло претензий по качеству сданного жилья.
Кроме того, именно подписание акта является завершающим этапом заключенной сделки купли-продажи. Рассмотрим, в чем особенности данного документа: как его нужно составлять и на что обратить особое внимание.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п.1 ст.556 ГК РФ).
В согласии с настоящим законом, именно акт приема-передачи (АПП) подтверждает переход права собственности от продавца к покупателю. Получается, этот документ важнее, чем государственная регистрация сделки и получение свидетельства о праве собственности, потому что именно АПП удостоверяет завершенность сделки.
Он фиксирует не только фактическое состояние жилплощади на момент ее передачи, но и срок, в течение которого покупатель становится действительным хозяином квартиры.
АПП не имеет строгой формы заполнения, однако закон устанавливает, какие сведения должны быть в нем отражены. Так, в документе нужно указать:
Документ составляется в двух экземплярах – по одному на каждого участника сделки.
В документе нужно указать все предметы, которые находятся в квартире в момент ее передачи покупателю. При этом должно быть прописано их фактическое состояние. Также нужно указать в акте все обнаруженные недостатки (при их наличии).
Образец АПП можно скачать здесь. Он может быть использован как пример, чтобы вы еще до заключения сделки знали, какие сведения вам могут понадобиться.
Между заключением сделки купли-продажи, ее регистрацией и фактическим получением недвижимости может пройти довольно много времени. Поэтому нужно учитывать, что до подписания АПП ответственность за сохранность квартиры несет покупатель, а после оформления документа данное обязательство переходит продавцу.
Если будут нарушены какие-либо пункты договора, сделка может быть аннулирована другой стороной. Поэтому максимальное соблюдение всех договоренностей является гарантией успешной сделки.
Акт приема-передачи необходимо оформлять в письменном виде с подписью сторон. При заполнении важно писать:
Пренебрежение составлением АПП может обернуться серьезными неприятностями для каждого участника сделки. Помимо проблем, касающихся состояния квартиры и невозможности предъявления претензий продавцу, возможны и правовые последствия.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество (ч.3 п.1 ст. 56 ГК РФ).
В соответствии с настоящим законом, отсутствие АПП может быть признано основанием для расторжения договора из-за того, что вы не принял квартиру. Если продавец решит начать судебный процесс по этому поводу, вероятность возврата ему квартиры достаточно велика. Таким образом, отсутствие акта приема-передачи создает ненужный риск оспаривания сделки и предъявления взаимных претензий.
В дальнейшем могут возникнуть и другие неприятные ситуации, если нет АПП. Например, его отсутствие свидетельствует о том, что покупатель не принял квартиру, а значит, все риски по ее сохранности по-прежнему несет продавец. Например, спустя год после заключения сделки может случиться пожар, во время которого имущество существенно пострадает. В этом случае у покупателя есть возможность инициирования судебного процесса для того, чтобы доказать, что квартира изначально была передана ему в таком виде.
Есть риски и у покупателя. Так, при отсутствии АПП, он не сможет доказать, что имеющиеся недостатки квартиры присутствовали еще до ее покупки.
Таким образом, оформление акта приема-передачи имущества имеет большое значение для успешности сделки купли-продажи. Поэтому уклонение одной из сторон от его составления не является разумным.
Приобретение объекта недвижимости всегда ответственный поступок. Подходить к данному вопросу следует очень тщательно. Помещение следует полностью осмотреть и произвести проверку всех документов у продавца. Помимо договора купли-продажи между продавцом и покупателем, составляется передаточный акт, в котором указывается описание объекта недвижимости. Как его правильно составить, на что обратить внимание и другие вопросы рассмотрим в данной статье.
Согласно, законодательной базы РФ, существуют определенные процедуры при передаче жилья новому собственнику. Бюрократизм процедур необходим для защиты прав и интересов обеих сторон. Сделки по недвижимости следует производить в письменной форме и регистрировать в соответствующем государственном органе.
Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.
Это быстро и бесплатно !
Дадим определение передаточному акту. Это документ, согласно которому подтверждается факт передачи недвижимости по договору (ст. 556 ГК РФ). Подписав акт, права и список обязанностей по объекту недвижимости переходят к покупателю. Также уже новый собственник должен заниматься содержанием и обслуживанием помещения, коммунальным обслуживанием и отвечать за сопутствующие риски и повреждения.
До момента подписания акта все вышеуказанные аспекты несет на себе продавец. То есть в случае возникновения непредвиденных рисков, гибели объекта недвижимости и другое спрашивать будут с продавца. Возникнувшие споры придется решать в судебном порядке. Отдельно стоит отметить, что при наличии данного акта, при плохом здоровье продавца, жилое помещение не может включаться в наследуемое имущество. Об этом нам говорит практика Арбитражного суда.
Для исключения отрицательных последствий в договоре прописывается составление передаточного акта в обязательном порядке. Таким образом, полный расчет с покупателем производится только после подписания его обеими сторонами.
Акт представляет собой самостоятельный документ. Время подписания договора и время передачи прав собственности на квартиру, согласно законодательству, может не совпадать.
Согласно, закону договор купли-продажи считается исполненным в полной мере только при заключении передаточного документа на жилое помещение. Подписав документ, сторона продавца и сторона покупателя подтверждают, что претензий по объекту недвижимости к другой стороне не имеют.
Отдельно стоит отметить, что подписанный договор, без подписания передаточного акта не является основанием перехода прав собственности к новому владельцу. Переход осуществляется после подписания договора купли-продажи, передаточного акта и регистрации сделки.
Для покупателя подписание передаточного акта более важно, чем для продавца по следующим причинам:
Как любой документ передаточный акт должен составляться в письменной форме. Форма произвольная, в законе нет определенных условий.
Передаточный акт должен включать в себя обязательные условия:
Необязательные условия:
Как выше указывалось в законодательстве нет образца акта передачи квартиры по договору купли-продажи. Вследствие того, что он подписывается с двух сторон, то и составляться он должен в двух экземплярах. Наполненность акта зависит от условий, которые прописаны в договоре. Опираясь на последний, составляется акт.
Обязательные и необязательные условия требующие внесения в договор рассмотрены ранее.
Характеристики квартиры, которые отражаются в акте:
Если у покупателя есть претензии к квартире, которые не указаны в договоре, их обязательно следует указать в передаточном акте. Иначе, впоследствии недочеты доказать будет невозможно.
Всю информацию по квартире следует расписать очень подробно. Подписание документа покупателем означает его полное согласие с приобретаемым имуществом.
АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ
г. ___________________ «___» ______________ 20__г. _
Мы, _______________________________________________, проживающий(ая) по адресу_____________________________________________________, паспорт серии ____ № ________, выдан «__» ________ 20__г., __________________________________________, 19__г. рождения, место рождения ___________________________, именуемый(ая) в дальнейшем “Продавец”, и _________________________________, проживающий(ая) по адресу _______________________________________________, паспорт серии ____ № ________, выдан «__» ________ 20__г., ____________________________________, 19__г. рождения, место рождения ______________________________________, именуемый(ая) в дальнейшем “Покупатель”, в соответствии со статье 556 ГК РФ, составили настоящий акт о нижеследующем:
Продавец передал, а Покупатель принял квартиру, расположенную по адресу: _________________________________________________________________________
в соответствии с договором купли-продажи, заключенным в простой письменной форме «__» ___________ 20__г., зарегистрированным в ______________ «__» ________ 20__г., запись регистрации № _______________.
Продавец передал, а Покупатель принял указанную квартиру надлежащего качества (ст. 475, 557 ГК РФ), в том числе ключи от квартиры, а также квитанции и счета об оплате коммунальных платежей и прочие документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам и плате за пользование телефоном.
Деньги за проданную квартиру Продавец от Покупателя получил полностью в сумме ________.
Материальных претензий друг к другу стороны не имеют. Договор и акт подписаны добровольно. Стоимость квартиры взаимосогласована.
При возникновении задолженности по телефонному номеру __________________ до «__» ______________ 20__г. включительно, Продавец обязуется оплатить ее в полном объеме (в том числе междугородние и международные переговоры).
Продавец:
Покупатель:
_____________/______________/ ______________ _______________/_______________/
(подпись, ФИО)
Для того чтобы правильно помещение следует со всей внимательностью осмотреть объект недвижимости. Сверить характеристики и техническое состояние, указанное в договоре с тем, что есть на деле.
Просмотрите внимательно все отделочные работы, коммуникации, электропроводку. Покупая недвижимость с мебелью, проверьте ее состояние. В случае, расхождения, укажите в передаточном акте или дополнительном приложении. Покупатель может либо договориться с продавцом о времени устранении недочетов или финансовой компенсации.
Часто затягивание передачи квартиры сопровождается выездом бывшего хозяина на новую жилплощадь. В большинстве случаев по договоренности сторон: вносится предоплата за квартиру при условии выезда владельца в день подписания соглашения.
Обговорите момент выезда заранее . Например, пропишите этот пункт в договоре купли-продажи или договоритесь обоюдно. По закону, продавец обязан исполнить свои обязанности в течение семи дней. Иначе покупатель может обратиться с иском в суд и через него выселить предыдущего хозяина. Тогда вопрос будет решаться с силами полиции.
Таким образом, передаточный акт составлять необходимо. Он выгоден как для продавца недвижимости, так и для покупателя. После подписания договора и акта покупатель становится полноправным владельцем квартиры. В нем он может указать все недостатки внутри помещения и подписать с продавцом дополнительное приложение.
