Местоположение оказывает решающее влияние на стоимость недвижимости. Это интегральная характеристика, включающая в себя удаленность от центра, престижность, транспортную доступность, особенности ландшафта и ближайшего окружения (застройки).
Пространственно-территориальные координаты размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости. Размещение объекта недвижимости описывается целым рядом характеристик. При корректировке по данному элементу сравнения определяется рентный доход от местоположения объектов недвижимости как разница их цен продаж в различных местах размещения.
Местоположение объекта оценки объектов-аналогов совпадает.
Физические характеристики объекта.
Данная поправка учитывает отличия в планировочном и конструктивном решении объектов-аналогов и объекта оценки по следующим показателям:
1) функциональная модель - тип квартиры и серия здания (планировка помещений, высота потолков). Рынок жилых квартир сегментирован в зависимости от функциональной модели квартир и серии зданий, в которых они расположены. Для каждой серии зданий и типа квартир имеется свой ценовой уровень. Объект оценки, как и объекты-аналоги, относятся к одной функциональной модели – однокомнатные квартиры. Внесение корректировки не требуется.
Корректирующий коэффициент составляет 1,00.
2) общая площадь . Объект оценки и объекты-аналоги относятся к одному ценовому диапазону по площади. Внесение корректировки не требуется.
Корректирующий коэффициент составляет 1,00 .
3) обеспеченность аналогов инженерными коммуникациями (или другие благоустройства) . Оцениваемая квартира и объекты-аналоги имеют схожий перечень инженерных коммуникаций. Ценообразующих расхождений по данному фактору не выявлено.
Корректирующий коэффициент составляет 1,00.
4) этаж расположения . Объект оценки расположен на серединном этаже. Объекты-аналоги №4 и №5 расположены на крайнем этаже, что делает их менее привлекательными для покупателей по сравнению с оцениваемой квартирой.
Применительно, корректировка на этажность определяется методом попарного сравнения двухкомнатных жилых квартир на серединном и крайнем этажах.
Размер поправки на техническое состояние определен в табличной форме (см. таблицу ниже).
Определение корректировки на этажность
| Объекты | Стоимость, грн. | Площадь, м 2 | Стоимость 1 м 2 , грн. | Источник информации |
| Серединный этаж | ||||
| г. Симферополь, Москольцо, 4/5, все коммуникации, состояние удовлетворительное | 336 000 | 7304,35 | www.ok.sakgir.info 095-550-81-81 | |
| г. Симферополь, Москольцо, 3/5, все коммуникации, состояние удовлетворительное | 312 000 | 42,1 | 7410,93 | www.ok.sakgir.info 050-590-13-86 |
| Среднее значение, грн. | 7357,64 | |||
| Крайний этаж | ||||
| г. Симферополь, Москольцо, рядом «Привоз», 5/5, все коммуникации, состояние удовлетворительное | 320 000 | 7 111,11 | www.ok.sakgir.info 095-083-39-30 | |
| г. Симферополь, Москольцо, 5/5, все коммуникации, состояние удовлетворительное | 316 000 | 6 869,57 | www.ok.sakgir.info | |
| Среднее значение, грн. | 6990,34 | |||
| Корректировка | 1,05 |
5) уровень отделки и техническое состояние. Техническое состояние оцениваемой квартиры удовлетворительное. Физический износ принят оценщиком в размере 35%(согласно «Правил обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». СП 13-102-2003). Техническое состояние объектов-аналогов №№2,3,4,5 сопоставимо с объектом оценки. Техническое состояние объекта-аналога №1 лучше, после косметического ремонта, физический износ принят оценщиком в размере 25% (согласно «Правил обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». СП 13-102-2003).
Принимая, что процент износа равен проценту снижения стоимости здания по сравнению с новым зданием, корректируем стоимость сопоставимых объектов так, как если бы их износ равнялся износу оцениваемого объекта. Формула определения корректировки на техническое состояние (износ) объекта имеет следующий вид:
Пи = (100%-Иоб) / (100%-Иан),
Пи - корректировка на износ;
Иоб - физический износ оцениваемого объекта;
Иан - физический износ объекта-аналога.
В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональное устаревание и внешнее устаревание. В рамках данного расчета Оценщик рассматривал лишь физический износ, так как внешнее и функциональное устаревания являются сопоставимыми для объекта оценки и объектов–аналогов в виду их местоположения и назначения.
Подставив значения в формулу, представленную выше, получим величину корректирующего коэффициента для объекта-аналога №1: (100%-35%) / (100%-25%) = 0,867.
Экономические характеристики.
Данная поправка рассчитывается в основном для доходной недвижимости и учитывает уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов. Учитывая, что объект оценки – жилая квартира и не относится к доходной недвижимости, поправка не применяется.
Корректирующий коэффициент составляет 1,00.
Документы на отвод и право пользования земельным участком заказчиком не предоставлены. В соответствии со структурой города квартал с рассматриваемым участком находится в центральной части города, недалеко от градообразующей магистрали и окружен кварталами с исторически сложившейся планировкой. Через квартал на север от участка, в пешеходной доступности, находится станция метро, рядом спортивный комплекс. Северо-восточнее от участка расположен районный парк. Вышеперечисленные факторы окружения являются преимущественными для расположения на рассматриваемом участке жилого комплекса. Участок ориентировочной площади 3,2 га имеет простую геометрическую форму. Рельеф участка имеет значительные перепады высот на всем своем протяжении с уклоном в западном направлении. Минимальная и максимальная относительные отметки соответственно составляют: 130,30-140,00 м.
Условия на участке
В данный момент на участке проектирования расположены производственные и административные корпуса завода, которые находятся в удовлетворительном состоянии. При реконструкции производственных корпусов и реорганизации их под иную функцию необходимо выполнить технический отчет о состоянии несущих конструкций зданий. На участке присутствуют инженерные сети, которые обслуживают в основном существующие производственные корпуса завода. Вышеперечисленные инженерные сети подлежат переносу, перекладке и являются удорожающим фактором проекта. Выходом из данной ситуации является расположение зданий таким образом, чтобы избежать перекладки сетей, но это накладывает ограничение на планировку будущего объекта недвижимости.
Анализ местоположения участка
Положительные факторы: расположение в центре города, высокая деловая активность в районе, низкая плотность населения в ближней зоне, хорошая транспортная доступность, близость метро, высокий статус места, объекты городского значения, близко расположенная спортивно-рекреационная зона.
Отрицательные факторы: перегруженные центральные улицы, ограниченная автомобильная доступность, низкие потоки по прилегающим улицам, отсутствие фасада на главную магистраль, ограниченная визуальная доступность, ограниченная пропускная способность узких прилегающих улиц.
Выводы по анализу местоположения
Факторы, влияющие на выбор типа недвижимости, можно условно разбить на три группы: размер и форма участка, расположение участка, ситуация на рынке. В данном разделе были рассмотрены факторы, связанные с расположением участка и его характеристиками. Это определяющие факторы. Каким бы перспективным ни был рынок, физические возможности участка ограничивают его потенциал. И наоборот, очень часто даже при прогнозах насыщения рынка расположение участка создает конкурентные преимущества для объекта коммерческой недвижимости. Таким образом, данные факторы являются первоочередными. На основании анализа месторасположения и физических характеристик участка можно сделать три основных вывода:
а) участок имеет как положительные, так и отрицательные характеристики расположения, которые ограничивают форматы типов недвижимости или дают возможности для позиционирования. Главными из них являются отсутствие фасада на магистраль с высокими потоками, расположение в центре города, ограничения, связанные с существующей застройкой;
б) расположение участка является в большей степени неблагоприятным для торговой недвижимости. Ограничивает данный тип недвижимости отсутствие потоков по прилегающим улицам, их плохая пропускная способность, отсутствие фасада и визуальной доступности. В меньшей степени факторы расположения неблагоприятны для офисной и жилой недвижимости, что связано центром города, высоким статусом района, наличием объектов федерального значения. Отсутствуют весомые неблагоприятные факторы для жилья;
в) градостроительных и правовых ограничений на участке для того или иного типа недвижимости нет. Размер участка является подходящим для всех типов недвижимости и многофункционального комплекса.
Таким образом, наиболее существенные ограничения имеются на торговую составляющую. В целом рассмотренные факторы наиболее благоприятны для жилой составляющей. Факторов, исключающих наличие того или иного типа недвижимости, на участке нет.
Конкурентные преимущества проекта
1) Уникальное месторасположение жилого комплекса (географический центр городах, удобные транспортные развязки, перспектива развития инфраструктуры района). Качество строительства (монолитно-кирпичная и кирпичная технологии строительства, свободная планировка квартир, современные лифты).
2) Прилегающая территория (охраняемая, благоустроенная закрытые внутренние дворики, детский сад, авторский ландшафтный дизайн; все пространства и территории связаны с транспортной системой микрорайона проездами и пешеходными дорожками).
3) Единая система электронного мониторинга и управления системами тепло- и электроснабжения, водообеспечения, безопасности, освещения и т.д., повышающая эффективность функционирования всех систем жизнеобеспечения жилой и нежилой застройки, автостоянок, снижающая затраты по эксплуатации.
4) Комплексность застройки (благодаря развитой инфраструктуре жилая застройка будет выглядеть гармоничным целым).
Социальная значимость проекта
Настоящий проект имеет важное социальное значение. В результате его реализации решаются жилищные проблемы горожан, повышается комфортность и безопасность их проживания, значительно улучшается архитектурный облик города.
Стратегия продаж продукции проекта
В процессе моделирования доходов при реализации проекта предусмотрена поэтапная продажа площадей жилой застройки.С целью оптимизации сроков окупаемости проекта, а также сроков и сумм, необходимых для погашения кредитов и займов, реализация жилых и нежилых помещений предусмотрена в основном посредством авансовых продаж, т.е. оплаты покупателем полной стоимости приобретаемых им площадей до сдачи соответствующих объектов жилой застройки в эксплуатацию. Реализация жилых и нежилых помещений (торговых, офисных, складских площадей и паркинга) каждого объекта недвижимости начинается в среднем за два месяца до начала строительно-монтажных работ, когда практически будет завершено отселение и обустройство строительных площадок, что даст возможность оптимизировать стартовые цены продаж. Завершается реализация площадей, как правило, в месяц сдачи объекта в эксплуатацию.
Характеристики проекта
Основной целью проекта является проектирование и строительство регионального делового центра (РДЦ), современного по своей архитектуре и соответствующего международным стандартам, в целях формирования деловой инфраструктуры в регионах и создания благоприятных условий для предпринимательской среды и государственных структур, способствующих повышению эффективности ведения бизнеса и привлечению деловых кругов и инвестиций в экономику региона.
Региональный деловой центр общей площадью 43 300 м 8 , отвечающий высоким европейским стандартам, ориентирован на предоставление полного комплекса услуг, в том числе обеспечивает возможность слияния в едином ансамбле деловых, гостиничных и культурно-развлекательных структур. Он станет местом притяжения деловой элиты, центром деловой жизни региона. Уникальный комплекс услуг, необходимость для региона в которых настоятельно назрела, предлагаемый в рамках функционирования РДЦ, предполагает, прежде всего, развитие инфраструктуры обслуживания предпринимательской деятельности в части:
1. информационно- маркетинговое обеспечение
2. презетанционной и выставочное-ярмарочное деятельности
3. оказание экспертных услуг
4. инновационное-технического обеспечения
5. подготовки специалистов в сфере предпринимательства
удовлетворения потребностей в качественных бизнес-услуг
Исходя из этих данных мы можем рассмотреть краткое содержание всех этапов девелопмента.
.
Инициирование проекта девелопмента
В качестве инициатора проекта девелопмента могут выступить и собственник объекта, заинтересованный в повышении ценности объекта недвижимости за счет его качественного преобразования, и инвестор, ведущий поиск наиболее выгодного вложения средств, но чаще всего инициатива исходит от девелопера, ищущего сферу для приложения своего капитала и профессиональной активности. Сама инициатива при этом является следствием из наличия определенного инвестиционного замысла (идеи) проекта, возникающего на основе знания рынка, наиболее перспективных направлений его развития, потенциального спроса, уровня конкуренции на рынке, перспектив развития того или иного региона.
Оценка инициативы
Возникая как результат сопоставления «потенциала рынка» и «потенциала объекта» (земельного участка, нуждающегося в реконструкции здания и пр.), инициатива, прежде чем она найдет свое продолжение в практических действиях по реализации проекта, подлежит предварительной оценке, которая включает определение физической осуществимости, наличия правовых и финансовых условий для реализации проекта и с учетом этих возможностей и ограничений возможной эффективности проекта (в подавляющем большинстве случаев речь идет о коммерческой эффективности предполагаемого к реализации проекта с учетом прогнозируемых доходов и затрат).
Оценка инициативы имеет два основных аспекта: оценка состояния и перспектив развития рынка (анализ возможностей рынка) и оценка местоположения потенциального объекта недвижимости (анализ потенциала местоположения). Эти два аспекта органически связаны друг с другом, поскольку оценка потенциала местоположения во многом опирается на анализ рынка, однако логически они могут рассматриваться как относительно обособленные этапы оценки инициативы.
Оценка возможностей, которые предоставляет рынок, по сути, может быть сведена к оценке и прогнозированию спроса, предложения и конкурентной среды.
Основным ориентиром для принятия решения о продолжении работы над проектом является оценка наиболее вероятной доходности проекта, уровень которой определяется в зависимости от представлений девелопера о разумной норме доходности для данного рынка.
Объекта оценки
Рис. 4 Карта района Беговой
Район Беговой является составной частью Северного административного округа города Москвы. Граница района проходит по оси Беговой ул., далее по осям ул. Поликарпова, проектир. пр-дам № 1087 и № 5509, северо-западной границе владения № 37 (строение 11) по Ленинградскому пр-ту, по осям: Ленинградского пр-та, ул. Новая Башиловка, ул. Н. Масловка, северо-западной границе полосы отвода Алексеевской соединительной ж/д ветки МЖД и северной и северо-западной границам полосы отвода Смоленского направления МЖД до улицы Беговой.
Общая площадь района составляет 418 га
Общая длина дорог: 250,9 т.кв.м/км
Площадь зеленых насаждений: 361,9 т.кв.м
Строений жилых: 155
Общая площадь жилого фонда: 759,2 т.кв.м
Поликлиники всего: 7
Центр Социального обслуживания: 1
Общеобразовательные школы: 6
Учебно-воспитательные комплексы -
Колледжи: 1
Детские дошкольные учреждения: 8
Кинотеатры: 2
Библиотеки: 3
Выставочные залы: 1
Спортивные залы: 2
Плоскостные спортивные сооружения: 5
Вывод: анализ района месторасположения объектов оценки позволяет сделать вывод о достаточно высокой инвестиционной привлекательности САО г. Москвы в целом и объекта оценки в частности, при условии использования их в качестве офисных помещений.
АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
В основе определения рыночной стоимости объекта оценки лежит анализ наиболее эффективного использования, необходимость проведения которого устанавливается п. 10 ФСО 1.
Проведение анализа наиболее эффективного использования объекта оценки основывалось на следующем:
1. Согласно п. 10 ФСО № 1, при определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.
2. Согласно теории оценки, анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится в соответствии с определенным алгоритмом по критериям соответствия законодательной разрешенности, физической возможности, финансовой целесообразности , с соблюдением определенных требований к каждому из этапов алгоритма анализа наиболее эффективного использования объекта оценки.
Общую схему/алгоритм построения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования иллюстрирует рис. 4.
Алгоритм проведения анализа наиболее эффективного
Использования
Для проведения анализа наиболее эффективного использования объекта оценки необходимо последовательно реализовать следующие этапы:
1. Отбор законодательно разрешенных вариантов использования объекта оценки.
2. Проверка на физическую возможность реализации вариантов использования объекта оценки.
3. Проверка финансовой целесообразности вариантов использования объекта оценки.
4. Выявление варианта использования объекта оценки с максимальной стоимостью.
5. Вывод о варианте наиболее эффективного использования объекта оценки.
Отбор законодательно разрешенных вариантов использования объекта оценки
Рассматриваются те способы использования объекта оценки, которые не противоречат действующим государственным и муниципальным законодательным актам, а также другим нормативным документам, регулирующим эксплуатацию объектов недвижимости.
Должны быть проанализированы требования строительных нормативов, требования нормативов охраны памятников истории и культуры и иные нормативные акты.
Характер использования может быть ограничен долгосрочным договором аренды, что может противоречить наиболее эффективному использованию.
Проверка на физическую возможность реализации вариантов использования объекта оценки
Наиболее эффективное использование имущества зависит от его физических характеристик. При анализе вариантов использования необходимо учитывать объемно-планировочные характеристики здания, наличие инженерных систем в здании, его транспортную доступность.
Таблица 7
Характеристика объекта оценки
Фотографии объекта оценки
Вид с окна
| Изм. |
| Лист |
| № докум. |
| Подпись |
| Дата |
| Лист |
| КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ |
Ванная комната Кухня
| Изм. |
| Лист |
| № докум. |
| Подпись |
| Дата |
| Лист |
| КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ |
Изм.
Лист
№ докум.
Подпись
Дата
Лист
2.4. Анализ наиболее эффективного использования
КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ
Наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.
Заключение о наиболее эффективном использовании отражает мнение оценщика в отношении эффективности использование собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово - приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.
Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.
: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о законообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.
Физическая осуществимость : рассмотрение физических реальных в данной местности способов пользования.
Финансовая осуществимость : рассмотрение того, какое физическое осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.
Максимальная эффективность : рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Законодательная разрешенность : существует законодательное ограничение на использование жилых помещений в качестве нежилых и нежилых помещений в качестве жилых. В соответствии со ст. 22 Жилищного Кодекса Российской Федерации перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Объект оценки расположен на 3 этаже, ниже него расположены помещения жилого назначения.
Таким образом, законодательно разрешена эксплуатация следующих типов недвижимости:
Таблица 8
Тип недвижимости
| Изм. |
| Лист |
| № докум. |
| Подпись |
| Дата |
| Лист |
| КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ |
Ввиду того, что существует законодательное ограничение на использование объекта оценки, то исследование физической и финансовой осуществимости, максимальной эффективности использования объекта не целесообразно.
Резюме:
В результате проведенного исследования наиболее эффективного использования объекта оценки мной были проанализированы следующие факторы, оказывающие влияние на эффективное использование объекта оценки.
Земельный участок на котором будет строиться наш объект недвижимости имеет статус развивающегося и является некой границей соединения 2х городов Махачкалы и Каспийска. На этой территории широко развито строительство многоэтажных домов, инфраструктура пока находится на среднем уровне. Продажи объектов недвижимости в данном районе имеют большой спрос, из-за соотношения цены и качества.
Объект застройки -- это девятиэтажный панельный жилой дом.Площадь жилых помещений в объекте строительства составляет 3214.8 м2. Под застройку выбран земельный участок общей площадью 17 168 м2. Расположен по адресу г.Каспийск.Территория района строительства характеризуется малой плотностью жилой застройки, средним уровнем озеленения и обустройства территории.
Земельный участок, выбранный под застройку, является пустующим. Инженерно-геологические условия земельного участка можно охарактеризовать как обычные. На территории участка развитие неблагоприятных гидрогеологических и геологических процессов, таких как оползни, образование оврагов, подтопление, не наблюдается.
На территории выбранного земельного участка уровень грунтовых вод, в результате проведенных инженерно-геологических исследований, был зафиксирован на глубине 3 - 3,5 м, а сезонные колебания уровня подземных вод составляет 0,5 - 1 м. Пик колебаний уровня грунтовых вод приходится на весенний период.
Грунтовые условия на участке застройки после проведения соответствующих исследований,которые были проведены на участке, хорошие.
Геологическую толщу участку составляют в основном следующие грунты: глина и суглинки - которые по категории относятся к грунтам способным выдержать большие нагрузки и обеспечить устойчивость зданию.
