القيمة السوقية لموضوع التقييم
"... لأغراض هذا القانون الاتحادي ، تُفهم القيمة السوقية للعنصر الخاضع للتقييم على أنها السعر الأكثر احتمالاً الذي هذا الكائنيمكن تنفير التقييمات السوق المفتوحفي بيئة تنافسية ، عندما يتصرف أطراف الصفقة بشكل معقول ، ولديهم كل شيء معلومات ضرورية، وقيمة سعر المعاملة لا تعكس أي ظروف استثنائية ، أي عندما:
لا يلتزم أحد طرفي الصفقة بالتنفير عن موضوع التقييم ، والطرف الآخر غير ملزم بقبول الأداء ؛
أطراف الصفقة على دراية جيدة بموضوع الصفقة ويتصرفون لمصلحتهم الخاصة ؛
يتم عرض الموضوع في السوق المفتوحة بواسطة عرض عامنموذجي لأهداف التقييم المماثلة ؛
(بصيغته المعدلة بالقانون الاتحادي بتاريخ 14.11.2002 N 143-FZ)
سعر الصفقة هو مكافأة معقولة لموضوع التقييم ولم يكن هناك إكراه لإكمال المعاملة فيما يتعلق بأطراف الصفقة من أي طرف ؛
الدفع للعنصر الذي يتم تقييمه نقدًا ... "
مصدر:
القانون الاتحادي المؤرخ 29 يوليو 1998 N 135-FZ (بصيغته المعدلة في 3 ديسمبر 2011 ، بصيغته المعدلة في 28 يوليو 2012) "في أنشطة التقييمالخامس الاتحاد الروسي"
المصطلحات الرسمية... Academic.ru. 2012.
صافي القيمة السوقية للممتلكات قيد التقييم- (صافي القيمة السوقية) القيمة السوقية للعنصر المباع (نشاط تجاري ، عقار ، إلخ) مطروحًا منه تكاليف تنفيذه. انظر أيضًا القيمة السوقية العادلة للعقار المقدر ...
صافي القيمة السوقية للممتلكات قيد التقييم- القيمة السوقية للعنصر المباع (عمل ، عقار ، إلخ) مطروحًا منها تكاليف تنفيذه. انظر أيضًا القيمة السوقية العادلة للممتلكات التي يتم قياسها. الموضوعات الاقتصاد EN صافي القيمة السوقية ... دليل المترجم الفني
القيمة السوقية للكائن- السعر الأكثر احتمالا وقت التقييم في المكان الذي يتم فيه على أساس العرض والطلب ... مسرد مصطلحات إدارة الأزمات
القيمة العادلة للموضوع- (القيمة العادلة) S.so.o. يحدده المعيار الدولي لإعداد التقارير المالية (المعيار 16) على أنه المبلغ الذي يمكن من خلاله مبادلة أصل ما في معاملة بين أطراف راغبة على دراية بشروط عامة. عادة… … قاموس الاقتصاد والرياضيات
سعر السوق- (القيمة السوقية) سعر البيع الأكثر احتمالا لأي فائدة في العقارات (حقوق الملكية ، حقوق إيجار الميراث ، إلخ) من أجل سوق مجاني... يمكن أن تكون القيمة السوقية أكبر من أو تساوي أو تقل عن قيمة العقار. هنا … مسرد مصطلحات فحص وإدارة العقارات
سعر السوق- يفترض أن هذه الصفحة أو القسم ينتهك حقوق النشر. من المحتمل أن يتم نسخ محتواها من دون تغيير تقريبًا. إذا كنت تعتقد أن هذا ليس هو الحال ، فقم بإعطاء ملاحظاتك على صفحة الحديث في هذه المقالة. إذا كنت مؤلفًا ، إذن ... ... ويكيبيديا
سعر السوق- (معنى الضرائب انظر سعر السوقالبضائع) تُفهم القيمة السوقية للعنصر المقدر على أنه السعر الأكثر احتمالًا الذي يمكن عنده عزل كائن التقييم هذا في السوق المفتوحة في بيئة تنافسية ، عندما يكون أطراف الصفقة ... ... المفردات: المحاسبة ، الضرائب ، قانون الأعمال
أقل من القيمة السوقية الحالية الموجودات غير الملموسةالمبلغ مفهوم مال، والتي يمكن الحصول عليها نتيجة بيع الكائن في تاريخ تحديد الحالي القيمة السوقية... القيمة السوقية الحالية للمواد غير الملموسة ... ... المصطلحات الرسمية
القيمة في التقييم- (قيمة التقييم باللغة الإنجليزية) - القيمة التي تعبر عن فائدة موضوع التقييم لأصحابه الحاليين والمستقبليين ، مع مراعاة الفترة الزمنية والتكاليف والمخاطر المرتبطة باستلامه. في عملية تقييم الأشياء بالاعتماد على ... ...
معلومات توريد التقييم- البيانات التي على أساسها يتم تحديد القيمة السوقية لموضوع التقييم. يجب أن تفي المعلومات المستخدمة في عملية التقييم بمتطلبات الموثوقية والدقة والتعقيد ، أي لتعكس بشكل موثوق ظروف التشغيل للمنشأة ... ... القاموس الموسوعي المالي والائتماني
سيكون الطلاب وطلاب الدراسات العليا والعلماء الشباب الذين يستخدمون قاعدة المعرفة في دراساتهم وعملهم ممتنين جدًا لك.
1. القيمة السوقية لموضوع التقييم
يعتمد مفهوم ومعنى القيمة السوقية على اثنين من أكثرها وثائق مهمة، هذا هو القانون الاتحادي "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" المؤرخ 29 يوليو 1998 رقم 135 و المعيار الفيدرالي"الغرض من التقييم وأنواع التكلفة (FSO رقم 2)" ، الذي تمت الموافقة عليه بموجب الأمر الصادر عن وزارة التنمية الاقتصادية للاتحاد الروسي رقم 255 بتاريخ 20.07.2007.
لأغراض هذا القانون الاتحادي ، تُفهم القيمة السوقية للعنصر الذي تم تقييمه على أنها: السعر الأكثر احتمالا الذي يمكن عنده التنفير عن كائن التقييم في تاريخ التقييم في السوق المفتوحة في بيئة تنافسية ، عندما تكون الأطراف في تصرف المعاملة بشكل معقول ، مع الحصول على جميع المعلومات اللازمة ، وقيمة سعر المعاملة لا تنعكس أي ظروف غير عادية ، أي متي:
· أحد طرفي الصفقة غير ملزم بالتنازل عن موضوع التقييم ، والطرف الآخر غير ملزم بقبول الأداء ؛
· أطراف الصفقة على دراية جيدة بموضوع الصفقة ويتصرفون لمصلحتهم الخاصة ؛
· يتم تقديم موضوع التقييم في السوق المفتوحة من خلال عرض عام ، نموذجي لأشياء التقييم المماثلة ؛
· سعر الصفقة هو مكافأة معقولة لموضوع التقييم ولم يكن هناك إكراه لإتمام الصفقة فيما يتعلق بأطراف الصفقة من أي طرف ؛
· يتم التعبير عن الدفع لموضوع التقييم من الناحية النقدية.
من الناحية العملية ، غالبًا ما تميل التقييمات إلى تحديد القيمة السوقية بالضبط.
ومع ذلك ، فإن بعض كائنات التقييم ليس لديها قابلية تسويق كافية ، على وجه الخصوص ، لا يتم تداولها في العلن والجماعية و سوق تنافسي، تخضع لرقابة صارمة وتنظمها الدولة ، المعلومات سرية ومحدودة. في هذه الحالة ، يتم حساب القيمة السوقية جزئيًا.
القيمة السوقية الجزئية هي قيمة كائن التقييم سوق محدود، والتي تُفهم على أنها قيمة عنصر التقييم ، والتي يكون بيعها في السوق المفتوحة أمرًا مستحيلًا أو يتطلب ذلك تكاليف اضافيةمقارنة بالتكاليف المطلوبة لبيع سلع يتم تداولها بحرية.
عند تحديد قيمة موضوع التقييم ، يستخدم المثمنون المعلومات المقدمة من العميل ، والتي تم الحصول عليها أيضًا من مصادر خارجية، بما في ذلك تلك المتعلقة بحالة السوق ككل ، والقطاع الذي يتم فيه "تداول" العنصر الذي يتم تقييمه.
تنشأ الحاجة إلى تقييم القيمة السوقية في الحالات التالية:
· لإجراء صفقة بيع وشراء كائن التقييم ؛
لتحديد الأولي السعر المبدئيفي المزاد
· في حالة الإقراض بضمان موضوع التقييم.
· أثناء خصخصة موضوع التثمين.
· سحب موضوع التقييم لحاجات الدولة.
· عند تأمين موضوع التقييم.
· لاستئجار كائن التقييم.
· عند الدخول في حقوق الإرث.
للتصريح نزاعات الملكية;
· تحديد مقدار الضرر الذي لحق بصاحب الشيء المراد تقييمه.
· لتسليم كائن التقييم إلى الميزانية العمومية للمؤسسة ؛
لجعل موضوع التقييم كمساهمة في رأس المال المصرح بهالمؤسسات ؛
· أثناء إعادة هيكلة المؤسسة.
بشكل عام ، يتم تحديد القيمة السوقية من قبل المثمنين المحترفين الذين لديهم تعليم خاص في مجال التقييم ، وهم أعضاء في أحد المنظمات ذاتية التنظيمالمثمنون والمؤمن عليهم المسؤولية المهنيةوفقا لأحكام القانون الاتحاديرقم 157-FZ<О внесении изменений в федеральный закон "Об оценочной деятельности в российской федерации" от 27.07.2001г.
حسنًا ، في الختام ، أود أن أذكر المناهج الرئيسية لتقييم القيمة السوقية.
1) نهج التكلفة هو مجموعة عامة من الأساليب لتقييم قيمة الكائن المقدر ، والتي تستند إلى تحديد التكاليف المطلوبة لاستعادة أو استبدال الكائن المقدر ، مع مراعاة تآكله وتلفه.
2) النهج المقارن هو مجموعة عامة من الأساليب لتقييم قيمة كائن التقييم ، والتي تستند إلى مقارنة كائن التقييم مع نفس الأشياء التي توجد فيما يتعلق بها معلومات حول أسعار المعاملات التي تم إجراؤها معهم.
3) نهج الدخل هو مجموعة عامة من الأساليب لتقدير قيمة موضوع التقييم ، والتي تعتمد على تحديد مستوى الدخل المتوقع من موضوع التقييم.
2. تحديد نسبة (معدل) الرسملة
نسبة الرسملة هي معلمة تحول صافي الدخل إلى قيمة كائن. في هذه الحالة ، يتم أخذ كل من صافي الربح نفسه المستلم من تشغيل الكائن المقدر وسداد رأس المال الثابت الذي تم إنفاقه على اقتناء الكائن في الاعتبار. تسمى نسبة الرسملة التي تأخذ هذين المكونين في الاعتبار إجمالي نسبة الرسملة أو معدل رسملة الدخل الصافي. في هذه الحالة ، يتم تحديد صافي الدخل المستخدم للرسملة لفترة معينة ، كقاعدة عامة ، لمدة عام. وبالتالي ، فإن نسبة الرسملة العامة (أو معدل الرسملة الكامل) تعبر عن العلاقة بين القيمة السنوية لصافي الدخل المستلم نتيجة تشغيل المنشأة وقيمتها السوقية.
هناك عدة طرق لحساب نسبة الرسملة. الأكثر شيوعًا هي:
طريقة الرسملة المباشرة (أو طريقة المقارنة المباشرة) ،
طريقة الاستثمارات المرتبطة - الديون وحقوق الملكية ،
· طريقة الاستثمارات المصاحبة - الأراضي والمباني ،
· الطريقة التراكمية وطريقة إلوود.
هناك عدة طرق لتحديد نسبة الرسملة:
· الأخذ في الاعتبار سداد تكاليف رأس المال (معدلة للتغيرات في قيمة الأصل) ؛
· طريقة الاستثمارات ذات الصلة أو أسلوب المجموعة الاستثمارية.
· طريقة الرسملة المباشرة.
تحديد نسبة الرسملة مع مراعاة استرداد تكاليف رأس المال.
يجب أن تأخذ نسبة الرسملة في الاعتبار مكونين:
1) معدل العائد على الاستثمار (رأس المال) ، وهو تعويض يجب دفعه للمستثمر مقابل استخدام الأموال ، مع مراعاة المخاطر والعوامل الأخرى المرتبطة بشروط استثمارات محددة ؛
2) معدل العائد على رأس المال ، أي سداد مبلغ الاستثمار الأولي. علاوة على ذلك ، يتم تطبيق عنصر نسبة الرسملة هذا فقط على الجزء المستهلك من الأصول.
يتم بناء معدل العائد على رأس المال باستخدام طريقة البناء التراكمي:
معدل العائد الخالي من المخاطر + أقساط المخاطر + الاستثمارات العقارية + أقساط السيولة المنخفضة للعقارات + أقساط إدارة الاستثمار
معدل العائد الخالي من المخاطر - معدل الفائدة على الأصول عالية السيولة ، أي وهو معدل يعكس "فرص السوق الفعلية للشركات والأفراد لاستثمار الأموال دون أي مخاطرة بالعائد". كمعدل خالي من المخاطر ، غالبًا ما يتم أخذ العائد على OFZ و VEB.
في عملية التقييم ، من الضروري مراعاة أن المعدلات الاسمية والحقيقية الخالية من المخاطر يمكن أن تكون بالعملة الوطنية والعملة الأجنبية. عند إعادة حساب المعدل الاسمي إلى السعر الحقيقي والعكس صحيح ، يُنصح باستخدام صيغة عالم الاقتصاد والرياضيات الأمريكي آي فيشر ، التي اشتقها في الثلاثينيات من القرن العشرين:
R n = R p + I inf + R p * I inf ؛
R p = (R n - I inf) / (1 + I inf) ؛
R n - المعدل الاسمي ؛
R p - السعر الحقيقي ؛
معلومات عن - مؤشر التضخم (معدل التضخم السنوي).
عند حساب سعر صرف العملات الأجنبية الخالي من المخاطر ، يُنصح بإجراء تعديل باستخدام معادلة فيشر مع مراعاة مؤشر تضخم الدولار ، عند تحديد السعر الخالي من المخاطر في العملة الوطنية - مؤشر التضخم للعملة الوطنية.
يمكن تحويل معدل العائد بالعملة الوطنية إلى سعر الدولار أو العكس باستخدام الصيغ التالية:
D nv = (1+ D v) * (1+ Kurs) - 1 ؛
D v = (1+ D nv) * (1+ Kurs) - 1 ؛ أين
D nv ، معدل العائد بالعملة الوطنية ؛
D v - معدل الدخل بالعملة الأجنبية ؛
كورس - سعر الصرف ،٪.
حساب المكونات المختلفة لعلاوة المخاطر:
* علاوة على السيولة المنخفضة. عند حساب هذا المكون ، يؤخذ في الاعتبار استحالة تحقيق عائد فوري على الاستثمارات في الكائن العقاري ، ويمكن أن يؤخذ في الاعتبار على مستوى تضخم الدولار للوقت المعتاد من التعرض لأشياء مماثلة في السوق ؛
* علاوة على مخاطر الاستثمار في العقارات. في هذه الحالة ، يؤخذ في الاعتبار احتمال الخسارة العرضية لقيمة المستهلك للكائن ، ويمكن قبول القسط في مبلغ أقساط التأمين في شركات التأمين من أعلى فئة موثوقية ؛
* علاوة إدارة الاستثمار. كلما كانت الاستثمارات أكثر خطورة وتعقيدًا ، زادت كفاءة الإدارة التي تتطلبها. يُنصح بحساب علاوة إدارة الاستثمار مع مراعاة نسبة الأرباح والخسائر الضائعة في تحصيل مدفوعات الإيجار.
طريقة الاستثمار المرتبط ، أو تقنية المجموعة الاستثمارية.
إذا تم الاستحواذ على العقار باستخدام رأس مال حقوق الملكية والديون ، يجب أن تفي نسبة الرسملة بمتطلبات العائد على كل جزء من الاستثمار. يتم تحديد قيمة المعامل من خلال طريقة الاستثمارات المرتبطة ، أو تقنية المجموعة الاستثمارية.
تسمى نسبة الرسملة لرأس المال المقترض ثابت الرهن العقاري ويتم حسابها باستخدام الصيغة التالية:
R m - ثابت الرهن العقاري ؛
OD - المدفوعات السنوية ؛
ك- مبلغ القرض العقاري.
يتم تحديد ثابت الرهن العقاري من جدول ست وظائف للفائدة المركبة: يساوي مجموع معدل الفائدة وعامل صندوق التعويض ، أو يساوي عامل المساهمة لكل وحدة إهلاك.
تسمى نسبة الرسملة لرأس المال السهمي ثابت الرهن العقاري ويتم حسابها باستخدام الصيغة التالية:
R s = PTCF / K s
R ج - نسبة رسملة حقوق الملكية ؛
PTCF - التدفق النقدي السنوي قبل الضرائب ؛
ك ج - مقدار رأس المال السهمي.
يتم تحديد نسبة الرسملة الإجمالية كمتوسط مرجح:
R = M * R m + (1 - M) * R c حيث
M هي نسبة ديون الرهن العقاري.
إذا تم توقع حدوث تغيير في قيمة الأصل ، يصبح من الضروري مراعاة نسبة الرسملة ، وعائد المبلغ الأساسي لرأس المال (عملية إعادة الرسملة). يُطلق على معدل العائد على رأس المال في بعض المصادر نسبة إعادة الرسملة. لاسترداد الاستثمار الأولي ، يتم إيداع جزء من صافي الدخل التشغيلي في صندوق سداد بسعر فائدة Yp - معدل الفائدة لإعادة الرسملة.
هناك ثلاث طرق لاسترداد رأس المال المستثمر:
· عائد رأس المال بخط مستقيم (طريقة الحلقة) ؛
· عائد رأس المال على صندوق التعويضات ونسبة العائد على الاستثمار (طريقة Inwood). يطلق عليه أحيانًا طريقة الأقساط ؛
· عودة رأس المال بموجب صندوق التعويضات وسعر الفائدة الخالي من المخاطر (طريقة Hoskold).
طريقة الخاتم.
هذه الطريقة مناسبة عندما يكون من المتوقع استرداد رأس المال على أقساط متساوية. يتم احتساب العائد السنوي على رأس المال بقسمة 100٪ من قيمة الأصل على العمر الإنتاجي المتبقي ، أي هو المقابل للعمر الإنتاجي للأصل. معدل العائد هو الحصة السنوية من رأس المال الأولي المستثمر في صندوق السداد بدون فوائد:
ص ك = ص ص + 1 / ن ، أين
ن هي الحياة الاقتصادية المتبقية ؛
R y هو معدل عائد الاستثمار.
يتم استخدام طريقة Inwood إذا تم إعادة استثمار العائد على رأس المال بمعدل العائد على الاستثمار. في هذه الحالة ، يكون معدل العائد كعنصر من مكونات نسبة الرسملة مساويًا لعامل صندوق الاسترداد بنفس سعر الفائدة بالنسبة للاستثمارات:
R k = R y + SFF (n ، Y) ، أين
SFF - عامل صندوق التعويضات ؛
Y = R (معدل العائد على الاستثمار).
يتم عرض نتائج حساب العائد على رأس المال المستثمر باستخدام هذه الطريقة في الجدول. 2
طريقة هوسكولد. يستخدم عندما يكون معدل العائد على الاستثمار الأولي مرتفعًا إلى حد ما ، مما يجعل من غير المحتمل إعادة استثماره بنفس المعدل. بالنسبة للأموال المعاد استثمارها ، من المفترض أن يتم استلام الدخل بمعدل خالٍ من المخاطر:
R k = R y + SFF (n ، Yb) ، أين
Yb - سعر فائدة خالٍ من المخاطر.
تتمثل مزايا طريقة رسملة الدخل في أن هذه الطريقة تعكس وضع السوق بشكل مباشر ، لأنه عند تطبيقها ، يتم تحليل عدد كبير من المعاملات العقارية من حيث نسبة الدخل والقيمة ، وعند حساب الدخل المرسملة ، يتم وضع بيان الدخل الافتراضي ، والمبدأ الأساسي له هو افتراض مستوى السوق لاستغلال العقارات.
عيوب طريقة رسملة الدخل هي: من الصعب تطبيقها في حالة عدم وجود معلومات حول معاملات السوق ؛ لا ينصح بهذه الطريقة إذا لم يكتمل الكائن أو لم يصل إلى مستوى الدخل الثابت أو تعرض لأضرار جسيمة نتيجة قوة قاهرة ويتطلب إعادة بناء خطيرة.
3. المشكلة رقم 1
تحديد مبلغ سداد القرض السنوي 200 ألف روبل. تخضع للإطفاء الذاتي ، إذا كان معدل الدفعات السنوية (الفائدة المركبة) هو 8٪ ، فإن مدة القرض هي 15 سنة.
معدل - 8٪
سيتم حساب حجم دفعة القرض السنوية وفقًا لصيغة القيمة الحالية لمرتب سنوي واحد:
PVа = __________________
من هذه الصيغة نشتق PMT - الأقساط السنوية
200000 × 0.08 16000
PMT = = = 23530 روبل روسي
0, 68
تحديد القيمة السوقية للكائن. مراحل إجراء التقييم مع نهج الدخل. طريقة رسملة الدخل المباشر. طرق سداد رأس المال المستثمر. طريقة التدفق النقدي المخصوم. العوامل المساهمة في ارتفاع أسعار العقارات.
ورقة مصطلح ، تمت الإضافة في 05/06/2012
تحليل الوضع المالي للشركة وميزانيتها العمومية ونتائجها المالية. حساب النسب المالية. نهج التكلفة والدخل لتقييم القيمة السوقية. اتجاهات إجراء التقييم. النهج المقارن للتقييم (طريقة المعاملة).
ورقة مصطلح ، تمت إضافة 2014/04/19
العقارات والأساس القانوني لتقييمها. الحاجة للتثمين العقاري عند تسجيل حقوق الإيجار. استخدام الأساليب المقبولة بشكل عام عند حساب القيمة السوقية للعقار. نهج التكلفة والدخل لتقييم قيمة الكائن.
تمت إضافة ورقة مصطلح بتاريخ 25/11/2014
تحديد القضايا الرئيسية للتثمين العقاري. جمع والتحقق وتحليل المعلومات. تحليل الاستخدام الأكثر كفاءة للأرض. حساب القيمة السوقية على أساس ثلاثة مناهج للتقييم والاتفاق على النتائج التي تم الحصول عليها.
ورقة المصطلح ، تمت إضافته في 11/30/2010
تحليل سوق العقارات في منطقة تولا. تحديد القيمة السوقية للعقار. بيئة موقع موضوع التقييم ، وصف معالمه الرئيسية. خصائص مناهج تثمين العقارات. حساب القيمة المتبقية.
ورقة مصطلح ، تمت إضافة 2014/03/14
طريقة رسملة الدخل ، مزاياها ، عيوبها ، المشاكل الرئيسية ، شروط التطبيق. مراحل التثمين العقاري. خوارزمية لحساب طريقة التدفق النقدي المخصوم. سداد رأس المال المستثمر باستخدام طرق Ring و Inwood و Hoskold.
اختبار ، تمت إضافة 11/27/2013
حساب الحد الأقصى للإيجار مع الحفاظ على معدل العائد المطلوب. تقدير تكلفة كوخ مع قطعة أرض مع تحديد نسبة التعديلات. القيمة السوقية للعقار قيد التقييم. حساب نسبة الرسملة لرأس المال.
الاختبار ، تمت إضافة 2012/07/30
تحليل المخاطر في تثمين العقارات ومتطلبات تنفيذه. حساب التكلفة باستخدام نهج الدخل. تحديد معدل العائد على رأس المال. تثمين العقارات بطريقة رسملة الدخل. المحاسبة لاسترداد تكلفة رأس المال في نسبة الرسملة.
تمت إضافة ورقة مصطلح 06/17/2012
تحديد القيمة السوقية للعقار للأغراض الصناعية باستخدام طريقة التكلفة وطرق الرسملة المباشرة للدخل والتدفقات النقدية المخصومة. التآكل المادي لعناصر البناء ، البيانات الأساسية لحساب التكلفة.
الاختبار ، تمت إضافة 01/14/2011
حساب القيمة السوقية لشيء عقاري (مباني مدمجة) في مدينة نوفوسيبيرسك وتقييم مستوى جاذبيتها الاستثمارية. تحديد القيمة السوقية للمباني غير السكنية باستخدام نهج المقارنة والدخل.
