По договору мены любая из сторон обязуется передать второй стороне в собственность один товар в обмен на другой товар. Участник договора мены квартиры обладает правом собственности на обмениваемое имущество. При этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилья, которое он дает, и покупателем жилой площади, которую он получает.
При реализации договора мены жилое помещение обменивается на собственность (в данном случае на жилое помещение), но не на денежные средства, как это имеет место при осуществлении сделок купли-продажи. Правовое регулирование отношений сторон по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и в договоре купли-продажи (предмет договора, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон договора и т. п.).
Договор мены жилых квартир должен быть составлен в письменной форме и подлежит государственной регистрации, с момента которой происходит передача права собственности между сторонами. Договор должен содержать конкретное описание предмета договора - жилья (адрес, площадь, количество комнат и др.), его цену, а также перечень проживающих в нем лиц. Передачу недвижимости осуществляют по передаточному акту.
Следует обратить внимание на то, что в практике обмена квартир используются термины «мена» и «обмен». Отличие мены квартиры от обмена квартиры заключается в том, что при заключении договора мены происходит переход прав собственности на жилое помещение на основании заключенного договора мены, а при обмене квартиры – происходит переход права пользования между нанимателями жилого помещения, и право собственности на квартиру не возникает.
Физические лица, заключившие договоры мены, обязаны в соответствии со ст. 228 Кодекса, представить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц.
Когда договоренность об обмене квартирами достигнута, во избежание непредвиденных ситуаций в момент подписания сделки, необходимо заключить предварительный договор мены, в котором будут оговорены все условия последующего обмена. Составить его можно в простой письменной форме самим, но лучше сделать это в юридической конторе. Профессиональные юристы более грамотно подготовят документы и объяснят обеим сторонам последствия составленного договора.
Право собственности на недвижимость у граждан возникает только после государственной регистрации в органах юстиции. Введение обязательного порядка государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для производства незаконных сделок.
Подача документов для регистрации осуществляется через центры обслуживания населения по месту нахождения недвижимости.
Бланк документа «Договор мены жилыми помещениями (образец)» относится к рубрике «Договор мены, обмена, бартера». Сохраните ссылку на документ в социальных сетях или скачайте его себе на компьютер.
мены жилыми помещениями
г. ______________ "___" ___________ 20__г.
именуем __________ в дальнейшем "Сторона А", проживающий по адресу:
________________________________________________________________________,
(Ф.И.О. гражданина, паспортные данные)
именуем _____ в дальнейшем "Сторона Б", проживающий по адресу:
Заключили настоящий
договор о нижеследующем:
1. Стороны совершают мену принадлежащих им на праве собственности
равноценными, т.е. Сторона А передает свою квартиру, находящуюся по
адресу _________________________ в собственность Стороне Б, а Сторона Б
передает свою квартиру, находящуюся по адресу
В собственность Стороне А.
2. На момент заключения настоящего договора квартира, находящаяся по
адресу: ___________________________________, принадлежит Стороне А на
______________________ (наименование органа). Дата выдачи - "___"
20__ г. (Вариант 1)
20__ г., удостоверенным нотариусом ________________________
_________________________________________________________________ (Ф.И.О.
(Вариант 2)
документы).
Сведения о квартире:
Местоположение (адресные ориентиры) _______________________________
Общая характеристика _______________________________
________________________________________________________________________.
Площадь ______________, в том числе жилая _________________________.
Другие параметры _________________________________________________
________________________________________________________________________.
Стоимость квартиры составляет _________________ (сумма цифрами и
прописью) рублей, что подтверждается справкой N ____________________ от
"___"____________ 20__ г., выданной БТИ ________________________________
________________________________________________________________________.
Стороны Б по настоящему договору.
До подписания настоящего договора квартира осмотрена Стороной Б.
3. На момент заключения настоящего договора квартира, находящаяся по
адресу: ___________________________________, принадлежит Стороне Б на
праве собственности, что подтверждается:
свидетельством о праве собственности, N ______, выданным
________________________ (наименование органа). Дата выдачи - "___"
20__ г. (Вариант 1)
договором купли-продажи (дарения, мены) квартиры, заключенным "___"
20__ г., удостоверенным нотариусом _______________________
________________________________________________________________ (Ф.И.О.
нотариуса, нотариальный округ, дата нотариального удостоверения договора,
номер реестра), зарегистрированным в ____________________________________
___________________________________________________________ (наименование
органа, зарегистрировавшего договор, дата регистрации, др. сведения)
(Вариант 2)
____________________________________________________________ (другие
документы).
Сведения о квартире:
Кадастровый номер _________________________________________________.
Местоположение (адресные ориентиры) ________________________________
________________________________________________________________________.
Наименование ______________________________________________________.
Назначение ________________________________________________________.
Общая характеристика _______________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________.
Площадь ______________, в том числе жилая __________________________.
Другие параметры ___________________________________________________.
Стоимость квартиры составляет ________________________ (сумма
цифрами и прописью) рублей, что подтверждается справкой N
От "___"_____________ 20__ г., выданной БТИ
________________________________________________________________________.
Указанная в настоящем пункте квартира переходит в собственность
Стороны А по настоящему договору.
До подписания настоящего договора квартира осмотрена Стороной А.
Недостатки или дефекты, препятствующие использованию квартиры по
назначению, на момент осмотра не обнаружены.
4. На момент заключения настоящего договора квартиры, указанные в
пп.2 и 3, никому не проданы, не заложены, в споре и под запрещением
(арестом) не состоят.
5. После совершения настоящего договора других лиц, сохраняющих
право пользования квартирами, указанными в пп.2 и 3, помимо
собственников, не имеется.
6. Стороны согласились, что договорная стоимость каждой из квартир,
указанных в пп.2 и 3, составляет __________________ (сумма цифрами и
прописью) рублей. Мена квартир производится без доплаты.
7. Расходы по настоящему договору Сторона А и Сторона Б несут в
8. Переход прав собственности по настоящему договору совершается
после регистрации договора в ____________________ (наименование
Одновременно с переходом прав собственности к сторонам настоящего
договора переходят и соответствующие этим правам обязанности, в том числе
по уплате налогов на имущество, расходов по его ремонту, эксплуатации и
9. Фактическая передача квартир и вступление во владение
осуществляются в следующем порядке:
Сторона А фактически передает, а Сторона Б фактически принимает
квартиру, указанную в п.2 настоящего договора, не позднее ________ дней
с даты регистрации настоящего договора в ___________________
(наименование уполномоченного органа).
Сторона Б фактически передает, а Сторона А фактически принимает
квартиру, указанную в п.3 настоящего договора, не позднее _______ дней с
даты регистрации настоящего договора в ____________________ (наименование
уполномоченного органа).
Передача и приемка квартир в соответствии с настоящим пунктом
удостоверяются путем подписания сторонами передаточного акта,
составленного в соответствии со ст.556 ГК РФ.
10. Стороны обязаны освободить принадлежавшие им до регистрации
настоящего договора квартиры от находящихся в них предметов и иного
имущества в срок не позднее ____________________________________________.
11. Споры сторон, вытекающие из настоящего договора или относящиеся
к нему, в том числе споры, порожденные толкованием договора, разрешаются
в суде _________________________________________________________________.
12. Изменение и расторжение настоящего договора могут осуществляться
сторонами по основаниям и в порядке, установленным в ст.452 ГК РФ.
13. Настоящий договор подлежит (не подлежит) нотариальному
удостоверению (по желанию сторон).
14. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной
регистрации.
15. Настоящий договор составлен в ____ экземплярах, один из которых
хранится в делах нотариуса по адресу ___________, один - у Стороны А,
один - у Стороны Б.
Подписи сторон:
Сторона А ___________________________________ (подпись)
Сторона Б ____________________________________ (подпись)
, , 1 Comment
Продолжая разговор об обмене жилой площади, в этот раз мы подробнее остановимся на операциях с приватизированными квартирами. В этом случае существуют два способа оформления сделки. Можно заключить договор мены, а можно провести обмен с помощью нескольких договоров купли-продажи.
Преимущество договора мены – большая надежность. Если ваш партнер по д
оговору решит опротестовать его в суде, максимум, что вам грозит, – это вернуться в свою первоначальную квартиру. Второй плюс – экономия: оформление каждого договора стоит денег, и один документ (договор мены) получится дешевле двух. Но есть и минус: зачастую нотариусы соглашаются заверить только самые простейшие мены – квартира на квартиру, разъезд одной на две.
При появлении “цепочки”, даже очень маленькой (Иванов едет в квартиру Петрова, Петров – в квартиру Сидорова, а Сидоров – в квартиру Иванова), некоторые нотариусы говорят, что прописать такое в одном документе нельзя и нужно заключать несколько договоров купли-продажи. А если без нотариуса? В принципе прописать “цепочку” в договоре мены можно, и договор, составленный в “свободной письменной форме”, не заверенный нотариусом, будет зарегистрирован. Но при составлении такого документа потребуется помощь квалифицированного юриста.
Для того чтобы обменять свою приватизированную квартиру на другую, вам потребуются:
Список в зависимости от ситуации может быть расширен. Например, если надо обменять квартиру, приобретенную супругом в период брака, потребуется его согласие.
Примерно такой же перечень документов потребуется и при обмене путем заключения нескольких договоров купли-продажи. Но здесь появляется некоторая специфика. Момент, вызывающий много противоречий, – какую сумму указывать в договоре. Можно истинную, а можно ту, что указана в справке БТИ (она, как правило, значительно ниже рыночной). Еще несколько лет назад сумма по БТИ указывалась практически всеми, поскольку в этом случае дешевле становится само заключение договора, плюс меньше вероятность обратить на себя внимание налоговых органов. Однако в последнее время все больше договоров составляется по истинной цене – ведь именно сумму, указанную в договоре, вам и вернут, если сделка будет расторгнута через суд.
Итак, вы собрали все документы и определили, какую сумму указывать в договоре. Далее возможны два пути – обратиться к нотариусу, который заверит договор, но возьмет с вас госпошлину в размере 0,5% (в случае, когда меняются близкие родственники) или 1,5% (для лиц, не являющихся родственниками) суммы, указанной в договоре, либо попытаться оформить документы в так называемой “свободной письменной форме”, т. е. без нотариуса. Хотя закон О государственной регистрации…” дает гражданам такие права, в целом этот путь значительно сложнее – договоры, заверенные нотариусом, вызывают у регистрирующего органа гораздо больше доверия.
В Российской Федерации сделки, связанные с недвижимостью, встречаются достаточно часто. В большинстве случаев владельцы квартиры прибегают к заключению договора купли-продажи. Причем это касается и тех случаев, когда имеется возможность упростить процесс продажи жилья и приобретения новой собственности. В настоящей статье речь пойдет об аналогичном договору мены соглашению о купле-продаже. Обозначенный вид документа является отличной альтернативой договору купли — продажи и в некоторых случаях обладает преимуществами в сравнении с указанным соглашением (хотя и тут не стоит забывать оформить — на всякий случай).
Сущность сделки, подтвержденной договором мены квартиры, заключается в равноценном обмене квартиры на квартиру или на иной имущественный объект и в одновременном переходе прав собственности от прежнего владельца новому (если обратное не предусмотрено в содержании соглашения). Сторонами договорных отношений вправе выступать как физические, так и юридические лица. Главное, чтобы участники сделки смогли подтвердить наличие прав собственности на недвижимое имущество. Кроме того, интересы собственника жилого помещения вправе представлять поверенный в делах. Для этого необходимо обратиться в нотариальную контору для оформления доверительного акта.
Перед оформлением договора мены квартиры контрагенты должны пройти важный этап — установить стоимость каждого из обмениваемых предметов. Если цены не совпадают, участники договорных отношений должны договориться о размере доплаты, сроках и порядке выплаты денежных средств или оговорить иные варианты возмещения разницы. При обмене неравноценным недвижимым имуществом, обязательно в содержании договора мены отмечается цена каждого из объектов и размер доплаты. Отсутствие указанной информации свидетельствует о том, что предметы сделки равны по стоимости, а значит обладатель меньшей по стоимости квартиры не обязан возмещать разницу.
Заключение договора мены квартиры является серьезным шагом для каждого собственника. К оформлению соглашения следует подойти со всей ответственностью, поскольку отсутствие одного из ключевых пунктов влечет за собой недействительность сделки. При возникновении необходимости в составлении договора мены квартиры, участники договорных отношений могут обратиться к специалисту в данной области или оформить документ самостоятельно, основываясь на общепринятых правилах и требованиях к содержанию акта.
Представленное содержание и структура соглашения являются общепринятыми. В зависимости от особенностей ситуации в тексте договора мены могут быть отражены дополнительные пункты. Например, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних детей, требуется не только получить письменное согласие уполномоченного органа, но и отметить это в документе.
Актуальным остается вопрос о необходимости обращения к нотариусу для заверения договора мены квартиры. По закону, стороны сделки вправе самостоятельно принимать
решение относительно нотариального удостоверения соглашения. Стоит иметь в виду, что обращение в нотариальную контору имеет как преимущества, так и недостатки, поэтому участники сделки должны прийти к компромиссу по данному вопросу.
По общим правилам, договор мены заключается в отношении равных по стоимости объектов недвижимости. Однако, зачастую встречаются обратные ситуации, когда была установлена неравноценная стоимость квартир. Выходом из сложившейся ситуации станет оформление договора мены квартиры с доплатой. Разница в цене не обязательно должна быть компенсирована денежными средствами. Допускается передача в собственность другого имущества, ценностей.
При внесении информации в договор мены неравноценных квартир, следует придерживаться стандартного алгоритма. За исключением того нюанса, что в пункте, в котором прописывается стоимость каждого предмета сделки, указывается размер доплаты, сроки, способы и порядок ее предоставления. Также можно прописать меры наказания, которые будут применяться к нарушителю условий сделки. Если лица, заинтересованные в обмене недвижимости, не уделили внимание этому вопросу в содержании договора мены, цены на имущественные объекты считаются равными.
Отдельно необходимо обратить внимание на ситуации, когда участники сделки отмечают в соглашении недостоверные сведения. Например, для того чтобы избежать взыскания налога за дополнительный доход от сделки, указывают на отсутствие разницы в стоимости квартир. Сокрытие важной информации от представителей налоговых органов влечет за собой ответственность. Поэтому при заключении сделки рекомендуется придерживаться требований законодательства.
Если предметами договора мены выступают доли в одной или разных квартирах, соглашение будет оформляться аналогичным образом, как и типовая форма документа.
Если лицо, заинтересованное в обмене доли жилья, обладает письменным разрешением других владельцев недвижимости на отчуждение части имущества по договору мены, сделка будет считаться законной. В случае, если совладельцы отказываются от передачи имущества другому лицу, надлежит составить письменное уведомление для каждого из жильцов и по прошествии одного месяца оформить договор мены. Также урегулировать спорный вопрос можно в судебном порядке.
При желании оформить договор мены квартир, надлежит помнить, что сделки с недвижимостью, затрагивающие интересы несовершеннолетних детей, заключаются только с согласия органов опеки и попечительства. Если ребенок, не достигший совершеннолетия, является собственником жилья, от его имени действуют законные представители — родители, усыновители, опекуны.
Важные условия:
Это означает, что запрещено обменивать квартиру по договору мены на жилье меньшее по площади, чем предыдущее место жительства лица.
Право собственности в отношении квартиры, полученной по договору мены, появляется у сторон сделки только после осуществления процедуры государственной регистрации. Кроме того, регистрация соглашений препятствует осуществлению незаконных операций с недвижимым имуществом.
Порядок регистрации договора мены квартир начинается со сбора пакета требуемой документации:
Перечень документации может отличаться в зависимости от ситуации и конкретного региона. Поэтому перед тем, как обратиться в государственный орган, следует узнать какие именно документы необходимо подготовить.
Государственная регистрация договора мены осуществляется в Росреестре по месту расположения недвижимого имущества. Пакет необходимой документации для реализации указанного процесса может быть подан лично, посредством использования почтовых услуг или с привлечением поверенного в делах. Если стороны намерены передать документы в регистрирующий орган по почте, надлежит воспользоваться заказным письмом с описью содержимого.
По существу, договор мены квартиры представляет собой двустороннюю сделку в отношении которой применяются нормы и правила, соответствующие договору купли-продажи. Исходя из этого, после заключения и регистрации договора мены, у участников договорных отношений появляются обязательства по уплате налоговых сборов.
Особенности налогообложения при передаче жилья по договору мены:
При заключении договора мены квартир, в отношении каждой из сторон возникают обязательства, касающиеся необходимости соблюдения условий договорных отношений. В случае их несоблюдения или ненадлежащего исполнения, участник, чьи права и интересы были ущемлены, вправе инициировать процесс расторжения соглашения. Для прекращения действия договора мены квартиры можно воспользоваться одним из способов:
Досудебная процедура расторжения договора мены квартиры предполагает под собой уведомление второй стороны о намерении аннулировать соглашение. Для этого надлежит оформить письменное извещение и передать его на рассмотрение другой стороне. Если получатель письма согласится аннулировать документ мирным путем, этот факт требуется подтвердить в письменном виде.
Соглашение участников сделки о расторжении договора мены должно отражать сведения о ключевых моментах договорных отношений, а также информацию об отсутствии претензий у контрагентов в отношении друг друга. Если в течение одного месяца получатель уведомления не отреагирует на инициативу отправителя или откажется расторгать соглашение, можно обратиться в судебное учреждение.
Для инициирования судебного разбирательства по делу о расторжении договора мены квартиры, исковое заявление направляется в арбитражный суд. В содержании иска отмечаются основания для принятия документа к рассмотрению и требования истца. Кроме того, к исковому заявлению прилагаются документы, подтверждающие законность претензий заявителя.
Жилье всегда играло важную роль в жизни человека. Но с некоторых пор люди убедились, что купля-продажа – процесс совсем не безопасный, но отнюдь не единственный. Операции с жилыми помещениями можно проводить, заключая договор обмена квартирами, домами или отдельными комнатами. Чтобы отдать предпочтение одному или другому варианту, необходимо четко понимать, что каждый из них собой представляет.
Если с куплей-продажей все более или менее понятно, то обмен часто вызывает массу вопросов. В чем же особенности этого способа? Для начала стоит сказать, что в юридической практике существуют два понятия: «мена» и «обмен». Первое представляет собой сделку, при которой обе стороны являются полноправными собственниками принадлежащего им жилого помещения. Оно может быть приватизировано, подарено или передано в соответствии с другим нормативным актом. Во втором случае такие права имеет только одна из сторон. Именно при таком варианте и составляется договор обмена квартирами. Но и здесь есть свои особенности. В этом случае различают две ситуации:
1. Оба жилых помещения не приватизированы.
2. Одна из квартир приватизирована, а другая – нет.
Такие сложные вопросы лучше решать при помощи агента по недвижимости или риэлтора. Он больше владеет ситуацией, знает тонкости законодательства и может правильно составить договор обмена квартирами.
Этот документ необходимо составить в двух экземплярах и обязательно в письменном виде. Устно такие вопросы не решаются. Договор подписывается нанимателями, а затем передается на согласование наймодателю.
Как и любой другой документ или нормативный акт, договор обмена квартирами имеет свои положительные и отрицательные стороны. Их обязательно надо учитывать, прежде чем выбирать способ приобретения жилья. Преимущество у такого варианта только одно: минимальный риск. Даже если сделка не состоится, ее участники не окажутся на улице. Они просто вернутся в те квартиры, где проживали ранее. Это безопасно и в какой-то степени надежно. А вот недостатков у обмена несколько:
1. Заранее нельзя быть уверенным в том, что вторичное жилое помещение окажется «чистым». Проблемы могут возникнуть на самом последнем этапе и свести к нулю всю сделку.
2. В случае прямого обмена выбор возможных вариантов сильно ограничен из-за малой существующей на сегодняшний день базы. Мала вероятность получения жилплощади по желаемому адресу.
Все это заставляет участников сделки соглашаться на альтернативный вариант, при котором вопрос решается быстрее, да и выбор намного шире.
Одним из вариантов документального оформления сделки с жилой недвижимостью являемся договор обмена квартиры с доплатой.
Этот способ в наши дни особенно популярен. Одна часть людей, не имея возможности оплачивать помещение с большой площадью, желает обменять его на другое, более скромное. Другая же, наоборот, владея достаточными средствами, хочет улучшить свои жилищные условия. Механизм операции состоит в том, что оба участника получают желаемые квартиры, причем один из них доплачивает другому за увеличенный метраж. Этот вариант решается посредством заключения договора купли-продажи. Отсюда можно сделать вывод, что речь идет о квартирах, находящихся в собственности, так как муниципальное жилье продавать нельзя. Следовательно, это уже будет не обмен, а мена. Относительно доплаты можно сказать следующее:
В таком сложном деле не стоит полагаться на свои силы. Конечно, можно немного сэкономить, не привлекая к работе специалистов. Но, как показывает практика, такое решение сопряжено с большой долей риска.
Из всего изложенного выше понятно, что обмену подлежат исключительно квартиры, комнаты или дома, находящиеся в муниципальной или государственной собственности. Поэтому в таком случае подобная сделка оформляется как договор обмена квартиры. Образец документа позволяет проследить каждый этап проведения операции.
Так, для принятия окончательного решения необходимо иметь:
Кроме этого, наниматели к моменту обмена должны полностью рассчитаться по долгам за коммунальные услуги и произвести иные необходимые платежи (электроэнергия, газ и так далее). Такой договор составляется обязательно в четырех экземплярах: по одному передается каждому наймодателю, и по одному остается у каждой стороны.
Скачать договор обмена квартирами
