Rögtön meg kell jegyezni, hogy a kezes személyek körét a bank határozza meg. Ugyanakkor általában ugyanazok a követelmények vonatkoznak a kezesekre, mint a hitelfelvevőkre (például ha egy bank csak az Orosz Föderáció 21 éven felüli állampolgárainak ad ki kölcsönt, akkor a kölcsön kezesének is legalább 21 évesnek kell lennie. évesek és orosz állampolgársággal rendelkeznek). A kezességi szerződés formája 2018-ban Kbt. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 362. cikke kimondja, hogy a kezességi szerződést írásban kell megkötni:
Jegyzet! meg nem felelés írás a jótállási szerződés érvénytelenségét vonja maga után.
A kezességi szerződés hátrányai
Hogyan védheti meg érdekeit garanciaszerződés megkötésekor? Mit kell tudni, mielőtt kezes lesz?
A cikk megjelenésének dátuma: 2014.12.02. Idén, január 1-jén a 2004. december 30-i N 214-FZ „A közös építésben való részvételről” szóló szövetségi törvény módosításai bérházakés más ingatlantárgyakról, valamint egyes módosításokról jogalkotási aktusok RF". Ezek a változások különösen szigorították a fejlesztők számára garanciát kibocsátó bankokkal szemben támasztott követelményeket. DDU és garanciaszerződés 15.1. cikk szövetségi törvény 2004. december 30-án kelt N 214-FZ „A társasházak és egyéb ingatlanok közös építésében való részvételről, valamint az Orosz Föderáció egyes jogalkotási aktusainak módosításáról”, amely rendelkezéseket tartalmaz a fejlesztők kötelezettségeinek teljesítésére vonatkozó bankgaranciákra vonatkozóan, először 2006 júliusában jelent meg ebben a törvényben.
5. A kezességvállalási szerződés alapján kezestárs a közös építésben résztvevővel szemben egyetemlegesen felel. 6. A kezességi szerződést kötött fejlesztő köteles a megállapodás megkötése előtt tájékoztatni a megállapodást kötni szándékozót a közös építésben való részvételről, a jótállás feltételeiről, valamint a kezes (társ kezesek) adatairól. a közös építkezésben való részvételről. 7.
Ha a kezes (társkezesek) nem felelnek meg a jelen cikk 3. részében meghatározott követelményeknek, az alapja a egyoldalú megtagadás a fejlesztő a kezességi szerződés végrehajtásától. 8. A kezességi szerződés felmondása, idő előtti felmondása, ideértve a kezességi szerződés teljesítésének a kivitelező egyoldalú megtagadását is, a jelen cikk 7. részében foglaltak szerint, nem mentesíti a kezest (kezestársakat) a kötelezettség alól. hogy teljesítsék a kezességi szerződésből eredő kötelezettségeiket, amelyek a felmondás időpontja előtt vagy a korai felmondású kezességi szerződések előtt keletkeztek. 9. A kezességi szerződés lejárat előtti felmondása vagy idő előtti felmondása esetén a kezes és a kivitelező köteles a közös építésben részt vevőt legkésőbb a kezességi szerződés felmondása vagy idő előtti felmondása előtt egy hónappal értesíteni.
Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának plénumának 2012. július 12-i rendelete N 42. Azt is érdemes megjegyezni, hogy korábban a bírói és választottbírósági gyakorlatban főként egyetemleges követelmények vonatkoztak a fejlesztők és más személyek között kötött garanciaszerződésekre. (nem az N 214-FZ törvény keretein belül megkötött) a kötelezettségek biztosításának módjaként.Így a közös építkezés egyik résztvevője pert indított a fejlesztő és kezessége (LLC Suvarstroy) ellen, hogy tőlük egyetemlegesen követeljék be a szerződés megsértése miatt kiszabott pénzbírságot. a tárgy átadásának határideje részvényrészesedés a DDU alapján, míg a fejlesztő viszontkeresetet nyújtott be a bírósághoz, hogy a közös építésben részt vevőtől a DDU szerinti közös építési objektum fizetési feltételeinek megsértése miatt kiszabott kötbéreket kérjen be. Művészet.
A kezességi szerződés lejárat előtti felmondása vagy idő előtti felmondása esetén a kezes és a kivitelező köteles a közös építésben részt vevőt legkésőbb a kezességi szerződés felmondása vagy idő előtti felmondása előtt egy hónappal értesíteni. Ha a kezes ezt a kötelezettségét megszegi, felelősséggel tartozik, megállapodásban rögzítettek cikk (4) bekezdésének (1) bekezdése szerinti garanciákat. 10. A kezességi szerződés lejárat előtti felmondása vagy idő előtti felmondása esetén a fejlesztő köteles a felhatalmazott szerv végrehajtó hatalom tantárgy Orosz Föderáció e szövetségi törvény 23. cikkének 2. részében meghatározott.
törvény N 214-FZ in új kiadás bankgarancia csak a fejlesztő azon kötelezettségeit biztosíthatja, hogy a lakóhelyiséget a tulajdonosnak átadja (vagyis nem pénzbeli követelést). Pénz, valamint az ingatlan-átruházási kötelezettség elmulasztása, késedelme vagy egyéb nem megfelelő teljesítése miatt őt megillető veszteségek megtérítése és (vagy) pénzbírság (bírság, kötbér) fizetési kötelezettségei. kiegészítése az Art. szövegének megfelelően. Az N 214-FZ törvény 15.1. pontja szerint bármely bank lehet a fejlesztő kezes.
, de tekintettel arra, hogy nem sok idő telt el az N 214-FZ törvény módosításainak hatálybalépése óta, véleményünk szerint ismét meg kell várni a legfelsőbb hatóságok magyarázatát. bíróság mint 2013 februárjában. Ezután az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága megvédte a részvényesek jogait, megjegyezve, hogy ha a részvényes elmulasztja az átruházási követelmények nyilvántartásába való felvétel iránti kérelem benyújtásának határidejét lakóhelyiségekÁltal jó ok a bíróság nem jogától megfosztva fontolja meg annak helyreállítását fő cél a fejlesztők csődjére vonatkozó különleges szabályok elfogadása a nem hivatásos befektetők e kategóriájának elsőbbségi védelmének biztosítása volt (Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának 2013. február 27-i határozata, N VAC-14452/12).<1 Шарапов В.В. Защита инвестиций в новостройки. 2014.
Az N 294-FZ törvény kiegészítette az N 127-FZ törvény „Fejlesztők csődje” IX. fejezete 201.5. cikkének 7. bekezdését a (4) bekezdéssel, amely kimondta, hogy a garanciát kibocsátó bank kérésére és költségére a megfelelő teljesítést a a DDU hatálya alá tartozó lakóhelyiségek átruházására vonatkozó kötelezettségek fejlesztője, a választottbírósági ügyvezető vagy az anyakönyvvezető kivonatot küld a hitelezői követelések nyilvántartásából az építésben résztvevők követeléseinek összegéről, összetételéről és kielégítési sorrendjéről állampolgárok - az építésben résztvevők ki kell elégíteni a garanciát kibocsátó bank azon követelményeit, hogy a fejlesztő a garanciával biztosított kötelezettségek teljesítése következtében átszállt DDU szerinti lakóhelyiség-átruházási kötelezettségeit megfelelően teljesítse. .
N 214-FZ törvény, Rosreestr 2014. február 14-i levele N 14-ref / 01657-GE / 14. Nem titok, hogy a bankok szerint az építőipar átláthatatlan és ezért magas kockázatú. Emiatt egy átlagos fejlesztő számára meglehetősen nehéz bankgaranciát szerezni, különösen az építkezés kezdeti szakaszában (az N 214-FZ törvény szerint), és ezt nem segíti elő sokak instabil pénzügyi helyzete sem. Orosz fejlesztők. Változások elemzése Tekintettel a közös építkezésben részt vevő polgárok jogainak védelmének társadalmi jelentőségére, és a közös lakásépítési piacon kialakult csalódást keltő helyzet valamilyen módon történő korrigálása érdekében az N 294-FZ törvény kiegészítette az N 214-FZ törvényt az Art. módosításaival. .
Művészet. 12.1., 15.1. és Art. Azonnal meg kell jegyezni, hogy a 15.2.
2017.01.01-től a 2016.07.03-án kelt 304-FZ szövetségi törvény által bevezetett változások lépnek hatályba. A fejlesztőnek többek között bizonyos mértékű alaptőkével kell rendelkeznie. Ha a fejlesztő nem rendelkezik a szükséges mértékű jegyzett tőkével, köteles kezességi szerződést kötni, a törvény 15.3. Ezzel kapcsolatban több kérdés is felmerült, egyrészt, hogy melyik jogi személynek van joga kezes lenni (csak az alapítónak vagy bármely másnak), másrészt a kezesnek a 2-8. A 304-FZ törvény 2. cikkének 3. cikke, amennyiben rendelkezik megfelelő mennyiségű jegyzett tőkével. Eljárhat-e magánszemély kezesként?
A 2004. december 30-án kelt 214-FZ szövetségi törvény szerint megkötött kezességi szerződés alapján kezes csak olyan jogi személy lehet, amely jogi személy - fejlesztő - alapítója (résztvevője), és megfelel a záradékokban előírt követelményeknek. . A 2004. december 30-i 214-FZ szövetségi törvény (a szövetségi törvénnyel módosított) 3. cikkének 2. része. A kezessel szemben támasztott egyéb követelmények, pl. az alaptőke nagyságával, nem állapították meg.
Ennek az álláspontnak az indoklása alább található a System Glavbukh anyagában
Fejlesztők: fontos változások a közös építésről szóló törvényben
« Miről lesz szó: A közös építésről szóló törvényben számos újítás található. Köztük van egy speciális mechanizmus a részvényesekkel való elszámolásokhoz - letéti számlák. A fejlesztőnek további feladatai lesznek: pénzt utaljon át egy új alapba, növelje a jegyzett tőkét, karbantartson egy weboldalt stb. Részletek a cikkben.
Alap a részvényesek jogainak védelmére
2016. július 4-én lépett hatályba a 214-FZ. Új alapot ír elő a részvényesek további védelmére. A fejlesztők alakítják majd. Bizonyos összegeket kötelesek levonni - legfeljebb az építés tervezett költségének 1 százalékát. Az alap létrehozásáról az Orosz Föderáció kormánya dönt.
Dokumentum
Minimális jegyzett tőke
2017. július 1-től a közös építésben a fejlesztő jegyzett tőkéjének legalább a minimálisnak kell lennie. A méreteket a 214-FZ törvény 3. cikke határozza meg (lásd a táblázatot a 72. oldalon). Ha 2017. július 1-től a tőke nem elegendő, a fejlesztőnek kezességi szerződést kell kötnie más szervezetekkel.
Az alaptőkét teljes mértékben be kell fizetni.
Itt vannak a fejlesztőre vonatkozó kötelező követelmények (azokra az objektumokra vonatkozik, amelyekre az első részesedési szerződést 2017. január 1. után jegyezték be):
– nem lehet felszámolási, csődeljárási vagy tevékenységi felfüggesztés alatt álló;
– nem szerepelhet a gátlástalan szállítók (vállalkozók, kivitelezők) stb. nyilvántartásában;
- a vezető és a főkönyvelő ne legyen büntetett előéletű gazdasági bűncselekmények és eltiltás miatt;
– az előző évi adó-, illeték- és egyéb kötelező befizetések hátraléka nem haladhatja meg az eszközök könyv szerinti értékének 25 százalékát.
Új követelmények a fejlesztő jegyzett tőkéjére vonatkozóan
Egyéb változtatások
Elmondom a lényeget.
Egy megjegyzésre
Weboldal
A fejlesztő köteles weboldalt fenntartani az interneten, és azon információkat elhelyezni magáról és minden egyes megosztási objektumról.
A kötelező információk között szerepel a fejlesztőnek és a projektnyilatkozatnak a megállapított követelményeknek való megfeleléséről szóló következtetés, a közös építésben való részvételhez használt szerződéstervezet, az építés alatt álló objektumok fényképei stb. ().
- nem jegyezte be a telekjogot;
- nem kap építési engedélyt és a projektnyilatkozatnak való megfelelésről szóló következtetést.
Projekt nyilatkozat
Pontosította a nyilatkozat követelményeit (). Formáját a felhatalmazott szervnek kell megállapítania. A nyilatkozatot a fejlesztő köteles a honlapján elhelyezni.
Az első részvényrészesedési szerződés megkötése előtt a kitöltött elektronikus bevallási lapot el kell küldenie az adminisztrációnak, és meg kell várnia a választ (30 napon belül meg kell adni). A fejlesztő csak pozitív következtetéssel tud pénzt vonzani a részvényesektől. Ellenkező esetben újra el kell küldenie a nyilatkozatot.
Veszélyes
Új követelmények lesznek a fejlesztővel szemben. Csak ezek teljesítése után van joga a társaságnak pénzt vonzani a részvényesektől
Szükséges-e feltüntetni a nyilatkozatban, hogy a fejlesztő az SRO tagja? A nyilatkozatban a fejlesztők általában azt írják, hogy a törvény nem írja elő a fejlesztő tagságát az SRO-ban. De ha egyesíti a fejlesztő és a műszaki ügyfél vagy fővállalkozó funkcióit, akkor csatlakoznia kell az SRO-hoz. Ezt a városrendezési törvénykönyv írja elő. Ebben az esetben a nyilatkozatnak tartalmaznia kell a funkciók és az SRO-tagság kombinációjára vonatkozó információkat.
Letéti számlára
Megjelent a „letéti számla” új fogalma (214-FZ. sz. törvény). Lényege, hogy a fejlesztő nem közvetlenül, hanem a bankon keresztül kap pénzt a részvényestől a konstrukció szerint:
Ezeket a számlákat 2017. július 1-től kezdik használni abban az esetben, ha a bank az építkezéshez célhitelt nyújt a fejlesztőnek. A banknak rendelkeznie kell letéti számlák nyitásának jogával. A mechanizmus ilyen lesz.
1. A bank az építkezéshez elegendő összegű építési célhitelt bocsát ki a fejlesztőnek.
Jelölje be
Az Orosz Föderáció Központi Bankja negyedévente közzéteszi a hivatalos honlapján információkat azon bankok listájáról, amelyek jogosultak letéti számlákkal dolgozni.
2. A fejlesztő a projektnyilatkozatban jelenti a letéti számlák használatát. A közös építésben való részvételről szóló megállapodásokban pedig rögzíti a részvényesek azon kötelezettségét, hogy a megállapodás árának megfelelő összegben pénzt helyezzenek el a megfelelő bank letéti számláira.
3. A részvényes pénzt utal át a banknak a közös építésben való részvételre vonatkozó megállapodás árának kifizetéseként. A bank minden részvényes számára külön letéti számlát nyit. Úgy tervezték, hogy rögzítse és blokkolja a bank által a közös építkezés résztvevőitől kapott pénzt. Ezekre a számlákra mind a számlatulajdonos, mind a bank, mind a szabályozó hatóságok minden joga és kötelezettsége vonatkozik. A bank kamatot számít fel a letéti számlán lévő pénzeszközök után. A letéti számlán nem fizetnek ellenszolgáltatást a banknak.
4. A bank havonta tájékoztatást ad a fejlesztőnek a letéti számlák nyitásáról, karbantartásáról és lezárásáról. Beleértve azt is, hogy a részvénytulajdonosok letéti számlákra helyeznek el pénzt.
5. A fejlesztő tájékoztatja a bankot az építésben részt vevő összes szervezetről, beleértve az anyagszállítókat is (a bank által építésre kibocsátott pénz rendeltetésszerű felhasználásának ellenőrzésére).
6. Amikor a ház megépül, a bank lezárja a letéti számlákat, és az azokból származó pénzt átutalja a fejlesztőnek az építési hitel törlesztésére. Ha a részvényes felmondja a közös építésben való részvételről szóló megállapodást, mielőtt a fejlesztő átadja a házat, a bank lezárja a számlát, és visszautalja a pénzt a részvényesnek.
Így a bank közvetítő és kezes lesz a tőketulajdonos és a fejlesztő közötti elszámolásokban. A részvényesek pénzét a bankban tartják, a fejlesztő nem kapja meg a ház üzembe helyezéséig.
Ezzel a módszerrel a fejlesztő is csak azután tud pénzt vonzani a részvényesektől, miután bejegyezte a közös építésben való részvételre vonatkozó megállapodást vagy a közös építés tárgyára vonatkozó igényjog átruházásáról szóló megállapodást.
Egy megjegyzésre
A letéti számlákon keresztül történő fizetéskor a kamattulajdonos további garanciát kap pénzeszközeinek rendeltetésszerű felhasználására, mivel ezt a bank ellenőrzi.
Szerződéses ár
A jogalkotó meghatározta a szerződés árának meghatározását (). A fejlesztő a következő módszerek közül választhat:
- akár a helyiség teljes területe alapján - erkély, loggia, veranda, stb. nélkül;
- vagy a helyiség adott területéről - erkélyekkel, loggiákkal (csökkenő együtthatókkal).
Utasítás
A fejlesztőnek még egy kötelezettsége lesz: a tárggyal együtt a kezelési utasítást () át kell adnia a részvényesnek. Tartalmazni fogja a szükséges és megbízható információkat az objektum használati szabályairól és feltételeiről, élettartamáról, valamint a befejező elemekről, műszaki tartórendszerekről, szerkezeti elemekről.
Vigyázzon erre – ez az Ön érdeke. Hiszen a fejlesztő felelős az objektum jótállási idő alatti állapotáért. De nem vonható felelősségre, ha a részvényes az utasításokat megsértve üzemelteti a létesítményt.
A pénzeszközök tervezett felhasználása
Bővült azon fejlesztői kiadások listája, amelyekre a tőketulajdonos pénzét költheti (). A fejlesztő saját költségén különösen a következőkre lesz képes:
– kamatot fizetni a közös létesítmények építésére felvett célzott kölcsönök után;
- szociális és közlekedési infrastrukturális létesítményeket építeni - óvodákat, iskolákat, rendelőket, utakat, járdákat, kerékpárutakat stb. De csak azokat, amelyeknél a részvényesek közös tulajdonjoggal rendelkeznek, vagy amelyeket a fejlesztő térítésmentesen átad állami vagy önkormányzati tulajdonba. A kivitelezőnek az ilyen objektumokat meg kell jelölnie a projektnyilatkozatban, és a megállapodásban ki kell kötnie a közös építésben való részvételt. A fejlesztő a rájuk eső költségeket külön figyelembe veszi.
Megállapodás felmondása
Fontos újítás van a fejlesztő védelmében.
Ha a részvényessel szemben fennálló kötelezettségeit jóhiszeműen teljesíti és az előírt követelményeknek eleget tesz, akkor a részvényesnek nincs joga a szerződéstől önállóan egyoldalúan elállni. A szerződést csak bírósági úton mondhatja fel ().
A fejlesztők egységes nyilvántartása nyilvánosan elérhető lesz. Csak ellenőrzött fejlesztők lesznek benne
A fejlesztők egységes nyilvántartása
Azok a fejlesztők, akik megfelelnek a megállapított követelményeknek, bekerülnek az Egységes Fejlesztői Nyilvántartásba (). Ez a nyilvános forrás nyilvános lesz.
A 214-FZ számú törvény nem mentette meg teljesen a részvényeseket a fejlesztők esetleges megtévesztésétől, ezért 2014 eleje óta e törvény módosításai hatályban vannak. Kötelezték a fejlesztőket, hogy biztosítsák felelősségüket az MKD építésében részt vevő részvényesekkel szemben a tőkerészesedési megállapodások (DDU) alapján. A következő kötelezettségeket vezették be:
Az építőipari cég azon kötelezettsége, hogy a részvényesnek átadjon egy lakást az MKD-ben vagy más helyiségekben (ha van engedély az objektum építésére), a telek és az épülő tárgy zálogjogával, valamint , választása szerint, az alábbi módok egyikén:
A 214-FZ törvény megállapítja, hogy a bank garanciája a fejlesztőnek a DDU alapján az építés résztvevőivel szembeni kötelezettségeire kezességi megállapodás.
A fejlesztőnek kötelességei biztosítékaként kezességi szerződés megkötésekor erről értesítenie kell a részvényeseket. Bankgaranciát adnak ki a DDU állami regisztrációja előtt a Rosreestr-ben.
A garanciaszerződés előírja:
Az ilyen garanciát kibocsátó banknak meg kell felelnie bizonyos követelményeknek:
Ez a biztonsági módszer a részvényesek számára a legelőnyösebb, de a választás a fejlesztőn múlik. A fejlesztő bankgaranciát kaphat a 214-FZ értelmében, ha megfelel a bank megbízhatósági követelményeinek, és garanciát vállal az alapítóktól, vagy zálogot ad ki a garancia összegének legalább 100% -ának erejéig. Ebben az esetben a zálognak folyékonynak kell lennie.
2-3 hétbe telik, mire a fejlesztő cég elkészíti a kezességi szerződést. Meggyorsíthatjuk a 214-FZ szerinti bankgarancia kézhezvételét, ha ezt a munkát ránk bízza.
A lakások és egyéb létesítmények közös építésekor a részvényesek jogainak védelme érdekében a 214-FZ számú törvényt módosították, hogy a fejlesztők garanciákat nyújtsanak az építkezés résztvevői számára a létesítmény időben történő üzembe helyezésével kapcsolatos kötelezettségek biztosítására. A fejlesztők 214-FZ szerinti kötelezettségei biztosításának egyik formája a bankgarancia (garancia).
A ZAO Sberbank AST egy elektronikus kereskedési platform. A közbeszerzés résztvevői számára az AST rendszer az FZ-44 és FZ-223 szerinti bankgaranciák online regisztrációját kínálja a partnerbankoktól 2 napon belül közvetlenül ezen a platformon keresztül, BG brókerként.
Jelenleg az ügyfelek egyre gyakrabban jelzik a 223-FZ szerinti bankgarancia jelenlétét a szállítótól a közbeszerzés résztvevőire vonatkozó kötelező követelmények között.
2017.01.01-től a 2016.07.03-án kelt 304-FZ szövetségi törvény által bevezetett változások lépnek hatályba. A fejlesztőnek többek között bizonyos mértékű alaptőkével kell rendelkeznie. Ha a fejlesztő nem rendelkezik a szükséges mértékű jegyzett tőkével, köteles kezességi szerződést kötni, a törvény 15.3. Ezzel kapcsolatban több kérdés is felmerült, egyrészt, hogy melyik jogi személynek van joga kezes lenni (csak az alapítónak vagy bármely másnak), másrészt a kezesnek a 2-8. A 304-FZ törvény 2. cikkének 3. cikke, amennyiben rendelkezik megfelelő mennyiségű jegyzett tőkével. Eljárhat-e magánszemély kezesként?
A 2004. december 30-án kelt 214-FZ szövetségi törvény szerint megkötött kezességi szerződés alapján kezes csak olyan jogi személy lehet, amely jogi személy - fejlesztő - alapítója (résztvevője), és megfelel a záradékokban előírt követelményeknek. . A 2004. december 30-i 214-FZ szövetségi törvény (a szövetségi törvénnyel módosított) 3. cikkének 2. része. A kezessel szemben támasztott egyéb követelmények, pl. az alaptőke nagyságával, nem állapították meg.
Ennek az álláspontnak az indoklása alább található a System Glavbukh anyagában
Fejlesztők: fontos változások a közös építésről szóló törvényben
« Miről lesz szó: A közös építésről szóló törvényben számos újítás található. Köztük van egy speciális mechanizmus a részvényesekkel való elszámolásokhoz - letéti számlák. A fejlesztőnek további feladatai lesznek: pénzt utaljon át egy új alapba, növelje a jegyzett tőkét, karbantartson egy weboldalt stb. Részletek a cikkben.
Alap a részvényesek jogainak védelmére
2016. július 4-én lépett hatályba a 214-FZ. Új alapot ír elő a részvényesek további védelmére. A fejlesztők alakítják majd. Bizonyos összegeket kötelesek levonni - legfeljebb az építés tervezett költségének 1 százalékát. Az alap létrehozásáról az Orosz Föderáció kormánya dönt.
Dokumentum
Minimális jegyzett tőke
2017. július 1-től a közös építésben a fejlesztő jegyzett tőkéjének legalább a minimálisnak kell lennie. A méreteket a 214-FZ törvény 3. cikke határozza meg (lásd a táblázatot a 72. oldalon). Ha 2017. július 1-től a tőke nem elegendő, a fejlesztőnek kezességi szerződést kell kötnie más szervezetekkel.
Az alaptőkét teljes mértékben be kell fizetni.
Itt vannak a fejlesztőre vonatkozó kötelező követelmények (azokra az objektumokra vonatkozik, amelyekre az első részesedési szerződést 2017. január 1. után jegyezték be):
– nem lehet felszámolási, csődeljárási vagy tevékenységi felfüggesztés alatt álló;
– nem szerepelhet a gátlástalan szállítók (vállalkozók, kivitelezők) stb. nyilvántartásában;
- a vezető és a főkönyvelő ne legyen büntetett előéletű gazdasági bűncselekmények és eltiltás miatt;
– az előző évi adó-, illeték- és egyéb kötelező befizetések hátraléka nem haladhatja meg az eszközök könyv szerinti értékének 25 százalékát.
Új követelmények a fejlesztő jegyzett tőkéjére vonatkozóan
Egyéb változtatások
Elmondom a lényeget.
Egy megjegyzésre
Weboldal
A fejlesztő köteles weboldalt fenntartani az interneten, és azon információkat elhelyezni magáról és minden egyes megosztási objektumról.
A kötelező információk között szerepel a fejlesztőnek és a projektnyilatkozatnak a megállapított követelményeknek való megfeleléséről szóló következtetés, a közös építésben való részvételhez használt szerződéstervezet, az építés alatt álló objektumok fényképei stb. ().
- nem jegyezte be a telekjogot;
- nem kap építési engedélyt és a projektnyilatkozatnak való megfelelésről szóló következtetést.
Projekt nyilatkozat
Pontosította a nyilatkozat követelményeit (). Formáját a felhatalmazott szervnek kell megállapítania. A nyilatkozatot a fejlesztő köteles a honlapján elhelyezni.
Az első részvényrészesedési szerződés megkötése előtt a kitöltött elektronikus bevallási lapot el kell küldenie az adminisztrációnak, és meg kell várnia a választ (30 napon belül meg kell adni). A fejlesztő csak pozitív következtetéssel tud pénzt vonzani a részvényesektől. Ellenkező esetben újra el kell küldenie a nyilatkozatot.
Veszélyes
Új követelmények lesznek a fejlesztővel szemben. Csak ezek teljesítése után van joga a társaságnak pénzt vonzani a részvényesektől
Szükséges-e feltüntetni a nyilatkozatban, hogy a fejlesztő az SRO tagja? A nyilatkozatban a fejlesztők általában azt írják, hogy a törvény nem írja elő a fejlesztő tagságát az SRO-ban. De ha egyesíti a fejlesztő és a műszaki ügyfél vagy fővállalkozó funkcióit, akkor csatlakoznia kell az SRO-hoz. Ezt a városrendezési törvénykönyv írja elő. Ebben az esetben a nyilatkozatnak tartalmaznia kell a funkciók és az SRO-tagság kombinációjára vonatkozó információkat.
Letéti számlára
Megjelent a „letéti számla” új fogalma (214-FZ. sz. törvény). Lényege, hogy a fejlesztő nem közvetlenül, hanem a bankon keresztül kap pénzt a részvényestől a konstrukció szerint:
Ezeket a számlákat 2017. július 1-től kezdik használni abban az esetben, ha a bank az építkezéshez célhitelt nyújt a fejlesztőnek. A banknak rendelkeznie kell letéti számlák nyitásának jogával. A mechanizmus ilyen lesz.
1. A bank az építkezéshez elegendő összegű építési célhitelt bocsát ki a fejlesztőnek.
Jelölje be
Az Orosz Föderáció Központi Bankja negyedévente közzéteszi a hivatalos honlapján információkat azon bankok listájáról, amelyek jogosultak letéti számlákkal dolgozni.
2. A fejlesztő a projektnyilatkozatban jelenti a letéti számlák használatát. A közös építésben való részvételről szóló megállapodásokban pedig rögzíti a részvényesek azon kötelezettségét, hogy a megállapodás árának megfelelő összegben pénzt helyezzenek el a megfelelő bank letéti számláira.
3. A részvényes pénzt utal át a banknak a közös építésben való részvételre vonatkozó megállapodás árának kifizetéseként. A bank minden részvényes számára külön letéti számlát nyit. Úgy tervezték, hogy rögzítse és blokkolja a bank által a közös építkezés résztvevőitől kapott pénzt. Ezekre a számlákra mind a számlatulajdonos, mind a bank, mind a szabályozó hatóságok minden joga és kötelezettsége vonatkozik. A bank kamatot számít fel a letéti számlán lévő pénzeszközök után. A letéti számlán nem fizetnek ellenszolgáltatást a banknak.
4. A bank havonta tájékoztatást ad a fejlesztőnek a letéti számlák nyitásáról, karbantartásáról és lezárásáról. Beleértve azt is, hogy a részvénytulajdonosok letéti számlákra helyeznek el pénzt.
5. A fejlesztő tájékoztatja a bankot az építésben részt vevő összes szervezetről, beleértve az anyagszállítókat is (a bank által építésre kibocsátott pénz rendeltetésszerű felhasználásának ellenőrzésére).
6. Amikor a ház megépül, a bank lezárja a letéti számlákat, és az azokból származó pénzt átutalja a fejlesztőnek az építési hitel törlesztésére. Ha a részvényes felmondja a közös építésben való részvételről szóló megállapodást, mielőtt a fejlesztő átadja a házat, a bank lezárja a számlát, és visszautalja a pénzt a részvényesnek.
Így a bank közvetítő és kezes lesz a tőketulajdonos és a fejlesztő közötti elszámolásokban. A részvényesek pénzét a bankban tartják, a fejlesztő nem kapja meg a ház üzembe helyezéséig.
Ezzel a módszerrel a fejlesztő is csak azután tud pénzt vonzani a részvényesektől, miután bejegyezte a közös építésben való részvételre vonatkozó megállapodást vagy a közös építés tárgyára vonatkozó igényjog átruházásáról szóló megállapodást.
Egy megjegyzésre
A letéti számlákon keresztül történő fizetéskor a kamattulajdonos további garanciát kap pénzeszközeinek rendeltetésszerű felhasználására, mivel ezt a bank ellenőrzi.
Szerződéses ár
A jogalkotó meghatározta a szerződés árának meghatározását (). A fejlesztő a következő módszerek közül választhat:
- akár a helyiség teljes területe alapján - erkély, loggia, veranda, stb. nélkül;
- vagy a helyiség adott területéről - erkélyekkel, loggiákkal (csökkenő együtthatókkal).
Utasítás
A fejlesztőnek még egy kötelezettsége lesz: a tárggyal együtt a kezelési utasítást () át kell adnia a részvényesnek. Tartalmazni fogja a szükséges és megbízható információkat az objektum használati szabályairól és feltételeiről, élettartamáról, valamint a befejező elemekről, műszaki tartórendszerekről, szerkezeti elemekről.
Vigyázzon erre – ez az Ön érdeke. Hiszen a fejlesztő felelős az objektum jótállási idő alatti állapotáért. De nem vonható felelősségre, ha a részvényes az utasításokat megsértve üzemelteti a létesítményt.
A pénzeszközök tervezett felhasználása
Bővült azon fejlesztői kiadások listája, amelyekre a tőketulajdonos pénzét költheti (). A fejlesztő saját költségén különösen a következőkre lesz képes:
– kamatot fizetni a közös létesítmények építésére felvett célzott kölcsönök után;
- szociális és közlekedési infrastrukturális létesítményeket építeni - óvodákat, iskolákat, rendelőket, utakat, járdákat, kerékpárutakat stb. De csak azokat, amelyeknél a részvényesek közös tulajdonjoggal rendelkeznek, vagy amelyeket a fejlesztő térítésmentesen átad állami vagy önkormányzati tulajdonba. A kivitelezőnek az ilyen objektumokat meg kell jelölnie a projektnyilatkozatban, és a megállapodásban ki kell kötnie a közös építésben való részvételt. A fejlesztő a rájuk eső költségeket külön figyelembe veszi.
Megállapodás felmondása
Fontos újítás van a fejlesztő védelmében.
Ha a részvényessel szemben fennálló kötelezettségeit jóhiszeműen teljesíti és az előírt követelményeknek eleget tesz, akkor a részvényesnek nincs joga a szerződéstől önállóan egyoldalúan elállni. A szerződést csak bírósági úton mondhatja fel ().
A fejlesztők egységes nyilvántartása nyilvánosan elérhető lesz. Csak ellenőrzött fejlesztők lesznek benne
A fejlesztők egységes nyilvántartása
Azok a fejlesztők, akik megfelelnek a megállapított követelményeknek, bekerülnek az Egységes Fejlesztői Nyilvántartásba (). Ez a nyilvános forrás nyilvános lesz.
