Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Используется при налогообложении сделок с земельными участками, а также взимании государственных пошлин при наследовании земли, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка. Нормативная цена устанавливается ежегодно органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Органы местного самоуправления по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную нормативную цену земельного участка, но не более чем на 25%. Нормативная цена земельного участка не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.
Кадастровая стоимость земельных участков - расчетный стоимостной показатель, предназначенный для определения налогооблагаемой базы по земле. Фиксируется в земельном кадастре, как один из основных показателей. Расчет кадастровой стоимости земельных участков должен проводиться по методикам, разрабатываемым Федеральной службой земельного кадастра.
Цена земли под зданиями, строениями и сооружениями, устанавливаемая субъектами Российской Федерации при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является нормативным показателем, определяющим выкупную цену земельных участков, на которых расположены находящиеся в частной собственности здания, строения или сооружения. Выкупная цена устанавливается Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в ставках земельного налога в зависимости от численности поселений. В поселениях с численностью населения свыше 3 000 000 человек цена земли устанавливается в размере от пяти- до тридцатикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; в поселениях с численностью населения от 500 000 до 3 000 000 человек - в размере от пяти- до семнадцатикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; в поселениях с численностью населения до 500 000 человек - в размере от трех- до десятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года). Конкретные значения выкупной цены определяются субъектами Российской Федерации. До установления субъектом Российской Федерации цены земли применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога. При этом при продаже земельного участка к цене может применяться поправочный коэффициент, учитывающий текущее использова-
ние здания, строения, сооружения. Поправочный коэффициент по основным видам текущего использования должен утверждаться Правительством Российской Федерации в размере от 0,7 до 1,3. В настоящее такие коэффициенты Правительством не утверждены.
Нормативы стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд - применяются для возмещения потерь сельскохозяйственного производства при изъятии сельскохозяйственных угодий, оленьих пастбищ, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для использования их в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства; изменении целевого назначения сельскохозяйственных угодий, оленьих пастбищ, находящихся в собственности граждан или юридических лиц. Также используются при исчислении размера ущерба, причиненного деградацией и захламлением почв и земель. Утверждаются постановлением Правительства Российской Федерации.
При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять. При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.
Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».
На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчётную таблицу.
В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.
Для расчета рыночной стоимости объекта оценки единицей сравнения был выбран 1 кв.м.
На момент проведения оценки были выбраны следующиеобъекты, сопоставимых по своим характеристикам с объектом оценки.
| Показатель | Объект оценки | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 | Аналог №4 | Аналог №5 |
| Населенный пункт | г. Екатеринбург | г. Екатеринбург | г. Екатеринбург | г. Екатеринбург | г. Екатеринбург | г. Екатеринбург |
| Улица | Техническая | Ватутина | Седова | Таватуйская | Кишиневская | Билимбаевская |
| Номер дома | ||||||
| Цена предложения, руб. | 3.685000 | |||||
| Цена 1 кв.м, руб. | ||||||
| Поправка на уторговывание, % | ||||||
| Совершенная сделка или предложение | предложение | предложение | предложение | предложение | предложение | предложение |
| Поправка на вид сделки, % | ||||||
| Местоположение (ценовой пояс) | ||||||
| Значение поправки на местоположение, % | ||||||
| Тип дома | ХР | ХР | ХР | ХР | ХР | ХР |
| Значение поправки на тип дома, % | ||||||
| Материал стен | кирпич | кирпич | кирпич | кирпич | панель | кирпич |
| Значение поправки на материал стен, % | ||||||
| Количество комнат | ||||||
| Значение поправки на количество комнат, % | ||||||
| Этаж | 3/5 | 4/5 | 5/5 | 2/5 | 2/5 | 1/5 |
| Этажность | ||||||
| Значение поправки на этаж, % | ||||||
| Общая площадь, кв.м. | 55.4 | 54.3 | ||||
| Значение поправки на общую площадь, % | ||||||
| Площадь кухни, кв.м. | ||||||
| Значение поправки на площадь кухни, % | ||||||
| Состояние квартиры | стандарт | стандарт | стандарт | стандарт | стандарт | стандарт |
| Значение поправки на состояние квартиры, руб. | ||||||
| Скорректированная стоимость 1 кв. м., руб. | ||||||
| Средняя стоимость 1 кв. м., руб. | ||||||
| Рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки, руб. |
ВЫВОД: по сравнительному подходу рыночная стоимость Объекта оценки составляет: 3399836 руб.
Заключение
В первой главе работы рассмотрены понятие кадастровой деятельности и ее нормативно-правовая база во всех аспектах, основы формирования технического плана, межевого плана и кадастрового паспорта.
Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер.
Во второй главе мы затронули оценку стоимости недвижимости,и три подхода к ней:
Затратный подход;
Сравнительный подход;
Доходный подход.
Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания.
Сравнительный подход основан на предположении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности.
Доходный подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск.
Формирование итоговой величины стоимости оцениваемого объекта является одним из важных этапов в процессе оценки. Для этого могут быть использованы два метода: метод математического взвешивания, при котором используется процентное взвешивание, и метод субъективного взвешивания, при котором оценщик описывает факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, и выводит стоимость на основе своего мнения и личных аргументов. В результате взвешивания определяется рыночная стоимость объекта оценки.
В соответствии с поставленной целью во второй главе данной дипломной работы, был осуществлен сбор необходимой информации об объекте исследования, для дальнейшего анализа и оценки.
После изучения информации об объекте оценки, был проведен районный анализ, анализ земельного рынка и рынка офисной недвижимости, так как оцениваемый объект имеет офисное назначение.
В соответствии с поставленной целью дипломной работы была получена рыночная стоимость объекта оценки – квартиры.
По итогам проделанной работы является необходимым отметить, что существенной проблемой оценки недвижимости - является полное ориентирование на рынок. Это можно проследить на простом примере - применение в рамках сравнительного подхода метода сравнительного анализа продаж. В этом случае производится сбор информации по недавним сделкам купли-продажи аналогичных объектов по отношению к оцениваемому, в ходе которого оценщик не может на сто процентов получить достоверную информацию об этих объектах (физические характеристики, местоположение, состояние и т. д.), так как он не может лично проверить каждый из выбранных для оценки объект-аналог. Полнота полученных сведений исчерпывается лишь беседой, т. е. отражает точку зрения лишь одной заинтересованной стороны - продавца.
Используя сравнительный метод оценки расчеты показали, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 20.03.2015г. составляет 3.399.836 руб.
Отдельно необходимо отметить, что оценочная деятельность в целом носит субъективный характер, так как, любая оценочная организация или компания, используя общепринятые нормы оценки, имеет собственную выработанную методику по оценке. Данный факт не может не сказываться на результатах оценки. В итоге оценка, а именно ее результат (определение рыночной, залоговой, инвестиционной стоимости и т. д.), проведенная несколькими компаниями, как правило, отличается друг от друга, что может быть причиной споров о правильности ее проведения, а также правоты той или иной стороны, а главное, дает повод для размышления потенциальному заказчику оценки.
Список литературы
1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ
2. Правовая поддержка-сайт «Консультант Плюс» consultant.ru/
3. Информационно-правовой портал base.garant.ru/
4. Форум РОО sroroo.ru
5. Энциклопедия ru.wikipedia.org
6. Конституция Российской Федерации
8. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ
9. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ
11. Федеральные стандарты оценки № 1, № 2, № 3, утв. Минэко-номразвития России 20 июля 2007, № 4, утв. Минэкономразвития России
12. Международные стандарты оценки. Седьмое издание /Пер.с англ. И.Л.Артеменкова и др. – М.: Российское общество оценщиков, 2006. – 414 с.
13. Оценка недвижимости: учебное пособие/ Т.Г. Касьяненко и др. – М.:КНОРУС, 2010.
14. Портал оценщиков Valuer.ru
15. Библиотека оценщика labrate.ru
16. Федеральный сайт Росреестра rosreestr.ru
17. Геоинформационный портал gisa.ru
18. Форум кадастровых инженеров zemlemaster.ru
19. Кадастровая библиотека books.cadastre.ru
20. Строительный форум http://brigadastroi.ru/
21. Международный портал оценщиков proocenka.ru
22. Хранилище документов Российской газеты rg.ru
23. Национальная коллегия специалистов-оценщиков nkso.ru
24. Центр экономического анализа и экспертизы ceae.ru
25. Академическая энциклопедия official.academic.ru
26. Индикатор рынка недвижимости
Приложение 1
Федеральные законы:
1. Федеральный закон от 23.07.2013 № 250-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости"
2. Федеральный закон от 21.12.2009 № 334-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
3. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"
4. Федеральный закон от 21.07.2014 № 221-ФЗ "О внесении изменений в главу 25.3 части второй Налогового кодекса Российской Федерации"
5. Приказы
6. Приказ Минэкономразвития России от 08.04.2014 № 212 "О внесении изменений в состав апелляционной комиссии по рассмотрению апелляций лиц, претендующих на получение квалификационного аттестата кадастрового инженера, образованной приказом Минэкономразвития России от 30.07.2011 № 344"
7. Приказ Минэкономразвития России от 18.03.2014 №136 "О внесении изменений в приказ Минэкономразвития России от 22 января 2010 г. № 23"
8. Приказ Минэкономразвития России от 25.12.2012 № 812 "О внесении изменений в приказ Минэкономразвтия России от 30.07.2010 № 344".
9. Приказ Минэкономразвития от 18.07.2012 № 437 "О внесении изменений в приказ Минэкономразвития России от 22.01.2010 № 23".
10. Приказ Минэкономразвития России от 04.04.2011 № 145 «О внесении изменений в состав апелляционной комиссии по рассмотрению апелляций лиц, претендующих на получение квалификационного аттестата кадастрового инженера, образованной приказом Минэкономразвития России от 30.07.2010 № 344».
11. Приказ Минэкономразвития России от 20.09.2010 № 444 «Об утверждении Порядка ведения государственного реестра кадастровых инженеров и Порядка предоставления сведений о кадастровом инженере, содержащиеся в государственном реестре кадастровых инженеров».
12. Приказ Минэкономразвития России от 30.07.10 № 344 «Об организации в Минэкономразвития России работы по рассмотрению апелляций лиц, претендующих на получение квалификационного аттестата кадастрового инженера».
13. Приказ Минэкономразвития России от 12.07.2010 № 290 «О внесении изменений в приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.01.2010 г. № 23».
14. Приказ Минэкономразвития России от 15.03.2010 № 99 «Об утверждении программы квалификационного экзамена на соответствие требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам».
15. Приказ Минэкономразвития России от 03.03.2010 № 83 «Об установлении формы квалификационного аттестата кадастрового инженера и порядка выдачи квалификационных аттестатов кадастровых инженеров».
16. Приказ Минэкономразвития России от 22.01.2010 № 23 «Об утверждении положения о составе, порядке работы квалификационной комиссии для проведения аттестации на соответствие квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам, порядке проведения квалификационного экзамена на соответствие квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам, о перечне документов, представляемых одновременно с заявлением о получении квалификационного аттестата кадастрового инженера».
17. Приказ Росреестра от 23.06.2011 № П/232 «О внедрении в промышленную эксплуатацию автоматизированной информационной системы ведения государственного реестра кадастровых инженеров Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»
18. Приказ Росреестра от 28.12.2010 № П/683 «Об организации работы по предоставлению сведений о кадастровом инженере, содержащихся в государственном реестре кадастровых инженеров».
19. Приказ Росреестра от 24.08.2010 № П/459 «О введении в промышленную эксплуатацию автоматизированной информационной системы аттестации кадастровых инженеров».
20. Приказ Росреестра от 25.12.2014 П/636 «О постоянно действующей комиссии Росреестра по разработке и актуализации вопросов с ответами для сдачи квалификационного экзамена на соответствие квалификационным требованиям,предъявляемым к кадастровым инженерам»
21. Приказ Росреестра от 26.07.2013 №09-04083/13 "О создании проекта Алгоритма исключения ошибочных записей из ГКН
22. Письма, методики и другие нормативные документы
23. Письмо Минэкономразвития России от 29.01.2014 № 1347-ПК/Д23 и "Разъяснения Минэкономразвития России относительно отдельных положений Федерального закона от 23.07.2013 № 250-ФЗ"
24. Письмо Минфина России от 02.11.2010 № 02-04-09/4307 (по вопросу зачисления государственной пошлины за выдачу квалификационного аттестата кадастрового инженера)
25. Письмо Минэкономразвития России от 05.08.2010 № Д23-3031 «О нумерации вопросов для сдачи квалификационного экзамена на соответствие требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам»
26. Письмо Минэкономразвития России от 01.06.2010 № 8883-ИМ/Д23 «О взимании государственной пошлины за выдачу квалификационных аттестатов кадастровых инженеров»
27. Письмо руководителям территориальных органов Росреестра
28. Алгоритм исключения ошибочных записей из ГКН (проект)
29. Письмо №09-исх.02903-ГЕ 15
30. Письмо №09-исх. 00681-ГЕ_15
Приложение 2
«Список нормативов, документов, законов и актов»
28 декабря 2010 года N 431-ФЗ22 июля 2010 года N 167-ФЗ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 4)" ПРИКАЗ от 22 октября 2010 г. N 508ПРИКАЗ от 22 октября 2010 г. N 509ПРИКАЗ от 7 мая 2010 г. N 16627 декабря 2009 года N 343-ФЗПОСТАНОВЛЕНИЕ от 23 июля 2009 г. N 58 Закон от 7 мая 2009 года N 91-ФЗ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 10 февраля 2009 г. N 461-О-ОПРИКАЗ от 27 мая 2009 г. N 142 ПИСЬМО от 11 мая 2010 г. N 09-3616-МП
Федеральный закон от 27.07.2010 N 224-ФЗ "О противодействии неправомерному использованию инсайдерской информации и манипулированию рынком и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ"
ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ (ФСО N 3) ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ И ВИДЫ СТОИМОСТИ (ФСО N 2)
ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ, ПОДХОДЫ И ТРЕБОВАНИЯ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ (ФСО N 1) ПРИКАЗ от 6 марта 2008 г. N 63 (ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФОРМЫ ОТЧЕТА ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ О ЗАКЛЮЧЕНИИ И ИСПОЛНЕНИИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ДОГОВОРОВ В ОТНОШЕНИИ НАХОДЯЩИХСЯ В ФЕДЕРАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА)
ПРИКАЗ от 6 марта 2008 г. N 60 (ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОРЯДКА ПРОВЕДЕНИЯ И УСЛОВИЙ КОНКУРСА ПО ОТБОРУ ОРГАНИЗАТОРА ТОРГОВ ПО ПРИВЛЕЧЕНИЮ ИНВЕСТИЦИЙ В ОТНОШЕНИИ НАХОДЯЩИХСЯ В ФЕДЕРАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА)
ПРИКАЗ от 6 марта 2008 г. N 61 (ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ТИПОВОЙ ФОРМЫ ИНВЕСТИЦИОННОГО ДОГОВОРА В ОТНОШЕНИИ НАХОДЯЩИХСЯ В ФЕДЕРАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА)
Приказ от 6 марта 2008 г. N 62 (Об утверждении порядка организации и проведения аукционов на право заключения инвестиционных договоров в отношении находящихся в Федеральной собственности объектов недвижимого имущества)
Приказ от 6 марта 2008 г. N 64 (ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ТИПОВОГО ЗАДАНИЯ НА ПРОВЕДЕНИЕ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВА ЗАКЛЮЧЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ДОГОВОРОВ В ОТНОШЕНИИ НАХОДЯЩИХСЯ В ФЕДЕРАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА)
Постановление Правительства РФ 505 от 10.08.2007 года
Информация о порядке продления срока действия лицензий на осуществление оценочной деятельности
Информация о порядке переоформления лицензий на осуществление оценочной деятельности
Требования к повышению квалификации в области оценочной деятельности
Об утверждении Сводного плана проверок лицензиатов на II квартал 2003 Перечень должностных лиц Министерства имущественных отношений Российской Федерации и его территориальных органов, уполномоченных составлять протоколы об административных правонарушениях СОСТАВ Совета потребителей оценочных услуг при Министерстве имущественных отношений Российской Федерации
Положение о Совете потребителей оценочных услуг при Министерстве имущественных отношений Российской Федерации
О предоставлении информации юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, имеющими лицензию на осуществление оценочной деятельности ПЕРЕЧЕНЬ ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫХ УЧРЕЖДЕНИЙ
ИЗВЛЕЧЕНИЕ ИЗ КВАЛИФИКАЦИОННОГО СПРАВОЧНИКА ДОЛЖНОСТЕЙ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 6 июля 2001 г. N 519 "ОБ УТВЕРЖДЕНИИ СТАНДАРТОВ ОЦЕНКИ".
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН № 135-ФЗ "ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 29 июля 1998 г. Лицензировании оценочной деятельности
Приложение 3
Пример поэтажного плана
Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке при жесткой конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон совершаемой сделки не обязана реализовывать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать объект оценки;
стороны сделки достаточно информированы о предмете совершаемой сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки находится на открытом рынке при использовании публичной оферты, типичной для таких же объектов оценки;
цена сделки есть разумное вознаграждение за объект оценки и нет принуждения к совершению сделки по отношению к каждой стороне сделки;
оплата за объект оценки будет осуществляться в денежной форме.
Рыночная стоимость представляет собой примерную цену, по которой объект может быть продан в условиях свободного рынка с учетом конкуренции. При ее определении нужно принимать во внимание множество факторов, включая такие непредсказуемые, как поведение участников на рынке.
Расчету стоимости предшествует анализ всей информации.
Рыночная стоимость предприятия – это определение стоимости компании на основании ее прибыли. Оценка производится двумя способами:
на основании имущества организации.
на основании имеющихся активов и используемых технологий, которые принесут деньги предприятию в перспективе.
Оценка предполагает наличие объекта и субъекта. Объект – это само предприятие. Субъект – это тот, кто определяет рыночную стоимость. Как правило, это профессиональные оценщики.
Спрос. Подразумевает предпочтения потребителей. Данный фактор предполагает учет всех возможных рисков.
Полезность компании. Организация признается полезной только в том случае, если она приносит пользу собственнику. Как правило, польза – это доходность. При увеличении полезности увеличивается и рыночная стоимость.
Прибыль. Это разница между доходом и расходом.
Время. Предполагает период, через который планируется получение прибыли. Многие предприятия имеют отсроченную прибыль. К примеру, компания ввела в производство новую технику. Это нужно для увеличения прибыли, однако доход увеличится только в перспективе.
Существующие ограничения. К примеру, ограничительные меры, введенные государством. Чем больше ограничений, тем меньше рыночная стоимость.
Риски. Имеются в виду риски отсутствия доходов в дальнейшем.
Ликвидность. Большая ликвидность активов положительно влияет на стоимость предприятия.
Конкуренция. Наибольшую рыночную стоимость имеют компании, имеющие большой спрос и работающие в сфере небольшой конкуренции. Большое количество конкурентов снижает рыночную стоимость.
Соотношение предложения и спроса. Спрос определяется платежеспособностью инвесторов, возможностью привлечения сторонних средств, а также множеством других факторов.
Как можно заметить, на рыночную стоимость влияет очень много факторов. По этой причине рекомендуется доверить расчет рыночной стоимости профессиональным оценщикам. Специалисты могут адекватно проанализировать ситуацию на рынке, учесть все многообразие факторов.
Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:
при отчуждении имущества для государственных нужд;
при определении стоимости размещенных акций общества, которые приобретаются обществом на основании решения общего собрания акционеров или на основании решения совета директоров (наблюдательного совета) общества;
при установлении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
при установлении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
при установлении стоимости имущества должника-банкрота;
при установлении стоимости безвозмездно полученных ценностей.
Рыночная стоимость рассчитывается с учетом следующих задач:
Повышение эффективности работы предприятия.
Оценка рыночной стоимости акций на фондовом рынке.
Определение стоимости при планах на продажу компании.
Необходимость выделения доли одного из участников.
Ликвидация организации.
Подготовка к поглощению организации.
Разработка плана развития компаний.
Достижение финансовой устойчивости.
Анализ возможностей предприятия по кредитованию с залогом.
Страхование активов.
Принятие управленческих решений.
Разработка инвестиционных проектов.
Существует три метода определения рыночной стоимости:
Доходный метод. Его основа – ожидаемый максимальный доход предприятия.
Затратный метод. Актуален в том случае, если у компании нет стабильного дохода.
Метод подходит для корректирования баланса. Как произвести расчеты? Нужно найти рыночную стоимость активов, а затем вычесть из нее сумму обязательств компании.
Данный способ можно подразделить еще на два метода.
Метод чистых активов: из рыночной стоимости вычитается сумма обязательств.
Способ ликвидационной стоимости: сумма, получаемая после продажи активов по отдельности.
Сравнительный метод. Рассматриваемый способ практически не применяется. Связано это с тем, что результаты его являются весьма приблизительными.
Как правило, предприятия используют один из первых двух методов. Точное определение способа зависит от того, есть ли у предприятия стабильный доход.
Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме .
Рыночная стоимость: подробности для бухгалтера
Предприятия становится нерыночной. Фетишизация рыночности стоимости предприятий при определении её ... от расчётной величины условно рыночной стоимости предприятий, расчётная рыночная цена... нерыночный результат выполненной оценки обзывается рыночной стоимостью, после чего кадастровая (налогооблагаемая... для определения экономически справедливой рыночной стоимости предприятий Ключевые слова: предприятие... предприятия становится нерыночной. Фетишизация рыночности стоимости предприятий при определении её ...
Не пользоваться понятиями и терминами «рыночная стоимость», «справедливая стоимость» и « ... сомнений утверждаю, что словосочетание «рыночная стоимость чего-либо» является научно... автора, традиционно некорректно употребляются термины «рыночная стоимость» и «справедливая стоимость» акций, ... Справедливая» и действительно экономически справедливая рыночная стоимость обыкновенных акций предприятия. Электронный адрес... не пользоваться понятиями и терминами «рыночная стоимость», «справедливая стоимость» и « ...
Приобретение указанных акций может рассматриваться рыночная стоимость акций на момент их... ликвидации общества доход в размере рыночной стоимости переданного налогоплательщику недвижимого имущества... , включается рыночная стоимость обмениваемой квартиры на дату совершения мены. Рыночная стоимость обмениваемой квартиры... который определяется как разница между рыночной стоимостью квартиры и оплаченной налогоплательщиком частью... указанных акций может рассматриваться рыночная стоимость акций на момент их...
Его кадастровой стоимости и величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, ... методология (например, исключение НДС из рыночной стоимости объекта капитального строительства; по сложившейся... а другая нет); при определении рыночной стоимости земельного участка определяется право долгосрочной... области ошибкой считается отсутствие расчетов рыночной стоимости земельных участков в рамках... об оценке оценщик «произвел расчет рыночной стоимости замещения улучшений, фактически построенных...
Случае количества соответствующих объектов-аналогов. Рыночная стоимость и инвестиционная стоимость предприятий являются... никто не борется. По химеричной «рыночной стоимости» объектов оценки кадастровые оценщики определяют... формула для определения экономически справедливой рыночной стоимости предприятий. Электронный адрес статьи в... .html Примечание: под экономически справедливой рыночной стоимостью предприятия в настоящее время следует...
Стоимости объектов оценки указывается их рыночная стоимость, которой в природе никогда не... приниматься равной их не существующей рыночной стоимости, что является аргументированным поводом для... подходе. Тем более, не является рыночной стоимость предприятий, ошибочно определяемая не пригодным... введение в понятийный аппарат понятия рыночной стоимости предприятия и многих других видов...
Постулаты касаются понятий и терминов «рыночная стоимость», «инвестиционная стоимость», «справедливая стоимость... использование понятия и термина «рыночная стоимость» тем более как основного... настоящее время, к «рыночной» стоимости теоретически не обоснованно приравнивают кадастровую... международные и федеральные стандарты оценки, рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, справедливая стоимость, ... постулаты касаются понятий и терминов «рыночная стоимость», «инвестиционная стоимость», «справедливая...
Порядке. При прочих равных условиях рыночная стоимость долевых инструментов компании должна вырасти... если организация переоценивает по текущей рыночной стоимости финансовое вложение в компанию, которой... эквивалентно размеру дополнительной инвестиции, поскольку рыночная стоимость формируется с учётом всей совокупности... и расходами от собственно изменения рыночной стоимости финансового вложения будет являться... степенью последовавшего за этим роста рыночной стоимости. Организация – инвестор в своём...
... (последствия урагана). Комиссия определила среднюю рыночную стоимость такого оборудования с учетом текущего...
В упоминаемом Законе принимается его рыночная стоимость, которой в природе не существует... и рыночная капитализация есть, а рыночной стоимости и рыночной общей экономической ценности... не существующая в реальном мире рыночная стоимость; вторым – весьма сомнительная, инвестиционная стоимость...
И терминов справедливой стоимости и рыночной стоимости таких объектов, неправомерность подмены... их среднерыночной цены понятием несуществующей рыночной стоимости при рекомендациях применять методы сравнительного... термина следует избегать. Словосочетание «рыночная стоимость», в силу его антинаучности и... и терминов справедливой стоимости и рыночной стоимости таких объектов, неправомерность подмены... их среднерыночной цены понятием несуществующей рыночной стоимости при рекомендациях применять методы...
Бизнеса». Настойчиво навязан оценщикам термин «рыночная стоимость», которой в природе не существует... Между тем, к показателям несуществующей рыночной стоимости недвижимости сегодня рекомендуется приравнивать показатели... , устанавливаемая на дату определения его рыночной стоимости, тыс. руб/нормо-час; ... Д. Нормативно-доходный метод определения рыночной стоимости и рыночной цены предприятия (... формула для определения экономически справедливой рыночной стоимости предприятий Электронный адрес в интернете...
Ходе проверки налоговики заказали экспертизу рыночной стоимости недвижимого имущества, согласно которой она... ,804 млн руб. и являлась рыночной стоимостью. Именно эту сумму налоговые инспекторы... назначила экспертизу, согласно заключению которой рыночная стоимость зданий превышала стоимость продажи в... и на основании сведений о рыночной стоимости объекта оценки, если с учетом...
И на основании сведений о рыночной стоимости объекта оценки, если с учетом...
Целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная... .02. 2017 г. Примечание автора: рыночной стоимости объекта оценки, в отличие от...
Ликвидационная стоимость объектов определяется на основе их рыночной стоимости в соответствии с концепцией вынужденности и ускоренности реализации объектов. Расчет производился с применением «Методических рекомендаций по оценке имущества и имущественных прав в условиях вынужденной реализации и сокращенного периода экспозиции (на базе метода GMLV)», разработанных Галасюк В.В. и Галасюк В.В.
Ликвидационная стоимость объекта определяется на основе его рыночной стоимости по формуле:
где V L – ликвидационная стоимость объекта оценки, соответствующая фиксированному периоду его экспозиции (t f), который короче разумно долгого периода экспозиции;
V m – рыночная стоимость объекта оценки, уменьшенная на величину затрат, связанных с реализацией предмета залога;
k L – коэффициент соотношения ликвидационной и рыночной стоимости объекта оценки;
t d – период дисконтирования (лет);
m – количество периодов начисления процентов в течении года;
i – годовая ставка дисконта, используемая при расчете ликвидационной стоимости (выраженная как десятичная дробь);
K e – коэффициент, учитывающий влияние эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость объекта оценки.
Первым этапом определения ликвидационной стоимости объекта является определение рыночной стоимости, уменьшенной на величину затрат, связанных с реализацией предмета залога. Рыночная стоимость объекта оценки (Vm) определяется согласно требований действующего законодательства.
Рыночная стоимость объекта оценки определена в п. 8 настоящего отчета и представлена в таблице 30.
Затраты, связанные с реализацией предмета залога. Данную статью расходов образуют такие расходы, как комиссионные оценщиков и юристов, консультантов, административные издержки до завершения ликвидации и т.д. Уровень данных затрат принимается равным 10% от полученной рыночной стоимости.
Вторым этапом определения ликвидационной стоимости объекта является определение разумно долгого периода экспозиции этого объекта. Разумно долгий период экспозиции объекта оценки (t r) может быть определен исходя из имеющейся рыночной информации или путем проведения опросов операторов соответствующих рынков, специалистов и т.п.
Срок экспозиции определялся, исходя из ликвидности данного объекта недвижимости. Согласно обзорам рынка коммерческой недвижимости тульских агентств, чтобы объекты, аналогичные оцениваемому по масштабам и назначению, нашли своего покупателя, требуется срок экспозиции 6 месяцев. Таким образом, t r = 6 / 12 = 0,5 (лет).
Третьим этапом определения ликвидационной стоимости объекта является установление фиксированного периода экспозиции этого объекта (t f).
Необходимо учитывать, что в случае наличия внутренней экономической вынужденности реализации объекта, последняя предопределяет необходимость установления минимально возможного фиксированного периода экспозиции объекта (t f), который условно может быть приравнен к нулю: t f = 0.
В соответствии с Инструкцией ЦБР от 26 марта 2004 г. № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» ссуда может считаться обеспеченной в частности, если вся юридическая документация в отношении залоговых прав банка оформлена таким образом, что время, необходимое для реализации залога, не превышает 180 дней со дня, когда реализации залоговых прав становится для банка необходимой. Необходимость реализации залоговых прав возникает не позднее, чем на 30-й день задержки заемщиком очередных платежей банку по основному долгу либо по процентам. Учитывая ликвидность оцениваемой недвижимости, t f принят в нашем случае в размере 90 дней (в дальнейших расчетах – 3 месяца). Таким образом, t r = 3 / 12 = 0,25 (лет).
Четвертым этапом определения ликвидационной стоимости объекта является вычисление периода дисконтирования (t d), которое осуществляется с использованием результатов определения разумно долгого периода экспозиции (t r) и фиксированного периода экспозиции (t f), по формуле:
Таким образом, td = 0,5 - 0,25 = 0,25 (лет).
Пятым этапом определения ликвидационной стоимости объекта является определение годовой ставки дисконта, используемой при расчете ликвидационной стоимости.
Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть достаточным, чтобы:
Обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода или ставка дисконтирования);
Окупить первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).
В соответствии с этим, ставка капитализации включает две составляющие - норму дохода на капитал (ставка дисконтирования) и норму возврата капитала.
В п. 7.4. настоящего отчета оценщиками была определена ставка капитализации методом рыночной экстракции с учетом валового рентного множителя. Ставка капитализации составляет 14,62% для объектов недвижимости торгового назначения. Таким образом, для определения ставки дисконтирования необходимо рассчитать норму возврата капитала.
Объект недвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, в течение которого эксплуатация объекта является физически возможной и экономически выгодной). Доход, приносимый объектом недвижимости, должен возмещать потерю объектом своей стоимости к концу срока его экономической жизни. Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается через норму возврата капитала.
Существует три способа расчета нормы возврата капитала:
1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга): предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом, норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения.
2. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда): предполагает, что фонд возмещения формируется по минимальной из возможных ставок – «безрисковой» ставке.
3. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда): предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме дохода на инвестиции (ставке дисконтирования).
В данной оценке используется метод Хоскольда, который, по мнению оценщиков, в наибольшей степени отвечает условиям инвестирования в России
где НВК – норма возврата капитала, %;
i – безрисковая ставка;
n – средний срок владения объектом. Оценщики сделали предположение, что срок владения оцениваемым объектом недвижимости будет составлять 20 лет.
Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими.
В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:
Ставки по депозитам Сбербанка РФ и других надежных российских банков. Применение ставок по депозитам Сбербанка РФ и других российских банков достаточно ограничено в связи с непродолжительностью сроков, на которые принимаются депозиты (как правило, до двух - трех лет). Все это сужает возможности применения данных инструментов;
Западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран, LIBOR). Сложности при использовании ставки LIBOR (Libor Inter Bank Offered Rate - ставка Лондонского межбанковского рынка по предоставлению кредитов) обуславливается ее краткосрочностью (не более одного года), а также более высокими уровнями риска по сравнению с вложениями в государственные ценные бумаги. Среди государственных облигаций в оценочной практике наиболее целесообразно использовать 10-летние казначейские облигации США;
Ставки по межбанковским кредитам РФ (MIBID, MIBOR, MIACR). Ставки рассчитываются сроком от 1 дня до 1 года. Очевидно, что использование значений данных ставок для расчета безрисковой доходности не является целесообразным, прежде всего вследствие их краткосрочного характера. Кроме того, доходность, заложенная в межбанковских кредитах, учитывает риск их невозврата, что также обуславливает необходимость отказа от использования данного инструмента в процессе оценки;
Ставка рефинансирования - процентная ставка, которую использует Центральный банк при предоставлении кредитов коммерческим банкам в порядке рефинансирования. Данная ставка могла бы по своей экономической сущности применяться, пожалуй, только при оценке кредитно-финансовых институтов, а также ставка рефинансирования является инструментом денежно-кредитной политики Центрального банка и, следовательно, используется последним для целенаправленного воздействия на финансово-банковскую сферу и далеко не всегда отражает реальную ситуацию, сложившуюся на рынке;
Эффективная доходность к погашению государственных облигаций РФ. Государственные облигации РФ представлены рублевыми и валютными финансовыми инструментами. В период финансово-экономического кризиса доверие к рублевым облигациям крупнейших российских компаний значительно снизилось, поэтому в настоящий момент их достаточно сложно рассматривать в качестве безрисковых вложений. В связи с этим в данном отчете в качестве безрисковой ставки использована средняя ставка эффективной доходности к погашению по государственным рублевым облигациям.
На основе анализа данных сайта www.rusbonds.ru в качестве наиболее надежного эмитента был выбран Минфин РФ. По котировкам рублевых государственных облигаций со сроками погашения в 2012 – 2027 гг. по состоянию на 15.02.2012 г. определены средние ставки эффективной доходности к погашению. Среднее арифметическое этих значений использовано в качестве безрисковой ставки при определении нормы возврата капитала.
Рисунок 2 – Котировки государственных облигаций со сроками погашения в 2012 – 2027 гг.
Таблица 31. Расчет средней эффективной доходности к погашению по облигациям Россия с датами погашения 2012 – 2027 гг.
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Введение
1. Общие сведения
1.1 Основные факты и выводы
1.4 Цель оценки
1.5 Процедура оценки
2.2 Анализ строительной сферы города Златоуста области в 2009 году
2.3 Анализ рынка жилья г. Златоуста
2.5 Описание объекта
3.1 Подбор объектов-аналогов
3.2 Определение корректировок
4.1 Метод капитализации
5.2 Расчет полной восстановительной стоимости (ПВС) объекта недвижимости
6. Согласование результатов
Заключение
Список литературы
Введение
строительный объект стоимость недвижимость
В условиях развития рыночной экономики оценка недвижимости приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.
Следует отметить, что объекты недвижимости характеризуются, как правило, большим количеством различных параметров. Для их сравнительного анализа необходимо использовать экономико-математические методы.
Число объектов недвижимости в стране и даже в отдельном регионе очень велико.
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может значительно отличаться.
Таким образом, целью данной курсовой работы является проведение оценки объекта недвижимости - двухкомнатной квартиры, а также расчет ее рыночной стоимости.
Сейчас на рынке недвижимости в России представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Также на рынке недвижимости уже есть и свободные земельные участки. При этом следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.
Для достижения максимально точной оценки недвижимости необходимо использовать три основных метода: затратный, доходный и сравнительного анализа продаж.
1. Общие сведения
1.1 Основные факты и выводы
Наименование оцениваемого объекта: Недвижимое имущество - двухкомнатная квартира.
Месторасположение: г. Златоуст, квартал Молодежный, д. 35, кв. 24.
Заказчик оценки: Морозова Наталья Сергеевна, проживающая по адресу: г. Златоуст, квартал Молодежный, д. 35, кв. 24.
Собственники объекта оценки: Иванов Петр Сергеевич, зарегистрирован по адресу: г. Златоуст, проспект Гагарина, д. 1, кв. 1.
Исполнитель оценки: ЗАО «ИНСИ», 456200, г. Златоуст, ул. Румянцева, 23. Лицензия на осуществление оценочной деятельности серии № 001568 от 04.10.2005г.
Цель оценки: Определение рыночной стоимости по состоянию на 06 сентября 2010г. для предъявления в коммерческий банк «ВТБ» (Златоустовский филиал) с целью использования Объекта оценки в программе ипотечного кредитования.
Перечень документов, представленных Заказчиком, отражающие количественные и качественные характеристики объекта оценки:
1. Справка Златоустовского Жилищно-строительно кооператива № 30 (копия).
2. Свидетельство о регистрации права собственности (копия).
3. Технический паспорт (копия).
1.2 Сертификат качества оценки
Оценщик, выполнивший данную работу, подтверждает на основании своих знаний и убеждений, что:
Утверждение и факты, содержащиеся в данном Отчете, являются правильными и корректными;
Анализ и заключения, содержащиеся в отчете, соответствуют сделанным допущениям и ограничивающим условиям, и являются независимым и профессиональным мнением;
Оценщик не имеет ни в настоящем, ни в будущем какого-либо имущественного интереса в оцениваемом объекте, отсутствует какое-либо дополнительное обязательство (кроме обязательства по Договору об оценке) по отношению к какой-либо из сторон, связанных с оцениваемым объектом, также не имеет личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;
Оплата услуг оценщика не связана с определением итоговой величины стоимости объекта и не связана с заранее предопределенной стоимостью или стоимостью, определенной в пользу клиента;
Задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или оговоренной цены;
Анализ, мнения и выводы были получены, а отчет составлен в полном соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности.
1.3 Сделанные допущения и ограничивающие условия
Отчет об оценке подготовлен в соответствии со следующими допущениями:
1. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности.
2. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние собственности, конструкций, грунтов. Оценщик не несет ответственности за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.
3. Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указывается источник информации.
4. При оценке квартиры оценщик руководствуется тем предположением, что в стоимости объекта оценки учтена стоимость земельного участка, на котором расположен жилой жом, и предполагает, что этот земельный участок будет сформирован и оформлен в соответствии с действующим законодательством.
Отчет об оценке был составлен в соответствии с нижеследующими ограничивающими условиями:
1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.
2. От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.
3. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.
4. Заключение о стоимости, содержащееся в отчете, относится к объекту оценки в целом. Любое соотнесение части стоимости с какой-либо частью объекта является неправомерным, если таковое не оговорено в отчете.
5. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчете.
1.4 Цель оценки
Цель оценки: Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры, находящейся по адресу: г. Златоуст, квартал Молодежный, д. 35, кв. 24, по состоянию на 06.09.2010 г. для предъявления в коммерческий банк «ВТБ» (Златоуствоский филиал) с целью использования Объекта оценки в программе ипотечного кредитования.
В соответствии со ст.3 ФЗ от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под термином «рыночная стоимость объекта недвижимости» понимается. «…наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме».
Данное определение предполагает переход права собственности от продавца к покупателю на следующих условиях:
1. Продавец и покупатель действуют в рамках закона.
2. Обе стороны сделки либо хорошо проинформированы, либо проконсультированы о предмете сделки и действуют в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов.
3. Объект выставлен на открытом рынке достаточное время.
4. Оплата не сопровождается дополнительными условиями.
5. Цена сделки не является следствием специального кредитования или уступки при продаже ни одной из сторон, участвующих в сделке.
1.5 Процедура оценки
Общепринятая процедура оценки подразумевает последовательное совершение квалифицированных действий, обеспечивающих получение экономически обоснованных показателей стоимости оцениваемого объекта.
В качестве предпосылок оценки обязательно совершаются сбор и анализ общих данных об оцениваемом объекте:
Идентификация объекта оценки, т.е. определение реквизитов, местонахождения и основных характеристик оцениваемого объекта.
Определение даты оценки, т.е. определение момента времени, на который является действительным мнение оценщика о стоимости объекта оценки.
Осуществляется выбор вида стоимости и имущественных прав, которые требуется определить, т.е. установить цель оценки как исследования.
Выясняются сферы использования результатов оценки, т.е. определяется функция (назначение) оценки.
На основе формулировок и результатов производится сбор и анализ данных, которые могут оказать влияние на стоимость оцениваемого объекта.
На основании полученных данных делается выбор, и применяются традиционные методы оценки: затратный, рыночный, доходный.
2. Анализ объекта оценки и его окружения
На момент определения рыночной стоимости объект оценки представляет собой двухкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: г. Златоуст, квартал Молодежный, д. 35, кв. 24. Рыночная стоимость этого объекта была произведена на основе средней рыночной стоимости 1 квадратного метра аналогичных объекту оценки двухкомнатных квартир, расположенных в районах, сопоставимых оцениваемому.
Источниками для оценки объекта являются:
1. Сведения, предоставленные Заказчиком.
2. Консультации специалистов - риэлторов.
3. Базы данных по недвижимости риэлтовских фирм г. Златоуста.
4. Статистические данные.
5. Средства массовой информации.
2.1 Природно-климатические особенности района
Город Златоуст относится к климатическому подрайону с континентальным климатом, характеризующимся (4-5 месяцев) умеренно-холодной зимой и (2-3 месяца) умеренно-жарким летом.
Климат района континентальный, преобладающие ветры имеют западное и юго-западное направление, среднегодовая температура воздуха - 2,0 C. Средняя температура июля 15-20 C, средняя температура наиболее холодного периода -15-20 C. Нормативная глубина промерзания грунта - 0,5-0,8 м.
2.2 Анализ строительной сферы города Златоуста в 2009 году
За 2009г. в области введено в действие 0,9 тыс. зданий жилого и нежилого назначения общей площадью 0,9 млн. кв. м.
Организациями всех форм собственности, включая индивидуальных застройщиков, за счет всех источников финансирования построено 4,7 тыс. квартир общей площадью 0,1 млн. кв. м.
Построено населением за счет собственных средств и кредитов 22,6% площади всех введенных квартир.
В 2009г. на территории города введены в действие объекты социальной сферы:
Больничное и амбулаторно-поликлиническое учреждение - соответственно на 300 коек и 400 посещений в смену, 1 спортивное сооружение;
Учреждение клубного типа на 100 мест.
2.3 Анализ рынка жилья города Златоуста
Сложившаяся ситуация на рынке недвижимости свидетельствует о существовании значительного потенциального спроса населения на жилье. Вместе с тем реальный платежеспособный спрос значительно ниже потенциального, поскольку, несмотря на рост доходов населения, общий уровень жизни остается еще очень низким.
Для оценки доступности жилья применяется показатель соотношения стоимости квадратного метра и ежемесячного душевого дохода семьи. Расчеты данного показателя показывают, что стоимость доступной квартиры должна быть равной суммарному доходу семьи. Расчеты данного показателя показывают, что стоимость доступной квартиры должна быть равной суммарному доходу семьи за три-четыре года. По данным пресс-центра администрации г. Златоуста, в 2009г. среднемесячная заработная плата работающего златоустовца составила 8400 р.
Говоря о высоком потенциале отложенного спроса на жилые помещения, нужно отметить, что он может стать реальным лишь после снижения ставок по ипотечным кредитам.
В прогнозах на этот год - рост цен на жилье в сегменте двух - трехкомнатных квартир.
Приобретение жилья было и остается проблемой номер один для 60% горожан. Однако большая часть населения в Златоусте (несмотря на развитие ипотечного кредитования) по-прежнему не имеет возможности купить жилье. Можно выделить основные причины: низкая платежеспособность населения; чрезмерное увлечение строителями расширением площадей квартир, что делает их недоступными по цене; «серые» доходы работающих членов семей; высокие процентные ставки по ипотечным кредитам.
По этим причинам наибольшим спросом пользуется недорогое малогабаритное жилье (одно- и двухкомнатные квартиры, пансионаты, «малосемейки», «гостинки»). Подтверждение этого факта - наибольший темп роста в этом сегменте.
Существует огромная незанятая ниша - строительство недорогого, малогабаритного, доступного по цене жилья для молодых семей. Данный сегмент на сегодняшний день является определяющим. Очевидно, что с развитием кредитования долевого строительства спрос на жилье такого рода увеличится.
Основной объем сделок направлен на улучшение жилищных условий - через продажу с последующей покупкой.
Поскольку большинство населения не имеет возможности приобрести дорогое жилье большей площадью, наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры. Меньшим спросом пользуются трехкомнатные, четырех - пятикомнатные квартиры составляют незначительную долю в структуре спроса (Таблица 1).
Структура спроса на рынке недвижимости, в %
Таблица 1
Анализ проведен на основе данных ЗАО «ИНСИ» и в целом отражает общую тенденцию на рынке.
В настоящее время рост цен стабилизирует как низкий уровень платежеспособности населения, так и высокий потенциал предложений со стороны застройщиков.
Динамика стоимости одного квадратного метра жилья в г. Златоусте в 2004-2009г. представлена в Таблице 2.
Средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилья в г. Златоусте, тыс. руб./кв. м.
Таблица 2
|
Январь 20043г. |
Январь 2005г. |
Январь 2006г. |
Январь 2007г. |
Январь 2008г. |
Январь 2009г. |
|
Анализ динамики цен на квартиры в г. Златоуста проводился аналитической группой ЗАО «ИНСИ». Анализ сделан на основании баз данных риэлтовских компаний Ассоциации риэлторов и экспертов Челябинской области.
Для расчетов специалистами были использованы выборки квартир улучшенной и старой планировок во всех районах города, включая окрестности г. Златоуста (п. Уржумка, п. Медведевка, и прочие). Расчеты проведены для 1-,2-,3-комнатных квартир.
2.4 Описание местоположения объекта оценки
Объект оценки расположен в административно-территориальном округе г. Златоуста квартал Молодежный, в первом микрорайоне.
Микрорайон застраивается современными многоэтажными домами, имеет хорошую транспортную развязку.
На небольшом расстоянии от дома, где находится объект оценки, расположены кинотеатр «Космос», магазины промышленных и продовольственных товаров, гаражный кооператив, автостоянка. Недалеко расположена автобусная остановка. В данном районе есть школы, Филиал челябинского колледжа ИЦЫЛ. На продажу выставляются, в основном, квартиры в домах 12 серии, 86 серии.
Таблица 3
|
Месторасположение: |
г. Златоуст, квартал Молодежный, д. 35, кв. 24 |
||
|
Наличие сетей (водопровод, канализация, электроснабжение) |
Находится в районе с развитой инженерной инфраструктурой |
||
|
Рельеф местности |
Спокойный |
||
|
Коммерческая направленность |
|||
|
Назначение |
Жилое здание |
||
|
Наличие застройки вблизи оцениваемого объекта |
Жилые дома, магазины, кафе, гаражи |
||
|
Наличие зеленых насаждений |
|||
|
Состояние окружающей среды |
Удовлетворительное |
2.5 Описание объекта
Объект на момент оценки представляет собой двухкомнатную квартиру, расположенную на 3 этаже 9-этажного панельного жилого дома.
В настоящее время объект оценки эксплуатируется как жилая квартира.
Двухкомнатная квартира по адресу: г. Златоуст, квартал Молодежный, д. 35, кв. 24 принадлежит Иванову Петру Сергеевичу на основании Справки ЗЖСК №30, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности.
Технические характеристики объекта оценки
Таблица 4
|
Год постройки дома |
||
|
Количество комнат |
||
|
Этажность дома |
||
|
Материал стен дома |
Панельный |
|
|
Общая площадь/площадь квартиры |
50,6 кв.м. / 49,7 кв.м. |
|
|
Жилая площадь квартиры |
||
|
Площадь лоджии/балкона приведенная |
||
|
Внутренняя отделка частей помещений |
||
|
Жилая комната |
13,20 кв.м, потолок - побелка, стены - обои, пол - линолеум |
|
|
Жилая комната |
17,10 кв.м., потолок - побелка, стены - обои, пол - линолеум |
|
|
7 кв.м., потолок - побелка, стены - частично обои, плитка, пол - линолеум |
||
|
2,60 кв.м., потолок - побелка; стены -керамическая плитка, побелка; пол -керамическая плитка |
||
|
1,40 кв.м., потолок - побелка, стены - плитка, пол - керамическая плитка |
||
|
7,3 кв.м., потолок - побелка, стены - обои, пол - линолеум |
||
|
Встроенный шкаф |
||
|
Дополнительная информация |
Состояние квартиры оценивается как требующее ремонта |
3. Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного (рыночного) метода
Данный подход к оценке базируется на информации о недавних рыночных сделках либо объектах выставленных на продажу. В его основу положен принцип замещения, который гласит, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой собственности, обладающей такой же полезностью.
При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно используются следующие шаги:
Изучение рынка и предложений на продажу тех объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;
Сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении, и любых условиях сделки;
Анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым объектом по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
Корректировка цен продажи или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;
Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.
На сегодняшний день метод сравнения рыночных продаж является методом, дающим реальную рыночную стоимость квартиры.
3.1 Подбор объектов-аналогов
При продажах объектов недвижимости, подобных оцениваемому, информация об экономических характеристиках и условиях продажи практически недоступна или неполна, и поскольку на текущую дату нет достаточного количества достоверной информации о недавних продажах объектов, аналогичных оцениваемому, для сравнения были отобраны также объекты, выставленные на продажу.
На основе анализа специализированных СМИ и опроса риэлтовских компаний г. Златоуста были отобраны следующие объекты, аналогичные объекту оценки по своим конструкторским особенностям.
Для проведения сравнительного анализа выбраны следующие объекты-аналоги, у которых дата экспозиции на рынке недвижимости совпадает с датой оценки:
Объект №1. Двухкомнатная квартира (Газета «Квартирный вопрос» от 13.08.2010г.).
Характеристика квартиры: 1 этаж 9-этажного панельного жилого дома, 121 серия; общая площадь квартиры - 51 кв. м.; состояние отделки - удовлетворительное. Вид права - собственность.
Стоимость квартиры: 820 000 руб.
Объект №2. Двухкомнатная квартира (Газета «Квартирный вопрос» от 13.08.2010г.).
Месторасположение: г. Златоуст, ул. 40 лет Победы.
Характеристика квартиры: 4 этаж 9-этажного панельного жилого дома, 121 серия; общая площадь квартиры - 55 кв. м.; состояние отделки - удовлетворительное. Вид права - собственность.
Стоимость квартиры: 930 000 руб.
Объект №3. Двухкомнатная квартира (Газета «Квартирный вопрос» от 22.08.2010г.).
Месторасположение: г. Златоуст, ул. 40 лет Победы.
Характеристика квартиры: 3 этаж 9-этажного панельного жилого дома, общая площадь квартиры - 52 кв. м.; состояние отделки - удовлетворительное. Вид права собственность.
Объект №4. Двухкомнатная квартира (Газета «Квартирный вопрос» от 13.08.2010г.).
Месторасположение: г. Златоуст, ул. 40 лет Победы.
Характеристика квартиры: 2 этаж 9-этажного панельного жилого дома, 121 серия; общая площадь квартиры - 52 кв. м.; состояние отделки - удовлетворительное. Вид права - собственность.
Стоимость квартиры: 950 000 руб.
3.2 Определение корректировок
Общепринятыми элементами сравнения являются: оцениваемые права собственности, условия финансирования, условия продажи, дата продажи, местоположение, физические характеристики.
Поскольку все отобранные для сравнения объекты-аналоги находятся на праве собственности, выставлены на продажу в типичных условиях финансирования, имеют одинаковые условия продажи, корректировки по первым трем элементам оценщики не производили.
Корректировка на уторговывание. Объекты-аналоги выставлены на продажу по цене предложения. Фактическая цена сделки купли-продажи может быть скорректирована продавцом в ходе предварительных переговоров между Покупателем и Продавцом. По данным риэлтовских компаний величина торга в среднем составляет 4%. Поэтому для всех аналогов принимается понижающая поправка в размере -4%.
Корректировка на местоположение. Под месторасположением понимается степень привлекательности расположения объекта относительно удобства подъезда, транспортных потоков, близости деловых центров. Все объекты-аналоги находятся на ул. 40 лет Победы. Расположение этой улицы по привлекательности соответствует кварталу Молодежный. Поэтому корректировка на местоположение для данных объектов-аналогов равна 0.
Корректировка на техническое состояние. Все объекты-аналоги имеют состояние аналогичное объекту оценки. Поэтому корректировка на техническое состояние для них равна 0.
Корректировка на площадь квартиры. У оцениваемой квартиры - площадь 50,6 кв. м. Все объекты-аналоги имеют площади по размерам соответствующие площади объекта оценки. Исходя из этого, корректировку на площадь квартиры принимаем равной 0.
Корректировка на этаж. Отобранный для расчета объект-аналог №1 расположен на первом этаже. Объекты-аналоги №2, №3, №4 и объект оценки расположены на средних этажах. По данным риэлторов стоимость одного квадратного метра двухкомнатной квартиры, расположенной на первом и последнем этаже, ниже на 3% стоимости одного квадратного метра аналогичной квартиры, расположенной на среднем этаже. Поэтому для аналога №1 принимается повышающаяся поправка равная 3%.
Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного метода приведен в Таблице 5.
Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного метода
Таблица 5
|
Наименование |
Объект оценки |
|||||
|
Местонахождение |
Квартал Молодежный, 35 |
40 лет Победы |
40 лет Победы |
40 лет Победы |
40 лет Победы |
|
|
Общая площадь, кв.м. |
||||||
|
Цена продажи, руб. |
||||||
|
Цена продажи, руб./кв.м. |
||||||
|
Корректировка, учитывающая рыночные условия, № |
||||||
|
Корректировка, учитывающая торг, % |
||||||
|
/кв.м. |
||||||
|
Корректировка, учитывающая месторасположение объекта оценки, % |
||||||
|
Цена после корректировки, руб./кв.м. |
||||||
|
Площадь квартиры |
||||||
|
Корректировка на площадь, % |
||||||
|
Цена после корректировки, руб./кв.м. |
||||||
|
Этаж/этажность |
||||||
|
Корректировка на этаж, % |
||||||
|
Цена после корректировки, руб./кв.м. |
||||||
|
Корректировка, учитывающая наличие балкона, % |
||||||
|
Цена после корректировки, руб. |
||||||
|
Корректировка, учитывающая техническое состояние объекта оценки, % |
||||||
|
Цена после корректировки, руб. |
||||||
|
Стоимость объекта, руб./кв.м. |
||||||
|
Стоимость объекта, руб. |
Таким образом, рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Златоуст, квартал Молодежный, д. 35, кв. 24, рассчитанная в рамках сравнительного подхода методом сравнения рыночных продаж, с учетом ограничений и допущений по состоянию на 06 сентября 2010г. составляет: 850 181 рубль.
4. Расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного метода
Подход к оценке по доходу основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.
При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи. Инвестор приобретает недвижимость, способную приносить доход, за текущую цену взамен на ее возможность в будущем приносить доход от коммерческого использования и последующей продажи.
Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют технику капитализации и дисконтирования. Подход капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта. Техника дисконтирования применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости доход приносящего объекта.
Метод прямой капитализации наиболее приемлем к объектам, приносящим доход со стабильно предсказуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования поступлений наличности более приемлем к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.
В качестве показателя, описывающего будущие доходы, выбирается чистый операционный доход. Это один из разновидностей денежного потока, который наилучшим образом описывает стоимость недвижимого имущества компаний, основной деятельностью которых является содержание застроенных объектов недвижимости и сдачи их в аренду.
4.1 Метод капитализации
Метод капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта. В качестве показателя, описывающего будущие доходы, был выбран чистый операционный доход.
Стоимость недвижимости рассчитывается по формуле:
V - текущая стоимость объекта недвижимости;
NOI - величина ожидаемого чистого операционного годового дохода;
Ro - ставка капитализации.
Процедура расчетов имеет следующую последовательность:
Определение ожидаемого дохода от всех источников потенциального валового дохода;
Определение возможных потерь от простоя (не до загруженности) помещений и потерь при сборе арендной платы для расчета действительного валового дохода;
Определение операционных расходов;
Определение чистого операционного дохода путем вычета из валового дохода всех расходов;
Определение ставки капитализации;
Расчет текущей стоимости объекта.
Ниже представлен краткий обзор прогнозов. Расходов, анализ коэффициента капитализации, а также других предположений, непосредственно связанных с доходным подходом.
Определение потенциального валового дохода. Потенциальный валовой доход - это доход, приносимый недвижимостью при полной загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду. Обычно доход от использования недвижимости определяется как годовой, стабильный доход от целиком сдаваемого в аренду объекта в обычных рыночных условиях.
В ходе анализа рынка недвижимости г. Златоуста (район ул. 40 лет Победы - квартал Молодежный) было выявлено, что стоимость аренды двухкомнатных квартир, подобных объекту оценки, находится в интервале 5 500 - 6 500 рублей, в зависимости от месторасположения, этажа и состояния квартиры. Для оцениваемого объекта примем стоимость аренды в размере 6 000 руб. в месяц.
Определение действительного валового дохода. Действительный валовой доход - это потенциальный валовой доход, уменьшенный на вакансии, не до получение платежей и прочие доходы. Величина недозагрузки равна одной месячной ставке арендной платы (6 000 рублей).
Определение операционных расходов. Операционные расходы - это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода. Операционные расходы состоят из постоянных и переменных расходов.
Постоянные операционные расходы не зависят от коэффициента недозагрузки площадей и включают налоги на имущество.
Переменные операционные расходы - это периодические ежегодные расходы, величины которых зависят от величины коммунальных платежей.
Определение постоянных расходов. К постоянным расходам относится уплата налога на имущество в соответствии с действующим законодательством (для объекта оценки 300 руб.).
Определение переменных расходов. Коммунальные расходы по объектам аналогичного типа в расчетах примем равным 1 000 руб. в месяц из расчета, что в двухкомнатной квартире проживает два - три человека.
Определение ставки капитализации. Ставка капитализации рассчитывается как отношение чистого эксплуатационного дохода к общей стоимости объекта по объектам, сопоставимым с оцениваемым. Расчет ставки капитализации приведен в Таблице 6.
Расчет ставки капитализации
Таблица 6
|
Характеристики объекта и его аналогов |
Аналог №1 |
Аналог №2 |
Аналог №3 |
Аналог №4 |
|
|
ул. 40 лет Победы |
ул. 40 лет Победы |
ул. 40 лет Победы |
ул. 40 лет Победы |
||
|
Арендная ставка, руб. |
|||||
|
Чистый операционный годовой доход, руб. |
|||||
|
Цена продажи, руб. |
|||||
|
Ставка капитализации, % |
|||||
|
Весовой коэффициент |
|||||
|
Итоговая ставка капитализации, % |
Величина ставки капитализации примем в дальнейших расчетах на уровне 5,5%. Исчисление чистого операционного дохода приведено в таблице 7.
Расчет чистого операционного дохода
Таблица 7
Расчет рыночной стоимости по методу прямой капитализации дохода приведен в таблице 8.
Расчет рыночной стоимости по методу прямой капитализации дохода
Таблица 8
Таким образом, стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Златоуст, квартал Молодежный, д. 35, кв. 24, определенная в рамках доходного подхода по состоянию на 06 сентября 2010г. составляет 849 436 рублей.
5. Расчет стоимости объекта оценки в рамках затратного метода
В основе затратного метода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется возведение аналогичного по качеству объекта без чрезмерной задержки.
Затратный метод показывает оценку полной восстановительной стоимости (ПВС) объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли.
При использовании данного метода, процедура оценки состоит из следующих этапов:
1. Расчет рыночной стоимости имеющегося в распоряжении земельного участка как свободного от улучшений с учетом его наилучшего и наиболее эффективного использования.
2. Расчет стоимости возведения новых аналогичных объектов - определение полной восстановительной стоимости (ПВС) объектов на действительную дату оценки.
3. Определение величины общего накопленного износа зданий и сооружений.
4. Расчет остаточной восстановительной стоимости объектов путем уменьшения полной восстановительной стоимости на величину общего накопленного износа.
5. Добавление стоимости земельного участка к рассчитанной остаточной восстановительной стоимости зданий и сооружений.
5.1 Определение стоимости земельного участка
Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используется метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования («Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков»).
На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
Объект оценки представляет собой квартиру, расположенную в многоэтажном доме. На дату оценки отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, содержащие сведения о размере участка, относящегося ко всему зданию в целом и к объекту оценки, а также не определен вид права - право аренды, право собственности или бессрочное пользование. Поэтому расчет стоимости земельного участка в рамках данного отчета не проводился.
При оценке квартиры Оценщик руководствуется тем предположением, что в стоимости объекта оценки учтена стоимость земельного участка, на котором расположен жилой дом, и предполагает, что этот земельный участок будет сформирован и оформлен в соответствии с действующим законодательством.
5.2 Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости
Восстановительная стоимость представляет собой затраты на создание объекта-аналога, полностью повторяющего объект оценки, с учетом всех присутствующих в нем достоинств и недостатков, и определяется как стоимость объекта в ценах на дату возведения объекта-аналога. В качестве объекта-аналога рассматривается типовое здание с тем же, что и у оцениваемого объекта функциональным назначением, и максимально схожим объемно-планировочным и конструктивным решением.
Восстановительная стоимость возведения объекта-аналога определялась с использованием Межрегионального информационно-аналитического бюллетеня ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве». В данном бюллетене содержатся стоимостные показатели возведения единицы измерения (1 кв. м. площади) для различных типовых зданий в уровне цен Московской области (без учета НДС). Показатели стоимости 1 кв. м. общей площади определены с учетом текущих индексов цен на материальные ресурсы, потребляемые в строительстве, по оплате труда и другим статьям затрат. Показатели учитывают усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства, в том числе: накладные расходы и плановые накопления; затраты, связанные с производством работ в зимнее время; прочие затраты, за вычетом сумм, как то: затраты на временные здания и сооружения, содержание улиц и вывозку мусора, затраты по применению прогрессивно-премиальной системы оплаты труда строительно-монтажных рабочих (СМР) и набору рабочих, затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика, затраты на непредвиденные расходы и др.
Показатели стоимости 1 кв. м. общей площади в уровне цен Московской области могут быть переведены в уровень цен других регионов с помощью региональных коэффициентов ИНВЕСТ путем умножения расчетной стоимости для условий Московской области на соответствующий коэффициент.
Стоимость объекта рассчитывается по следующей формуле:
C=S*V*K*kПП*kНДС,
C - полная восстановительная стоимость (ПВС) объекта;
S - стоимость строительства на единицу измерения (1 кв. м. площади) для различных типовых зданий в уровне цен Московской области (без учета НДС);
V - площадь объекта;
K - региональный коэффициент;
kПП - коэффициент, учитывающий прибыль предприятия. Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа - это бизнес, требующий вознаграждения. Предпринимательская прибыль - это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово-оправданным для застройщика. Прибыль предпринимателя отражает затраты на управление и организацию строительства, выражает вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риски, связанные со строительством, которые на рынке г. Златоуста достаточно велики. Анализ данного сегмента рынка недвижимости показал, что уровень прибыли для таких фирм колеблется от 20% до 50% в зависимости от объема и характера строительно-монтажных работ. На основе проведенного анализа и исследования рынка величина предпринимательской прибыли для оцениваемых объектов недвижимости определена в размере 45% (kПП=1,45);
kНДС - коэффициент, учитывающий НДС в размере 18% (kНДС=1,18).
Расчет восстановительной стоимости объекта на дату оценки
Таблица 9
5.3 Расчет величины накопленного износа
Затратный метод предполагает определение износов трех видов: физического, функционального, внешнего износа, которые в стоимостной форме будут вычтены из восстановительной стоимости.
Физический износ. Под физическим износом конструкций, элементов, систем инженерного оборудования и здания в целом надо понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Расчет физического износа произведен на основании результатов визуального осмотра, проведенного сотрудниками ЗАО «ИНСИ». В результате визуального освидетельствования объекта оценки физический износ принимаем равный 11%.
Функциональный износ здания определяется потерей стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных норм, дизайна современным требованиям и вызываются: недостатками, требующими добавления элементов; недостатками, требующими замены или модернизации элементов; недостатками, требующими удаления элементов.
Функциональный износ для данного объекта оценки незначителен, и его можно принять равным нулю.
Внешний износ - уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, экологической ситуации и других качественных параметров окружения. Внешний износ оцениваемого объекта незначителен, и его можно принять равным нулю.
5.4 Расчет стоимости объекта оценки затратным методом
Расчет стоимости объекта оценки затратным методом.
Таблица 10
Таким образом, стоимость 2-комнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Златоуст, квартал Молодежный, д. 35, кв. 24, рассчитанная в рамках затратного метода, с учетом ограничений и допущений по состоянию на 06 сентября 2010г. составляет: 666 962 рубля.
6. Согласование результатов
Результаты методов, использованных в настоящем отчете, могут отличаться в зависимости от достоверности и качества информации, примененной для каждого метода. Для выбора конечной величины стоимости, основывающейся на факторах нескольких промежуточных результатов, использовался подход средневзвешенного значения, в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных методов, присваивается весовой коэффициент.
Весовые коэффициенты определены на основании следующего:
При использовании сравнительного метода, результат оценки получен в основном на основе цен предложения, которые являются достаточно точными ориентирами;
Слабостью доходного метода является отсутствие четкой зависимости величин арендных ставок сдаваемого в аренду объекта от его качества;
Затратный метод полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом.
В ходе применения различных методов определения стоимости объектов оценки, были получены следующие результаты, приведенные в Таблице 11.
Таблица согласования результатов
Таблица 11
При оценке объекта были применены все возможные походы к оценке рыночной стоимости. На основе имеющейся (полученной) информации и данных, полученных в результате настоящего анализа с применением наиболее подходящих методик оценки, можно сделать следующий вывод:
Рыночная стоимость 2-комнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Златоуст, квартал Молодежный, д. 35, кв. 24, с учетом сделанных допущений и ограничивающих условий, по состоянию на 06 сентября 2010г. составляет с учетом допустимого округления 830 000 рублей.
Заключение
В соответствии с договором на оценку №1 от 06.09.2010г. специалистами ЗАО «ИНСИ» произведена оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры общей площадью 50,6 кв. м., расположенной на третьем этаже 5-этажнго панельного дома по адресу: г. Златоуст, квартал Молодежный, д. 35, кв. 24.
Рыночная стоимость объекта недвижимости определена в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и со стандартами оценки, обязательными к применению субъектами рыночной деятельности.
Принимая во внимание все содержащиеся в отчете допущения и ограничения, проведенные исследования и анализ позволяют сделать следующий вывод:
Рыночная стоимость двухкомнатной квартиры общей площадью 50,6 кв. м., расположенной по адресу г. Златоуст, квартал Молодежный, д. 35, кв. 24, с учетом допущений и ограничивающих условий, по стоянию на 06.09.2010г. составляет 830 000 рублей.
Список литературы
1. Гражданский Кодекс Российской Федерации.
2. Федеральный закон РФ от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
3. Федеральные стандарты оценки ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3.
4. Свод стандартов оценки РОО, 2005.
5. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. М.: ИНФРА М, 2007. 320 с.
6. Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. 2 е изд., перераб. и доп. М.: Финансы и статистика, 2004. 736 с.
7. Количественные методы финансового анализа/ под ред. С.Дж. Брауна и М.П. Крицмена, пер. с англ. М.: ИНФРА М, 2006. 336 с.
8. Ковалев В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. 2-е изд. перераб. и доп. М.: Финансы и статистика, 2007.
9. Индексы инфляции стоимости основных фондов, разрабатываемые и публикуемые Госкомстатом России.
10. Симионова Н.Е. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости. Ростовн/Д, 2006.
11. Федотова М.А. Сколько стоит бизнес? Методы оценки. М.: Перспектива.
12. Организация и методы оценки предприятия / Под ред. В.И. Кошкина. М.: «ИКФ «Экмос», 2008.
13. Колайко Н.А. Оценка бизнеса. ВШПП, Москва, 2006.
14. Ковалев А.П. Как оценить имущество предприятия. М.: Финстатинформ, 2006.
15. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Учебное пособие под редакцией Н.А. Абдуллаева, Н.А. Колайко. Издательство «ЭКМОС», 2008.
16. Рынок ценных бумаг. Российская экономическая академия им. Плеханова под ред. В.А. Галанова, А.И. Басова.
17. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости, Санкт-Петербург, С.Н. Максимов.
19. Черняк А.В. оценка городской недвижимости. М.: Русская деловая литература, 2006.
20. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: «Экзамен», 2008.
21. Болдырев В.С., Галушка А.С., Федоров А.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. М: Центр менеджмента, оценки и консалтинга, 2006.
22. Управление государственной собственностью. Учебник/под ред. В.И. Кошкина. М: ЭКМОС, 2002.
Размещено на Allbest.ru
...Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.
курсовая работа , добавлен 24.09.2013
Экономическая сущность затратного, доходного и рыночного методов оценки недвижимости. Определение уровня доходов от коммерческого использования как основа доходного метода оценки объекта недвижимости. Капитализация дохода и расчет стоимости недвижимости.
презентация , добавлен 29.12.2014
Особенности недвижимости как объекта оценки. Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости. Расчет стоимости объекта недвижимости "Комплекс зданий" с использованием методов в рамках сравнительного, затратного, доходного подходов. Техника Эллвуда.
курсовая работа , добавлен 14.12.2010
Краткая характеристика объекта оценки - здания офисного типа. Определение его полной восстановительной стоимости и накопленного износа. Корректировка цен продажи сопоставимых объектов-аналогов. Потенциальный и действительный валовой доход от аренды.
курсовая работа , добавлен 14.03.2015
Применяемые стандарты оценочной деятельности. Сведения о заказчике оценки и об оценщике. Определение стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода. Расчет стоимости объекта в рамках сравнительного подхода. Отказ от использования затратного подхода.
курсовая работа , добавлен 13.01.2015
Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.
курсовая работа , добавлен 14.11.2013
Особенности оценки объектов залога. Анализ использования земельного участка. Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного, сравнительного и доходного подходов. Обоснование коэффициента ликвидности и итоговое заключение о стоимости.
дипломная работа , добавлен 19.12.2011
Оценка стоимости недвижимости: основные понятия, подходы, методы, проблемы и принципы оценки. Определение рыночной стоимости в рамках затратного, рыночного и доходного подходов. Рекомендации по управлению и увеличению величины рыночной стоимости объекта.
дипломная работа , добавлен 15.11.2009
Структура стоимости объекта недвижимости по элементам. Определение стоимости бизнеса в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов. Этапы оценки стоимости бизнеса. Процесс согласования стоимостных результатов оценки стоимости бизнеса.
контрольная работа , добавлен 10.02.2016
Анализ наиболее эффективного использования недвижимости. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости. Использование затратного, сравнительного, доходного подхода. Составление итоговой оценки стоимости недвижимости.
В ходе анализа рынка офисных помещений в г. Москве, были выбраны три сопоставимых объекта, предложенные для продажи в октябре 2003 года. Характеристики сопоставимых объектов представлены нижеследующей таблице.
| Характеристики | Объект № 1 | Объект № 2 | Объект № 3 |
Местоположение |
м. Таганская, ул. Таганская | ||
Передаваемое право на помещение |
Право собственности | Право собственности | Право собственности |
Год постройки |
|||
Общая площадь кв.м. |
57,5 | 80 | 82,5 |
Полезная площадь, кв.м. |
57,5 | 80 | 82,5 |
Функциональное назначение |
Офис | Офис | Офис |
Транспортная доступность |
10 м. п. | 5 м. п. | 5 м. п. |
| 1 этаж | 1 этаж | 1 этаж | |
| 3 | 5 | 4 | |
Наличие отдельного входа |
нет | есть | есть |
| Рабочее состояние | Евроотделка | Стандартный ремонт | |
Источник информации |
"МИАН", тел. 974-62-12 | www.win.izrukvruki.ru, тел. 713-51-63 | www.domailudi.ru |
Правовой статус одинаков по всем сравнимым объектам и соответствует оцениваемому объекту, что не требует введения корректировки на переданные права на Объект. В связи с отсутствием данных о ценах реальных сделок, в расчетах были использованы цены предложения, поэтому корректировок на время продажи, условия продажи и финансирования сделки также не требуется.
Цены сопоставимых объектов корректировались с учетом их параметров следующим образом:
Р0 - начальная стоимость квадратного метра сопоставимого объекта (цена предложения);
Рскорр - скорректированная стоимость квадратного метра сопоставимого объекта;
П1, П2, П3, П4, П5, П6, П7, П8 - поправки на местоположение, на торг, на транспортную доступность, на расположение помещения в здании, на площадь помещения, на удобство подъездных путей, на наличие отдельного входа, на техническое состояние объекта.
Поправка на местоположение.
Местоположение объекта недвижимости является определяющим фактором, влияющим на его стоимость. Поправка на местоположение вводится в случае, если сопоставимые объекты выбраны в пределах разных территориально-экономических зона, в нашем случае поправка не вводится.
Поправка на торг.
Цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок на вторичном рынке нежилых помещений, которые, как правило, происходят по более низким ценам. На основе данных, предоставленных ведущими риэлтерскими компаниями, цены предложений отличаются от цен реальных сделок на уровне 5 -10 %. Поправка определена на уровне 5%.
Поправка на транспортную доступность.
Поправка на транспортную доступность определена методом парных продаж. Ниже представлен размер поправок в зависимости от транспортной доступности помещения. В нашем случае поправка вводится.
| Транспортная доступность | Размер поправок, % | |
| 5 мин.п. | 15, 20 мин.п. | 2% |
| 5 мин.п. | 10, 15 мин.трансп. | 5% |
Поправка на расположение помещения в здании. Поправка на расположение помещения в здании определена методом парных продаж. Ниже представлен размер поправок в зависимости от расположения помещения в здании.
Поправка на площадь. Поправка на площадь определена методом парных продаж. Ниже представлен размер поправок в зависимости от площади помещения.
Поправка на удобство подъездных путей.
Поправка на удобство подъездных путей вводится в случаях, когда характеристика по данному параметру оцениваемого и сопоставимых объектов различна. В нашем случае поправка вводится.
Удобство подъездных путей Специалистами рассчитывается по пятибалльной шкале:
5 баллов - обеспечен подъезд автотранспорта к объекту с центральной улицы, имеется парковка;
4 балла - возможен подъезд легковых и грузовых автомобилей не с центральной улицы, парковка;
3 балла - подъезд автомашин осуществляется по улицам с ограниченным движением автотранспорта, парковка затруднена;
2 балла - подъезд автомашин затруднен, ближайшая парковка находится в 10 мин. пешком.
Поправка была определена экспертным путем на основе анализа рыночной информации на рынке нежилых помещений, так уменьшение балльной оценки на 1 балл характеризуется снижением в стоимости на 2%.
Поправка на наличие отдельного входа
вводится, так как наличие отдельного входа повышает стоимость объекта. Поправка определена экспертным путем на уровне 3%.
Поправка на техническое состояние (уровень отделки).
На основе данных, размещенных на сайтах строительных компаний, а также из бесед с сотрудниками ремонтно-строительных организаций, таких как "Маратон" тел. 964-44-38, "Промстрой 1" тел. 367-56-31, "Маршал" тел. 155-39-59, "Холдинг трейдинг" тел. 119-50-13, "Приоритет" тел. 749-98-05 техническое состояние и уровень отделки помещений (по составу и степени сложности работ) можно условно разделить на следующие категории:
Евроотделка
(современная отделка помещения согласно требованиям европейских стандартов, с использованием новейших строительных технологий и лучших на настоящий момент отделочных материалов). Стоимость этого вида ремонта (с учетом отделочных материалов) составит от 150 - 200 долл. за 1 кв.м.
Стандартный ремонт
(отделка помещения с использованием классических технологий и современных материалов). Стоимость этого вида ремонта (с учетом отделочных материалов) составит 100 -150 долл. за 1 кв.м.
Рабочее состояние
(отечественный ремонт, выполненный несколько лет назад).
Требуется косметический ремонт
(наличие незначительных дефектов в отделке помещения). Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 50 - 100 долл. за 1 кв.м.
Требуется косметический ремонт с элементами капитальных работ
(полное или частичное отсутствие какого-либо (напольного, настенного, потолочного) покрытия. Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 150 -200 долл. за 1 кв.м.
Требуется капитальный ремонт
(отсутствие напольного, настенного и потолочного покрытия). Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 200 -300 долл. за 1 кв.м.
| Характеристики | Объект № 1 | Объект № 2 | Объект № 3 | Объект оценки |
Местоположение |
м. Павелецкая, Озерковская наб. | м. Курская, ул. Земляной Вал 14/16 | м. Таганская, ул. Таганская | м. Петровская, Петровская ул., дом 7 |
Функциональное назначение |
Офис | Офис | Офис | Офис |
Общая площадь кв.м. |
57,5 | 80 | 82,5 | 126 |
| $150 000 | $255 000 | $247 500 | ||
Стоимость 1 кв.м площади, долл. |
$2 609 | $3 188 | $3 000 | |
Поправка на местоположение (П1 ) |
0% | 0% | 0% | |
Поправка на торг (П2 ) |
-5% | -5% | -5% | |
Транспортная доступность |
10 м. п. | 5 м. п. | 5 м. п. | 10 м. п. |
Поправка на транспортную доступность (П3 ) |
0% | 0% | 0% | |
Расположение помещения в здании |
1 этаж | 1 этаж | 1 этаж | 1 этаж |
Поправка на расположение помещения в здании (П4 ) |
0% | 0% | 0% | |
Поправка на площадь (П5 ) |
-2% | -2% | -2% | |
Удобство подъездных путей в баллах |
3 | 5 | 4 | 5 |
Поправка на удобство подъездных путей (П6 ) |
4% | 0% | 2% | |
Наличие отдельного входа |
нет | есть | есть | есть |
Поправка на наличие (отсутствие) (П7 ) |
3% | 0% | 0% | |
Общая процентная поправка |
0% | -7% | -5% | |
Техническое состояние помещений, уровень отделки |
Рабочее состояние | Евроотделка | Стандартный ремонт | Стандартный ремонт |
Поправка на состояние, долл. за 1 кв. м. (П8 ) |
150 | -100 | 0 | |
Скорректированная стоимость 1 кв.м., долл./кв.м. |
$2 759 | $2 864 | $2 850 | |
Стоимость 1 кв.м. Объекта оценки, долл./кв.м. |
$2 824 |
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости доходным подходом основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.
Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и сравнительным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается, как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных.
Этапы процедуры оценки при данном подходе:
* Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД).
ПВД - представляет собой максимальный доход, который способен приносить объект оценки, при 100-% загрузке площадей без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта, установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле: 
Aст - средняя ставка аренды Объекта оценки,
S - площадь Объекта оценки.
* Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода.
Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами.
Степень незанятости объекта доходной недвижимости арендаторами характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Отношение сданных в аренду площадей к общей площади, подлежащей сдаче в аренду, называется коэффициентом загрузки. Для различных сегментов рынка недвижимости существуют типичные рыночные значения коэффициента загрузки.
Таким образом, величина потерь о незанятости площадей либо определяется исходя из рыночных данных, либо рассчитывается для конкретной недвижимости по формуле:
КНД - коэффициент недоиспользования;
Кn - доля площадей, подлежащих сдаче в аренду, на которые в течение года происходит смена арендаторов;
nc - средний период в течение года, который необходим для поиска новых арендаторов после ухода старых;
na - общее число арендных периодов в году.
Полученная в результате величина коэффициента недоиспользования выражает долю ПВД, теряемого в результате невозможности 100%-ной сдачи в аренду всех предназначенных для этого площадей конкретного объекта недвижимости. Отсюда, возникает необходимость скорректировать ПВД на коэффициент загрузки площадей (Кз)
, который определяется следующим образом:
Невозможность полного сбора арендной платы подразумевает типичную рыночную ситуацию, когда всегда имеются недобросовестные арендаторы, которые, освобождая помещение, не погашают свою задолженность по аренде. Количественным выражением снижения дохода от неоплаты аренды является коэффициент потери доходов от неоплаты (коэффициент недосбора платежей) (Кн), который определяется на основе информации о средних потерях собственников от неуплаты арендаторами арендной платы по данному виду помещений, который выражается в % от потенциального валового дохода.
Таким образом, коэффициент сбора платежей (Кс)
составит:
Итак, расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по следующей формуле:
Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта недвижимости сверх арендных платежей, например, за пользование дополнительными услугами - прачечной, автомобильной стоянкой, то есть к прочим доходам можно отнести дополнительные средства, получение которых можно увязать с нормальным использованием объекта недвижимости.
* Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке.
Эксплуатационные расходы (ЭР) - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода.
Эксплуатационные расходы принято делить на три группы:
- условно-постоянные;
- условно-переменные;
- расходы на замещение.
К условно-постоянным расходам относят расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:
- налог на имущество;
- страховые взносы (платежи по страхованию имущества);
- платежи за земельный участок;
- некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.
К условно-переменным расходам относят расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:
- коммунальные;
- на текущие ремонтные работы;
- заработная плата обслуживающего персонала;
- налоги на заработную плату;
- на пожарную охрану и обеспечение безопасности;
- на рекламу и заключение арендных договоров;
- на консультации и юридическое обслуживание;
- на управление;
- прочие расходы.
Расходы на замещение - расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания. Обычно к таким элементам относят:
- кровлю, покрытие пола, элементы внутренней и наружной отделки, оконные и дверные заполнения, скобяные изделия, а также другие конструктивные элементы с коротким сроком службы;
- санитарно-техническое оборудование и электроарматура;
- элементы наружного благоустройства - пешеходные дорожки, подъездные дороги, автостоянки, озеленение и малые архитектурные формы.
Включение данной группы расходов в эксплуатационные расходы, связанные с нормальной эксплуатацией здания, обусловлено тем предположением, что владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости.
Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из действительного валового дохода, а итоговый показатель является чистым операционным доходом.
* Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта рядом способов в зависимости от выбранного метода оценки.
Для определения текущей стоимости объекта, исходя из чистого операционного дохода, возможно использование двух методов:
- метод прямой капитализации доходов;
- метод капитализации по норме отдачи на капитал:
- метод капитализации по расчетным моделям;
- метод дисконтированных денежных потоков.
В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.
Метод прямой капитализации
- метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных методом рыночной экстракции.
При этом нет необходимости оценивать тенденции изменения дохода во времени, а при оценке коэффициента капитализации - учитывать отдельно его составляющие: норму отдачи на капитал и норму его возврата. Предполагается, что учет всех этих тенденций и составляющих заложен в рыночных данных. Такой западный классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях практически невозможно, в связи с возникающими сложностями при сборе информации (чаще всего условия и цены сделок являются конфиденциальной информацией). Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.
Следует отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.
- метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на преобразовании всех денежных потоков как "сальдо реальных денег", которые он генерирует в процессе оставшегося срока экономической жизни, в стоимость путем дисконтирования их на дату проведения оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций.
Метод капитализации по норме отдачи на капитал
имеет с формальной (математической) точки зрения две разновидности:
метод дисконтированных денежных потоков
- метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для определения рыночной стоимости с использованием в качестве ставки дисконтирования нормы отдачи на капитал отдельно дисконтируются с последующим суммированием денежные потоки каждого года эксплуатации оцениваемого актива, включая денежный поток от его перепродажи в конце периода владения.
метод капитализации по расчетным моделям
- метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для определения рыночной стоимости наиболее типичный доход первого года преобразуется в стоимость с использованием формализованных расчетных моделей дохода и стоимости, полученных на основе анализа тенденций их изменения в будущем.
Метод дисконтированных денежных потоков используется, если:
- Предполагается, что будущие потоки будут существенно отличаться от текущих;
- Имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
- Потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
- Оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;
- Объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен) в эксплуатацию.
Метод капитализации по расчетным моделям используется, если:
- Потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
- Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Учитывая, что Объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ, а также, принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости г. Москвы, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки дохода от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации по расчетным моделям (далее - метод капитализации дохода).
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА
Расчет потенциального валового дохода осуществляется на основе анализа текущих ставок на рынке аренды для сравнимых объектов (рыночных ставок арендной платы).
Исследование арендных ставок офисных помещений проводилось по данным электронных баз газеты "Из рук в руки", интернет-сайтов агентств недвижимости г. Москвы и др.
| Характеристики | Объект оценки | Объект № 1 | Объект № 2 | Объект № 3 | Объект № 4 |
Источник информации |
Компания "Новый Город", тел. 771-72-80 | Компания "Инвест Реал", тел. 787-71-95 | Журнал "Недви-жимость и цены" №36, тел. 915-56-53 | Компания "Новый Город", тел. 363-26-38 | |
Местоположение |
м.Петровская, Петровская ул., дом 7 | м. Павелецкая, Озерковская наб. | м. Таганская, ул. В. Радищевская | м. Таганская, ул. М. Коммунис-тическая, д. 21 | м. Таганская, ул. Таганская |
Общая площадь кв.м |
126,0 | 220,0 | 205,0 | 500,0 | 160,0 |
Удобство подъездных путей в баллах |
5 | 4 | 4 | 4 | 5 |
Транспортная доступность |
10 м. п. | 10 м. п. | 3 м. п. | 10 м. п. | 10 м. п. |
Расположение помещения в здании |
1 этаж | 2 этаж | 2 этаж | 2 этаж | 2 этаж |
Уровень отделки помещений |
Стандартный ремонт | рабочее состояние | стандартный ремонт | рабочее состояние | евроотделка |
Ставка арендной платы, долл./м2/год |
- | 480 | 530 | 475 | 570 |
Корректировка на различие в площади, % |
- | 0% | 0% | 2% | 0% |
Корректировка на расположение в здании, % |
- | 3% | 3% | 3% | 3% |
Корректировка на удобство подъездных путей, % |
- | 2% | 2% | 2% | 0% |
Корректировка на транспортную доступность, % |
- | 0% | 0% | 0% | 0% |
Корректировка на уровень отделки, в % |
- | 10% | 0% | 10% | -5% |
Общая процентная поправка, % |
- | 15% | 5% | 17% | -2% |
Скорректированная ставка арендной платы, долл./м2/год |
$556 | $552 | $557 | $556 | $559 |
Таким образом, ставка арендной платы для Объекта оценки будет определяться, как средняя ставка арендной платы по выбранным объектам, скорректированная с учетом поправок и составит (округленно) 556
долл. /кв.м./год.
Проведенный анализ рынка показывает, что средняя ставка аренды офисного помещения класса "В" без учета НДС составляет $ 490 за кв. м в год, офисного помещения класса "С" без учета НДС $ 297 за кв. м в год (в расчет принималась максимальная граница представленного в анализе диапазона, учитывая местоположение Объекта оценки), Откуда, среднее значение ставки аренды для помещения занимающего промежуточное положение между офисами класса "В" и "С" составит (округленно) $ 400 за кв. м в год.
В соответствии с представленной в настоящем Отчете классификацией Объект оценки занимает промежуточное положение между офисами класса "В" и "С", а также ставка аренды, рассчитанная для Объекта оценки без учета НДС и эксплуатационных расходов составит порядка $ 418 за кв. м в год. Данный факт свидетельствует о корректности подобранных сопоставимых объектов и возможности использования определенной величины далее в расчетах.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЗМОЖНЫХ ПОТЕРЬ ОТ ПРОСТОЯ (НЕДОЗАГРУЗКИ) ПОМЕЩЕНИЯ И ПОТЕРЬ ОТ НЕДОСБОРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
Для оцениваемого помещения коэффициент недоиспользования составит 8,3%, определяется из расчета того, что арендодатель месяц тратит на поиск арендатора (1/12 х 100 %) = 8,3% или в долях 0,083. Таким образом, коэффициент загрузки составит (Кз
) = 1 - 0,083 = 0,92
.
По сложившейся практике, арендные платежи вносят заранее (авансовыми платежами), в связи с этим, коэффициент сбора платежей (Кс) принимаем равным 1,0.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ ЭКСПЛУАТАЦИОННЫХ РАСХОДОВ
Расчет среднегодовой величины эксплуатационных расходов представлен в нижеследующей таблице. Исходные данные предоставлены Заказчиком.
| Наименование услуг | Среднегодовая величина расходов, оплачиваемых собственником (с учетом НДС) |
Налог на имущество, руб. |
69 399р. |
Техническое обслуживание противопожсист. сигнализации, руб. |
10 768р. |
Техническое обслуживание системы кондиционирования и вентиляции, руб. |
19 137р. |
Техническое обслуживание передачи сигнала пожара по радиоканалу, руб. |
751р. |
Техническое обслуживание системы доступа и видео-наблюдения, руб. |
3 280р. |
Отопление, руб. |
23 194р. |
Холодная и горячая вода, руб. |
3 568р. |
Уборка помещений, руб. |
53 525р. |
Услуги охраны, руб. |
53 525р. |
Итого, среднегодовая величина эксплуатационных расходов, руб. |
237 147р. |
Итого, среднегодовая величина эксплуатационных расходов, долл./кв.м./год |
$62 |
Также следует учесть, что в современных условиях собственники обычно не формируют фонд замещения, а вся сумма денежных затрат выплачивается единовременно в случае необходимости. Это заключение было сделано в результате бесед с собственниками нежилых зданий и помещений.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА И РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ В РАМКАХ ДОХОДНОГО ПОДХОДА
Метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
Базовая формула расчета имеет следующий вид:
Коэффициент капитализации принимает равным рассчитанному в рамках определения стоимости земельного участка коэффициенту капитализации для улучшений.
| Показатель | Значение |
Площадь Объекта оценки (S ), кв.м. |
126,0 |
Арендная плата (A ст ) , долл./ кв.м./год |
$556 |
Потенциальный валовый доход (ПВД ) , долл./год |
$70 056 |
Коэффициент загрузки помещений (К з ) |
0,92 |
Коэффициент сбора платежей (К с ) |
1,00 |
Действительный валовый доход (ДВД ), долл./год |
$64 452 |
Эксплуатационные расходы (ЭР на кв.м ), долл./кв./год |
$62 |
Эксплуатационные расходы по Объекту оценки (ЭР ), долл./год |
$7 812 |
Чистый операционный доход (ЧОД об ), долл./год |
$56 640 |
К оэффициент капитализации |
16,63% |
Рыночная стоимость Объекта (V ) , долл. |
$340 589 |
Рыночная стоимость Объекта (V ) , руб . |
10 297 708р. |
В результате проведения оценки тремя подходами получены данные, приведенные внижеследующей Таблице.
Согласование результатов производится с использованием Метода Анализа Иерархий (МАИ).
Метод анализа иерархии - систематическая процедура для иерархического представления элементов определяющих суть любой проблемы. Он состоит в расчленении (декомпозиции) задачи на более простые составные части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям.
Для целей настоящей оценки используются следующие критерии согласования:
А. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;
Б. Тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;
В. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;
Г. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.
После представления проблемы согласования результатов в виде иерархии выполняется следующая последовательность действий:
* Выявляются приоритеты в критериях, путем их попарного сравнения. Для этого строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения используется шкала отношений. Парные сравнения проводятся в терминах доминирования одного элемента над другим. Эти суждения затем выражаются в целых числах, и для этого используется следующая шкала:
* Далее для каждого критерия определяется вес по формуле:W ij =(Пaij)1/n. где aij- важность критерия (индекса)
* Полученные веса нормируются:W ij = W ij / W. Полученные таким образом величины и представляют собой итоговое значение весов каждого из критериев.
* Проводится реализация описанной процедуры выявления приоритетов для каждой альтернативы по каждому критерию. Таким образом, определяются значения весов каждой альтернативы.
* Производится расчет итоговых весов каждой альтернативы, которые равны сумме произведений весов ценообразующих факторов и соответствующих им весов альтернатив по каждому фактору.
Результаты расчета весовых коэффициентов для определения рыночной стоимости объекта оценки приведены ниже в Приложении 4 к настоящему Отчету.
| подходы оценки | стоимость | весовой коэффициент | скорректированная стоимость | ||
затратный подход |
10 607 714 р. | 0,2 | 2 121 543р. | ||
сравнительный подход |
10 758 339р. | 0,4 | 4 303 336р. | ||
доходный подход |
10 297 708р. | 0,4 | 4 119 083р. | ||
Итоговая величина рыночной стоимости: |
10 543 962р . | ||||
Полученную величину целесообразно округлить до тысяч рублей:
Рыночная стоимость Объекта (с учетом налога на добавленную стоимость по ставке 20 процентов) составляет (округленно):
10 544 000 (Десять миллионов пятьсот сорок четыре тысячи рублей) или
по курсу Банка России на дату проведения оценки (30,235 руб. за 1 долл. США)
348 735 (Триста сорок восемь тысяч семьсот тридцать пять долларов США).
