Построить дом своими руками по собственному проекту на семейной земле – мероприятие сложное, трудоемкое и длительное, но в разы дешевле, чем покупать уже готовый дом. Если уже есть участок, взятый в , или приобретенный на личные средства, рано или поздно владельцу придет мысль о возведении какого-либо строения на его территории.
Здесь не обойдется без бюрократических действий. Любая манипуляция с территорией, являющейся частью города, поселка или деревни, в любом случае должна быть подотчетна властям. Даже частное землевладение должно быть застроено по всем правилам.
Застройка участка должна быть узаконена. Причем сделать это можно как перед непосредственными строительными мероприятиями, так и после возведения дома.
Однако во втором случае хлопот, времени и документов потребуется гораздо больше.
В Гражданском кодексе РФ прописано понятие . Это объект, созданный для одной семьи, причем количество этажей в нем не должно превышать трех. Когда говорится об этажности частного дома, подразумевается также наличие подвального, технического, цокольного этажа и других нежилых уровней, которые необходимо учитывать.
Разрешение на постройку индивидуального здания выдается в зависимости не только от параметров будущего дома, указанных в проекте, но и свойств земельных владений.
Одобрить постройку местные власти могут только в случае нахождения участка в личной собственности владельца дома, то есть имена в должны совпадать. Для возведения дома на садоводческой земле необходимо согласовать архитектурные действие с дачным комитетом. Тут нужно разрешение всех его участников на введение надела в собственность пользователя.
Гражданским кодексом Российской Федерации определен список документов , необходимых для одобрения застройки земельного участка:
Данный список является стандартным для индивидуального жилого дома. Но если его площадь и этажность превышает установленные нормы , строительство будет подходить под другую категорию – . Здесь основным списком документов будет иной:
Проектная документация обязательно должна носить положительные рекомендации, иначе любая экспертиза, комиссии или прочие контролирующие визиты вряд ли увенчаются успехом, неминуемо последуют штрафы.
Строительство дома без одобрения властей – это не совсем законно.
В дом потребуется подключать коммуникации: провести электричество, газ и т.д. К тому же жилое помещение не будет полноценным, если в нем не будет подведена вода. А все эти манипуляции должны проводиться только специализированными службами, а для согласования установки котлов, счетчиков, плит и прочего оборудования нужны соответствующие разрешения, которые не будут выданы без надлежащим образом оформленной документации на объект недвижимости.
Жилищная комиссия проверяет все бумаги около 10 дней. Одобрение застройки участка дает право перейти к активным действиям, закладывать фундамент, закупать стройматериалы и т.д. Бывает и отказ. Причин может быть несколько, к примеру, несоответствие проекта строительным нормам или несогласие соседей на возведение высокого дома среди дачных участков.
Обратите внимание, что оплата госпошлины в текущем году не требуется. При отказе в начале строительства собственник вправе подать судебную жалобу, а при полученном разрешении период возведения дома должен составить не более 10 лет. Различных нюансов, задержек может быть много, в основном они имеют финансовый характер, но это не особо важно. По истечении 10 лет придется оформлять разрешение на застройку заново.
Бывают некоторые случаи, когда .
В 2019 году без дополнительных одобрений можно возводить следующие объекты :
После всех мероприятий уже построенный дом нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре и получить соответствующие бумаги, которые будут подтверждать право собственности владельца.
Пошаговая инструкция оформления разрешения на строительство частного жилого дома представлена в следующем видео-сюжете:
Приступить к застройке собственного участка можно лишь тогда, когда будут собраны документы для получения разрешения на строительство. Эти бумаги можно получить в местной администрации. Возможность застройки напрямую зависит от параметров земельного участка.
Для того, чтобы построить дом, необходимо не только иметь участок в собственности, но и получить разрешение на строительство. В эту процедуру входит подача заявления в местную администрацию и сбор необходимых документов. Документы вместе с заявлением нужно предоставить в отдел по архитектуре администрации района.
В этот перечень входят следующие бумаги:
Это наиболее полный список документов, составленный на основе Градостроительного кодекса. В течение 10 дней с момента подачи застройщиком заявления, местная администрация проверяет соответствие приложенных документов. При этом гражданин вправе подать заявление на отклонение от границ разрешенной реконструкции или строительства.
Перспектива строительства на собственной земле обуславливается записями в кадастровом паспорте. Это записи о категории земель и типе разрешенного использования. Например, если земля не относится к участку «населенного пункта», то возможен отказ в просьбе о застройке.
По законодательству разрешается постройка жилых построек на участке, выделенном под подсобное хозяйство, находящееся в личном пользовании.
Это разрешение действует в том случае, если земля находится на территории населенного пункта. Также закон разрешает застройку дачного участка, находящегося в собственности.
С юридической точки зрения дачный участок выделяется гражданину для отдыха с возможностью построить на его территории дом. При этом права прописаться в этом доме - не будет.
Владельцам садовых или огородных участков нельзя строить дома или иные жилые помещения на своей земле. Зеленый свет загорается для тех, кто собирается строить на участке, в кадастровом паспорте которого стоит одна из следующих отметок:
Это самый простой и легкий путь. Существует способ перевода участка земли из одного качества в другое при помощи переоформления документов. Например, землю «сельскохозяйственного назначения» можно перевести в категорию, более подходящую для того, чтобы начать на ней строительство.
Нельзя перевести в нужную категорию земли из разряда участков обороны, связи, особо охраняемые территории. Соответственно, что разрешение на строительство выдано тоже не будет.
Законным основанием для разрешения на строительство служит Градостроительный кодекс Российской Федерации. В нем указано, что существует облегченная процедура оформления разрешения построить дом на участке. Он устанавливает несколько условий, как, например, число этажей в доме.
Это документ, который обосновывает и удостоверяет соответствие проектной документации всем нормативам градостроительного плана. Это разрешение дает право гражданину осуществлять как строительство, так и капитальный ремонт.
Первый шаг - это и будет получение такого разрешения. Прежде, чем заниматься сбором всей документации, нужно удостовериться в том, что ваш случай не подпадает под дачную амнистию. На основании Федерального закона, это освобождение от определенных требований. По действующему законодательству все дома, постройки подлежат обязательному учету, связанному с получением межевого (для земли) и технического (для дома) планов.
При дачной амнистии можно обойтись без этой достаточно длительной и недешевой процедуры. Условия следующие:
При наличии этих условий будет реализована дачная амнистия. Нужно предоставить документы, в которых будет отражен факт застройки и содержится техническое описание жилого помещения. Другими словами, нужно иметь кадастровый паспорт.
Для того, чтобы реализовать право продажи, обмена дома и других сделок с ним, необходимо получение согласования. В данном случае - это разрешение на строительство. Без него постройка считается незаконной, и гражданин привлекается к административной ответственности.
На видео о получении разрешения
В обоих случаях проверяют не только наличие полного пакета документов, но и соответствие схемы земельного участка с местом постройки будущего дома.
Если не выявлено ошибок в течение десяти дней, то либо выдается требуемое разрешение, либо следует отказ.
Отказ должен содержать причины и предоставляться в письменном виде. Причины для отказа могут быть следующими:
В любом случае, отказ может быть обжалован в суде. Документы выдается на длительный срок и действительны 10 лет, при этом ни сборов, ни пошлин застройщик не уплачивает.
Приступать к возведению дома по в 2018 году можно только с разрешения властей. Статья 51 в Градостроительном кодексе в мельчайших деталях описывает все тонкости оформления, начала строительства и многое другое.
Конечно, мало у кого есть время на разбор поправок из Федеральных законов, поэтому постараемся проще объяснить процесс получения разрешения на стройку дома, дачи или коттеджа.
Важно знать, что разрешение требуется на землях, как относящихся, так и не относящихся к индивидуальной застройке. Также « » упрощает постройку дома для проживания. Но об этом чуть позже.
Часто говорят, что можно ввести в эксплуатацию свой дом вовсе без разрешения на строительство, но как быть в случае его подключения к коммуникациям – это уже проблема…
В процессе стройки могут возникнуть финансовые трудности, и зачастую просадки по бюджету можно компенсировать лишь займом в банке. Но любой банк вправе потребовать в комплекте документов разрешение на строительство.
К сведению дачников, газификация дачного участка невыполнима без разрешения, а это, как минимум, неприятно.
Подавать документы на рассмотрение удобнее всего в МФЦ (многофункциональный центр).
Нужно предоставить следующие бумаги:
Рассмотрение, принятие решения и выдача разрешения не подлежит оплате! Не нужно вносить пошлину.
Получение разрешения на строительство дома не выше трех этажей
осуществляется по упрощенной процедуре. Нужно предоставлять только три документа:
В упрощенном варианте участок должен быть зарегистрирован обязательно. Это самый важный момент. Схему и градостроительный план органы выдачи могут самостоятельно запрашивать в соответствующих инстанциях.
Обычная процедура получения документации включает в себя весь набор документов, указанных ранее. Дополнительно могут требовать:
По ГК РФ нельзя предоставлять иные документы для получения разрешения. Весь правовой спектр по данному вопросу указан в части 7 и 9 статьи 51.
Выданное разрешение ограничено сроком действия. По закону – это 10 лет . В случае если за данный период не начинался процесс постройки, то разрешение обнуляется. Сбор документов и повторное получение разрешения – неминуемый исход.
Нередко органы по выдаче данного разрешения требуют справку об отсутствии долгов или претензий по земельному участку, где планируется возведение жилья.
Даже имея разрешение на руках, нужно за 10 дней предоставлять местному градостроительному отделу проектную документацию. Её примерный состав был расписан ранее в комплекте документов для МФЦ.
Выданные разрешения для юридических и физических лиц до вступления в силу Градостроительного кодекса не могут признаваться действительными.
Хорошим и удобным вариантом для данной документальной волокиты может быть привлечение специальных компаний, акцентирующих деятельность именно на получении различных документов.
Такие компании сохранят ваше время и нервы, взяв полномочия по сбору справок, предоставлению документации во все инстанции.
Средняя цена на услуги таких компаний в регионе начинается от 20 000 рублей . Столичные организации попросят от 100 тысяч и выше. Вообще, процесс расчета услуг организаций по сопровождению индивидуален. Чем опытнее фирма – тем лучше сервис, однако и цена зависит от этого фактора.
Существуют еще и консультационные центры. Достаточно популярные для Москвы и Московской области. Данные организации предоставляют платные консультации, помощь по заполнению справок, бланков и планов.
В Гражданском кодексе есть статья под номером 222. Если соответствовать ей, то частные жилые дома, дачи и коттеджи, возведенные без нужного разрешения на строительство, относятся к . Проще говоря, Вас могут лишить прав на дом, дачу или коттедж. Причем власти вправе принудить к сносу незаконной постройки, да еще и за ваши деньги.
В процессе получения все нет так уж и быстро. Но это еще что! По закону частное жилье должно возводиться с высокими требованиями. Нужно доказывать или обосновывать будущее проживание в нем всей семьи. К примеру, могут придраться к:
При строительстве жилого дома, дачи или коттеджа лучше заранее позаботиться о документах. Приведем ряд реальных моментов, которые могут причинить неудобства.
Осуществлять любые строительные работы там, где точно нужно было предварительно получать разрешение, запрещено на административном уровне. В статье КоАП 9.5 сказано про нарушения, а именно:
По федеральному закону № 243-Ф3 нельзя выполнять ни реконструкцию, ни строительство домов, коттеджей и дач, если для этого необходимо было получить разрешения.
Список штрафов за данные нарушения:
Нельзя обходит законные требования, ведь это придумано и разработано для безопасности при ИЖС. Дальнейшее обеспечение коммуникациями незаконной постройки – сложный и долгий процесс, который может сопровождаться также нарушением закона.
Получив отказ, не стоит идти на принцип и заниматься строительством «в черную». Лучше добиваться судебного решения или оплачивать услуги по сопровождению документации в хорошей компании.
Для соблюдения интересов каждого гражданина, да и общества в целом, необходимо соблюдать законы.
С 2015 года получение разрешения стало необходимым. На видео опытный специалист Владимир Лыгин рассказывает, как именно оформить разрешение.
Начать строительство жилого дома возможно только после получения разрешения на строительство от администрации города, на непосредственной территории которого планируется построить дом.
В данной заметке подробно представлены действия, выполняя которые вы получите разрешение, а так же узнаете перечень всех документов, что потребуют у вас для строительства на наделах ИЖС и подсобных помещениях, которые относятся к жилым домам на участках предназначенных для КФХ – крестьянкско – фермерских хозяйств.
Так же особое выделен раздел, который касается строительства дома на дачном участке, так как разрешение при этом не потребуется.
Статья довольно объемная, так как в ней подробно разъяснены все документы, их точное содержание, все ссылки на законы, так же приведены яркие примеры всех документов и так же заявлений.
Самое главное, весь материал направлен на то, что бы вы подробно узнали весь перечень документов для получения разрешения на строительство, что бы вы всецело поняли, какие материалы необходимо предоставить в городскую администрацию.
Разрешение на строительство - это бумага, дающая подтверждение соответствия документации проекта с требованиями градостроительного плана земельного участка. Именно это разрешение дает застройщику право вести строительство или реконструкцию объектов.
Не допустима выдача разрешения на строительство, если отсутствует ПЗЗ – правил землепользования и застройки.
Если отсутствует ПЗЗ, разрешение на застройку выдаётся для следующих случаев:
Застройка или реконструкции федерально значимых объектов,
Регионально значимых объектов,
Местных объектов муниципальных значимых районов,
Объектов капстроительства на земельных наделах, на которые не действует градостроительный регламент или же для которых не существует градостроительных регламентов,
А так же в иных предоставленных федеральными законами случаях.
В основании подготовки состава документов, а так же выдачи разрешений на застройку или реконструкцию жилого дома, лежит заявление собственника земельного надела, Градостроительный кодекс России.
Правоустанавливающие бумаги на земельный надел, свидетельство собственности или право аренды, а так же кадастровый проект - паспорт земельного надела;
градостроительный план земельного надела;
схема точного размещения на земельном участке мест строительства объектов жилищного строительства, схема должна быть согласованна с районным архитектором;
согласие всех сторон правообладателей объекта капстроительства если рассматривается случай реконструкции индивидуального дома с добавлением правоустанавливающих бумаг на сам жилой дом;
паспорт застройщика.
по желанию застройщика, прилагается проектная документация.
Требование же других документов в получении разрешения на строительство от правообладателя объекта ИЖС не допускается.
В течение всего этого времени производится проверка наличия всех документов приложенных к заявлению, а так же проверка соответствия плана - проекта документации и схемы - плана размещения объекта на земельном участке, а так же красным линиям.
Застройщик может произвести запрос разрешения на отклонение от максимальных параметров строительства или же реконструкции. В таком случае будет проходить проверка соответствия всей проектной документации и схемы плана организации земельного надела на соответствие всем требованиям, прописанных в разрешении на застройку.
Отказ в получении разрешения на застройку, возможно оспорить застройщиком в суде.
Срок разрешения на строительство жилого дома составляет десять лет
.
Подтверждает соответствие всей проектной документации с требованиями градостроительного плана участка, а если градостроительный план отсутствует, то разрешённому использованию надела;
дает право собственнику вести строительство или реконструкцию недвижимости, а также производить капитальный ремонт.
В случае, если предыдущий владелец надела уже имел разрешение на застройку, и срок в размере 10 лет его действия еще не прошел, то новому обладателю заново получать разрешение уже не надо – так как оно не относится к конкретному человеку, а действует по отношению к участку в целом.
Даже если случится так, что участок будет продан, но срок действия разрешения на застройку ещё не истёк, то, это разрешение имеет силу и для нового владельца.
Высоту и этажность планируемого здания капитального строительства;
расписать сети инженерно-технического составляющего объекта строительства;
все разделы проектных документаций и схему планировочной организации земельного надела с четким обозначением всех мест размещения объектов жилищного строительства.
Все эти сведения вносятся потом в информационную систему, которая обеспечивает градостроительную деятельность.
Как было уже сказано выше, что разрешение на застройку не нужно получать застройщикам, которые строят на своем наделе объекты, не относящиеся к капстроительству. Прочитав это, некоторые особо предприимчивые владельцы наделов, строят ларек или магазин, не получив при этом разрешения, что в последствии выясняется! И судьба вашей постройки может решиться только судом. А Суд вынесет единственное верное решение о том, что постройку необходимо демонтировать.
В перечень садоводческих товариществ попадают и общие земельные участки садоводства, которые вбирают в себя земли общего пользования, такие как дороги и проезды, пожарные водоёмы, к ним же относят и санитарно-защитные территории.
На дачных землях силами собственников самих участков возводят строения, такие как дачные дома, хозяйственные постройки, бани и гаражи.
Для возведения частных дачных домов, построенных на земельных наделах, предназначенных только для ведения садоводства, а не предпринимательской деятельности, разрешение на строительство не нужно.
Обратите особое внимание, что дачный дом должен быть построен именно в той части земли, которая ваша и находится в личном пользовании и специально предоставлена под дачное строительство.
Если это не так, то тогда, дом построенный, например, в секторе общего пользования садоводческого хозяйства, то разрешение на строительство будет обязательным условием, так как без него владелец дома будет обвинён в самовольном присвоении территории и строительстве на ней.
Этот документ введён в обращение Градостроительным кодексом России, вместо архитектурно-планировочного задания и разрешительным бумагам от районных или же городских отделов по градостроительству или архитектуре.
Введение данного документа позволило сделать основную часть бумаг и заявлений предпроектной стадией.
ГПЗУ применяется для разработки проектных бумаг , а так же для разработки проекта границ территории подлежащей застройки надела, а в будущем это послужит для выдачи разрешения на строительство, а так же для разрешения на эксплуатацию.
Это основной документ, который застройщик и заказчик обязаны предъявить в проектную организацию, которая займется подготовкой проектного решения, в основе которого лежит договор с застройщиком или заказчиком.
Градостроительный план земельного надела лежит основанием для выполнения всех проектных решений по застройке и реконструкции объектов капстроительства, как в нашем случае, это индивидуальный жилой дом.
Градплан подготавливается районным или городским отделами по архитектуре. И выдаётся на основании заявления от застройщика.
Согласно закону, выдача ГПЗУ бесплатна для заявителя и выдается в течении 30 календарных дней со дня подачи заявления.
Градостроительный план земельного участка разрабатывается на каждый отдельный земельный надел, в отношении которого будет утверждаться кадастровый учет. Для них специально устанавливаются градостроительные правила относящихся в состав правил застройки.
В таком случае ГПЗУ выступает либо в составе проекта межевания территории или же в виде отдельной бумаги.
ГПЗУ применяется для разработки проектных бумаг, а так же для разработки проекта границ территории подлежащей застройки надела, а в будущем это послужит для выдачи разрешения на строительство, а так же для разрешения на эксплуатацию.
Кадастровый номер земельного участка, который рассматривается, а так же при наличии кадастровый номер зданий или сооружений на этом участке;
необходимо указать организационно-правовую форму, а так же наименование заявителя, если он является юридическим лицом или же фамилия, имя и отчество, если он является физическим лицом;
четко обозначить территорию, границу и размеры земельного надела: они устанавливаются с предписанием красных линий, и границ соседних земельных участков, если они имеются;
обозначить минимальный размер отступа за пределами границ земельного надела, и сооружений за пределами земельного надела;
информация из ПЗЗ - правил землепользования и застройки, о перечне использования этого земельного надела;
сведения о ГРЗУ, при условии, что надел попадает под воздействие градостроительного регламента, с четким прописанием информации о всех видах использования данного земельного надела;
если же участок не подходит под воздействие градостроительного регламента или же градостроительный регламент не установлен для него, то тогда указывается допустимое использование земельного надела и требования к особенностям размещения и назначения объектов строительства, находящегося на данном участке;
предоставить всю имеющуюся информацию о культурно - исторических объектах, а также объекте капитального строительства, которые могут находиться на данном земельном наделе;
сообщить сведения об прочих ограничениях, которые накладываются на данный земельный надел;
четко прописанные границы территории размещения запланируемых объектов капстроительства для государственных, а так же муниципальных нужд;
А теперь, давайте поподробнее остановимся на следующих терминах.
Под Градостроительный регламентом понимают установленные с правилами ПЗЗ - землепользования и застройки, в пределах планируемых границ территориальной зоны:
Виды допустимого использования земельных наделов и объектов капстроительства, к которым можно отнести жилые дома и объекты торговли, а так же деловые и коммерческие объекты;
минимальные и максимальные пределы размеров земельных наделов;
предельные размеры разрешённого строительства, а так же реконструкций объектов капстроительства, где указывается этажность и плотность постройки;
минимально доступные отступы или расстояния от стен зданий до пограничной зоны с земельным участком соседей и учетом красных линий;
минимальная допустимая доля озелененных зон около земельного надела;
ограничения использования земельных наделов и объектов капстроительства.
Красная линия - это схематическая обозначающая линии ограждения вокруг всего участка, ограждение отделяет земельный надел от улицы или других участков.
Дом или иное жилое здание должно находиться:
От красной линии участка с улицей не меньше чем на расстояние в 5 метров;
от красной линии участка с прилегающим проездом на расстояние не меньше чем на 3 метра;
хозяйственная постройка должна быть удалена от красной линии улиц, а так же проездов не менее чем 6 метров.
При строительстве жилого дома у земельного надела должны быть указаны следующий перечень разрешённых использований:
Для индивидуальной жилищной застройки;
при ведении ЛПХ - личного подсобного хозяйства, с правом строительства жилого дома.
Чтобы получить Градостроительный план земельного участка, нужно подготовить схему планировочного участка. Схема ПОЗУ это расположение всех объектов строительства, а так же уже существующих, если они имеются, с учетом всех коммуникаций на всем земельном участке. Схема ПОЗУ заменила раньше существующий ГПЗУ.
Схема планировочной организации земельного участка делается на основе материалов топографической съёмки масштабом М 1:500, при наличии, в ней отображаются все подземные коммуникации, так же на схему наносятся:
Рамки земельного надела, в соответствии со всеми правоустанавливающими бумагами, на ней отображаются все существующие объекты капстроительства;
надворные застройки;
объекты, которые только планируются построить;
Отражать в схеме не нужно: ливнестоки, въезды и выезды, планы фасадов, а так же разрез жилого дома.
В схему ПОЗ участка входят следующие обозначения:
Номер плана застройки участка, такой же какой указан в градостроительном плане;
необходимо указать площадь земельного надела;
указать процент застройки, с приложением всех видов расчетов;
указать общая площадь дома;
указать количество надземных и подземных этажей, если они имеются. А так же общую этажность здания;
указать тип планируемого ограждения;
состав объекта ИЖС.
СПОЗУ утверждается в администрации города или области, в архитектурном отделе.
Заказать СПОЗУ нужно в проектной организации, у которой имеется лицензия на данный вид деятельности, она должна обязательно иметь свидетельство о регистрации, с предоставлением ниже перечисленных документов:
Заявление на подготовку схемы планировочной организации земельного надела по офицальной форме;
зарегистрированный и утверждённый в законном порядке ГПЗУ - градостроительный план земельного надела, предложенного для размещения объекта строительства дома;
копии всех правоустанавливающих бумаг на земельный надел, к ним относится: свидетельство о праве владения или договор аренды, так же договор пользования земельным наделом и акт о землепользовании;
копии кадастрового паспорта земельного надела и если имеются, то и зданий и строений, а так же сооружений. К ним относятся все объекты даже не завершённого строительства, но они должны быть расположены на земельном наделе, или же должны быть предоставлены копии всех технических паспортов строений, располагающихся на данном земельном наделе, с предоставлением экспликацией и схемой - планом земельного надела;
топографическая съёмка с рамками выделенного участка;
эскизный план - проект дома;
копия межевого плана.
После полного завершения строительства, здание необходимо зарегистрировать и ввести в эксплуатацию.
Стоит учитывать, тот факт, что зарегистрировать возможно и незавершённый строительный объект, если его готовность составляет от 70% и выше, то есть, иными словами, не вводя в эксплуатацию. Но помните, что до завершения строительства прописаться в такой незавершенной постройке не получится.
Документ о правообладании на земельный надел;
разрешение на строительство и ввод здания в эксплуатацию;
техпаспорт на дом выданный БТИ;
иные документы могут быть запрошены по требованию администрации.
Хочется напомнить, случаи, когда разрешение на строительство не нужно. Закон предусмотрел такие случаи, когда не нужно получать разрешение на ИЖС, например:
Строительство гаража на участке выданному застройщику, не для ведения предпринимательских действий.
Застройка на земле, которая предназначена для возделывания дачного или же садоводческого хозяйства.
Строительство объектов, которые не служат объектами капстроительства, такие как павильон, ларек, киоск.
Строительство подсобных сооружений для вспомогательного применения.
Частичное изменение здания или его части, если это изменение не несет существенных изменений.
А так же во всех иных случаях, предусмотренных текущим законодательством.
Но все не так просто, как может показаться на первый взгляд. Все это разрешено, только когда планируется строительство частного жилого дома не выше трех этажей, в котором будет проживать только 1 семья. Причем строение на участке зданий смешанной этажности, а так же таунхаусов категорически не допускается.
В заключении хотелось бы сказать, что процесс получения ИЖС занимает огромное количество времени и требует немалых затрат, но помните, что без этой бумаги при дальнейшем проведении в жилье всевозможных домовых сетей, могут возникнуть огромные проблемы.
РЕФЕРАТ
Документация на строительство
1. Исходно-разрешительная документация (ИРД)
документация строительство разрешительный
Пакет документов, собираемый техническим заказчиком, необходимый для получения разрешения на строительство здания или сооружения, называют исходно-разрешительной документацией.
Предпроектная проработка и оформление исходно-разрешительной документации (ИРД) это начальная стадия строительного проекта, проработка исходных данных определяет качественные параметры, объемы и финансовые потребности для возведения объекта недвижимости. Этот этап строительства неизбежен, зачастую - длителен.
Комплект ИРД включает в себя план земельного участка, размещение будущего здания на местности, обозначение границы земельного участка, а также технические и экономические показатели здания. Также в него входят рекомендации и требования, полученные от согласующих госучреждений. Когда собран весь комплект документов, технический заказчик начинает стадию проектирования, проектировщик получает комплект исходных данных и подробное техническое задание. Исходно-разрешительная документация в комплекте достаточна для получения разрешения на строительство и последующего начала строительных работ.
О составе ИРД и законном порядке подготовки к строительству и возведению зданий есть главы 5 и 6 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.
Получение комплекта документов исходно-разрешительной документации для проектирования нового строительства или выполнения капремонта осуществляет застройщик, распоряжающийся земельным участком. Технический заказчик в соответствии с поручением застройщика, по договору, выступает от его имени и собирает всю ИРД.
После прохождения градостроительного совета, получения постановлений местной администрации о проектировании, прохождения общественных слушаний по объекту, техзаказчик заказывает создание проектной документации, которую необходимо согласовать в Госэкспертизе.
Если застройщик - инвестор и в его интересах оптимизировать сроки предстроительной стадии, снизить расходы по предстоящему строительству, технический заказчик заинтересован в том же, и обладает опытом предыдущих работ, который позволит сократить предпроектную стадию, собрать пакет документов в планируемый срок.
Комплект документов по итогам согласования пред проектной проработки земельного участка, здания или сооружения, который является основанием для оформления разрешения на проведение градостроительной деятельности, называется исходно-разрешительной документацией.
В состав ИРД входят распорядительные документы (Постановления, Распоряжения), разрешения, технические условия, материалы инженерных изысканий, согласования и утверждения, а также иные документы, полученные от уполномоченных государственных органов, и специализированных организаций для разработки, согласования проектной документации и строительства объекта недвижимости.
В полный комплект исходно-разрешительной документации включаются различные документы, которые отражают основные рекомендации и требования по размещению объекта строительства на местности, определяют границы земельного участка, технические и экономические показатели строительных объектов. К этим документам также относятся рекомендации и требования, которые были получены от различных согласующих органов для выполнения проектирования. В исходно-разрешительных условиях указываются возможности выполнения работ, которые учитывают экологические и санитарно-гигиенические нормы расположения объекта, предполагаемого назначения, особенности его использования, воздействия на окружающую среду.
Получение всего пакета согласовательной и разрешительной документации, которая нужна для выполнения проектирования строительства, проведения реконструкции, частичного или полного технического переоснащения, выполнения капитального ремонта строений и сооружений, проводится застройщиком, имеющим право на земельный участок. Получение вышеуказанной документации допускается техническим заказчиком, который работает в интересах инвестора-застройщика и выступает от его имени.
ИРД выдаётся заявителю специальным органом власти или уполномоченной организацией за фиксированную плату и в обязательном порядке (при условии соблюдения всех нормативных требований).
Разработка материалов пред проектных проработок и оформление комплекта исходно-разрешительной (ИРД) документации является начальной стадией инвестиционного процесса, основанием, в котором определяются качественные характеристики и финансово-экономические параметры будущего объекта недвижимости.
Исходно-разрешительная документация (ИРД) для оформления права на проектирование разрабатывается на основании утвержденной или согласованной в установленном порядке пред проектной градостроительной документации, в частности проекта планировки территории (ППТ).
При отсутствии разработанной, утвержденной или согласованной в установленном порядке градостроительной документации на территорию планируемого строительства, Техническому заказчику необходимо организовать выполнение архитектурных пред проектных проработок, подготовить и согласовать градостроительное обоснование размещения объекта.
К исходно-разрешительной документации относятся следующие документы:
1.Постановления, распоряжения администрации
.Технические условия ТУ на присоединение к инженерным сетям: обеспечение теплом, электросети, водопровод и канализация, ливневая канализация, дороги
.Градостроительный план земельного участка, ГПЗУ
.Разрешение на строительство
.Заключение о соответствии построенного объекта
.Материалы инженерных изысканий
.Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию
*Пункт 5 - это цель сбора ИРД, пункты 6 и 7 обычно не относят к ИРД, так как их выполнение техзаказчик осуществляет после завершения строительства.
*В составе не перечислен сама проектная документация на здание или сооружение, которая проходит экспертизу
В составе ИРД - поручение главы местной администрации по разработке проекта если застройщик - местная администрация. Если застройщик - компания, частное лицо - письмо-заявление от него в местную администрацию. Юридическое основание - договор аренды земли или свидетельство собственности на земельный участок.
Градостроительное обоснование включает топографическую съемку местности в масштабе 1:2000, на которой есть границы построенных и планируемых объектов капстроительства, границы других сооружений, дорог, инженерных сетей, зданий и территорий историко-культурного наследия, охраняемые объекты природопользования, общественные территории, земля с особыми условиями использования, предполагающим разного рода ограничения в виде красных линий. На плане местности отражаются границы участка застройки и будущего здания или комплекса зданий.
Обоснование предполагает учёт интересов соседей, данных генплана развития территории. Обоснование в процессе работы должно привести к прохождению заседания градостроительного совета и получению градостроительного заключения.
Основной состав комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД) содержит:
1. Градостроительное заключение;
Градостроительное заключение включает в себя:
градостроительное заключение по установленной форме;
эскиз №1;
заключение по обследованию объекта недвижимости (территории, зданий и
строений);
заключение по условиям проектирования;
заключение согласующих организаций.
Заключение по инженерному обеспечению;
Заключение по инженерному обеспечению объекта включает:
пояснительную записку;
предварительные технические условия эксплуатационных организаций;
расчетные данные технико-экономических показателей планируемого объекта недвижимости (ТЭП).
Заключение экологической экспертизы (по необходимости - состав заключения экологической экспертизы определяется Департаментом природопользования и охраны окружающей среды в зависимости от экологических требований к размещению объекта и уровню обоснований представленных в пред проектной документации). Полный перечень комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД)
В процессе оформления комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД), в случае необходимости, может потребоваться разработка дополнительных пред проектных материалов и выполнение следующего комплекса работ:
корректировка существующего проекта планировки территории;
разработка пред проектных проработок на объект;
градостроительные обоснования размещения объекта;
разработка схем инженерного обеспечения;
расчет внеплощадочных сетей и сооружений на них;
разработка заключений по участку компенсационного озеленения;
расчет инженерного обеспечения с выделением физических объемов и стоимости городских сетей;
получение дополнительных согласований;
подготовка справочной, технической, информационной документации по требованию уполномоченных государственных органов.
Началу разработки проектно-сметной документации для строительства объекта недвижимости предшествует период пред проектной подготовки, состоящий из двух этапов: пред инвестиционного (разработка проекта планировки территории) и инвестиционного (разработка градостроительного обоснования размещения объекта строительства, подготовка исходно-разрешительной документации).
Проектно-сметная документация должна быть разработана в полном соответствии с требованиями, определенными в исходно-разрешительной документации.
В состав исходно-разрешительной документации для проектирования входят следующие документы и материалы:
Поручение главы администрации (в г. Москве - это префект АО, либо заместитель по вопросам строительства) или письмо-заявка Заказчика (лица, которое имеет намерение застроить имеющийся у него участок) являются основанием для изготовления исходно-разрешительной документации на строительство объекта недвижимости, в том случае, если есть в наличии оформленные надлежащим образом земельные отношения, то есть договор аренды участка или свидетельство на право собственности этим земельным участком.
Градостроительное обоснование разрабатывается в пределах участка территории функционально-планировочного образования, которое занимает часть квартала или целый квартал, ограниченную пределами внутриквартальной территории общего использования. Градостроительное обоснование включает:
Чертеж, составленный на основе топографического плана в масштабе 1:2000, на котором отображаются в соответствующих границах: а) территории существующих, планируемых объектов капитального строительства федерального, регионального значения, иные застроенные и подлежащие застройке территории; б) территории линейных объектов; в) территории объектов культурного наследия; г) особо охраняемые природные территории, природные и озелененные территории; д) территории общего пользования; е) зоны с особыми условиями использования территорий; ж) земельный участок, применительно к которому осуществляется подготовка градостроительного плана земельного участка и разработка соответствующего градостроительного обоснования;
Проведенные расчеты и подтверждения границ и видов разрешенного использования, расчеты и обоснования функционального назначения, технико-экономических показателей и посадки объекта недвижимости на данном земельном участке, а также подтверждение границ зон действия общественных сервитутов в границах данного земельного участка, другие доказательства, которые выполнены в соответствии с региональными нормативами и правилами использования земли и застройки необходимы для разработки градостроительного плана земельного участка, в том числе для осуществления благоустройства и озеленения участка территории.
материалы пред проектных проработок;
градостроительное заключение в составе Эскиза №1;
заключения по обследованию объекта недвижимости (земельного участка - в случае нового строительства) либо здания, сооружения в случае его реконструкции либо технического перевооружения);
заключения согласующих организаций;
ситуационного плана земельного участка по компенсационному озеленению в случаях необходимости уничтожения зеленых насаждений на земельном участке, отведенном для строительства;
Технические условия (ТУ) на подключение к инженерным сетям (выдаваемые техническими службами) с указанием на топографической съемке точек подключения к сетям; заключение по инженерному обеспечению объекта строительства (как правило, выполняется непосредственно по инициативе Заказчика-застройщика в целях получения предварительных технических условий присоединения к инженерным коммуникациям);
заключение по компенсационному озеленению, оформленное в соответствии с законодательством о защите зеленых насаждений;
заключение органа природопользования и охраны окружающей среды;
протокол рассмотрения Архитектурным советом (при органе по архитектуре и градостроительству) материалов пред проектных проработок;
заключение органа по охране памятников (если строительство объекта планируется на исторических территориях);
заключение по визуально-ландшафтному анализу (если строительство объекта планируется на исторических территориях).
В связи с тем, что вопросы градостроительной деятельности находятся в одновременном ведении Российской Федерации и ее субъектов, единого документа, который в полной мере регулирует порядок разработки и полный состав исходно-разрешительной документации не существует. Есть существенные различия в нормативно-правовых документах, которые приняты, например, в г. Москве (Законы г. Москвы, распоряжения Мэра, постановления Правительства Москвы); в Московской области - Законы МО, постановления Правительства МО, глав районных администраций МО), в городах Российской Федерации.
Комплект документации, необходимый для разработки проекта планировки территории, прохождения общественных слушаний и градостроительного совета:
Данные о собственности
Свидетельство о праве собственности (аренды) на участок
Договор аренды участка (при аренде)
Акт выбора земельного участка (при аренде)
Кадастровый план участка
Акты выбора трасс для внеплощадочных сетей
Утвержденная градостроительная документация
Материалы территориального планирования населенного пункта
Град. заключение (если размещаемый объект соответствует ранее определенному назначению территории)
Град. обоснование (при изменении категории земель или вида их разрешенного использования)
Решения Администрации
Постановление о разрешении разработки проекта планировки территории
Разрешение на снос зданий
Разрешение на вырубку зеленых насаждений
Архитектурно-планировочное задание (градостроительное задание, задание на разработку проекта), утвержденное Главархитектурой
Материалы инженерных изысканий
Отчет об инженерно-геодезических изысканиях
Отчет об инженерно-геологических изысканиях
Отчет об инженерно-экологических изысканиях
Отчет об инженерно-гидрологических изысканиях
Акты и заключения надзорных служб
Санитарно-эпидемиологическое заключение ФГУ по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека
Экспертное заключение либо акт обследования участка ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии»
Заключение Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору
Заключение Центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора
Технические условия (требования к проекту) Отдела государственного пожарного надзора
Заключение Главного управления природных ресурсов и охраны окружающей среды
Исходные данные для разработки раздела ГОЧС ГУ МЧС РФ
Письмо Министерства культуры о наличии или отсутствии памятников истории, культуры, архитектуры, археологии, зон их влияния и охраны
Справка ГУП «Геоцентр-Москва» (Роскомнедра) о наличии или отсутствии на рассматриваемом участке полезных ископаемых
Заключение Управления Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по МО (Росприроднадзор)
Фоновые концентрации вредных веществ и климатические характеристики района строительства ГУ ЦГМС
Технические условия
Водопровод
Канализация бытовая
Канализация ливневая
Теплоснабжение
Газоснабжение
Электроснабжение
Телефонизация и радиофикация
Вывоз ТБО
ГИБДД, РДУ / Мосавтодор/ФУАД
Дополнительные акты и заключения
Согласование Роспотребнадзором места сброса очищенных стоков, анализ воды ВЗУ
Акт обследования конструкций существующих зданий
Согласование с владельцами граничащих земельных участков, согласование проектных решений с заинтересованными лицами в случае, при наличии сервитутов в их пользу
Проект сокращения существующих или проектируемых СЗЗ, согласованный Роспотребнадзором
Согласование Роспотребнадзором места расположения ВЗУ, очистных сооружений хозяйственно-бытового и дождевого стока
Другие необходимые согласования.
. Получение разрешения на строительство
Выдача разрешений на строительство регламентирована статьей 51 Градостроительного кодекса РФ.
Разрешение на строительство выдается застройщику или нанятому им по договору техническому заказчику уполномоченным государственным или муниципальным органом РФ в порядке, установленном ГрК РФ.
Разрешение на строительство подтверждает право собственника (арендатора) земли с участием технического заказчика или самостоятельно выполнить новое строительство или реконструкцию, капитальный ремонт здания и сооружения, а также провести благоустройство прилегающей территории.
Главное условие получения разрешения на строительство - оформленные должным образом земельно-имущественные отношения - зарегистрированный договор аренды или свидетельство о собственности.
Главное основание для оформления разрешения на строительство - положительное заключения Государственной экспертизы по проектно-сметной документации. ГрК предусматривает вариант негосударственной экспертизы ПСД, но в практике таких случаев нет.
После оформления всех необходимых документов и получения разрешения на строительство, а также ордера на проведение подготовительных, земляных и строительных работ земельный участок обретает статус строительной площадки.
Срок действия разрешения на строительство устанавливается проектом организации строительства, это один из составляющих ИРД документов. Срок может быть продлён при определенных обстоятельствах по заявлению техзаказчика.
Изображение - копия разрешения на строительство, которое получено ООО «Дирекция заказчика» для возведения ЖК «9-18» в г. Мытищи (открыть в полночитаемом формате). Если строительство делится на очереди, как в данном случае, то приходится получить разрешение на ведение строительных работ для каждой очереди комплексного объекта.
Отказ в выдаче разрешения на строительство должен быть мотивирован:
·В случае выявления несоответствия между проектной документацией и видом разрешенного использования земельного участка;
·В случае выявления несоответствия проектной документации строительным нормам и правилам.
Решение об отказе в выдаче разрешения на строительство можно обжаловать в суде.
Получение разрешения на строительство не нужно в следующих случаях:
·будущие строительные работы не затрагивают конструктивные характеристики зданий и сооружений, не ухудшают их надежность и безопасность
·в случае возведения временных построек и сооружений, которые необходимы для организации и проведения строительных работ,
·в случае строительства дачного в дачном, садоводческом или огородническом товариществе.
Разрешение на проведение строительства следует переоформить, если право на возведение объекта передается другому заказчику, в случае реорганизации предприятия заказчика и при передаче подряда на выполнение СМР другой строительной организации. Срок действия разрешения при этом сохраняется.
Как оформить разрешение на строительство
Для получения разрешения на строительство технический заказчик, действующий по договору с заказчиком-застройщиком (инвестором) направляет в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления субъекта РФ оформленное заявление вместе с комплектом подтверждающих документов. Это и есть исходно-разрешительная документация.
К заявлению на получение разрешения на строительство технический заказчик должен приложить:
Свидетельство о праве собственности или зарегистрированный договор аренды земельного участка;
Градостроительный план участка;
Проектно-сметной документацию, состоит из документов:
·Пояснительная записка к проекту;
·Планировочная схема организации земельного участка, выполненная в соответствии с ограничениями, установленными градостроительным планом земельного участка, в пределах «красных линий», утвержденных в составе проекта планировки территории;
·Архитектурно-строительные чертежи;
·Список и характеристики инженерно-технического оборудования, установленного по проекту в здании и на участке
·Сводный план инженерных сетей с обозначением точек подключения здания или сооружения к сетям энергообеспечения и другим инженерным сетям;
·Проект организации строительства (ПОС);
·Проект полного или частичного демонтажа зданий и сооружений, находящихся на участке под строительство, если такие работы предусмотрены.
Положительное заключение госстройэкспертизы по результатам проверки проектной документации;
Если таковое имеется - специальное разрешение в случае отклонения от предельно допустимых ограничений разрешенного строительства, реконструкции (в соответствии со статьей 40 ГрК РФ);
Оформленное согласие других правообладателей здания в случае реконструкции и / или капремонта;
Требуемые допуски СРО для организаций технического заказчика, строительного контроля (технадзора), генподрядной и генпроектной организаций, приказы о назначении ответственных за ведение технического и авторского надзора и за производство работ.
Орган, выдающий разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления соответствующего заявления технического заказчика проверяет:
·наличие всех документов
·соответствие проектной документации требованиям ГПЗУ и / или требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных градостроительных параметров;
Технический заказчик уведомляет Госархнадзор о полученном разрешении, тот составляет план проверок.
Само разрешение на строительство предусматривает полное право застройщика на проведение работ, но в череде документов есть также ордер на земляные работы, который выдает АТИ или управление ЖКХ, то есть - уполномоченный орган.
Ряд подготовительных работ может быть проведен с разрешения АТИ или иного уполномоченного органа, например, перекладку инженерных сетей для подготовки к строительству.
Если собственник приобрел землю, он без разрешения на строительство может поставить забор и бытовку охраны.
Нужна помощь по изучению какой-либы темы?
Наши специалисты проконсультируют или окажут репетиторские услуги по интересующей вас тематике.
Отправь заявку
с указанием темы прямо сейчас, чтобы узнать о возможности получения консультации.
