Статья 549. Договор продажи недвижимости
1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).
Комментарий к статье 549
1. представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (п. 1 комментируемой статьи, п. 1 ст. 454 ГК).
Этот договор является:
Консенсуальным - считается заключенным (права и обязанности возникают) с момента достижения соглашения;
Возмездным - продавец получает за исполнение своих обязанностей встречное предоставление (плату);
Двусторонне обязывающим (взаимным, синаллагматическим) - каждая из сторон имеет права и несет обязанности.
Договор продажи недвижимости есть вид договора купли-продажи. Однако общие правила о купле-продаже (§ 1 гл. 30, ст. 454 - 491 ГК) применяются к продаже недвижимого имущества, если иное не предусмотрено специальными нормами о купле-продаже недвижимости (§ 7 гл. 30, ст. 549 - 558 ГК) (п. 5 ст. 454 ГК).
В отношении купли-продажи недвижимости установлены особые правила об определении предмета договора, о цене, форме договора, об исполнении обязательств, порожденных этим договором (см. соответственно ст. 550, 554 - 556 ГК и комментарии к ним).
2. Как видно уже из названия рассматриваемого договора, его специфика обусловлена особенностями объекта, по поводу которого возникают соответствующие социальные связи. Таким объектом является недвижимое имущество (недвижимая вещь, недвижимость).
К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК).
Таким образом, можно выделить следующие взаимосвязанные признаки:
во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) - это вещь, т.е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона;
во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей;
в-третьих, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (обозначен критерий, использование которого позволяет установить, насколько прочно связан объект с землей).
Здесь же (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК) дается примерный перечень отдельных видов недвижимости: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, иное имущество, отвечающее названным признакам (вещь, прочно связанная с землей, т.е. объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно).
Приведенный перечень недвижимого имущества включен в Гражданский кодекс РФ не только для иллюстрации положений о признаках недвижимости. Данный перечень имеет и самостоятельное значение. Рассмотрение признаков недвижимых вещей в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не только текст, но и подтекст закона, не только его букву, но и дух. Наличием указанного перечня как бы задается планка, разграничивающая движимые и недвижимые вещи. Так, понятно, что нельзя располагать в одном логическом ряду земельный участок или здание и садовую скамейку, даже если она весьма прочно связана с землей и перемещение ее невозможно без несоразмерного ущерба ее назначению. Садовая скамейка, несмотря на наличие этих обстоятельств, недвижимостью, как правило, не признается.
В абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ предусматривается, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, установлена возможность отнесения законом к недвижимым вещам и иного имущества.
Объявление этих вещей недвижимыми во многом обусловлено их высокой стоимостью, экономической значимостью, а также стремлением обеспечить публичный интерес в гражданском обороте. В частности, в силу специфики этих вещей существует необходимость повышенного (в сравнении с иными объектами гражданского права) контроля за владением, пользованием и распоряжением ими.
Признание судов и космических объектов, т.е. предметов, экономически и по другим основаниям предназначенных для движения (движимых по природе), недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости. Практически в данном случае используется такое юридико-техническое средство, как фикция: факт действительности "подводится" под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту (суда и космические объекты являются вещами движимыми, но закон объявляет их недвижимостью).
Недвижимостью признаются суда и космические объекты, подлежащие государственной регистрации, а не прошедшие такую регистрацию. Следовательно, данные объекты являются недвижимыми вещами с момента создания, а не с момента регистрации.
3. Широко распространено мнение, будто сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. В действительности лишь в отдельных предусмотренных законом случаях некоторые сделки с недвижимым имуществом должны быть зарегистрированы.
В частности, регистрации подлежат договоры об ипотеке, договоры дарения недвижимого имущества, аренды здания или сооружения, заключенные на срок не менее года, и некоторые иные соглашения. В том числе государственной регистрации подлежат договоры купли-продажи предприятий и жилых помещений.
Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость при купле-продаже (см. ст. 551 ГК и комментарий к ней).
4. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и цене (см. соответственно ст. 554 и 555 и комментарии к ним).
Применительно к продаже отдельных видов недвижимого имущества иногда устанавливаются требования о необходимости согласования и некоторых иных условий (см., например, ст. 558, 561 ГК).
5. В силу указания, содержащегося в п. 2 комментируемой статьи, нормы, включенные в ст. 549 - 558 ГК РФ, применяются к продаже предприятий только субсидиарно (лишь постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами, содержащимися в ст. 559 - 566 ГК).
Нормы о купле-продаже предприятий конкретизируют правила о продаже недвижимого имущества, в частности об удостоверении состава продаваемого предприятия. Есть и новые правила, например о государственной регистрации договора продажи предприятия.
1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).
1. Договор купли-продажи недвижимости представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (п. 1 комментируемой статьи, п. 1 ст. 454 ГК).
Этот договор является:
— консенсуальным — считается заключенным (права и обязанности возникают) с момента достижения соглашения;
— возмездным — продавец получает за исполнение своих обязанностей встречное предоставление (плату);
— двусторонне обязывающим (взаимным, синаллагматическим) — каждая из сторон имеет права и несет обязанности.
Договор продажи недвижимости есть вид договора купли-продажи. Однако общие правила о купле-продаже (§ 1 гл. 30, ст. ст. 454 — 491 ГК) применяются к продаже недвижимого имущества, если иное не предусмотрено специальными нормами о купле-продаже недвижимости (§ 7 гл. 30, ст. ст. 549 — 558 ГК) (п. 5 ст. 454 ГК).
В отношении купли-продажи недвижимости установлены особые правила об определении предмета договора, о цене, форме договора, об исполнении обязательств, порожденных этим договором (см. соответственно ст. ст. 550, 554 — 556 ГК и комментарии к ним).
2. Как видно уже из названия рассматриваемого договора, его специфика обусловлена особенностями объекта, по поводу которого возникают соответствующие социальные связи. Таким объектом является недвижимое имущество (недвижимая вещь, недвижимость).
К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК).
Таким образом, можно выделить следующие взаимосвязанные признаки:
во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) — это вещь, т.е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона;
во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей;
в-третьих, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (обозначен критерий, использование которого позволяет установить, насколько прочно связан объект с землей).
Здесь же (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК) дается примерный перечень отдельных видов недвижимости: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, иное имущество, отвечающее названным признакам (вещь, прочно связанная с землей, т.е. объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно).
Приведенный перечень недвижимого имущества включен в Гражданский кодекс РФ не только для иллюстрации положений о признаках недвижимости. Данный перечень имеет и самостоятельное значение. Рассмотрение признаков недвижимых вещей в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не только текст, но и подтекст закона, не только его букву, но и дух. Наличием указанного перечня как бы задается планка, разграничивающая движимые и недвижимые вещи. Так, понятно, что нельзя располагать в одном логическом ряду земельный участок или здание и садовую скамейку, даже если она весьма прочно связана с землей и перемещение ее невозможно без несоразмерного ущерба ее назначению. Садовая скамейка, несмотря на наличие этих обстоятельств, недвижимостью, как правило, не признается.
В абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ предусматривается, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, установлена возможность отнесения законом к недвижимым вещам и иного имущества.
Объявление этих вещей недвижимыми во многом обусловлено их высокой стоимостью, экономической значимостью, а также стремлением обеспечить публичный интерес в гражданском обороте. В частности, в силу специфики этих вещей существует необходимость повышенного (в сравнении с иными объектами гражданского права) контроля за владением, пользованием и распоряжением ими.
Признание судов и космических объектов, т.е. предметов, экономически и по другим основаниям предназначенных для движения (движимых по природе), недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости. Практически в данном случае используется такое юридико-техническое средство, как фикция: факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту (суда и космические объекты являются вещами движимыми, но закон объявляет их недвижимостью).
Недвижимостью признаются суда и космические объекты, подлежащие государственной регистрации, а не прошедшие такую регистрацию. Следовательно, данные объекты являются недвижимыми вещами с момента создания, а не с момента регистрации.
3. Широко распространено мнение, будто сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. В действительности лишь в отдельных предусмотренных законом случаях некоторые сделки с недвижимым имуществом должны быть зарегистрированы.
В частности, регистрации подлежат договоры об ипотеке, договоры дарения недвижимого имущества, аренды здания или сооружения, заключенные на срок не менее года, и некоторые иные соглашения. В том числе государственной регистрации подлежат договоры купли-продажи предприятий и жилых помещений.
Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость при купле-продаже (см. ст. 551 ГК и комментарий к ней).
4. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и цене (см. соответственно ст. ст. 554 и 555 и комментарий к ним).
Применительно к продаже отдельных видов недвижимого имущества иногда устанавливаются требования о необходимости согласования и некоторых иных условий (см., например, ст. ст. 558, 561 ГК).
5. В силу указания, содержащегося в п. 2 комментируемой статьи, нормы, включенные в ст. ст. 549 — 558 ГК РФ, применяются к продаже предприятий только субсидиарно (лишь постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами, содержащимися в ст. ст. 559 — 566 ГК).
Нормы о купле-продаже предприятий конкретизируют правила о продаже недвижимого имущества, в частности об удостоверении состава продаваемого предприятия. Есть и новые правила, например о государственной регистрации договора продажи предприятия.
1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).
1. Пункт 1 коммент. ст. содержит легальное определение договора продажи недвижимости. Единственным квалифицирующим признаком данной разновидности договора купли-продажи является недвижимое имущество как особый его предмет.
Легальное определение договора продажи недвижимости содержит перечень его возможных предметов: земельный участок, здание, сооружение, квартира. Данный перечень является открытым. Соответственно, предметом договора может быть любое имущество, признаваемое недвижимым в силу его естественных свойств (неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению) или отнесенное к недвижимости прямым указанием закона - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и др. (см. п. 1 ст. 130 ГК, абз. 3 ст. 1 Закона о государственной регистрации).
Правила § 7 гл. 30 ГК о продаже недвижимости подлежат применению и к продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество (подробнее см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный). 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. С. 146 (автор комментария - Е.Ю. Валявина); Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). 5-е изд., испр. и доп. с использованием судебно-арбитражной практики / Под ред. О.Н. Садикова (автор комментария - В.В. Чубаров)). При этом должны соблюдаться правила о преимущественной покупке (ст. 250 ГК, ст. 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
2. Предметом договора не может быть недвижимое имущество, изъятое из оборота (см., например, п. 4 ст. 27 ЗК). Недвижимое имущество, ограниченное в обороте (см., например, п. 5 ст. 27 ЗК), может быть предметом договора только при соблюдении установленного порядка его отчуждения (см., например, абз. 2 п. 2 ст. 27 ЗК).
В качестве предмета договора в принципе могут выступать "будущие" недвижимые вещи, т.е. такие, которые либо еще не существуют вовсе, либо не принадлежат продавцу (см. п. 2 ст. 455 ГК и коммент. к нему). Исключения из данного правила могут устанавливаться законом. В частности, в договорах, подлежащих государственной регистрации (продажа жилых помещений - п. 2 ст. 558 ГК), предметом может выступать лишь недвижимое имущество, принадлежащее продавцу. В соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК не могут быть предметом договора купли-продажи земельные участки, не прошедшие государственный кадастровый учет.
3. Особенности продажи отдельных видов недвижимого имущества могут устанавливаться законом - см., например, ст. 558 ГК (жилые помещения), ст. 37 ЗК (земельные участки), п. 3 ст. 1, ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (земли сельскохозяйственного назначения).
С учетом того, что предприятие как имущественный комплекс также признается недвижимостью (п. 1 ст. 132 ГК), правила § 7 гл. 30 подлежат применению в качестве lex generalis по отношению к продаже предприятия, если иное не предусмотрено положениями § 8 гл. 30 (п. 2 коммент. ст.).
4. Условие о предмете является существенным условием договора продажи недвижимости (см. п. 3 ст. 455 ГК). При этом законодатель устанавливает особые требования к степени детализации предмета данного договора (см. ст. 554 ГК и коммент. к ней).
5. По общему правилу в качестве сторон могут выступать любые субъекты гражданского права. Вместе с тем возможность участия субъекта в договоре может быть ограничена законом (см. коммент. к ст. 454 ГК; см. также п. 3 ст. 15 ЗК, ст. 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, пп. 7 и 9 Постановления ВАС N 8).
Если предметом договора выступает недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов (ст. 256 ГК, ст. 34 СК), для заключения такого договора необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга продавца (абз. 1 п. 3 ст. 35 СК). Кроме этого, при приобретении в совместную собственность жилой недвижимости требуется также нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя (абз. 1 п. 3 ст. 35 СК). При отсутствии согласия сделка может быть оспорена (абз. 2 п. 3 ст. 35 СК).
Особенности продажи недвижимого имущества, принадлежащего недееспособному или не полностью дееспособному лицу, установлены ст. 20 - 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. "Об опеке и попечительстве" (СЗ РФ. 2008. N 17. Ст. 1755).
6. В литературе распространено мнение, что в качестве продавца может выступать только собственник недвижимости либо лицо, обладающее ограниченным вещным правом, из которого вытекает правомочие по распоряжению недвижимостью (см., например: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный). 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. С. 147 (автор комментария - Е.Ю. Валявина); Гражданское право: В 4 т. Т. 3: Обязательственное право / Под ред. Е.А. Суханова. С. 369 - 370 (автор главы - В.С. Ем)). Этот тезис находит свое подтверждение и в судебно-арбитражной практике (см.: п. 14 Постановления ВАС N 8; п. 2 письма ВАС N 21; Постановление ФАС Уральского округа от 29 августа 2006 г. N Ф09-7529/06-С3; Постановление ФАС Уральского округа от 30 ноября 2005 г. N Ф09-3908/05-С3; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18 сентября 2002 г. N А05-4703/02-230/17). Однако подобный подход не учитывает, что консенсуальный характер договора продажи недвижимости предполагает четкое разграничение обязательственных и вещно-правовых последствий соглашения. Само заключение договора порождает только обязательственные отношения сторон, в то время как вещные последствия (переход права собственности) связываются законом с иным юридическим фактом - государственной регистрацией права (п. 2 ст. 223 ГК). Продавец должен быть собственником только в момент перехода права, но не в момент установления обязательственных отношений между ним и покупателем. Возможность заключения договора не зависит от наличия титула в отношении отчуждаемой вещи. Соответственно, в качестве продавца может выступать любое лицо независимо от того, является ли оно собственником или нет. Исключение составляют договоры продажи недвижимости, подлежащие государственной регистрации (продажа жилых помещений - п. 2 ст. 558 ГК, продажа предприятия - п. 3 ст. 560 ГК). В этих случаях договор считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК). Последняя при этом не может быть произведена, если данные о правах продавца в отношении отчуждаемой вещи не содержатся в ЕГРП.
7. Ряд ограничений на заключение договора продажи недвижимости установлены судебно-арбитражной практикой. Так, ВАС разъяснил, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности, продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем (п. 14 Постановления ВАС N 8). В п. 4 письма ВАС N 59 подтвердил невозможность заключения (государственной регистрации) нового договора продажи жилой недвижимости (квартиры) в связи с наличием зарегистрированного ранее договора продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом с другим покупателем. Помимо того, что в рамках указанных разъяснений суд очевидно вышел за пределы своей компетенции и, по сути, создал новую норму права, они дискуссионны и с содержательной точки зрения (см.: Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006. С. 325 - 328; Скловский К. Применение норм о доброй совести в гражданском праве России // Хозяйство и право. 2002. N 9; Эрделевский А.М. О регистрации сделок с недвижимостью).
Определение Верховного Суда РФ от 01.02.2017 N 308-ЭС16-20132 по делу N А53-9583/2016
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор купли-продажи и дополнительное соглашение к нему, руководствуясь статьями 9, 41, 65 АПК РФ, статьями , , , , , , Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу об обоснованности первоначального иска и отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей , , , , , , Гражданского кодекса Российской Федерации, постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", разъяснениями, изложенными в пунктах 52, 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N /22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснениями, изложенными в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, приняв во внимание обстоятельства, установленные при рассмотрении дела N А55-106/2014, не усмотрели оснований для удовлетворения иска.
Удовлетворяя требования Задояного Ю.Ю., суды первой и кассационной инстанций руководствовались статьей 61.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", статьями , , , , , , , , , , , Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из того, что спорный договор не был расторгнут сторонами ранее, являлся действующим, должник как продавец действовал недобросовестно, произведя отчуждение данного имущества третьему лицу при наличии действующего договора с Задояным Ю.Ю., в то время как последний внес на счет должника условленную сумму задатка, действуя в соответствии с условиями торгов. Одновременно суд округа опроверг выводы суда апелляционного инстанции об обратном.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе акт приема-передачи имущества, проанализировав условия договора купли-продажи, руководствуясь статьями , , , , , , , , , , Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 1, 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктами 6, 7 Типовых правил охраны коммунальных тепловых сетей, утвержденных приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 17.08.1992 N 197, пришли к выводу об обоснованности иска общества "Т Плюс" и отсутствии оснований для удовлетворения иска общества "НЕО".
Отказывая в удовлетворении заявленных требований полностью, суды, руководствуясь положениями пункта 2 статьи , статей , , пункта 3 статьи , пункта 1 статьи , пункта 1 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", разъяснениями, данными в абзаце 2 пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.07.2011 N "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", установив, что общество исполнило перед кооперативом свои обязательства по договору инвестирования, арендные платежи по договорам субаренды земельных участков от 21.04.2014, заключенным с ООО "ИК Жилстрой" и ООО "Сити", получены обществом от собственных субарендаторов, договоры не признаны недействительными, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Земельным кодексом (пункт 6 статьи 27, подпункт 2 пункта 1 статьи 39.1, подпункт 7 пункта 2 статьи 39.3), Законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (пункты 1 и 7 статьи 10), Законом N 137-ФЗ (пункт 2 статьи ) и пунктом 1 статьи Гражданского кодекса предусмотрено право лица, владевшего земельными участками сельскохозяйственного назначения на праве постоянного (бессрочного) пользования, получить в собственность этот земельный участок за плату на основании договора купли-продажи без проведения торгов.
В пункте 2 статьи ГК РФ установлено, что правила продажи недвижимости, предусмотренные параграфом 7 главы 30 ГК РФ, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).
Согласно пункту 1 статьи 131 Закона о банкротстве, определяющему понятие "конкурсная масса", все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.
§ 7. Продажа недвижимости
Статья 549. Договор продажи недвижимости
Комментарий к статье 549 ГК РФ - Гражданского кодекса Российской Федерации в действующей редакции с последними изменениями
1. Договор купли-продажи недвижимости представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (п. 1 комментируемой статьи, п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса).
Этот договор является:
– консенсуальным – считается заключенным (права и обязанности возникают) с момента достижения соглашения;
– возмездным – продавец получает за исполнение своих обязанностей встречное предоставление (плату);
– двусторонне обязывающим (взаимным, синаллагматическим) – каждая из сторон имеет права и несет обязанности.
Договор продажи недвижимости есть вид договора купли-продажи. Однако общие правила о купле-продаже (§ 1 гл. 30, ст. ст. 454 – 491 Гражданского кодекса) применяются к продаже недвижимого имущества, если иное не предусмотрено специальными нормами о купле-продаже недвижимости (§ 7 гл. 30, ст. ст. 549 – 558 Гражданского кодекса) (п. 5 ст. 454 Гражданского кодекса).
В отношении купли-продажи недвижимости установлены особые правила об определении предмета договора, о цене, форме договора, об исполнении обязательств, порожденных этим договором (см. соответственно ст. ст. 550, 554 – 556 Гражданского кодекса и комментарии к ним).
2. Как видно уже из названия рассматриваемого договора, его специфика обусловлена особенностями объекта, по поводу которого возникают соответствующие социальные связи. Таким объектом является недвижимое имущество (недвижимая вещь, недвижимость).
К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (абз. 1 п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса).
Таким образом, можно выделить следующие взаимосвязанные признаки:
во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) – это вещь, т.е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона;
во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей;
в-третьих, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (обозначен критерий, использование которого позволяет установить, насколько прочно связан объект с землей).
Здесь же (абз. 1 п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса) дается примерный перечень отдельных видов недвижимости: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, иное имущество, отвечающее названным признакам (вещь, прочно связанная с землей, т.е. объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно).
Приведенный перечень недвижимого имущества включен в Гражданский кодекс РФ не только для иллюстрации положений о признаках недвижимости. Данный перечень имеет и самостоятельное значение. Рассмотрение признаков недвижимых вещей в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не только текст, но и подтекст закона, не только его букву, но и дух. Наличием указанного перечня как бы задается планка, разграничивающая движимые и недвижимые вещи. Так, понятно, что нельзя располагать в одном логическом ряду земельный участок или здание и садовую скамейку, даже если она весьма прочно связана с землей и перемещение ее невозможно без несоразмерного ущерба ее назначению. Садовая скамейка, несмотря на наличие этих обстоятельств, недвижимостью, как правило, не признается.
В абз. 2 п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ предусматривается, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, установлена возможность отнесения законом к недвижимым вещам и иного имущества.
Объявление этих вещей недвижимыми во многом обусловлено их высокой стоимостью, экономической значимостью, а также стремлением обеспечить публичный интерес в гражданском обороте. В частности, в силу специфики этих вещей существует необходимость повышенного (в сравнении с иными объектами гражданского права) контроля за владением, пользованием и распоряжением ими.
Признание судов и космических объектов, т.е. предметов, экономически и по другим основаниям предназначенных для движения (движимых по природе), недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости. Практически в данном случае используется такое юридико-техническое средство, как фикция: факт действительности “подводится” под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту (суда и космические объекты являются вещами движимыми, но закон объявляет их недвижимостью).
Недвижимостью признаются суда и космические объекты, подлежащие государственной регистрации, а не прошедшие такую регистрацию. Следовательно, данные объекты являются недвижимыми вещами с момента создания, а не с момента регистрации.
3. Широко распространено мнение, будто сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. В действительности лишь в отдельных предусмотренных законом случаях некоторые сделки с недвижимым имуществом должны быть зарегистрированы.
В частности, регистрации подлежат договоры об ипотеке, договоры дарения недвижимого имущества, аренды здания или сооружения, заключенные на срок не менее года, и некоторые иные соглашения. В том числе государственной регистрации подлежат договоры купли-продажи предприятий и жилых помещений.
Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость при купле-продаже (см. ст. 551 Гражданского кодекса и комментарий к ней).
4. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и цене (см. соответственно ст. ст. 554 и 555 и комментарий к ним).
1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).
Олег Трепетов
кто пишет договор купли-продажи недвижимости?
Тот, кто грамотнее, тот и пишет договор купли-продажи недвижимости. Это не так уж и важно, лишь бы обе стороны были согласны его потом подписать.
Раиса Степанова
Основания расторжения договора продажи недвижимости по инициативе сторон?
отсутствие этой самой недвижимости - главное основание
Олег Перепелица
имеет ли юридическую силу предварительный договор купли-продажи недвижимости
Расписка необходима в Регистрационную палату если в договоре указано, что деньги переданы после подписания, до регистрации. Если написано в договоре, что деньги переданы до подписания, то в палату расписка не требуется, но она в ЛЮБОМ случае необходима для вам... как дополнительное доказательство передачи денег. Акт приема передачи НЕ обязательный документ для регпалаты.
Ярослав Окулов
Для договора купли-продажи недвижимости какие документы нужно предоставить в нотариальную контору"? спасибо за ответы!
Св-во о гос. рег-ции, основание, Тех. паспорт, кадастровый паспорт, копия фин-лиц. счета, справку из налоговой об отсутствии долгов, согласия супрогов обоих сторон, либо заявление об отсутствии оного, выписка из ЕГРП+справки ПНД и НД.
Дарья Тарасова
где дешевле оформить куплю-продажу квартиры? у нотариуса или в агенстве недвижимости?
любой договор купли-продажи недвижимости по Гражданскомк кодексу удостоверяется нотариально (с) Устаревшие сведения... .ДПК жилой недвижимости необходимо в обязательном порядке регистрировать в росреестре (Это НЕ БТИ!) . Договор составляется в простой письменной форме. Я бы рекомендовала для совершения сделки обратиться к независимому юристу-практику. Агентства недвижимости - лица заинтересованные, их задача- получить деньги.... КАк правило, ответственности за чистоту сделки они не несут. Хоть и декларируют....
Вера Шестакова
Сколько у вас стоит оформить договор купли-продажи недвижимости? И обязательно ли это делать у нотариуса?
Можете оформить самостоятельно, без нотариуса и бесплатно, после чего зарегистрировать в Росреестре, оплатив гос. пошлину. У меня? Бесплатно. У моего регистратора - 13 тысяч, за договор и регистрацию. Не обязательно! Можно даже рукописный...
Эдуард Мотной
Является ли договор комиссии (продажа недвижимости) договором гражданско-правового характера
Ответ да, только почему вопрос в трудовом?
Иван Флоридов
договор купли продажи недвижимости. заключили договор купли продажи недвижимости у нотариуса но вот загвоздка нам сказали в нотариальной канторе что заверять его не надо достаточно только наших подписей так ли это?
ДОГОВОР купли-продажи жилого дома и земельного участка Посёлок, район, область, Российская Федерация. Десятого декабря две тысячи десятого года. Я, года рождения, пол, место рождения: паспорт гражданина Российской Федерации, выдан года, код подразделения, зарегистрированная по адресу: , именуемая в дальнейшем «Продавец» и гр. , года рождения, пол, место рождения: , паспорт гражданина Российской Федерации, выдан года, код подразделения, зарегистрированная по адресу: , именуемая в дальнейшем «Покупатель» , заключили настоящий договор о нижеследующем: 1.Продавец продал, а покупатель купил в собственность целый жилой дом общей площадью 45,5 кв. м. за 45000 (сорок пять тысяч) рублей, находящийся по адресу: , и земельный участок, размером 1768 кв. м. (одна тысяча семьсот шестьдесят восемь кв. м.) , за 1000 (одну тысячу) рублей, местоположение установлено относительно ориентира жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 2.Отчуждаемый целый жилой дом принадлежит Ф. И. О. на праве собственности на основании кадастрового паспорта от 19.10.2010 года, орган выдачи: Государственное унитарное предприятие области « » филиал и свидетельства о праве на наследство по закону от г. выданного нотариусом нотариального округа. Номер в реестре нотариуса: ;.Постановления Администрации № от г. Право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 25 ноября 2010 года за № 45-45-06/005/2010-119, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 45 АА 142716 от 25.11.2010 года. Отчуждаемый земельный участок, размером 1768 кв. м, расположен по адресу: и принадлежит на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 31.05.2010 г. выданного нотариусом. Номер в реестре нотариуса: , Постановления Администрации района области № от г. Право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области 25 ноября 2010 года за № 45-45-06/005/2010-125, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 45 АА 142717 от 25.11.2010 года. Целевое назначение земельного участка – для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер земельного участка 45:24:031401:36. 3 Продавец получил от Покупателя 46000 (сорок шесть тысяч) рублей наличными полностью до подписания настоящего договора. 4. В вышеуказанном жилом доме никто не зарегистрирован и не проживает 5.Право собственности на вышеуказанный жилой дом и земельный участок у Покупателя возникает с момента государственной регистрации настоящего Договора и регистрации права. 6.По заявлению «Продавца» вышеуказанный жилой дом и земельный участок до совершения настоящего договора никому не проданы, не подарены, в споре и под арестом не состоят и ни какими сделками и договорами не обременены. 3Настоящий договор составлен без передаточного акта. 4Содержание ст. ст. 209, 210, 223, 288, 292, 293, 556, 558 ГК РФ сторонам известны. 5Расходы, связанные с регистрацией настоящего договора и регистрацией права уплачиваются согласно Налогового кодекса РФ . 6Настоящий договор составлен в четырёх экземплярах, два из которых остаются в делах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области и по одному экземпляру выдаётся сторонам. 7Текст договора прочитан вслух Продавцом и Покупателем. ПОДПИСИ: __________________________________________________________________ _____________________________________________________________________________
Маргарита Давыдова
после составления договора купли/продажи недвижимости,через какое время нужно идти с ним в юстицию и регистрировать его?. в юстиции одноременно будет регистрировться овор купли/продажи, и право собственности? или по очереди? т. е. забирать всё вместе нужно будет-и договор и свидетельство о регистрации права? если кто занет алгоритм пошаговых действий при сделке купли-продажи и поделится им, буду признательна))
Покупатель вправе проверять полномочия продавца на заключение договора купли-продажи, при неосмотрительности и неосторожности в действиях покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем. Вы должны сами обо всем заботиться, потому что это ваша сделка, ваши деньги, все юрид. последствия будут иметь значение для Вас. Подается заявление на рег. сделки и перехода прав собственности. регистр. до 30 дней. Кроме договора в необходим. кол-ве экземпляров (по числу сторон сделки плюс один для Росреестра) , правоустанавл. и правоподтвержд. доков продавца, квитанции об оплате госпошлины за рег. сделки и перехода права, кадастр. паспорт на жилое помещение, паспорта заявителей (или паспорта и доверенности, если доверенные лица) . Выписка из ЕГРП о зарегенных правах на объект- важна, сверить действит. ли по сведениям Росреестра этот чел, кот. продает вам квартиру и потрясает свидет. о праве собственности. явл. собственником. Вам надо потребовать от продавца технич. паспорт, чтобы убедиться, что не было незаконных перепланировок, справки об отсутствии задолженности по жилищ. и комм. услугам, выписку из домовой книги и копию фин-лиц счета, чтобы понимать кто пост. зареген, и нет ли третьих лиц. имеющих право проживания и пользования. Имеет смысл и расширенную выписку из дом. книги потребовать, чтобы знать кто и когда был зареген, почему выбыли и не временно ли выбыл (армия, тюрьма, ПНД) . Имеет смысл изучить правоустанавл. док. если квартира была приватизирована, то нет ли лиц. имеющих право пожизн. проживания и пользования- добровольно отказавшихся от приватизации. Надо договор купли-продажи тщательно изучить, прежде чем подписывать. Договор должен соотв. требованиям закона- чтобы все существ. условия сделки были, чтобы не кабальный был. Порядок расчетов по договору и передачи квартиры, сроки обязательств и санкции за нарушение сроков и неисполнение, условия и порядок расторжения- тщательно в договоре.
Евгения Боброва
Где регистрируется договор купли-продажи недвижимости по ипотеке,говорят только на Зеленом проспекте?
Если вы хотите, чтобы регистрация была ровно 5 дней, тогда да.
С момента государственной регистрации.
Георгий Маляревский
где составляют договор купли-продажи недвижимости (дома)?
составить может нотариус...
Маргарита Щербакова
В каких случаях можно отменить нотариальный договор купли продажи недвижимости. После регистрации сделки. Пишут много схем обмана при покупки. Решили, что договор должен быть нотариально оформлен.
Нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости не является обязательным и от обмана никого не страхует. Отменить договор нельзя в приниципе. Его можно либо расторгнуть по соглашению сторон или по решению суда, либо признать недействительным в судебном порядке по основаниям, установленным законом. Думать, что удостоверив договор нотариально, вы защитите себя как покупателя на 100%-наивно. Более того-ваше желание удостоверить договор нотариально- это не повод для расторжения или признания ранее состоявшегося и уже зарегистрированного договора купли-продажи недействительным. Нотариально удостоверенный договор можно признать недействительным ровно по тем же основаниям, что и заключенный в ППФ.
Лидия Веселова
при заключении договора купли-продажи недвижимости агенство свой процент берёт с продавца или с покупателя?
Ярослав Вьющенко
Может ли договор о купле-продаже недвижимости быть международным
Конечно, нет - где ж ты видел зарубежную торговлю?
Валентина Зайцева
подскажите можно вернуть дом если дом бил продан по росписке не завереной нотариусом
По законодательству РФ договоры купли-продажи жилой недвижимости НЕ требуют ОБЯЗАТЕЛЬНОГО нотариального удостоверения. И расписка в получении денег, составленная надлежащим образом, тоже имет юридическую силу и без всякого натариуса. Но такая росписка НЕ заменяет ДОГОВОРА купли-продажи жилого дома, который должен быть составлен в виде одного документа, подписанного и Продавцом, и Покупателем. Такой договор (если он заключался ДО 01.03.2013г.) подлежал ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ГОСУДАРСТВЕННОЙ регистрации (в Росреестре) , а без такой регистрации договор купли-продажи жилого дома считается вообще НЕЗАКЛЮЧЕННЫМ.. . Но в Вашем вопросе конкретной информации нет, так что Вам прямая дорога к юристу в реале - со всеми документами и подробной информацией обо всех фактических обстоятельствах Вашей сделки.. . С ним и решите - есть ли реальные основания для судебного оспаривания Вашей "продажи"... Удачи!
Роман Чурилин
как правильно оформить распику на куплю недвижимости
Вам требуется составить договор купли-продажи недвижимости. На странице Типовые договоры - бланки договоров. Купля-продажа. Договор продажи недвижимости Вы найдете длинный список различных типовых договоров - о продаже квартиры, жилого дома...
Даниил Шабалдин
где заключается договор купли продажи недвижимости
В регистрационной палате.
Алена Беляева
Организация в договоре купли-продажи недвижимости указал все реквизиты кроме своего расчетного счета, но это.. .
Станислав Мариненко
Можно в договоре купли- продажи недвижимости в общей долевой собственности вместо долей прописать квадратные метры?
Нет! Только в долях. Представьте: указаны метры..и где же они будут находиться, к примеру в туалете, на кухне, прихожей? Не иначе на метле летать придется к своему углу и умудриться мимо унитаза не наделать. Определить доли и потом продавать Далее порядок пользования квартирой определит новый собственник с другим собственником доли на осн. ст 247 ГК РФ
Константин Тютиков
В договорах купли-продажи недвижимости с использованием ипотеки или субсидии.... прописывается фраза "До момента полной оплаты приобретаемый объект недвижимости не находится в залоге у Продавца" Объясните смысл фразы.
Смысл этой фразы в самой фразе... .В период с момента подписания договора купли-продажи и до получения денег продавцом в оговоренные в ДКП сроки, квартира не будет обременена залогом. Как правило данную фразу прописывают в случаях когда денежные средства продавец получает уже после регистрации ДКП, такая практика установилась в Москве и в М. О. по ипотечным сделкам.
Тамара Сидорова
какие документы требуются для оформления договора аупли-продажи недвижимости, если покупатель - иностранец?
Деньги и паспорт Согласна с Юрием. Для того, чтобы приобрести жилую недвижимость в РФ достаточно представить удостоверение личности (паспорт) и визу, а также их нотариально заверенные копии, переведённые на русский язык переводчиком, подпись...
