При заключении сделки продажи квартиры или дома каждая из сторон желает получить гарантии, единственный способ их предоставить – это заключить предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком и подробно прописать в нем условия предстоящей сделки. В конце статьи вы сможете бесплатно скачать образец (бланк) данного документа 2017 года.
Процедура купли-продажи недвижимости проходит в несколько этапов:
Если вы приобретаете жильё в ипотеку, потребуется получение сертификата с указанием рыночной стоимости квартиры (комнаты) и подписание ипотечного договора в кредитном учреждении.
Покупателю достаточно предоставить паспорт гражданина Российской Федерации и согласие мужа (жены) на совершение покупки. Для приобретения недвижимости в ипотеку нужны следующие бумаги:
Некоторые финансовые организации требуют предоставить дополнительную документацию, поэтому точный перечень лучше уточнить в банке, где берете кредит.
Владелец недвижимости предоставляет:
Дополнительно могут потребоваться:
ПДКП – это документ, который составляется в письменной форме и отражает обязательства и права обеих сторон:
Приобретатель жилья имеет право внести авансовый платеж, это момент станет серьезным аргументом при возникновении спорных моментов.
Бумага составляется с согласия обеих сторон, дает гарантии на успешность завершения сделки. Поэтому не стоит пренебрегать оформлением предварительного документа. В дальнейшем вы избежите проблем при заключении основного договора и сможете решить конфликтную ситуацию без судебного разбирательства.
Предварительный договор является хорошим помощником в ситуации, когда одна из сторон ни готова совершить сделку здесь и сейчас, откладывает окончательное решение на конкретную дату.
Оформление предварительного документа с задатком отличается от обычного только тем, что при разрыве сделки со стороны приобретателя авансовый платеж полностью остается у владельца квартиры. Если договор решит аннулировать хозяин жилища, то он должен вернуть предоплату в двойном объеме.
Размер аванса, внесенного покупателем, прописывается в обязательных условиях.
К заключению предпродажной договоренности часто прибегают при оформлении ипотечного кредита. Образец документа и пример оформления можно получить в отделении банка, где вы планируете оформить ссуду. В нем прописываются:
Заключение первичного договора купли-продажи при покупке доли в квартире практически ничем не отличается от обычного варианта. Единственное отличие, прописывается цена и размер выкупаемой доли.
Решаясь на приобретение жилища в строящемся здании нужно обязательно заключать предварительное соглашение. Поскольку оно является залогом того, что зарезервированное помещение не будет реализовано третьим лицам без вашего ведома.
Подписывая документ, покупатель имеет право оговорить сроки сдачи жилья, итоговую стоимость и другие важные моменты.
Практически в 100% случаях застройщики требуют внести предоплату, наличие на руках предварительного договора позволит избежать аферистов и даст гарантию, что ваши деньги не будут выброшены «на ветер».
Видео о рисках и возможном мошенничестве:
Документ включает в себя информацию об объекте сделки, данные продавца и покупателя, цену жилья.
В нём же отражаются варианты расчета и иные нюансы:
Если покупатель оставляет задаток, прописывается его размер.
Выделяют три важных условия, ради которых проводится подписание первичного документа:
Если они будут отсутствовать, то теряется смысл оформления ПДКП.
В нем также должны присутствовать следующие обязательные пункты:
Отсутствие одного или нескольких важных пунктов приведет к тому, что документ потеряет законную силу.
Чаще всего срок действия согласовывается между сторонами при подписании договора. Если данный момент был упущен, то согласно п.6 ст.429 Гражданского Кодекса РФ, документ действителен на протяжении двенадцати месяцев. По истечении этого срока он теряет юридическую силу.
Главная оплошность, которую совершают покупатели – это подписание предварительного договора о намерениях купли-продажи недвижимости в возводящемся здании. Документ оформляется на фиктивное помещение, а это противозаконно. Иногда судья встает на сторону приобретателя, и признает бумагу действительной, но не стоит лишний раз рисковать.
Вторая ошибка – не озвучивание важных деталей договора. Это упущение может спровоцировать конфликты между сторонами при оформлении главного документа. Чтобы этого избежать, позаботьтесь о правильном составлении первичного договора.
Приобретатель недвижимости имеет право разорвать сделку, если он нашел вариант с меньшей стоимостью. Если покупатель решил расторгнуть договор, то задаток (при его наличии) в полном размере остается у владельца квартиры. Это дает возможность возместить предполагаемый ущерб от нахождения жилья в брони.
Если при заполнении преддоговора покупатель не вносил аванс, то никто из участников сделки не подвергается штрафным санкциям.
Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с оформлением задатка включает в себя перечень важных условий и обязанности сторон. В дальнейшем эти данные также прописываются в основном документе.
Первичный договор является одной из самых важных бумаг, которые оформляют и подписывают перед покупкой недвижимого имущества.
Предварительный договор купли-продажи квартиры заключают в том случае, если нет возможности сразу оформить договор купли-продажи с соответствующей регистрацией в ЕГРП (Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Для предварительного договора государственная регистрация не требуется.
Так же этот договор часто заключается, как альтернатива договорам Задатка или Аванса и по нему передается определенная денежная сумма, как подтверждение намерений сторон.
Предварительный договор купли продажи квартиры содержит полный объем условий и обязательств, которые позже будут содержаться в Основном договоре купли-продажи. На 2019 год, предварительный договор - самый серьезный из документов, которые можно заключить перед подписанием Основного договора купли-продажи квартиры. В случае уклонения одной из сторон предварительного договора от исполнения своих обязательств по договору, в суде этот документ будет рассматриваться точно так же, как если бы это был Основной договор купли-продажи.
Правильно составленный предварительный договор характеризуют следующие моменты:
В некоторых случаях при покупке недвижимости составляется предварительный договор, который откладывает сделку купли-продажи во времени. Есть несколько важных моментов, на которые стоит обратить внимание при его оформлении: об этом узнаете прямо сейчас.
При совершении покупки определенного имущественного объекта (квартиры, земельного участка, автомобиля и др.) стороны могут, но не обязаны, заключить так называемый предварительный договор купли-продажи. Законность такого действия, как и факт существования подобного документа отражен в Гражданском кодексе (статья 429).
Главное назначение состоит в том, что обе стороны принимают на себя определенные обязательства до того, как произойдет сделка:
Намерение заключить основной договор стороны подтверждают в предварительном, когда происходит сделка купли-продажи. При этом стороны имеют в виду, что основной договор будет подписан на тех же самых условиях.
Назначение предварительного соглашения в том, чтобы каждая сторона сделки могла подтвердить свои намерения и одновременно взять письменное обязательство другой стороны о ее намерениях. Чаще всего фиксируется соглашение о дальнейшем приобретении квартиры. Обычно такой документ требуется в следующих случаях:
Договор отличается от основного тем, что его не нужно регистрировать ни в Росреестре, ни заверять у нотариуса. В этом смысле документ несет определенные риски, если стороны не предоставляют документы, доказывающие, что квартира не находится в обременении (залог, арест, претензии третьих лиц и т.п.).
Предварительно подписанный договор несет в себе определенные гарантии, а также риски сторон – все они подробно рассматриваются в следующем разделе.
Предварительное соглашение содержит в себе 2 важных гарантии, которые защищают интересы обеих сторон:
Если кто-то уклоняется от своих обязательств, любая сторона может обратиться в суд для того, чтобы основной договор был оформлен в принудительном порядке, и сделка состоялась. Заявление можно подавать в течение 6 календарных месяцев с того дня, когда по предварительному договору требуется заключить основной (имеется в виду предельный срок).
Комментарий специалиста об особенностях предварительного договора представлен на видео.
Основные риски сопряжены с тем, что стороны могут уклониться от своих обязательств. При этом если они не выразили претензий в течение полугода, то предварительный договор купли-продажи перестает действовать автоматически.
Сам по себе этот документ не несет рисков в том смысле, что право собственности от продавца к покупателю на основании его подписания не происходит . Если одна сторона обратится с требованием принудить другую сторону совершить сделку, ответчик может подать встречный иск о признании договора недействительным.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Если предварительный договор заключен при покупке новостройки (с компанией-застройщиком), то в случае неисполнения обязательств истец может обратиться в суд с требованием принудить ответчика подписать договор участия в долевом строительстве.
В остальном предварительное соглашение сопряжено с рисками, которые в целом сопровождают сделки на рынке недвижимости:
Таким образом, стороны после подписания предварительного договора несут обязательство подписать основной договор на точно таких же условиях (изменения возможны только по взаимному согласию).
В случае с частными гражданами (при покупке жилья на вторичном рынке) основные риски связаны именно с тем, что стороны не исполнят свои обязательства. Если же приобретается квартира в новостройке, опасность резко возрастает – все зависит от честности застройщика.
Требования к оформлению предварительного договора купли-продажи в этом году не изменились. Стандартный бланк легко скачать и распечатать.
При заполнении важно учесть, чтобы в документе были отражены все существенные условия – лучше проверить, что все данные совпадают с указанными в соответствующих документах (паспорт владельца квартиры, свидетельство о собственности). Особое внимание уделяется таким пунктам:
Без указания какого-либо из этих существенных условий признать предварительный договор юридически действительным практически невозможно, из-за чего в судебных разбирательствах не удастся использовать его как одно из доказательств.
Образец договора приводится ниже.
Следует обратить внимание также на то, что составление такого договора не предусматривает переход жилья в собственность покупателя. Соответственно, нет необходимости:
После того, как стороны заключают сделку купли-продажи и подписывают основной договор, предварительный считается утратившим силу. Каких-либо особых документов по этому факту не составляется – стороны могут просто уничтожить этот документ.
