Studenții, studenții absolvenți, tinerii oameni de știință care folosesc baza de cunoștințe în studiile și munca lor vă vor fi foarte recunoscători.
postat pe http://www.allbest.ru/
Introducere
2. Evaluarea cadastrală a terenurilor agricole pe exemplul districtului Bichursky al Republicii Buriația
3. Măsuri de îmbunătățire a înregistrării cadastrale și a evaluării terenurilor agricole
3.1 Probleme de înregistrare cadastrală și de evaluare a terenurilor agricole
3.2 Modalități de îmbunătățire a înregistrării cadastrale și a evaluării terenurilor agricole
Concluzie
Lista surselor utilizate
Aplicații
evaluare cadastrală contabilitatea terenului
Introducere
Dintre toate bogățiile reale și potențiale pe care o deține o persoană, pământul aparține locului central în orice sistem de ordine socială. Are o valoare deosebită pentru întreaga omenire, deoarece este singurul loc de reședință al tuturor popoarelor și un factor natural în orice domeniu de afaceri, implicat direct sau indirect în producerea tuturor bunurilor și beneficiilor.
Într-un mediu de piață, terenul are un scop multifuncțional. Pământul este întreaga planetă, leagănul omului, care îndeplinește o funcție ecologică esențială. În același timp, pământul este atât solul, stratul superior al planetei noastre, cât și baza de suprafață sau spațială, care este un obiect de management și, prin urmare, reflectă relațiile economice. Rolul social al pământului este acela că servește ca habitat și condiție pentru viața oamenilor, iar în sfârșit, pământul ca teritoriu al unui stat sau subiect al federației determină funcția politică.
În Rusia modernă, pe măsură ce relațiile de piață se înrăutățesc, pământul devine treptat un obiect al mărfurilor și al cifrei de afaceri economice, necesitând o evaluare economică. De la începutul reformelor economice din țară, concepte precum evaluarea, evaluatorul și valoarea de piață au devenit ferm înrădăcinate.
În Rusia, ca țară istoric agrară, problema proprietății private asupra pământului și a valorii acesteia a fost întotdeauna una dintre elementele fundamentale în viața societății și pentru întregul sistem politic și juridic.
Evaluarea terenurilor agricole din Rusia are o istorie destul de lungă. Implementarea și desfășurarea lucrărilor de evaluare a terenurilor a fost direct legată de munca de realizare a unui cadastru funciar și a vizat obținerea unor indicatori medii care caracterizează (revelează) diferențe de calitate a terenurilor agricole.
Obiectul de cercetare al tezei este evaluarea cadastrală a terenurilor agricole.
Obiectul cercetării este terenul agricol cu număr cadastral 03: 03: 000000: 170, situat în Republica Buriația, raionul Bichursky, cu. Bichura, st. Sovietică, pământul LLP „Kolos”.
Scopul tezei este evaluarea cadastrală a terenurilor agricole folosind exemplul Republicii Buriația. LLP „Kolos” a fost luat ca subiect, iar terenul său agricol a fost luat ca obiect.
În conformitate cu scopul stabilit, în teză sunt rezolvate următoarele sarcini:
1. Efectuați o revizuire a stării evaluării cadastrale de stat la nivel federal și la nivelul entităților constitutive ale Federației Ruse.
2. Efectuați o analiză a stării actuale a fondului funciar al Republicii Belarus și a rezultatelor evaluării cadastrale de stat a terenurilor agricole din Republica Belarus.
3. Determinați valoarea cadastrală a terenurilor agricole pe exemplul de terenuri ale LLP „Kolos”.
Metode de cercetare - metoda de evaluare cadastrală a terenurilor agricole.
Baza informațională pentru redactarea tezei a fost cadrul normativ al Federației Ruse și Republicii Buriația, precum și lucrările unor autori precum V.P. Antonov V.V. Demidova, A.A. Varlamov, V.A.
1. Fundamentele teoretice ale evaluării cadastrale de stat a terenurilor agricole
1.1 Conceptul de teren agricol
Legislația funciară se referă la categoria de terenuri agricole, al căror scop principal este utilizarea lor în producția agricolă. Acesta este terenul prevăzut pentru nevoile agriculturii, adică. care sunt deja utilizate în prezent în agricultură și terenuri destinate acestor scopuri (Art. 57 LC).
Adecvarea terenurilor pentru utilizarea lor în agricultură este stabilită pe baza datelor din cadastrul terenurilor de stat (Art. 26 ZK) sau zonarea teritoriului pentru amplasarea asociațiilor non-profit horticole, grădinărit din Legea federală din 15 aprilie. , 1998 Nr. 66-FZ „Cu privire la grădinărit, grădinărit și cabane de vară. asociații nonprofit ale cetățenilor ”(Articolul 12).
Terenurile agricole sunt împărțite în două tipuri principale. Cele mai multe dintre ele sunt terenuri agricole, adică. teren folosit ca mijloc de producţie. Un alt tip de aceste terenuri sunt terenuri care sunt folosite ca bază teritorială pentru amplasarea drumurilor, clădirilor industriale și a altor structuri care deservesc direct nevoile agriculturii.
Terenurile agricole, în funcție de proprietățile lor naturale și de fezabilitatea economică a utilizării pentru culturi sau creșterea animalelor, se subdivizează în următoarele tipuri de teren: teren arabil, fânețe, pășuni, teren ocupat de plantații perene și terenuri cu pârghii. În cadrul acestor terenuri agricole sunt alocate și terenuri productive de valoare deosebită pentru această regiune, inclusiv terenuri experimentale (loturi) ale instituțiilor de cercetare și instituțiilor de învățământ. Lista parcelelor acestor terenuri este stabilită de legislația entităților constitutive ale Federației Ruse Codul funciar al Federației Ruse // http://www.ozpp.ru/zknd/zmln/.
Conținutul regimului juridic al terenurilor agricole este determinat de următoarele împrejurări. În funcție de natura producției agricole, i.e. fie că este de natură comercială sau este păstrat pentru consumul personal, se alocă terenuri ale gospodăriilor țărănești (de fermă), terenuri ale organizațiilor agricole comerciale și terenuri utilizate pentru agricultura personală subsidiară, grădinărit, creșterea animalelor, crescătorie de camioane, fân și pășunat.
În art. 57 din Codul muncii definește o listă a persoanelor juridice și fizice, precum și a scopurilor pentru care acestea pot fi asigurate cu teren agricol. Deci, pentru desfășurarea unei economii țărănești (ferme), agricultura personală subsidiară, grădinărit, creșterea animalelor, creșterea camioanelor și în alte scopuri legate de producția agricolă, terenul agricol poate fi oferit cetățenilor. Cetăţenilor care s-au unit în cooperative (conform legislaţiei în vigoare - asociaţii non-profit), se pot asigura terenuri pentru grădinărit, creşterea animalelor şi creşterea camioanelor.
Pentru producția agricolă, terenul este pus la dispoziție fermelor colective, fermelor de stat, altor agriculturi de stat, cooperative, întreprinderilor și organizațiilor publice, întreprinderilor agricole mixte.
Codul Muncii al Federației Ruse permite furnizarea de terenuri agricole instituțiilor de cercetare științifică, de învățământ și altor instituții agricole, școlilor de producție rurală și tehnice și școlilor secundare pentru cercetare, în scopuri educaționale, promovarea celor mai bune practici și direct pentru producția agricolă. Pentru agricultura de subzistență, terenul poate fi furnizat întreprinderilor neagricole, inclusiv întreprinderilor mixte, instituțiilor și organizațiilor și organizațiilor religioase.
Terenurile agricole sunt furnizate altor organizații și persoane numai în cazurile prevăzute de legislația Federației Ruse și entităților constitutive ale Federației Ruse.Codul Funciar al Federației Ruse // http://www.ozpp.ru/zknd/zmln /.
Regimul juridic al terenurilor agricole are două trăsături distinctive: asigurarea fertilităţii solului, i.e. protejarea calitatii terenurilor agricole, si asigurarea pastrarii suprafetei acestui teren, prevenind scaderea suprafetei terenului agricol.
Prima sarcină este rezolvată în mare măsură prin efectuarea lucrărilor de recuperare a terenurilor, precum și, dacă este necesar, conservarea acestora. Recuperarea terenurilor este o îmbunătățire radicală a terenurilor prin punerea în aplicare a unor măsuri hidrotehnice, culturale, chimice, antieroziune, agrosilvicole, agrotehnice și de altă natură. Procedura de realizare a lucrărilor de reabilitare este reglementată de Legea federală din 10 ianuarie 1996 nr. 4-FZ „Cu privire la recuperarea terenurilor”
Conservarea terenurilor, sau excluderea temporară a acestora din circulația economică, se realizează pentru a preveni dezvoltarea și eliminarea proceselor de degradare a solului, a restabili fertilitatea acestora și a reabilita zonele contaminate. Procedura de conservare a terenurilor este reglementată de Hotărârea Guvernului RF din 5 august 1992 nr. 555, prin care s-a aprobat Regulamentul privind procedura de conservare a terenurilor agricole degradate și a terenurilor contaminate cu deșeuri industriale toxice și substanțe radioactive.
Un rol important în rezolvarea problemei protecției terenurilor agricole îl joacă Legea federală din 16 iulie 1998 nr. 101-FZ „Cu privire la regulamentul de stat privind asigurarea fertilității terenurilor agricole”. Legea prevede conceptul juridic de „fertilitate a terenurilor agricole”. Aceasta este capacitatea solului de a satisface nevoile culturilor agricole de nutrienți, aer, apă, căldură, mediu biologic și fizico-chimic și de a asigura randamentul culturilor agricole.
Pentru a asigura fertilitatea terenurilor agricole:
Sunt dezvoltate și implementate programe țintă federale pentru a asigura reproducerea fertilității terenurilor agricole, precum și programele țintă regionale corespunzătoare;
Se realizează înregistrarea indicatorilor fertilității terenurilor agricole și monitorizarea fertilității terenurilor agricole;
Se elaborează standarde, norme, norme, reguli, reglementări în domeniul asigurării fertilităţii terenurilor agricole;
Se elaborează planuri pentru măsuri agrotehnice, agrochimice, de reabilitare, fitosanitare și antieroziune;
Sunt planificate măsuri pentru reabilitarea terenurilor agricole contaminate cu radionuclizi, metale grele și alte substanțe nocive;
Sunt finanţate măsuri de asigurare a fertilităţii terenurilor agricole; munca de cercetare in acest domeniu;
Se asigură controlul asupra calității agrochimicelor și pesticidelor utilizate pentru asigurarea fertilității terenurilor agricole și controlul manipulării în siguranță a acestora;
Certificarea solului este în curs de desfășurare;
Activitățile de servicii agrochimice sunt autorizate;
Oferă controlul statului asupra reproducerii fertilităţii terenurilor agricole;
În acest domeniu se creează bănci de date;
Se efectuează contabilizarea parcelelor de referință de teren agricol.
Guvernul Federației Ruse prezintă anual Adunării Federale a Federației Ruse un raport național privind starea fertilității terenurilor agricole și privind reglementarea de stat și sprijinul de stat în domeniul asigurării fertilității terenurilor agricole Constituția Federației Ruse // http://www.constitution.ru/.
Unul dintre mijloacele legale de asigurare a fertilității terenurilor agricole este dezvoltarea și implementarea programelor țintă federale pentru asigurarea fertilității terenurilor agricole și a programelor țintă regionale în acest domeniu. Astfel de programe sunt formate de Guvernul Federației Ruse și aprobate în conformitate cu procedura stabilită de legislația Federației Ruse. La nivelul entităților constitutive ale Federației Ruse, programele țintă regionale pentru asigurarea fertilității terenurilor agricole sunt dezvoltate și aprobate în modul prevăzut de legi și alte acte juridice de reglementare ale entităților constitutive ale Federației Ruse Legea federală din 02.01. 2000 N 28-FZ „Cu privire la cadastrul funciar de stat” // http: // www .rpn.ru / art.php? id_art = 1236.
Prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 17 noiembrie 1992 nr. 879, a fost aprobat Programul cuprinzător de stat pentru creșterea fertilității solului în Rusia. Programul prevede măsuri de îmbunătățire și conservare a fertilității solului: protejarea solului de eroziune; suport agrochimic; utilizarea îngrășămintelor organice și minerale; reclamarea terenului; măsuri de îmbunătățire, refacere a terenurilor afectate și contaminate, inclusiv reabilitarea terenurilor afectate și conservarea terenurilor degradate și contaminate. Programul reflectă aspectele implementării acestuia, controlul statului asupra implementării sprijinului de stat și mecanismul economic de implementare a măsurilor, sprijinul organizatoric și juridic etc.
Programele corespunzătoare sunt adoptate și la nivel regional.
Se efectuează și reglementarea de stat a fertilității terenurilor agricole, adică. stabilirea standardelor, normelor, normelor, regulilor, reglementărilor în domeniul asigurării fertilităţii terenurilor agricole.
În mare măsură, problema conservării și creșterii fertilității terenurilor este rezolvată la nivelul managementului și protecției utilizării terenurilor. Astfel, evidențele de stat ale indicatorilor stării de fertilitate a terenurilor agricole sunt păstrate pentru a furniza autorităților de stat ale Federației Ruse, autorităților de stat ale entităților constitutive ale Federației, autorităților locale, cetățenilor interesați și persoanelor juridice informații despre starea de fertilitate a acestor terenuri. Acest tip de contabilitate include colectarea și generalizarea rezultatelor cercetărilor pedologice, agrochimice, fitosanitare și ecologico-toxicologice ale terenurilor agricole. Procedura de înregistrare de stat a indicatorilor stării de fertilitate a terenurilor agricole este stabilită de Guvernul Federației Ruse.
1.2 Înregistrarea cadastrală de stat a terenului
Cadastrul Funciar de Stat este o culegere sistematizata de informatii documentate obtinute in timpul inregistrarii cadastrale a terenurilor. Ca urmare a unei astfel de evidențe, fiecare parcelă de teren primește astfel de caracteristici care fac posibilă deosebirea fără ambiguitate a acestuia de alte terenuri și efectuarea evaluării calitative și economice. Contabilitatea terenurilor este însoțită de atribuirea unui număr cadastral fiecărui teren. Terenurile situate pe teritoriul Federației Ruse sunt supuse înregistrării cadastrale, indiferent de forma de proprietate, scopul propus și utilizarea permisă. Înregistrarea cadastrală de stat a terenurilor, efectuată în conformitate cu procedura stabilită pe teritoriul Federației Ruse înainte de intrarea în vigoare a Legii privind cadastrul funciar, este valabilă din punct de vedere juridic Legea federală din 24 iulie 2007 N 221-FZ „Despre cadastrul de stat al imobilelor” // http: // www.rg.ru/2007/08/01/kadastr-doc.html.
Momentul apariției sau încetării existenței unui teren ca obiect de înregistrare cadastrală în limitele relevante este data efectuării unei înscrieri corespunzătoare în Registrul unificat de stat al terenurilor. Registrul este documentul principal al cadastrului funciar. Acesta include informații precum:
Numere cadastrale;
Locația (adresa);
Descrierea limitelor terenurilor, părțile individuale ale acestora;
Drepturi de proprietate și restricții (grevale) înregistrate în conformitate cu procedura stabilită;
Caracteristici economice, inclusiv mărimea plăților pentru terenuri;
Caracteristici calitative, inclusiv indicatori ai stării fertilităţii terenurilor pentru anumite categorii de terenuri;
Prezența bunurilor imobile, ferm asociate cu terenul.
Pe lângă registru, principalele documente ale cadastrului funciar includ afaceri cadastrale și hărți (plan) cadastrale de taxă.
Afacerea cadastrală este un ansamblu de documente care confirmă faptul apariției sau încetării existenței unui teren ca obiect de înregistrare cadastrală. Aceste documente stau la baza introducerii informatiilor in Registrul Unificat al Terenurilor.
Harta cadastrală este un plan pe care sunt reproduse în formă grafică și text informațiile cuprinse în cartea funciară.
Registrul unificat de stat al terenurilor și dosarele cadastrale sunt supuse păstrării eterne, nefiind permisă retragerea și distrugerea acestora. Principalele documente ale cadastrului funciar de stat sunt supuse asigurării.
Mulți dintre noi am văzut că numărul cadastral al unei parcele este format dintr-o serie lungă de numere și puncte. Cum este compus și ce înseamnă? Divizarea cadastrală a teritoriului Federației Ruse se efectuează pentru a atribui numere cadastrale. Unitățile acestei împărțiri sunt districtele cadastrale, districtele cadastrale, cartierele cadastrale. Numărul cadastral al unui teren este format din numărul sectorului cadastral, sectorului, cartierului, precum și numărul terenului din cartierul cadastral, care sunt separate între ele prin două puncte. De exemplu, 50: 22: 03: 001.
Acum să vorbim despre procedura de efectuare a înregistrării cadastrale. Trece prin locația site-ului. Pentru aceasta, titularii de drepturi de terenuri interesați sau persoanele autorizate de titulari de drepturi depun cereri la organele de cadastru funciar, acte de proprietate asupra terenurilor și documente de topografie.
Topografia este o lucrare de stabilire a limitelor parcelelor de teren cu consolidarea acestor limite cu repere de delimitare și determinarea coordonatelor acestora. Lucrările de topografie sunt destul de complicate, prin urmare statul încredințează executarea acestor lucrări doar unor specialiști și organizații instruiți și special instruiți (care au primit un document special) - autoritățile de topografie. Conform contractului de efectuare de topografie, organul de topografie conform legislației în vigoare este obligat:
1. Organizați munca pentru a determina locația limitelor pe teren. Împreună cu un specialist al autorității de topografie, va trebui să vă întâlniți cu toți vecinii și să stabiliți unde este granița dintre parcelele dvs., să întocmiți un acord corespunzător asupra limitelor de pe teren, întocmind un act în acest sens, care trebuie fie semnat de tine și de toți vecinii.
2. Fixați limitele amplasamentului pe sol, stabilind marcaje de limită la punctele de cotitură și nodale și efectuați măsurători geodezice pentru a determina coordonatele acestor marcaje.
3. Întocmește un studiu funciar și întocmește un document privind topografia funciară (un extras din anchetă funciară) pentru depunerea la camera cadastrală
Legea prevede clar că documentele depuse la camera cadastrală trebuie executate în mod corespunzător. Nu sunt supuse acceptării documentele care prezintă ștersături sau postscripte, cuvinte tăiate sau alte corecții nespecificate în ele, documentele executate cu creion, precum și documentele cu deteriorare gravă care nu permit o interpretare fără ambiguitate a conținutului lor. În camera cadastrală trebuie să fie înregistrate actele pe care le-ați depus: puneți o ștampilă și notați în ea numărul de înregistrare și data primirii documentelor. Înregistrarea se atestă prin semnătura unui angajat al camerei cadastrale. Trebuie să vi se dea o chitanță pentru documentele acceptate.
Înregistrarea cadastrală de stat a terenurilor se efectuează în termen de o lună de la data solicitării. După finalizarea lucrărilor de cadastru, trebuie să pregătiți (sau să trimiteți prin poștă) un extras din cadastrul funciar, care se numește planul cadastral al terenului. Verifică cu atenție documentul care ți-a fost eliberat! Toate copiile extrasului pe care l-ați primit trebuie completate exact în același mod, toate foile fiecărui exemplar din extras sunt numerotate și certificate prin semnătura unui funcționar al camerei cadastrale, precum și numărul de copii ale planului întocmit pentru dvs. ar trebui să corespundă celui pe care l-ați indicat în cerere. Dar, în orice caz, pentru a fi prezentat instituției de justiție pentru înregistrarea ulterioară a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta, trebuie să vi se acorde cel puțin două exemplare.
Următoarele rânduri trebuie completate în declarații.
Numărul cadastral al terenului. Linia conține o denumire unică care este atribuită numai site-ului dvs.
Denumirea terenului. De obicei, se înregistrează „utilizarea terenului”. Dacă vi s-a oferit o parte din terenul casei, iar restul - în afara clădirii, atunci se va înregistra „utilizarea unică a terenului”.
Locație. De regulă, se indică poziția terenului în cadrul cartierului cadastral sau se dă o altă descriere general acceptată.
Pătrat. Pe linie se va înregistra suprafața calculată în timpul ridicării terenului și indicată în rezoluția privind introducerea precizărilor.
Însă în cazul în care documentelor depuse lipsesc informațiile necesare înregistrării cadastrale, sau dacă aceste informații sunt contradictorii, solicitanții sunt înștiințați imediat, în scris, cu privire la suspendarea înregistrării de stat. O astfel de suspendare nu poate dura mai mult de o lună. Dacă în termenul specificat solicitantul nu elimină motivele suspendării, atunci i se va trimite un refuz scris de a efectua înregistrarea cadastrală de stat.
În plus, contabilitatea ar trebui refuzată dacă:
O persoană nepotrivită a depus o cerere;
Documentele depuse în formă sau conținut nu sunt conforme cu cerințele legislației;
La topografia terenurilor pentru care ar trebui efectuată înregistrarea cadastrală au fost încălcate drepturile utilizatorilor de terenuri adiacente;
Suprafața terenului pentru care trebuie efectuată înregistrarea cadastrală este mai mică decât dimensiunea minimă stabilită în conformitate cu actele normative de reglementare.
Decizia de refuz se transmite de către solicitant în termen de cinci zile, cu motivele acestui refuz. Refuzul poate fi atacat în instanță.
Informațiile cadastrului funciar de stat sunt de natură deschisă, cu excepția informațiilor cu acces limitat. Aceasta înseamnă că orice persoană interesată poate solicita informații la autoritățile de carte funciară. Pentru a face acest lucru, trebuie să depuneți o cerere la autoritățile relevante, indicând detaliile dvs., volumul și natura informațiilor solicitate, forma de furnizare și modalitatea de livrare. La cerere este atașată o chitanță care confirmă plata serviciilor de furnizare de informații. Solicitantul nu este obligat să justifice necesitatea obținerii informațiilor solicitate de acesta. Informațiile sunt furnizate sub formă de extrase din cadastrul funciar de stat, iar în unele cazuri - sub formă de copii ale documentelor stocate în dosar. Extrasele se fac sub forma unui plan cadastral.
Informațiile sunt oferite gratuit unui anumit cerc de persoane. De exemplu, titularului unui teren sau persoanelor împuternicite de acesta, moștenitori care au dreptul de a moșteni terenul titularului de drept prin lege sau prin testament.
1.3 Metodologia de evaluare cadastrală a terenurilor agricole
Evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole se efectuează conform unei metodologii unificate pentru a asigura comparabilitatea rezultatelor evaluării pe teritoriul Federației Ruse.
Scopul evaluării este determinarea valorii cadastrale a terenurilor agricole pentru a justifica impozitul pe teren, chiria și alte plăți în tranzacțiile cu terenuri. Valoarea cadastrală a unui teren se determină prin înmulțirea indicatorului specific al valorii cadastrale a unui teren cu suprafața acestuia.
Obiectul evaluării este terenul agricol din limitele entităților constitutive ale Federației Ruse, regiunile administrative, proprietatea funciară (utilizarea terenului) a persoanelor juridice și persoanelor fizice.
În scopul evaluării cadastrale de stat a terenurilor agricole după scopul funcțional și caracteristicile formării veniturilor din chirie, acestea sunt împărțite în șase grupe.
Grupa I - teren agricol;
Grupa II - terenuri ocupate de drumuri agricole, alei, treceri de vite, comunicatii, centuri forestiere de adapostire, cladiri, structuri si structuri utilizate pentru producerea, depozitarea si prelucrarea primara a produselor agricole, precum si terenurile perturbate aflate in curs de dezvoltare industriala a resurse minerale răspândite: argilă, nisip, piatră zdrobită etc.;
Grupa III - teren sub corpuri de apă închise;
Grupa IV - terenuri sub arbori și arbuști (cu excepția centurilor de adăpost), mlaștini, terenuri perturbate;
Grupa a V-a - terenuri sub păduri care nu au fost trecute în fondul forestier terenuri în conformitate cu procedura stabilită de lege și sunt în proprietatea proprietarilor de terenuri (utilizatori ai terenurilor) în baza dreptului de folosință permanentă (nelimitată) sau cu titlu gratuit;
Grupa VI - terenuri pretabile pentru pășuni pentru reni.
Evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole include determinarea unor indicatori specifici ai valorii cadastrale a fiecăreia dintre cele șase grupe de terenuri. Evaluarea cadastrală se bazează pe determinarea valorii cadastrale a terenurilor agricole.
Terenul agricol este înțeles ca un teritoriu care este utilizat sistematic în scopuri specifice și are proprietăți istorice naturale specifice. Terenurile agricole includ terenurile arabile, plantațiile perene, fânețele, pășunile și terenurile neîngrijite.
Terenul arabil este terenul agricol care este utilizat sistematic pentru însămânțarea culturilor, inclusiv a semănatului de ierburi perene, precum și a pârghiei curate.
Fânul este un teren agricol care este folosit sistematic pentru cosit. Distingeți fânețele mlăștinoase, inundate și uscate.
Pășunea se referă la terenurile agricole care sunt utilizate sistematic pentru pășunat animale, precum și terenurile propice pentru pășunat, nefolosite pentru fân și nefiind pâna.
Depozit - un teren care a fost folosit anterior pentru teren arabil și nu a fost folosit mai mult de un an, inclusiv pentru pârghie.
Determinarea indicatorilor specifici ai valorii cadastrale a terenurilor agricole se realizează în două etani.
În prima etapă interregională, se determină indicatorii specifici ai valorii cadastrale a terenurilor agricole în limitele entităților constitutive ale Federației Ruse și se elaborează standardele de bază pentru a doua etapă a evaluării.
A doua etapă este determinarea indicatorilor specifici ai valorii cadastrale a terenurilor agricole din limitele raioanelor administrative și exploatațiilor funciare.
Etapa 1. Evaluarea cadastrală a terenurilor agricole în limitele entităților constitutive ale Federației Ruse
Prima etapă interregională a evaluării terenurilor este efectuată pentru a determina valoarea cadastrală medie a unui hectar de teren agricol în entitățile constitutive ale Federației Ruse și pentru a dezvolta standarde de bază pentru evaluarea cadastrală a terenurilor în cadrul entității constitutive a Rusiei. Federaţie.
Atunci când se efectuează o evaluare cadastrală a terenurilor agricole la nivelul entităților constitutive ale Federației Ruse, se determină următorii indicatori pe hectar de teren agricol:
· Productivitatea estimată (producția brută în ruble și în cenți de unități de furaje);
· Costuri estimative;
· Prețul de producție al producției brute și venitul estimat din chirie;
· Indicatori specifici ai valorii cadastrale a terenurilor agricole în limitele entităților constitutive ale Federației Ruse.
Primii doi indicatori menționați mai sus (productivitate și costuri estimate) servesc drept standarde de bază pentru evaluarea cadastrală a terenurilor agricole în cadrul entității constitutive a Federației Ruse.
Etapa 2. Evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole din entitatea constitutivă a Federației Ruse
Evaluarea cadastrală a terenurilor agricole din entitatea constitutivă a Federației Ruse se efectuează pe baza indicatorilor de bază estimați ai productivității și costurilor stabiliți la prima etapă a evaluării cadastrale de stat a terenurilor, asigurând comparabilitatea rezultatelor acestuia pe tot parcursul teritoriul Federației Ruse.
În prezența zonei naturale și economice a teritoriului entității constitutive a Federației Ruse, indicatorii de bază estimați pentru productivitatea terenurilor agricole și costurile utilizării acestora, calculate în medie pentru entitatea constitutivă a Federației Ruse la Etapa 1 a evaluării cadastrale de stat, se diferențiază pe suprafețe estimate de teren. În aceste scopuri, pentru zonele de evaluare a terenului se determină următoarele:
· Se calculează productivitatea efectivă a 1 hectar de teren agricol pe baza randamentului principalelor culturi agricole și fânețe, precum și costurile reale de utilizare a 1 hectar de teren agricol. Calculele indicatorilor de productivitate și costurile pentru suprafețele de evaluare a terenurilor se efectuează în conformitate cu clauzele 2.1, 2.2 din Metodologia pentru evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole la nivelul entităților constitutive ale Federației Ruse;
Coeficienții de diferențiere a indicatorilor de bază estimați ai productivității și costurilor stabiliți pentru entitatea constitutivă a Federației Ruse pe baza rezultatelor primei etape a evaluării cadastrale de stat se calculează pentru zonele de evaluare a terenului prin referire la indicatorii de productivitate indicați. și costurile pentru zonele de evaluare a terenurilor la indicatori similari care s-au dezvoltat pentru entitatea constitutivă a Federației Ruse;
· Indicatorii de bază estimați ai productivității și costurilor pentru suprafețele estimate de teren se determină prin înmulțirea indicatorilor de bază estimați similari stabiliți pentru entitatea constitutivă a Federației Ruse în prima etapă a evaluării cadastrale de stat cu coeficienții de diferențiere a productivității și costurilor calculate pentru suprafețe estimate de teren.
Evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole include:
· Determinarea caracteristicilor integrale ale obiectelor de evaluare pentru fertilitatea solului, proprietăţile tehnologice şi amplasamentul;
· Determinarea venitului estimat din chirie și a valorii cadastrale a terenurilor agricole a obiectelor de evaluare.
Baza informativă pentru evaluarea cadastrală de stat este:
· Datele sondajelor de sol, materialele din runda a IV-a și evaluarea la fermă a terenurilor (materiale de evaluare a solului și caracteristicile proprietăților tehnologice ale terenurilor);
Indicatori ai productivității estimate a terenurilor agricole (dar producția de unități furajere și producția brută), costurile utilizării acestora, venitul estimat din chirie (diferențial și absolut) și valoarea cadastrală a terenurilor agricole la nivelul entităților constitutive ale Federației Ruse (rezultatele etapei 1 a evaluării cadastrale de stat) și zonele de evaluare a terenurilor.
Evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole se efectuează în limitele fermelor colective și de stat, pentru care s-a efectuat runda a IV-a de evaluare a terenurilor. Informațiile de evaluare a terenurilor ale obiectelor de evaluare sunt rezumate pe districtele administrative, regiunile de evaluare a terenurilor și entitatea constitutivă a Federației Ruse.
Indicatorul specific al valorii cadastrale a terenurilor agricole a unui teren se determină prin înmulțirea venitului estimat din chirie de la 1 hectar cu perioada de valorificare a acestuia, egală cu 33 de ani.
Valoarea cadastrală a unui teren se determină prin înmulțirea indicatorului specific al valorii cadastrale a unui teren cu suprafața acestuia.
Secvența evaluării cadastrale de stat a terenurilor agricole în etapa a doua este prezentată mai jos.
1. Lucrări pregătitoare:
· Dezvoltarea continutului si programului de lucru;
· Alcătuirea unei liste și amenajării fostelor ferme și obiecte de evaluare a terenurilor;
· Colectarea, analiza și pregătirea informațiilor inițiale de înregistrare a terenurilor și de evaluare a terenurilor primare privind obiectele de evaluare a terenurilor.
2. Întocmirea unei baze de date și calculul indicatorilor integrali de evaluare a terenurilor:
· Elaborarea unui clasificator, catalog și scară de evaluare a solului;
· Întocmirea explicaţiilor şi determinarea indicatorului integral al fertilităţii solului obiectului de evaluare;
· Determinarea indicatorului integral al proprietăților tehnologice ale obiectelor de evaluare;
· Determinarea indicatorului integral al amplasamentului obiectului de evaluare.
3. Calculul indicatorilor de evaluare a terenurilor agricole:
· Determinarea veniturilor diferenţiale din chirie după fertilitate, locaţie şi proprietăţi tehnologice;
· Determinarea venitului estimat din chirie;
· Calculul valorii cadastrale a terenurilor agricole.
4. Înregistrarea și aprobarea materialelor de evaluare cadastrală de stat a terenurilor:
· Înregistrarea părții calculate și textuale a evaluării cadastrale a terenurilor agricole în regiunile administrative și generalizarea materialelor de evaluare cadastrală de stat a terenurilor din regiunile administrative pentru regiunile cu valoare de teren și subiectul Federației Ruse în ansamblu;
· Înregistrarea părţii grafice a evaluării cadastrale de stat a terenurilor.
Indicatorul specific al valorii cadastrale a terenurilor agricole atribuite grupei a doua este egal cu indicatorul specific al valorii cadastrale a terenurilor agricole din limitele regiunii administrative, proprietatea terenului.
Indicatorul specific al valorii cadastrale a terenurilor agricole atribuite grupei a treia este egal cu indicatorul specific al valorii cadastrale a terenurilor agricole din limitele regiunii administrative.
Indicatorul specific al valorii cadastrale a terenurilor agricole atribuite celui de-al patrulea grup este egal cu indicatorul specific minim al valorii cadastrale a terenurilor agricole din Federația Rusă.
Indicatorul specific al valorii cadastrale a terenurilor agricole încadrate în grupa a cincea se calculează ca produsul dintre indicatorul specific al valorii cadastrale a terenurilor agricole obiectului de evaluare și coeficientul care reflectă raportul dintre indicatorul specific mediu al cadastralului. valoarea terenurilor forestiere din entitatea constitutivă a Federației Ruse la indicatorul specific mediu al valorii cadastrale a terenurilor agricole din subiectul Federației Ruse.
Indicatorul specific al valorii cadastrale a terenurilor agricole atribuite celui de-al șaselea grup este egal cu indicatorul specific minim al valorii cadastrale a terenurilor agricole din Federația Rusă.
Astfel, Evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole se efectuează pentru a obține pentru fiecare parcelă de teren agricol un set de indicatori estimativi necesari pentru rezolvarea sarcinilor de planificare economică în economie, organizarea utilizării raționale a terenurilor, elaborarea proiectelor de amenajare a terenurilor, care să justifice impozit pe teren şi alte scopuri stabilite de lege.
Evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole - ansamblu de măsuri administrative și tehnice care vizează determinarea valorii cadastrale a terenurilor agricole în limitele entităților administrativ-teritoriale de la o anumită dată.
Subiectele evaluarii sunt:
Fertilitatea terenurilor agricole;
Caracteristicile tehnologice ale siturilor;
Amplasarea (depărtarea) amplasamentelor în raport cu punctele de vânzare a produselor agricole și bazele de aprovizionare cu resurse materiale și tehnice;
Determinarea valorii valorii cadastrale a parcelelor ca mijloc de productie din punct de vedere al indicatorilor economici.
Indicatorii de evaluare sunt:
1. Pentru a evalua fertilitatea:
Bonitetul edo-ecologic al parcelelor de teren bazat pe acoperirea solului și prezența factorilor care afectează randamentul culturilor (pietros, eroziune, contur mic, relief, cultivare, expunerea versanților, conținut de carbonat, conținut de solonets, gleying etc.);
Venituri din chirie din fertilitatea solului.
2. Pentru a evalua proprietățile tehnologice ale terenului:
Suprafața și configurația parcelelor, lungimea șanțului, rezistivitatea mașinilor-unelte, panta, stâncositatea parcelei, distanța câmpurilor până la centrul economic; indicator integral al proprietăților tehnologice în raport cu condițiile optime;
Venituri din chirie datorate proprietăților tehnologice ale obiectului evaluării cadastrale.
3. Pentru a estima locația:
Distanța terenurilor estimate până la punctele de vânzare a produselor agricole și bazele de aprovizionare cu resurse materiale și tehnice și distanța echivalentă, ținând cont de calitatea drumurilor, volumele și clasele de marfă;
Venituri din chirii datorate amplasării obiectelor de evaluare cadastrală la punctele de vânzare a produselor agricole și bazele de aprovizionare cu resurse materiale și tehnice.
2. Evaluarea cadastrală a terenurilor agricole pe exemplul districtului Bichchurskiy din Republica Buriația
2.1 Scurtă descriere a districtului Bichursky din Republica Buriația
La 30 mai 1923 s-a format Republica Buriatia, situata la est de Lacul Baikal din sudul Siberiei de Est si inclusa in regiunea Siberiei de Est. Suprafața sa este de 351,3 mii km2. Capitala Republicii este orașul Ulan-Ude.
Buriatia în est se învecinează cu regiunea Chita, la sud - cu Mongolia, la vest - cu regiunea Irkutsk. Republica este conectată cu calea ferată transsiberiană cu ajutorul unei ramuri Ulan-Ude - Naushki. Este străbătută de autostrada M55, care are importanță națională, precum și de mai multe drumuri republicane și alte tipuri de drumuri. Pe malul lacului Baikal există multe porturi, prin care se realizează livrarea cu apă a materialelor și mărfurilor. Buriatia este situată în relativă apropiere de bazele energetice, piețele de vânzare, precum și de orașe industriale precum Irkutsk, Krasnoyarsk, Chita, Achinsk, Angarsk.
Buriatia este situata pe teritoriul Transbaikaliei. Este în principal o zonă muntoasă, doar câmpiile sale rare sunt situate la 500-700 de metri deasupra nivelului mării.
Republica Buriatia, prin natura sa de relief, este împărțită în Sayan de Est, munții de mijloc Selenginskoe, platoul Vitim și regiunea montană Baikal. În aceste sisteme montane, există bazine intermontane largi, formate uneori din silvostepă, stepă și luncă – principalele și cele mai bune terenuri agricole ale Republicii.
Buriatia, in ceea ce priveste amplasarea sa fizica si geografica, este foarte departe de Oceanul Atlantic, iar numeroase lanturi montane inalte o izoleaza de Oceanul Pacific si Indian. Clima de aici este puternic continentală: verile sunt calde și scurte, iar iernile geroase, cu puțină zăpadă, calme și destul de lungi. În ianuarie temperatura medie ajunge la -24 ... -250C, în iulie se ridică la -17 ... -180C. În majoritatea regiunilor agricole ale republicii, văile râurilor primesc în medie 250-300 mm de precipitații pe an. La munte cad 30-50 mm de precipitatii pe an. Pe parcursul anului, temperatura de + 50C se menține timp de 150-160 de zile în unele dintre principalele zone ale agriculturii. Buriatia este situata in zona de permafrost, care are un impact destul de puternic asupra agriculturii.
Resursele funciare ale Republicii
Teritoriul Buriatiei constă în cele mai multe cazuri din soluri podzolice. Regiunile de stepă și silvostepă ale Republicii (centru și sud), depresiunea Tunkinskaya și valea râului Barguzin sunt ocupate de pământuri de pădure gri închis, cernoziom și castani. Zonele umede și mlaștinile sunt situate în bazine intermontane pe teritorii vaste. Permafrostul este, de asemenea, răspândit în Buriația. Aproape întreg teritoriul Republicii este ocupat de vegetație taiga, doar în centru și în sud predomină vegetația de silvostepă și stepă. Golurile intermontane sunt ocupate de pășuni.
Buriatia este o regiune de frunte în creșterea animalelor, dominată de creșterea vitelor și a oilor. Industria este, de asemenea, bine dezvoltată. Produce mașini de spălat, macarale, echipamente și diverse alte aparate. Majoritatea întreprinderilor de producție sunt concentrate în capitala Buriației - Ulan-Ude. Aici se produce 50% din producția brută totală a Republicii. Cele mai importante industrii sunt prelucrarea metalelor și ingineria mecanică. Industria materialelor de construcții, industria alimentară și industria construcțiilor sunt, de asemenea, bine dezvoltate. Republica Buriatia a depășit și în industria minieră - o fabrică de tungsten-molibden este situată în Zakamensk. Și destul de recent, pe teritoriul Republicii a fost descoperit un zăcământ de aur destul de promițător. Uzinele specializate în inginerie mecanică sunt situate în principal în Ulan-Ude. Acestea sunt fabrici de reparații locomotive-mașini, aviație, construcții navale, precum și fabrici pentru producția de dispozitive de control tehnologic, mașini electrice și altele.
Întreprinderile industriale producătoare de materiale de construcție sunt situate în Ulan-Ude (fabrica de sticlă) și Timlyuisk (fabrici de azbociment și ciment). Recent, li s-au alăturat Combinația de materiale de construcții Tataurovsky și fabricile de produse din beton armat și cărămizi de silicat din Ulan-Ude.
Industriile lemnului și silvicultură au, de asemenea, o contribuție semnificativă la dezvoltarea Republicii. Cea mai mare parte a pădurii este recoltată pe malul estic al lacului Baikal, în bazinul râului Uda. O mulțime de lemn neprelucrat este exportat din Buriația în Kazahstan, Kuzbass și Asia Centrală. Fabrica de celuloză și carton Selenginsky funcționează pe teritoriul Republicii. Cherestea este produsă pe scară largă.
Industria alimentară este de asemenea dezvoltată pe scară largă. Industria este dominată de industria cărnii, care este reprezentată de uzina de ambalare a cărnii Ulan-Ude. Aici se află una dintre cele mai mari mori de făină din Siberia și o fabrică de produse lactate. Industria pescuitului este, de asemenea, bine dezvoltată; întreprinderea lider în industrie este uzina de prelucrare a peștelui Ust-Barguzinsky. Lacul Baikal este considerat principala zonă de pescuit.
În Ulan-Ude, industria ușoară este ocupată de o fabrică de împâslă pentru cizme, o fabrică de pânză fină și o fabrică pentru prelucrarea primară a lânii. În orașul Kyakhta, există o fabrică de tors și tricotaje, iar în satul Chikoy există o tăbăcărie.
Cea mai dezvoltată ramură a agriculturii este creșterea animalelor. Aici sunt crescute pe scară largă vitele, porcii, caii și păsările. Accentul principal este pe creșterea animalelor ( nurcă și vulpe neagră-argintie) și comerțul cu blănuri (veveriță, samur și șobolan). Terenurile agricole ocupă 9% din teritoriul Republicii Buriația. Agricultura din regiune este orientată în principal pe cereale. Cele mai comune culturi sunt ovăzul, grâul de primăvară și culturile furajere. Cele mai mari zone de însămânțare a cerealelor sunt Dzhidinsky, Mukhorshibirsky și Bichursky.
Districtul Bichursky este situat în partea de sud a Buriatiei. Partea de est a raionului se invecineaza cu regiunea Chita.
Regiunea se întinde de-a lungul depresiunii intermontane Bichurskiy din partea mijlocie a văii Khilok. De la nord, golul este delimitat de versanții crestei Zagan, de la sud de pintenii crestei Bichurskaya ale crestei Malkhan, iar de la vest de valea Chikoya. Bazinul intermontan Bichurskaya are cel mai înalt punct - Muntele Kastryuk (1656 m). Cel mai înalt punct al crestei Zagan este Muntele Mani (1380 m).
Districtul Bichursky a fost format la 11 februarie 1935. La 1 februarie 1963, districtul Bichursky a fost fuzionat cu Mukhorshibirsky, iar la 11 ianuarie 1965, a fost realocat într-un district separat, Bichursky.
Districtul cuprinde 17 aşezări rurale care unesc 38 de aşezări:
1. Bilyutayskoe, centru administrativ - cu. Bilyutai
2. Bichurskoe - s. Bichura
3. Verkhnemangirtuiskoe - s. Mangirtuy de sus
4. Elanskoe - p. Elan
5. Kiretian - u. Dunda Kiret
6. Kirovskoe - s. Bichura
7. Malokunaleiskoe - s. Micul Kunaley
8. Novosretenskoe - s. Novosretenka
9. Okino-Klyuchevskoe - p. Okino-Klyuchi
10. Poselsky - cu. Înțelegerea
11. Potaninskoe - satul Potanino
12. Sredneharlunskoe - at. Middle Harloon
13. Topkinskoe - p. Focar
14. Uzkolugskoe - s. Geamandură
15. Honkholoyskoe - la or. Honholoy
16. Shanaginskoe - la or. Shanaga
17. Shibertuyskoe - la. Shibertui
Următoarele teritorii ale regiunii sunt protejate: rezervația biosferei Uzkolugsky, pădurea de molid Shibertuisky, izvoare minerale, un vulcan stins, monumente istorice și arheologice.
· Nisipuri târâtoare în vecinătatea satului Topka. Un fenomen natural unic --- orice obiect dispare în masa nisipoasă în mișcare.
· Shibertuisky datsan - unul dintre vechii datsan budiști, restaurat de locuitorii locali.
Muzeul de istorie istorică și locală al satului Bichura
2.2 Analiza sistemului de înregistrare cadastrală a terenurilor agricole
Procedura de înregistrare cadastrală de stat a obiectelor imobiliare este stabilită prin Legea federală din 24 iulie 2007. 221-FZ „Cu privire la cadastrul imobiliar de stat” (în continuare - Legea federală).
Înregistrarea cadastrală se efectuează în legătură cu formarea sau crearea unui obiect imobiliar, încetarea existenței sau modificarea caracteristicilor unui obiect imobiliar pe baza unei cereri depuse la autoritatea de înregistrare cadastrală și a documentelor necesare în conformitate cu cu legea federală:
Pentru înregistrarea unui teren sunt necesare următoarele documente:
1) o declarație a oricărei persoane în forma aprobată de Ministerul Justiției al Federației Ruse;
3) un plan fix;
4) originalul sau o copie legalizată a documentului care confirmă soluționarea litigiului funciar privind coordonarea amplasării granițelor (dacă planul de telefonie fixă nu conține informații privind coordonarea amplasării limitelor terenului) .
Pentru a contabiliza modificările imobiliare, sunt necesare următoarele documente:
1) o declarație a proprietarului sau a unei persoane care deține un teren pe baza dreptului de posedare moștenită pe viață sau de folosință permanentă (nelimitată);
2) un act de identitate (de prezentare);
3) un original sau o copie legalizată a unui document prin care se constată sau se atestă dreptul solicitantului la un teren (dacă în cadastru nu există informații despre dreptul înregistrat al acestei persoane);
4) planul hotarului;
5) originalul sau o copie legalizată a documentului care confirmă soluționarea litigiului funciar privind coordonarea amplasării limitelor (dacă amplasarea limitelor terenului se modifică și terenul nu conține informații privind coordonarea) a amplasării limitelor terenului);
6) un original sau o copie legalizată a unui document care confirmă apartenența unui teren la o anumită categorie de teren (dacă categoria de teren a fost schimbată);
7) originalul sau o copie legalizată a documentului care confirmă utilizarea permisă stabilită a terenului (dacă s-a modificat tipul de utilizare permisă a terenului).
Pentru înregistrarea adresei deținătorului drepturilor de autor, sunt necesare următoarele documente:
1) o declarație a proprietarului sau a unei persoane care deține un teren cu privire la dreptul de folosință permanentă (nelimitată) sau dreptul de posesie moștenită pe viață;
2) un original sau o copie legalizată a unui document prin care se constată sau se atestă dreptul solicitantului la un teren (dacă în cadastru nu există informații despre dreptul înregistrat al acestei persoane);
3) un act de identitate (pentru prezentare).
Pentru a contabiliza o parte din proprietate, sunt necesare următoarele documente:
1) o declarație a proprietarului sau a persoanei în favoarea căreia se instituie sau se constituie restricția (grevarea) - locatarul, creditorul ipotecar, proprietarul servituții etc.;
2) un act de identitate (de prezentare);
3) un original sau o copie legalizată a unui document care stabilește sau atestă:
Proprietatea solicitantului (dacă cadastrul nu conține informații despre dreptul înregistrat al acestei persoane), dacă proprietarul solicită
- o limitare (grevare) stabilită sau stabilită a drepturilor reale în favoarea solicitantului, dacă titularul nu aplică;
4) planul hotarului;
5) un document care confirmă împuternicirile reprezentantului solicitantului (în cazul în care reprezentantul solicitantului aplică la cerere).
Pentru a trimite documente prin poștă
Trimiterea poștală cu o listă de documente trebuie să fie însoțită de:
Descrierea atasamentului;
Confirmare de livrare.
Cererea trebuie să fie semnată de solicitant sau de reprezentantul acestuia, a cărei autenticitate a semnăturii este legalizată.
Documente care atestă autoritatea reprezentantului
1) o procură legalizată;
2) ordinea de numire;
3) un act al organului de stat autorizat sau al organismului de autoguvernare locală;
4) procesul-verbal al adunării generale, conform căruia reprezentantul este împuternicit să depună cerere în numele
Proprietarii unui bloc de apartamente,
Proprietarii de terenuri agricole (dacă numărul acestora depășește cinci persoane);
Membrii unei asociații nonprofit horticole, horticole sau suburbane.
Înregistrarea cadastrală de stat a unui obiect imobiliar, înregistrarea unei părți a unui obiect imobiliar sau radierea unui obiect imobiliar se efectuează în termen de cel mult douăzeci de zile lucrătoare de la data primirii de către organul de înregistrare cadastrală al cererea corespunzătoare pentru înregistrarea cadastrală și înregistrarea adresei titularului dreptului de autor - într-un termen de cel mult cinci zile lucrătoare.
Înregistrarea cadastrală se efectuează la locația imobilului din circumscripția cadastrală, în limitele căreia se află acest imobil.
2.3 Evaluarea cadastrală a terenurilor agricole din districtul Bichursky al Republicii Buriația
Terenurile LLP „Kolos” sunt situate în Republica Buriația, districtul Bichursky, cu. Bichura, teren cu nr cadastral 03: 03: 000000: 170.
Anul creației este 1992.
Numărul personalului este de 199 de persoane.
Descrierea activităților - Produse de la LLP „Kolos”. carne de bovine; culturi de leguminoase; cartof; legume de câmp deschis; lapte; bovine.
Evaluarea cadastrală a terenurilor trebuie înțeleasă ca determinarea valorii lor productive comparative în agricultură. Pentru stabilirea capacității productive a terenurilor de diferite calități și fundamentarea eficienței utilizării acestora se efectuează o evaluare (apreciere) calitativă a solurilor și o evaluare economică a terenurilor.
Clasificarea solului stabilește adecvarea (calitatea) relativă a terenurilor pentru cultivarea culturilor agricole în funcție de fertilitatea lor naturală.
Evaluarea economică a capacității lor productive ca mijloc de producție folosind indicatori naturali și de cost.
Costurile suportate pentru cultivarea produselor agricole depind în mare măsură nu numai de fertilitatea solului, ci și de proprietățile tehnologice ale terenului și de amplasarea acestuia. Prin urmare, evaluarea cadastrală a unui teren al unei întreprinderi agricole include:
...Conceptul și compoziția terenului agricol. Procedura și caracteristicile utilizării terenurilor agricole. Particularități ale cifrei de afaceri a terenurilor agricole. Legea federală privind cifra de afaceri a terenurilor agricole.
lucrare de termen, adăugată 02/09/2007
Reglementarea legală a pieței funciare din Federația Rusă. Abordări profitabile, costisitoare și comparative ale evaluării unui teren. Caracteristicile evaluării terenurilor agricole. Evaluarea cadastrală a terenurilor în diverse scopuri.
tutorial, adăugat 08/01/2009
Revizuirea stării evaluării cadastrale de stat la nivel federal și la nivelul entităților constitutive ale Federației Ruse. Evaluarea reliefului și conturului terenurilor. Valoarea cadastrală a terenurilor agricole din regiunea Kizlyar pe exemplul SPK „Mirny”.
teză, adăugată 30.09.2011
Mecanismul de funcționare a pieței funciare din Federația Rusă, particularitățile formării prețurilor și valoarea de piață a terenurilor. Abordări metodologice ale evaluării terenurilor. Conținut și sarcini și metodologie de determinare a valorii cadastrale a terenurilor agricole.
teză, adăugată 02.03.2015
Conceptul și esența terenului agricol. Caracteristici și implementare practică a cifrei de afaceri a acestora. Subiecții care folosesc pământul și puterile lor. Protecția judiciară a drepturilor cetățenilor în alocarea terenurilor în natură în detrimentul cotelor de teren.
teză, adăugată 24.04.2015
Conceptul și caracteristicile generale ale regimului juridic al terenurilor agricole. Acte normative care reglementează procedura de folosire a terenului. Subiecte care folosesc. Reglementare legală. Forme de implementare a cifrei de afaceri.
rezumat, adăugat 06.03.2008
Reglementarea juridică a unui complex de probleme de utilizare rațională a terenurilor agricole. Principiul caracterului vizat al utilizării terenului. Drepturi generale de utilizare a terenului. Sancțiuni pentru încălcarea legislației funciare.
rezumat, adăugat 24.07.2011
Metodologia de determinare a valorii de piață a terenurilor sau a valorii dreptului de închiriere a terenurilor agricole în Ucraina. Bonitizarea ca evaluare comparativă a calității solului prin proprietăți de bază. Calculul valorii monetare normative a terenului.
lucrare de termen adăugată 09/05/2014
Utilizarea și protecția terenurilor în scopuri istorice și culturale. Analiza stării și utilizării terenurilor în scopuri istorice, culturale și recreative. Luarea în considerare a metodologiei de evaluare cadastrală de stat a terenurilor. Factori de corectare a costurilor.
teză, adăugată 17.12.2017
Inventarierea cardului cadastral de taxă și atribuirea numerelor. Contabilitatea terenurilor regiunii administrative. Evaluarea teoretică a solurilor. Indicatori si modalitati de realizare a lucrarilor de evaluare a terenurilor. Evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole.
Evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole este un complex de măsuri tehnice și administrative care sunt necesare pentru determinarea valorii unui teren în limitele acestei formațiuni. Metoda de evaluare se bazează pe clasificarea terenurilor în funcție de tipul de utilizare funcțională și scop. Se realizează ținând cont de datele de silvicultură, urbanism, apă, teren și alte cadastre.
Valoarea cadastrală - valoarea unui teren, determinată în modul prevăzut de lege, ca urmare a evaluării cadastrale de stat în conformitate cu liniile directoare. În special, pentru terenurile agricole, metodologia prevede că valoarea cadastrală este venitul estimat din chirie valorificat (formulele utilizate pentru calcul și procedura sunt cuprinse în metodologie).
Evaluarea cadastrală a terenurilor este necesară pentru a crea un cadastru unificat, dezvoltarea acestuia vizează obținerea unor indicatori medii care reflectă diferențele de calitate a terenurilor agricole. Scopul principal al evaluării cadastrale a terenurilor este de a justifica impozitul pe teren, chiria și alte plăți.
Evaluarea cadastrală a terenului se realizează după o metodologie unificată. Acest lucru este necesar pentru a asigura comparabilitatea rezultatelor evaluării și unificarea abordărilor metodologice ale diferitelor categorii de terenuri. Dacă parcelele sunt supuse evaluării în afara granițelor așezărilor urbane și rurale și a terenurilor forestiere, atunci în aceste cazuri se aplică valorificarea venitului estimat din chirie. Obiectul evaluării cadastrale sunt parcele aflate în limitele terenurilor deținute de persoane juridice și persoane fizice, regiuni administrative sau entități constitutive ale Federației Ruse. Valoarea cadastrală se determină pentru următoarele parcele agricole:
Valoarea cadastrală a unui hectar de teren se determină prin înmulțirea venitului din chirie cu perioada de valorificare, care este de 33 de ani. Pentru a determina valoarea cadastrală a unui teren, trebuie să parcurgeți următorii pași:
De asemenea, statul a determinat indicatori ai valorii cadastrale a terenurilor agricole din entitățile constitutive ale Federației Ruse (a se vedea tabelul). În Republica Adygea, valoarea cadastrală a 1 hectar este de 23960 de ruble, în Teritoriul Krasnodar - 43560, iar în regiunea Tyumen - 7260.
Evaluarea cadastrală de stat se bazează pe principiile unității metodologiei, continuitatea actualizării informațiilor și deschiderea procedurii de desfășurare a evenimentelor. Rezultatele sale pot fi contestate în instanță. Această posibilitate este reglementată de legile federale „Cu privire la evaluarea cadastrală de stat” și „Cu privire la activitatea de evaluare în Federația Rusă”. Cererea poate fi depusă prin:
Contestarea valorii cadastrale a terenurilor agricole are loc în conformitate cu procedura stabilită de lege. Comisia poate revizui rezultatele evaluării în cel mult 35 de zile de la data introducerii informațiilor primite în cadastrul de stat. Informații despre valoarea cadastrală pot fi obținute gratuit sub forma unui certificat de valoare a proprietății. Un litigiu cu privire la modificarea valorii cadastrale a unui teren poate fi organizat pe următoarele motive:
Pentru a iniția o dispută cu privire la revizuirea valorii cadastrale, este necesar să completați o cerere corespunzătoare și să o depuneți la administrația Rosreestr pentru subiectul Federației Ruse. În termen de 7 zile lucrătoare de la depunerea cererii, organismul este obligat să comunice solicitantului decizia sa.
Evaluarea terenului este împărțită în evaluare cadastrală în masă a terenurilor și evaluarea de piață a loturilor individuale.
Evaluarea cadastrală a terenurilor este o evaluare în masă, care reprezintă un ansamblu de acțiuni administrative și tehnice de stabilire a valorii cadastrale a terenurilor aflate în limitele unei entități administrativ-teritoriale.
Scopul evaluării este determinarea valorii cadastrale a terenurilor agricole pentru a justifica impozitul pe teren, chiria și alte plăți în tranzacțiile cu terenuri. Valoarea cadastrală a unui teren se determină prin înmulțirea indicatorului specific al valorii cadastrale a unui teren cu suprafața acestuia.
Obiectul evaluării este terenul agricol din limitele entităților constitutive ale Federației Ruse, regiunile administrative, proprietatea funciară (utilizarea terenului) a persoanelor juridice și persoanelor fizice.
Scopul prioritar al evaluării cadastrale este suportul normativ și informațional al reglementării de stat a raporturilor funciare. Prin urmare, evaluarea cadastrală a terenurilor se realizează ca măsură de stat. Evaluarea se efectuează pe cheltuiala bugetului federal, a bugetelor entităților constitutive ale Federației Ruse și a municipalităților. Statutul de stat al evaluării cadastrale a terenurilor este confirmat și determinat de faptul că acesta este parte integrantă a cadastrului de stat al bunurilor imobile.
Organul care a luat decizia efectuarii evaluării cadastrale de stat este clientul lucrării de determinare a valorii cadastrale.
Evaluarea cadastrală a terenurilor agricole se efectuează conform unei metodologii unificate care asigură comparabilitatea rezultatelor evaluării pe întreg teritoriul Federației Ruse.
Prin obiecte de evaluare cadastrală se înțeleg terenuri cuprinse în teren agricol, înscrise în cadastrul imobiliar de stat.
În conformitate cu paragraful 11 din Regulile pentru evaluarea cadastrală de stat a terenurilor (aprobat prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 8 aprilie 2000 N 316), instrucțiuni metodologice pentru evaluarea cadastrală de stat a terenurilor și documente de reglementare și tehnice necesare pentru evaluarea cadastrală de stat a terenurilor sunt elaborate și aprobate de Ministerul Dezvoltării Economice al Rusiei în acord cu autoritățile executive federale interesate.
În Teritoriul Krasnodar, din anul 2000, au fost efectuate mai multe etape de lucru privind evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole. În anul 2005 a fost efectuată o evaluare cadastrală de stat a terenurilor agricole rămase.
În anul 2006, în regiune s-au derulat lucrări de actualizare a evaluării cadastrale de stat a terenurilor agricole. Se poate susține că următoarea etapă de evaluare se numește actualizare, în urma căreia indicatorii de evaluare cadastrală a terenurilor au crescut semnificativ.
Ca urmare, valoarea cadastrală a unui hectar de teren agricol în ansamblu pe teritoriul Krasnodar sa ridicat la 83 556 de ruble. În etapa anterioară a evaluării, era de 43.560 de ruble.
Pentru regiunea Moscova, este de 68.540 de ruble / ha, pentru regiunea Leningrad - 44.680 de ruble / ha.
Terenurile districtului Ust-Labinsk au o valoare cadastrală mare - 125 315 ruble pe hectar, districtul Gulkevichsky și districtul Korenovsky - 119 743 și 124 321 ruble. respectiv. Terenurile Republicii Adygea sunt estimate la 42.970 de ruble pe hectar.
Rezultatele evaluării cadastrale au fost aprobate prin Rezoluția șefului Administrației Teritoriului Krasnodar din 30 noiembrie 2006 nr. 1071 pentru toate obiectele de evaluare. Au fost evaluate în total 140 788 de terenuri.
Noua etapă de lucru privind evaluarea cadastrală ar trebui să fie efectuată în conformitate cu prevederile Legii federale din 22.07.2010 nr. 167-FZ „Cu privire la modificarea Legii federale” privind activitățile de evaluare în Federația Rusă „și anumite acte legislative”. al Federației Ruse” și Orientări metodologice pentru evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole, aprobate prin ordinul Ministerului Dezvoltării Economice din 20.09.2010 nr. 445.
Noua metodologie stabilește o cu totul altă ordine de lucru. Principalele diferențe în comparație cu vechea metodologie sunt că la evaluarea fertilității se va folosi randamentul normativ al culturilor agricole, în locul asolamentului efectiv, optim al culturilor, profitul antreprenorial și o serie de alți indicatori economici.
Evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole trebuie efectuată pentru șase grupe de terenuri, alocate în funcție de scopul funcțional și caracteristicile formării veniturilor din chirie în producția agricolă:
1. Terenuri agricole predispuse pentru teren arabil, fânețe, pășuni ocupate cu pânze la data evaluării cadastrale de stat a terenurilor, plantații perene, drumuri agricole, comunicații, plantații forestiere destinate să asigure protecția terenurilor de efectele fenomene naturale, antropice și antropice negative (dăunătoare), precum și corpurile de apă destinate să susțină activitățile în fermă.
2. Terenuri agricole, de puțină folosință pentru teren arabil, dar folosite pentru cultivarea anumitor tipuri de culturi industriale, plantații perene, câmpuri de fructe de pădure, ceai, struguri, orez.
3. Teren agricol ocupat de clădiri, structuri, structuri utilizate pentru producerea, depozitarea și prelucrarea primară a produselor agricole.
4. Teren agricol, ocupat de corpuri de apă și folosit pentru afaceri.
5. Teren agricol pe care sunt amplasate păduri.
6. Alte terenuri agricole, inclusiv mlaștini, teren perturbat, teren ocupat de gropi de gunoi, halde, râpe, nisipuri, cu excepția terenurilor.
Peste 90% din suprafața terenului agricol este ocupată de terenuri din grupa I. Determinarea indicatorilor specifici ai valorii cadastrale a unor astfel de terenuri presupune urmatoarea succesiune de actiuni:
determinarea listei soiurilor de sol și a suprafeței ocupate de fiecare dintre acestea;
definirea în contextul soiurilor de sol a listei tuturor culturilor agricole care pot fi cultivate;
selecția în contextul soiurilor de sol pe baza listei de culturi din asolament, alternarea acestora, numărul de terenuri ocupate de fiecare cultură și numărul total de câmpuri din asolament;
determinarea, în contextul soiurilor de sol, a randamentului normativ al fiecărei culturi agricole din lista culturilor;
determinarea prețului de piață pentru fiecare cultură din lista culturilor;
calculul venitului brut pe unitate de suprafață pentru fiecare cultură din lista culturilor ca produs dintre randamentul standard al acesteia și prețul de vânzare proiectat;
determinarea costurilor pe unitatea de suprafață pentru cultivarea și recoltarea fiecărei culturi din lista culturilor;
calcularea venitului brut pe unitatea de suprafață pentru fiecare asolament prin însumarea produselor venitului brut specific al culturilor din asolament și a numărului de terenuri ocupate de culturi agricole, și împărțirea rezultatului la numărul total de câmpuri de asolament;
calcularea costurilor pe unitate de suprafață pentru fiecare asolament prin însumarea produselor din costurile unitare pentru cultivarea culturilor în asolament și a numărului de terenuri ocupate de culturi, și împărțirea rezultatului la numărul total de câmpuri de asolament;
calcularea în contextul varietăților de sol a costurilor pe unitatea de suprafață pentru menținerea fertilității solului pentru fiecare asolament;
calculul în contextul soiurilor de sol din componența unui teren al indicatorului specific al rentei terenului pentru fiecare asolament se efectuează prin scăderea din valoarea venitului specific brut a valorii costurilor unitare de cultură, costurile pentru menținerea fertilității solului și profitul unei persoane care desfășoară activități antreprenoriale în agricultură;
determinarea în contextul soiurilor de sol în componența unui teren a valorii maxime a indicatorului specific al rentei funciare din indicatorii specifici rentei funciare a rotațiilor de culturi;
determinarea valorii coeficientului de valorificare a chiriei terenului;
calculul indicatorului specific al valorii cadastrale a fiecărui soi de sol în componența terenului prin împărțirea indicatorului specific al rentei de teren a soiului de sol la coeficientul de valorificare;
calculul indicatorului specific al valorii cadastrale a terenului în componența unui teren ca medie ponderată pe suprafața soiurilor de sol a indicatorilor specifici ai valorii cadastrale a soiurilor de sol.
Lista soiurilor de sol, lista culturilor, randamentul normativ al fiecărei culturi agricole sunt determinate pe baza datelor studiului de sol și a materialelor de zonare agroclimatică a teritoriului unei entități constitutive a Federației Ruse.
Suprafețele soiurilor de sol din componența unui teren se determină prin corelarea limitelor soiurilor de sol, trasate pe hărți de sol, și a limitelor parcelelor de teren din componența terenului agricol, stabilite pe baza datelor din Terenul Statului. Cadastru.
Prețul de vânzare proiectat al fiecărei culturi agricole se calculează pe baza analizei prețurilor medii anuale de vânzare pe piață care s-au evoluat pe parcursul celor trei-cinci ani anteriori anului începerii lucrărilor la evaluarea cadastrală de stat a terenurilor.
Costurile unitare pentru cultivarea și recoltarea culturilor agricole se determină pe baza hărților tehnologice și a prețurilor medii anuale de piață, pe baza analizei prețurilor medii anuale de piață.
Mărimea profitului antreprenorului este determinată de evaluator pe baza datelor statistice privind distribuția profiturilor între proprietarul terenurilor agricole și antreprenorul din industrie din entitatea constitutivă corespunzătoare a Federației Ruse.
Rata de valorificare se determină pe baza cotei medii de piață a chiriei terenurilor și a prețului de piață al terenurilor incluse în terenul agricol. În absența acestor indicatori, rata de capitalizare este determinată prin ajustarea ratei de rentabilitate la scadență a titlurilor de stat ale Federației Ruse cu cea mai recentă dată de scadență în raport cu data de evaluare a riscurilor. Aceasta include riscurile asociate cu investirea capitalului în achiziționarea de terenuri ca parte a terenurilor agricole, inclusiv riscurile climatice, agricole și locale.
Metodologia de mai sus pentru calcularea valorii cadastrale a terenurilor agricole este similară cu calcularea valorii de piață folosind abordarea veniturilor. Aceasta sugerează că rezultatele evaluării cadastrale în conformitate cu noile linii directoare vor fi apropiate de valoarea de piață. Noua valoare cadastrală, obținută în masă, poate fi utilizată pentru a determina valoarea terenurilor în credit ipotecar
Avand in vedere ca evaluarea cadastrala de stat este finantata fie din bugetul de stat, fie din bugetul municipal, atunci cererea de credit ipotecar este foarte atractiva si benefica atat pentru debitori cat si pentru banci.
Valoarea cadastrală a unui teren este determinată de organele de stat cu o anumită frecvență și cu o evidență obiectivă a proprietăților similare ca caracteristici și categorie țintă. Până în prezent, Rosreestr este autorizată să se ocupe de chestiunile cadastrale, care este în același timp responsabilă de informațiile privind drepturile de proprietate. Datorită introducerii Registrului unificat de stat al proprietăților imobiliare (USRN) din ianuarie 2017, procesarea datelor și solicitărilor cetățenilor durează mult mai puțin, iar toate informațiile relevante disponibile sunt înregistrate într-o singură bază de date, fiind în cea mai mare parte publică. disponibil.
După cum s-a menționat mai sus, un apel personal la Rosreestr sau Centrul Multifuncțional este necesar dacă aveți nevoie de informații cu privire la valoarea cadastrală a unui anumit sit sub forma unui document oficial care are forță legală. Nu este la fel de rapid și convenabil ca o solicitare online, dar dacă trebuie să rezolvați o problemă controversată printr-o instanță sau să aranjați o împărțire a proprietății, de exemplu, trebuie să găsiți timp și să vă adaptați la programul de lucru al instituției, ținând cont pauza de prânz. Pentru a nu sta mult timp la coadă, este logic să vă înscrieți la o coadă electronică pe site-ul Rosreestr, venind la biroul dorit în ziua stabilită la ora specificată cu un cupon care poate fi fie tipărit, fie fotografiat la calitate bună (imagine clară).
Prin depunerea unei cereri direct la Rosreestr, aceasta este adesea procesată imediat, în cazuri extreme, până la trei zile lucrătoare. În Centrul Multifuncțional, acest lucru durează două zile mai mult, deoarece cererea este transmisă către Rosreestr și înapoi înainte ca răspunsul să fie transmis solicitantului.
Documentele pe care trebuie să le ai la tine sunt pașaportul personal (plus o copie), precum și chitanța de plată a taxei de stat. Cererea se poate scrie pe loc. Totodată, oricine are dreptul să indice în ea dacă va veni să ridice singur declarația finalizată sau dacă dorește să o primească prin scrisoare recomandată.
O determinare mai rapidă și mai convenabilă a valorii cadastrale a unui teren devine posibilă datorită accesului la Internet. Cea mai comună modalitate este site-ul oficial al Rosreestr, care este disponibil în orice zi, la orice oră și indiferent de locul de ședere. Baza de date Rosreestr este mereu actualizată, iar datele sunt introduse în ea numai pe baza documentelor transmise. Acolo puteți afla și numele lucrătorilor care determină prețul cadastral.
Puteți afla rapid și gratuit valoarea cadastrală a site-ului introducând adresa sau numărul cadastral al acestuia în widget-ul de mai jos.
În ciuda faptului că acest widget este folosit pentru a comanda un extras plătit de la USRN, înainte de a comanda puteți afla gratuit valoarea cadastrală a obiectului.
Dacă nu cunoașteți numărul cadastral, înainte de a determina valoarea cadastrală, puteți folosi acum popularul portal ktotam.pro și găsiți acest număr la adresa imobilului gratuit.
De asemenea, este posibilă determinarea gratuită a valorii cadastrale a terenului datorită unei hărți cadastrale publice, care este ușor de găsit prin orice motor de căutare dintr-un browser. Harta publică este convenabilă de utilizat, este posibil să vedeți locația anumitor teritorii, limitele acestora, caracteristicile de bază, inclusiv evaluarea. Harta online oferă posibilitatea de a deschide diferite hărți prin satelit, cunoașterea vizuală și găsirea obiectelor învecinate.
Pentru a căuta, aveți nevoie fie de numărul cadastral al site-ului, fie, din nou, de adresa. Dacă căutarea nu a returnat niciun rezultat, verificați dacă totul a fost introdus corect. Dacă nu există nicio îndoială cu privire la corectitudine, dar nici un rezultat, atunci teritoriul nu este înregistrat la stat.
În general, datorită hărții cadastrale publice, se poate afla nu numai costul conform cadastrului, ci și locația exactă a terenului de interes, adresa poștală a acestuia, locația cartierului cadastral cu granițe, categoria țintă și tipul de utilizare permisă a site-ului. Singurul dezavantaj este că informațiile reale nu sunt introduse imediat în harta publică, ci după un timp, astfel încât datele pot să nu fie afișate corect.
Fiecare proprietar responsabil de imobil trebuie să verifice corectitudinea introducerii informațiilor despre imobilul său în USRN. Deoarece valoarea cadastrală afectează valoarea taxei și alți factori, există mai multe situații principale care pot fi remarcate atunci când datele despre prețul cadastral sunt relevante:
Dacă nu sunteți de acord cu devizul cadastral, dacă, în opinia dumneavoastră, acesta a fost supraevaluat și obligat la plata unei taxe disproporționat de mare, aveți dreptul să depuneți o cerere de revizuire a devizului la comisia de la filiala teritorială a Rosreestr, și, de asemenea, să depună o declarație de cerere în instanță. Astfel de întrebări necesită destul de mult timp. În plus, va trebui să pregătiți documente care să confirme corectitudinea poziției dvs. și baza revendicărilor.
Dragi cititori!
Este rapid și gratuit! Sau sună-ne la telefoane (non-stop).
MINISTERUL EDUCAȚIEI ȘI ȘTIINȚEI AL FEDERATIEI RUSE
Instituția de învățământ bugetară de stat federală
studii profesionale superioare
„UNIVERSITATEA DE STAT KUBAN”
(FSBEI HPE „KubGU”)
Institutul de Învățământ Profesional Primar și Secundar
MUNCĂ DE CALIFICARE DE LICENZIAT
Evaluarea cadastrală a TERENURILOR AGRICOLE
Lucrarea a fost realizată de I.Yu. Sevostianov
Krasnodar 2014
Introducere
Analiza teoretică a evaluării valorii terenurilor agricole
1 Piața de terenuri din Federația Rusă, particularitățile formării prețurilor și valoarea de piață a terenurilor
2 Caracteristicile terenului agricol ca obiect de evaluare
Determinarea valorii cadastrale a terenurilor agricole
1 Abordări metodologice de evaluare a valorii terenurilor agricole
Concluzie
Introducere
Pământul stă la baza tuturor proceselor vieții societății, care au loc în sfere politice, economice, sociale, industriale, de mediu și altele. În acest sens, are valoare, iar evaluarea calitativă corectă a terenului este una dintre cele mai importante condiții pentru funcționarea și dezvoltarea normală a economiei și societății. Necesitatea rezultatelor unei evaluări obiective a terenurilor (locuri de teren) este experimentată atât de autoritățile executive de stat, cât și de autoritățile municipale, pentru a gestiona eficient resursele funciare și a conduce o politică rațională a terenurilor și a impozitelor, precum și subiecții privați ai dreptului funciar atunci când se realizează diferite tipuri de tranzacții cu terenuri.
Reforma sistemului de impozitare al Federației Ruse prevede, în special, o schimbare a abordărilor privind impozitarea terenurilor, în funcție de valoarea lor cadastrală. Trecerea la noi principii de impozitare a terenurilor necesită o evaluare cadastrală a terenurilor agricole. Pe măsură ce rulajul terenului se dezvoltă, plățile de impozite corespunzătoare ar trebui să devină o sursă serioasă pentru formarea bugetelor locale.
În prezent, un sistem de registre pe mai multe niveluri a fost creat și funcționează în Rusia. Acest sistem se schimbă constant din cauza schimbărilor din viața politică din Federația Rusă. În aceste condiţii, dezvoltarea abordărilor teoretice ale evaluării cadastrale a terenurilor agricole are o importanţă deosebită.
Problemele de evaluare a valorii terenurilor pentru Rusia sunt relativ noi, deoarece terenul a fost exclus din sfera relațiilor economice pentru o lungă perioadă de timp. Prin urmare, există o problemă acută a dezvoltării unei abordări adecvate a analizei întregii game de informații disponibile, care ar putea fi utilizate în viitor pe măsură ce se dezvoltă piața terenurilor agricole.
În legătură cu Decretul Guvernului Federației Ruse din 25 august 1999 nr. 945 „Cu privire la evaluarea cadastrală de stat a terenurilor” și „Regulile pentru efectuarea evaluării cadastrale de stat a terenurilor”, aprobat prin Decretul Guvernul Federației Ruse din 8 aprilie 2000 nr. 316 pe teritoriul Federației Ruse, precum și Ordinul Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei „Cu privire la aprobarea standardului federal de evaluare” Determinarea valorii cadastrale (FSO) Nr.4) „din data de 22 octombrie 2010 Nr.508, evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole se efectuează în scopuri de impozitare și alte scopuri..
Scopul lucrării finale de calificare este acela de a avea în vedere mecanismul de determinare a valorii cadastrale a terenurilor agricole, precum și de a analiza evaluarea cadastrală a acestei categorii de terenuri.
Scopul a determinat formularea următoarelor sarcini:
?să studieze mecanismul de funcționare a pieței funciare și particularitățile formării prețurilor pentru terenurile din Federația Rusă;
?evidențierea trăsăturilor terenurilor agricole ca obiect de evaluare;
?analiza și sistematizarea abordărilor metodologice existente de evaluare a valorii terenurilor agricole;
?fundamentarea importanței evaluării cadastrale a terenurilor agricole;
?identificarea modalităților de îmbunătățire a sistemului de evaluare cadastrală a terenurilor din Federația Rusă.
Obiectul cercetării este cifra de afaceri a terenurilor agricole din Federația Rusă.
Subiectul cercetării îl constituie relaţiile economice apărute în procesul de evaluare a valorii terenurilor agricole.
1. Analiza teoretică a evaluării valorii terenurilor agricole
1.1Piața terenurilor din Federația Rusă, particularitățile formării prețurilor și valoarea de piață a terenurilor
Piața funciară este parte integrantă a statului nostru, ca și alte țări dezvoltate. Formarea pieței funciare este unul dintre rezultatele reformelor agrare începute în 1990. Reforma funciară este rezultatul reformelor agrare. Aplicarea practică a relațiilor funciare a devenit posibilă odată cu apariția Codului Funciar, care este principalul document care reglementează piața funciară.
În primul rând, pământul este un dar gratuit de la natură, ceea ce ne permite să vorbim despre natura irațională a valorii sale. Cu toate acestea, terenul este supus vânzării și cumpărării; i se asociază relaţiile de închiriere a terenurilor.
În al doilea rând, în funcție de anumite condiții climatice, precum și de amplasarea terenurilor, acestea din urmă sunt împărțite în cele mai bune, medii și mai proaste. Această împărțire se bazează pe fertilitatea naturală a solului, de care depinde productivitatea pământului. Dar poate fi îmbunătățit ca urmare a investițiilor suplimentare în el de forță de muncă și capital. Această fertilitate îmbunătățită a solului se numește economică. O creștere a fertilității economice a solului este practic posibilă în orice zonă. Are însă anumite limite asociate cu binecunoscuta lege a diminuării fertilității solului, când, odată cu tehnologia existentă de cultivare a pământului, fiecare unitate de cost ulterioară asigură un randament din ce în ce mai mic.
În al treilea rând, datorită suprafeței fixe de teren, oferta de teren se caracterizează la scară socială printr-o inelasticitate perfectă, deși pentru un anumit utilizator de teren, situația este diferită: oferta de teren are o anumită elasticitate, deoarece utilizatorul are posibilitatea de a-și mări suprafața de teren disponibilă în detrimentul concurenților. Oferta limitată de resurse funciare este sporită prin fixarea terenurilor în proprietate privată. În condițiile pieței, proprietarii de terenuri sunt foarte reticenți în a-și vinde terenurile, preferând să închirieze terenul sub formă de arendă, primesc dreptul de a primi un venit stabil, motiv pentru care la un moment dat doar o mică parte din teren. fondul este vândut, aceasta este o caracteristică fundamentală a pieței funciare (Fig. .1).
Figura 1 - Caracteristici ale funcționării pieței funciare
Pământul este cea mai importantă resursă care ocupă un loc exclusiv în viața oricărei societăți.
În ciuda varietății de relații cu terenuri, tranzacții cu terenuri (cumpărare și vânzare, donație, schimb, tranzacții ipotecare), piața funciară din Rusia este foarte slabă. Doi factori îl împiedică să-și dezvolte și să-și consolideze poziția:
)În primul rând, resursele totale de teren ale Rusiei nu sunt nelimitate.
)În al doilea rând, și cel mai important, statul rămâne principalul administrator al terenului.
Obiectele pieței funciare sunt terenurile și părțile acestora, subiecții sunt persoane juridice și persoane fizice. Scopul principal al pieței funciare este transferul terenurilor de stat și municipale în proprietate privată în cadrul tranzacțiilor încheiate (Fig. 2). ...
Figura 2 - Obiecte și subiecte ale pieței funciare
Se obișnuiește să se împartă destul de echitabil piața relațiilor funciare nu numai pe categoriile de teren implicate în relațiile funciare (terenuri agricole, resurse forestiere și de apă, terenuri din arii special protejate, terenuri alocate pentru urbanism, terenuri de așezare, terenuri de rezervă și terenuri). alocate pentru industrie, energie, transport, comunicații etc.), precum și primar și secundar.
Piața primară este înțeleasă ca întregul ansamblu de tranzacții legate de privatizarea (deznaționalizarea) terenurilor (Fig. 3).
Figura 3 - Tipuri de tranzacții pe piața imobiliară primară
Astfel de tranzacții includ:
?răscumpărarea terenurilor din cadrul întreprinderilor industriale, de transport, energetice, precum și privatizarea terenurilor aflate în folosință permanentă a întreprinderilor agricole (aceasta este o situație rară, dar chiar există);
?vânzarea terenurilor deținute de stat la licitații;
Mena;
?transferul gratuit de obiecte imobiliare (la transferul unui teren din proprietatea federală în proprietatea subiecților Federației și municipalităților);
Chirie.
Odată cu dezvoltarea pieței de terenuri în Rusia, terenul a devenit o marfă, adică orice teren poate fi transferat de la un proprietar la altul, prin urmare, orice teren are propriul preț, nu fix, pe care proprietarul îl poate stabili atunci când vânzarea parcelei. Locurile de teren, ca orice produs, au propria lor valoare de consum și de piață.
Valoarea de utilizare este o reflectare a valorii terenului pentru utilizator.
Valoarea de piață este prețul cel mai probabil pentru un teren atunci când acesta este vândut pe piața liberă într-un mediu competitiv.
Una dintre principalele caracteristici ale terenului ca marfă este că cantitatea de teren oferită pe piață este în mod natural limitată. În acest sens, prețul terenului este determinat în principal de cerere. Cererea de teren se formează de obicei pe baza nivelului prețurilor pentru produsele produse pe terenuri. De exemplu, dacă prețurile culturilor scad, atunci cererea derivată din aceste prețuri va scădea și, prin urmare, prețul terenului va scădea. Cantitatea cererii de teren este influențată de factori economici, climatici și de alți factori.
În procesul de determinare a prețului terenului, este, de asemenea, necesar să se țină cont de inelasticitatea absolută a ofertei acestuia. Adică orice proprietar al unui teren care este interesat să obțină venituri maxime din proprietatea sa va oferi teren cu orice preț, altfel riscă să piardă total chiria.
G. Riccardo a tras următoarele consecințe din inelasticitatea absolută a ofertei de teren pe piață:
Este incorect să credem că prețurile pentru produsele cultivate pe pământ (cereale) sunt mari, deoarece proprietarii de terenuri percep chirii mari. Există un feedback aici: prețul terenului este mare pentru că sunt stabilite prețuri mari pentru produsele cultivate pe el.
Creșterea impozitelor pe venitul proprietarilor de terenuri nu provoacă o creștere a prețurilor la alimente, ci doar reduce valoarea chiriei acestora.
Valoarea terenului este determinată în întregime de valoarea produsului care este cultivat pe el, și nu invers.
Pământul este un obiect special al relațiilor de piață. Piața funciară poziționează terenul ca o valoare specială cu un set divers de proprietăți care trebuie utilizate eficient. Terenurile sunt clasificate în categorii în funcție de destinația sa, ceea ce face posibilă aplicarea unei abordări diferențiate a tranzacțiilor de piață.
1.2Caracteristicile terenului agricol ca obiect de evaluare
Procesele care au loc în Federația Rusă în economia de piață au condus la revigorarea proprietății private și a libertății antreprenoriale, permițând diverșilor participanți la piață să dețină, să dispună și să utilizeze bunuri imobiliare, diverse categorii de terenuri (în special terenuri agricole).
Unul dintre rolurile principale într-o economie de piață este jucat de instituția evaluării independente a proprietății, care vă permite să stabiliți dreptul de proprietate asupra terenului.
Terenurile agricole sunt singurul loc pentru dezvoltarea agriculturii umane și producția de culturi agricole. Soluția problemei alimentare din țară depinde de starea și fertilitatea terenurilor destinate producției și dezvoltării agriculturii. Legislația Federației Ruse, condusă de organele de conducere, este chemată să protejeze terenurile agricole și să facă apel la antreprenorii implicați în dezvoltarea și cultivarea culturilor rurale să trateze aceste terenuri cu mai multă atenție și să ocupe o cantitate mai mare de teren viran alocat pentru agricultura pentru ca pământul să nu-și piardă capacitatea fertilă și să nu piară.
Recent, procesul de formare a pieței funciare s-a dezvoltat din ce în ce mai activ, un loc aparte în acest proces l-a ocupat tendința de formare a terenurilor agricole. Societatea a realizat rapid că pământul poate fi nu numai unul dintre principalii factori de producție, ci și unul dintre cele mai profitabile locuri pentru investirea capitalului și obținerea de profit, ceea ce poate fi comparat cu investiția în instrumentele financiare cele mai profitabile. Cu toate acestea, aceste investiții pot fi combinate cu un mare risc financiar, întrucât piața funciară nu este deosebit de importantă în unele regiuni ale țării noastre, nu există transparență și obiectivitate a informațiilor de piață cu privire la valoarea terenurilor.
Având în vedere valoarea nefixată a terenurilor, devine necesară elaborarea unor abordări teoretice și recomandări metodologice pentru efectuarea unei evaluări fiabile a terenurilor agricole.
Evaluarea terenurilor agricole a devenit și mai semnificativă datorită utilizării datelor sale:
privind cumpărarea - vânzarea de terenuri agricole;
asupra creditelor garantate cu terenuri agricole;
deteriorarea terenurilor agricole;
privind aportul de teren agricol ca aport la capitalul autorizat;
punerea terenurilor agricole în bilanțul întreprinderii;
evaluarea cadastrală a terenurilor agricole;
cumpărarea sau vânzarea unei întreprinderi care deține terenuri agricole;
fuziunea sau achiziția unei întreprinderi care deține terenuri agricole; -dezvoltarea proiectelor de investitii;
Problemele de evaluare a valorii terenurilor pentru Rusia sunt relativ noi, deoarece terenul a fost exclus din sfera relațiilor economice pentru o lungă perioadă de timp. Prin urmare, există o problemă acută a dezvoltării unei abordări a analizei întregului complex de informații disponibile care ar fi utilizat în viitor pe măsură ce se dezvoltă piața terenurilor agricole, corespunzătoare stării pieței.
Cadrul metodologic actual pentru evaluarea terenurilor nu conține un răspuns exhaustiv la întrebarea cum este necesar să se determine valoarea de piață a terenurilor agricole. Având în vedere situația actuală, astăzi este nevoie de a dezvolta un mecanism de înaltă calitate, orientat spre piață, pentru evaluarea terenurilor, îmbunătățirea bazei organizatorice și metodologice a acestuia. Aceasta explică relevanța acestei lucrări...
În condițiile formării pieței funciare, opacitatea acesteia, informații insuficiente cu privire la vânzarea terenurilor, cea mai importantă este evaluarea cadastrală (în masă) a terenurilor agricole, care este o metodă de obținere a estimărilor indicatorilor de valoare de piață a unui grup omogen de terenuri agricole folosind informațiile pieței. În contextul apariției pieței, evaluarea în masă a terenurilor agricole face posibilă formarea unei abordări a analizei întregului complex de informații disponibile, care poate fi utilizată în viitor prin perfecționări în implementarea unui individ ( singur) evaluare. Evaluarea în masă stă la baza impozitării terenurilor. Necesitatea de fundamentare și aprobare a bazei teoretice și metodologice de evaluare a valorii terenurilor agricole, în primul rând de masă, a determinat alegerea și logica studiului, scopul și sarcina acestuia.
2. Determinarea valorii cadastrale a terenurilor agricole
2.1 Abordări metodologice de evaluare a valorii terenurilor agricole
Conform Recomandărilor metodologice pentru determinarea valorii de piață a terenurilor, aprobate prin ordinul Ministerului Proprietății al Rusiei nr. 568-R 5 din 6 martie 2002, un evaluator care efectuează o evaluare în Federația Rusă este obligat să utilizați (sau justificați refuzul de a utiliza) metodele utilizate în practica mondială de evaluare. Evaluatorul are dreptul de a determina în mod independent, în cadrul fiecăreia dintre abordările de evaluare, metode specifice de evaluare. Aceasta ia în considerare volumul și fiabilitatea informațiilor de piață disponibile pentru utilizarea unei anumite metode.
La calcularea valorii terenurilor agricole, se obișnuiește să se utilizeze trei abordări principale (Fig. 4).
.Abordare comparativă - reflectând un set de factori de formare a valorii unei anumite piețe (oferta și cererea, concurența, restricția etc., prezenți la data evaluării).
Condiția inițială pentru aplicarea unei abordări de piață a evaluării imobiliare este prezența unei piețe imobiliare dezvoltate. Această metodă se bazează pe următoarele principii de evaluare imobiliară:
?principiul cererii și ofertei (există o relație între nevoia de proprietate și oferta limitată a acesteia);
?principiul substituției (un cumpărător informat, rezonabil nu va plăti mai mult pentru proprietate decât prețul de cumpărare (ofertă) al unei alte proprietăți cu utilitate similară pe aceeași piață).
Figura 4 - Abordări metodologice ale evaluării cadastrale a terenurilor.
În cadrul abordării comparative, acestea sunt utilizate.
1. Metoda de comparare a vânzărilor. Această metodă se bazează pe informații despre tranzacțiile recente cu proprietăți similare de pe piață și pe compararea imobilului evaluat cu analogi.
Esența abordării pieței pentru aprecierea valorii imobiliare este formularea unei opinii asupra valorii de piață a unui obiect pe baza prelucrării datelor privind prețurile tranzacțiilor (cumpărare și vânzare sau închiriere) cu obiecte similare (analoage) obiectului. de evaluare în termenii unui set de factori de formare a preţului (obiecte de comparaţie). Aceasta înseamnă că conceptul de valoare de piață coincide în esență cu conceptul de preț de echilibru, care se dovedește a fi o funcție doar a caracteristicilor cantitative ale unui set complet complet de factori de formare a prețului care determină oferta și cererea de obiecte de comparație.
Elemente și unități de comparație. Numărul elementelor de comparație este foarte mare, numărul combinațiilor acestora este infinit de mare, drept urmare, este necesar să ne limităm doar la acei factori controlați obiectiv care afectează prețurile tranzacției în cel mai semnificativ mod.
La studierea pieței tranzacțiilor, caracteristicile proprietăților de consum ale obiectului însuși și mediul de funcționare a acestuia sunt considerate ca factori de preț (obiecte de comparație). În analiza comparativă a tranzacţiilor se studiază doar acei factori prin care obiectele de comparaţie diferă de obiectele de evaluare şi între ele. În procesul cercetării, se identifică un set exhaustiv de astfel de factori și se estimează modificarea fiecărui factor din acest set în unități monetare.
Întrucât numărul total de factori de preț pentru orice obiect imobiliar este foarte mare, în procesul de studiu, prin analiza de sensibilitate, sunt excluși din luare în considerare factorii, modificare a cărora are un efect neglijabil asupra modificării prețului tranzacției. Cu toate acestea, numărul de factori, a căror influență trebuie luată în considerare, se dovedește a fi semnificativ. Pentru simplificarea procedurilor de analiză, factorii rămași sunt grupați, iar în acest caz, grupurile menționate pot fi considerate elemente de comparație. Tabelul 1 oferă o listă a acestor grupuri, precum și elemente de comparație din aceste grupuri care sunt recomandate pentru utilizare în analiză.
Domeniul de aplicare și limitările metodei. Metoda de comparare a vânzărilor este aplicabilă numai proprietăților pentru care există suficiente informații fiabile despre vânzările și achizițiile recente. De regulă, aceste obiecte nu sunt o sursă de generare de venit (case de la țară, cabane, apartamente, mici obiecte comerciale). Un factor limitativ semnificativ în metoda de comparare a vânzărilor este fiabilitatea informațiilor, deoarece orice diferență între condițiile de vânzare a unui articol comparabil față de condițiile tipice de piață la data evaluării trebuie luată în considerare în analiză.
Condiția inițială pentru aplicarea metodei de comparare a vânzărilor este prezența unei piețe imobiliare dezvoltate. Subdezvoltarea acestei piete, precum si faptul ca imobilul evaluat este specializat sau prezinta beneficii sau sarcini exceptionale care nu reflecta starea generala a pietei, fac ca utilizarea acestui demers sa fie inadecvata.
Să luăm în considerare principalele etape ale evaluării imobiliare folosind metoda de comparare a vânzărilor:
Etapa a III-a. Se studiază starea și tendințele de dezvoltare ale pieței imobiliare și mai ales segmentul căruia îi aparține acest obiect. Sunt identificate obiectele imobiliare, cele mai comparabile cu obiectul evaluat, care au fost vândute relativ recent.
Etapa a III-a. Informațiile despre obiectele analogice sunt colectate și verificate, informațiile colectate sunt analizate și fiecare obiect analogic este comparat cu obiectul evaluat.
Etapa a III-a. Pentru diferențele evidențiate în caracteristicile de formare a valorii ale obiectelor comparate, se fac corecții în prețurile de vânzare ale analogilor comparabili.
Etapa a III-a. Sunt convenite prețuri ajustate ale obiectelor analogice, iar valoarea finală a valorii de piață a obiectului imobiliar este afișată pe baza unei abordări comparative.
În prima etapă, este necesară segmentarea pieței, adică. împărțirea pieței în sectoare cu obiecte și subiecte similare.
Obiecte similare:
?conform utilizării prevăzute;
Prin calitate
?asupra drepturilor transferate;
?după locație;
?după caracteristicile fizice.
Subiecte similare de:
?prin solvabilitate;
?prin oportunități de finanțare;
?pentru motivarea investiţiilor.
Obiectele comparabile trebuie să aparțină aceluiași segment al pieței imobiliare, iar tranzacțiile cu acestea trebuie efectuate în condiții tipice pentru acest segment:
?despre perioada de rambursare;
?privind independența subiecților tranzacției;
?despre motivația investițiilor.
2.Metoda de selecție. Metoda este utilizată pentru a determina valoarea terenului ca parte a unui singur obiect imobiliar - un teren cu îmbunătățiri situate pe acesta. Prin urmare, calculul valorii de piață a unui teren prin metoda de alocare este utilizat pentru a evalua valoarea de piață a terenurilor construite. Condiția principală pentru aplicarea acestei metode este conformitatea utilizării existente a terenului și îmbunătățirile amplasate pe acesta. În caz contrar, poate deveni negativ.
Principala problemă în utilizarea acestei metode este de a estima corect costul îmbunătățirilor și de a ține cont de principiul celei mai eficiente utilizări a terenului. De obicei, costul îmbunătățirilor este calculat folosind metode de cost.
Pentru a doua variantă a evaluării, utilizarea metodei presupune următoarea secvență de acțiuni:
selectarea obiectelor imobiliare cu terenuri similare cu terenul evaluat, cu prețuri de vânzare cunoscute;
evaluarea valorii de piață a îmbunătățirilor pentru fiecare dintre obiectele imobiliare selectate ca diferență între costul complet de înlocuire și amortizarea acumulată;
calcularea valorilor de piață ale terenurilor incluse în obiectele imobiliare selectate;
ajustarea valorilor primite ale terenurilor la valoarea parcelei evaluate;
calculând valoarea terenului estimat ca medie sau medie ponderată a preţurilor ajustate.
Această metodă definește valoarea de piață a unui teren ca diferența dintre valoarea de piață a întregii proprietăți, i.e. teren cu imbunatatiri si costul de inlocuire al imbunatatirilor minus amortizarea acestora. Prin urmare, calculul valorii de piață a unui teren prin metoda de alocare este utilizat pentru a evalua valoarea de piață a terenurilor construite (adică terenul însuși). Condiția principală pentru aplicarea acestei metode este respectarea utilizării existente a terenului și a îmbunătățirilor amplasate pe acesta cu cea mai eficientă utilizare a acestuia. În caz contrar, poate deveni negativ. Principala problemă în utilizarea acestei metode este de a estima corect costul îmbunătățirilor și de a ține cont de principiul celei mai eficiente utilizări a terenului. De obicei, costul îmbunătățirilor este calculat folosind metode de cost.
La fel ca și în metoda de distribuție, în funcție de metoda de procesare a informațiilor primare despre vânzările de analogi, sunt posibile cel puțin două opțiuni pentru utilizarea acestei metode.
Una dintre ele presupune analizarea, ajustarea prețurilor de vânzare ale terenului îmbunătățit (construit) și calcularea valorii finale a valorii, iar apoi evidențierea valorii dorite a terenului prin scăderea valorii de piață a îmbunătățirilor din valoarea finală a valoarea.
Într-o altă opțiune, costul terenului este mai întâi calculat pentru fiecare dintre analogii existenți, iar apoi rezultatele obținute sunt analizate și ajustate pentru a calcula valoarea dorită a terenului.
Deci, pentru a doua versiune a evaluării, utilizarea metodei implică următoarea secvență de acțiuni:
?selecția de obiecte imobiliare cu terenuri similare proprietății evaluate, cu prețuri de vânzare cunoscute;
?evaluarea valorii de piață a îmbunătățirilor pentru fiecare dintre obiectele imobiliare selectate ca diferență între costul complet de înlocuire și amortizarea acumulată;
?calculul valorilor de piață ale terenurilor incluse în obiectele imobiliare selectate;
?ajustarea valorilor primite ale terenurilor la valoarea parcelei evaluate;
?calcularea valorii terenului estimat ca medie sau medie ponderată a valorilor ajustate ale terenurilor.
3. Metoda de distribuire. Această metodă se bazează pe determinarea relației dintre valoarea terenului și valoarea clădirilor ridicate pe acesta. Metoda de repartizare se bazează pe determinarea raportului dintre valoarea terenului și valoarea clădirilor ridicate pe acesta. Prețul de vânzare al unei proprietăți este împărțit în două părți - valoarea clădirilor și valoarea terenului. Pentru fiecare tip de dezvoltare a unui teren dintr-o anumită regiune, există o proporție stabilă între valoarea terenului și costul structurilor. Dacă zona nu are un număr suficient de vânzări, teren neamenajat, ar trebui să selectați o zonă comparabilă cu vânzările disponibile atât de teren construit, cât și de teren neamenajat. După ce s-a determinat relația tipică dintre valoarea terenului și valoarea totală a proprietății (cota de teren), acesta este transferat pentru analiza vânzărilor de terenuri similare în zona în care se face evaluarea.
Unul dintre principalele dezavantaje ale acestei metode este procesul destul de complicat de determinare a cotei valorii terenului în valoarea totală a imobilului, această cotă poate depinde de diverși factori: tipul imobilului, locația sitului, zona de dezvoltare a acestuia etc.
Metoda este utilizată pentru evaluarea terenurilor construite.
Conditii de aplicare a metodei:
?disponibilitatea informațiilor privind prețurile tranzacțiilor cu un singur obiect imobiliar, similar unui singur obiect imobiliar, care include terenul evaluat. În absența informațiilor despre prețurile tranzacției, este permisă utilizarea prețurilor de ofertă (cerere); -
?disponibilitatea informațiilor privind ponderea cea mai probabilă a terenului în valoarea de piață a unui singur obiect imobiliar; -
?conformitatea îmbunătățirilor funciare cu cea mai eficientă utilizare a acesteia.
Metoda de distribuție presupune următoarea secvență de acțiuni:
?determinarea elementelor prin care se realizează compararea unui singur obiect imobiliar, care include terenul evaluat, cu obiecte analoge;
?determinarea pentru fiecare dintre elementele de comparație a naturii și gradului de diferențe ale fiecărui analog față de un singur obiect imobiliar, care include terenul estimat;
?determinarea, pentru fiecare dintre elementele de comparație, a ajustărilor de preț ale analogilor corespunzătoare naturii și gradului de diferențe ale fiecărui analog față de un singur obiect imobiliar, care include terenul estimat;
?ajustare pentru fiecare dintre elementele de comparație de preț ale fiecărui analog, netezind diferențele acestora față de un singur obiect imobiliar, care include terenul estimat.
.Abordarea veniturilor – reflectând poziția celui mai probabil cumpărător (investitor).
Esența abordării prin venituri este evaluarea valorii curente (azi) a beneficiilor viitoare care se așteaptă să rezulte din exploatarea și posibila vânzare a bunurilor imobiliare în viitor, adică prin valorificarea veniturilor.
Capitalizarea venitului este procesul de recalculare a fluxului de venit viitor într-o valoare finală egală cu suma valorilor lor curente. Aceste valori iau în considerare:
?valoarea veniturilor viitoare;
?momentul la care trebuie primit venitul;
?durata de generare a veniturilor.
Determinarea valorii de piață a bunurilor imobiliare folosind o abordare prin venit are loc în două etape:
?prognozarea veniturilor viitoare;
?valorificarea câștigurilor viitoare în valoare actuală.
Prognoza veniturilor viitoare se bazează pe utilizarea situațiilor financiare ale proprietarului:
?bilanţ simplificat;
?situația fluxurilor de trezorerie (raport reconstruit de către un evaluator pentru sarcinile de analiză economică a elementelor de venituri și cheltuieli).
Rezultatele prognozei sunt rezumate în bugetul de venituri și cheltuieli pentru exploatarea proprietății. Orizontul de prognoză este ales de proprietar, dar cel mai frecvent utilizat este perioada de proprietate.
Abordarea veniturilor folosește trei metode principale.
.Metoda de valorificare a chiriei terenului.
Această metodă și-a găsit aplicația pentru evaluarea terenurilor construite și neamenajate. Au fost elaborate conditiile de aplicare a acestei metode - posibilitatea obtinerii chiriei terenului din terenul estimat.
Metoda presupune următoarea secvență de acțiuni:
?calculul chiriei terenului creat de un teren;
?determinarea valorii coeficientului de capitalizare corespunzător;
?calcularea valorii de piata a unui teren prin valorificarea chiriei terenului.
Metoda reziduală pentru teren.
Metoda reziduală pentru teren se bazează pe metoda costului și metoda capitalizării venitului. În cazul general, metoda reziduală se bazează pe principiul productivității reziduale și LNEI și vă permite să determinați valoarea diferitelor componente ale proprietății imobiliare profitabile - interese fizice, juridice și financiare. Esența metodei constă în valorificarea venitului net din exploatare aferent unuia dintre comparatori, atunci când se cunoaște valoarea altor componente (dobânzi).
Atunci când se aplică metoda reziduală pentru teren, trebuie să se cunoască următoarele:
?costul clădirilor și structurilor;
?venitul net din exploatare din terenuri, cladiri si structuri;
?ratele de valorificare a terenurilor, clădirilor și structurilor, în timp ce terenurile construite ar trebui considerate și evaluate ca libere condiționat cu utilizarea lor cea mai eficientă.
Metoda de utilizare prevăzută.
Metoda de utilizare prevăzută, ca și metoda reziduurilor, se bazează pe principiul productivității reziduale. Esența metodei constă în faptul că în procesul de aplicare a acesteia se simulează fluxul de cheltuieli asociate dezvoltării unui teren și veniturile pe care le va genera terenul dezvoltat. Diferența dintre aceste venituri și cheltuieli, care este venit atribuibil terenurilor (venit rezidual), este actualizată ulterior la data evaluării pentru a determina valoarea drepturilor de teren care se evaluează. Această metodă mai este denumită și metoda fluxului de numerar actualizat, metoda de dezvoltare a teritoriului și metoda parcelei.
Metoda poate fi aplicată la evaluarea oricărui teren care are o perspectivă de dezvoltare (amenajare) - imediat sau în viitorul apropiat. Metoda este folosită cel mai adesea pentru suprafețele de teren neamenajate. Dar poate fi folosit și pentru a separa componenta de teren de valoarea totală a unui teren deja construit, dacă clădirea este cel mai eficient tip de utilizare a terenului.
Aplicarea metodei se bazează pe faptul că dezvoltarea oricărui sit are loc în două etape: construcție și implementare. Prin urmare, sunt estimate costurile asociate cu construcția unității și veniturile din vânzarea sau închirierea acesteia.
Utilizarea metodei presupune următoarea secvență de acțiuni:
) analiza celei mai eficiente variante de dezvoltare și utilizare profitabilă a terenului construit;
) întocmirea unui deviz, în care se justifică calendarul și graficul de construire a opțiunii alese de amenajare a terenului;
) prognozarea veniturilor din folosirea unui teren intravilan;
) calculul costurilor necesare pentru a genera venituri din folosirea terenului construit;
) evaluarea valorii terenului prin actualizarea tuturor fluxurilor de numerar asociate implementării proiectului pentru utilizarea cât mai eficientă a terenului.
Pentru estimarea valorii actuale a veniturilor și cheltuielilor viitoare trebuie utilizate rate de actualizare, obținute pe baza unei analize a ratelor de rentabilitate a capitalului investițiilor cu riscuri alternative în ceea ce privește nivelul de risc.
Sursa de venit poate fi închirierea clădirilor, structurilor și structurilor prognozate pe terenul sau vânzarea acestora la finalizarea construcției într-un interval de timp acceptabil la prețuri de piață. Evaluarea laturii de venituri a proiectului în opțiunea de închiriere a bunurilor imobiliare ar trebui să ofere o estimare a valorii vânzării proprietății la sfârșitul perioadei de proprietate.
La calcularea valorii terenului folosind această metodă, este posibil să se utilizeze diverse modele matematice pentru modelarea fluxului de venituri și cheltuieli, a căror alegere depinde de scopurile evaluării, tipul de venituri și cheltuieli și informațiile disponibile.
Metoda de utilizare prevăzută poate fi utilizată pentru a estima valoarea investiției terenului, adică valoarea la care venitul din achiziția terenului îndeplinește rata dobânzii stabilită de investitor sau valoarea care îndeplinește cerințele investitorului pentru profitabilitatea unui anumit proiect. Una dintre opțiunile de aplicare a metodei de utilizare preconizată pentru evaluarea terenurilor (terenul viran) este metoda împărțirii în parcele, dacă dezvoltarea lor și vânzarea ulterioară este considerată cel mai eficient tip de utilizare a terenului. Această metodă este folosită și pentru a determina valoarea unui teritoriu în implementarea diferitelor opțiuni de dezvoltare a acestuia din punctul de vedere al asigurării intereselor publice și al conservării mediului natural și este una dintre principalele în determinarea eficacității proiectelor care vizează conservarea resurselor naturale și a mediului.
.Abordare costisitoare. Una dintre principalele abordări utilizate în evaluarea cadastrală a terenurilor. Abordarea costurilor este un set de metode de evaluare a valorii unui obiect imobiliar bazat pe determinarea costurilor necesare refacerii sau inlocuirii unui obiect imobiliar, tinand cont de amortizarea acestuia. Abordarea costurilor se bazează pe principiul substituției, conform căruia se presupune că un cumpărător rezonabil nu va plăti mai mult pentru proprietate decât costul construirii unei proprietăți de utilitate similară proprietății evaluate.
Conform abordării costurilor, costul total al unui obiect imobiliar (Ob) este determinat ca suma dintre costul unui teren (Suz) și valoarea de înlocuire (costul de înlocuire sau reproducere) a unui obiect imobiliar ( Svs) minus amortizarea acumulată (Siz):
Aplicarea unei abordări bazate pe costuri la evaluarea imobiliară constă din următoarele etape:
1etapa - evaluarea valorii de piata a terenului;
2etapa - evaluarea costului de înlocuire (costul de înlocuire) al clădirii evaluate, inclusiv evaluarea valorii profitului antreprenorial;
3etapa - calculul tipurilor de uzura identificate;
4acesta n este calculul costului final al obiectului de evaluare prin ajustarea costului de înlocuire pentru uzură, urmat de o majorare a valorii rezultate cu costul terenului.
Determinarea valorii unui teren inclus în imobilul evaluat prin metoda costului se bazează pe presupunerea utilizării celei mai bune și eficiente a acestuia ca fiind lipsit de dezvoltare. Abordarea costurilor reflectă punctul de vedere asupra creării subiectului de evaluare în ceea ce privește costurile suportate. Abordarea costurilor nu este practic aplicabilă pentru autoevaluarea terenurilor. Abordarea presupune determinarea unei evaluări cumulative a valorii sitului cu îmbunătățirea acestuia (cladiri, utilități).
Rusia deține resurse vaste de terenuri și soluționarea cu succes a problemelor în domeniul relațiilor juridice funciare, crearea condițiilor preliminare pentru asigurarea creșterii economice în contextul unei varietăți de forme de proprietate, precum și dezvoltarea în continuare a sprijinului juridic pentru terenuri. management. Potrivit art. 65 din Codul funciar al Federației Ruse, utilizarea terenului în Federația Rusă este plătită, prin urmare, evaluarea terenului și stabilirea unei plăți rezonabile pentru acesta este una dintre sarcinile principale ale managementului terenului. Un obiectiv la fel de important al evaluării valorii terenurilor este crearea unei baze impozabile. În scopuri de impozitare și în alte scopuri prevăzute de lege se efectuează evaluarea cadastrală de stat.
Evaluarea cadastrală de stat este înțeleasă ca un ansamblu de acțiuni, inclusiv luarea unei decizii cu privire la efectuarea unei evaluări cadastrale de stat, formarea unei liste de obiecte de evaluare, selectarea unui antreprenor, determinarea valorii cadastrale și întocmirea unui proces-verbal de determinare a valorii cadastrale, precum precum şi aprobarea rezultatelor determinării valorii cadastrale. Introducerea lor in cadastrul imobiliar de stat si aducerea lor la cunostinta contribuabililor.
Evaluarea cadastrală de stat este un complex de măsuri legale, administrative și tehnice care vizează stabilirea valorii cadastrale.
În prezent, sistemul de evaluare cadastrală de stat a terenurilor se bazează pe existența unei baze metodologice formate, care asigură procesul de implementare a acestuia. Ca atare bază metodologică sunt utilizate metodologia evaluării cadastrale de stat a terenurilor de toate categoriile și instrucțiunile tehnice, care constituie un ghid practic pentru aplicarea acestor metode. Toate metodele de evaluare cadastrală de stat a terenurilor se bazează pe abordări și metode de evaluare a valorii de piață a obiectelor imobiliare.
Obiectele evaluării cadastrale de stat sunt terenuri de toate categoriile de teren, iar din 2011, în 12 entități constitutive ale Federației Ruse s-au efectuat lucrări pentru determinarea valorii cadastrale a obiectelor de construcție de capital. Domeniul de aplicare al rezultatelor evaluării cadastrale de stat este destul de larg. În primul rând, valoarea cadastrală a unui teren este unul dintre criteriile pentru formarea unui impozit pe teren. Potrivit art. 391 din Codul Fiscal al Federației Ruse, baza de impozitare a unui teren este determinată ca valoare cadastrală. În plus, valoarea cadastrală este utilizată la calcularea chiriei pentru terenul aflat în proprietatea statului și a municipalității, la determinarea prețului de răscumpărare al terenului și a costului de pornire în timpul licitațiilor, la determinarea potențialului fiscal al municipalităților în vederea stabilirii ulterioare a sumei. a subvenţiilor şi subvenţiilor.
Evaluarea cadastrală de stat a terenurilor se bazează pe clasificarea terenului în funcție de destinația și tipul de utilizare funcțională și se efectuează ținând cont de datele de teren, urbanism, silvicultură, apă și alte cadastre. Pentru diferite categorii de terenuri și tipuri de folosință permisă a terenurilor se aplică diferite metode de evaluare, în funcție de factorii care afectează evaluarea acestora. În general, acestea sunt metode de evaluare în masă, bazate pe sistemul de determinare în masă a valorii și care includ metoda de comparare a piețelor, precum și metode de venit și cost. De exemplu, evaluarea cadastrală de stat a terenurilor din așezările urbane și rurale, asociațiile horticole, de grădinărit legume și dacha se realizează pe baza unei analize statistice a prețurilor pieței și a altor informații despre obiectele imobiliare. Până în prezent, evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole s-a bazat pe valorificarea veniturilor din chirii.
Evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole se efectuează conform sistemului stabilit pentru a garanta indicatori uniformi ai comparabilității evaluării cadastrale pe întreg teritoriul Federației Ruse.
Scopul principal al evaluării terenurilor agricole este de a determina valoarea cadastrală a tuturor terenurilor de pe teritoriul Federației Ruse cu scopul de a percepe impozite, chirie și alte plăți pe aceste terenuri în tranzacțiile de vânzare și cumpărare de terenuri.
Obiectele acestei evaluări sunt terenurile agricole din limitele entităților constitutive ale Federației Ruse, regiunile administrative, proprietatea funciară (utilizarea terenului) a persoanelor juridice și persoanelor fizice. Caracteristicile evaluării terenului.
La evaluarea valorii de piață a terenurilor agricole folosind metoda de valorificare a rentei funciare și metoda comparației, trebuie luate în considerare proprietățile agronomice naturale ale terenurilor, precum și influența surselor de poluare antropică. Principalele proprietăți agronomice includ:
caracteristicile calitative ale stratului
caracteristicile calitative ale amplasamentului terenurilor agricole (relief, umiditate, microclimat).
Prin ordinul Ministerului Dezvoltării Economice al Federației Ruse nr. 445 din 20.09.2010 au fost adoptate punctele principale pentru evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole. În scopul evaluării cadastrale de stat a terenurilor agricole după scopul funcțional și caracteristicile formării veniturilor din chirie, acestea sunt împărțite în șase grupe (Fig. 5).
Figura 5 - Grupe de terenuri agricole
Evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole acoperă determinarea unor indicatori specifici ai valorii cadastrale a fiecăreia dintre cele șase grupe de terenuri. Evaluarea cadastrală se bazează pe constatarea valorii cadastrale a terenurilor agricole. Terenul agricol este înțeles ca un teritoriu utilizat în mod regulat pentru o serie de scopuri specifice care au proprietăți naturale - istorice specifice.
Decretul a stabilit că valoarea cadastrală a terenurilor care se află în parcelarea terenului agricol este situată la data de 1 ianuarie a aceluiași an, când s-a efectuat evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole pe teritoriul unei entități constitutive a Federația Rusă.
Stabilirea valorii cadastrale a parcelelor de teren care sunt incluse în compartimentarea terenurilor agricole se face după cum urmează. O listă a terenurilor este stabilită ca parte a terenului agricol. Această listă de terenuri ca parte a terenurilor agricole este stabilită de administrația teritorială a organului executiv federal responsabil cu furnizarea de servicii în domeniul evaluării cadastrale de stat a terenurilor pentru entitatea constitutivă a Federației Ruse începând cu 1 ianuarie acelaşi an în care s-a efectuat evaluarea cadastrală de stat a terenurilor.în scop agricol. Lista furnizată trebuie să cuprindă informații despre toate terenurile situate pe teritoriul evaluat, nu este permisă admiterea absenței caracteristicilor contabile pentru terenurile incluse în listă și prezența unor date contradictorii.
Evaluarea cadastrală a terenurilor agricole este necesară pentru a justifica impozitul pe teren, chiria și alte scopuri stabilite de lege.
Obiectul evaluării este terenul agricol din limitele entităților constitutive ale Federației Ruse, regiunile administrative, proprietatea funciară (utilizarea terenului) a persoanelor juridice și persoanelor fizice.
Terenul agricol este înțeles ca un teritoriu care este utilizat sistematic în scopuri specifice și are proprietăți istorice naturale specifice. Terenurile agricole includ terenurile arabile, plantațiile perene, fânețele, pășunile și terenurile neîngrijite.
Terenul arabil este terenul agricol care este utilizat sistematic pentru însămânțarea culturilor agricole, inclusiv semănatul de ierburi perene, precum și pentru pârghii curate.
Fânarea este un teren agricol care este utilizat sistematic pentru fânarea. Distingeți fânețele mlăștinoase, inundate și uscate.
Pășune - teren agricol care este utilizat sistematic pentru pășunat animale, precum și parcele de teren destinate pășunatului animalelor, nefolosite la fân și nefiind pânză.
Depozit - un teren care a fost folosit anterior pentru teren arabil și nu a fost folosit mai mult de un an, inclusiv pentru pârghie.
În figura 6 sunt prezentate etapele evaluării cadastrale a terenurilor agricole.
Figura 6 - Etapele evaluării cadastrale a terenurilor agricole
În prima etapă interregională, organelor teritoriale ale entităților constitutive ale Federației Ruse li se prezintă valorile cadastrale a 1 hectar de teren agricol și standardele de bază (productivitate și costuri estimate) pentru evaluarea în cadrul entităților constitutive ale Federației Ruse. . La prima etapă interregională de evaluare a terenurilor agricole au fost determinați următorii indicatori de bază: productivitatea estimată, costurile estimate, prețul producției brute, venitul estimat din chirie și valoarea cadastrală.
A doua etapă este evaluarea cadastrală a terenurilor agricole din entitățile constitutive ale Federației Ruse pe raioane administrative și terenuri. O condiție necesară pentru a doua etapă a evaluării cadastrale de stat a terenurilor este corespondența valorii cadastrale medii ponderate a tuturor terenurilor agricole cu valoarea obținută ca urmare a primei etape. A doua etapă a evaluării cadastrale a terenurilor agricole din cadrul entităților constitutive ale Federației Ruse se realizează pe baza indicatorilor de bază estimați ai productivității și costurilor stabiliți în prima etapă, care asigură comparabilitatea rezultatelor evaluării pe întreg teritoriul. a Federației Ruse. Secvența evaluării cadastrale de stat a terenurilor agricole în etapa a doua (Fig. 10).
În prezența zonei naturale și economice a teritoriului entității constitutive a Federației Ruse, indicatorii de bază estimați pentru productivitatea terenurilor agricole și costurile utilizării acestora, calculate în medie pentru entitatea constitutivă a Federației Ruse la prima etapă a evaluării cadastrale, sunt diferențiate pe suprafețele estimate de teren. Informația inițială pentru efectuarea lucrării o constituie datele sondajelor de sol, materialele rundei IV de lucrări de evaluare a terenurilor și evaluarea terenurilor în fermă. Fiecare regiune administrativă în cursul rundei IV de lucrări de evaluare a terenurilor a fost repartizată unei anumite zone. Zonele de evaluare au fost formate pe baza omogenității tipurilor de sol, a tehnologiilor de cultivare a culturilor, a condițiilor climatice și a nivelului de dezvoltare economică a teritoriului (Fig. 7).
Figura 7 - Baza informativă a evaluării cadastrale de stat
Evaluarea cadastrală a terenurilor agricole presupune calcularea indicatorilor integrali ai fertilităţii solului, proprietăţilor tehnologice şi amplasamentului pentru a determina, pe baza acestora, venitul estimat din chirie şi valoarea cadastrală a terenurilor agricole.
Un indicator integral al fertilității solului este scorul bonitet (scor agregat al solului), care este utilizat pentru a calcula producția brută și costurile obiectului de evaluare.
Proprietățile tehnologice ale terenurilor agricole ale obiectelor de evaluare sunt calculate ținând cont de intensitatea energetică a solurilor, relief, stâncos, contur și îndepărtarea câmpurilor de centrul economic. Valorile fizice ale proprietăților tehnologice pentru un anumit obiect de evaluare sunt convertite în puncte și coeficienți pe scale speciale. Pe baza scalelor de evaluare a proprietăților tehnologice individuale și a dependenței costurilor de acestea, se calculează un indicator generalizat - indicele proprietăților tehnologice ale obiectelor de evaluare.
Locația obiectului de evaluare se caracterizează prin indicatorul distanței echivalente, determinată ținând cont de distanța față de punctele de vânzare a produselor agricole și bazele de aprovizionare cu resurse materiale și tehnice, precum și de condițiile de transport ale transportului mărfurilor.
Venitul estimat din chirie pe hectar de teren agricol este format din două părți - venitul diferenţial și absolut din chirie. Venitul diferențial din chirie ia în considerare fertilitatea solului, proprietățile lor tehnologice și locația obiectului de evaluare. Dacă acest venit are o valoare negativă, se presupune că este zero. Venitul absolut din chirie a fost stabilit în prima etapă interregională.
Valoarea cadastrală a 1 hectar de teren agricol pentru obiectul evaluării în cadrul entității constitutive a Federației Ruse se determină prin înmulțirea venitului estimat din chirie cu perioada de valorificare a acestuia, care este de 33 de ani.
Evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole se efectuează în limitele fermelor colective și de stat, pentru care s-a efectuat runda a IV-a de evaluare a terenurilor. Informațiile de evaluare a terenurilor ale obiectelor de evaluare sunt rezumate pe districtele administrative, regiunile de evaluare a terenurilor și entitatea constitutivă a Federației Ruse.
Metoda de determinare a valorii cadastrale a terenului agricol este prezentată în Figura 8. Valoarea cadastrală a unui teren se determină prin înmulțirea indicatorului specific al valorii cadastrale a unui teren cu suprafața acestuia.
Pentru terenurile agricole predispuse pentru teren arabil, fânețe, pășunile ocupate cu pârghii la data evaluării cadastrale de stat a terenurilor (plantații perene, drumuri în fermă, comunicații, plantații forestiere destinate să asigure protecția terenurilor împotriva efectelor negative). dăunătoare) fenomene naturale, antropice și antropice, precum și corpurile de apă), destinate asigurării activităților în fermă, determinarea indicatorilor specifici ai valorii cadastrale a terenurilor determină succesiunea necesară a acțiunilor:
Figura 8 - Succesiunea evaluării cadastrale de stat a terenurilor agricole în etapa a doua
) întocmirea unei liste a soiurilor de sol și a suprafeței ocupate de fiecare dintre acestea.
) compilarea în profilul soiurilor de sol a unei liste a tuturor culturilor care sunt posibile pentru cultivare.
) selectarea soiurilor de sol în profil pe baza listei culturilor de asolament admisibil, caracterizate printr-un set de culturi, alternarea acestora, numărul de terenuri ocupate de fiecare cultură, precum și numărul total de câmpuri de asolament;
) stabilirea în profilul soiurilor de sol a randamentului normativ al fiecărei culturi agricole din lista culturilor;
) stabilirea prețului de piață pentru fiecare cultură din gama de culturi;
) calcularea venitului brut pe unitate de suprafață pentru fiecare cultură din gama de culturi ca produs dintre randamentul său normativ și prețul de vânzare proiectat.
) constatarea costurilor pe unitatea de suprafață pentru cultivarea și recoltarea fiecărei culturi agricole din compoziția și gama de culturi;
) calcularea venitului brut pe unitate de suprafață pentru fiecare asolament prin însumarea produselor venitului brut specific al culturilor agricole din asolament și a numărului de terenuri ocupate de culturi agricole, și împărțirea rezultatului la numărul total de câmpuri de rotație. ;
) calcularea costurilor pe unitate de suprafață pentru fiecare asolament prin însumarea produselor din costurile unitare ale culturilor în asolament și a numărului de terenuri ocupate de culturi, și împărțirea rezultatului la numărul total de câmpuri de asolament;
) calculul în profilul soiurilor de sol a costurilor pe unitatea de suprafaţă pentru menţinerea fertilităţii solului pentru fiecare asolament;
) calculul în contextul soiurilor de sol în componența parcelei a indicatorului specific al rentei funciare pentru fiecare asolament se efectuează prin scăderea din valoarea venitului specific brut a valorii costurilor unitare de cultură, costurile pentru menținerea fertilității solului și a profitului unei persoane care desfășoară activități antreprenoriale în agricultură;
) determinarea în profilul soiurilor de sol din componenţa parcelei a valorii maxime a indicatorului specific de rentă funciară din indicatorii specifici de rentă funciară a asolamentelor;
) determinarea valorii coeficientului de valorificare a chiriei terenului;
) calculul indicatorului specific al valorii cadastrale a fiecărui soi de sol în componența terenului prin împărțirea indicatorului specific al rentei funciare a soiului de sol la coeficientul de valorificare;
) calculul indicatorului specific al valorii cadastrale a terenurilor din componența terenului ca medie ponderată pe suprafața soiurilor de sol a indicatorilor specifici ai valorii cadastrale a soiurilor de sol.
Evaluarea cadastrală a terenurilor agricole constă în două etape principale:
1.Evaluarea cadastrală a terenurilor agricole de pe teritoriul Federației Ruse .. Prima etapă a evaluării cadastrale a terenurilor agricole se efectuează pentru a determina valoarea cadastrală a unui hectar de teren agricol de pe teritoriul subiecților RF și a unui anumit se elaborează succesiunea evaluării cadastrale.
Atunci când se efectuează o evaluare cadastrală a terenurilor agricole la nivelul entităților constitutive ale Federației Ruse, se determină următorii indicatori pe hectar de teren agricol:
.productivitatea estimată;
.costuri de evaluare;
.prețul de producție al producției brute și venitul estimat din chirie;
.indicatori specifici ai valorii cadastrale a terenurilor agricole în limitele entităților constitutive ale Federației Ruse.
Productivitatea estimată și costurile de evaluare servesc drept standarde de bază pentru evaluarea cadastrală a terenurilor agricole în cadrul entității constitutive a Federației Ruse.
Evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole în limitele entităților constitutive ale Federației Ruse. Evaluarea cadastrală a terenurilor agricole din entitatea constitutivă a Federației Ruse se realizează pe baza indicatorilor de bază pentru evaluarea productivității și a costurilor stabiliți în prima etapă a evaluării cadastrale de stat a terenurilor, asigurând comparabilitatea rezultatelor acestuia pe întreg teritoriul. a Federației Ruse. În aceste scopuri, pentru zonele de evaluare a terenului se determină următoarele:
?se calculează productivitatea efectivă a 1 hectar de teren agricol pe baza randamentului principalelor culturi și fânețe, precum și costurile efective de utilizare a 1 hectar de teren agricol. Calculele indicatorilor de productivitate și costuri pentru suprafețele de evaluare a terenurilor se efectuează în conformitate cu clauza 2.1,
?metodologia pentru evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole la nivelul entităților constitutive ale Federației Ruse;
?coeficienții de diferențiere a indicatorilor de bază estimați ai productivității și costurilor stabiliți pentru entitatea constitutivă a Federației Ruse pe baza rezultatelor primei etape a evaluării cadastrale de stat se calculează pentru suprafețele de teren evaluate, făcând referire la indicatorii indicați de productivitatea și costurile pentru zonele de evaluare a terenurilor la indicatori similari care s-au dezvoltat pentru entitatea constitutivă a Federației Ruse;
?indicatorii de bază estimați ai productivității și costurilor pentru zonele de evaluare a terenurilor sunt determinați prin înmulțirea indicatorilor de bază estimați similari stabiliți pentru entitatea constitutivă a Federației Ruse în prima etapă a evaluării cadastrale de stat cu coeficienții de diferențiere a productivității costurilor calculate pentru terenuri -zone de evaluare.
Suprafețele soiurilor de sol care alcătuiesc un teren sunt determinate de raportul dintre limitele soiurilor de sol, stabilite pe baza hărților de sol, și limitele parcelelor de teren care fac parte din terenul agricol, determinate pe baza datelor. din Cadastrul Funciar de Stat.
Costurile unitare pentru cultivarea și recoltarea culturilor agricole sunt calculate pe baza hărților tehnologice și a prețurilor medii anuale de piață.
Mărimea profitului antreprenorului este determinată de evaluator pe baza datelor statistice privind distribuția profiturilor între proprietarul terenurilor agricole și antreprenorul din industrie din entitatea constitutivă corespunzătoare a Federației Ruse.
Rata de valorificare se calculează pe baza raportului mediu de piață a chiriei terenurilor și prețul de piață al terenurilor incluse în terenul agricol.
Pentru terenurile agricole care sunt de mică utilitate pentru teren arabil, dar folosite pentru cultivarea anumitor tipuri de culturi industriale (plantații perene, fructe de pădure, ceai), indicatorii specifici valorii cadastrale a terenului se iau egal cu indicatorii specifici din valoarea de piață a acestor terenuri, determinată în conformitate cu legislația Federației Ruse privind activitățile de evaluare ...
Pentru terenurile agricole ocupate de clădiri, structuri, structuri utilizate pentru producerea, depozitarea și prelucrarea primară a produselor agricole, determinarea indicatorilor specifici ai valorii cadastrale a terenurilor agricole determină următoarea succesiune de acțiuni:
Gruparea terenurilor în limitele cărora se află aceste terenuri;
Determinarea unui teren de referință ca parte a fiecărui grup;
Determinarea valorii de piață a terenului ca parte a unui teren de referință;
Calculul indicatorilor specifici ai valorii cadastrale a acestor terenuri.
Calculul unui teren de referință presupune sublinierea în componența fiecărei grupe a unui teren care are caracteristici în profilul factorilor valorici care se află în intervalul modal. Pentru terenurile agricole pe care sunt amplasate păduri, indicatorii specifici ai valorii cadastrale a terenurilor sunt stabiliți în valoarea medie a indicatorului specific pentru o entitate constitutivă a Federației Ruse.
Evaluarea cadastrală de stat se efectuează în conformitate cu Legea federală din 29 iulie 1998 nr. 135-FZ „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”. Legea privind activitatea de evaluare stabilește următoarea procedură pentru evaluarea cadastrală de stat (Fig. 9).
Evaluarea cadastrală de stat a terenurilor se realizează de către Oficiul Serviciului Federal pentru Înregistrarea de Stat, Cadastru și Cartografie, organele sale teritoriale și întreprinderile și organizațiile aflate sub jurisdicția acestora. În plus, într-o astfel de evaluare pot fi implicate persoane care dețin un certificat de calificare de inginer cadastral sau care sunt evaluatori și sunt membri ai uneia dintre organizațiile de autoreglementare.
Evaluarea cadastrală de stat a terenurilor se realizează în vederea stabilirii valorii cadastrale a terenurilor care au o altă destinație.
La determinarea valorii cadastrale a obiectelor imobiliare, un evaluator trebuie să fie ghidat de cerințe suplimentare și (sau) proceduri pentru efectuarea unei evaluări stabilite prin Standardul Federal de Evaluare nr. 4 „Determinarea valorii cadastrale a obiectelor imobiliare”.
Figura 9 - Schema evaluării cadastrale de stat
Valoarea cadastrală se înțelege ca valoarea de piață a unui obiect imobiliar stabilită în procesul de evaluare cadastrală de stat, determinată prin metode de evaluare în masă, sau, în cazul în care este imposibilă determinarea valorii de piață prin metodele de evaluare în masă, valoarea de piață determinată individual. pentru un anumit obiect imobiliar în conformitate cu legislația privind activitățile de evaluare.
Legea federală din 29 iulie 1998 nr. 135-FZ „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”, Decretul Guvernului Federației Ruse din 25 august 1999 nr. 945 „Cu privire la evaluarea cadastrală de stat a terenurilor”, în conformitate cu Regulile pentru efectuarea evaluării cadastrale de stat a terenurilor, aprobate Prin decretul Guvernului Federației Ruse din 8 aprilie 2000 nr. 316, Departamentul pentru Relații Funciare și Proprietăți a Teritoriului Krasnodar a emis un Ordin „Cu privire la aprobarea rezultatelor de stabilire a valorii cadastrale a terenurilor de pe terenurile așezărilor din teritoriul Krasnodar” din 22.11.2011, nr. 1756. Potrivit acestui ordin, au fost aprobate urmatoarele:
?rezultatele determinării valorii cadastrale a terenurilor de pe terenurile așezărilor din teritoriul Krasnodar;
?valorile medii ale indicatorilor specifici ai valorii cadastrale a terenurilor în contextul cartierelor cadastrale ca parte a tipurilor de utilizare permisă a terenurilor în localitățile din teritoriul Krasnodar;
?nivelul mediu al valorii cadastrale a terenurilor din așezări în contextul districtelor municipale (raioane urbane) din teritoriul Krasnodar. Nivelul mediu al valorii cadastrale a terenurilor agricole din teritoriul Krasnodar este prezentat în tabelul 1.
Tabelul 1 - Nivelul mediu al valorii cadastrale a terenurilor agricole în contextul districtelor municipale (districte urbane) din teritoriul Krasnodar
Nr. Denumirea districtului municipal (cartierul urban).Teren agricol 1 mp / Rub.1 districtul Abinsky6.072 districtul Apsheronsky1.013 districtul Beloghinsky7.454 districtul Belorechensky5.775 districtul Bryukhovetsky10.616 districtul Vyselovsky 11.007 districtul Gulkeinsky7.411 districtul Gulkeinsky7.4111. rayon7,1512Kanevskoy rayon9,9013Korenovsky rayon12,4814Krasnoarmeysky rayon8,4715Krylovsky rayon7,8216Krymsky rayon5,9317Kurganinsky rayon11,6618Kuschevsky rayon7,4919Labinsky rayon6,7120Leningradsky rayon102421Mostovsky rayon1,6022Novokubansky rayon10,3523Novopokravsky rayon8,4224Otradnensky rayon4,7025Pavlovsky rayon8,6726Primorsko-Akhtarsky rayon10,8127Seversky district5. 5028 Districtul Siversky7.5929 Districtul Staromi7.2830 Districtul Tbilisi12.0431 Districtul Temryuk7.7432 Districtul Timașevski12.0633 Districtul Tikhoretsky9.4234 Districtul Tuapse10.4035 Districtul Uspensky6.1236 Districtul Ust-27036 Districtul Ust-27036Ust. p10.6640 Orașul stațiune Gelendzhik 7.1441 Orașul Goryachy Klyuch 3.6042 Orașul Krasnodar 11.5043 Orașul Novorossiysk 1.6444 Orașul Soci 6.97
3 Îmbunătățirea calității evaluării valorii cadastrale a terenurilor agricole
Începând cu 1 ianuarie 2013, pe teritoriul Federației Ruse funcționau peste 24 de mii de municipalități (MO).
Clauza 1 a articolului 52 din Legea federală din 6 octombrie 2003 nr. 131-FZ „Cu privire la principiile generale de organizare a autonomiei locale în Federația Rusă” stabilește în mod clar dreptul fiecărei formațiuni municipale de a avea propriul buget. Bugetul local este o formă de formare și cheltuire a fondurilor pentru următorul exercițiu financiar, destinată îndeplinirii obligațiilor de cheltuieli ale municipiului corespunzător.
Ca urmare a modificărilor aduse legislației bugetare și fiscale din ultimii trei ani, printre impozitele locale care formează baza financiară a bugetelor locale pe cheltuiala lor, au mai rămas doar două impozite: terenul și impozitul pe proprietatea persoanelor fizice. Totuși, după cum arată și experiența străină, securitatea financiară a municipalităților este determinată nu de numărul de impozite locale, ci de nivelul semnificației lor economice și, cel mai important, de legătura cu baza de impozitare care reflectă rezultatele activității economice în teritoriul municipiului. Dar, în condițiile actuale din Rusia, reglementarea legală actuală și practica procesului bugetar la nivel local nu au practic legătura menționată mai sus și, prin urmare, se distanțează de sarcinile de stimulare a activității autorităților locale în dezvoltarea economică a teritoriilor. și, pe această bază, să-și consolideze potențialul profitabil, în primul rând fiscal.
Veniturile din impozitul pe teren și impozitul pe proprietatea persoanelor fizice, alocate bugetelor locale în valoare de 100%, au de fapt un randament mult mai mic decât se aștepta și nu acoperă o parte semnificativă a obligațiilor de cheltuieli. În conformitate cu cap. 31 „Impozitul pe teren” impozitul pe teren se calculează pe baza valorii cadastrale a terenurilor. Totuși, din cauza normelor legale nereglementate legislativ de aplicare a coeficienților crescători la cotele impozitului pe teren, cota de colectare a acestui impozit a scăzut.
Ghid de evaluare. Evaluarea terenurilor agricole nu trebuie să contravină principiilor de bază ale aprecierii valorii de piață. Baza pentru evaluarea valorii terenurilor agricole este un acord între evaluator și client.
Contractul trebuie sa contina:
motive pentru încheierea unui acord
tipul domeniului de evaluare
tipul valorii determinate
recompensă bănească pentru efectuarea unei evaluări
informații despre asigurarea de răspundere civilă de către evaluator.
Rezultatele evaluării ar trebui să fie documentate sub forma unui raport scris de evaluare. Raportul trebuie să indice:
?data întocmirii și numărul de ordine al raportului;
?temeiurile evaluării;
?adresa juridică și informații despre evaluator;
?descrierea precisă a obiectului de evaluare, detalii, valoarea contabilă a obiectului;
?standarde de evaluare;
?succesiunea determinării valorii obiectului de evaluare și a valorii sale finale;
?data determinării valorii subiectului de evaluare;
?lista documentelor utilizate de evaluator si stabilirea caracteristicilor cantitative si calitative ale obiectelor de evaluare
Concluzie
Evaluarea valorii terenurilor agricole ca tip de activitate a fost luată în considerare cuprinzător în lucrarea de diplomă sub forma unui mecanism de evaluare a valorii terenurilor agricole, prin care înțelegem un set de obiecte, scopuri, principii, abordări, metode. , proceduri, tipuri, instrumente și instituții de evaluare, rezultat al interacțiunii care este o opinie obiectivă și profesională asupra valorii terenului.
Evaluarea terenurilor agricole ar trebui să se bazeze pe principii de evaluare care să reflecte direcția și tendințele comportamentului entităților economice în mediul de piață.
Lucrarea arată că la evaluarea valorii de piață a terenurilor agricole este posibil să se utilizeze metoda comparației vânzărilor și metoda distribuției bazată pe abordarea comparativă, metoda de alocare bazată pe abordările comparative și de cost, metoda de valorificare a chiriei terenului și metoda utilizării preconizate bazată pe abordarea venitului și metoda restului, în plus față de venit folosind abordarea costului. Un studiu al avantajelor și dezavantajelor fiecărei metode a arătat că cea mai bună metodă de evaluare a valorii terenurilor agricole este metoda comparației vânzărilor. Cu toate acestea, utilizarea sa este dificilă din cauza subdezvoltării acestei piețe în Federația Rusă. O utilizare mai eficientă a abordării comparative va fi în regiunile cu o cifră de afaceri dezvoltată a terenurilor agricole (în zona agriculturii tradiționale active, în apropierea așezărilor mari etc.).
Abordarea bazată pe costuri, în ciuda simplității relative și a posibilității aparente de utilizare pe scară largă, conține o contradicție fundamentală în raport cu majoritatea terenurilor agricole - cu cât caracteristicile naturale ale terenului sunt mai bune, cu atât evaluarea este mai mică în conformitate cu conceptul de cost. o parcelă de teren poate primi (soluri mai bune de cernoziom necesită costuri de utilizare agricolă mai mici decât un teren similar situat pe soluri mlaștine podzolice). Prin urmare, utilizarea unei abordări de cost pentru terenul agricol are sens numai dacă există îmbunătățiri semnificative pe amplasament (facilități de infrastructură, capacități de depozitare și prelucrare a produselor agricole etc.).
Pentru o evaluare obiectivă a valorii terenurilor din zonele îndepărtate, este posibil să se utilizeze abordarea veniturilor, în primul rând, metoda de valorificare a chiriei terenurilor.
În contextul formării pieței funciare, netransparența acesteia, informații insuficiente cu privire la vânzarea terenurilor, cea mai importantă este evaluarea în masă a terenurilor agricole. Acesta vă permite să formați o abordare a analizei întregii game de informații disponibile, este realizat pentru a asigura punerea în aplicare a politicii de stat pentru utilizarea și gestionarea eficientă și rațională a resurselor funciare și a altor bunuri imobiliare din interese de consolidare a economiei naționale, impozitarea obiectivă a terenurilor și dezvoltarea teritoriilor. Cu toate acestea, tehnologia evaluării în masă nu poate asigura implementarea unui număr de proceduri standard necesare pentru a stabili valoarea de piață a unui teren (determinând cea mai bună și mai eficientă modalitate de utilizare a unui teren, ținând cont de raportul dintre cerere și ofertă). și proprietățile individuale ale consumatorului proprietății care sunt evaluate pentru o anumită dată etc.) ). Aceasta se realizează în cadrul unei evaluări individuale prin intermediul unui anumit algoritm care presupune valorificarea chiriei terenului.
Evaluarea cadastrală se efectuează la un moment dat și conform unei metodologii unificate pentru întregul teritoriu al Federației Ruse (entitate constitutivă a Federației Ruse), folosind, de regulă, o singură abordare metodologică, care servește ca bază pentru formare. a unui sistem de plăţi funciare şi dezvoltarea efectivă a relaţiilor funciare. Aceasta este principala diferență dintre o evaluare cadastrală și alte tipuri de evaluare, împreună cu utilizarea rezultatelor acesteia în principal în scopuri fiscale și o perioadă mai lungă de relevanță a rezultatelor sale - 3-5 ani.
Până în prezent, au fost elaborate Recomandări Metodologice pentru evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole, care reflectă parțial abordările de piață pentru determinarea valorii de piață. Conform recomandărilor metodologice, valoarea cadastrală este o valoare calculată în termeni monetari, care reflectă ideea valorii (utilității) unui teren pentru toți participanții la piață atunci când îl folosesc. Valoarea calculată în cadrul evaluării în masă trebuie să reflecte valoarea reală de piață în condițiile dezvoltării pieței și al utilizării cât mai eficiente a terenului. De fapt, aceste recomandări descriu procesul de evaluare în masă a terenurilor în scopuri fiscale. De remarcat faptul că evaluarea în masă are scopul de a determina nu numai valoarea în scopuri fiscale, ci și în scopuri de închiriere, garanții etc.
Principalele rezultate științifice și practice ale studiului universitar sunt următoarele:
Determinarea dezvoltării pieței funciare în Federația Rusă, specificul formării prețurilor și valoarea de piață a terenurilor;
determinarea caracteristicilor terenurilor agricole ca obiect de evaluare;
determinarea valorii cadastrale a terenurilor agricole;
dezvoltarea și analiza abordărilor metodologice de evaluare a valorii terenurilor agricole;
moderare, sarcini și metodologie de evaluare a valorii cadastrale a terenurilor agricole;
dezvoltarea îmbunătăţirii calităţii evaluării valorii cadastrale a terenurilor agricole.
valoare cadastrală de piaţă teren
Lista surselor utilizate
1. Mesajul bugetar al Președintelui Rusiei către Adunarea Federală a Federației Ruse privind politica bugetară în perioada 2008-2010 (data circulației 15.04.2014).
Codul bugetar al Federației Ruse. Ultima revizuire. M .: Yurayt-Izdat, 2009 (data tratamentului 15.04.2014).
Codul funciar al Federației Ruse. M .: Omega-L, 2006. (cu modificările și completările ulterioare) (data circulației 15.04.2014).
4. Piața de terenuri din Rusia
5. Metodologia de evaluare cadastrală de stat a terenurilor agricole la nivelul entităților constitutive ale Federației Ruse / Comitetul de Stat al Federației Ruse pentru Politica Funciară. M., 2000 (data tratamentului 15.04.2014).
7. Estimarea valorii terenurilor agricole din Federația Rusă
Pretul terenului. Caracteristici de stabilire a prețurilor pe piața funciară
9. Decretul Guvernului regiunii nr. 304 „Cu privire la organizarea înregistrării drepturilor asupra terenurilor în proprietate comună, precum și creșterea eficienței impozitării terenurilor agricole” (data circulației 20.04.2014).
Reguli pentru evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole din entitatea constitutivă a Federației Ruse M .: Goskomzem, 2000
Ordinul Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 16 septembrie 2008 nr. 95n „Cu privire la aprobarea formularelor de declarație fiscală și calculul impozitului pentru plățile anticipate pentru impozitul pe teren și procedurile de completare” (data circulației 20.04.2014).
Ordinul „Cu privire la aprobarea standardului federal de evaluare” „Concepte generale de evaluare, abordări și cerințe pentru evaluare” (FSO N 1) „din 20 iulie 2007 nr. 256 (data circulației 20.04.2014).
Decretul Guvernului Federației Ruse din 25 august 1999 nr. 945 „Cu privire la evaluarea cadastrală de stat a terenurilor” (data circulației 20.04.2014).
Regulile pentru evaluarea cadastrală de stat a terenurilor aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 8 aprilie 2000 nr. 316 (data circulației 20 aprilie 2014).
Legea federală din 21.07.1997 nr. 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta” (data circulației 20.04.2014).
Legea federală din 29 iulie 1998 nr. 135-FZ „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” (data circulației 20.04.2014).
Standard federal de evaluare aprobat prin Ordinul din 22 octombrie 2010 nr. 508, OFS nr. 4 „Determinarea valorii cadastrale a obiectelor imobiliare”.
Ai nevoie de ajutor pentru a explora un subiect?
Experții noștri vă vor consilia sau vă vor oferi servicii de îndrumare pe subiecte care vă interesează.
Trimite o cerere cu indicarea temei chiar acum pentru a afla despre posibilitatea de a obtine o consultatie.
