Se fac modificări la metoda de piață a evaluării imobiliare. Metoda comparativă de evaluare imobiliară. Caracteristicile generale ale obiectului de evaluat

Abordare comparativă - un set de metode de evaluare a valorii articolului de evaluare pe baza unei comparații a articolului de evaluare cu articole similare pentru care există informații despre prețurile tranzacțiilor cu acestea.

La aplicarea acestei abordări, valoarea proprietății care se evaluează este determinată în comparație cu prețul de vânzare al articolelor similare.

Abordarea comparativă se bazează pe principiul substituției, a cărui esență este următoarea: un cumpărător rațional nu va plăti pentru o proprietate o sumă mai mare decât cea pentru care poate fi achiziționat un obiect de calitate și adecvare similare.

Abordarea benchmarking funcționează bine atunci când există dovezi ale tranzacțiilor relativ recente și de încredere. În plus, această abordare se bazează pe evenimente trecute și nu ține cont de așteptările viitoare.

Valoarea de piață a unui obiect este determinată de prețul pe care un cumpărător tipic îl plătește pentru un obiect de calitate și utilitate similare.

Un analog al obiectului evaluării - similar în caracteristicile economice de bază, materiale, tehnice și alte caracteristici în condiții similare.

Pentru diferite tipuri de bunuri imobiliare, există un set de caracteristici fizice care afectează cel mai puternic valoarea proprietății, i.e. elemente de comparație.

Elementele de comparație sunt caracteristici ale proprietăților și tranzacțiilor care provoacă modificări ale prețurilor proprietăților.

Pentru a aduce analogul la obiectul evaluat la data evaluării, este necesar să se facă ajustări la prețul de vânzare analog pentru fiecare articol de elemente de comparație. Valoarea totală a corecției depinde de gradul de diferență dintre obiecte.

Toate ajustările pentru diferențe se fac în costul obiectelor comparabile - analogi. Dacă analogul este inferior obiectului evaluat, atunci se fac ajustări crescătoare ale costului său și, dimpotrivă, dacă analogul depășește obiectul evaluat, atunci ajustările aduse costului ar trebui să fie mai scăzute.

Calculul costului obiectului, ținând cont de modificări, este prezentat în Tabelul 26.

Tabelul 26

Calculul costului obiectului, ținând cont de ajustări

Amendament de negociere. Proprietăți similare sunt oferite spre vânzare la prețul de ofertă. Prețul real al tranzacției de cumpărare și vânzare poate fi ajustat de către vânzător în timpul negocierilor preliminare dintre cumpărător și vânzător. Potrivit companiilor imobiliare, rata medie de negociere este de 10%. (AN „Osipov”, tel. 25-73-71, Business Real Estate)

Corecție totală netă - suma cu care a fost modificată valoarea obiectului analog în urma corecțiilor efectuate.

Ajustarea totală brută este suma tuturor ajustărilor monetare efectuate.

Corecția generală brută reflectă cel mai pe deplin modificările valorii obiectului analog și vă permite să determinați coeficientul de semnificație al fiecărui analog conform formulei:

unde Кз an1 este coeficientul de semnificație al analogului 1;

OVK an - corecție generală brută analogică;

n este numărul de analogi.

Având în vedere că analogul cu dimensiunea minimă a ajustării totale brute ar trebui să aibă impactul maxim asupra costului, calculăm factorul de ponderare a costului fiecăruia dintre analogi (VK an1).

, (30)

Coordonarea rezultatelor obținute pentru fiecare dintre analogi, ținând cont de coeficienții de semnificație, se realizează conform formulei:

С м - cost de 1m 2;

SS an - valoarea ajustată a unei unități de comparație a unui analog.

C m = 41 808 * 0,32 + 52 853 * 0,35 + 15 977 * 0,33 = 42 214 ruble.

RSS.p. = C m * S = 42 214 * 12 237 = 516.570.000 de ruble.

S = 12 237 m 2 - aria totală a obiectului.

Tabelul 27

Calcularea valorii de piață Abordare comparativă

Ieșire: costul clădirii calculat prin abordarea comparativă este 516 570 000 freca., indicatorul specific al valorii de piață este de 42.214 ruble. Ținând cont de cele de mai sus, valoarea de piață a proprietății care se evaluează, obținută ca urmare a calculului prin Abordarea Comparativă, ar trebui să fie luată în considerare la acordarea rezultatelor cu un anumit factor de ponderare.

Metode de analiză comparativă a obiectelor imobiliare

Comparativ, sau metoda de piata de evaluare imobiliara pe baza unei comparații a prețurilor vânzărilor recente de proprietăți de utilitate similară. Această metodă se bazează pe ipoteza că un cumpărător informat nu va plăti pentru un articol mai mult decât prețul maxim al unui articol cu ​​utilitate comparabilă. În cadrul abordării, există două metode de determinare a valorii unui obiect imobiliar - metoda de evaluare comparativă a vânzărilorși metoda chiriei brute... Algoritmul metodei de analiză comparativă a vânzărilor este următorul:
- Dezvăluie tranzacții recente cu obiecte asemănătoare celei care se evaluează;
- verificarea informatiilor si tranzactiilor: confirmarea sumei tranzactiei de catre unul dintre participantii directi si determinarea conditiilor de vanzare;
- ajustarea costului ţinând cont de diferenţele existente. Corectarea este necesară, deoarece este aproape imposibil să găsești obiecte absolut identice. De aceea, această metodă este rar utilizată în legătură cu imobilele comerciale - este aproape imposibil să găsești un analog, de asemenea, nu ține cont de venitul proiectat. Acest dezavantaj este compensat prin metoda chiriei brute. Esența acestei metode este că prețul unui obiect este determinat ținând cont de potențialul venit din închirierea acestuia. Pentru calculul conform acestei metode, se determină un coeficient - un multiplicator al chiriei brute. Se constată prin raportul dintre prețul obiectului scos la vânzare și suma venitului brut care s-ar putea obține din închirierea obiectului pentru o anumită perioadă (lună, trimestru, an). Valoarea proprietății va fi determinată prin înmulțirea valorii estimate a venitului brut din chirie pentru proprietatea care se evaluează cu valoarea corespunzătoare a multiplicatorului. În acest caz, perioada de calcul a sumei venitului brut și valoarea multiplicatorului trebuie să coincidă. Această metodă este destul de comună în practica de evaluare datorită confortului și prostatei. Avantajele acestei abordări a evaluării imobiliare sunt utilizarea datelor reale corespunzătoare stării actuale a pieței imobiliare, ceea ce reduce semnificativ eroarea de estimare.

Abordare comparativă (piață).

Abordare comparativă la evaluare este un ansamblu de metode de evaluare bazate pe compararea obiectului de evaluare cu omologii săi, în privința cărora există informații despre prețurile tranzacțiilor cu acestea.

Condiții de aplicare a abordării comparative:

1. Obiectul nu trebuie să fie unic.

2. Informațiile trebuie să fie cuprinzătoare, inclusiv termenii tranzacțiilor.

3. Factorii care afectează valoarea analogilor comparați ai imobilului evaluat trebuie să fie comparabili.

Abordarea comparativă se bazează pe principiile:- substitutie; - echilibru; - cerere și ofertă.

Etapa 1 Cercetare de piata - se realizeaza o analiza a starii si tendintelor pietei, si mai ales a segmentului caruia ii apartine obiectul evaluat; identifică obiectele imobiliare care sunt cel mai comparabile cu cel evaluat, vândut relativ recent.

Etapa 2 Colectarea și verificarea fiabilității informațiilor despre analogii propuse spre vânzare sau recent vândute ale subiectului evaluării; compararea obiectelor analogice cu obiectul evaluat.

Etapa 3 Ajustarea prețurilor de vânzare ale analogilor selectați în funcție de diferențele față de obiectul de evaluare.

Etapa 4 Stabilirea valorii obiectului de evaluare prin convenirea preţurilor ajustate ale obiectelor analoage.

Obiectele comparabile trebuie să aparțină aceluiași segment, iar tranzacțiile cu acestea trebuie efectuate în condiții tipice pentru acest segment:

Perioada de expunere. Timp de expunere - timpul în care obiectul se află pe piață;

Independența subiecților tranzacției. Independența înseamnă că tranzacțiile nu sunt încheiate la prețurile pieței dacă vânzătorul și cumpărătorul:

· Sunt într-o relație de familie;

· Sunt reprezentanți ai holdingului și ai unei filiale independente;

· Au o interdependență și un interes reciproc diferit;

· tranzacțiile se efectuează cu obiecte împovărate cu gaj sau alte obligații;

· Sunt angajate în vânzarea de obiecte imobiliare ale persoanelor decedate etc.;

Motivația investiției, care este determinată de:

· Motive similare ale investitorilor;

· utilizarea similară, cea mai bună și cea mai eficientă a instalațiilor;

· Gradul de deteriorare al clădirii.

Se numește metoda de individualizare a pieței. Metoda pieței este o metodă de evaluare a valorii de piață a unei proprietăți pe baza datelor recente de vânzări.

O abordare comparativă a evaluării este un set de metode de evaluare bazate pe compararea obiectului evaluat cu omologii săi, în raport cu care există informații despre prețurile tranzacțiilor sau ofertele de vânzare sau închiriere de obiecte comparabile cu cel evaluat - analogi care a avut loc pe piața obiectului evaluat înainte de datele de evaluare.

Condiția inițială pentru aplicarea unei abordări comparative a evaluării imobiliare este prezența unei piețe imobiliare dezvoltate. Subdezvoltarea acestei piete, precum si faptul ca imobilul evaluat este specializat sau prezinta beneficii sau sarcini exceptionale care nu reflecta starea generala a pietei, fac ca utilizarea acestui demers sa fie inadecvata.

Abordare comparativă este bazat pe trei principale principii evaluari imobiliare: cerere și ofertă, substituție și contribuție... Pe baza acestor principii de evaluare imobiliară în abordarea comparativă, se utilizează o serie de metode cantitative și calitative pentru a distinge elementele de comparație și pentru a măsura ajustările la datele de piață ale obiectelor comparabile pentru a modela valoarea obiectului evaluat.

În conformitate cu principiul „ofertei și cererii”, prețul unui obiect imobiliar este determinat ca urmare a interacțiunii forțelor cererii și ofertei pentru un obiect într-un loc dat, la un moment dat și într-un anumit moment. piaţă.

Această metodă este o metodă de modelare directă a factorilor de cerere și ofertă. Atunci când cumpără un articol, cumpărătorul (investitorul) se ghidează după principiul substituției, care prevede că prețul maxim al articolului evaluat este Tso nu depaseste pretul minim - Tsai un obiect analog cu caracteristici similare (factori formatori de valoare). Un model matematic de evaluare a unui obiect imobiliar prin metoda comparațiilor de piață poate fi prezentat sub următoarea formă:

Unde; De la aproximativ- evaluarea valorii de piata a obiectului de evaluare, k- numărul de analogi, Coi- evaluarea valorii de piata a obiectului de evaluare folosind informatii despre pret i- analogul, Bi- contributie i- al doilea analog în costul obiectului de evaluare. Suma depozitelor Bi este egal cu unu.

Evaluarea valorii de piață a obiectului evaluării folosind informații despre preț i-al-lea analog poate fi reprezentat astfel:

(8.2)

Unde: Qi- Preț i-al-lea analog, n- numărul de factori de preț, ΔЦij- valoarea de ajustare a pretului i- al-lea analog pornit j- al-lea factor de preț (locație, stare, număr de etaje etc.).

Ajustarea prețului i- al-lea analog pornit j- al doilea factor de preț se bazează pe principiul contribuţiei... O contribuție este suma cu care prețul unei proprietăți de pe piață se poate modifica atunci când se adaugă unul sau altul factor de producție. De exemplu, contribuția unui șemineu la costul unui apartament poate fi mai mare, mai mică sau egală cu costul creării acestuia. La evaluarea subiectului evaluării, prețurile analogilor sunt ajustate, adică. la ajustare, evaluatorul răspunde de fiecare dată la întrebarea cât ar costa analogul dacă ar avea aceleași caracteristici ca și subiectul evaluării.

Principalele etape ale evaluării imobiliare folosind o abordare comparativă:

1. Se studiază starea și tendințele de dezvoltare ale pieței imobiliare și mai ales segmentul căruia îi aparține acest obiect. Sunt identificate obiectele imobiliare, care sunt cele mai comparabile cu cel în curs de evaluare, vândute relativ recent.

2. Informațiile despre obiectele analogice sunt colectate și verificate; se analizează informaţiile colectate şi se compară fiecare obiect analog cu obiectul evaluat.

3. Pentru diferențele evidențiate în caracteristicile de preț ale obiectelor comparate, se fac ajustări la prețurile de vânzare ale analogilor comparabili.

4. Prețurile ajustate ale obiectelor analogice sunt convenite și valoarea totală a valorii de piață a obiectului imobiliar este afișată pe baza unei abordări comparative.

Principalele criterii pentru selectarea obiectelor comparabile (analogii):

Drepturi de proprietate;

Conditii de finantare;

Termeni si conditii de vanzare;

Locație;

Caracteristici fizice.

Obiectele comparabile ar trebui să aparțină aceluiași segment al pieței imobiliare, iar tranzacțiile cu acestea să fie efectuate în condiții tipice acestui segment: perioada de expunere; independența subiecților tranzacției; motivația investițiilor.

Independența subiecților tranzacției înseamnă că tranzacțiile nu sunt încheiate la prețul pieței și datele privind acestea nu pot fi utilizate pentru comparație dacă cumpărătorul și vânzătorul:

Sunt într-o relație de familie;

Sunt reprezentanți ai holdingului și o filială independentă;

Au o interdependență și un interes reciproc diferit;

Tranzacțiile sunt efectuate cu obiecte împovărate cu gaj sau alte obligații;

se angajează în vânzarea bunurilor persoanelor decedate;

Motivația investițiilor este determinată de: motive similare ale investitorilor; utilizarea cea mai bună și eficientă similară a instalațiilor; gradul de deteriorare al clădirii.

Unități și elemente de comparație.

La compararea obiectelor vândute cu obiectul evaluat, mari dificultăți sunt inevitabile și se impune aducerea datelor disponibile la un numitor comun, care poate fi fie o unitate fizică (de exemplu, un preț pe 1 m2), fie o unitate economică. . Segmente diferite ale pieței imobiliare folosesc diferite unități de comparație.

Unități de comparare teren: preț pe 1 ha; pentru 1 sută de metri pătrați; pentru 1 m2.

Unitati de comparatie pentru terenuri intravilane: pret pe 1 m 2 din suprafata totala; pret pentru 1 metru fata; pret pentru 1 m 2 suprafata neta de inchiriat; pret pentru 1 m3.

Multiplicatorul de chirie brută sau raportul de capitalizare totală poate fi utilizat ca unitate economică de comparație la evaluarea proiectelor pe baza raportului dintre venit și preț de vânzare.

Alegerea unității de comparație este de obicei determinată de tipul proprietății. La evaluarea apartamentelor, unitatea de suprafață este utilizată ca unitate de comparație. Depozitele și instalațiile industriale sunt de obicei comparate pe baza prețului pe metru pătrat sau pe metru cub de clădire. Hotelurile și hotelurile sunt de obicei analizate în ceea ce privește prețul pentru o cameră de hotel. Restaurantele, teatrele și sălile de concerte sunt comparate în funcție de prețul pe loc.

Terenul nedezvoltat se compară la un preț pe unitate de suprafață: mp. metru, țesut, hectar. Unitățile de comparație sunt folosite pentru a face procedura de comparare a obiectului evaluat și a analogilor săi transparentă și ușor de înțeles. Deci, de exemplu, atunci când prețurile de vânzare sunt ajustate la prețurile per unitate de clădire, de obicei nu este nevoie să faceți ajustări pentru dimensiunea obiectelor.

Elemente de comparație.

Există zece elemente de bază de comparație care trebuie luate în considerare într-o metodă de comparare a pieței:

1. Drepturi de proprietate transferate.

2. Condiții de finanțare.

3. Condiții de vânzare.

4. Costuri suportate imediat după cumpărare.

5. Condițiile pieței.

6. Locația.

7. Caracteristici fizice (dimensiunea, calitatea lucrărilor de construcție, starea clădirii).

8. Caracteristici economice (costuri de exploatare, termenii contractelor de închiriere, costuri administrative, componența chiriașilor).

9. Tipul de utilizare (zonare).

10. Componente de valoare neincluse în imobil.

Pe lângă elementele de bază ale comparației, este posibil să aveți nevoie și de elemente suplimentare... Acestea includ restricții de urbanism, servituți, restricții de mediu, acces la imobile. Adesea, elementul de comparație de bază este subclasat, ceea ce rafinează elementul de comparație care este analizat. De exemplu, caracteristicile fizice pot fi clasificate în funcție de vârstă, starea clădirii, dimensiunea etc.

Drepturi de proprietate transferate. Prețul tranzacției depinde întotdeauna de drepturile de proprietate transferate. Multe tipuri de proprietăți imobiliare, în special proprietăți comerciale, sunt vândute sub rezerva contractelor de închiriere existente, care pot fi încheiate la rate sub nivelul pieței. Acest lucru se întâmplă atunci când termenii de reziliere a contractului sunt imposibili din punct de vedere juridic sau inoportun din punct de vedere economic. În acest caz, trebuie făcute ajustări pentru diferența dintre tarifele de închiriere.

Conditii de finantare. Prețurile de tranzacție pentru diferite obiecte imobiliare pot diferi datorită faptului că pot avea condiții de finanțare diferite. De exemplu, finanțarea imobiliară folosind un credit ipotecar cu o rată a dobânzii sub cea de piață. Sau plata se face in numerar. În același timp, rata dobânzii este de obicei sub nivelul pieței. În ambele cazuri, cumpărătorii plătesc prețuri mai mari pentru proprietăți pentru a obține finanțare sub nivelul pieței. În schimb, ratele dobânzilor peste nivelurile pieței scad adesea prețul de vânzare.

Schemele financiare non-piață includ plata în rate. În cadrul unei astfel de scheme, se încheie un contract de împrumut și cumpărătorul plătește plăți periodice vânzătorului și primește titlul legal numai după ce ultima tranșă a împrumutului a fost plătită. Aceste scheme sunt de obicei caracterizate de rate mai mici ale dobânzii la împrumuturi. Ratele sub piață sunt uneori acordate companiilor mari cu un istoric financiar bun.

Condiții de vânzare. Modificările aduse condițiilor de vânzare sunt de obicei identificate pe baza unei analize a relației cumpărător-vânzător. De regulă, condițiile de vânzare afectează semnificativ prețurile tranzacției. Tranzacția poate fi încheiată la un preț sub prețul pieței dacă vânzătorul are nevoie urgent de numerar. Legăturile financiare, corporative sau familiale pot afecta și prețul unei proprietăți. În orice caz, circumstanțele vânzării trebuie examinate cu atenție.

Cheltuieli efectuate imediat după cumpărare. Cumpărătorul, înainte de a face o tranzacție, ia în considerare de obicei costurile pe care trebuie să le facă după cumpărarea proprietății. Astfel de costuri pot include costul demolării sau dezmembrării unei clădiri, costul documentelor pentru modificarea ratei de zonare a terenului sau costul eliminării poluării. Aceste costuri ar trebui să fie evidente, fără a contrazice percepția pieței asupra acțiunilor celor mai tipici cumpărători în raport cu proprietatea evaluată. Pretul de achizitie declarat se reduce cu suma acestor costuri.

Conditiile magazinului. O ajustare pentru condițiile de piață se face dacă valoarea principalelor tipuri de bunuri imobiliare s-a modificat semnificativ de la data tranzacțiilor comparabile ca urmare a proceselor inflaționiste sau deflaționiste. Modificări ale condițiilor de piață pot apărea ca urmare a adoptării de noi reglementări fiscale, a introducerii unei interdicții asupra lucrărilor de construcții, precum și ca urmare a fluctuațiilor cererii și ofertei. Uneori, mai mulți factori economici influențează în comun condițiile de piață în schimbare.

O scădere duce de obicei la prețuri mai mici pentru toate tipurile de imobile, dar în moduri diferite. În timpul recesiunilor economice, este adesea dificil să găsiți oferte comparabile recente. Ajustarea pentru condițiile pieței este adesea denumită ajustare pentru timp. Cu toate acestea, dacă condițiile pieței nu s-au schimbat, nu este necesară nicio ajustare, chiar dacă a trecut un timp considerabil.

Locație. O corecție de poziție este necesară dacă caracteristicile de locație ale obiectelor estimate și comparabile diferă. Dacă există discrepanțe semnificative, este necesar să se excludă proprietatea din lista comparabilă. Locația poate depinde nu numai de distanța dintre obiecte, ci și de stilul mediului. Un exemplu ar fi diferența dintre o proprietate cu vedere frumoasă la parc sau la apă și o proprietate situată la două străzi distanță, cu vedere la o groapă de gunoi. Spațiile comerciale vor avea diferite locații, dintre care una se află la colțul blocului.

Caracteristici fizice. Diferențele fizice includ dimensiunea clădirii, calitatea construcției, stilul arhitectural, materialele de construcție, vechimea și starea clădirii, utilitatea funcțională, dimensiunea terenului și suprafața clădirii, atractivitatea, înfrumusețarea și facilitățile și ecologia sitului. Ajustarea pentru oricare dintre diferențele fizice este determinată de contribuția la cost a diferenței respective, nu de costul creării sau demontării acesteia.

Caracteristici economice. Caracteristicile economice includ toate caracteristicile proprietății care îi afectează veniturile. De obicei, acest element de comparație este utilizat la evaluarea obiectelor profitabile. Caracteristicile care afectează veniturile includ costurile de exploatare, calitatea managementului, fiabilitatea chiriașilor, reducerile de închiriere, termenii de leasing, data de expirare a contractului de leasing, opțiunile de reînnoire a leasingului și termenii de leasing, cum ar fi rambursarea costurilor.

Evaluatorii ar trebui să fie atenți în analiza caracteristicilor economice și să nu le confunde cu alte caracteristici, cum ar fi drepturile de proprietate transferabile sau schimbările în condițiile pieței. Deci, de exemplu, venitul net din exploatare poate reflecta un întreg set de parametri economici, dintre care mulți ar trebui analizați doar folosind abordări ale veniturilor.

Tip de utilizare/zonare. Valoarea unei proprietăți este determinată de cea mai bună utilizare a acesteia. Dacă utilizarea articolului comparabil nu este în concordanță cu cea mai bună utilizare a articolului evaluat, trebuie efectuată o ajustare a prețului comparabil. În cele mai multe cazuri, cumpărătorul sau reprezentantul acestuia trebuie să furnizeze dovada utilizării finale pentru care a fost achiziționat articolul comparabil.

La evaluarea unui teren neamenajat, norma de zonare este unul dintre principalii factori determinanți ai utilizării celei mai eficiente a unui obiect, deoarece servește drept criteriu de admisibilitate legală. Dacă nu există suficiente proprietăți comparabile cu o zonare similară cu proprietatea evaluată, atunci proprietățile comparabile pot fi parcele cu zonare ușor diferită, dar cu cea mai eficientă utilizare similară.

O abordare comparativă a evaluării imobiliare se bazează pe informații despre tranzacțiile recente cu proprietăți similare de pe piață și pe compararea imobilului evaluat cu analogi.

Condiția inițială pentru aplicarea unei abordări comparative a evaluării imobiliare este prezența unei piețe imobiliare dezvoltate. Subdezvoltarea acestei piete, precum si faptul ca imobilul evaluat este specializat sau prezinta beneficii sau sarcini exceptionale care nu reflecta starea generala a pietei, fac ca utilizarea acestui demers sa fie inadecvata.

Abordarea comparativă se bazează pe trei principii de bază ale evaluării imobiliare: cerere și ofertă, substituție și contribuție. Pe baza acestor principii de evaluare imobiliară în abordarea comparativă, se utilizează o serie de metode cantitative și calitative pentru a distinge elementele de comparație și pentru a măsura ajustările la datele de piață ale obiectelor comparabile pentru a modela valoarea obiectului evaluat.

Principiul fundamental al abordării comparative a evaluării imobiliare este principiul substituției, care prevede că, dacă există mai multe proprietăți similare pe piață, un investitor rațional nu va plăti mai mult decât suma care ar costa achiziționarea unui imobil de utilitate similară. .

Să luăm în considerare principalele etape ale evaluării imobiliare folosind o abordare comparativă.

Etapa 1. Identificarea vânzărilor recente de proprietăți comparabile în segmentul relevant al pieței funciare.

În primul rând, evaluatorul examinează terenul, îl segmentează și stabilește cărui segment de piață îi aparține obiectul de vânzare.

Caracteristicile unui teren tipic pentru acest segment includ:

• · Zonarea țintită a terenului;
• · Zonarea și opțiunile de utilizare a terenurilor permise;
• · Locație;
• · Proprietățile de consum ale pământului (fertilitatea și alte caracteristici ale solului);
• Drepturi de proprietate legale transferabile etc.

Apoi colectează informații despre vânzările recente de terenuri comparabile în segmentul relevant al pieței funciare. Pentru acumularea și prelucrarea ulterioară a informațiilor cu privire la prețuri, cotații, cerere și ofertă pentru vânzarea de terenuri similare în fiecare segment al pieței funciare, se utilizează carduri de înregistrare. Informațiile de piață privind tranzacțiile de vânzare și cumpărare de terenuri pot fi clasificate în grupuri omogene pe baza unor caracteristici precum amplasarea teritorială, posibila opțiune de utilizare a terenului, proprietățile consumatorilor, ceea ce permite pentru fiecare segment să grupeze vânzările de terenuri cu cazuri de utilizare similare sau opțiuni de utilizare a terenurilor care concurează între ele într-o anumită zonă geografică.

Pentru comparație sunt folosite mai multe terenuri vândute. De obicei, trei până la cinci analogi sunt suficiente, dar mai mulți dintre ei măresc fiabilitatea estimării. În țările de piață dezvoltate, metoda de comparare a vânzărilor se bazează cel puțin pe prețurile a trei oferte recente sau a șase prețuri licitate curente

Etapa 2. Verificarea informațiilor privind tranzacțiile cu terenuri.

Selecția informațiilor este efectuată pentru a crește fiabilitatea acesteia și a obține confirmarea faptului că tranzacțiile au fost efectuate în condiții tipice de piață.

Trebuie avut în vedere faptul că la înregistrare, prețul tranzacției este fixat în funcție de cuvintele vânzătorului și ale cumpărătorului fără a confirma fiabilitatea acesteia, iar prețurile ofertelor diferă de prețurile de vânzare, în funcție de echilibrul dintre aprovizionare. și cerere. Prin urmare, este de dorit ca datele de vânzare ale terenurilor comparate să fie confirmate de una dintre părțile la tranzacție (cumpărător sau vânzător) sau de un intermediar.

Etapa 3. Compararea terenului evaluat cu cele vândute pe piață, făcând ajustări ținând cont de diferențele dintre terenul evaluat și fiecare dintre parcelele comparate.

În cazul în care terenul evaluat diferă de cel comparabil, atunci prețul acestuia din urmă trebuie ajustat pentru a se determina la ce preț ar putea fi vândut dacă ar avea aceleași caracteristici ca și terenul evaluat. Când ajustați prețurile reale de vânzare ale obiectelor comparate, ajustările sunt efectuate la prețul coletului comparabil.

Evaluarea unui teren prin comparatie cu alte terenuri vandute se poate face in doua moduri: prin elemente de comparatie sau prin unitati de comparatie.

Elementele de comparație sunt caracteristicile terenurilor și condițiile de încheiere a tranzacțiilor cu acestea, care afectează valoarea prețului de vânzare. Prin analiza vânzărilor comparative se determină valoarea unui teren tipic (standard), care stă apoi la baza calculării valorii altor terenuri. O parcelă reală sau ipotetică poate fi folosită ca un teren tipic.

Pentru o mai bună organizare a procesului de comparație, se recomandă o ordine standard de analiză a elementelor de comparație. La compararea terenurilor, trebuie luate în considerare următoarele elemente:

1. Drepturi de proprietate valoroase. În Federația Rusă, terenurile pot fi deținute ca proprietate privată, proprietate moștenită pe viață (numai pentru persoane fizice), utilizare permanentă (perpetuă), închiriere, utilizare gratuită pe termen determinat. Ajustarea se face atunci când drepturile cumpărătorului sunt grevate cu gaj sau închiriere pe termen lung.

Conditii de finantare. Condițiile tranzacției pot fi plata de către vânzător a unui procent din credit.

Condiții de vânzare. Ajustarea pentru acest element reflectă relația dintre vânzător și cumpărător atipică pentru piață, precum și circumstanțele în care părțile la tranzacție iau decizii independente cu privire la vânzarea sau cumpărarea unui teren.

Data vânzării. Atunci când se compară data măsurării cu data vânzării analogilor, se determină dacă vânzarea comparabilă a avut loc în aceleași condiții de piață sau în condiții modificate. În acest caz, se pot face două tipuri de ajustări: un tip ia în considerare fluctuațiile sezoniere ale prețurilor de vânzare pentru o anumită opțiune de utilizare a terenului; celălalt reflectă fluctuațiile prețurilor terenurilor doar cu o anumită locație. Ajustările se fac, de obicei, trimestrial, cu excepția perioadelor de creștere a prețurilor.

Ajustările pentru primele patru elemente de comparație se fac secvenţial prin aplicarea fiecărei ajustări ulterioare la rezultatul anterior.

5. Locația este un element de comparație a vânzărilor comparabile, deoarece are un impact semnificativ asupra valorii proprietății care se evaluează.

La compararea amplasamentului parcelelor se analizează impactul mediului asupra competitivității terenurilor de pe piață din punct de vedere al factorilor fizici, sociali și economici.

Dacă proprietatea comparabilă este situată în aceeași zonă cu proprietatea care se evaluează, în general nu se fac ajustări. În cazul rar în care un sit este situat la periferie și este afectat de factori pozitivi sau negativi, dintre care niciunul nu afectează situl care este evaluat, va trebui făcută o modificare.

6. Caracteristici fizice. În procesul de comparare, sunt identificate și luate în considerare doar diferențele fizice majore și este necesară o inspecție personală a fiecărui pachet comparabil. Cea mai precisă corecție pentru diferențele de caracteristici fizice se realizează prin metoda analizei corelație-regresie.

Ajustările pentru ultimele două elemente de comparație se fac secundar prin aplicarea la rezultatul obținut în urma ajustărilor pentru primele patru elemente de comparație, în orice ordine,

Unitățile de comparație sunt utilizate dacă:

• a) terenurile generatoare de venit diferă ca suprafață și dimensiunea îmbunătățirilor disponibile;
• b) informații preliminare sunt necesare pentru investitori sau potențiali cumpărători.

În cazul terenurilor neamenajate, se folosesc următoarele unități de comparație:

pret pe 1 ha - la evaluarea unor suprafete mari de teren agricol sau forestier, de uz industrial, la impartirea terenurilor in parcele standard;

pret pe 1 m 2 - pentru vanzarea terenurilor in centrele oraselor pentru dezvoltare comerciala. Loturile ar trebui să fie comparabile în ceea ce privește cele mai importante caracteristici: pentru clădiri de birouri - acces la autostrăzi și parcări, alte clădiri de birouri, bănci etc.; pentru spații de depozitare - acces la comunicații de transport;

preț pe lot - prețul pentru terenurile care au formă și dimensiune standard în zonele de dezvoltare rezidențială în masă sau suburbană.

Metoda unității de comparație bazată pe serii de vânzări calculează costul unitar mediu al comparației pentru fiecare grup omogen de parcele. Costul mediu este determinat prin calcularea medianei (mijlocul seriei clasate) sau a mediei aritmetice a prețului de vânzare pe unitatea de comparație. Metoda unității de comparație este utilizată dacă zonele sunt foarte diferite între ele ca mărime, dar relativ asemănătoare în ceilalți parametri.

Avantajul metodei unității de comparație este simplitatea și ușurința sa relativă. Este utilizat pe scară largă în dezvoltarea de noi terenuri și clădiri standard, evaluarea mersului agricol în aceeași zonă naturală și climatică.

Etapa 4. Analiza prețurilor date ale analogilor și derivarea rangului final al valorii de piață a terenului estimat.

După efectuarea ajustărilor la prețurile analogilor selectați, rezultatele obținute trebuie convenite pentru evaluarea finală a valorii terenului. Un calcul simplu al mediei aritmetice a prețurilor colegilor selectați este rar utilizat. O formulă medie ponderată este utilizată pentru a obține un rezultat mai precis.

Evaluarea prin metoda compararii vanzarilor este cea mai obiectiva in acele cazuri in care exista o cantitate suficienta de informatii comparabile cu privire la tranzactiile anterioare de pe piata.

Trebuie avut în vedere faptul că metoda de comparare a vânzărilor dă rezultate nesatisfăcătoare în condiții de rate ridicate a inflației, cu o lipsă de informații despre vânzările pe piață a proprietăților comparabile sau fiabilitatea lor scăzută, precum și cu schimbări bruște ale condițiilor economice.

Metoda de transfer sau corelare se bazează pe determinarea raportului dintre valoarea terenului și valoarea clădirilor ridicate pe acesta. Prețul de vânzare al unei proprietăți este împărțit în două părți - valoarea clădirilor și valoarea terenului. Pentru fiecare tip de dezvoltare a terenului, parcelă dintr-o anumită regiune, există o proporție stabilă între valoarea terenului și costul structurilor. Acest fapt este confirmat de principiile echilibrului și productivității marginale.

Dacă zona de evaluare nu are un număr suficient de vânzări de terenuri neamenajate, trebuie selectată o zonă comparabilă cu vânzări de terenuri construite și neamenajate și împărțind raportul tipic între valoarea terenului și valoarea totală a proprietății (teren). cota), se transferă spre analiză.vânzări de terenuri logice din zona în care se face evaluarea.

În prima etapă, este necesară segmentarea pieței, adică. defalcarea pieței în sectoare cu obiecte și subiecte similare.

Obiecte similare de:

• · Utilizarea prevăzută;
• · Calitate;
• · Drepturi transferate;
• · Locație;
• · Caracteristici fizice.

Subiecte similare de:

• · Solvabilitate;
• · Oportunități de finanțare;
• · Motivarea investițiilor.

Obiectele comparabile trebuie să aparțină aceluiași segment al pieței imobiliare, iar tranzacțiile cu acestea trebuie efectuate în condiții tipice pentru acest segment:

• · Perioada de rambursare;
• · Independența subiecților tranzacției;
• · Motivarea investițiilor.

În special, următoarele puncte ar trebui monitorizate.

Timp de expunere - timpul în care obiectul se află pe piață. Perioada de expunere difera pentru diferite segmente de piata si depinde in mare masura de calitatea obiectelor. De exemplu, la Moscova, perioada medie de expunere pentru apartamentele rezidențiale este de aproximativ o lună, pentru clădirile de birouri - de la o lună și jumătate până la trei luni. Dacă obiectul a fost vândut pentru o perioadă de timp mult mai scurtă decât perioada standard de expunere, aceasta indică un preț subestimat. Dacă obiectul a fost pe piață mult mai mult decât perioada standard de expunere, atunci prețul este suprapreț. În ambele cazuri, tranzacția nu este tipică pentru segmentul de piață și nu trebuie considerată comparabilă.

Independența subiecților tranzacției înseamnă că tranzacțiile nu sunt încheiate la prețul pieței și datele privind acestea nu pot fi utilizate pentru comparație dacă cumpărătorul și vânzătorul:

• · Sunt într-o relație de familie;
• · Sunt reprezentanți ai holdingului și o filială independentă;
• · Au o interdependență și un interes reciproc diferit;
• · Tranzacțiile se efectuează cu obiecte împovărate cu gaj și alte obligații;
• · Sunt angajate în vânzarea bunurilor persoanelor decedate;
• · Sunt angajate în vânzare pentru a evita înstrăinarea bunului gajat.

Motivația investiției este determinată de:

• · Motive similare ale investitorilor;
• · Utilizarea cea mai bună și eficientă similară a instalațiilor;
• · Gradul de deteriorare al clădirii.

De exemplu, achiziționarea unei clădiri pentru a organiza un birou în ea nu poate fi utilizată ca un analog dacă clădirea este planificată să fie utilizată ca hotel, deoarece fluxurile de venituri și cheltuieli așteptate vor fi diferite.

Un obiect, al cărui grad de uzură este mai mare de 80%, nu poate fi folosit după profilul său fără reparații majore. Asadar, achizitionarea unei cladiri cu mai mult de 80% uzura are loc cu o motivatie diferita fata de achizitionarea unei cladiri cu mai putina uzura. În primul caz, aceasta este, de regulă, achiziționarea de drepturi pentru a construi o nouă facilitate.

O evaluare fiabilă a proprietății imobiliare este o muncă minuțioasă a specialiștilor cu înaltă calificare. În cursul său, la cererea clientului, se evaluează valoarea de piață a obiectului sau drepturile asupra acestuia. Evaluatorul este cel care conduce analiza și alege o abordare sau un set de abordări ale evaluării care sunt acceptabile într-o anumită situație. Care este abordarea comparativă a evaluării imobiliare? Care sunt metodele, avantajele și dezavantajele sale? Pe ce piață oferă cele mai precise rezultate? Să vorbim despre asta astăzi.

Evaluarea valorii de piata a bunurilor imobiliare

Principala caracteristică prin care obiectele sunt clasificate ca imobile este atașamentul lor puternic față de pământ. Bunurile imobiliare sunt parcele, orice clădiri, structuri, spații rezidențiale și nerezidențiale, obiecte naturale etc.

Proprietarul poate folosi HE (obiect imobiliar) atat pentru nevoi personale cat si pentru realizarea de profit. Poate fi închiriat sau gajat, vândut, donat, schimbat, lăsat în moștenire etc. Prin urmare, uneori trebuie doar să cunoașteți valoarea reală de piață a IT la momentul actual.

Specialistul efectuează această activitate folosind abordările stabilite de standardele de evaluare de stat.

În total, evaluarea utilizează trei abordări:

• Costly (metode ale abordării costurilor în evaluarea imobiliară);
• Comparativ.

Fiecare dintre aceste abordări are propria sa bază metodologică. Să analizăm în mod consecvent abordarea comparativă a evaluării și metodele acesteia de determinare a valorii obiectului.

Abordare comparativă (SP)

Atunci când un proprietar dorește să înceapă să-și vândă proprietatea, el determină valoarea inițială a acesteia, fără să știe, folosind o societate mixtă. se poate face singur. Proprietarul caută pe site-uri specializate obiecte asemănătoare cu ale lui, compară caracteristicile acestora, durata perioadei de vânzare și trage concluzii despre costul pentru care obiectul poate fi efectiv vândut. Aceasta este abordarea comparativă.

Valoarea de piață este calculată prin compararea prețurilor obiectelor analogice. Un vânzător adecvat înțelege că atunci când pe piață există două sau mai multe obiecte care satisfac în mod egal nevoile cumpărătorului, este cel puțin nerezonabil să se stabilească un preț mai mare.

Postulatele de bază

Asociația mixtă se bazează pe date privind tranzacțiile cu proprietăți similare efectuate efectiv în trecutul recent și pe corelarea imobilului evaluat cu analogi similari.

Punctul de plecare pentru decizia unui evaluator de a utiliza o societate în participațiune este activitatea curentă a acelui segment al pieței imobiliare, din care face parte subiectul evaluării (OP).

Principiile de bază ale societății mixte:

• Cerere și ofertă;
• Substituţie;
• Contribuţie.

Pe baza acestor principii, au fost dezvoltate metode speciale de evaluare pentru a calcula valoarea de piață a software-ului.

Metode

Abordarea comparativă presupune utilizarea a 3 metode de evaluare imobiliară și acordul rezultatelor acestora pentru a determina valoarea de piață a obiectului evaluării.

Metoda de evaluare comparativă a vânzărilor (SAP)

Costul este determinat prin analiza vânzărilor recente de proprietăți care sunt comparabile cu cele estimate după efectuarea ajustărilor corespunzătoare ale costului pentru diferențele dintre ele.

Algoritm de calcul:

1. Căutați informații despre vânzările recente de articole comparabile în segmentul de piață relevant;
2. Analiza fiabilității informațiilor;
3. Ajustarea costului obiectelor comparabile pentru diferențele generatoare de preț;
4. Reconcilierea datelor prin analogi și obținerea valorii obiectului (valoarea medie, valoarea mediană, cea mai comună valoare).

Concordanța rezultatelor comparației este unul dintre punctele importante ale acestei metode. Nu este permisă o medie aritmetică simplă a datelor primite. Este necesar să se studieze fiecare rezultat analitic și să se întocmească o concluzie bine întemeiată.

Valoarea finală a costului reprezintă o concluzie verificată făcută de evaluator pe baza unei analize a tuturor informațiilor disponibile disponibile și a experienței profesionale personale.

SAP este ideal pentru evaluări de locuințe, de ex. un segment de piata in care se fac un numar mare de tranzactii cu obiecte similare.

Un exemplu primitiv de utilizare a SAP pentru evaluarea unui apartament, doar dat pentru a înțelege esența metodei.

Datele inițiale ale obiectului de evaluare:

• apartament 2 camere;
• zona de dormitor;
• suprafata totala / living / bucatarie - 58/29/8 mp;
• tip layout - vestă;
• etajul 1;
• redecorare;
• Casa de caramida cu 9 etaje construita in 1998;
• 2 lifturi (pasager si marfa);
• liber din punct de vedere juridic și fizic;
• statie de transport in comun - la 3 minute de casa;
• disponibilitatea de parcare in curte;
• d/ gradina, scoala - la distanta de mers pe jos;
• policlinică - în apropiere;
• supermarket in casa.

S-au găsit informații despre tranzacții cu 5 proprietăți similare vândute în ultimele 2 luni.

Observați diferențele dintre analogi în raport cu subiectul de evaluare.:

• Analog 1 - 1.700.000 de ruble. Lipsa unui lift - 300.000 de ruble.
• Analog 2 - 1.900.000 de ruble. Este necesară o alternativă - 100.000 de ruble.
• Analog 3 - 1.890.000 de ruble. Etajul 6 - 200.000 de ruble.
• Analog 4 - 1.800.000 de ruble. Suprafețe 62/31/11 mp. – 250.000 de ruble.
• Analog 5 - 1.980.000 de ruble. Centru - 250.000 de ruble.

Să calculăm costul obiectului evaluat:

1.700.000 + 300.000 +100.000 + 200.000 - 250.000 - 250.000 = 1.800.000 de ruble.

De fapt, calculul este desigur mult mai complicat. În exemplu, nu s-a făcut o evaluare a pieței a factorilor, ci a fost pur și simplu luată în considerare.

Metoda multiplicatorului chiriei brute (GRM).

Metoda se bazează pe ipoteza unei relații directe între prețul de vânzare al unui obiect și veniturile potențiale din chirie din închirierea acestuia. Adică, cu cât venitul potențial din chirie este mai mare, cu atât proprietatea este mai scumpă.

În ipostaza unității de comparație, această metodă presupune utilizarea BPM. Este egal cu raportul dintre prețul obiectului vândut și venitul brut din utilizarea acestuia în scopuri comerciale.

Algoritm de calcul:

1. Determinăm venitul din chirie de pe piață de la obiect pe 12 luni, adică estimăm cât să-l închiriem efectiv, de exemplu, 300 tr. în an;
2. Determinăm BPM-ul pe baza tranzacțiilor recente de pe piață (evaluatorul însuși îl poate calcula pe baza tranzacțiilor recente, dar este mai ușor de utilizat date statistice pentru regiune, dacă sunt disponibile, să fie 20);
3. Calculul valorii subiectului de evaluare prin înmulțirea veniturilor din chirie de pe piață de la obiect cu BPM.

Aplicat datelor din exemplul nostru, costul obiectului va fi de 6.000 de tone. (RUB 300 * 20).

Metoda BPM nu necesită corecții suplimentare pentru diferențele dintre caracteristicile obiectului și analogii acestuia. Acesta este un indicator relativ în care au fost inițial luate în considerare astfel de caracteristici.

Metoda raportului de capitalizare totală (CFC).

OCC se aplică venitului net din exploatare (NOR) al proprietății.

NPR este venitul brut real (Venitul brut) din care sunt deduse cheltuielile anuale de exploatare. Cheltuielile de exploatare includ toate cheltuielile fără de care obiectul nu va putea funcționa normal (facturi de utilități, întreținere, reparații etc.).

DVD-ul este calculat ca suma venitului brut potențial (PVI) și a veniturilor din servicii suplimentare, minus pierderile din profituri pierdute.

LDPE este venitul care poate fi generat atunci când o proprietate este închiriată fără timp de nefuncționare. Depinde de suprafața obiectului și de prețul de închiriere. În consecință, dacă obiectul este inactiv, se generează pierderi de profit.

OCC este determinat de raportul dintre NOD-ul obiectului analog și prețul său și este folosit ca divizor la NOD-ul obiectului evaluat.

Algoritm de calcul:

1. Calculul NPR-ului obiectului evaluat;
2. Selectarea analogilor (din 3 sau mai multe obiecte), pentru care există date din surse sigure despre prețul real de vânzare și valoarea NPR;
3. Amendamente pentru creșterea asemănării analogilor cu subiectul evaluării;
4. Calculul separat al OCC pentru fiecare analog;
5. Determinarea OCC-ului general (media aritmetică pentru toți analogii);
6. Calculul valorii de piață ca coeficient de la împărțirea VAN a obiectului evaluat la QCC mediu pe baza analogilor selectați.

Să ne uităm la un exemplu.

Este necesar să se evalueze valoarea de piață a obiectului, a cărui CNE în perioada de prognoză este de 250.000 de mii de ruble.

Să presupunem că există informații verificate despre trei analogi:

• analog 1: CHOD - 330.000 de ruble, valoarea de piață - 1.200.000 de ruble;
• analog: CHOD - 360.000 de ruble, valoarea de piață - 1.250.000 de ruble;
• analog 3: CHOD - 370.000 de ruble, valoarea de piață - 1.400.000 de ruble.

Vom calcula QCC pentru subiectul de evaluare:

(330 /1 200 + 360 /1 250 + 370 /1 400) : 3 = 0,276

Preț de vânzare - 1.278.000 de ruble. (353.000 de ruble * 0,276).

Analiza rezultatelor

La evaluarea activităților, este important să se poată evalua rezultatele obținute folosind diferite metode SP. Un evaluator cu experiență știe cât de multă greutate are fiecare metodă atunci când evaluează un anumit obiect.

Dacă proprietatea poate fi evaluată folosind toate cele trei metode (ceea ce nu este întotdeauna cazul), va fi necesară o etapă de consimțământ a rezultatelor, timp în care se va determina prețul maxim probabil.

Valoarea de piață este calculată prin compararea prețurilor obiectelor analogice.

În caz contrar, se ia o decizie motivată de a refuza utilizarea uneia sau a alteia metode de evaluare.

Refuzul de a utiliza abordarea comparativă (CP)

JV este una dintre cele mai fiabile și mai ușor de utilizat abordări pentru a determina valoarea de piață a obiectelor imobiliare. Singurul, dar principalul dezavantaj al acestei abordări este lipsa unei piețe imobiliare dezvoltate în segmentul solicitat. În astfel de condiții, utilizarea societății mixte va trebui să fie abandonată. La urma urmei, poți compara doar obiecte neunice.