Investiția colectivă, cel mai comun tip de investiție. Istoria lor oficială începe în secolul al XIX-lea. La nivel de gospodărie, investiția colectivă există din timpuri imemoriale.
Adunarea unui instrument sau a animalelor pentru a lucra împreună a fost o investiție comună de sute de ani. În societatea modernă, fondurile populației au fost de mult stăpânite, acumulând aceste fonduri în diverse fonduri și utilizându-le pentru investiții mari. În Rusia, acest lucru nu este încă atât de semnificativ, dar în țările europene și în Statele Unite, populația, inclusiv pensionarii, investește masiv în diferite fonduri de investiții colective, care sunt gestionate de profesioniști.
Investiția colectivă este, de asemenea, comună în rândul persoanelor juridice. Există mai multe motive pentru aceasta:
Următoarele forme organizatorice de investiții colective au devenit larg răspândite în Rusia:
Cea mai comună formă sunt fondurile mutuale.
Fondurile de investiții unitare au fost create ca alternativă la fondurile de investiții colective sub formă de persoane juridice, care, conform legislației ruse, sunt supuse dublei impuneri. Un fond mutual este o formă proprie a capitalului, care, nefiind persoană juridică, nu are bază de impozitare. Un investitor dobândește o acțiune într-un fond și deține o parte din proprietatea acestuia. Proprietatea fondului mutual se află în administrarea fiduciară de către o societate specială, a cărei sarcină este să extragă profit din plasarea acestei proprietăți în proiecte de investiții. Zonele de investiții sunt determinate de stat, iar procesul investițional este reglementat și monitorizat de autoritățile de supraveghere.
O societate pe acțiuni nu este altceva decât o societate pe acțiuni deschisă a investitorilor. Activitățile fondului sunt licențiate de stat și sunt axate pe obținerea de profit prin transferarea proprietății sale către managementul fiduciar al unei societăți de administrare.
Investitorii unui astfel de fond sunt supuși dublei impuneri: plătesc impozit pe profit ca societate pe acțiuni; impozitul pe venitul personal. Activitățile de risc și ipotecare nu sunt permise pentru aceste fonduri.
Fondurile de pensii nestatale sunt similare ca scop cu fondurile de pensii de stat. Aceste fonduri acumulează contribuțiile la pensie ale participanților lor și sunt transferate către societatea de administrare, care le plasează în diverse fonduri de investiții financiare și reale.
Fondurile generale ale managementului băncii sunt formate din proprietatea deponenților pe baza drepturilor de proprietate comune și sunt transferate către managementul trustului băncii.
Spre deosebire de fondurile de investiții unitare, această formă de investiție colectivă are oportunități de investiții mai largi; în realitate, ele pot investi în orice industrie sau obiect de investiții sub formă de investiții reale sau financiare, în valori mobiliare interne și străine și alte active. O limitare a utilizării pe scară largă a acestei metode de investiții colective este acordarea de licențe pentru astfel de activități de către Banca Centrală a Rusiei și incapacitatea de a circula pe piață certificatele emise către participanții fondului.
Acest tip de investiții colective este larg răspândit în țările dezvoltate economic și nu a primit încă o distribuție adecvată în Rusia. Băncile de investiții, scopul principal este de a strânge capital pe piața de capital pentru marile companii de investiții. Băncile desfășoară o varietate de operațiuni, printre care principalele sunt fuziuni și achiziții de companii, vânzare de valori mobiliare, vânzare, cumpărare de valori mobiliare și active reale, analizează această piață cu publicarea de rapoarte.
O cooperativă de credit este un tip de societate de credit de consum, o organizație non-profit specializată în acordarea de asistență financiară reciprocă acționarilor săi. Acționarii pot fi atât persoane fizice (uniunea de credit a cetățenilor), cât și societăți individuale de consum (uniunea de credit de al doilea nivel). Uniunile de credit își plasează fondurile de rezervă în diferite instrumente financiare, a căror listă este stabilită de Banca Centrală a Federației Ruse.
Societățile de consum pot fi privite ca o formă de investiție colectivă într-un obiect de investiții care servește la satisfacerea nevoilor acționarilor unei societăți de consum. O societate de consum ca organizație non-profit poate fi creată pentru a organiza o întreprindere (convențională sau inovatoare) care va satisface nevoile acționarilor săi în producție. Investitorul colectiv, care este și acționar, va primi venituri din această participare sub formă de acțiune la părăsirea societății de consum, sau le poate primi prin reducerea cotei sale la o anumită limită admisibilă.
Un parteneriat de investiții este o metodă de investiție colectivă care a fost consacrată legal în Rusia în 2012.
Acordul vă permite să combinați depozitele mai multor persoane și să investiți în comun în obiecte de investiții cu scopul de a obține profit fără a forma o persoană juridică. Acordul a fost creat pentru a investi în proiecte de risc inovatoare care au căzut din sistemul de investiții rus. Acest tip de investiții colective corespunde formei de renume mondial de societate în comandită în comandită în comandită.
Astfel, majoritatea formelor de investiții colective care există în practica mondială sunt reprezentate în Rusia.
În primul rând, definiți scopul investiției. Nu există investiții în natură de dragul procesului investițional în sine. Obiectivele pot fi diferite. De exemplu, pentru a economisi bani din inflație, economisiți pentru o achiziție mare în trei ani, riscați și încercați să câștigați cât mai mult posibil într-un an etc.
Scopul este mai bine să voce și chiar mai bine - să înregistrați. Acest truc simplu vă va ajuta să răspundeți la a doua întrebare importantă: ce părere aveți despre risc? Sunteți gata să pierdeți, sunteți de acord să reduceți valoarea economiilor dvs. sau vă va fi greu să acceptați rezultatul dacă acesta diferă de „cotidianul în creștere constantă”. Pe baza obiectivelor, merită să alegeți un instrument de investiții: companii și fonduri.
În al doilea rând, alegeți cinci companii de management pentru dvs. - diversificarea investițiilor pe companie va ajuta la reducerea riscurilor. Ar trebui să se acorde atenție disponibilității unei licențe, experienței de lucru, indicatorilor cheie de performanță - cum ar fi suma fondurilor în management, numărul de fonduri etc. Vă rugăm să rețineți: agențiile de rating din Rusia au efectuat deja o analiză a companiilor de management pentru dvs., care vă va ajuta să faceți alegerea corectă.
Există, de asemenea, caracteristici specifice ale industriei investițiilor colective. De regulă, investitorii începători acționează atunci când aleg o companie de management prin analogie cu alegerea unei bănci pentru plasarea economiilor personale. La început, această abordare se justifică pe deplin, dar apoi devine clar că companiile de management au specializare. O companie funcționează mai bine la bursă, alta arată minuni ale rentabilității pe piața de obligațiuni, există companii care sunt cele mai eficiente în specializarea industriei de fonduri. Lăsați câteva companii cu specializări diferite pe lista dvs. scurtă.
Apoi, selectăm fondurile. În mediul actual, companiile de management oferă o gamă largă de fonduri, printre care cu siguranță poți găsi unul care să-ți îndeplinească obiectivele și care se potrivește ca nivel de risc. Este logic ca companiile de pe lista dvs. să fie încredințate să lucreze acolo unde sunt cele mai eficiente. Lucrările privind analiza fondurilor, precum și atunci când alegeți o companie de administrare, au fost deja făcute înainte de dvs. - uitați-vă la evaluările de pe site-urile specializate, acordați atenție analizelor suplimentare, citiți recenzii, verificați profitabilitatea timp de unul și trei ani.
În sfârșit, experiența personală stă la baza oricărei investiții. Vă asigur, în afară de propria experiență, nimeni nu vă va spune cea mai bună soluție. Începeți cu o cantitate mică pentru a vedea cum funcționează.
Nu în ultimul rând, orice altceva. Acordați atenție serviciului companiei de administrare. Într-o lume în care poți comanda cuie din Hong Kong din confortul canapelei tale, procesul de investiție ar trebui să fie la fel de ușor și convenabil. Pentru mine, ca consumator, unul dintre factorii importanți va fi „convenient/incomod”. În orice moment, vreau să primesc informații despre investițiile mele și să fac tot ce consider potrivit cu ele de oriunde în lume.
O investitii colective până acum l-am pomenit doar în treacăt, parcă întâmplător. Această stare de lucruri nu este în întregime corectă.
Acest avantaj se realizează datorită TRANSPARENȚEI procedurii și acumulării de fonduri ale investitorilor individuali, reglementării sale legislative și de reglementare detaliate în majoritatea statelor în care funcționează astfel de instituții financiare.
. Costuri reduse(versus investiția individuală).
Acest lucru se datorează faptului că investițiile mari tind să aibă ca rezultat mai puține tranzacții de investiții.
O scădere a numărului de tranzacții (operațiuni), la rândul său, ajută la reducerea costului de plată a serviciilor și a managerilor care primesc deduceri din fiecare tranzacție.
Investiții colective REDUCE COSTURILE pentru operațiuni cu valori mobiliare.
. Management profesional al banilor.
Societățile de administrare (fondurile de investiții) sunt extrem de interesate să obțină rezultate financiare peste media pieței, deoarece de aceasta depinde direct cantitatea de fonduri atrase de la investitori.
Din acest motiv, astfel de companii recrutează profesioniști (de regulă, atestați) și alți specialiști pe piața valorilor mobiliare care sunt capabili să ia decizii de investiții de înaltă calitate și echilibrate.
Pentru început, le vom enumera pur și simplu pe cele cunoscute de legislația rusă. forme de plasament colectiv fără a intra în complexitatea juridică a fiecăruia dintre ei.
În prezent, formele de plasament colectiv fixate normativ sunt:
Instrumentele online comune în rețea, cum ar fi tot felul de proiecte, de fapt, sunt și ele forme (tipuri) de plasamente colective... Adevărat, ele rămân în continuare în afara domeniului de aplicare a reglementărilor de reglementare.
Data viitoare vom rezolva în detaliu problemele legate de investițiile în fonduri comune... Subiectul este cel mai relevant.
Așa că rămâneți pe fază, vor fi o mulțime de lucruri utile. Investiție fericită!
Investițiile colective sunt un tip de management al încrederii cu un prag de intrare scăzut, care le permite micilor investitori să investească bani în bursă, piață imobiliară, metale prețioase și altele, obținând profit din investirea banilor lor. capitalul combinat al investitorilor, ceea ce face posibilă câștigarea banilor prin creșterea semnificativă a capitalului acestora.
În țările cu o bursă dezvoltată (țări europene, Marea Britanie, Statele Unite), conceptul de investiție colectivă este la îndemâna aproape tuturor, deoarece aproape întreaga populație este investită în acest instrument de creștere a capitalului. Produsele de economii ale companiilor de asigurări și ale fondurilor de pensii sunt deosebit de populare.
Segmentul de investiții colective facilitează accesul micilor investitori la venituri din capitalul colosal investit pe piețele financiare, ferindu-i de companiile emitente necinstite și, în plus, asigurând un flux investițional în producția țării.
Instrumentele financiare ale pieței de investiții din Rusia, în cea mai mare parte, depășesc mijloacele investitorilor privați din cauza pragului ridicat al prețului de intrare, a necesității de a înțelege principiile pieței de investiții și a reticenței larg răspândite a companiilor emitente și a intermediarilor de a supraîncărcați cu muncă inutilă cu investitori necalificați care investesc sume mici. Piața datoriilor guvernamentale sub formă de titluri nu este adaptată să funcționeze cu fonduri ale micilor investitori, iar o parte din titlurile de stat nu a fost inițial destinată investițiilor de către populație.
Investiția colectivă este un instrument financiar ideal care oferă o varietate (diversificare) de titluri într-un portofoliu de investiții, ceea ce reduce semnificativ riscul investiției. Autoinvestiția necesită cunoștințe adecvate de piață pentru a lucra pe deplin cu banii investiți. Nici măcar contribuția câtorva mici investitori nu va fi suficientă pentru a achiziționa lotul minim într-un concurs de investiții sau într-o mare companie de brokeraj. Dar fondurile a mii de mici investitori au deja o putere investițională impresionantă, care poate acționa ca cumpărător sau vânzător pe piața de investiții.
În Egiptul antic, relațiile de încredere existau deja, care au stat la baza investițiilor colective. Pe baza relațiilor de încredere și de gardian, au fost gestionate bogăția și proprietățile nespuse ale faraonilor egipteni și ale moștenitorilor lor. Gardienii erau de obicei reprezentanți ai castei cele mai apropiate de șeful statului - preoții. Descoperirile istorice descoperite indică faptul că deja în acele vremuri existau dispoziții de proprietate ereditară, testamente și tutelă ale minorilor regali.
Evul Mediu a facilitat și mai mult dezvoltarea relațiilor bazate pe încredere prin Cruciade. La început, proprietarii proprietății și-au transferat încuietorile cu familia sub protecția și conducerea unei persoane de încredere pe durata participării lor la campanii. Incertitudinea cu privire la întoarcerea sa a forțat să ia măsuri pe termen lung pentru a transfera drepturile beneficiarului de venit în locul lui însuși - moștenitorului, soțului. Treptat, o practică similară a început să fie folosită în legătură cu orice proprietate.
Primul fond de investiții format legal a apărut în Belgia în 1822, mai târziu în Elveția în 1849, apoi în Franța în 1852. În Statele Unite, abia după cel de-al Doilea Război Mondial, au început să se dezvolte fonduri de investiții stabile, interferând serios cu activitățile de investiții ale băncilor, concurând cu alte instituții financiare.
Riscul de a investi în investiții colective este practic redus la zero datorită controlului și supravegherii Băncii Centrale a Federației Ruse. Dar, cu toate acestea, atunci când luăm în considerare posibilitățile de investiție colectivă a banilor, merită luat în considerare un dezavantaj semnificativ al acestui instrument financiar comun. Lipsa investiției colective constă în lipsa eficienței în prezența unor fluctuații (volatilități) semnificative ale pieței. „Sacul” de bani mare își schimbă cursul prea încet, de aceea pierde în cazul unei scăderi puternice a prețurilor. Dar dacă ținem cont de faptul că subiecții pieței de plasament colectiv investesc în instrumente foarte conservatoare, atunci acest neajuns nu joacă un rol decisiv.
Pe piața investițiilor, investițiile colective sunt reprezentate în Rusia de companii de asigurări, fonduri nestatale de pensii (NPF), fonduri mutuale de investiții (PIF) și fonduri generale de administrare bancară (OFBU).
Mai mult, companiile de asigurări nu doar se angajează să plătească un mic profit suplimentar din fondurile investite, ci oferă o gamă largă de servicii de asigurare. La fel și fondurile de pensii, care, pe lângă gestionarea eficientă a investițiilor colective ale pensionarilor, garantează plata unei pensii pe viață. Acestea sunt diferențe semnificative între FNP și companiile de asigurări din fondurile mutuale și OFBU, unde managerii financiari sunt angajați doar în gestionarea banilor, fără a furniza alte servicii.
Subiecții pieței de plasament colectiv sunt următorii reprezentanți:
Fondurile de investiții colective investesc fondurile investitorilor într-o gamă largă de instrumente. Principalele sunt enumerate mai jos:
Principiul de funcționare a fondurilor de investiții se bazează pe ideea transferului proprietății sub trust. Un investitor își încredințează banii sau proprietatea sub conducerea profesioniștilor - aceasta este baza muncii tuturor fondurilor de investiții. Activitatea unui fond de investiții colectiv este de gestionare profesională a banilor, realizând un profit cu distribuție ulterioară între investitorii care și-au investit fondurile în fond.
Pentru structurile antreprenoriale solide, investiția colectivă are o semnificație importantă din punct de vedere economic, care constă în alocarea eficientă a fondurilor în economie. Fondurile investitorilor instituționali sunt direcționate spre creșterea lichidității și capacitatea economiei, dezvoltarea inovațiilor și contribuția la soluționarea obligațiilor civile și sociale plasate istoric pe umerii acestui grup de investitori.
Principalii participanți pe piața investițiilor colective și a trustului, precum companiile de asigurări, fondurile private de pensii, reprezintă cea mai importantă sursă de finanțare pe termen mediu și lung datorită orizontului lor mare de investiții, spre deosebire de investițiile speculative, care se caracterizează prin risc, în timp ce atitudinea participanților instituționali față de risc este extrem de conservatoare...
Fondurile de investitii colective se grupeaza dupa urmatoarele criterii: pe obiective de investitii, pe tipuri de active incluse in portofoliu, structura de exploatare, forma organizatorica si juridica.
Conform Ordinului Băncii Rusiei (din data de 15 iunie 2016 nr. OD-1860), controlul distribuției și supravegherea activității segmentului de investiții colective se realizează prin intermediul Departamentului pentru Investiții Colective și Managementul Trustului.
În special, Fondul de pensii al Federației Ruse este controlat de punctul de investire a fondurilor de contribuții de asigurare pentru o pensie finanțată și există, de asemenea, contribuții din partea angajatorului în favoarea persoanei asigurate.
Departamentul de Investiții Colective monitorizează activitatea societăților de administrare - în ceea ce privește implementarea de către acestea a acțiunilor de distribuire a rezervelor de pensii și de investire a fondurilor în vederea acumulării veniturilor din pensii și gestionarea încrederii rezervelor de investiții ale fondurilor de investiții pe acțiuni.
Investitorii care participă la investiții colective sunt investitori de piață. Datorită numeroșilor investitori colectivi, fondurile sunt colectate și acumulate. Acestea din urmă stau la baza segmentului de investiții colective. Băncile comerciale și organizațiile similare, reprezentate de investitori sub formă de depozite și alte plasamente pe termen scurt reciproc avantajoase, acționează ca intermediari care colectează fondurile investitorilor. Fondurile potențialilor investitori sunt stocate pe conturile companiilor de asigurări și ale fondurilor de pensii pentru o perioadă mai îndelungată și sunt retrase numai la apariția unui eveniment asigurat sau a vârstei de pensionare. În cazul fondurilor mutuale, în care funcțiile de colectare și investire a fondurilor sunt îndeplinite într-o singură persoană, un investitor privat își poartă banii cu un scop anume - să-și majoreze capitalul.
Aspectul investiției pe termen lung a fondurilor sistemului de investiții colective din Rusia este de mare importanță în îmbunătățirea bunăstării cetățenilor prin participarea la creșterea capitalizării economiei. Fondurile investitorilor colectivi, realizate prin mecanisme investiționale, sunt implicate în cifra de afaceri financiară generală, declanșând astfel procesul economic necesar pentru distribuirea eficientă a fondurilor.
Cota impozitului pe venitul personal pentru plasamentul colectiv este de 13%. Este impozitat profitul din vânzarea obiectului de investiție. Impozitul este reținut de societatea de administrare a investițiilor. Impozitul se calculează la începutul anului pentru anul precedent. Venitul se duce în contul investitorului într-o formă „pură”.
Investiții colective în imobiliare este un program de investiții în care se formează un fond special din banii micilor acționari sub conducerea unui manager profesionist.
Scopul fondului- investirea efectivă a fondurilor primite pentru a realiza un profit și a-l distribui în părți egale între toți participanții la program.
Acțiune Este o garanție care confirmă deținerea unei părți din proprietatea unui fond imobiliar
ETF- fond de fonduri. Acesta este un fel de înveliș pentru mai multe active, fiecare dintre acestea fiind tranzacționat la bursă. De exemplu, într-un ETF imobiliar, pot fi colectate acțiuni sau obligațiuni ale tuturor dezvoltatorilor ruși.
Dezvoltator Este o companie care reunește unul sau mai mulți antreprenori (dezvoltatori), care atrage fonduri de la deținătorii de capital sau utilizează capital împrumutat (împrumuturi bancare) pentru construirea și vânzarea de proprietăți rezidențiale.
Dezvoltare- întreaga gamă de măsuri pentru construcția de dotări rezidențiale, inclusiv proiectarea și crearea infrastructurii aferente.
Care este esența investiției colective? Fondatorul fondului colectează bani de la investitori, apoi creează o companie de management care să lucreze cu capitalul atras al investitorilor privați, care realizează profit investind în diverse instrumente de investiții. Profitul primit este distribuit în părți egale între acționarii fondului sau parteneriatului. Oportunități de investiții:
Obiecte de investitii.
În acest caz, grupul de investitori încredințează gestionarea capitalului comun unei singure persoane, care investește fondurile colectate în imobiliare, realizează profit și îl distribuie între participanții la fond.
Avantajul acestei abordări de a obține profit din investițiile imobiliare este capacitatea de a alege o proprietate atractivă fără finanțare bancară. Rentabilitatea unor astfel de investiții poate ajunge la 30-40% pe an.
Astfel de investiții se găsesc adesea pe piața rusă de construcții noi. Un grup de investitori cumpără mai multe etaje ale unei clădiri rezidențiale în stadiul de săpătură, iar după ce obiectul este dat în exploatare, revinde metri pătrați cumpărați în vrac.
Principalul dezavantaj al investiției colective neoficiale este factorul uman. Managerul ales de acționari poate cheltui fondurile fondului pentru nevoi nealocate. În timpul tranzacției nu se încheie documente legale.
Piața de co-investiții imobiliare
Vehiculul de bază pentru investițiile imobiliare colective pe piețele de capital occidentale sunt fondurile mutuale, sub acronimul comun REIT. Administratorii de fonduri mutuale investesc fondurile primite de la acționari în achiziționarea de bunuri imobiliare lichide, potrivite pentru închiriere pe termen lung.
Capitalizarea mondială a tuturor REIT-urilor este de 1,7 trilioane de dolari, cea mai mare parte - aproximativ 1 trilion de dolari - se află pe piața din SUA.
REIT-urile imobiliare sunt împărțite în acțiuni, câștig din chirie și credit ipotecar, câștig din emiterea de credite ipotecare și tranzacționarea cu instrumente derivate din titluri garantate cu ipoteci. Ponderea fondurilor hibride care fac bani atât din ipoteci, cât și din chirii nu depășește unu la sută.
REIT-urile din Statele Unite sunt puternic reglementate de autoritățile financiare. Iată o listă cu regulile necesare pentru funcționarea unui fond REIT: ¾ Aceste fonduri sunt obligate să-și investească capitalul în imobiliare, iar 90% din câștiguri să fie utilizate pentru a plăti venituri din dividende. Prin urmare, falimentul printre astfel de fonduri este extrem de rar.
În Rusia, pentru investițiile colective, trebuie să mergeți la fonduri mutuale imobiliare închise. Potrivit experților, acestea ocupă peste 30% din piața rusă. În obiecte de investiții au fost investite peste 2,5 trilioane de ruble.
ZPIFN rusesc (această abreviere înseamnă fonduri imobiliare închise) constau dintr-unul sau mai multe obiecte simultan.
Fondul poate include atât proprietăți rezidențiale, cât și proprietăți imobiliare comerciale: birouri clasa A și B, comerț stradal, spații de la primele etaje ale clădirilor rezidențiale. Toate acestea sunt capitalizate și aduc venituri acționarilor. Selecția obiectelor imobiliare și alegerea unei strategii de investiții este apanajul societății de administrare, care răspunde și de componenta de risc a proiectelor sale.
Partea de venit a ZPIF este profitul din vânzarea sau închirierea obiectelor incluse în acesta. Nu poți lăsa un astfel de fond până la sfârșitul activității sale și poți obține venituri doar la anumite intervale.
Ferestrele tehnologice de plată a profiturilor se deschid, de regulă, o dată la trei luni. Fondurile rusești preferă tranzacțiile speculative de cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare. Ponderea operațiunilor de închiriere este minimă.
Cumpărarea unui „bilet” la un fond pentru un investitor cu un capital relativ mic face posibilă profitul de obiecte foarte scumpe și în alte scenarii ar fi pur și simplu indisponibile din cauza pragului ridicat de intrare.
Principalele dezavantaje ale ZPIFN sunt imposibilitatea retragerii anticipate din fond și nevoia de a plăti comisioane managerilor chiar și cu randamente negative. Speranța medie de viață a acestui grup deosebit de investitori este de la 7 ani. La sfârșitul termenului, fondul este închis, proprietatea este vândută.
Pe lângă ZPIFN, există și crowdinvesting. Platformele de crowdinvesting diferă de fondurile mutuale clasice închise prin faptul că pentru fiecare proprietate este înregistrat un fond separat.
Principalii jucători de pe piața rusă sunt platformele de crowdinvesting: Aktivo, Credo Capital și altele. Beneficiile crowdinvesting:
Acest mod colectiv de a investi în imobiliare este o investiție cu risc ridicat, deoarece există o mare probabilitate de a obține un profit peste media pieței sau de a pierde complet suma investită.
Investiții colective cu risc ridicat Totul depinde de instrumentul ales. Dacă cumpărați acțiuni la un REIT prin ETF, atunci randamentul va fi de 5-8% pe an în valută străină.
Aderarea la ZPIFN rus va aduce un venit mediu anual de 8-10% pe an în ruble. Toate aceste fonduri sunt controlate de Banca Centrală a Federației Ruse, prin urmare, informațiile despre profitabilitate sunt ușor de găsit în surse deschise. Investițiile prin intermediul platformelor de crowdinvesting pot aduce până la 12% pe an în Credo Capital și până la 17% pe an în ruble în Aktivo, acestea sunt cele mai populare două platforme care lucrează cu imobiliare. Investitorii pot câștiga încă 7% pe an datorită creșterii valorii obiectelor.
Un bilet de intrare pe piața din SUA (până la 90% din REIT-urile sunt concentrate pe piața din SUA) prin intermediul unui broker american va costa 10 mii de dolari. Dar lucrul cu fonduri imobiliare este disponibil doar pentru investitorii calificați; nu puteți intra direct în fonduri REIT.
Investitor calificat- aceasta este o categorie de investitori cu studii economice superioare și experiență dovedită pe piețele financiare, cu un capital de cel puțin 6 milioane de ruble sau care efectuează cel puțin 10 tranzacții pe trimestru cu o cifră de afaceri anuală de 6 milioane de ruble. Investitorii calificați pot cumpăra direct instrumente riscante ale pieței financiare - acțiuni ale companiilor străine, euroobligațiuni, note structurate, acțiuni la ZPIFN.
Va trebui să investești printr-un broker străin sau prin programe speciale ale companiilor de asigurări străine, nu există alte opțiuni.
Costul unei acțiuni la ZPIFN pentru investitorii obișnuiți depinde de ETF-urile care sunt tranzacționate la Bursa de Valori din Moscova sau Sankt Petersburg. Vă puteți consulta cu orice broker major, de exemplu, Finam sau BCS Costul unei acțiuni pe platformele rusești de crowdinvesting: în Aktivo - 300 de mii de ruble, CredoCapital - 900 de mii de ruble.
Fiecare fond sau platformă de crowdinvesting acordă preferință diferitelor obiecte de investiții. Cineva investește în imobiliare rezidențială, cineva în comercial, există și variante mixte. De regulă, un acționar nu selectează obiecte, ci poate selecta un fond pentru scopul său. Să luăm în considerare avantajele și dezavantajele fiecărei opțiuni.
Investiții în imobiliare În Occident, investiția în apartamente este populară. O tendință relativ nouă și destul de stabilă este achiziționarea de camere mobilate într-un apart-hotel (un hotel în care camerele sunt echipate ca apartamente).
Perioada minima de inchiriere este de la 1 luna. După achiziționarea unei camere, societatea de administrare garantează ocuparea acesteia, verifică chiriașii, încasează de la aceștia bani pentru cazare și monitorizează starea tehnică a spațiilor. Mărimea comisionului este de 10-20%.
Randament: 6-8% pe an. Avantajele acestui tip de investiție sunt veniturile pasive fără a căuta chiriași. Printre dezavantaje se numără lipsa garanțiilor pentru o utilizare stabilă a suprafețelor închiriate, uzura bunului, costurile de reparație și un comision ridicat al companiilor de administrare.
Pe piețele externe, a doua opțiune este cumpărarea unei camere (apartament) în căminele studențești. Randamentul este de până la 10% pe an.
Dezavantajele investiției directe sunt un prag ridicat de intrare de 25.000 de dolari atunci când cumpărați proprietăți de peste mări. Dezavantajele pentru investițiile colective sunt riscul de subutilizare dacă obiectul este selectat incorect.
În Rusia, segmentul apartamentelor, după creșterea sa rapidă, trece printr-o perioadă de ajustare a cadrului legislativ. Apartamentele sunt inca clasificate drept imobiliare nerezidentiale, nu te poti inregistra in ele, te poti inregistra doar pentru o perioada relativ scurta de timp, analogii pentru intretinerea lor sunt mult mai mari decat in fondul de locuinte.
Pe de altă parte, dezvoltatorii, după ce au prins tendința, au adus pe piață mai multe ansambluri de apartamente, care, după cumpărare, pot fi închiriate pentru orice perioadă de timp.
Chiriașii sunt găsiți de către societatea de administrare. În același timp, o serie de companii sunt gata să-și cumpere proprietatea de la investitor în 5-7 ani. Pragul de intrare este de la 4 milioane de ruble pentru un apartament de clasă economică, până la 10-12 milioane într-o clasă de confort.
Dintre minusuri, remarcăm lichiditatea scăzută a activului, comisioanele mari, incapacitatea de a controla societatea de administrare.
Cumpărarea și închirierea de proprietăți imobiliare rezidențiale în zonele metropolitane ale Rusiei aduce nu mai mult de 3% din venitul net anual. Venitul rezultat nu acoperă costurile inflaționiste. Perioada de rambursare pentru un apartament cu o cameră este de 35-40 mp. m depășește 20 de ani.
Achiziționarea într-un stadiu incipient al construcției de spații comerciale la parterul clădirilor rezidențiale cu închiriere ulterioară:
Achizitionare si inchiriere imobile de depozit.
Investițiile în obiecte relativ ieftine pot deveni nereușite din cauza locației greșite, a stării proaste a obiectului în sine.
Acum, potrivit lui Vedomosti, este cel mai prost moment pentru a investi in depozite. Spații de la 10.000 mp. Sunt solicitate pe piață. m, iar aceasta este o etichetă de preț complet diferită. Dar depozitele mici disponibile pentru cumpărare sunt adesea neprofitabile. Rentabilitatea investiției în imobiliare de depozit este de 7-8% pe an.
Randamentul este de 11-12% pe an. Cea mai mare profitabilitate este demonstrată de obiectele de la granița Moscovei și a regiunii, cea mai mică - de obiectele scumpe de pe principalele străzi comerciale ale capitalei (Tverskaya, Arbat). Perioada de rambursare pentru astfel de obiecte este de 10 ani sau mai mult. Spațiul comercial este solicitat de la 2500 mp. m, care poate fi transformat într-un mini-centru comercial prin închiriere către chiriași.
Cele mai populare sunt formatele mici de până la 150 mp. m și premise care pot fi adaptate pentru coworking. Există șanse să găsim chiriași. Dezavantajele sunt aceleași: prețul ridicat și lipsa cunoștințelor profesionale despre acest segment de piață.
Investiții colective în imobiliare: ZPIF, REIT, ETF, crowdinvesting - disponibil atât pentru începători, cât și pentru investitori experimentați.
Cele mai importante realizari ale pietei de investitii colective sunt oportunitatea de a investi in obiecte care, datorita costului lor ridicat, sunt inaccesibile unui investitor cu un capital mic, si expertiza profesionala din partea societatii de administrare.
Chiar mai interesant
