L'obbligo del committente di registrare il contratto di partecipazione al capitale nella costruzione ( Ulteriore- DDU) è fissato nella parte 3 dell'art. 4 della legge federale "Sulla partecipazione alla costruzione condivisa di condomini e altri beni immobili e sugli emendamenti ad alcuni atti legislativi della Federazione Russa" del 30.12.2004 n. 214-FZ ( Ulteriore- Legge n. 214-FZ).
Se la società ha violato questi requisiti e non ha registrato l'accordo, sarà riconosciuto come non concluso in tribunale (articolo 168 del codice civile della Federazione Russa).
Nota! La base per l'esecuzione del documento è una domanda scritta, che è stata presentata agli organi di Rosreestr dalle parti del contratto: lo sviluppatore e l'azionista.
La procedura per la registrazione di un istituto di istruzione prescolare è disciplinata dai seguenti atti normativi:
In generale, la procedura si presenta così:
La registrazione statale dell'accordo DDU è necessaria in modo che lo sviluppatore senza scrupoli non abbia l'opportunità di rivendere l'appartamento ad altre persone.
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In caso di costruzione di alloggi condivisi, sono soggetti a registrazione:
Se si è verificata una situazione in cui lo sviluppatore ha venduto lo stesso appartamento a due persone, una delle quali ha registrato l'accordo del DDU e l'altra no, la prima avrà un vantaggio nell'ottenere un appartamento. Di per sé, l'assenza di registrazione statale di un accordo non lo invalida automaticamente.
Se il promotore si sottrae all'esecuzione dell'operazione, allora il giudice, in virtù di quanto disposto dall'art. 165 del Codice Civile della Federazione Russa, può riconoscerlo come valido. In questo caso, si ritiene che sia entrato in vigore dal momento specificato nella decisione del tribunale.
La registrazione delle istituzioni educative prescolari viene effettuata dagli enti territoriali di Rosreestr. Il momento della presentazione della domanda non è definito dalla legge, ma dall'analisi della pratica giudiziaria risulta chiaro che i documenti devono essere presentati immediatamente dopo la firma del contratto e prima del trasferimento di fondi. Tale esigenza è dovuta al fatto che si verifica un cosiddetto gap di registrazione tra l'archiviazione diretta degli atti e l'iscrizione nel registro. A questo punto, uno sviluppatore senza scrupoli potrebbe tentare di vendere nuovamente l'appartamento per ottenere un guadagno finanziario illegale.
Ai sensi della parte 1 dell'art. 48 della legge federale "Sulla registrazione statale degli immobili" del 13 luglio 2015 n. 218-FZ, viene presentato il seguente pacchetto di documenti per la registrazione del contratto:
Nota! I dipendenti di Rosreestr, al momento della registrazione di accordi successivi, la DDU non ha il diritto di richiedere i documenti già forniti dallo sviluppatore, che sono tipici per tutti i detentori di quote, ad esempio una dichiarazione di progetto.
Il fatto dell'accettazione dei documenti è confermato da una ricevuta, che viene emessa da un dipendente di Rosreestr. Dovrebbe contenere le seguenti informazioni:
Ai sensi dell'articolo 78 dell'ordinanza n. 789, nonché della parte 5 dell'art. 78 della legge n. 218-FZ, il termine per la registrazione statale del primo contratto di istruzione prescolare è di 10 giorni lavorativi e tutti i successivi nella stessa casa - 5 giorni lavorativi.
È possibile verificare la registrazione statale dell'accordo DDU nei seguenti modi:
Nota! Per trovare informazioni sulla registrazione di un accordo nel registro, è necessario conoscere il numero catastale. Puoi richiederlo allo sviluppatore o vederlo sul timbro che si trova sull'ultimo foglio del contratto.
Dopo che il DDU ha superato la registrazione statale, viene cucito e sigillato.
Ai sensi dell'art. 27 della legge n. 218-FZ, il motivo principale del rifiuto è che il richiedente, entro il termine stabilito dall'ufficiale di stato civile, non ha eliminato gli errori nei documenti presentati.
In caso di incongruenze, dati incompleti, un dipendente di Rosreestr, entro tre giorni lavorativi, invia una comunicazione scritta al richiedente indicando cosa e in quale lasso di tempo deve essere eliminato. L'elenco degli errori è riportato nell'art. 26 della Legge n. 218-FZ. Ad essi la legge fa riferimento:
Nota! Per evitare frodi da parte di uno sviluppatore senza scrupoli, è necessario studiare attentamente i termini dell'accordo e la documentazione della società di costruzioni.
Ciò è dovuto al fatto che abbastanza spesso sviluppatori senza scrupoli prendono denaro dai cittadini, ma allo stesso tempo non hanno il diritto di costruire su questo terreno.
Ciò porta a situazioni in cui i funzionari della società prelevano beni da essa, ma non adempiono agli obblighi. Di conseguenza, i cittadini restano senza soldi e senza alloggio.
Contattare un avvocato professionista ti aiuterà a evitare tutti questi problemi. Gli avvocati del nostro sito Web sono specializzati nella protezione dei diritti degli azionisti e hanno una pratica legale ampia e di successo.
Esperti forniranno assistenza nella fase di sottoscrizione del contratto, analizzandone le disposizioni e valutando i rischi. Nella fase di registrazione dell'istituto di istruzione prescolare, raccoglieranno documenti, li presenteranno per tuo conto per procura e ricorrono contro le decisioni illegali dei funzionari.
Artem Sidorov, un avvocato dell'Ordine degli avvocati per la protezione legale, ha raccontato al sito web le sfumature della registrazione di un istituto prescolare, le complessità di questo processo e i modi per risolvere questioni controverse.
Nel processo di acquisto di un appartamento in un nuovo edificio, uno dei punti più importanti è la registrazione statale dell'accordo di partecipazione al capitale (DDU), effettuata da Rosreestr, poiché prima l'accordo è considerato non concluso.
La legislazione stabilisce che la registrazione statale delle istituzioni prescolari viene effettuata in istituzioni che formalizzare i diritti immobiliari e le transazioni con esso nel territorio del distretto di registrazione nel luogo della struttura, per la cui costruzione vengono attratti fondi in conformità con questo accordo.
Autoregistrazione delle istituzioni educative prescolari
Poiché un DDU può essere registrato solo con la partecipazione sia di un azionista che di un promotore, è impossibile parlare di esecuzione autonoma del contratto nel senso pieno della parola.
Per autoregistrazione, è corretto intendere la partecipazione di un azionista direttamente in essa senza contattare lo sviluppatore o un'organizzazione di terze parti e senza rilasciare una procura per effettuare la registrazione a terzi.
È importante notare che, in conformità con la legislazione vigente, entrambe le parti sono obbligate a partecipare alla registrazione degli istituti di istruzione prescolare. Allo stesso tempo, lo sviluppatore non ha il diritto di imporre i suoi servizi per l'attuazione delle azioni necessarie per l'esecuzione del contratto. Questo è contro la legge. Ma molte aziende lo fanno.
E nell'autoregistrazione, ad es. partecipazione diretta dell'azionista al processo, ci sono due vantaggi significativi: risparmio sul costo dei servizi dell'impresa edile e l'assenza della necessità di trasferire i documenti originali (la tua copia del contratto e altri) allo sviluppatore o a un terzo partito.
Di cosa hai bisogno per l'autoregistrazione di un istituto di istruzione prescolare
È possibile inviare documenti a Rosreestr per la registrazione di un DDU indipendentemente o insieme a un rappresentante del venditore.
Nel primo caso, dovrai ricevere in anticipo tutti i documenti necessari dalla società di costruzioni: una procura per il rilascio di un DDU, una copia del contratto dello sviluppatore, una copia del contratto per Rosreestr, nonché un pagamento ordine a conferma del pagamento dei dazi da parte dello sviluppatore (in pratica, questo è raro, ma si verifica).
Nel secondo caso, lo specialista porterà tutto con sé, dovrai solo concordare la data della visita. Di norma, i rappresentanti di un'impresa di costruzioni presentano più serie di documenti contemporaneamente. Pertanto, vale la pena provare a organizzare un incontro il giorno in cui è prevista la registrazione di altri accordi. Se puoi scegliere l'orario, allora è meglio fissare un appuntamento in anticipo nel dipartimento appropriato di Rosreestr - spesso è quasi impossibile presentare i documenti in base all'ordine di arrivo.
Per redigere un contratto, è necessario che almeno un'istituzione prescolare sia già stata registrata per lo stesso nuovo edificio, poiché con la prima domanda viene fornito un ampio pacchetto di documenti per l'intera casa.
Dall'azionista stesso, sarà necessaria una copia originale del DDU e una ricevuta per il pagamento del dovere statale (il modulo può essere scaricato sul sito Web dell'Ufficio Rosreestr). Vengono presentate tre copie dell'accordo per la registrazione: una rimane negli affari dell'istituzione.
Difficoltà nell'autoregistrazione delle istituzioni educative prescolari e modi per risolverle
Lo sviluppatore può eludere l'adempimento della sua responsabilità diretta: la fornitura dei documenti necessari per la registrazione, imponendo i suoi servizi.
Forse questo è il problema principale che potrebbe sorgere: non dovrebbero esserci altre difficoltà associate alla compilazione di una domanda o ai documenti. I DDU sono conclusi in una forma unificata e se i contratti sono già stati registrati per l'oggetto, molto probabilmente non ci saranno ostacoli per la registrazione di altri.
Se lo sviluppatore elude la fornitura dei documenti necessari, è necessario inviargli un reclamo in cui verrà proposto di intraprendere le azioni necessarie per registrare il DDU (vieni a Rosreestr con i documenti, paga la tassa statale). È meglio pre-registrarsi per il deposito - indicare l'ora e il luogo nel reclamo. Dovrebbe anche indicare che l'acquirente si riserva il diritto di adire il tribunale se il venditore continua a sfidare i suoi obblighi.
Di norma, gli sviluppatori in tali condizioni preferiscono negoziare, soprattutto perché solo un piccolo numero di partecipanti alla costruzione condivisa insiste sull'autoregistrazione delle istituzioni prescolari. È difficile raggiungere un accordo solo quando l'impresa di costruzioni è grande e lavora secondo un certo schema.
La questione dovrebbe essere risolta tramite un tribunale?
La registrazione di un patto di partecipazione al capitale è possibile in un procedimento giudiziario ai sensi dell'art. 165 del codice civile della Federazione Russa. Per fare ciò, è necessario intentare una causa. Ma, spesso, questo non è redditizio, soprattutto se l'ostacolo è esclusivamente la riluttanza dello sviluppatore a presentare domanda (a causa dell'imposizione dei loro servizi).
Il fatto è che, rispetto al prezzo di un istituto di istruzione prescolare, questi servizi sono economici - da 10 a 50 mila rubli. L'aiuto di un avvocato professionista può costare circa lo stesso costo. Inoltre, il processo è una procedura lunga, richiede diversi mesi. In questo caso, l'azionista corre un grande rischio, poiché il contratto rimarrà insoluto per tutto questo tempo, il che significa che non avrà valore legale. Anche in queste condizioni esiste la possibilità di "doppio realizzo" dei diritti sull'appartamento.
Pertanto, più spesso viene presentata una richiesta di registrazione di un'istituzione prescolare a causa di altri motivi per il rifiuto dello sviluppatore. In pratica, questi casi si verificano, anche se non così spesso. Tuttavia, le parti di solito riescono a mettersi d'accordo. Inoltre, allo sviluppatore è vietato accettare fondi dall'azionista fino alla conclusione del DDU - le società sono interessate a risolvere questo problema, se non utilizzano schemi "grigi" per attirare finanziamenti (deposito cauzionale, ecc.).
Schema ottimale di azioni
Se lo sviluppatore è grande e noto e ha già diversi contratti registrati, è più facile affidare l'esecuzione del DDU a specialisti: i professionisti si occuperanno del problema, i documenti verranno presentati secondo un programma specifico, eventuali problemi saranno risolti rapidamente. In questo caso, si consiglia di redigere un atto dettagliato di accettazione e trasferimento dei documenti. In questo caso, la riluttanza a utilizzare i servizi dello sviluppatore può essere dovuta solo al loro costo.
È davvero necessario registrare in modo indipendente un Incaricato solo se viene concluso un accordo sulla cessione del diritto di reclamo nell'ambito di un ABA con un'organizzazione intermediaria (investitore, contraente), poiché può essere piuttosto pericoloso fornire all'organizzazione documenti autentici e porre il processo sotto il controllo del cedente.
Data di pubblicazione 07 novembre 2014L'accordo è considerato concluso dal momento in cui le informazioni pertinenti vengono inserite nell'USRR - il registro dei diritti immobiliari.
Nell'art. 4 della Legge n. 214-FZ fornisce le principali disposizioni senza le quali il presente documento non sarà valido.
| Descrizione dettagliata dell'oggetto in costruzione | in cui l'azionista investe i suoi fondi. La descrizione deve essere fornita in conformità con la documentazione di progetto per questo oggetto. |
| Termini per il trasferimento della proprietà acquistata | che lo sviluppatore deve soddisfare |
| Il costo dell'oggetto acquistato | il prezzo è indicato in rubli russi. Se l'acquisto avviene nella valuta di un altro paese, è necessario adeguare le sfumature delle fluttuazioni del tasso di cambio |
| Periodo di garanzia | è installato dallo stesso sviluppatore, ma non può essere inferiore a 5 anni. Durante questo periodo, tutte le carenze vengono corrette dallo stesso sviluppatore o compensate per i costi della loro eliminazione al proprietario dei locali |
| I modi | con cui le parti garantiscono i loro obblighi derivanti dal contratto |
A seconda delle sfumature della transazione, è possibile aggiungere ulteriori condizioni al documento.
Per esempio:
| Procedura di cambio prezzo | il promotore non ha diritto di modificare il prezzo dell'immobile acquistato se corrisponde all'area dichiarata. Anche se l'acquisto è stato effettuato in valuta estera e il suo tasso è cambiato molto. Il prezzo può essere modificato al ribasso se, al momento dell'accettazione, si riscontra che l'area dei locali è inferiore a quella stabilita dal contratto o la qualità non soddisfa gli standard |
| Il numero massimo di volte in cui la casa è stata commissionata | se il condominio non viene accettato dalla commissione statale un certo numero di volte, l'azionista ha il diritto di concordare unilateralmente |
| Il periodo di tempo durante il quale lo sviluppatore deve eliminare le carenze | nei locali acquistati, se rinvenuti al momento dell'accettazione |
| Informazioni su come sarà gestita questa casa | se è un Regno Unito, allora le sue coordinate |
| Altre disposizioni individuali | che può essere stabilito in base alle specificità della transazione |
Non è necessario essere registrati, ma è possibile apportare modifiche. Non appena viene raggiunto un accordo su tutte le disposizioni del documento, questo può essere inserito nel registro.
È possibile inviare documenti sia durante una visita personale che tramite l'MFC.
Se il richiedente stesso non può essere presente personalmente alla registrazione, può invece inviare un rappresentante.
Ma deve avere con sé la procura notarile originale per il richiedente.
La stessa procedura si applica se i documenti vengono inviati tramite l'MFC.
Nella clausola 2.1 dell'art. 25. 1 della legge n. 122-FZ afferma che l'istruzione prescolare è soggetta a registrazione entro 10 giorni di calendario dalla data di presentazione dei documenti.
Tale periodo è stabilito in caso di sottoscrizione di un accordo con il primo azionista.
Con quelli successivi vengono assegnati 5 giorni di calendario.
Per sapere se la proprietà dei locali acquistati è registrata o meno, puoi:
L'importo dipende da chi è il richiedente.
Si dice che un individuo debba pagare 350 rubli per la registrazione di un accordo sulla partecipazione al capitale e una persona giuridica - 6.000 rubli.
Se è necessario apportare modifiche al DDU o terminarlo, dovrai pagare nuovamente il canone.
In questo caso, le sue dimensioni saranno le stesse sia per i cittadini che per le organizzazioni: 350 rubli nel 2020.
Puoi pagarlo in diversi modi:
Una ricevuta di pagamento può essere generata indipendentemente sul sito ufficiale di Rosreestr.
Alcune banche potrebbero addebitare un costo aggiuntivo per il pagamento della commissione. Pertanto, è meglio utilizzare i servizi di Sberbank.
Se utilizzi il terminale per il pagamento, assicurati che Rosreest abbia un accordo con questo sistema di pagamento.
Per fare ciò, è necessario visualizzare nel menu di pagamento se l'icona è "Rosreestr".
Dopo aver completato le azioni di registrazione, al richiedente viene fornito un estratto dell'USRR.
Come registrare un accordo di partecipazione al capitale in Rosreestr. Perché è necessario e perché è impossibile depositare denaro allo sviluppatore prima della registrazione
La registrazione di un DDU ti protegge legalmente in caso di controversie con lo sviluppatore:
1. Dà valore legale al contratto. Alla conclusione del contratto, il promotore si impegna a trasferire la proprietà all'acquirente. Ma questa è ancora solo una promessa che non ha forza legale. Affinché l'accordo diventi un documento ufficiale, deve essere registrato presso Rosreestr. Nessuna firma e sigillo può sostituirlo!
2. Ti dà lo status di azionista e rende possibile un rimborso. Senza registrare un istituto di istruzione prescolare, non sarai considerato un azionista ai sensi della legge, indipendentemente da quanti soldi hai effettivamente investito nella costruzione. E sarà impossibile restituire i soldi in caso di costruzione ingiusta.
3. Aiuterà in tribunale. Se iniziano le controversie tra lo sviluppatore e l'acquirente, sarà necessario un accordo con un marchio di registrazione per il tribunale.
Non contribuire con denaro alla costruzione fino alla registrazione del contratto nel registro! Il pagamento dopo la registrazione garantisce due cose:
1. Il committente ha tutta la documentazione in regola: ha ricevuto un permesso di costruire, ha un progetto normale e ha un titolo sul terreno. Quelli. le azioni dello sviluppatore sono conformi ai requisiti della legge.
2. Questa proprietà è assegnata al socio e non sarà venduta a terzi nel periodo compreso tra il pagamento e la successiva registrazione.
Quelli. se paghi prima della registrazione di un DDU, durante questo periodo sarai vulnerabile ad azioni fraudolente da parte dello sviluppatore.
Al momento della registrazione sul retro del contratto, viene effettuata una registrazione:
1. Il timbro del dipartimento e il sigillo del registrar.
2. Firma dello specialista.
3. Numero di matricola, che indica che il contratto è stato inserito nella banca dati e l'immobile è stato inserito nei registri catastali.
Anche se la registrazione è stata effettuata elettronicamente, il marchio è ancora messo su carta.
Se decidi di controllare la registrazione di un'istituzione prescolare sul sito Web di Rosreestr, ricorda che i dati nella sezione "Informazioni di riferimento sugli oggetti immobiliari online" vengono pubblicati con ritardo. Pertanto, non allarmarti se la tua DDU non è presente nemmeno un paio di mesi dopo la registrazione. Se il contratto ha un numero di registrazione e sei elencato come proprietario nell'istruzione USRN, la registrazione è stata superata, tutto è in ordine. Puoi ordinare una dichiarazione USRN sul nostro sito web.
C'è una registrazione iniziale, quando sei il primo azionista da casa tua che registra un contratto. Per la registrazione iniziale, lo sviluppatore deve fornire l'intero pacchetto di documenti per le proprie attività:
Permesso di costruzione per la tua struttura specifica (non un blocco!);
Documentazione statutaria e costitutiva;
Il progetto, certificato dal direttore generale del promotore (dichiarazione, integrazioni aggiuntive) e una conclusione sulla conformità alla dichiarazione di progetto;
Certificato di registrazione della persona giuridica;
Il contratto di fideiussione per le obbligazioni del committente;
Planimetria immobiliare con ubicazione, descrizione dei locali residenziali e non residenziali e dei posti auto;
Contratto di assicurazione o contratto di fideiussione bancaria, se tale contratto è concluso per ciascun azionista.
Quelli. durante la registrazione iniziale, controlleranno meticolosamente il lavoro dello sviluppatore.
A proposito, secondo la legge, tu, come richiedente, non puoi fornire un permesso di costruzione e una dichiarazione di progetto nel pacchetto di documenti. Lo stesso Rosreestr può richiederli nel sistema di costruzione di alloggi unificato o dall'autorità emittente - in soli 2 giorni lavorativi.
Se qualcuno del tuo edificio a più piani ha già registrato un DDU (almeno uno), i dati dello sviluppatore saranno già inseriti nel registro. E in questo caso, per stabilire la proprietà vengono presentati solo i documenti personali dell'azionista: un contratto di mutuo (se si prende una casa con un mutuo), il consenso all'acquisto del coniuge (se si è sposati) o un atto di nascita (se il proprietario è minorenne).
Se all'improvviso hai già depositato denaro, questo dovrebbe essere formalizzato. Non dimenticare di inviare una copia della ricevuta, ma è meglio non pagare prima della registrazione.
Per registrarsi, è necessario presentare una domanda all'Unified State Register of Real Estate (USRN). Come farlo:
Vai alla suddivisione del Registro presso l'ubicazione dell'immobile;
Fai domanda tramite il tuo MFC locale;
Attraverso avvocati.
Puoi trovare gli indirizzi USRN e MFC nella tua regione/città sui loro siti Web ufficiali o tramite l'help desk.
Come avviene questo:
1. Il DDU stesso si conclude con le firme delle parti e il sigillo del promotore.
2. Viene presentata una domanda (in formato elettronico o cartaceo). I documenti sono allegati alla domanda Se, dopo aver registrato un DDU, si desidera ricevere immediatamente un estratto dall'USRN per assicurarsi che sia stabilita la proprietà dell'immobile, indicarlo nella domanda.
3. Stato. l'ente ti rilascia una ricevuta sull'accettazione del pacchetto di documenti a titolo oneroso. Dovrebbe contenere un inventario di tutti i documenti allegati alla domanda, la data del ricorso, il nome dell'autorità di registrazione e il nome completo del funzionario che ha accettato i documenti. Oltre ai recapiti della persona a cui è necessario rivolgersi per una risposta all'esame della domanda.
4. Vengono di persona per un'istituzione prescolare registrata, per la ricevuta presentano un passaporto e una ricevuta.
Il modulo di domanda stesso può essere preso dal MFC o dal dipartimento Rosreestr. Se richiedi la registrazione online, la domanda viene compilata e la ricevuta viene emessa anche elettronicamente attraverso il sistema.
È stato stabilito un dovere statale per la registrazione: per le persone fisiche - 350 rubli, per le persone giuridiche - 6.000 rubli. I dazi possono essere trovati nel Codice Fiscale della Federazione Russa.
Importante: lo sviluppatore non ha il diritto di imporre all'azionista il servizio di registrazione di una DDU. Inoltre, l'obbligo per le persone giuridiche. ci sono 20 volte più persone, ma alla fine dovrai comunque pagare. Puoi facilmente effettuare la registrazione da solo e per soli 350 rubli.
Dal 2017, il periodo per la registrazione di un istituto prescolare è stato ridotto a 5 giorni lavorativi, ma se presentato tramite l'MFC, a 7 giorni lavorativi. Tuttavia, se questo è il contratto principale, allora 18 giorni, poiché i dati dello sviluppatore saranno controllati e inseriti nel registro.
