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Pubblicato su http://www.allbest.ru/

Università umanitaria di Mosca

Facoltà di Economia e Management

Dipartimento di Discipline Economiche e Finanziarie

TEMA

sull'argomento: " Prezzi e quotazioni nel mercato immobiliare"

nella disciplina "Prezzi e Prezzi"

studenti 2° anno gr. M201_323

Gestione dell'organizzazione specializzata

Vasilyauskas A.A.

Insegnante

Dottore in Economia, Professore

N.V. Gryzunova

Mosca 2010

introduzione

1. Fattori di prezzo

1.1 Classificazione dei fattori

1.2 Segni della classificazione dei fattori di prezzo sulla RN

1.3 Fattori di pricing nel mercato immobiliare e loro relazione

2. La struttura dei fattori di prezzo nel mercato immobiliare e la loro relazione

3. Modelli per prevedere i parametri dello sviluppo del mercato immobiliare russo

3.1 Classificazione delle previsioni in base al grado di formalizzazione dei metodi

Conclusione

Bibliografia

introduzione

In tutto il mondo, il mercato immobiliare, insieme al mercato delle materie prime, è sorto da molto tempo. Tuttavia, in Russia, dopo la rivoluzione del 1917, in realtà cessò di esistere, ricomparendo solo dopo il crollo dell'URSS e il consolidamento legislativo dei rapporti di proprietà. In questa fase di sviluppo, il mercato immobiliare in Russia è in una fase di sviluppo ed è caratterizzato dagli esperti come "selvaggio". Le ragioni risiedono nell'imperfezione del quadro giuridico, nella mancanza di criteri universalmente sviluppati per la valutazione degli immobili, nella discrepanza tra la qualità degli immobili e il loro valore, nonché nella prevalenza della domanda aggregata sull'offerta. In particolare, grandi città come Mosca e San Pietroburgo stanno vivendo una grave carenza di immobili residenziali, negozi, uffici e spazi industriali, nonché terreni con infrastrutture sviluppate destinate alla loro costruzione. I meccanismi di prestito non sono sufficientemente efficaci, in particolare il programma di prestito ipotecario, che non ha ottenuto risultati significativi durante la sua esistenza.

1. Fattori di prezzo

1.1 Classificazione dei fattori

Quando si analizzano i fattori di prezzo nel mercato immobiliare (RN), è consuetudine dividerli in fattori di domanda e offerta, interni in relazione a RN ed esterni, stimolando la crescita dei prezzi e inibendola, indipendenti e correlati.

La struttura tipica allargata dei fattori di prezzo nel mercato immobiliare

A nostro avviso, qui non viene prestata sufficiente attenzione alla separazione dei fattori in base alla profondità del periodo studiato (nei periodi di lungo, medio, breve termine possono agire fattori diversi), secondo il livello gerarchico (albero dei fattori), secondo lo stato del mercato (nelle diverse fasi del ciclo di mercato, nelle fasi di sviluppo possono agire diversi fattori e la natura dell'azione dello stesso fattore può essere opposta).

A questo proposito, è necessario considerare tutti i segni di classificazione inclusi nella tabella.

1.2 Segni della classificazione dei fattori di prezzo sulla RN

Di seguito nella tabella, basata su molti anni di ricerche sul mercato immobiliare di Mosca, c'è un'analisi fenomenologica e un elenco dei fattori di prezzo esistenti, con l'indicazione della loro classificazione secondo tutti i criteri introdotti. Inoltre, i diagrammi mostrano la struttura gerarchica di fattori e frecce: la loro interazione.

È importante notare che un'analisi fenomenologica significativa dei fattori di prezzo, basata su conoscenze esperte del mercato, studi qualitativi e quantitativi dei modelli di mercato, caratteristiche che distinguono i mercati dei paesi con economie di transizione da economie di mercato sviluppate, dovrebbe precedere qualsiasi tentativo a modelli di mercato formalizzati. I modelli matematici, anche quelli che hanno superato con successo i filtri dell'analisi statistica della significatività dei fattori, non possono essere riconosciuti come adeguati se non si basano su un'ipotesi economica circa l'essenza dei processi che avvengono nel mercato in una data fase e la fase del suo sviluppo.

1.3 Fattori di prezzo nel mercato immobiliare e loro relazione

	Analisi fenomenologica dei fattori
Fattori di domanda
1. Il volume della domanda effettiva di alloggi	Il fattore interno RN è dell'ordine di 1. Nel lungo periodo dipende dai fattori 2 e 3. A medio termine dipende dai fattori 3, 4 e 5 e dal livello dei prezzi (relazione inversa - la domanda è prezzo elastico). Con un aumento - porta ad un aumento dei prezzi, con una diminuzione - a una diminuzione.
2. Domanda di alloggi (domanda potenziale)	Il fattore interno a lungo termine RN è circa 2. Nel contesto di una carenza storica di alloggi nella Federazione Russa (fattore 14), aumenta costantemente i prezzi attraverso il fattore 1.
3. Redditi della popolazione e loro differenziazione	Un fattore esterno dell'ordine di 2. Dipende dai fattori 6 e 7. Nel lungo periodo, con un aumento del reddito, porta ad un aumento del fattore 1 e, attraverso di esso, dei prezzi, e con un decremento, ad una diminuzione . A medio termine, l'elevata differenziazione del reddito nella Federazione Russa porta al fatto che quando i prezzi aumentano, una parte significativa della popolazione a basso reddito lascia il mercato, l'aumento dei prezzi si ferma e se il reddito continua a crescere, la domanda differita dopo mezzo periodo si realizza in un nuovo aumento della domanda e dei prezzi.
4. La propensione della popolazione e degli investitori speculativi all'acquisto di abitazioni e aspettative sui prezzi	Il fattore interno RN è circa 2. A lungo termine, in condizioni di mercato in deficit, è persistentemente elevato, a medio termine dipende dai fattori 3 (elastico in termini di tassi di crescita del reddito), 8 e 9 (con un rafforzamento del rublo, diminuzione dell'inflazione, cresce, con un calo), 12 (con sfiducia nei confronti degli sviluppatori, bassi tassi di costruzione, la popolazione lascia il mercato locale). Attraverso il fattore 1, porta ad un aumento dei prezzi con la sua crescita e una diminuzione dei prezzi - con una diminuzione. Esiste una relazione inversa con le variazioni di prezzo: le aspettative di prezzo sono inerziali, e quando i prezzi aumentano, i compratori si precipitano a fare un acquisto, aumentando la domanda e stimolando i prezzi; quando i prezzi scendono, escono dal mercato aspettandosi un calo ancora maggiore, abbassando così la domanda e aumentando il tasso di diminuzione dei prezzi.
5. Condizioni e volume dei prestiti immobiliari per gli acquirenti, incl. mutuo, numero e proporzione di operazioni ipotecari	Fattore esterno dell'ordine di 2. Dipende dai fattori 6-11 e dalla politica della comunità bancaria. Quando le condizioni migliorano (2003-2006) attraverso il fattore 1 stimola la crescita dei prezzi, quando le condizioni peggiorano (2008-2006) riduce il fattore 1 e smette di stimolare i prezzi. Esiste una relazione inversa con il fattore 1 e 13: ad alti tassi di crescita dei prezzi, l'offerta di appartamenti e le operazioni di mutuo diminuisce, il che rallenta la crescita dei prezzi.
6. Fattori macrofinanziari (base monetaria)	Fattore esterno dell'ordine di 3. Dipende dai fattori 7-11 e dalla politica monetaria della Banca Centrale. Con un aumento contribuisce ad un aumento del reddito della popolazione e attraverso il fattore 1 - un aumento dei prezzi, con una diminuzione - a una diminuzione del tasso di crescita del reddito, della propensione della popolazione a spendere fondi, e attraverso fattore 1 rallenta l'aumento dei prezzi.
7. Fattori macroeconomici (tassi di crescita del PIL, produzione industriale, livello di occupazione)	Fattori esterni dell'ordine di 3. Nel contesto della natura delle materie prime dell'economia russa dipende principalmente dal fattore 10. Con la crescita, contribuisce ad un aumento della base monetaria e, attraverso di essa, alla crescita dei fattori 6, 5, 3, 1 e aumenti di prezzo.
8. Inflazione e deflazione	Un fattore esterno dell'ordine di 3. Dipende dai fattori 9-11 e da un fattore di ordine singolo 6. Influisce sui fattori 4, 5 e, attraverso di essi, sul fattore 1 e sui prezzi.
9. Fattori macrofinanziari (variazione dei tassi di cambio - svalutazioni e rivalutazioni)	Fattore esterno dell'ordine di 4. Dipende dai fattori 10-11. Con il rafforzamento del rublo rispetto al dollaro nelle condizioni dell'economia dollarizzata della Russia, aumenta la propensione della popolazione a spendere risparmi sia in rubli che in dollari e ad acquistare appartamenti (fattore 4), che attraverso il fattore 1 contribuisce leggermente all'aumento nei prezzi. Con una svalutazione regolare, la propensione a spendere risparmi in dollari diminuisce e il risparmio in rubli aumenta, l'effetto dell'influenza sui prezzi non è determinato. Con una forte svalutazione, c'è un effetto di sfiducia della popolazione nella politica finanziaria delle autorità, diminuisce la propensione a spendere tutti i risparmi, diminuisce la domanda di abitazioni e l'aumento dei prezzi non viene stimolato. Con una forte rivalutazione, cresce la propensione a spendere tutti i risparmi ("fuga dal dollaro"), l'immobiliare viene percepito come una riserva di risparmi.
10. Prezzi del petrolio e di altri beni di esportazione
11. Il volume del deflusso di capitali	Fattore esterno dell'ordine di 5. Dipende dall'ambiente globale. Determina la domanda effettiva e i prezzi delle case attraverso i fattori 5-9.
12. Reputazione di sviluppatori e proprietà	Fattore interno dell'ordine di 5. Dipende dallo stato del patrimonio edilizio esistente ed edilizio (fattore. Influisce sul fattore 4.
Fattori di offerta
13. Importo dell'offerta abitativa	Il fattore interno RN è circa 1. A lungo termine, dipende dai fattori 14 (nel mercato secondario) e 15 (la crescita dei volumi di costruzione aumenta l'offerta e limita l'aumento dei prezzi). Nel medio termine si ha una relazione inversa con il fattore 1: con una domanda elevata, l'offerta viene cancellata dalle quotazioni, il che contribuisce ad aumentare il tasso di crescita dei prezzi ea frenare il tasso di crescita del numero di operazioni di mutuo; con una diminuzione della domanda, l'offerta si accumula, limitando l'aumento dei prezzi e contribuendo ad aumentare il numero e la quota delle operazioni di mutuo ... In una situazione di diminuzione della domanda, dipende dal fattore 22: i venditori riducono il volume dell'offerta per stimolare i prezzi.
14. Abitazioni specifiche	Il fattore interno RN è circa 2. Dipende dalla situazione storica della città, della regione, dalla dismissione del fondo fatiscente e dal volume di costruzione (fattore 15). In questa situazione, porta a lungo termine ad un alto livello di domanda di abitazioni (fattore 2) e, a condizione che la crescita del reddito della popolazione sia positiva (fattore 3), porta ad un aumento dei prezzi (2000-2008) . Con una diminuzione del reddito (2009), è neutrale. A medio termine è neutrale.
15. Il volume di costruzione e messa in servizio di alloggi, il tasso di costruzione di strutture	Il fattore pH intrinseco è dell'ordine di 2. Dipende dai fattori 16-22. Agisce attraverso i fattori 13 e 14: a lungo termine, la crescita dei volumi di costruzione dovrebbe aumentare lo stock abitativo e il volume dell'offerta, e quindi rallentare il tasso di crescita dei prezzi a lungo termine. In una situazione di carenza di alloggi e di crescita del mercato (2000-2008), è neutrale. A medio termine è neutrale. In una situazione di crisi (2009), una diminuzione dei volumi commissionati non influisce sull'andamento dei prezzi, ma una diminuzione dei tassi di costruzione influisce sul fattore 4 e, attraverso di esso, sui prezzi.
16. Finanziamento della costruzione di alloggi con fondi propri di sviluppatori e investitori, prestiti bancari, fondi della popolazione e investitori speculativi, altri fondi attratti	Il fattore interno RN è circa 3. Dipende dalle condizioni macroeconomiche (fattore 7), dalla strategia di investimento del promotore (fattore 20), dalla disponibilità di oggetti di investimento alternativi (fattore 21). Il prestito bancario dipende inoltre dai fattori 6-11 e dalle politiche della comunità bancaria. Il finanziamento tramite la popolazione e gli investitori speculativi dipende dai fattori 3-5, 12, in definitiva - 1. Un aumento dei finanziamenti a lungo termine aumenta il volume di costruzione (fattore 15) e aiuta a ridurre il tasso di crescita dei prezzi. A medio termine, accelera il tasso di costruzione degli edifici e quindi aumenta il fattore 12 e, attraverso di esso, la domanda (fattore 1) e i prezzi.
17. Costo e costo totale (di investimento) di costruzione	Il fattore di pH intrinseco è dell'ordine di 3. Dipende dai fattori 18-19. A medio termine, con un alto livello di prezzi e redditività dei progetti (2005-2007), non incide sui prezzi di vendita; con un basso livello di prezzi e redditività (2009), porta al ritiro degli sviluppatori dal mercato , una diminuzione del volume delle costruzioni e dell'offerta (fattori 15 e 13) e stimola l'aumento dei prezzi. A lungo termine, con un alto livello di prezzi e redditività, c'è un flusso di capitali nelle industrie di risorse, un aumento della produzione di risorse e quindi - nonostante un aumento dei costi - un aumento dei volumi di costruzione, che può rallentare diminuire la crescita dei prezzi delle abitazioni.
18. Disponibilità di terreni per la costruzione di alloggi e condizioni di accesso agli stessi	Fattore esterno dell'ordine di 4. Dipende dall'equilibrio del terreno in città, regione, paese, dai prezzi dei terreni, dalla politica delle autorità federali, regionali e locali per lo sviluppo dell'edilizia abitativa e il suo supporto ingegneristico e infrastrutturale. Colpisce il fattore 17, 15 e attraverso di esso - i prezzi a lungo termine.
19. Supporto alle risorse per la costruzione	Fattore interno dell'ordine di 4. Dipende dalla disponibilità di capacità produttive (comprese tecnologie, attrezzature, personale) dai produttori di risorse, dai prezzi delle risorse (a prezzi bassi in condizioni di investimenti insufficienti per lo sviluppo, si forma una carenza di risorse). Colpisce il fattore 17, 15 e attraverso di esso - sui prezzi a lungo termine e talvolta a medio termine.
20. Condizioni amministrative ed economiche per il promotore per entrare nel mercato e lavorare sul mercato	Fattore esterno dell'ordine di 4. Dipende dalla politica delle autorità nel campo della regolamentazione urbanistica, dal grado di burocrazia e corruzione del processo, dal livello di redditività dello sviluppo. Colpisce il fattore 17, 15 e attraverso di esso - sui prezzi a lungo termine, a medio termine e talvolta a breve termine.
21. Disponibilità di oggetti di investimento alternativi	Fattore esterno dell'ordine di 4. Dipende dalle condizioni del mercato regionale e mondiale e si esprime nella ricerca di oggetti di investimento interessanti al di fuori della città, della regione, del paese, al di fuori della RN (mercato azionario). Influisce sul volume della costruzione e dell'offerta abitativa (fattore 15, 14), nonché sul volume della domanda effettiva (fattore 1): nella situazione 2006-2007, sviluppatori, investitori e acquirenti sono migrati da Mosca alla regione di Mosca, dalla Russia in Bulgaria, Montenegro, ecc. .NS.
22. Strategia di investimento degli sviluppatori	Fattore interno dell'ordine di 5. Dipende dalle qualifiche economiche e manageriali degli sviluppatori e dalla situazione nel paese e nella regione. A lungo e medio termine, la strategia di espansione porta alla dispersione delle risorse finanziarie su un numero significativo di terreni e nuovi progetti e una diminuzione del tasso di costruzione delle strutture, quindi attraverso i fattori 15 e 13 stimola l'aumento dei prezzi, e attraverso i fattori 4 e 1 porta a una diminuzione della domanda e dei prezzi, il congelamento dei progetti di costruzione e la rovina degli sviluppatori (2004, 2009). Una strategia di investimento competente ottimizza gli investimenti attratti e i costi reali e porta a una crescita evolutiva dei volumi di costruzione con la prospettiva di frenare il tasso di crescita dei prezzi.
23. Marketing e strategia di prezzo di venditori e sviluppatori	Fattore interno dell'ordine di 5. Dipende dal livello di profitto atteso, in relazione al quale viene offerto al mercato un aumento dei prezzi. In una situazione in cui la domanda effettiva supera l'offerta, le aspettative sono soddisfatte (2003-2007). Nella situazione opposta, sono possibili tre strategie. 1) I venditori abbassano i prezzi (di un fattore 0), ottenendo un aumento della domanda, dei prezzi e delle vendite. 2) I venditori riducono il volume dell'offerta (fattore 13), raggiungendo l'equilibrio con il volume della domanda e l'aumento dei prezzi. 3) I venditori non abbassano i prezzi, abbassando così il fatturato del mercato e aspettandosi un aumento della domanda dovuto a fattori esterni.

2. La struttura dei fattori di prezzo nel mercato immobiliare e la loro relazione

struttura del fattoreprezzi nel mercato immobiliare e loro relazione (continua)

3 . Modelli per prevedere i parametri dello sviluppo del mercato immobiliare russo

A seconda dell'orizzonte di previsione, la previsione può essere lungo termine, medio e breve termine. Il valore specifico dell'orizzonte consentito per ciascuno di questi tipi di previsione dipende dal contenuto fisico (economico) del problema, dalla situazione economica generale, dallo stato di un particolare segmento di mercato e può cambiare in modo significativo. Pertanto, le previsioni a medio termine del governo per lo sviluppo dell'economia russa hanno un orizzonte di 3 anni. Al momento, sul mercato immobiliare in Russia, lo consideriamo a breve termine - una previsione per 1-3 mesi, a medio termine - per un anno o tre, a lungo termine - da tre a cinque anni.

È importante sottolineare che per ciascuno di questi tipi di previsione, è necessario studiare un diverso elenco di fattori che influenzano la variazione dell'indicatore in esame (il cui semiperiodo di variazione è vicino al valore dell'orizzonte di previsione ). Per esempio:

Il noto fenomeno dei pagamenti di dicembre di arretrati salariali, bonus e bonus diffonde il suo effetto sul mercato immobiliare entro 1-2 mesi;

I fattori stagionali incidono poco sui risultati dell'andamento annuale e, allo stesso tempo, possono essere significativi per prevedere le variazioni dei prezzi e del fatturato di mercato per 3-4 mesi;

I tassi di crescita del PIL hanno un effetto insignificante sugli aumenti mensili dei prezzi, ma sono importanti per una previsione a lungo termine;

Il livello dei prezzi dell'energia, il tasso di deflusso di capitali dal paese sono significativi sia per la previsione a breve termine (con un ritardo di 2-3 mesi) sia per la previsione a medio termine (attraverso la crescita cumulata dei prezzi delle abitazioni nel ultimi mesi dell'anno).

In base al grado di formalizzazione dei metodi di previsione utilizzati nel mercato immobiliare russo, possono essere suddivisi in previsione esperta, previsione euristica, analisi "fondamentale", modellazione statistica di regressione ("analisi tecnica"), modellazione multivariata (inclusa modellazione e previsione su reti neurali). In pratica, vengono utilizzati vari metodi insieme, in una combinazione o nell'altra. Tuttavia, è necessario distinguere tra previsione esperta delle tendenze del mercato (metodo 1), chiamata irragionevolmente previsione (che, a causa delle elevate qualifiche di un esperto, può essere abbastanza accurata), da una previsione calcolata e metodologicamente valida (metodi 2 -5).

3 .1 Classificazione delle previsioni in base al grado di formalizzazione dei metodi

Sviluppatore previsioni (nome scherzoso)	Metodo di previsione	Tipo di previsione
(-1) "Agnostico"	No ("le previsioni sono del tutto impossibili")
(1) Esperto	Intuizione, conoscenza del mercato, metodo dell'analogia	Predizione esperta
(2) Analista previsore	Analisi quantitativa e qualitativa "fondamentale" dei fattori, metodo degli scenari	Previsione euristica
(3) Previsore-"ottimista"	Analisi "fondamentale" della situazione economica e del suo impatto sugli indicatori del mercato immobiliare (metodo "demografico", il metodo di previsione del reddito della popolazione)	Previsione "fondamentale" dei fattori - volumi di costruzione, offerta, domanda, fatturato di mercato
(4) Previsore - "statistico"	Analisi "tecnica" (analisi di regressione, modellazione statistica)	Previsione "tecnica" basata su un modello di regressione statistica
(5) Modellatore di previsioni	Modellazione multivariata, previsione della rete neurale	Previsione basata su modello multivariato, reti neurali
(+1) "Puritano"	No ("scarsa conoscenza del fenomeno non consente di costruire un modello adeguato")

La figura mostra un esempio di utilizzo di un modello di regressione statistica nel febbraio 1995 per prevedere la dinamica dei prezzi delle case a Mosca, San Pietroburgo, Ekaterinburg, Tver, Ryazan, Barnaul. Il modello si basava sull'ipotesi che l'economia russa stia attraversando una transizione dalla regolamentazione pianificata e centralizzata al mercato, e quindi la principale regolarità della dinamica dei prezzi nel mercato immobiliare è il loro aumento a un livello corrispondente ai prezzi nelle "città analoghe" . Di conseguenza, per descrivere la transizione di un sistema cibernetico e autoregolante verso un nuovo stato, un modello logistico di "decollo aereo" della forma

V (T) = A / (1 + esp (B - CT)),

dove V- il prezzo di offerta medio del periodo (medio mensile) di 1 mq. m dell'area totale dell'oggetto;

T- numero di serie del periodo (mese);

A, B e INSIEME A - coefficienti costanti (parametri del modello).

La figura mostra che la previsione calcolata della dinamica dei prezzi per il periodo 1995-1998 prima della crisi di agosto coincideva strettamente con i dati effettivi.

Un modello di previsione simile è stato applicato nello studio delle fasi iniziali del mercato delle transazioni ipotecari con immobili a Mosca ed è stato costruito nel 3° trimestre del 2005, solo la dinamica del volume delle transazioni ipotecari della Società era un indicatore modellato:

dove T- il numero ordinale del trimestre.

Il modello prevedeva correttamente il passaggio alla stabilizzazione della dinamica di crescita del volume delle operazioni di mutuo e la previsione quantitativa per 5 trimestri coincideva strettamente con i dati effettivi.

Nell'ottobre 2000, due anni dopo l'inizio della crisi, per prevedere la dinamica dei prezzi a Mosca per il 2001-2002. un nuovo modello di "uscita dell'aereo dall'immersione" del modulo

V = B 0 -B 1 / (B 2 + esp ((Si 3 * T+ B 4 ) 2 )).

Fino alla metà del 2002, il modello forniva una previsione molto accurata.

Nel 2006-2008, sulla base dello studio dei cicli a lungo e medio termine del mercato immobiliare a Mosca e in altre città, è stato costruito un modello sulla base del metodo di espansione disarmonica dell'andamento dei prezzi sotto forma di seguente sistema di equazioni:

Y = y 1 + ? sì 2 + ? sì 3 + ? sì 4 + …. + ? sì n, (1)

sì 1 = un 3 X 3 + a 2 X 2 + a 1 x + a 0 , (2)

? sì 2 , (3)

? sì 3 = , (4)

? sì 4 = , (5) …………………………………… , (n)

dove sì- il valore previsto del prezzo medio unitario dell'offerta abitativa, $ / mq. m;

sì 1 - equazione del trend di base (previsione a lungo termine), $/mq. m;

? sì 2 - previsione di incrementi del prezzo medio unitario dell'offerta abitativa rispetto al trend di base, $/mq. m;

? sì 3 - previsione di incrementi del prezzo medio unitario dell'offerta abitativa rispetto all'andamento del secondo ordine, $/mq. m;

? sì 4 - previsione di incrementi del prezzo medio unitario dell'offerta abitativa rispetto all'andamento del terzo ordine, $/mq. m;

? sì n- previsione di incrementi del prezzo medio unitario dell'offerta abitativa rispetto all'andamento del penultimo ordine, $/mq. m;

a, b, c, d con indici - coefficienti di equazioni (tendenze di vari ordini) che approssimano i dati effettivi. Calcolato da dati reali utilizzando il metodo dei minimi quadrati.

L'approssimazione dell'andamento dei prezzi su 5-6 anni (ad esempio, mediante un polinomio di secondo ordine) mostra che il mercato immobiliare di Mosca, come in altre città russe, è all'inizio di un semiperiodo di crescita (più precisamente, nel primo trimestre del periodo) di un ciclo "lungo" di fluttuazioni, la cui responsabilità porta un insieme di indicatori macroeconomici di un paese e di una città (regione). Abbiamo chiamato questa equazione "tendenza di base" e l'abbiamo presa come base per una previsione a lungo termine della dinamica dei prezzi - crescita con un tasso medio annuo del 20-25%. In futuro (secondo le nostre stime del 2006, al di fuori del 2010-2011), quando il volume di costruzione e offerta di appartamenti aumenterà in modo significativo e i tassi di crescita a lungo termine dei prezzi inizieranno a diminuire (il mercato si sposterà nel secondo trimestre del periodo), si prevede una diminuzione dei tassi di crescita a lungo termine dei prezzi, come convenzionalmente illustrato in figura.

Ma nel mercato immobiliare ci sono altri fattori interni che impongono fluttuazioni più rapide sul trend sottostante. Ad esempio, associato al ciclo delle costruzioni e degli investimenti, allo sviluppo delle infrastrutture del mercato dell'edilizia abitativa, al comportamento di consumo dei cittadini, ecc.

Queste fluttuazioni nel mercato immobiliare sono state realizzate non nelle fluttuazioni dei prezzi, ma nelle fluttuazioni del primo derivato, il tasso di crescita dei prezzi. Formano cicli "medi", a flusso più veloce e cicli "brevi", a flusso più veloce. Tali cicli possono essere facilmente previsti utilizzando la modellazione di regressione unidirezionale.

La sovrapposizione inversa, l'integrazione delle previsioni, fornisce la previsione finale della dinamica dei prezzi - a medio e lungo termine.

La figura mostra che fino a settembre 2008 le previsioni per Mosca erano realizzate con elevata precisione. Su 12 città russe per le quali è stata calcolata una previsione simile, è stata ottenuta una buona convergenza per 8 città e insoddisfacente per due.

Dall'ottobre 2008, la crisi finanziaria ed economica globale ha cambiato la direzione dell'andamento dei prezzi a lungo termine in tutte le città della Russia e le previsioni precedentemente eseguite hanno richiesto una revisione.

Nel settembre 2009 è stato condotto uno studio sul mercato immobiliare in 10 città della Russia, a seguito del quale si è concluso che a lungo termine il mercato entra in una fase di rallentamento della crescita e all'inizio di un declino, e uno scenario sono state sviluppate le previsioni per l'evoluzione della situazione.

Gli scenari sono stati calcolati utilizzando un modello a quattro fattori della dipendenza dei prezzi delle case dai parametri macroeconomici, i cui valori sono stati fissati per dicembre 2008, giugno e dicembre 2009 e 2010 in varie opzioni accettabili:

Y = f (x 1 , X 2 , X 3 , X 4 ),

dove X 1 -prezzo di un barile di petrolio;

X 2 - inflazione;

X 3 -svalutazione del rublo rispetto al dollaro;

X 4 - deflusso di capitali.

Sono stati ottenuti quattro scenari di dinamica dei prezzi, di cui lo scenario n. 2 (pessimista) sembrava essere il più probabile.

Ma già nel dicembre 2008 si era concluso che lo scenario n. 3 (crisi) era effettivamente in attuazione.

Il confronto della previsione con i dati effettivi è mostrato nella figura seguente.

Pertanto, l'utilizzo di modelli matematici di regressione, basati su ipotesi significative circa l'essenza economica dei processi in atto nel mercato immobiliare, consente di ottenere previsioni di medio termine abbastanza accurate. Tuttavia, non possono prevedere le variazioni dell'andamento dei prezzi a lungo termine e la transizione verso una crisi nello sviluppo del mercato.

prezzo domanda offerta mercato immobiliare

Conclusione

I prezzi nel mercato immobiliare dipendono spesso direttamente dallo stato socio-economico della regione. Inoltre, il mercato è caratterizzato da un'abbondanza di rischi per venditori, acquirenti e locatari. A causa del fatto che spesso è difficile per i proprietari di immobili vendere o affittare la loro proprietà (esclusi i segmenti di mercato in cui la domanda supera significativamente l'offerta), il mercato immobiliare è illiquido. Oltre a quanto sopra, c'è un altro problema. Spesso è difficile per gli esperti valutare la reale situazione del mercato a causa del fatto che è difficile ottenere informazioni affidabili sulle operazioni, contrariamente, ad esempio, al mercato mobiliare, dove è disponibile in qualsiasi momento. Il principale strumento di analisi qui è la divisione condizionale del mercato in diversi segmenti. Il criterio per questo può essere la posizione degli oggetti, la loro qualità, lo scopo o anche un intero complesso di caratteristiche.

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Arefin, A.V. (2015). Fattori di prezzo nel mercato degli affitti immobiliari residenziali. Strategie abitative, 2 (4), 253-266. doi: 10.18334 / zhs.2.4.1898

Lingua di pubblicazione: russo

Russian Journal of Housing Research, 2015, Volume 2, Issue 4

Fattori di prezzo nel mercato degli affitti residenziali

1 Università dell'Industria e delle Finanze di Mosca, Federazione Russa

L'articolo discute i fattori di prezzo generalmente validi nel mercato immobiliare russo. L'autore determina anche i fattori di prezzo nel mercato degli affitti residenziali dal punto di vista di un inquilino privato. I metodi utilizzati nel corso dello studio sono la revisione della letteratura scientifica e l'analisi del mercato degli affitti residenziali.

affitto, immobili, prezzi, fattori, Russia

Arefin, A.V. (2015). Fattori di prezzo nel mercato degli affitti residenziali. Giornale russo di ricerca abitativa, 2 (4), 253-266. doi: 10.18334 / zhs.2.4.1898

JEL: D40, R20, R31 Lingua di ricerca originale: russo

© Arefin A.V. / Pubblicazione: editori di economia creativa

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Il mercato immobiliare è in continua evoluzione e crescita; durante i periodi di crisi, questo processo di crescita tende a ristagnare

Quando si fissano i canoni di locazione, gli obiettivi dei proprietari e degli inquilini sono simili

In pratica, i proprietari non considerano un fattore come la vista dalle finestre

I fattori di prezzo del mercato immobiliare influenzano i prezzi nel mercato degli affitti

Strategie abitative, 2015, Volume 2, Numero 4

Fattori di prezzo

nel mercato degli affitti di immobili residenziali

Anton Arefin1®

1 Università delle finanze e dell'industria di Mosca "Synergy", Russia

ANNOTAZIONE_

L'articolo esamina i fattori di prezzo generalmente accettati nel mercato immobiliare in Russia e determina anche i fattori di prezzo nel mercato degli affitti immobiliari, considerando dal lato di un inquilino privato. La metodologia di ricerca è una rassegna di articoli e articoli scientifici, analisi del mercato degli affitti immobiliari.

PAROLE CHIAVE_

affitto, immobili, prezzi, fattori, Russia

PER PREVENTIVO: _

Arefin, A.V. (2015). Fattori di prezzo nel mercato degli affitti immobiliari residenziali. Strategie abitative, 2 (4), 253-266. doi: 10.18334 ^ .2.4.1898

JEL: D40, R20, R31 Lingua di pubblicazione: russo

© Arefin A.V. / Pubblicazione: Casa Editrice "Creative Economy" L'articolo è distribuito con licenza Creative Commons BY-NC-ND 3.0

n Per la comunicazione: [e-mail protetta]

Il mercato immobiliare è un organismo in continua evoluzione e crescita; in tempi di crisi, questo processo di crescita tende a ristagnare

Gli obiettivi del proprietario e dell'inquilino quando i prezzi degli affitti sono simili

In pratica, il proprietario non tiene conto di un fattore come l'orientamento delle finestre dell'appartamento.

Il prezzo nel mercato degli affitti è influenzato da fattori di prezzo nel mercato immobiliare

Arefin Anton Viktorovich, studente post-laurea, Università finanziaria e industriale di Mosca "Synergy" ( [e-mail protetta])

La rilevanza della ricerca

Nel mondo moderno, il problema dei prezzi nel mercato degli affitti immobiliari sta diventando sempre più rilevante a causa del fatto che la tesa situazione economica e politica nel mondo e le sanzioni contro la Russia, così come il cambio giornaliero del tasso di cambio del valuta nazionale, rendono il processo di quotazione sul mercato sempre più difficile come acquisto./vendita e locazione di immobili nel paese.

Notiamo inoltre che lo sviluppo del moderno mercato degli affitti ha recentemente ricevuto sempre più attenzione da parte sia dei professionisti del mercato immobiliare che delle autorità governative. Tuttavia, le questioni relative ai prezzi nel mercato degli affitti stanno ricevendo un'attenzione insufficiente sia dagli enti governativi che dai partecipanti al mercato. Identificare i fattori e il processo di determinazione dei prezzi nel mercato degli affitti immobiliari sarà estremamente utile per il moderno mercato immobiliare sia a Mosca che in Russia nel suo insieme.

Qual è il mercato immobiliare?

Secondo la maggior parte degli esperti, il mercato immobiliare è un meccanismo che serve i processi di acquisto, vendita e locazione di immobili in base alla domanda e all'offerta (Rodionova, 2009).

A causa del territorio in continua espansione delle città, il mercato immobiliare è un "organismo" in costante crescita, tuttavia, vale la pena notare che in tempi di crisi il mercato immobiliare tende a ristagnare e/o rallentare la sua crescita. Un esempio è il periodo della crisi finanziaria globale del 2008, durante il quale non è stata osservata la crescita dei prezzi degli immobili, ma a metà del 2011 il mercato immobiliare ha raggiunto il livello pre-crisi e si è registrato un aumento dei prezzi.

Attualmente, il mercato immobiliare nella Federazione Russa è diviso in 2 categorie:

Mercato immobiliare primario.

Mercato immobiliare secondario.

Gli oggetti delle transazioni nel mercato immobiliare primario di solito diventano oggetti immobiliari nel processo di costruzione o nuova costruzione, indipendentemente dallo scopo del futuro oggetto immobiliare. Possono essere venduti da sviluppatori, investitori che hanno finanziato la costruzione.

I locali residenziali che erano precedentemente utilizzati per lo scopo previsto di solito diventano oggetto di transazioni nel mercato immobiliare secondario. Va notato che il mercato immobiliare primario riflette il volume di abitazioni prodotte, mentre il mercato immobiliare secondario è determinato dai seguenti fattori (Rodionova, 2009).

Benessere della popolazione.

Redditività degli oggetti di investimento.

Eventi della vita umana.

Mobilità del lavoro.

Molti esperti ritengono che la struttura del mercato secondario sia una struttura immutabile a causa del fatto che il processo della vita umana segue un certo schema. I cambiamenti nel mercato immobiliare secondario si verificano a causa di cambiamenti nella struttura e / o nel numero della popolazione o di un brusco cambiamento della situazione economica e politica nella regione.

Pertanto, si può concludere che il mercato immobiliare nel suo insieme è un organismo in continua evoluzione e crescita, i cui cambiamenti avvengono per l'influenza di fattori economici, politici e sociali su di esso. Tuttavia, durante i periodi di crisi, questo processo di crescente volatilità tende a ristagnare, ma mai a invertire la crescita.

Fattori di prezzo degli immobili comunemente accettati

Quando si considerano i fattori di prezzo nel mercato immobiliare, è consuetudine dividerli in fattori di domanda e offerta, che a loro volta sono suddivisi in fattori di prezzo interni e fattori di prezzo esterni.

I fattori esterni nella determinazione dei prezzi del mercato immobiliare sono suddivisi nelle seguenti tipologie1:

Fattori microeconomici.

Fattori macroeconomici.

Stato sociale nella regione.

Fattori sociali.

Gli esperti di solito attribuiscono i seguenti fattori ai fattori interni di determinazione dei prezzi nel mercato immobiliare2:

Dinamiche di mercato.

1 I principali fattori che influenzano il valore degli immobili residenziali e non residenziali (2006, 28 aprile). Modalità di accesso: http://www.kb-yarmarka.ru/?page=cat&id=100256

2 Vaskina, M.G. (2009). Economia immobiliare. Rostov sul Don: Fenice.

Dinamica del volume e rapporto tra domanda e offerta.

Il rapporto tra i prezzi del mercato immobiliare primario e secondario.

L'apertura del mercato immobiliare e la sua sicurezza informatica.

Fattori istituzionali.

Tuttavia, notiamo che nei suddetti fattori di determinazione del prezzo degli oggetti immobiliari, tutti i fattori non sono considerati completamente, specialmente a livello dei singoli oggetti immobiliari. Particolarmente vaghi sono i fattori di prezzo a cui un potenziale inquilino e proprietario prestano attenzione prima di tutto quando valutano un immobile.

Cercheremo di considerare i fattori di prezzo più prioritari, considerando dal lato del locatore. Questi fattori includono:

Reddito della popolazione e sua capacità contributiva (ossia salario medio nella regione).

Il livello della domanda e dell'offerta nella regione.

La situazione ecologica della regione. Il problema dell'ecologia è diventato di recente un tema di attualità per il mercato immobiliare nelle grandi città della Russia e del mondo, e in particolare Mosca. L'alto livello di inquinamento dello stato ecologico della città colpisce direttamente sia la salute dei cittadini che lo stato del mercato immobiliare della città. È ovvio che migliore è lo stato ecologico della regione in cui si trova la proprietà, più attraente sarà per un potenziale consumatore.

PC. Katyshev e Yu.A. Khakimova nel suo lavoro "Fattori ambientali e prezzi nel mercato immobiliare (sull'esempio di Mosca)" ha considerato in modo molto dettagliato l'influenza dei fattori che caratterizzano lo stato dell'ambiente sul mercato immobiliare a Mosca. Gli autori notano che la situazione ambientale nelle diverse regioni della città influenza il prezzo degli immobili in modi diversi. Il costo medio degli immobili è solitamente più basso in quelle regioni della città più vicine alle imprese industriali,

piuttosto che in regioni situate in aree ecologicamente pulite della città (Katyshev, Khakimova, 2012; С113).

Condizione dell'immobile. Questo fattore, ovviamente, è il fattore principale per il prezzo dell'affitto poiché il suo prezzo dipende interamente dalla classe e dalle condizioni della proprietà (dalla casa all'appartamento). A titolo di esempio, è sufficiente citare il fatto che, a seconda della qualità della ristrutturazione della casa, il canone di locazione cambierà drasticamente. Pertanto, gli immobili situati nel distretto amministrativo centrale di Mosca sono in buone condizioni (rinnovati) del tipo "odnushka" con un prezzo medio di affitto di 90.000 rubli, mentre gli immobili situati nella stessa area, ma in media o inferiore condizioni medie (riparazioni estetiche o mancanza della stessa) hanno un prezzo medio di affitto di 30.000 rubli. 3.

La struttura dell'immobile. Questo fattore è inteso come la presenza di oggetti aggiuntivi in ​​casa e adiacenti ad essa, come ascensore, parcheggio, citofono, ecc. prezzo mediamente 5-10%. 4T. Cioè, se ci sono due appartamenti, uno con balcone, l'altro senza, allora un appartamento senza balcone (in questo caso, "odnushka") avrà un canone medio di 30.000 rubli, mentre lo stesso appartamento, ma con balcone avrà un tasso di -33.000 rubli.

Reddito della popolazione e sua capacità di pagare. Questo fattore è importante principalmente per la determinazione iniziale del canone di locazione stimato in quanto il potenziale locatore deve conoscere lo stipendio medio nella sua regione e, in base a questo, dedurre l'affitto iniziale. Quindi, come esempio, possiamo citare che nel 2014-2015, lo stipendio medio a Mosca era di 59.000 rubli5, rendendo così il tasso medio di locazione di una proprietà non più di questo indicatore, cioè -30.000 rubli.

Il livello della domanda e dell'offerta nella regione. In qualsiasi area del mercato, la dinamica del livello della domanda e dell'offerta è l'indicatore principale per la formazione del suo prezzo iniziale. Questa regola vale anche per il mercato degli affitti immobiliari. Se il livello dell'offerta supera il livello della domanda, i canoni di locazione

3 In base all'analisi dei prezzi per Mosca.

4 Appartamenti con e senza balcone: la differenza di prezzo è solitamente del 5-7% (2014, 5 settembre). Modalità di accesso: http://www.ndv.ru/novosti/kvartirjy_s_balkonom_i_bez/

5 Mereminskaya, E. (2015, 26 gennaio). La migliore città in cui lavorare. Modalità di accesso: http://www.gazeta.ru/business/2015/01/23/6385401.shtml

tendono a diminuire e viceversa. Quindi, ad esempio, possiamo tracciare come il livello della domanda e dell'offerta a Mosca ha influenzato le tariffe medie di affitto per i diversi tipi di appartamenti nell'agosto 2015. Una delle principali agenzie immobiliari esperte "MIEL-Rent" ha fornito i seguenti dati. Ad agosto 2015 il livello della domanda e dell'offerta di locazione di immobili residenziali ha raggiunto i seguenti indicatori: la domanda di locazione di immobili residenziali è aumentata del 13,6% rispetto a luglio, l'offerta di locazione di immobili residenziali è diminuita del 13,65% rispetto a luglio. Il tasso medio di locazione per gli appartamenti di classe economica è cambiato come segue: "odnushki" - una diminuzione dello 0,49% a 30.830 rubli, del 3,83% a 51240 RUB 6.

Disponibilità di oggetti di servizi comunali. In questo caso per strutture comunali si intendono strutture educative, ospedali, caserme dei vigili del fuoco, ecc. dislocate da edifici residenziali. In questo caso la situazione è simile, in quanto in presenza di imprese industriali della zona, solo in questo caso questa regola funziona in senso contrario, cioè, più vicini sono gli oggetti dei servizi comunali, più costoso sarà l'immobile. essere.

Successivamente, considereremo i fattori di prezzo prioritari, considerando dal lato di un potenziale inquilino. Tuttavia, notiamo subito che alcuni fattori saranno simili ai precedenti per il fatto che questi fattori sono generalmente comuni sia per il locatario che per il locatore.

Fattori di prezzo prioritari, considerando dal lato di un potenziale inquilino:

La posizione geografica della struttura.

La situazione ecologica della regione.

Condizione dell'immobile.

La struttura dell'immobile (presenza di balcone, parcheggio, ascensore, ecc.).

La presenza di strutture comunali.

6 Domanda e offerta nel mercato degli affitti sono diventate uguali (2015, 10 settembre). Modalità di accesso: http://miel.ru/lenta/6868/

La lontananza della struttura dalle fermate dei mezzi pubblici.

Rapporto prezzo delle abitazioni primarie e secondarie.

Il fattore della posizione geografica dell'oggetto

immobiliare. Questo fattore è uno dei primi a cui un potenziale inquilino presta attenzione in quanto in diversi quartieri della città il canone di locazione è spesso radicalmente diverso. Più prestigiosa è la zona, maggiore è la tariffa richiesta dal proprietario dell'appartamento. Quindi, come esempio, citiamo la differenza nelle tariffe di affitto per gli immobili residenziali a Mosca all'interno del Garden Ring e all'esterno del Garden Ring. Pertanto, il canone di locazione medio all'interno del Garden Ring era di 54.000 rubli, mentre un appartamento simile all'esterno ha un canone di locazione medio di 33.000 rubli.

Rapporto prezzo delle abitazioni primarie e secondarie. Oggi questo fattore sta acquisendo rilevanza, soprattutto a Mosca, a causa della costante espansione del mercato immobiliare e dell'emergere di sempre più oggetti immobiliari. I canoni di locazione per gli immobili primari (nuovi edifici) e gli immobili secondari hanno storicamente una forte differenza. Pertanto, il canone medio di locazione di un nuovo edificio a Mosca è di 46.000 rubli, mentre il canone medio di locazione per gli appartamenti secondari è di 35.000 rubli7.

Distanza dalle fermate dei mezzi pubblici. Questo fattore è simile nella situazione con la disponibilità delle strutture dei servizi comunali e ha lo stesso schema: più lontano dalle fermate del trasporto pubblico, più economico.

Pertanto, è possibile concludere che, nonostante i diversi obiettivi del locatore e del locatario, i fattori di priorità nella determinazione dei prezzi dei canoni di locazione degli immobili residenziali sono generalmente simili. Quindi, i fattori principali sono lo stato esterno dell'oggetto, la distanza dal centro della città, il tasso di cambio della valuta nazionale e lo stato economico della regione nel suo insieme. Tuttavia, notiamo che in pratica il proprietario spesso non tiene conto di un fattore così importante per l'inquilino come l'orientamento delle finestre dell'appartamento, complicando così il processo di consegna della proprietà e aumentandone la durata.

7 In base all'analisi dei prezzi per Mosca nel 2015.

Fattori di prezzo delle proprietà residenziali più e meno prioritari

Pertanto, sulla base delle revisioni di molti fattori di prezzo nel mercato immobiliare residenziale, possono essere raggruppati in un'unica struttura e presentare una valutazione complessiva:

1. Fattori esterni nella determinazione dei prezzi del mercato immobiliare.

1.1. Fattori microeconomici:

Situazione economica nella regione;

Flusso di fondi di investimento;

Occupazione della popolazione attiva;

Il ritmo di sviluppo della regione.

1.2. Fattori macroeconomici:

Tasso d'inflazione;

Tassi di rendimento su strumenti finanziari;

Reddito della popolazione;

Il livello di occupazione e il livello di capacità lavorativa della popolazione;

Indice dei prezzi al consumo di beni e servizi nella regione;

Lo stato della bilancia commerciale.

1.3. Fattori sociali:

Tasso di migrazione della popolazione;

Il tasso di disoccupazione nella regione;

Situazione demografica nella regione;

La quota della popolazione in età lavorativa sulla popolazione totale.

2. Fattori interni di pricing nel mercato immobiliare.

2.1. Fattori di dinamica di mercato.

2.2. Fattori della dinamica del volume e del rapporto tra domanda e offerta:

Solvibilità della popolazione;

Cambiamenti nelle preferenze della popolazione.

2.3. Il rapporto tra i prezzi del mercato immobiliare primario e secondario.

2.4. L'apertura del mercato immobiliare e la sua sicurezza informatica.

2.5. Fattori istituzionali:

Regolamento statale;

Regolamentazione fiscale immobiliare.

3. Fattori dell'utente del bene immobile.

3.1. Il fattore di utilità dell'immobile.

3.2. Il fattore di intercambiabilità immobiliare.

3.3. Il fattore aspettativa.

4. Fattori del contesto di mercato esterno.

4.1. La crescita economica e le sue possibili prospettive.

4.2. Opportunità finanziarie per l'acquisto di immobili.

4.3. Il rapporto tra valore e proprietà immobiliare e le prospettive economiche per lo sviluppo di una determinata regione.

5. Fattori dell'uso migliore e più efficace.

6. Fattori ambientali.

6.1. Concentrazione di monossido di carbonio, ossido di azoto e biossido di azoto nell'aria.

6.2. La lontananza della proprietà dalle imprese industriali più vicine.

I fattori proposti saranno i più utili per i grandi investitori in quanto, in base a questi fattori, è possibile formare con maggiore precisione il prezzo degli immobili primari, che a loro volta sono oggetti di investimento prioritari per un potenziale grande investitore. Inoltre, alcuni di questi fattori saranno utili per un inquilino privato e un proprietario. Tuttavia, notiamo subito che per un inquilino e proprietario privato, nella maggior parte dei casi, i fattori più prioritari sono le condizioni di un potenziale immobile, la distanza dalla stazione della metropolitana più vicina, la distanza dall'autostrada e dalle imprese industriali, nonché la posizione geografica della proprietà.

Pertanto, sulla base di una precedente revisione dei fattori prioritari nella determinazione del prezzo delle tariffe di locazione, abbiamo presentato un elenco di fattori generali e specifici nella determinazione del prezzo delle tariffe di locazione nel mercato immobiliare residenziale:

1. Fattori generali:

Condizione di un potenziale immobile.

Posizione geografica dell'immobile.

La lontananza della struttura dalle fermate dei mezzi pubblici.

Distanza dall'autostrada.

La lontananza dalle imprese industriali.

Lo stato ecologico della regione.

2. Fattori privati:

La presenza di un posto auto.

La presenza di strutture comunali (scuola, ospedale, negozi

Posizione all'interno o all'esterno dell'edificio.

Numero di piani dell'immobile.

Rumorosità della zona.

La presenza di balcone e loggia.

La presenza di un ascensore.

Sotto i fattori generali del prezzo nel mercato immobiliare, intendiamo la formazione dei prezzi basata su una breve conoscenza della proprietà. Pertanto, un fattore importante è la posizione geografica di un potenziale oggetto immobiliare, poiché la domanda di oggetti immobiliari situati più vicino al centro della città è spesso superiore a quella di oggetti situati alla periferia della città, e quindi il prezzo la differenza può essere del 30% e oltre. Ciò è spiegato dalla concentrazione di strutture comunali e di uffici più vicine al centro della città.

Comprendiamo i fattori privati ​​come la formazione dei prezzi per una proprietà basata sulla più completa familiarizzazione con una proprietà potenziale.

Inoltre, sulla base dei suddetti fattori, l'autore ha proposto una classificazione dei fattori di prezzo nel mercato degli affitti immobiliari dalla priorità più alta a quella più bassa, considerando dal lato dell'affittuario privato e del proprietario (vedi tabella 1). Questa classificazione mostra a quali fattori dovrebbe essere prestata maggiore attenzione quando si forma il prezzo di un immobile (1 - più importante, 10 - meno importante).

Pertanto, possiamo concludere che i prezzi nel mercato degli affitti per gli immobili sono principalmente influenzati da fattori di prezzo nel mercato immobiliare nel loro insieme, poiché l'affitto è parte integrante degli immobili. Pertanto, fattori esterni e interni come il livello del PIL, la situazione economica nella regione, il livello di capacità di pagamento e occupazione della popolazione, il livello della domanda e dell'offerta nella regione sono i principali fattori di determinazione dei prezzi non solo nel mercato immobiliare. Tuttavia, oltre ai fattori economici generali dei prezzi, i prezzi nel mercato degli affitti sono influenzati anche da fattori applicati ai singoli oggetti immobiliari. Questi fattori non possono

si applicano separatamente, poiché i fattori economici generali dei prezzi sono in grado di dedurre il prezzo per la regione nel suo insieme e i fattori proposti dall'autore sono in grado di dedurre il prezzo per un singolo immobile.

Tabella 1

Classificazione dei fattori di prezzo nel mercato degli affitti immobiliari (priorità massima e minima)

Fattori di prezzo nel mercato degli affitti residenziali

Priorità massima Priorità minima

1 Posizione geografica dell'immobile Utilità dell'immobile

2 Condizione di un potenziale immobile Posto auto

3 La lontananza dalle imprese industriali La presenza di balcone, loggia e ascensore

4 La lontananza dell'immobile dalle fermate dei mezzi pubblici Dinamica del mercato immobiliare

5 Disponibilità di strutture comunali Tasso di inflazione

6 Rapporto tra il prezzo e il PIL delle abitazioni primarie e secondarie

7 Stato ecologico e livello di rumore della regione Situazione demografica

8 Livello della domanda e dell'offerta Regolamentazione statale e fiscale delle transazioni immobiliari

9 Situazione economica nella regione Flusso di fondi di investimento

10 Reddito e capacità contributiva della popolazione

O. Y. ULIANOVA *

Olga Yurievna ULIANOVA - Studentessa post-laurea del Dipartimento dei prezzi, Università statale di economia ed economia di San Pietroburgo. In precedenza, ha studiato in studi post-laurea per corrispondenza. Si è laureata alla St. Petersburg State University of Economics nel 2001. Attualmente lavora nella società di costruzioni CJSC "Megalit" come capo del dipartimento di informazione e analisi. Autore di 6 articoli scientifici.

Specializzazione di ricerca - pricing nel mercato immobiliare residenziale. > "fr

MIGLIORARE LA FORMAZIONE DEI PREZZI NEL MERCATO IMMOBILIARE PRINCIPALE RESIDENZIALE **

Il prezzo di vendita sul mercato immobiliare residenziale primario è determinato già nella fase di scelta di un terreno edificabile per giustificare la decisione di costruire un edificio residenziale su questo terreno. Attualmente, a causa della scelta limitata di punti tecnici adatti alla costruzione di alloggi, nonché della procedura per la loro acquisizione che è diventata più complicata per gli sviluppatori, il compito più importante era determinare il prezzo di vendita medio più accurato per 1 metro quadrato di superficie abitabile, che garantirebbe la sicurezza finanziaria dell'azienda (spese contabili), e soddisferebbe anche le esigenze dei clienti in termini di rapporto prezzo-utilità dell'oggetto.

Ad oggi, gli operatori del mercato primario degli immobili residenziali a San Pietroburgo nella loro pratica utilizzano vari metodi per determinare il prezzo di vendita.

1. Il più comune nel mercato delle abitazioni in costruzione è il metodo "cost-you-plus". Questo metodo è semplice, è facile da applicare, poiché l'impresa ha informazioni sui costi. Ma questo metodo non tiene conto del fattore di domanda. La disponibilità del cliente a pagare per la merce è determinata non dai costi dell'impresa, ma dalle proprietà del prodotto e, di conseguenza, dal valore del prodotto per il cliente. Con questo approccio alla determinazione del prezzo di un nuovo prodotto, un'impresa procede da un prodotto già finito, ignorando il fattore principale: come l'acquirente percepisce il suo valore.

Tuttavia, nonostante i costi non siano una funzione oggettiva della politica dei prezzi, il rapporto tra costi e prezzi per un'impresa è centrale per determinare il prezzo ottimale che copre i costi e garantisce il massimo profitto possibile. Ciò è dovuto al fatto che i costi a breve termine dipendono dall'utilizzo della capacità dell'impresa, che a sua volta dipende dal livello dei prezzi. Di conseguenza, la variazione dei ricavi dovuta alle variazioni di prezzo deve essere calcolata congiuntamente alla variazione dei costi.

* © O. Yu. Ulyanova, 2007

A lungo termine, un'impresa può sopravvivere solo quando le entrate coprono almeno tutti i costi. Pertanto, la contabilità dei costi nel quadro della politica dei prezzi aziendale rappresenta il desiderio dell'impresa di sicurezza finanziaria. Di conseguenza, sono necessari dei costi per determinare i limiti di prezzo inferiori al di sotto dei quali il prodotto non deve essere venduto. Nel breve periodo il limite di prezzo inferiore è il costo variabile per unità di produzione, nel lungo periodo il costo totale. Nonostante il fatto che il metodo basato sui costi sia ampiamente utilizzato nella pratica, non può essere considerato un metodo relativo alla politica dei prezzi attiva, poiché non tiene conto di un fattore importante per il cliente: il valore del prodotto.

Nel mercato delle abitazioni in costruzione, viene elaborata una stima per determinare il costo di costruzione, che tiene conto di tutti i costi che lo sviluppatore dovrà sostenere durante la costruzione di un edificio residenziale. Il sistema di determinazione dei prezzi e di razionamento stimato nell'edilizia, in vigore fino al 1° gennaio 1991, si basava su prezzi all'ingrosso e tariffe fissi (invariati per un periodo abbastanza lungo di 5-15 anni) per i materiali e il lavoro utilizzati nell'edilizia. Rispettava i requisiti della pianificazione della direttiva, si concentrava sul mantenimento di un livello stabile dei prezzi stimati nella costruzione e non richiedeva l'adeguamento del costo stimato tenendo conto delle variazioni dei fattori di prezzo. Tali principi per determinare il costo stimato hanno portato a significative distorsioni dei veri indicatori di prestazione dei produttori diretti di prodotti da costruzione.

Dal 1991 è in vigore un sistema di indicizzazione mensile del costo base dei costi di produzione. Ma nonostante ciò, il costo stimato può differire in modo significativo dal prezzo di vendita reale di una proprietà residenziale e, di regola, funge da limite inferiore del prezzo di vendita, al quale il progetto è considerato promettente per un ulteriore sviluppo.

2. Un metodo di determinazione del prezzo basato sui prezzi correnti dei concorrenti è ampiamente utilizzato nel mercato dell'edilizia abitativa. Un prerequisito per tali prezzi è la trasparenza dei prezzi, che non è sempre praticata. Affidandosi a questo metodo, l'azienda vuole liberarsi del rischio associato alla fissazione del suo prezzo, che il mercato potrebbe non accettare. Inoltre, questo metodo è semplice e conveniente, salva l'azienda dalla necessità di ordinare costose ricerche per determinare la domanda del suo prodotto, il gruppo target di consumatori. Allo stesso tempo, l'azienda non tiene conto nel prezzo del livello di utilità che il suo prodotto possiede agli occhi dei potenziali consumatori. Nel frattempo, può essere superiore o inferiore al prezzo assegnato. Nel primo caso, l'impresa corre il rischio di ricevere un profitto potenziale inferiore, nel secondo - non garantendo il livello di attuazione pianificato.

Nel mercato immobiliare primario, le imprese edili spesso orientano la loro politica dei prezzi verso i prezzi delle imprese competitive. La differenza nella qualità degli oggetti concorrenti viene valutata dagli esperti sulla base di "migliore" o "peggio". Ma la particolarità del mercato immobiliare residenziale è tale che qui ogni oggetto è individuale, sia per l'immediata collocazione che per il contenuto qualitativo. Negli ultimi tempi questa caratteristica è diventata sempre più evidente anche per gli edifici residenziali delle tipiche serie di pannelli: ogni sviluppatore sta cercando di rendere unico il suo oggetto agli occhi del consumatore. In questa situazione, è necessario condurre una migliore analisi delle proprietà di consumo di ciascun edificio residenziale in costruzione, per valutarne l'utilità agli occhi del cliente. Ne consegue che il metodo orientato alla concorrenza non è adatto per il mercato degli alloggi in costruzione nel suo sviluppo attuale.

3. Il successivo metodo di determinazione del prezzo utilizzato nel mercato immobiliare residenziale primario è un metodo che tiene conto delle proprietà dei beni. Con questo metodo, com-

Pania valuta l'utilità del suo prodotto per un potenziale acquirente. Allo stesso tempo, l'azienda deve determinare i gusti e le preferenze dei consumatori, la direzione e le ragioni del loro possibile cambiamento, ovvero questo metodo richiede l'uso di strumenti di ricerca di mercato. La massimizzazione del prezzo è possibile valorizzando le proprietà dei beni più significativi per il consumatore, mentre non va dimenticato che il consumatore non pagherà mai per una qualità che è superflua nella sua comprensione. Va notato che le caratteristiche di qualità dello stesso tipo di prodotto, richieste dall'acquirente, variano a seconda dell'orientamento al segmento del cliente. Quindi, per il mercato immobiliare, è tipico che quando si acquista un appartamento nel segmento della classe economica inferiore, il cliente non apprezzerà un aumento significativo del prezzo di vendita dovuto all'installazione di un sistema di climatizzazione centralizzato e, al contrario, al momento dell'acquisto un appartamento nel segmento d'élite, una riduzione del prezzo dovuta al risparmio sull'attrezzatura ingegneristica dell'appartamento non sarà giustificata.

Nel mercato dell'edilizia abitativa, questo metodo ha un'applicazione limitata a causa della complessità della contabilizzazione dei parametri di qualità di un edificio residenziale. Per risolvere questo problema, abbiamo svolto le seguenti ricerche: a) segmentazione del mercato - suddivisione degli immobili residenziali in 6 gruppi a seconda della somiglianza dei singoli parametri, quali caratteristiche del luogo, parametri architettonici e progettuali, soluzioni progettuali, ecc.; b) sviluppo di principi metodologici per il calcolo del coefficiente di potere di mercato. Per calcolare questo coefficiente vengono utilizzate tutte le caratteristiche qualitative degli edifici residenziali con i loro valori ammissibili, a ciascuna caratteristica qualitativa viene assegnato un coefficiente di peso che mostra il grado di influenza del parametro sul prezzo finale e ciascun valore del parametro qualitativo è assegnato un punto che mostra il grado di corrispondenza del valore del parametro a ciascun segmento.

La metodologia sviluppata consente non solo di determinare il coefficiente del potere di mercato di un oggetto, ovvero una valutazione dei suoi parametri individuali, ma anche di posizionare correttamente l'oggetto in termini di massima corrispondenza delle sue caratteristiche individuali all'uno o all'altro mercato segmento. Il coefficiente di forza di mercato viene calcolato sia per i nuovi progetti che per gli oggetti analogici per confrontare i valori numerici del coefficiente. Più alto è il valore del coefficiente del potere di mercato dell'oggetto, più l'oggetto è attraente per i potenziali acquirenti. Di conseguenza, il prezzo di vendita di un oggetto con un valore di potere di mercato più elevato dovrebbe essere superiore al prezzo di vendita di un oggetto con un valore inferiore del coefficiente di cui sopra.

Il prezzo di un nuovo oggetto utilizzando la metodologia sviluppata da noi è determinato come segue: viene calcolato il prezzo di un'unità del coefficiente di forza del mercato per ciascun oggetto analogico (il prezzo di vendita! Mq è diviso per il coefficiente di forza del mercato), viene calcolato il valore medio del prezzo unitario del coefficiente di forza di mercato, che viene poi moltiplicato per il coefficiente di potere di mercato del nuovo oggetto, che sarà il prezzo medio di 1 mq. m dell'edificio residenziale progettato. Questa tecnica, a differenza di un semplice confronto di progetti di edifici residenziali in costruzione sulla base di "migliore" o "peggiore", consente la valutazione più accurata dell'utilità del progetto per i potenziali consumatori e, di conseguenza, calcola il massimo prezzo che sono disposti a pagare.

Ma va notato che oggi la costruzione di alloggi nella città di San Pietroburgo è di natura piuttosto locale: la costruzione di alloggi non viene eseguita ovunque. Data l'elevata dipendenza del prezzo di un edificio residenziale in costruzione dalla sua posizione immediata, molto spesso non ci sono edifici residenziali in costruzione nella zona di offerta competitiva di un nuovo progetto, che potrebbero fungere da analoghi per determinare il prezzo di un nuovo oggetto . Inoltre, va sottolineato che le imprese di costruzione sono molto spesso guidate da dati soggettivi quando fissano i prezzi.

implementazione sul tuo progetto, ovvero questo prezzo non è oggettivo dal punto di vista della sua percezione da parte dei consumatori e del mercato stesso. In questa situazione, gli sviluppatori devono ricorrere all'aiuto di esperti per determinare il prezzo di un nuovo progetto.

Molto più competitivo è considerato il mercato immobiliare residenziale secondario, la cui interdipendenza con il mercato delle abitazioni in costruzione è facilmente dimostrabile. Inoltre, il mercato delle abitazioni prefabbricate è più significativo in termini di offerta. Il prezzo di mercato del mercato immobiliare residenziale secondario può essere calcolato per qualsiasi localizzazione in un dato momento. Pertanto, al fine di migliorare il prezzo di un nuovo immobile, abbiamo sviluppato un metodo che si basa sulla relazione individuata tra il mercato immobiliare residenziale primario e secondario. In ogni fase di sviluppo del mercato all'interno dell'area designata, c'è un certo rapporto tra il prezzo di 1 mq. m di spazio abitativo in case in costruzione e case commissionate, che dipende dal numero della popolazione, dal livello della domanda, dal volume delle vendite del mercato primario. Calcolando questo rapporto, un'impresa edile può determinare il prezzo medio di un nuovo impianto anche se non sono presenti strutture analoghe nelle immediate vicinanze del cantiere.

Pertanto, nella fase attuale dello sviluppo del mercato dell'edilizia abitativa, per una determinazione più ragionevole del prezzo medio per l'attuazione di un nuovo progetto di edilizia residenziale e per prendere la decisione di avviare la costruzione, lo sviluppatore può utilizzare i principi metodologici sviluppati e sopra delineato da noi.

Prezzi nel mercato immobiliare

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Argomento dell'articolo:	Prezzi nel mercato immobiliare
Categoria (categoria tematica)	Casa

Il prezzo nel mercato immobiliare è il risultato dell'ultima vendita e delle trattative tra i partecipanti alla transazione in corso. Pertanto, i prezzi nel mercato dei titoli sono più dinamici rispetto al mercato immobiliare e le fluttuazioni dei prezzi sono più frequenti.

Il prezzo di qualsiasi oggetto immobiliare, sia esso un appartamento, un ufficio o un cottage, è determinato dall'influenza di tutta una serie di fattori esterni. Vari motivi determinano che una proprietà è più costosa di un'altra e viceversa, così come il fatto che gli immobili in generale diventino più costosi o più economici.

Analizzando le ragioni delle variazioni di prezzo nel mercato, tutti i fattori esterni dovrebbero essere suddivisi in due categorie principali: locali e globali. I fattori locali includono i motivi ben noti della differenza di prezzo per i diversi oggetti: ϶ᴛᴏ posizione, tipo di edificio, condizioni di riempimento dell'oggetto, ambiente. La presa in considerazione dell'influenza dei fattori locali nella teoria e nella pratica della valutazione si esprime sotto forma di ricorso ai cosiddetti adeguamenti, secondo i quali, ad esempio, un appartamento al piano terra costa in media il 15% in meno di un simile in media, e un appartamento con balcone costa circa il 2% in più rispetto allo stesso, ma senza balcone. Questo elenco può essere continuato per molto tempo.

Conoscendo il grado di influenza sul prezzo dei fattori locali, è possibile risolvere il problema della valutazione di un oggetto separato, conoscendo l'attuale livello generale dei prezzi degli immobili. Allo stesso tempo, tenere conto dei fattori locali non consente di prevedere lo sviluppo del mercato nel suo insieme, prevederne la crescita o il declino. Per affrontare le sfide delle dinamiche di mercato, è estremamente importante prestare attenzione ai fattori globali. Queste sono, prima di tutto, le caratteristiche macroeconomiche: la situazione politica ed economica, il grado di sviluppo degli affari e della produzione in una data città, il volume delle esportazioni e degli investimenti, il livello di reddito della popolazione. Sono questi fattori che determinano il fatto che i prezzi degli immobili a Mosca sono approssimativamente in proporzioni uguali in tutti i segmenti di mercato superiori ai prezzi di San Pietroburgo o Volgograd, ma inferiori a quelli di Londra o Parigi.

Separare tutti i fattori che influenzano i prezzi in locali e globali ha un'altra proprietà molto utile. I fattori locali sono principalmente determinati dai parametri di un particolare oggetto, ma dipendono debolmente dal tempo. Ad esempio, le case in mattoni sono in una certa proporzione più costose delle case a pannelli simili. Era così cinque e dieci anni fa, è ovvio che sarà così anche in futuro. Oltre all'alloggio in periferia, molto probabilmente, sarà più economico che nel centro e l'alloggio vicino a un parco è più costoso che vicino a una zona industriale. In prima approssimazione, i fattori locali possono essere considerati del tutto indipendenti dal tempo. Se il loro ruolo subisce cambiamenti, come un graduale declino del prestigio delle case staliniste o una diminuzione del ruolo della presenza di un telefono in un appartamento a causa del rapido sviluppo delle comunicazioni cellulari, allora questo processo dura anni e cambiamenti tangibili può essere osservato solo dopo cinque-dieci anni.

I fattori globali, invece, hanno proprietà opposte. cambiano molto più velocemente nel tempo in risposta ai cambiamenti del contesto economico e politico, ma sono comuni a tutte le proprietà. Ad esempio, in un contesto economico favorevole, qualsiasi immobile diventa più costoso in termini approssimativamente proporzionali, mentre in una crisi tutti i segmenti di mercato subiscono un declino simile. Naturalmente, a causa di ulteriori ragioni con l'aumento generale del mercato, alcune classi di oggetti immobiliari possono aumentare di prezzo un po' più velocemente, altre - un po' più lentamente, ma si tratta di modifiche piuttosto sottili.

La filosofia sopra descritta costituisce la base della metodologia del centro analitico "Indicatori del mercato immobiliare". È facile rappresentarlo sotto forma di una semplice formula simbolica (le formule di calcolo reali, ovviamente, sono molto più complicate):

Ck (t, pi) = G (t) + Lk (pi)

In questa formula, Ck (t, pi) è il prezzo di un certo k-esimo oggetto immobiliare, che consiste in G (t) - il contributo dei fattori globali comuni a tutti gli oggetti, .ᴇ. indipendente da k e pi, e Lk (pi) - il contributo dei fattori locali per il k-esimo oggetto͵ indipendente dal tempo t. I valori pi sono un insieme di parametri che descrivono l'oggetto.

Il vantaggio pratico di questo approccio: in primo luogo, migliora significativamente la soluzione dei problemi di valutazione. Di solito, quando si valuta un particolare appartamento, vengono utilizzati analoghi attualmente sul mercato, ad esempio nei database dell'ultimo mese, il cui volume è limitato. Se hai bisogno di trovare analoghi, ad esempio, di un appartamento di due stanze in un pannello di 17 piani, non lontano dalla stazione della metropolitana, non al primo piano, allora al momento potrebbero non esserci tali appartamenti, o lì possono essere solo due o tre di loro. Ciò significa che la stima risultante sarà estremamente imprecisa. Nella maggior parte delle tabelle analitiche che presentano i valori dei prezzi medi per sottoclassi di alloggi così ristrette (ad esempio, tipo di casa - distretto), quasi la metà delle celle è vuota, perché statistiche insufficienti.

Il metodo di separazione dei fattori locali e globali nella determinazione del prezzo consente di calcolare l'influenza dei fattori locali - aggiustamenti per la valutazione - molto più accuratamente utilizzando statistiche su molti anni, poiché questi aggiustamenti sono quasi indipendenti dal tempo. Inoltre, un tale sistema di valutazione richiede seri calcoli preliminari. Per rendere questo metodo adatto all'uso pratico, è necessario organizzare un servizio di valutazione gratuita degli appartamenti utilizzando il meccanismo di calcolo sopra descritto. Ciò consentirà a tutti di utilizzare la nuova metodologia e di provarla in azione.

La seconda importante conseguenza del nuovo approccio è la comparsa di una funzione G(t) comune all'intero mercato immobiliare, che non dipende da un oggetto specifico e descrive la dinamica del mercato nel suo insieme. Può essere calcolato conoscendo il livello di prezzo corrente Ck e un insieme di aggiustamenti Lk. Questa funzione è chiamata indice di costo o tariffa per metro quadrato. La funzione G (t) non è il prezzo medio, come potrebbe sembrare a prima vista, sebbene i suoi valori siano vicini al prezzo medio. Questa funzione è un indicatore matematicamente corretto della dinamica del mercato immobiliare nel suo insieme, così come gli indici azionari, a differenza dei prezzi delle azioni delle singole società, mostrano il generale rialzo o ribasso del mercato azionario. Indipendentemente dal fatto che il mercato immobiliare sia in calo o in crescita in un dato momento, i prezzi dei singoli oggetti cambiano in modo sincrono - in un unico "pacchetto" e l'indice di valore è solo un indicatore della direzione di questo "pacchetto".

La nuova metodologia presenta una serie di altri vantaggi significativi. Il calcolo diretto del prezzo medio è dovuto al calcolo del valore medio del costo degli oggetti per il mese (o settimana) in corso, quindi il successivo, ecc. Di conseguenza, ogni nuovo valore del prezzo medio è calcolato sulla base del database del nuovo periodo e non è collegato in alcun modo con la base del periodo precedente. Ciò porta a salti statistici caratteristici: un grafico a dente di sega del prezzo medio, che non consente di fare previsioni. "Rise" o "fallimento" del punto corrente sul grafico non significa l'inizio del rialzo o del ribasso del mercato: è solo rumore statistico.

La metodologia per il calcolo della funzione G (t), invece, utilizza i valori di Lk calcolati sui dati impostati per tutti gli anni passati, per cui il nuovo valore di G (t) è determinato da tutti i precedenti valori di questa funzione. Questo porta ad un grafico più o meno liscio. E una curva dei costi uniforme ti consente di notare rapidamente nuove tendenze al rialzo o al ribasso.

Un chiaro vantaggio della filosofia descritta è la debole dipendenza dei risultati dalla dimensione del campione attuale, poiché Tutti gli attuali indicatori di mercato sono determinati, soprattutto, da dati per un periodo pluriennale e sono corretti solo da dati freschi. Un parametro caratteristico per il lavoro degli analisti è che la dimensione del campione semplicemente perde il suo significato. La dimensione del campione del metodo descritto è di tutti gli appartamenti mai venduti o venduti: milioni di opzioni.

Un importante risultato pratico dell'emergere di una funzione logicamente corretta G (t) è la connessione del mercato immobiliare con altri parametri macroeconomici. Come sapete, gli immobili non sono merce di scambio.
Inserito su ref.rf
Tutti gli oggetti sono unici e diversi tra loro. La funzione G(t) comune all'intero mercato immobiliare, che esprime le dinamiche di questo mercato, è una sorta di “comune denominatore” che consente di confrontare gli immobili con altri ambiti di attività. Ad esempio, la funzione G (t) - l'indice del costo delle abitazioni - può essere vista come il tasso per metro quadrato - una sorta di analogo del tasso delle valute mondiali - il dollaro o l'euro. ᴏϬᴩᴀᴈᴏᴍ, l'ideologia descritta è un passo importante nella creazione di un ponte tra il mercato immobiliare e le altre sfere dell'economia.

Metodo di determinazione del prezzo: un metodo per calcolare il prezzo di un prodotto, tenendo conto dei costi di produzione, del profitto medio e anche dell'offerta e della domanda.

È possibile selezionare i seguenti tre gruppi di metodi di prezzo:

1) Prezzi, ottimizzati per i costi complessivi.

Metodo "Costo + profitto".

Il prezzo è calcolato secondo il formato: P = C x (l + R / 100),

Dove C - singoli servizi correnti per la produzione e la vendita di beni,

R è la tolleranza normale.

Metodo del profitto obiettivo.

In questo clychae fipma zapanee planipyet ​​​​zhelaemy ypoven pentabelnocti vcego obema ppoizvodctva ppodyktsii (in ppedelax imeyuschixcya ppoizvodctvennyx moschnoctey e planovoy cebectoimocti obema, xvplycypyact, + pacchema e ovycyleck

dove C - singoli servizi attuali associati alla produzione e vendita di beni,

K - investimenti separati nel capitale principale e circolante, prodotto dalla produzione e vendita di beni,

E - il tasso di profitto per il capitale, che riflette il desiderio di ricevere l'importo del profitto prima del pagamento delle tasse.

2) Prezzo, in base alla domanda. Quando si utilizza questo metodo, sono presi dall'analisi buona ed efficiente del carattere del consumatore o dalla quantità di efficienza economica. Gli elementi importanti qui studiati sono l'utilità (il valore percepito del prodotto) e la sensibilità del prodotto al prezzo.

3) Prezzi, ottimizzati per la concorrenza.

Metodo dei prezzi medi di mercato. Il metodo presuppone la vendita della merce secondo il "prezzo medio" calcolato sulla base dei dati concorrenziali.

Il metodo della "corsa al leader". Con questo metodo di determinazione del prezzo di un prodotto, si basa sul prezzo di una concorrenza leader, tenendo conto di una situazione concorrenziale, basata sull'idea A proposito, questo metodo presuppone il rifiuto dello sviluppo della propria politica dei prezzi basata sul prezzo principale.

Fissare il prezzo sulla base delle negoziazioni aperte. Il metodo utilizza stime attendibili e presuppone la seguente sequenza di calcoli:

calcolo dei costi associati all'esecuzione del contratto;

analisi delle tattiche commerciali, utilizzando la potenziale concorrenza;

determinazione della probabilità che il prezzo dell'offerta dell'impresa sia inferiore al prezzo richiesto dalla concorrenza;

Determinazione del valore del prezzo, che porterà il "massimo profitto atteso".

Il problema del prezzo occupa un posto speciale nel sistema delle relazioni di mercato. La liberalizzazione dei prezzi di beni e servizi effettuata in Russia ha portato a una riduzione dell'influenza dello Stato sul processo di regolamentazione dei prezzi ea un colossale aumento dei prezzi. Con l'aiuto di prezzi elevati artificialmente aumentati, i produttori rimborsano eventuali costi di produzione e allo stesso tempo non sono interessati a migliorare la qualità delle merci. Dal 1992, il sistema dei prezzi è stato ridotto all'uso di prezzi di mercato liberi, il cui valore è determinato dall'offerta e dalla domanda di beni sul mercato. La regolamentazione statale dei prezzi viene utilizzata per una gamma ristretta di beni prodotti da imprese statali monopolistiche.

Prezzi nel mercato immobiliare - concetto e tipi. Classificazione e caratteristiche della categoria "Prezzi nel mercato immobiliare" 2017, 2018.

ISTITUTO D'ISTRUZIONE STATO FEDERALE DELL'ISTRUZIONE PROFESSIONALE SUPERIORE

Dipartimento di "Economia d'impresa
e tecnologie d'impresa nel complesso agroindustriale”

TEMA
sui prezzi

Sull'argomento:
"Prezzi nel mercato immobiliare"

Eseguita:
Studente 4° anno di 2 gruppi
Facoltà di Economia

Controllato: insegnante senior

Stavropol, 2010
Contenuto P.

Introduzione 3
1. Immobili come oggetto di prezzo 4

1.1. Concetto di bene immobile. Il mercato immobiliare nel sistema economico 4

1.2. Metodi per determinare il valore degli immobili 9

2. Analisi del mercato immobiliare residenziale nella città di Stavropol per il periodo 2008-2009 14
Conclusione 19
Riferimenti 20

introduzione
In qualsiasi struttura sociale, un posto speciale nel sistema delle relazioni sociali è occupato dagli immobili, con il cui funzionamento sono collegate in un modo o nell'altro la vita e le attività delle persone in tutte le sfere degli affari, della gestione e dell'organizzazione. Le principali caratteristiche fisiche dell'immobile come merce sono: unicità e originalità; stazionarietà; durata della creazione e durevolezza.
Pertanto, il mercato immobiliare è fondamentalmente diverso dagli altri mercati. Ha almeno due caratteristiche che lo distinguono dagli altri mercati: un numero limitato di beni in grado di soddisfare le esigenze degli acquirenti e, di conseguenza, un numero limitato di potenziali acquirenti per venditori; un livello più elevato di costi associati alla ricerca del prodotto richiesto e al contingente della transazione. Pertanto, anche il prezzo nel mercato immobiliare avrà le sue caratteristiche specifiche. Pertanto, lo studio di questo argomento dell'abstract è rilevante durante la formazione e lo sviluppo del mercato immobiliare in Russia.
Lo scopo di scrivere un saggio è studiare la procedura e i metodi di determinazione dei prezzi nel mercato immobiliare e analizzare gli immobili a Stavropol.

1. Immobili come oggetto di determinazione dei prezzi

Concetto di bene immobile. Il mercato immobiliare in economia
il sistema
Secondo il codice civile della Federazione Russa, l'art. 130"Le cose immobili (immobili, immobili) includono appezzamenti di terreno, appezzamenti di sottosuolo, corpi idrici isolati e tutto ciò che è saldamente connesso con la terra, cioè oggetti, il cui movimento è impossibile senza danni sproporzionati al loro scopo, comprese le foreste , piantagioni perenni, edifici, strutture.
Un'impresa nel suo insieme come un complesso immobiliare, aerei e navi marittime soggette a registrazione statale, navi per la navigazione interna, navi per la navigazione fluviale e marittima, oggetti spaziali sono anche equiparati a cose immobili. Gli atti legislativi possono includere anche altri beni”.
Il bene immobile è un'attività finanziaria, le cui transazioni vengono effettuate nel mercato immobiliare, cioè in uno dei settori del mercato finanziario.
Il settore immobiliare è una categoria finanziaria ed è una forma di investimento di capitale.
Nell'ambito degli immobili si possono distinguere i seguenti gruppi di attività finanziarie:

appezzamento di terreno;
seno;
corpo idrico chiuso;
abitazione (casa, appartamento, camera);
locali non residenziali;
società;
edificio e struttura;
appezzamento del fondo forestale;
aeromobili, navi per la navigazione marittima e interna, oggetti spaziali soggetti a registrazione.

Gli immobili diventano oggetto del mercato quando si forma un sistema in cui, con l'aiuto del meccanismo dei prezzi, le merci vengono scambiate tra acquirenti e venditori. I principali partecipanti al mercato immobiliare sono acquirenti (proprietari, investitori), intermediari di mercato (banche, assicurazioni, autorità fiscali, agenti di privatizzazione, pubblici ministeri, tribunali, società di valutazione e vendita di immobili), venditori (persone fisiche e persone giuridiche).
Nei paesi con economie in transizione, l'immobiliare diventa gradualmente (non solo quantitativamente, ma anche qualitativamente) un oggetto di mercato. E questo processo è contraddittorio. E questo processo è contraddittorio.
È generalmente accettato che il mercato immobiliare sia strettamente interconnesso con i mercati finanziari, nonché con i mercati dei lavori di costruzione, dei materiali da costruzione, delle risorse lavorative e dei beni di consumo. Quindi, da un lato, con la crescente attività del mercato immobiliare, si forma una maggiore domanda di risorse finanziarie, materiali da costruzione e costruttori. D'altra parte, il rendimento delle attività finanziarie, il minor rischio di investimento e lo stato del sistema bancario possono influenzare lo sviluppo del mercato immobiliare. In molti paesi occidentali, le attività immobiliari rappresentano circa il 25-30% di tutte le transazioni effettuate in ambito economico. Negli Stati Uniti gli immobili rappresentano il 30-40% della ricchezza nazionale. Tuttavia, il ruolo reale degli immobili per l'economia è sottovalutato sia nei paesi sviluppati che in quelli in via di sviluppo.
I rappresentanti dell'"economia reale" sostengono che gli investimenti immobiliari deviano le risorse finanziarie da altri settori dell'economia e possono in definitiva portare alla stagnazione economica. A conferma di questa posizione vengono utilizzate le curve dei cicli di sviluppo del mercato immobiliare e di sviluppo dell'economia (Fig. 1).

Fig. 1. Curve dei cicli di sviluppo del mercato immobiliare e sviluppo economico
Le curve dei cicli di sviluppo del mercato immobiliare e dell'andamento dell'economia nel tempo non coincidono. Il calo del mercato immobiliare viene solitamente registrato prima che inizi il declino dell'intera economia. Se cresce, il rapporto rimane lo stesso. La base del funzionamento di tale meccanismo è spiegata come segue. L'aumento del valore del denaro e la diminuzione dell'offerta di moneta nel settore finanziario stanno costringendo i consumatori ad abbandonare gli investimenti a lungo termine nel settore immobiliare, il che, a sua volta, predetermina una diminuzione della domanda nel mercato immobiliare. L'offerta immobiliare non può reagire rapidamente alle mutate condizioni, ad es. un certo tempo supera la domanda. Di conseguenza, i prezzi degli immobili diminuiscono, i contratti di costruzione, ecc. Pertanto, le conseguenze del calo dei prezzi dal mercato immobiliare si "spostano" su altri mercati. Infine, quando il mercato immobiliare raggiunge il fondo del ciclo, "ricostruisce": la tecnologia cambia, la costruzione inizia in altre aree e così via. Successivamente, con un aumento dell'offerta di moneta in circolazione e sotto l'influenza di altri fattori, la domanda di immobili inizia ad aumentare e il mercato gradualmente si rianima. A questo punto del ciclo, il mercato immobiliare funge di fatto da volano della crescita economica.
Pertanto, il mercato immobiliare può essere caratterizzato come un indicatore dello stato dell'economia: se la situazione in questo mercato si deteriora, l'intera economia potrebbe declinare; se la situazione del mercato immobiliare migliora, ci si può aspettare la ripresa dell'intera economia.
Il mercato immobiliare è una sfera di investimento di capitale nel settore immobiliare e un sistema di relazioni economiche derivanti da operazioni immobiliari. Queste relazioni si manifestano tra investitori in fase di acquisto e vendita di immobili, mutui, locazione di oggetti immobiliari in trust, locazione, affitto, ecc.
L'acquisto e la vendita di oggetti immobiliari non è solo l'acquisto e la vendita di beni di consumo, ma il movimento di capitali, ad es. valore che genera reddito.
Quindi, acquistare un appezzamento di terreno significa investire denaro in questo appezzamento di terreno, che può quindi essere venduto a un prezzo più elevato e ricevere un reddito dalla differenza di prezzo, oppure utilizzarlo per la produzione agricola e ricevere un reddito da questa produzione.
Un edificio residenziale o appartamento acquistato può anche essere venduto dopo un po 'a un prezzo più alto o affittato agli inquilini.
Il capitale speso per l'acquisizione di un'impresa genererà reddito per l'investitore a seguito dell'operazione di questa impresa.
Investire nel settore immobiliare è un'arma affidabile contro l'inflazione. I prezzi degli immobili sono in costante crescita, motivo per le transazioni immobiliari speculative e contribuisce alla concentrazione dei terreni nelle mani del proprietario, al ritiro dei terreni dalla circolazione economica per attendere l'aumento dei prezzi.
Le caratteristiche del mercato immobiliare sono le seguenti:

L'ammontare della domanda di immobili è in gran parte determinato da fattori geografici (ubicazione di un oggetto in città, regione) e storici (case di diversi periodi di costruzione); lo stato dell'infrastruttura nel microdistretto dell'oggetto immobiliare (presenza di strade di accesso, strade, metropolitane e altri tipi di vie di trasporto, servizi commerciali e al consumo, parchi, altri luoghi di svago di massa, ecc.);
La domanda immobiliare non è fungibile. Questa situazione ha portato ad un significativo eccesso di offerta rispetto alla domanda nel mercato immobiliare.
Quasi tutte le transazioni nel mercato immobiliare devono passare attraverso la registrazione statale.
Gli investimenti di capitale in immobili sono associati a tre tipologie di costi:

spese di mantenimento dell'immobile in condizioni funzionali normali (riparazioni, manutenzioni, ecc.);
tassa annuale di proprietà della proprietà;
imposte e tasse sulle transazioni immobiliari.

Pertanto, secondo la tradizione consolidata, gli immobili comprendono terreni, risorse naturali (naturali), edifici, cantieri. Mercato immobiliare - rapporti economici derivanti da operazioni immobiliari. Il mercato immobiliare è parte integrante dell'intera economia e opera in modo interdipendente. Successivamente, considereremo la procedura di determinazione del prezzo per vari oggetti immobiliari.

1.2. Metodi per determinare il valore degli immobili
Esistono tre metodi per determinare il valore degli immobili: costo, confronto delle vendite, capitalizzazione del reddito.
Di solito possono essere applicati tutti e tre i metodi. L'utilizzo di uno o più metodi consente una stima dei costi più realistica. Pertanto, il metodo del costo potrebbe non essere applicabile quando si valutano immobili per vecchi edifici che hanno un significativo ammortamento accumulato a causa dell'ammortamento fisico e dell'obsolescenza esterna, che è difficile da valutare.
Il metodo del confronto delle vendite non può essere applicato a tipologie immobiliari altamente specializzate in assenza di informazioni per il confronto. Il metodo della capitalizzazione del reddito è usato raramente per valutare porzioni di case occupate dai proprietari, sebbene possa essere utilizzato con prove di mercato. La capitalizzazione del reddito è solitamente inaffidabile nel mercato degli immobili commerciali o industriali, dove i proprietari superano gli investitori. Pertanto, ove possibile, i valutatori applicano almeno due metodi. Le stime alternative risultanti servono come un utile test reciproco.
1. Il metodo del costo si basa sul principio: l'acquirente di solito non paga per l'immobile più del costo di acquisto (costruzione) di un immobile simile di qualità equivalente. Pertanto, la valutazione del valore di mercato degli immobili è la somma del valore del terreno e del costo di costruzione alla data di valutazione. Questo approccio si basa sulla comprensione che i partecipanti al mercato correlano costi e costi.
Il metodo del costo è particolarmente utile nella valutazione di nuovi edifici e immobili che raramente vengono venduti.
L'utilizzo del metodo del costo per determinare il valore degli immobili è mostrato nella Figura 2.

Stima del costo della struttura principale		Stima dei costi indiretti		Stima dell'importo del profitto		Valutazione dell'entità del degrado della struttura
	Stima del costo della struttura principale, tenendo conto dell'usura generale
Valutazione del terreno		Valutazione del valore di mercato della proprietà degli immobili			Stima del costo degli edifici e delle strutture ausiliarie, tenendo conto dell'usura generale

figura 2. Schema per la determinazione del valore degli immobili utilizzando il metodo del costo

L'essenza del metodo di confronto delle vendite è determinare il prezzo che un acquirente pagherà per immobili di utilità simile. In assenza di tali immobili sul mercato, il metodo del confronto delle vendite non viene applicato.
2. Il metodo di confronto delle vendite è utile quando un numero di articoli simili è stato recentemente venduto o offerto in vendita nello stesso segmento di mercato. Utilizzando questo metodo, il perito ottiene un riflesso del valore confrontando l'immobile con un immobile simile, denominato “vendite di confronto”. I prezzi di vendita degli immobili, a giudizio del perito, i più confrontabili, dovrebbero mostrare il limite entro il quale può cadere la riflessione del valore dell'immobile valutato. L'utilizzo del metodo di confronto delle vendite per determinare il valore degli immobili è mostrato nella Figura 3.

figura 3. Schema per determinare il valore degli immobili confrontando le vendite
Il valutatore calcola la difficoltà di vendere un articolo, o la differenza tra un articolo e vendite comparabili, considerando:

condizioni di finanziamento;
condizioni di vendita;
condizioni (stato) del mercato;
posizionamento;
caratteristiche fisiche;
caratteristiche economiche;
utilizzo;
componenti di costo non validi;
diritti trasferiti su beni immobili;
diritti di proprietà su beni immobili.

Il prezzo di un oggetto è determinato dal profitto ricevuto dalla vendita di diritti di proprietà su beni immobili. Le proprietà altamente redditizie possono essere trasferite insieme ai contratti di locazione esistenti. La contabilizzazione della differenza tra l'affitto di mercato e quello contrattuale nella determinazione del valore è denominata rettifica del titolo. Il punto di partenza per l'adeguamento è che la proprietà è determinata in modo più completo con gli affitti di mercato e gli attuali finanziamenti disponibili.
La capitalizzazione del reddito è la trasformazione del reddito futuro atteso in una somma forfettaria attualmente ricevuta, o la conversione del reddito in capitale.
3. Il metodo della capitalizzazione del reddito è un metodo per convertire l'importo del reddito netto in una stima del valore attuale.
Il principio fondamentale del metodo della capitalizzazione del reddito è il principio di aspettativa, ovvero il valore di mercato è definito come il valore attuale dei diritti a guadagni futuri attesi.
La capitalizzazione del reddito comporta il calcolo del valore attuale dei benefici economici futuri che il proprietario può ricevere dall'immobile.
I benefici finanziari consistono in un flusso di reddito ricorrente lungo la vita attesa della proprietà o nei proventi della vendita (o trasferimento) del titolo di proprietà. I benefici finanziari possono includere reddito lordo, reddito netto (ovvero la differenza tra i pagamenti previsti dell'affitto ai tassi di mercato e il reddito corrente), ecc.
Nel caso di una stima dei diritti di piena proprietà, la rivendita della proprietà nel suo complesso viene utilizzata per calcolare i proventi futuri della vendita di immobili. Questo prezzo è determinato dal valore futuro del terreno, dal grado di ammortamento di edifici e strutture, dai costi per effettuare una transazione per la vendita dell'oggetto. Nel valutare il valore dell'immobile del capitale dell'investitore, il debito residuo sul mutuo ipotecario viene detratto dal prezzo di vendita dell'intero immobile.
Nella valutazione immobiliare, vengono utilizzate due procedure principali per utilizzare i redditi futuri nel loro valore attuale utilizzando:

rapporto di capitalizzazione;
tassi di sconto.

Il coefficiente di capitalizzazione si applica agli utili di un anno. Questo è di solito il primo anno di previsione. Il costo è calcolato secondo la formula:

dove K è il valore corrente (cioè il valore corrente), rubli.
К t - reddito previsto entro la fine del t-anno, rubli.
n - tasso di sconto (tasso di rendimento o tasso di interesse), frazioni unitarie.
Il rapporto di capitalizzazione è derivato direttamente dalle vendite di immobili comparabili come rapporto tra reddito annuo e prezzo di vendita (capitalizzazione diretta), oppure è calcolato in base al tasso di rendimento ricorrente previsto del capitale e alle condizioni specificate per il ritorno sull'investimento (capitalizzazione per ritorno).
Il tasso di sconto viene utilizzato per costruire modelli di attualizzazione dei flussi di cassa. Contestualmente si riportano al valore attuale le entrate periodiche di ciascun anno di previsione, nonché gli ipotetici ricavi di vendita.
Il calcolo del modello del flusso di cassa scontato viene effettuato secondo la formula:

K =	K t	(3.3)
	(1 + n) T

Il metodo della capitalizzazione del reddito richiede un'ampia ricerca di mercato basata sull'analisi della domanda e dell'offerta che fornisce informazioni sull'andamento delle aspettative di mercato.
La natura dell'uso dei metodi di valutazione immobiliare dipende dal problema di valutazione, dalla scelta degli approcci e dall'affidabilità delle stime ottenute. In tutti e tre i metodi, il valutatore verifica tre stime separate. La relativa affidabilità e applicabilità di ciascun metodo è considerata combinando le metriche di costo.

Analisi del mercato immobiliare residenziale per il periodo 2008-2009

a Stavropol
Il mercato immobiliare residenziale nella città di Stavropol, così come in Russia nel suo insieme, è molto vario. È rappresentato da oggetti sia nel mercato primario che secondario, l'acquirente può acquistare una stanza in un ostello, un appartamento, una casa unifamiliare. L'offerta di immobili residenziali in vendita cresce ogni anno più velocemente, il progetto "Affordable Housing - for Russian Citizens" è in fase di attuazione, il volume di costruzione è in aumento, ma anche il prezzo di questi oggetti sta crescendo. La gamma di prezzi per gli immobili a Stavropol è piuttosto ampia e ogni acquirente ha una scelta di quale qualità ea quale prezzo acquistare un alloggio. La scelta è complicata da imperfezioni del mercato, pubblicità volutamente ingannevole, un gran numero di offerte e altri fattori. Al fine di identificare la situazione attuale, è stata effettuata un'analisi del mercato secondario degli appartamenti in condomini.
Secondo i dati del Dipartimento di statistica regionale di Stavropol, il volume di lavoro svolto dal tipo di attività "costruzione" nel periodo gennaio-ottobre 2009 è stato di 15,6 miliardi di rubli, ovvero il 14,7% in più rispetto allo stesso periodo del 2008. Le organizzazioni di tutte le forme di proprietà per dieci mesi del 2009 hanno messo in funzione edifici residenziali con una superficie totale di 734,8 mila metri quadrati. metri, ovvero il 28,8% in più rispetto ai dieci mesi del 2008. La liquidità dei locali residenziali è determinata dal loro costo, dalla qualità della costruzione e dall'ubicazione.
Il prezzo degli immobili nella città di Stavropol è determinato principalmente da fattori quali:
1. Caratteristiche fisiche e qualitative dell'oggetto (tipo di casa, materiale delle pareti, pavimento, condizioni dell'appartamento);
2. Dimensioni dell'oggetto (numero di stanze, totale e superficie abitabile);
3. Ubicazione dell'oggetto (distanza dal centro città, collegamenti di trasporto, condizioni ambientali, prestigio, ecc.).
In base alla posizione degli edifici residenziali, la città è suddivisa condizionatamente nei seguenti distretti: Centro, Sud-Ovest, Nord-Ovest, blocco 204.
Per analizzare il mercato immobiliare residenziale sono stati raccolti e analizzati i dati sulle offerte di appartamenti mono, bilocali e trilocali nei quattro quartieri sopra citati della città
Tabella 1. Numero di appartamenti in vendita a Stavropol

le zone	Numero di appartamenti offerti, pz.
	2008 r.	2009 r.	2009-2008 in%
C / Z	15372	11325	73,7 %
S/W	72412	56400	77,9 %
Centro	51300	45500	88,7 %
Quarto 204	45521	37589	78,2 %
Totale:	184605	150814	81,7 %

Diverso è il livello di offerta nei quartieri della città. La quota maggiore dell'offerta totale del mercato immobiliare residenziale appartiene ad un'area come il Sud-Ovest, seguita dal Centro, dal 204° trimestre e dalla regione del Nord-Ovest.
Diagramma 1. La struttura dell'offerta di appartamenti per distretto a Stavropol

L'analisi ha mostrato che il maggior numero di appartamenti è offerto in vendita nel distretto sud-ovest della città di Stavropol. La quota di questa regione nel totale delle proposte oscilla all'interno del 39%. La regione del sud-ovest è relativamente giovane, ma nonostante ciò ha un'infrastruttura molto ben sviluppata, vengono costantemente costruite nuove strutture. Originariamente era concepito come zona notte. Tutti questi fattori determinano la presenza di un gran numero di immobili residenziali e la popolarità di questa zona. Dopo la regione Sud-Ovest in termini di numero di offerte è la regione Centro. Anche il peso specifico di questa regione è elevato - circa il 28%. Segue il quartiere 204, un'area nuova ma in forte sviluppo. È seguita dalla regione del Nord-Ovest, come la regione del Sud-Ovest, è una delle zone notte, ma è meno popolare e il ritmo di costruzione in essa è inferiore. Anche se va notato che la quota di questa regione sul numero totale di proposte sta gradualmente crescendo ed è dell'8%.
Diagramma 2. Struttura dell'offerta abitativa per numero di stanze

eccetera.................