Договор поручительства по обязательствам застройщика. Договор поручительства по обязательствам застройщика и другие особые его виды. Банковская гарантия для застройщика

Договор поручительства по обязательствам застройщика. Договор поручительства по обязательствам застройщика и другие особые его виды. Банковская гарантия для застройщика

Прошло полгода, как на строительном рынке было введено обязательное страхование гражданской ответственности застройщиков. Самые страшные прогнозы, что новое требование вызовет коллапс на рынке недвижимости, взвинтив цены на новостройки, пока не оправдались. Однако и поправки в закон N 294-ФЗ, регламентирующие эти нововведения, на практике пробуксовывают. К такому выводу пришли участники II Всероссийского совещания по развитию жилищного строительства.

Напомним, закон дает возможность застройщику выбрать один из наиболее удобных для него вариантов страхования ответственности: коммерческое страхование, банковская гарантия и некоммерческое страхование через Общество взаимного страхования застройщиков (ОВС). Для регистрации договора о долевом строительстве необходимо представить в Росреестр свидетельство о страховании либо банковскую гарантию на сумму привлеченных денег. Как рассказала представитель Росреестра Ирина Домчева, основной проблемой при подаче документов является глубина проработки договора, реальный срок рассмотрения запроса страховой компании составляет в среднем один месяц, хотя он не должен превышать 5 дней.

Застройщики не спешат страховаться. По данным ОВС, за первый квартал этого года зарегистрировано более 168 тысяч договоров доверительного участия, из них чуть более 900 относятся к договорам страхования. Директор ОВС Сергей Пахомов объясняет такую статистику тем, что с этого года было запущено не так много новых проектов, в основном достраиваются объекты, которые были начаты раньше.

Банковское поручительство, по мнению ряда застройщиков, наименее удобный инструмент страхования ответственности. Для компаний он фактически является своего рода отложенным по времени кредитом, к тому же банк обязан выдавать поручительство под каждый договор долевого участия (ДДУ), а это очень трудоемкий и затратный по времени процесс. Банкиры тоже считают, что на практике не все так просто. "Конечно, кредитные учреждения охотно будут выдавать такие поручительства, кто ж откажется от лишних денег, - рассказал "РГБ" президент Ассоциации региональных банков Анатолий Аксаков. - Такая бумага обойдется компании от 1 до 3% от общей суммы договора долевого строительства". Но этим дело не ограничится. За поручительство требуется предоставить залог, особенно охотно банк соглашается принять от застройщика земельный участок под строительство. Однако банков, активно работающих со стройкомплексом, по мнению Аксакова, наберется по всей стране не больше 10. В результате, как рассказал председатель правления ГК "Астон" из Екатеринбурга Вячеслав Трапезников, на Урале нет ни одного банка, кто бы смог выдать поручительства на долевое строительство.

В ряде регионов страховщики в тариф 0,75% порой закладывают 50% на комиссионные сборы - своеобразный коррупционный налог на дольщиков

ОВС, как предполагалось изначально, пока не стало основным регулятором на строительном рынке. Хотя еще в начале года автор закона об обязательном страховании гражданской ответственности застройщиков депутат Александр Хинштейн уверенно заявлял, что "механизм обязательного страхования ответственности застройщиков позволит убрать с рынка недобросовестных или откровенно слабых игроков и для строительной отрасли ОВС должно стать таким же органом, как АСВ для банковской отрасли". Но пока не стал. Строителей пугает солидарная ответственность по долгам. Да и, как признался Сергей Пахомов, выложить 500 тысяч рублей за членство в ОВС для некоторых компаний не по карману. Размер базового тарифа тоже устраивает немногих, сейчас он составляет 1,2% при страховании каждого ДДУ и 1,65%, если страхуется весь дом. Глава ОВС заверил участников "круглого стола", что "эти два тарифа впоследствии сблизят, и застройщики будут страховаться пообъектно". Сегодня через ОВС заключено 711 договоров страхования, объем принятых рисков составил 4,746 млрд рублей, сообщил Сергей Пахомов. Как считают эксперты, это капля в море, так как, по разным оценкам, в России заключается около 600 тысяч договоров долевого строительства ежегодно.

Застройщики, которым пришлось с этого года работать по новому закону, выбирают, как правило, коммерческое страхование. Тарифы у них более приемлемые, чем в ОВС, - 0,3-0,75%. "Крупным игрокам на рынке страховаться гораздо выгоднее, чем мелким, они получают в результате конкурентное преимущество", - уверен Вячеслав Трапезников. Считается, что страховщикам исчезнуть с рынка гораздо сложнее, чем застройщикам, так как первые находятся под присмотром ЦБ. Однако в действительности страховые компании неохотно работают с долевкой. Главная причина очевидна - слишком высоки риски. Другая проблема - отсутствие резервов. "Крупнейшие страховые компании не идут на этот рынок, так как у них нет необходимых перестраховочных емкостей", - уверена Анна Рыбина, замглавы "ВСК страховой дом". Страховщики ищут иностранных перестраховщиков в Европе, Америке, Азии. Но не факт, что зарубежные альянсы согласятся участвовать в наших долевых играх.

Страховые компании считают, что проблему перестраховочных резервов можно решить, если внести изменения в законодательство и позволить страховщикам после выплаты страхового возмещения стать наравне с дольщиками претендентами первой очереди на получение компенсации. Анна Рыбина уверена, что это серьезно мотивирует страховой рынок и, что не менее важно, не потребует дополнительных бюджетных расходов. Но не все застройщики поддержали эту идею, предложив усилить надзор за страховыми компаниями. И приводили примеры, что в ряде регионов страховщики в тариф 0,75% порой закладывают 50% на комиссионные сборы, назвав это коррупционным налогом на дольщиков.

] Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" , N 214-ФЗ | ст 15.1

1 . Исполнение обязательств застройщика по договору может обеспечиваться поручительством банка. В случае, если застройщик выбрал поручительство в качестве способа обеспечения своих обязательств, он обязан довести до сведения участников долевого строительства условия поручительства, а также сведения о поручителе. Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору обеспечивается поручительством банка, удовлетворяющего следующим требованиям:

1) наличие лицензии на осуществление банковских операций, которая выдана Центральным банком Российской Федерации и в которой указано право выдачи банковских гарантий;

2) осуществление банковской деятельности не менее пяти лет;

3) наличие уставного капитала в размере не менее 200 миллионов рублей;

4) наличие собственных средств (капитала) в размере не менее одного миллиарда рублей;

5) соблюдение обязательных нормативов, предусмотренных законодательством Российской Федерации о банках и банковской деятельности, на все отчетные даты в течение последних шести месяцев;

6) отсутствие требования Центрального банка Российской Федерации об осуществлении мероприятий по финансовому оздоровлению кредитной организации;

7) включение в реестр банков, состоящих на учете в системе страхования вкладов, и отсутствие запрета на привлечение во вклады денежных средств физических лиц и на открытие и ведение банковских счетов физических лиц в соответствии с Федеральным законом от 23 декабря 2003 года N 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации».

1.1 . Информация о банках, которые соответствуют требованиям, установленным частью 1 настоящей статьи, подлежит размещению на официальном сайте Центрального банка Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

2 . Договор поручительства заключается до государственной регистрации договора и должен предусматривать:

1) субсидиарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства по обязательству застройщика по передаче жилого помещения по договору в размере цены договора, но не менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах Российской Федерации, который определен федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и (или) реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, и подлежит применению для расчета размеров социальных выплат для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на приобретение, строительство жилых помещений за счет средств федерального бюджета, на дату заключения договора поручительства. Поручитель отвечает перед участником долевого строительства в том же объеме, что и застройщик, включая предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени);

2) переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки прав требований по договору;

3) срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на два года больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

4) согласие поручителя на возможные изменения обязательств по договору, в том числе на изменения, влекущие за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя;

5) обязательство поручителя об уведомлении участника долевого строительства в случае досрочного прекращения поручительства в порядке, предусмотренном частью 3 настоящей статьи.

2.1. Несоответствие банка, являющегося поручителем, требованиям, указанным в части 1 настоящей статьи, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора поручительства.

2.2 . Расторжение или досрочное прекращение договора поручительства не освобождает поручителя (сопоручителей) от обязанности исполнить свои обязательства по договору поручительства, наступившие до даты расторжения или досрочного прекращения договора поручительства.

3 . В случае прекращения поручительства до истечения предусмотренного пунктом 3 части 2 настоящей статьи срока действия поручительства поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты прекращения поручительства. При этом застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение пятнадцати дней с даты прекращения поручительства.

3.1 . В случае прекращения поручительства до истечения предусмотренного пунктом 3 части 2 настоящей статьи срока действия поручительства поручитель обязан направить уведомление об этом в осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в течение семи рабочих дней с даты прекращения поручительства, а также в течение трех рабочих дней с даты прекращения поручительства в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3.2 . В случае отзыва лицензии на осуществление банковских операций у кредитной организации, с которой в соответствии с настоящей статьей застройщиком заключен договор поручительства, либо назначения в такой кредитной организации временной администрации застройщик в течение пятнадцати дней с даты отзыва лицензии или назначения временной администрации в зависимости от того, какое из событий наступило ранее, обязан заключить договор поручительства с другой кредитной организацией либо в соответствии со настоящего Федерального закона участвовать в обществе взаимного страхования или заключить договор страхования. Застройщик вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора поручительства в случае отзыва лицензии на осуществление банковских операций у кредитной организации.

4 . В случае нарушения поручителем обязанности, предусмотренной частью 3 настоящей статьи, он несет субсидиарную ответственность перед участником долевого строительства по обязательству застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору.

Позиция Верховного суда РФ и иных государственных органов

Сохраните, чтобы не потерять.

Вконтакте

Одноклассники

Тематические статьи:

[Закон "Об участии в...

[Закон "Об участии в...

[Закон "Об участии в...

[Закон "Об участии в...

[Закон "Об участии в...

[Закон "Об участии в...

[Закон "Об участии в...

Принятию федерального закона ФЗ-214 от 30.12.2004 г. способствовало резкое увеличение в нашей стране числа обманутых дольщиков. Данный ФЗ регламентирует основные положения касаемо долевого строительства. Согласно изначальной задумке, государственная регистрация договоров, проводимая в обязательном порядке и предусматривающая долевое участие, должна решить сложившуюся проблему с обманутыми дольщиками, наряду с остальными положениями федерального закона ФЗ-214.

Как оказалось, к сожалению, мер, прописанных в 214-ФЗ, недостаточно, чтобы решить данный вопрос. С каждым днем становилось все больше «потерпевших» обманутых вкладчиков. Недобросовестные участники рынка в сфере долевого строительства регулярно вводили их в заблуждение. Стало ясно, что система оказалась не эффективной и ФЗ не смог все предусмотреть. В связи с этим возникла необходимость изменений в законе 214- ФЗ. Другими словами, внесение поправок в федеральный закон 214-ФЗ, которые бы предусматривали введение дополнительных мер по защите интересов дольщиков, стало необходимостью.

Это способствовало подписанию Президентом России 30.12.2012 года нового федерального закона № 294-ФЗ, вносящего поправки в федеральный закон 214-ФЗ.

И с 1 января 2014 г. добавились новые (к уже существующим и прописанным в ФЗ) способы обеспечения исполнения обязательств в отношении договоров долевого участия. То есть, с начала этого года, для прохождения государственной регистрации для договоров долевого участия, согласно ФЗ обязательным условием стало предоставление органу регистрации одного из ниже приведенных обеспечений по исполнению обязательств:

  • поручительство банка (банковская гарантия),
  • страхование ответственности по договору.

При этом, согласно ФЗ застраховать ответственность застройщика по договору возможно или с помощью вступления его в ОВЗС (общество взаимного страхования застройщиков). Или же – заключив договор на предмет страхования между коммерческим страховщиком и застройщиком.

У каждого из предполагаемых способов обеспечения обязательств в соответствии с договором имеются свои преимущества и недостатки.

Поручительство банка (банковская гарантия)

Мы предполагаем, что для застройщика подобный способ обеспечения будет наиболее дорогостоящим и хлопотным. Немного найдется банков, которые бы согласились выдать банковскую гарантию в соответствии с пожеланиями застройщика касаемо цены и его условий. Банк может предъявить стандартные требования для выдачи гарантии банка : наличие расчетного счета, ликвидный залог (не меньше, чем 100% от всей суммы гарантии в соответствии с ФЗ) и поручительство учредителей. На получение подобной банковской гарантии у застройщика уйдет недели 2-3, как минимум. Конечно, существуют и исключения для постоянных клиентов банка в виде более лояльных условий на получение банковской гарантии. Но все же для остальной (и большей) массы застройщиков, такой способ на сегодняшний день недоступен и не эффективен с экономической точки зрения.

Но при всем при этом, банковская гарантия все же остается самым надежным способом обеспечения исполнения обязательств по договору. Соответственно, для дольщиков это – наиболее оптимальный вид обеспечения. Однако, выбор – за застройщиком.

Рамками 214-ФЗ установлено, что банковская гарантия в отношении застройщика – договор поручительства, предоставленный банком.

Установленные ФЗ-214 требования для банка:

  • Лицензия ЦБ РФ на выдачу гарантий должна быть в наличии
  • Более 5 лет ведения банковской деятельности
  • Более 200 000 000 руб. – уставный капитал банка
  • Более 1000 000 000 руб. – собственные средства
  • Отсутствие выставляемых требований относительно оздоровления кредитной организации со стороны ЦБ РФ.

Для застройщика банковская гарантия должна быть оформлена до регистрации государством договора, заключенного с первым дольщиком.

Стоимость на банковскую гарантию для застройщика рассчитывают индивидуально, как указывается в ФЗ. Зависит стоимость гарантии от суммы ее, срока действия, наличия на данный момент сданных объектов, а также наличие предыдущего опыта у застройщика. Однако, минимальная стоимость договора поручительства для застройщика от банка в соответствии с ФЗ – 1,5%.

ФЗ-214: страхование ответственности застройщика.

Если взять в сравнение получение банковской гарантии , то в отношении договора страхования все значительно проще. В целом, и стоимость его в несколько раз ниже, чем стоимость ганатии. Ни залогов, ни поручительств не потребуется. А стандартные требования следующие: заполненное заявление, сканы документов по застройщику, а также по самому объекту. Согласно ФЗ-214, стоимость страхования зависит от достаточно большого числа факторов, начиная от положения застройщика с финансовой точки зрения, и заканчивая местоположением объекта. Временные затраты, связанные с оформлением договора страхования ответственности, зависят от компании, ведущей страховую деятельность и осуществляющей страхование. В среднем, они составляют семь дней, если обращение осуществляется первый раз. Для последующих обращений – около 1-2 дней. Между договором страхования, выданным страховой компанией, и страхованием посредством вступления в ОВСЗ есть одно ключевое отличие: все риски по договору страхования несет самостоятельно страховая компания. Все, что остается застройщику – оплачивать страховую премию своевременно. В отличие от страховой компании, в обществе ОВСЗ солидарная ответственность, и риск делится между всеми участниками подобного общества.

Но в то же время, у такого вида страхования есть и минусы. В наше время существует всего небольшое количество тех страховщиков, которые выходят на рынок услуг страхования. Потому как на данный момент риск подобных операций высок, а перестраховочная база не эффективна и не все учитывает ФЗ-214. Может со временем ситуация и изменится – больше страховых компаний оценят перспективы данного рынка.

Страхование ответственности посредством вступления в общество ОВСЗ

Как может показаться на первый взгляд, вступление в члены ОВСЗ для застройщика – отличный вариант. Однако, это лишь на первый взгляд. Членство в таком обществе обладает единственным и весомым недостатком – солидарной ответственностью согласно обязательствам общества. И подобная ответственность действует еще на протяжении 2-х лет, после того, как застройщик покинет членство ОВСЗ.

Относительно тарифов, то в обществе ОВСЗ они ниже, чем у коммерческих организаций страхования. Объясняется это тем, что в тарифах общества нет коммерческой составляющей ввиду того, что ОВСЗ – не коммерческая организация. Но при этом, как показывает практика, тарифы в ныне существующих обществах и страховых компаниях – практически одинаковые. Кроме этого, членство в ОВСЗ предусматривает также дополнительные взносы. В итоге получается, что ОВСЗ и поэтому показателю уступает страховым компаниям. Да и время на пополнение рядов общества равносильно времени, затрачиваемому на заключение в страховой компании договора страхования.

На сегодняшний день наше мнение таково, что для застройщика из всех представленных способов страхования самым подходящим можно считать – страхование ответственности по договору непосредственно в страховой компании, тем более что он более безопасный и простой. Но при этом вопрос о его эффективности и надежности в плане защиты интересов дольщика остается открытым. С течением некоторого времени вполне возможны новые поправки к федеральному закону ФЗ-214, так как имеющиеся варианты могут быть не эффективными инструментами касаемо обеспечения обязательств. Подобные ситуации возникали и ранее, когда среди остальных вариантов в системы государственных закупок первенство «самых надежных» досталось банковской гарантии и залогу.

Ниже приведен видео файл о страховании рисков и обо всем что с ним связанно :

– это сфера, где чаще всего происходят случаи мошенничества и обмана дольщиков. В конце декабря прошлого 2012 года, законодателями были внесены изменения в положения, касающиеся обязанностей застройщиков по совершению ряда правовых действий – в частности, застройщикам была вменена обязанность принимать меры по обеспечению исполнения своих обязательств. Данная мера направлена на защиту интересов дольщиков и уменьшение случаев мошенничества в сфере долевого строительства. Какие способы обеспечения представлены в законе, а так же о плюсах и минусах данного нововведения, поговорим в этой статье.

Основная документация в сфере долевого строительства

Хотелось бы, прежде всего, напомнить следующие основные моменты, касающиеся правоотношений в сфере долевого строительства. Сторонами в данном правоотношении являются застройщик – лицо, осуществляющее строительство многоквартирного дома и дольщики – лица, уплачивающие застройщику определенную договором сумму, и, впоследствии, приобретающие на построенное жилье. Отношения между данными сторонами строятся на договорной основе, путем заключения договора долевого строительства . Договор долевого строительства заключается сторонами только после того как застройщик:

Опубликует проектную декларацию – то есть документы, содержащие информацию о застройщике и объекте строительства (первый договор долевого строительства может быть заключен не ранее, чем через 14 дней после опубликования проектной декларации)

Осуществит государственную регистрацию права собственности (аренды, субаренды) на земельный участок, предоставленный для строительства.

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акту РФ» устанавливает обязательные требования к содержанию договора долевого строительства. В соответствии с новыми правилами, в данном договоре обязательно должен присутствовать пункт о способах обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору. Перечисленные ниже способы обеспечения, являются нововведением (в части банковского поручения – дополнением) законодателей. Рассмотрим их подробнее.

Способы обеспечения исполнения обязательств застройщика

Либо поручительством банка

Либо застраховав свою гражданскую ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по соответствующему договору.

Если застройщик выбрал поручительство банка , в качестве способа обеспечения своих обязательств, то он должен довести до сведения дольщиков информацию об условиях поручительства и о самом поручителе (банке). Договор поручительства с банком заключается до регистрации договора долевого участия. При этом, в качестве поручителя могут выступать не любые , а только те, которые отвечают установленным в законодательном акте, требованиям. В законопроекте подробно описывается объем ответственности поручителя, а так же устанавливается, что срок действия поручительства, должен быть не менее чем на два года больше, предусмотренного договором долевого участия, срока передачи объекта строительства дольщику. Таким образом, законодатель увеличил данный срок, по сравнению с предыдущей редакцией закона, с шести месяцев до двух лет.

Абсолютным нововведением закона является положение о страховании застройщиком своей гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им своих обязательств. Сделать это застройщик может несколькими способами:

Путем участия в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков

Путем заключения договора со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление этого вида страхования.

Процедура по страхованию гражданской ответственности совершается застройщиком за свой счет до государственной регистрации договора долевого участия. Кроме того, он должен довести до сведения дольщиков информацию об условиях страхования и о способе страхования (участие в обществе взаимного страхования или страхование в страховой организации). В законодательном акте установлено, что страхование осуществляется в пользу выгодоприобретателя – дольщика, указанного в договоре долевого участия в строительстве. Объектом страхования являются имущественные интересы застройщика, связанные с его ответственностью перед дольщиками, а страховым случаем является неисполнение застройщиком (ненадлежащее исполнение) обязательств по передаче жилого помещения. Страховой случай должен быть подтвержден документально (соответствующим судебным решением).

Договор страхования считается заключенным со дня регистрации договора долевого строительства и действует до предусмотренного этим договором срока передачи застройщиком жилого помещения дольщику. При этом, дольщик сохраняет право на получение страхового возмещения при наступлении страхового случая, в течение двух лет по истечении указанного в договоре долевого участия срока передачи ему жилого помещения.

Законодателем так же определена минимальная страховая сумма по договору страхования – в данном случае, она рассчитывается из цены договора и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче дольщику, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилья в конкретном субъекте РФ.

В случае расторжения или досрочного прекращения договора страхования, страховщик обязан уведомить об этом дольщиков в течение семи дней.


Порядок деятельности обществ взаимного страхования регулируется Федеральным законом от 29.11.2007 №286-ФЗ «О взаимном страховании».

Как говорилось выше, взаимоотношения между застройщиком и дольщиками строится на основе заключенного ими договора долевого строительства. Заключенный сторонами договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной государственной регистрации . При этом, при регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, необходимо предоставить документ подтверждающий выбранный застройщиком способ обеспечения выполнения его обязательств (договор поручения с банком или договор страхования).

На данный момент времени, данное правило на практике пока не применяется – в силу оно должно вступить только через год, после официального опубликования соответствующего закона. Данные нововведения призваны защитить интересы дольщиков и приблизить российские правоотношения в сфере долевого строительства к мировым стандартам, где уже давно практикуется страхование ответственности застройщиков. Однако, вполне возможно, что у этого процесса могут быть и негативные стороны: в частности, увеличение стоимости жилья, обязательность страхования негативно скажется на небольших организациях застройщиков, для которых страховые выплаты будут непосильными и т.д.

Насколько эффективным будут данные нововведения в области защиты интересов дольщиков, и с какими отрицательными моментами придется столкнуться на практике и застройщикам, и участникам долевого строительства – покажет только будущая практика.