Сегодня, во времена активного долевого строительства, много жилых и производственных зданий находятся на этапе строительства на момент оценки. Как же оценить их стоимость, если объект еще не построен, а если и возведен, то еще не сдан в эксплуатацию? Рассмотрим этот вопрос подробно.
Под незавершенным строительством понимаются объекты, которые на момент оценки находятся на этапе строительства или же, уже возведены, но застройщик не получил документы на здание. До тех пор, пока объекты незавершенного строительства не будут сданы, они не будут использоваться ни для чего, кроме достройки - как официально, так и в общепринятом понимании.
Когда здание введено в эксплуатацию и используется, оценить его стоимость не так сложно. Зачастую достаточно сравнить его с аналогичными по назначению объектами. Объекты же незавершенного строительства оценить куда сложнее, они имеют различную стоимость, даже если возведены по типовым проектам. Их стоимость зависит от влияния различных факторов, которые компания-оценщик обязательно должна учесть:
Оценке незавершенного строительства подвергаются самые различные объекты - жилые здания, помещения производственного назначения и др. Производственные помещения можно выделить из общей группы в виду наличия у них особенностей - они делятся на два вида:
Данная классификация объектов промышленного назначения также оказывает влияние на их стоимость при оценке.
При оценке незавершенного строительства на практике используется, как правило, метод составления сметы. Сравнительный подход для оценки незавершенного строительства не применяется в виду того, что невозможно найти аналогичный по стоимости, функциональному назначению и конструктивным особенностям объект незавершенного строительством. Поэтому метод составления сметы является, пожалуй, единственно возможным. При оценке незавершенного строительства таким методом учитывается физический износ объекта (здесь имеются в виду погодные условия и их влияние на объект в процессе его возведения), функциональный износ (когда теряется часть стоимости здания в виду какого-либо дефекта, на устранение которого направлены средства), а также другие факторы, влияющие на стоимость незавершенного строительства.
Компания «Финконсалт-центр» осуществляет оценку незавершенного строительства на высоком профессиональном уровне. Наши эксперты обладают большим опытом и отличной теоретической базой для проведения данного вида работ. Для оценки незавершенного строительства мы учитываем влияние всех возможных факторов на объект.
Заказать бесплатную консультацию
Незавершенные объекты строительства есть буквально в каждом населенном пункте. Какие-то из них сдаются в эксплуатацию довольно быстро, некоторые немного задерживаются со сдачей, но, все-таки, положительное движение есть. А есть и третий вид недостроенных объектов, тех, которые, как кажется, будут стоять до тех пор, пока не разрушатся окончательно как мечты застройщиков и собственников, так и сами объекты.
С чем связан тот факт, что строительство новых домов либо других объектов, как жилого, так и нежилого фонда, все чаще становится рискованным предприятием? Это связано не только с тем бурным временем, в которое мы живем, многое зависит от грамотно оставленных документов: планов, проектов, смет и т.д. Но весь парадокс в том, что часто даже до мелочей рассчитанный план строительства и грамотно составленная смета не всегда гарантируют, что застройщик уложится в намеченную сумму и вовремя закончит намеченный объект.
Поэтому многие неоконченные строения сиротливо стоят под открытым небом, постепенно приходят в негодность, разрушаются, теряют свою стоимость, становятся грустным напоминанием о неудачно вложенных деньгах. А ведь строительство задумывалось совершенно не для этих целей, не так ли?
Как же можно распорядиться объектом незавершенного строительства? Во-первых, необходимо понимать, что, хотя здание еще и не достроено, но ряд строений, в том числе и жилых, могут быть использованы как . Для этого потребуется оценка незавершенного строительства с точки зрения затратного и доходного подходов.
Во-вторых, если у физических или юридических лиц есть еще недостроенные производственные здания и сооружения, то нужно знать, к какой группе можно отнести эти объекты.
В первую группу стоит выделить те строения, которые задумывались под какое-либо специализированное производство, и поэтому они не могут использоваться для других целей без внесения каких-либо кардинальных изменений, существенных вложений денежных средств. Если предстоит оценка незавершенного строительства именно такого типа, то здесь будет использован только затратный подход, так как никакого дохода пока этот объект принести не может. Вполне возможно, что, на основании экспертизы, произведенной специалистом нашей компании, выгоднее будет временно заморозить стройку либо передать права собственности заинтересованному лицу.
Вторая группа - это универсальные строения, которые можно использовать как для одного, так и для другого типа и вида производства без существенного изменения планов и проектов. Когда будет производиться оценка незавершенного строительства данного вида, то здесь уже используются и затратный, и доходный подходы. Только на основании грамотно составленной независимой оценки незавершенного строительства можно будет получить рыночную стоимость объекта незавершенного строительства. Оценка незавершенного строительства может понадобиться не только для совершения сделок купли-продажи, но и для решения других вопросов.
1.
Оценка объекта незавершенного строительства нужна юридическим лицам в том случае, если возникает необходимость поставить его на баланс предприятия. Даже то здание, которое пока невозможно как-либо использовать, может таким образом принести пользу.
2.
Тем же юрлицам требуется проведение независимой оценки незавершенного строительства, если предполагается или уже происходит реорганизация или трансформация предприятия.
3.
Услугами наших специалистов по оценке незавершенного строительства могут воспользоваться как физические, так и юридические лица при совершении сделок купли-продажи. Знание того, какова рыночная стоимость такого строения, позволяет осуществить взаимовыгодную сделку, при которой как покупатель, так и продавец знают реальную стоимость объекта и не будут предъявлять друг другу никаких претензий.
4.
Чтобы узнать, целесообразны ли дальнейшие финансовые вливания, также требуется квалифицированная и точная оценка стоимости незавершенного строительства.
5.
Недостроенный объект, находящийся на балансе компании, можно использовать как залоговую недвижимость, если будет проведена оценка незавершенного строительства.
6.
Земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, а насколько - поможет узнать все та же оценка незавершенного строительства.
Наши оценщики выполнят профессиональную экспертизу, которая будет соответствовать рыночной стоимости объекта, позволит наметить перспективные планы, поможет рационально использовать имеющиеся средства. Оценка незавершенного строительства в руках профессионалов - это инструмент, позволяющий извлечь выгоду в любой из описанных ситуаций. Чтобы ее произвести, оценщикам потребуется ряд документов.
1.
Точный адрес того строения, которое необходимо оценить.
2.
Информация о том, к какому фонду будет принадлежать объект (жилому или промышленному).
3.
Смета по указанному объекту (можно приложить квитанции, счета, накладные).
4.
Сведения о том, когда была начата стройка и когда она, согласно плану, должна быть завершена.
5.
Утвержденный проект здания с указанием даты, а также площади объекта.
6.
Документы, свидетельствующие о праве собственности (свидетельство о регистрации, имущественные права).
7.
Для оценки незавершенного строительства также важна информация о том, на какой стадии (начальной, завершающей) находится в данный момент указанный объект.
8.
При оценке стоимости незавершенного строительства также нужны документы, доказывающие право обладания тем земельным участком, на котором находится неоконченное здание или сооружение.
Эксперты нашей компании помогут каждому желающему клиенту, укажут точный список всех необходимых документов, произведут качественную и профессиональную независимую оценку любого объекта, находящегося как в Москве, так и Московской области!
В нашем непостоянном и зачастую стремительно меняющемся мире, нередко бывают ситуации, когда строительная организация в силу разных причин не может завершить начатое строительство жилого здания, сооружения или какой-либо другой единицы инфраструктуры.
Оценка объектов незавершенного строительства может понадобиться многим заинтересованным людям для самых разных целей.
Причин, по которым может понадобиться оценка недвижимости масса. Наиболее существенные из них это:
В случае, если это частное строительство, то к некоторым перечисленным выше причинам, которые смогли бы стать поводом для проведения оценки объектов незавершенного строительства можно добавить и такие:
Это наиболее яркие и распространенные случаи, когда собственникам может понадобиться оценка объектов незавершенного строительства.
Если речь идет о продаже недостроенного объекта, то в первую очередь необходимо определить, что явилось основной причиной, которая не позволила прежнему собственнику довести начатое дело до конца. Ведь, если недострой решили продать, это значит, что его владелец лишится дохода, который он планировал получить с этого объекта недвижимого имущества.
И здесь новый собственник, не зная точно причин такого поступка, может столкнуться с большими рисками для своего бизнеса. Именно для того, чтобы этого избежать новый предполагаемый владелец должен заказать проведение независимой оценки. Ведь она может легко выявить скрытые недостатки.
Также при оценке объектов незавершенного строительства учитывается то, было ли оно законсервировано или нет. Дело в том, что, если недострой стоит долгое время не законсервированным все его конструкции, в том числе и фундамент сильно изнашиваются. В таких случаях следует понимать, что, скорее всего, стоимость подобного объекта будет не сильно отличаться от стоимости земли, на которой он находится. В подобных ситуациях в общей стоимости незавершенного строительства нужно учитывать затраты, связанные с демонтажом изношенных и ставших непригодными конструкций.
Нередко собственник такого объекта полагает, что он должен стоить ту сумму денег, которую он на него потратил. Хотелось бы отметить, что это далеко не так. И даже, если продавец предъявляет различные платежные документы, свидетельствующие о неких денежных средствах, которые были использованы на строительство, не следует обращать на это внимание, так как, произведенные затраты и реальная стоимость недостроя совершенно разные вещи. Рыночная стоимость может быть, как намного ниже, так и намного выше той цены, которую предлагает продавец, исходящий из того, какую сумму он потратил на строительство.
Стоимость объекта зависит от многих меняющихся со временем факторов. Это может быть не только изменение цен на строительные материалы и увеличение или уменьшение стоимости проведения работ. Также таким немаловажным фактором может быть то, что со временем значимость района, в котором расположено недостроенное сооружение тоже может измениться.
Этот район может стать более престижным, или наоборот утратить свое первоначальное значение. Таким образом, и стоимость земельного участка, на котором находится недостроенный объект, тоже может стать другой. Земля может стать дороже или наоборот дешевле. Оценка объекта незавершенного строительства позволяет получить детальную и всестороннюю информацию о недострое:
Если продается сооружение, и оно может быть использовано исключительно по тому назначению, которое для него предполагалось сразу, то при оценке этого объекта применяют, так называемый затратный метод. То есть, это значит, что, например, если это жилой дом, то его нельзя перестроить под офисное здание не меняя планировки, и не неся при этом существенные финансовые потери.
Другой метод оценки, который называется доходный, применяется в тех случаях, когда покупатель, новый собственник может использовать, приобретаемый недострой по своему усмотрению. При этом ему не понадобится перепрофилировать сооружение и демонтировать, уже возведенные конструкции. Он может продолжить строительные работы без кардинальных изменений в планировке здания.
Проведение таких оценочных работ является одним из направлений деятельности нашей компании. Специалисты, работающие у нас, уже смогли накопить бесценный опыт в подобной деятельности. Поэтому мы с уверенностью можем гарантировать оперативную и качественную оценку интересующего Вас незавершенного строительства. Также мы проводим консультации для наших клиентов по многим, интересующим их вопросам.
Большинству игроков рынка знакомы три метода, применяемых при процессе оценки: доходный (возврат на инвестиции), метод сравнения продаж (приобретение объекта аналога), а также затратный (стоимость замещения или воспроизводства). Каждый из этих подходов рассматривает стоимость с разных ракурсов, у каждого есть свои достоинства и недостатки. В случае с объектами незавершенного строительства наиболее применим затраты и метод.
Почему другие методы не работают
При более подробном изучении базовых принципов трех подходов к стоимости можно увидеть фундаментальное отличие затратного метода от остальных двух. Метод сравнения продаж и доходный метод основаны на определении денежных сумм, поступающих от операционных сделок с собственностью, - арендных платежей (доходный метод) или цены продажи объекта (метод сравнения продаж). Затратный же метод рассматривает объект недвижимости как совокупность материалов, трудовых затрат, а также стоимости управления. Независимость данного метода от материального выражения сделок с объектом недвижимости создает одно из главных преимуществ затратного подхода при оценке стоимости незавершенных объектов.
Также стоит отметить один юридический момент, относящийся к российскому рынку. Определение рыночной стоимости требует того, чтобы объект оценки мог быть обменен на свободном и открытом рынке. По действующему российскому законодательству, до завершения строительства и получения официального государственного утверждения объект не может считаться объектом и, следовательно, подлежать законному обмену. На этом условии объекты незавершенного строительства не могут иметь рыночной стоимости. При оценке таких объектов приходится определять иной тип стоимости, относящийся к правам на компанию, а не на собственность, или же предполагать отсутствие юридических ограничений. В данной статье мы предположим, что затраты на строительство могут быть корректной мерой.
Частично недостроенный объект обладает небольшой функциональностью (или же не обладает ею вовсе) до стадии завершения строительства. Для незавершенного объекта маловероятно получение дохода в виде арендной платы (доходный метод неприменим), а также маловероятно нахождение данных по продаже аналогичных незавершенных объектов на рынке (метод сравнения продаж неприменим). Следовательно, данные методы не могут быть полезными при оценке объекта в стадии строительства. Для объектов на более завершенных стадиях может применяться техника оценки объекта как завершенного с последующим вычитанием затрат на завершение строительства, однако необходимо принять во внимание всевозможные рыночные скидки на незавершенность конкретного объекта.
Как работает затратный метод
Хотя данный метод кажется простым в схематичном виде (см. таблицу), на практике все сложнее. Для любого объекта строительства, старого или нового, готового или незавершенного, сначала нужно определить затратную основу. Следует выбрать между стоимостью замещения или стоимостью воспроизводства. Стоимость замещения отражает объем трудовых и материальных затрат, необходимых для создания здания, по функциональности аналогичного оцениваемому объекту. Стоимость воспроизводства предполагает использование идентичных материалов для создания точной копии объекта, включая любые устаревшие материалы, дизайнерские просчеты и иные дефекты. Оценщик выбирает затратную концепцию, применимую к конкретному случаю. Стоимость воспроизводства применяется в случае, если какие-либо особые или уникальные характеристики объекта неразрывно связаны с его назначением. Примеры включают исторические постройки, церковные здания, промышленные здания, специально предназначенные для индивидуальных видов производства.
Стоимость замещения употребляется наиболее часто и применима для определения рыночной стоимости всех объектов, где функциональность является определяющим фактором. В оценке применяется несколько способов измерения затрат или же комбинация этих способов, однако следует проводить тщательную проверку, чтобы не учесть дважды любой элемент существующих усовершенствований. Следующая таблица представляет методы определения затрат на строительство объекта по мере возрастания сложности их применения.
Для оценки незавершенного строительства на ранней стадии наиболее предпочтительной базой считается стоимость воспроизводства, и метод удельных затрат скорее всего будет основной частью проводимого анализа. Однако затратная экспертиза для данного метода часто недоступна оценщикам, так как в этом случае обычно необходима помощь экспертов в области строительства и затрат. Определение уровня затрат наиболее проблематично для оценщика на российском рынке. Здесь просто нет общедоступных и надежных источников информации по строительным затратам, в то время как западные оценщики пользуются онлайн-ресурсами, содержащими аналитические данные за несколько лет практически по всем возможным типам зданий и усовершенствований. Доступная информация на российском рынке в основном представлена в денежных единицах, курс которых был нестабилен и подвергался инфляции. Оценщик может воспользоваться крайне малым количеством подтвержденных данных по строительным затратам, и ему приходится лично собирать данные по строительству из первичных источников.
Сложность при определении объема накопленной амортизации варьируется в зависимости от степени готовности недостроенного объекта. Физический износ зависит оттого, насколько элементы незавершенного объекта подвергались воздействию погодных условий. Погодный эффект зависит от местного климата, срока воздействия, а также от степени воздействия, зависящей от стадии готовности оцениваемого объекта.
Функциональный износ для готовых зданий измеряется как потеря определенной части дохода из-за какого-либо функционального изъяна здания или же как затраты на устранение этого дефекта. Для объектов незавершенного строительства эффект, производимый на стоимость недоработками в области дизайна или же использованием неэффективных материалов, сложно определить.
Частичная потеря стоимости в результате воздействия внешних факторов может быть последствием изменений на рынке, и стоимость здания будет зависеть также и от возможности изменить назначение здания на конкретной стадии строительства.
На основании экономического принципа замещения ясно, что для покупателя сумма, заплаченная за некую конструкцию из бетона, металла и кирпичей (незавершенное строительство) будет больше, чем стоимость ее замещения новой конструкцией. Таким образом, определение стоимости замещения объекта как нового представляет собой верхнюю границу стоимости. Определение размера потери стоимости в результате физических, функциональных и внешних факторов служит для того, чтобы снизить стоимость до уровня, отражающего реальную возможность завершения строительства здания, способного заменить оцениваемый объект как действующее здание на конкурентном рынке.
Джеральд Гейдж - Партнер отдела оценки бизнеса и консультационных услуг по недвижимости компании Ernst & Young
Коммерческая недвижимость №9 (21) сентябрь 2004 г.
| Стоимость, руб. | Сроки, р.д.* | |
| Оценка квартиры в новостройке (в не достроенном доме) | от 4000 новая цена от 2 500 | |
| Оценка загородного дома, незавершенного строительством | от 25000 новая цена 15 000 | |
| Оценка нежилого здания, незавершенного строительством | от 55 000
новая цена от 30 000
|
|
Сегодня одним из наиболее важных показателей инвестиций в основной капитал, жилищное строительство и иные программы является конъюнктура рынка объектов, возведение которых не закончено. Инвестиционный потенциал этого рынка огромен. Незавершенное строительство или производство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных проектов, когда конкретные инвесторы, склонные к повышенным рискам, в условиях неблагоприятного инвестиционного климата не смогли достичь поставленных целей. |
Основные сведения об оценке объектов с незавершенным строительством
|
Чтобы вернуть хотя бы часть вложенных средств, многие из них готовы отказаться от начатых проектов и реализовать недострой на открытом рынке более предприимчивым собственникам.
Оценка незавершенного строительства проводится в отношении таких объектов, как:
Рыночная оценка стоимости объектов незавершенного строительства и производства производится для следующих целей:
Для того, чтобы рассчитанная стоимость была объективной, необходимо правильно классифицировать объект. Как правило, оценку незавершенного строительства проводят в отношении к таким объектам, как здания или сооружения, которые в последствии (при завершении стройки) могут приносить доход. Используется несколько способов классификации. Наиболее существенной для оценщика является классификация с точки зрения наличия у недостроенного объекта возможностей выступать в качестве доходной недвижимости. Большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания могут быть использованы в качестве приносящей доход недвижимости. С этими типами незавершенных объектов недвижимости, как правило, использует затратный и доходный подход.
Здания и сооружения производственного назначения, которые участвуют в оценке производства, свою очередь, можно разделить на две большие группы. К первой группе относятся здания и сооружения специализированного назначения, у которых возможности изменения функционального назначения практически отсутствуют из-за особенностей конструктивных решений. Во вторую группу входят объекты, которые могут быть использованы для размещения в них различных типов производств, и, следовательно, обладают более универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями. Для объектов, относящихся к первой группе, используется, в основном затратный подход, для второй группы как затратный, так и доходный подход. При этом виде услуг практически не использует подход, основанный на сравнительном анализе продаж.
Проведение оценки объектов незавершенного строительства даёт определение реальной рыночной стоимости недостроенного объекта, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию. Кроме того, данный вид оценочных услуг может помочь определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен недострой.
Следует отметить, что одним из важнейших составных элементов исходно-разрешительной документации являются условия инженерного обеспечения объекта, т.е. согласованные городскими (районными) службами условия подключения объекта к сетям водоснабжения, канализации, газоснабжения, энергоснабжения и т.п. Как правило, технические условия по инженерному обеспечению строящихся объектов имеют ограниченный срок действия. Этот период составляет в среднем 3-5 лет. Если срок действия исходно-разрешительной документации закончился или планируемое изменение функционального назначения требует наличия дополнительной мощности в части инженерного обеспечения, то затраты, связанные с получением нового комплекта исходно-разрешительной документации, должны быть учтены заново.
Практика показывает, что рыночная оценка любого недостроя по затратам на завершение стройки, не отражает интересы участников современного рынка. Поэтому данный рынок вот уже долгое время находится в стагнации, а сами объекты не могут найти эффективного собственника. В быстро меняющихся рыночных условиях определение стоимости этих объектов - задача весьма актуальная и сложная, требующая от оценщиков специальных знаний и опыта.
Если вам необходима такая услуга как оценка незавершенного производства, то вы тоже можете обратиться к нам. Этот процесс весьма трудоемок и связан с решением серии специфических оценочных задач. В нем требуется учесть очень большое число разнообразных факторов:
Если Вам необходима выполнить оценку объектов незавершенного строительства, то Вы можете обратится к нам, используя контактную информацию . Звоните, мы поможем!
Дополнительную информацию вы можете получить на страницах:
