Значение слова Оценщик по Ефремовой:
Оценщик - 1. Тот, кто производит оценку (1) чего-л.
2. перен. разг. Тот, кто в состоянии оценить, оценивать (2) что-л.; ценитель.
Значение слова Оценщик по Ожегову:
Оценщик - Специалист, который устанавливает цену, производит оценку чего-нибудь
Оце́нщик - специалист, который имеет право проводить оценку и подписывать отчет об оценке недвижимости, транспортных средств, оборудования, предприятий, прав требования, работ и пр. Деятельность оценщиков регламентируется Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
Оценочная деятельность - профессиональная деятельность по установлению стоимости материальных и нематериальных объектов с учётом прав на них и интересов в отношении них субъектов гражданских прав. В зависимости от цели проводимой оценки различают следующие виды стоимости: рыночная, инвестиционная, залоговая, ликвидационная и другие .
Оценочной деятельностью занимаются профессиональные оценщики - физические или юридические лица, получившие в установленном порядке лицензию. При оценке используются специальные правила и методики.
К деятельности профессиональных оценщиков предъявляют следующие требования. Оценщик - физическое лицо должен соответствовать одной или нескольким установленным квалификационным характеристикам. В составе оценщика - юридического лица должно работать определённое количество оценщиков - физических лиц. Оценщики в обязательном порядке страхуют свою профессиональную ответственность.
Оценочная деятельность регулируется государством, а также в значительной степени саморегулируемыми организациями. Национальный совет по оценочной деятельности, созданный в Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» выполняет следующие функции :
В оценочной деятельности применяются единые методы и процедуры, выработанные международными и национальными оценочными организациями.
Методология оценочной деятельности едина и основана на выработанных теорией и мировой практикой методах оценки материальных и нематериальных объектов. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке .
Существует несколько подходов к оценке объектов:
ОЦЕНОЧНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ
деятельность по установлению определенного вида стоимости материальных и нематериальных объектов с учетом прав на них и интересов в отношении них, проявляемых субъектами гражданских прав. Вид стоимости оцениваемого объекта определяется целями проводимой оценки (рыночная, инвестиционная, залоговая, остаточная и др.). О.д. производится оценщиками - физическими и юридическими лицами с использованием специальных правил и методик. Оценщик - физическое лицо должен соответствовать одной или нескольким установленным квалификационным. характеристикам. Оценщик- юридическое лицо должен иметь в своем составе определенное количество оценщиков - физических лиц. Оценка проводится на основании договора, заключаемого между заказчиком и оценщиком. Договор о проведении оценки обычно заключается в простой письменной форме и содержит сведения об оценщике. Договором может быть предусмотрено проведение оценки единичного объекта, ряда объектов либо долговременное обслуживание заказчика. Надлежащее исполнение оценщиком своих обязательств по договору состоит в своевременном составлении и передаче заказчику отчета об оценке. Отчет содержит ссылки на используемые стандарты и методы оценки, цели и задачи проведения оценки объекта, а также иные существенные сведения. В РФ широко используется понятие "рыночная стоимость".
О.д. подлежит лицензированию и осуществляется на основании ФЗ РФ от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Указом Президента РФ от 26 июля 1995 г. № 765 "О дополнительных мерах
по повышению эффективности инвестиционной политики Российской Федерации" устанавливается необходимость проведения независимой оценки недви-^ жимого имущества паевого инвестиционного фонда. Одно из обязательных условий регистрации проспекта эмиссии инвестиционных паев паевого инвестиционного фонда - заключение управляющей компанией договора (соответствующего утверждаемым ФКЦБ типовым договорам) с независимым оценщиком. Оценка стоимости имущества паевых инвестиционных фондов производится в соответствии с Методическими рекомендациями по оценке имущества паевых инвестиционных фондов, утвержденными распоряжением ФКЦБ РФ от 25 сентября 1996г. №6-р. Обязательность ли-цензии ФКЦБ на право оценки недвижимого имущества паевых инвестиционных фондов установлено постановлением ФКЦБ РФ от 30 августа 1995 г. № 7 "О порядке лицензирования деятельности по оценке недвижимого имущества паевых инвестиционных фондов". Лицензия выдается юридическим лицам - коммерческим организациям при наличии: а) не менее 3 профессиональных оценщиков недвижимости, имеющих со-. ответствующий образовательный документ, признаваемый ФКЦБ, для которых эта организация - основное место работы; б) в уставе юридического лица записи о том, что предмет его деятельности - проведение работ по оценке недвижимости и оказание консультационных услуг: в) опыта практической работы по оценке недвижимости не менее года (по усмотрению ФКЦБ лицензия может быть выдана коммерческой организации, не имеющей опыта практической работы по оценке недвижимости).
В настоящее время в субъектах РФ формируется собственное законодательство об О.д. Так. 11 февраля 1998 г. принят Закон г. Москвы № 3 "Об оценочной деятельности в городе Москве".
Лит.: Артеменков И.Л. Оценка рыночной стоимости недвижимости// Финансовая газета. 1994. № 13- 16. 19- 21. 24, 25; Грачев И.Д. Вопросы законодательного регулирования оценочной деятельности//Вопросы оценки. 1996;
Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов. М.. 1997; Григорьев В.В.. Федотова М.А. Оценка предприятий. М.. 1997; Международные стандарты оценки МСО 1-4 и предисловие к стандартам, МКСОИ. Т. 1.М.. 1995; Международные стандарты оценки (Проекты), МКСОИ. Т. 2. М.. 1995; Рутгайзер В. Законотворчество как бизнес. К истории законопроекта об оценочной деятельности//Эксперт. 1996. № 39; Abdulla- е v N.A., S е s е kin V.B. The formation of the valuation system in the Russian Federation//Privatisation in Russia,.RIA "Novosti", 1996,№8; ll.Abdullaev N.A., Sesekin V.B. Regulatory base for assessing the results of intellectual activity. The first steps//Privatisation in Russia, RIA "Novosti", 1996, №12.: Сесекин В . Б .
ОЦЕНОЧНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ Юридический словарь
Оценочная деятельность - совокупность отношений юридического, организационного и иного характера, в которые вступают ее участники (включая отношения, складывающиеся в процессе проведения оценки, обучения, лицензирования экспертов по оценке, осуществления контроля за их… … Словарь терминов антикризисного управления
оценочная деятельность - профессиональная деятельность по установлению определенного вида стоимости материальных и нематериальных объектов с учетом прав на них и интересов в отношении них субъектов гражданских прав. Вид стоимости оцениваемого объекта зависит от целей… … Большой юридический словарь
Оценочная деятельность - Для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости...… … Официальная терминология
оценочная деятельность - Accounting: valuation activities … Универсальный русско-английский словарь
оценочная деятельность - adj econ. Bewertungen (мн.ч. в немецком) … Универсальный русско-немецкий словарь
Оценочная деятельность - совокупность отношений юридического, экономического, организационно технического и иного характера по установлению в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (залоговой, ликвидационной и др.) … Ипотека. Словарь терминов
Оценочная деятельность, оценка - Деятельность, включающая в себя весь набор действий и процедур, связанных со сбором и обработкой информации, выбором форматов и объема конечных данных, целью, которой является определение рыночной стоимости ценных бумаг … Депозитарных терминов
Оценочная экспертиза - профессиональная легитимная деятельность, направленная на оценку стоимости имущества или недвижимости, либо основных фондов предприятий: для внесения их в качестве доли акционерного капитала; при продаже имущественных прав произведений искусства; … Финансовый словарь
Оценочная деятельность в России переживает достаточно бурное и насыщенное различными событиями и новациями время. При том, что формирование рынка оценочных услуг еще не завершено, а ряд сегментов практически не развит, основными мотивами развития профессии являются повышение оценочной культуры всех субъектов оценочных правоотношений, укрепление доверия к профессиональному оценочному сообществу и институту саморегулирования.
Основная роль в развитии российской оценки сегодня отдана саморегулируемым организациям – профессиональным объединениям оценщиков. Профессия нуждается в авторитетных саморегулируемых организациях, способных помогать, поддерживать своих членов и обеспечивать контроль за их деятельностью, а также активно участвовать в нормотворческой деятельности. Саморегулируемые организации должны стать сильными, реально действующими, выражающими общественно значимые, а не узконаправленные интересы. С внесением в 2007 году изменений в Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государство передало исполнение ряда своих функций саморегулируемым организациям оценщиков Национальному совету по оценочной деятельности, которые призваны защищать общественные интересы, формировать единые подходы к осуществлению оценочной деятельности и координировать деятельность оценщиков, а также разрабатывать федеральные стандарты и правила оценки.
Ранее институтом аналогичным Национальному Совету по оценочной деятельности можно было назвать Экспертно-консультативный Совет по оценочной деятельности при Минэкономразвития Экспертно-консультативный Совет по оценочной деятельности при Минэкономразвития.
Тем не менее, государство не полностью отказалось от регулирования рынка оценочных услуг, которые выступают гарантией развитого рынка и единства экономического пространства. Поэтому нормативное правовое регулирование остается в сфере государственных интересов и ответственности.
На настоящем этапе развития института оценки можно выделить следующие основные проблемы, затрудняющие развитие единого и эффективного рынка оценочных услуг:
Различия в организации оценочной деятельности в ведущих промышленных странах
Петер Хин (Германия, RIGS)
Вопрос о прозрачности рынка земельных участков и других объектов недвижимости приобретает новое значение в условиях процессов глобализации. Потребность в международной сравнимости отчетов об оценке постоянно возрастает не только в связи с развитием международных инвестиционных фондов, но и в силу роста мобильности всех частных капиталов. Одним из проявлений этих процессов является стремление разработать и принять единые стандарты оценочной деятельности, например в рамках объединенной Европы. Однако имеющиеся результаты такой активности большинством экспертов оцениваются скептически. В основе этого лежат объективные трудности, связанные с особенностями самого рынка недвижимости. Неразрывная связь с землей формирует локальность данного рынка, не позволяя непосредственно сравнивать его различные территориальные и отраслевые сегменты. Однако не меньшую сложность представляет отказ от сложившихся в каждой стране уникальных требований к проведению и самой практики оценочной деятельности. Данный фактор нельзя не учитывать, особенно на фоне сохраняющихся культурно-исторических традиций оценочной деятельности.
Если рассмотреть эти различия более детально, то можно отметить, что они касаются всех аспектов организации деятельности экспертов-оценщиков. Наиболее важные для нашего анализа особенности касаются следующих аспектов:
1. Принципы и порядок получения оценщиками права на проведение работ.
2. Наличие системы саморегулирования оценочной деятельности и открытость баз данных.
3. Применение утвержденных стандартов оценки и государственные требования к достоверности результатов.
4. Результаты деятельности с точки зрения итоговой открытости и доступности данных по рынку для потребителей - граждан, государства и бизнеса.
В данном случае именно последний критерий является наиболее обобщенным показателем эффективности деятельности оценочного сообщества в различных странах. Деятельность оценщиков в США и Канаде в малой степени регулируется государственными органами. В основе деятельности лежат в основном принципы саморегулирования, прежде всего в рамках таких организаций, как Аррrаisal Institute (www.aррrаisal - institute.org) и Аррrаisal Foundation. Если Институт оценки отвечает за подготовку и образование самих оценщиков (в частности, проводит их подготовку и переподготовку, лицензирование различного уровня и в качестве высшей степени присваивает членство - МАI), то Фонд оценки отвечает за выработку единых принципов оценки (Standarts of Professional Аррrаisal Practice). Такая система была создана в 70-е годы как ответ на нараставшие кризисы на рынке банковских кредитов под залог недвижимости в силу несравнимости применявшихся до этого различными банками и оценщиками подходов к оценке. Эти же организации широко публикуют данные о рыночных процессах (цены продаж, аренды, доходности), что при минимальных усилиях государства по регулированию оценочной деятельности в итоге обеспечивает хорошую прозрачность рынка недвижимости.
В Великобритании формально оформленные оценочные работы проводятся членами RIGS (Rоyаl Institution of Chartered Surveyors). Требования к оценщикам предполагают их высокую квалификацию на базе высшего образования. Существуют и считаются самыми разработанными во всем мире стандарты оценки («красная книга» - Аppraisal&Valuation Manual). Государственное регулирование как таковое отсутствует, но конечные результаты работы оценочного сообщества, в частности активная публикация систематизированных данных о рынке, делает рынок открытым и доступным. Самообразование в рамках RIGS пользуется признанием во всех странах, поэтому их центры открываются во всех ведущих странах.
Рынок оценочных услуг в Германии традиционно считается одним из самых регулируемых в мире. Активность государства проявляется не через лицензирование оценочной деятельности (для получения права на такую деятельность достаточно зарегистрироваться в торгово-промышленной палате), а через достаточно подробные стандарты оценки (основу которых задает строительный кодекс) и не обязательные теоретически для негосударственных организаций рекомендации по оценке недвижимости, разработанные финансовым ведомством. На практике же эти рекомендации используются всеми частными оценщиками. С другой стороны, государство и муниципалитеты объединяют свою работу с частными оценщиками в рамках экспертных комитетов в крупных городах и регионах. При этом главная задача этих комитетов - это дать на основе обработки всех цен сделок на рынке и по другим данным подробный анализ состояния рынка земельных участков и других объектов недвижимости. Эти отчеты ежегодно публикуются и являются одной из наиболее эффективных форм регулирования рынка, присущих именно Германии. В последние годы развитие получили различные формы сертификации оценщиков (например, для целей оценки залогового имущества), а также объединение оценщиков в ряд ассоциаций.
В других европейских странах, например, во Франции и Испании , оценщиков утверждают судебные органы после 5-летней практики последних. При этом отсутствуют другие формы защиты титула оценщика, а многочисленные объединения оценщиков не выработали единых методических рекомендаций по оценке. В итоге и разработка баз данных ведется каждым оценщиком фактически самостоятельно, рынок недвижимости серьезно ощущает отсутствие такой системной информации. Для Италии и Нидерландов характерно отсутствие самого утвержденного звания «Оценщик». При этом в Италии оценщиков утверждает суд без обязательных экзаменов. В обеих странах функционируют объединения экспертов, вырабатывающие свои правила оценки. Но они в большей степени касаются процедуры заключения договоров и их оплаты, самих требований к отчетам, чем непосредственно методик оценки. Недостаток организации оценочной деятельности в Нидерландах частично компенсирован активностью муниципалитетов части крупных городов, публикующих свои обзоры рыночных данных. В Италии же рынок недвижимости признается экспертами одним из самых непрозрачных в Европе и только за счет деятельности крупных международных риэлторских компаний и фондов недвижимости этот пробел частично заполняется.
В итоге, в настоящее время назрела необходимость выработать единые правила к сбору и анализу рыночной информации, обеспечивающие работу оценщиков и других экспертов, равно как все участников рынка достоверными данными. Основой этого стало признание оценщиками во всем мире единого понимания понятия «рыночная стоимость».
В очередной (пятый) выпуск альманаха "Истоки" вошли интереснейшие работы зарубежных и отечественных авторов, представляющие широкую палитру направлений экономической мысли. Впервые на русском языке публикуются знаменитая статья К.Поланьи "Аристотель открывает экономику" и работа А.Гершенкрона "Экономическая отсталость в исторической перспективе". Проблематика права и экономики представлена статьями Дж.Стиглера и Р.Познера, а также немецких исследователей К.Кирхнера и Г.-Б.Шефера. Публикуются избранные главы малоизвестной российскому читателю книги Г.Торнтона о бумажном кредите и политике центрального банка Великобритании на рубеже XVIII и XIX вв. В сборник включены новые работы российских ученых: О.И.Ананьина, Т.И.Заславской, Р.И.Капелюшникова и др. Для специалистов в области экономической теории, истории экономической мысли, экономической истории, институциональной экономики, студентов, аспирантов и преподавателей-экономистов, а также для всех интересующихся данной...
Рассматривается концепция В.Леонтьева "затраты-выпуск" совместно с теорией состояний динамических систем. Описываются структура и свойства симметричной таблицы (матрицы) "затраты-выпуск" - составной части системы национальных счетов (СНС), в которую включены и данные консолидированного бюджета. Предлагается регулярный метод формирования системы динамических уравнений экономики в пространстве состояний. Приводятся примеры анализа динамики развития экономики по данным межотраслевого баланса России. Описаны принципы анализа экономики как стохастической динамической системы. Рассмотрены соотношения между количеством информации, получаемой при периодических оценках состояния экономики в процессе управления ее развитием, и затратами на управление, обеспечивающими достижение конечного результата. Предлагаемая монография предназначена для научных работников, студентов и аспирантов экономических специальностей.
В книге представлен полный учебный курс экономической теории, адаптированный к российским условиям. Учебник отвечает современным международным стандартам, использует опыт преподавания экономики в российских и западноевропейских университетах, имеет ряд отличий от переводной и ранее изданной подобной литературы, сохраняя общие принципы анализа и отдельные типичные примеры. Англоязычная версия учебника используется в университетах и бизнес-школах Франции, Италии и Германии. Для студентов технических вузов,бизнес-школ, колледжей, обучающихся по специальностям и направлениям экономики и управления.
В книге излагается новый подход к исследованию механизмов функционирования и развития рыночной экономики. Автор исходит из того, что экономика - это особый материально-духовный мир, в котором главенствующую роль играет закон экономических компромиссов. Суть его в том, что коллизии экономических отношений разрешаются путем компромиссов и формирования обобщенных социально-экономических интересов. Если известные методы экономического анализа основываются на усредненных или предельных технико-экономических показателях, то развиваемый автором метод компромиссного анализа базируется на показателях, выражающих состояние компромиссной согласованности интересов субъектов экономической системы. Строятся и исследуются модели компромиссно-равновесных рынков. Описываются алгоритмы расчетов и анализа стоимостных соотношений для компромиссно-равновесных состояний рынков товаров и факторов производства. Для научных работников, использующих математические методы в исследованиях проблем рынка,...
Рассматривается общая концепция функционирования экономики на основе математического анализа поведения отдельных участников экономического процесса в соответствии с преследуемыми ими целями и особенностями их взаимодействия. Первая часть книги посвящена содержательному анализу экономических процессов и не предполагает специальной математической подготовки читателя, вторая - его математическому обоснованию. Для специалистов в области общей экономики и теории управления, студентов вузов соответствующих специальностей, а также всех интересующихся нетрадиционными подходами к основам экономической теории.
В книге теневая экономика рассматривается как самостоятельная экономическая категория и объективная подсистема рыночного хозяйства. Особое внимание уделяется сравнительному анализу теневого сектора мировой экономики и характерных черт теневой экономики в России, необходимости существенной корректировки государственной политики, направленной на минимизацию масштабов теневой экономики. Учебник предназначен студентам и аспирантам экономических вузов, слушателям, обучающимся по программе МВА, а также преподавателям экономической теории и профессиональным менеджерам.
Впервые в отечественной учебной литературе представлены принципы функционирования и структура сельской экономики. В учебнике раскрыты основные понятия, связанные с курсом "Сельская экономика", показан отечественный и зарубежный опыт сельского развития и возможности его применения в России, описаны основные теории и модели сельского развития. Курс представляет собой конкретизацию и углубление основ общей экономической теории и прикладных дисциплин применительно к сельской экономике, показывает функционирование законов рынка с учетом особенностей отраслей и видов деятельности сельской экономики, содержит анализ тенденций и перспектив развития сельских территорий. Учебник рассчитан на широкий круг читателей, студентов и аспирантов университетов, экономических и сельскохозяйственных вузов. Подготовлен при содействии НФПК - Национального фонда подготовки кадров в рамках Программы "Совершенствование преподавания социально-экономических дисциплин в вузах" Инновационного...
Монография посвящена анализу перехода к рыночной экономике в России, экономическим институтам, которые крайне важны на переходных этапах, и экономическим стимулам, необходимым для успешного функционирования этих институтов. В работе подробно обсуждаются наиболее существенные компоненты экономических процессов. Для специалистов в области теории экономики, а также для всех изучающих переходную экономику, преподавателей, аспирантов и студентов экономических факультетов. Книга будет интересна и тем, кто занимается политической историей и политологией.
Монография посвящена актуальным проблемам экономики культуры. В ней определяется ее место в современной постиндустриальной смешанной рыночной экономике, анализируются микро- и макроэкономические аспекты развития культурной деятельности: ее функции, особенности рынка культурных благ, причины хронической убыточности учреждений культуры, механизм их финансирования, формы и методы государственного регулирования, а также общие тенденции, отраслевая классификация и факторы развития. Особое внимание уделяется некоммерческим учреждениям и конкретным проблемам развития культурной сферы в России. Монография предназначена для научных сотрудников, менеджеров, специалистов в области мировой и российской экономики, преподавателей ВУЗ"ов.
Книга носит критический характер в отношении действующей экономической теории. От взглядов представителей экономической и юридической наук ее отличает иной концептуальный подход: экономика рассматривается не только как общественная наука, но в первую очередь как естественная наука, что требует совершенно по-иному анализировать многие стороны экономики, и как науки, и как сферы человеческой деятельности. Только осознание естественной природы экономической науки дает возможность изложить концепцию достаточно кратко и понятно. Книга рассчитана на широкий круг читателей, интересующихся экономикой.
Вещные права
Права требований
^ 2. Субъекты оценочной деятельности
Оценочная деятельность – это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства, т. е. один из сторон сделки не обязан отчуждать, а другая принимать объект оценки.
Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете и действуют в своих интересах. Объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты.
Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение без принуждения к совершению сделки. Платёж за объект выражен в денежной форме.
Субъекты оценочной деятельности – с одной стороны – физические и юридические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется оценочным законодательством (оценщики), а с другой стороны потребители их услуг (заказчики).
^ 3. Объекты оценочной деятельности
Оценочная деятельность – это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства, т. е. один из сторон сделки не обязан отчуждать, а другая принимать объект оценки.
Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете и действуют в своих интересах. Объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты.
Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение без принуждения к совершению сделки. Платёж за объект выражен в денежной форме.
Объекты оценочной деятельности:
Отдельные материальные объекты (вещи)
Совокупность вещей, составляющих имущество лица
Вещные права
Права требований
Работы, услуги, информация.
^ 4. Виды стоимости, определяемые в процессе оценки.
Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства, т. е. один из сторон сделки не обязан отчуждать, а другая принимать объект оценки.
Стоимость объектов с ограниченным рынком (оружие, наркотики)
Стоимость объектов для целей налогообложения
Ликвидационная стоимость - представляет собой чистую сумму, которую собственник объекта может получить при ликвидации этого объекта и распродажи его активов. Различают упорядоченную и принудительную ликвидацию.
1) упорядоченная ликвидация - означает, что распродажа активов производится в течение периода достаточного для того, чтобы получить наивысшую возможную цену за каждый вид активов
2) принудительная ликвидация - означает, что активы распродаются на столько быстро, на сколько это возможно, часто, одновременно и на одном аукционе
Утилизационная стоимость – стоимость материалов из которых состоит объект плюс затраты на утилизацию
Инвестиционная стоимость – стоимость объекта исходя из конкретных целей конкретного лица (может быть больше рыночной). Инвестиционная - стоимость объектов недвижимости для конкретного инвестора. Она, как правило, выше обоснованной рыночной стоимости.
Балансовая (бухгалтерская) - определяется исходя из балансового отчета по объекту недвижимости, как сумма его активов за вычетом накопленного износа с учетом сумм краткосрочных и долгосрочных обязательств. Обязательства оцениваются по номинальной стоимости согласно стоимости кредитных договоров.
Восстановительная стоимость. (Стоимость воспроизводства или замещения).
Восстановительная стоимость определяется затратами текущих цен на строительство объекта. Стоимость воспроизводства - стоимость строительства в текущих ценах точной копией оценивания объекта с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов.
Стоимость замещения рассчитывается как сумма расходов в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в современном архитектурном стиле с использованием прогрессивных материалов и конструкций.
Специальная стоимость – стоимость не подходящая под определение приведенных выше видов
Страховая стоимость определяется на основе либо полной стоимости воспроизводства, либо полной стоимости замещения объекта.
Залоговая стоимость используется в сфере ипотечного кредитования и определяется на основе рыночной стоимости.
Критерии рыночной стоимости включают:
1.Типичная мотивация
2.Информирование сторон
3.Период предложений к продаже
4.Условия продажи
Элементы стоимости:
2.Полезность
3.дифицитность
4.передаваемость
^ 5. Случаи обязательной оценки.
Основания проведения оценки. Наиболее часто встречающиеся основания это:
Договор между оценщиком и заказчиком.
Решение суда
Решение органа государственной власти
Основания для проведения оценки объекта оценки (ФЗ статья 9)
Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком.
Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.
Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
1. при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
2. при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
3. при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
4. при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
5. при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,
А также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
6. при национализации имущества;
7. при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
8. при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
9. при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
10. при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.
^ 6. Недвижимое и движимое имущество.
Статья 130. Недвижимые и движимые вещи (ГК РФ)
1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 213-ФЗ)
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
^ 7. Нормативно-правовая база оценки имущества в РФ.
Основные документы, регламентирующие ОД:
ФЗ №135 –ФЗ «об оценочной деятельности в РФ»
Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.
Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности.
Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом с учетом международных стандартов оценки.
Гражданский кодекс РФ – основной свод законов.
Ведомственные постановления
^ 8. Современное состояние рынка оценки в РФ.
Отправной точкой для возникновения оценки в современной России явился 1998 год, когда вышел ФЗ №135-ФЗ «об оценочной деятельности в РФ». В настоящее время средний объем рынка оценочных услуг в России составляет 400-500 млн у.е. в год.
Около 40% всех оценочных услуг оказывается в центральном федеральном округе, 19% - приволжском федеральном округе, меньше всего на Дальнем востоке.
^ 9. Государственное регулирование оценки имущества в РФ.
Основными отличительными особенностями оценочной деятельности, которые обуславливают необходимость её регулирования является:
Принципиально новая значимость этого вида деятельности РФ
Влияние оценки практически на все сферы экономической деятельности.
Междисциплинарный, межведомственный характер.
Полноценное формирование и совершенствование оценочной деятельности требует выполнение следующих основных принципов:
Оценка имущества является профессиональным видом деятельности.
Оценка также является научным направлением со своей методологией, терминологией и принципами исследований.
Базируясь на мировом опыте, развитие оценки в России необходимо создавать национальную систему оценки со своими особенностями. При этом недопустимо слепое копирование зарубежного опыта, с другой стороны создание принципиально новых подходов, неучитывающих обще мировые тенденции.
Восстановление и развитие оценки возможно только в условиях рыночных отношений, при чётком определении роли и места государства в вопросах ценообразования и правового регулирования.
Формирование оценки возможно только на основе правового, методологического и информационного пространства на всей территории РФ.
Оценка как профессиональный вид деятельности должна отвечать текущим экономическим потребностям, а также учитывать как региональные так и отраслевые особенности.
Основной функцией гос-ва при формировании системы оценки является создание системы правового регулирования этого вида деятельности.
Оценкой могут заниматься как гос-ые так и частные оценщики, при этом и те и другие должны иметь равные возможности для реализации своих профессиональных навыков и работать в общем пространстве.
Основными инструментами гос. регулирования оценочной деятельности являются:
Лицензирование
Система стандартов
Система сертификации и качества услуг
Классификация учебных программ, подготовка оценщиков.
Создание условий для развития и становления само регулируемых профессиональных объединений оценщиков
Организация процесса включение процедур и методов профессиональной оценки в общее законодательство
7.Контроль за исполнением законодательства
Для реализации этих задач в структуре исполнительной власти создан единый орган, осуществляющий координацию работ в области оценке ППРФ №932 от 20. 08. 99 г. установило таким органом Министерство Имущественных Отношений РФ.
В связи с административной реформой в мае 2004 это Министерство было ликвидировано, а в замен создано Федеральное агентство по управлению имуществом РФ, ведомства РФ, субъектов РФ не должны стремиться к созданию собственных систем оценок. На федеральном уровне закреплен запрет на создание ведомственных систем, противоречащих системе общественных федеральных стандартов.
Необходимо учитывать из функций гос-х ведомостей те работы по оценке которые в эффективной построенной системе должны выполнять независимые профессиональные оценщики.
При этом учёт специфических особенностей отраслей видов деятельности, требует разработки отраслевых нормативных актов, в которых должны участвовать ведомства хорошо знающие специфику конкретных видов имущества, кроме того ведомства на всех уровнях должны осуществлять контроль за правильностью проведённых оценок.
Они должны выступать в качестве организаторов оценочного процесса, квалифицированно выполнять постановку задач и приёмку выполненных работ, позволяющим исключить режим наибольшего благоприятствования для одной или нескольких оценочных компаний и создание искусственных припятствований для остальных оценщиков является проведение конкурсов или тендров на право проведения конкурентных оценок для нужд гос-ва.
Важная роль ведомств всех уровней заключается в создании и эксплуатации информационных систем.
Создание этих систем за счёт только бюджетных средств врят ли осуществимо, поэтому наиболее неперспективный путь – это объединение усилий как частных так и гос. структур.
Гос-ые и частные оценщики являются равноправными участниками оценочной деятельности. При этом одной из задач негосударственных оценщиков является обеспечение согласования результатов налоговых оценок, в случае несогласия клиента с результатами полученными гос. оценщиками.
Определенная федеральным законодательством система гос. регулирования оценочной деятельности включает:
Лицензирование оценочной деятельности
разработки и принятие нормативно-правовых актов, в том числе методических рекомендаций стандартов оценки
контроль за осуществлением оценочной деятельности.
согласование перечня требований предъявляет к образовательным учреждениям, осуществляющим проф-ю подготовку в области оценки.
взаимодействие с само регулируемыми организациями оценщиков и координации совместной деятельности.
Согласно ФЗ «об оценочной деятельности» проведение обязательной оценки независимыми оценщиками является обязательной в случае:
При определении ст-ти объектов принадлежащих РФ, субъектам РФ и муниципальным образованиям в целях: приватизации, передачи в доверительное управление или в аренду. В случае приватизации в соответствии с ФЗ «о приватизации гос-го и мун-го имущества» начальная цена приватизируемого имущества устанавливается на основании отчета об оценки
при использовании объектов принадлежащих РФ, субъектам РФ и муниципальным образованиям в качестве предмета залога
при продажи или ином отчуждении объектов
при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами принадлежащими РФ, субъектам РФ и мун-м образованиям
при передачи объекта принадлежащего РФ, субъектам РФ и мун-м образованиям в качестве вклада в уставные капиталы и фонды юр-х лиц, а так же при возникновении спора по ст-ти объектов оценки, в том числе при национализации имущества и при изъятии имущества для гос-х и мун-х нужд путём выкупа.
Принудительное изъятие имущества у собственника производится в случае:
Обращение взыскано на имущество по обязательствам
отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу.
отчуждение недвижимости в связи с изъятием з/у.
выкуп из
конфискация
Кроме перечисленных случаев необходимость обязательной оценки предусмотрена рядом других законов:
ФЗ «об АО» устанавливает привлечение независимого оценщика. В случае определения цены выкупа акций обществом у акционеров
^ 10. Регулирование оценочной деятельности со стороны саморегулируемых организаций.
В настоящее время основной функцией по контролю за оценочной деятельностью переданы от государственной организации саморегулиремым организациям. Это произошло после внесений изменений в федеральный закон об оценочной деятельности, вступившее в силу с 1 июня 2006г. Согласно этому закону саморегулируемая организация оценщиков - некоммерческая организация, включенная в единый государственный реестр саморегулируемой организации оценщиков и объединений оценщиков на условиях членства.
Статус саморегулируемой организации приобретен с момента включения организации в единый государственный реестр саморегулируемой организации оценщиков. Основой для включения некоммерческой организации в единый реестр, регулируемой организации является:
Объединение в такой организации не менее 300 лиц являются ее членами.
Наличие компенсационного фонда.
Наличие органа управления и структурных подразделений.
Наличие стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденный в соответствии законодательством.
Работники саморегулируемой организации оценщиков не в праве осуществлять оценочную деятельность. Ликвидация некоммерческих организаций осуществляется ликвидационной коммисией, в которой обязательно должен быть включен представитель национального совета по оценочной деятельности.
Функции СОО:
1) разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой, профессиональной деятельности.
2) Разработка и утверждение правил и условий приема члены саморегулируемой организации оценщиков. Установление размере членских взносов на порядке их внесения.
3) Представление интересов своих членов в отношениях с федеральными органами государственной власти.
4) Контроль за соблюдением своими членами требований законодательства стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой профессиональной этики.
5) Прием и исключение из членов саморегулируемой организации.
6) Ведения реестра членов саморегулируемой организации.
7) Организация информационного и методического обеспечения своих членов.
Права саморегулируемой организации оценщиков.
1) Представление интересов своих членов в их отношении с органами власти.
2) Оспаривать в судебном порядке акты государственной власти и действия/ бездействие ее органов, нарушающие права и интересы членов саморегулируемой организации оценщиков.
СОО обязана:
Соблюдать требования законодательства РФ
Формировать компенсационный фонд для обеспечения ответственности своих членов перед потребителями услуг
Осуществлять контроль за соблюдением своими членами законодательства РФ, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и проф этики
Применять меры дисциплинарного воздействия, предусмотренные законодательством и внутренними документами организации
Сообщать в уполномоченный федеральный орган по надзору за деятельностью СОО о возникновении несоответствия требованиям законодательства
Отказать в принятие в члены СОО в установленных случаях
Исключать из членов СОО за нарушения требования законодательства, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и проф этики
Вести реестр членов СОО
Организовывать проведение проф переподготовки оценщиков
Некоммерческая организация в праве подать заявление о ее включении в единый реестр СОО. Уполномоченный фед орган принимает решение о включении или об отказе о включении в единый реестр СОО. В течении 7 дней, начиная с даты предоставления следующих документов:
Заявление
Учредительные документы
Копия свидетельства о постановке на налоговый учет
Копии документов об образовании, подтверждающие получение проф знаний в области оценки членами СОО
Копии положений о коллективном органе управления, о структурном подразделении, осуществляющем контроль за деятельностью членов и о дисциплинарном комитете
Копии справок об отсутствии у членов организации неснятых или непогашенных судимостей за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления
Копии документов, подтверждающие формирование компенсационного фонда
Копии заявлений ее членов о вступлении в эту организацию
Копия реестра членов некоммерческой организации
Решение уполномоченного фед органа об отказе в вкл некоммерческой организации в единый реестр СОО может быть принято по след причинам:
Некоммерче6ская организация не соответствует требованию законодательства
Некоммерческая организация предоставила не все документы или предоставила документы с неверными сведениями
11. Общая характеристика процесса оценки. Основные этапы.
В процессе оценки можно выделить 6 этапов:
Постановка задач. Данный этап включает в себя:
Формирование цели оценки
Определение вида стоимости
Идентификация объекта и прав, связанных с ним
Определение даты оценки
При оценке важно физически идентифицировать имущественный объект и определить связанные с ним юридические права. Размер и характеристики реального актива следует тщательно выявить и измерить. Связанные с объектом права могут предоставлять собой дело долю в совместной аренде или партнерстве. Юридические ограничения могут лимитировать масштабы использования объектов. Принципы сбалансированности, экономического размера и экономического разделения позволяют установить какие виды данных следует собирать.
Принцип изменения повышает для оценщика значение выбора эффективной оценки. Поскольку условия и допущения со временем обычно меняется, клиент должен знать те временные рамки, внутри которых оценка стоимости остается достоверной
Заключение договора на оценку. Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.
В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.
Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Договор №
ООО «Лютик» в лице генерального директора Пупкина А.Н. действующего на основании устава с одной стороны (именуемой в дальнейшем оценщик) и ООО «Ромашка» в лице своего генерального директора Зернова М. Ю. действующего на основании устава (именуемый в дальнейшем заказчик) заключили договор о нижеследующем.
Оценщик обязуется определить рыночную стоимость торгового центра по адресу… и обладающего характеристиками…
Оценщик имеет право… (перечислить права)
Оценщик имеет обязанности… (перечислить обязанности)
По результатам оценки оценщик предоставляет отчёт заказчику.
Договор заключён на …
Реквизиты сторон
Техническое задание на проведение оценки…
Договор заключается в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения.
Он должен содержать:
Основание заключения договора
Вид оценки объекта оценки
Вид определения стоимости объекта оценки
Размер денежного вознаграждения за проведение оценки
Сведения о страховании гражданской ответственности (если страхование присутствует)
Осмотр объекта. На этом этапе оценщик в присутствии представителя заказчика, осматривает объект в натуре, составляет его описание, делает необходимое фотографирование и составляет представление с физического состояния объекта.
Сбор, проверка и анализ данных.Расчет стоимости объекта начинается всегда с анализа наилучшего и наибольшего эффективного использования. Наилучшее и наибольшее эффективное использование объекта, законодательно разрешенное финансово-выгодный и физически осуществимый способ использ. объекта при котором его стоимость становится максимальной. После определения наилучшего/ наибольшего эффективного использования стоимости объекта рассчитывается всеми 3 подходами:
Сравнительный
Доходный
Затратный
В случае если стоимость объекта невозможно рассчитать к.-л. подходом оценщик должен в отчете обосновать отказ от к.-л. подхода. В итоге происходит согласование результатов и вывод итоговой величины стоимости объекта.
Подготовка отчета. Основным документом, в котором отражаются результаты оценки, является отчет, создаваемый в 2х экземплярах, один из которых остается заказчику. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначное толкования или вводить.
В отчете в обязательном порядке указывается:
Дата проведения оценки
Используемые стандарты, цели и задачи.
Приводятся иные сведения, необходимые, по мнению оценщика для полного толкования результатов оценки.
В случае если при проведении оценки, определяется не рыночная, а иная стоимость, в отчете должны быть указаны причины, отступления от рыночной стоимости.
В отчете должны быть указаны:
Дата составления, порядковый номер
Основания на проведение оценки
Место нахождения оценщика и сведения о его членстве саморегулир организации.
Точное описание объекта оценки, в отношении объекта оценки, принадлежащие физическому лицу, реквизиты юридического лица.
Стандарты оценки, используют при расчетах, перечень исходных данных, используемых при проведении оценки, а так же, приняты в процессе оценки допущения.
Послед определения стоимости объекта и ее итоговые величины.
Дата определения стоимости объекта.
Перечень документов, используемые оценщиком, и устанавливаемые количественные и качественные характеристики объектов.
Отчет так же может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важным для полноты отражения, примененного им методы оценки.
Отчет должен быть:
Пронумерован
Подписан оценщиком
Скреплен печатью
Итоговая величина рыночной стоимости указана в отчет, признается достоверность, и рекомендуемый для совершения сделок, если законом не предусмотрено иное.
В случае наличия, спора о достоверности, величины рыночной стоимости, указанной в отчете, указанный спор, подлежит распоряжению в судебном порядке.
Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при соблюдении условий “ равновесия ”, т.е. продавец и покупатель действуют рационально, информирован, а при обсуждении цены стороны не испытывают давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств. Данное определение стоимости включает представление о “нормальной “ (равновесной) сделке как о передаче титула собственности от продавца к покупателю в определенный момент времени при выполнении следующих условий:
Мотивация продавца и покупателя является типичной;
Обе стороны хорошо информированы, например квалифицированными консультантами, и действуют целесообразно пониманию своего интереса; имеется достаточное время, чтобы выявить реакцию рынка на сделанное предложение;
Платеж осуществляется наличными деньгами или другим наличным способом;
Компенсация продавцу за отчуждаемое имущество полностью представлена договорной ценой без каких-либо дополнительных уступок и связанных льгот.
^ 12. Теория стоимости денег во времени. Будущая и настоящая стоимость денежной единицы.
1)сумма денежных средств
FV=PV(1+i)n-,будущая стоимость денежной единицы
PV=FV/(1+i)n-,текущая стоимость единицы.Это величина,обратная накопленной сумме единицы.Используя эту функцию можно решить,какую сумму надо положить сегодня,чтобы получить заданную сумму в будущем.
^ 13. Теория стоимости денег во времени. Будущая стоимость аннуитета и фактор фонда возмещения.
По теории стоимости денег во времени одна денежная единица сегодня стгоит дороже,чем полученная в будущем.Это связано с тем,что за весь период до появления будущих доходов денежная единица приносит прибыль,новую стоимость.Денежная единица рассматривается,как капитал.Применение метода капитализации доходов в оценке стоимости объектов недвижимости требует знания таких понятий,как сложный процент, дисконтирование и аннуитеты.Стоимость приносящей доход собственности определяется текущей стоимостью денежной единицы,которая будет получена в будущем.
Капитализация дохода-это процесс пересчёта потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости.Для правильной оценки будущих поступлений необходимо использовать сложный процент и дисконтирование.
Сложный процент означает,что уже полученный процент,будучи внесённым на депозит вместе с первоначальными инвестициями,становится частью основной суммы.И в следующий период наряду с первоначальным депозитом полученный поцент приносит новый доход.Простой процент не предполагает данной процедуры.
Дисконтирование-это процесс приведения будущих доходов к их текущей стоимости.
Стоимость ожидаемых будущих доходов зависит от нескольких факторов,среди них:
1)сумма денежных средств
2)времени выплаты или получения
4)соответствующей ставки дохода на инвестиции
Аннуитет-серия равномерных платежей через равные промежутки времени.
FV=PMT((1+i)n-1)/i-,будущая стоимость обычного аннуитета.Если платежи осуществляются в начале каждого периода,то рассматривается авансовый аннуитет.
PMT=Fv*i/(1+i)n-1-фактор фонда возмещения.Показывает денежную сумму,которую необходимо вносить в конце каждого периода для того,чтобы через заданное число периодов остаток составил одну денежную единицу.Эта величина,обратная фактору накопления единицы за период,учитывает только возврат инвестированных средств.Различают фактор фонда обычного возмещения и авансового возмещения.Фактор фонда авансового возмещения предусматривает поступление платежей в начале периода.
^ 14. Теория стоимости денег во времени. Текущая стоимость аннуитета и взнос на амортизацию единицы.
По теории стоимости денег во времени одна денежная единица сегодня стгоит дороже,чем полученная в будущем.Это связано с тем,что за весь период до появления будущих доходов денежная единица приносит прибыль,новую стоимость.Денежная единица рассматривается,как капитал.Применение метода капитализации доходов в оценке стоимости объектов недвижимости требует знания таких понятий,как сложный процент, дисконтирование и аннуитеты.Стоимость приносящей доход собственности определяется текущей стоимостью денежной единицы,которая будет получена в будущем.
Капитализация дохода-это процесс пересчёта потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости.Для правильной оценки будущих поступлений необходимо использовать сложный процент и дисконтирование.
Сложный процент означает,что уже полученный процент,будучи внесённым на депозит вместе с первоначальными инвестициями,становится частью основной суммы.И в следующий период наряду с первоначальным депозитом полученный поцент приносит новый доход.Простой процент не предполагает данной процедуры.
Дисконтирование-это процесс приведения будущих доходов к их текущей стоимости.
