Покупки – неотъемлемая часть современной жизни. Ежедневно мы приобретаем ряд вещей или продаем что – то ненужное. Отношения такого рода регулируются нормативно – правовой базой, поскольку имеют юридический характер. Огромную часть в области продаж составляет недвижимость. Сегодня такой вид отношений вполне разнообразен, поскольку зависит непосредственно от предмета. Зачастую – это квартиры, дома. Мы прекрасно знаем, что любой владелец имеет право передать в собственность другому человеку свое имение.
Но, как быть, когда продать нужно не полностью все имущество, а только его часть? Возможно ли это и на каких основаниях? Именно этой теме и посвящена данная статья. Мы рассмотрим пошагово процедуру отчуждения части дома, а в особенности – составление договора для регуляции таких отношений.
Сегодня существует целая категория нормативно – правовых актов, которые регулируют вопросы данного характера. Все они предназначены для того, чтобы собственники имели возможность беспроблемно продать свою часть жилища. Поэтому, рассмотрим все более детально.
Прежде всего, есть две правовые категории, которые следует отличать между собой. Это – продажа доли и продажа части дома. Казалось бы, это одно и то же, но на практике и в теории действия будут иметь различный характер.
Продажа доли характеризуется, прежде всего, передачей права на определенное имущество. Если говорить о недвижимости, то тут рассматривают, как правило, собственность, которая в ходе определенных событий имеет нескольких владельцев. Например, это дом или квартира, которые после смерти гражданина остались в наследство нескольким людям. Также, мы все прекрасно знаем, что имущество, которое появляется у супружеской пары находится в их общем владении. В таком случае, как быть тогда, когда люди разводятся или наследники не планируют проживать совместно? Ведь проблематичность состоит в том, что их часть не выделена в натуре, а имеет просто определенное процентное соотношение к общему объему.
В данной ситуации собственники имеют возможность продать свою долю в недвижимости. Тут стоит помнить несколько основных правил. Прежде всего, это право на покупку таковой части. В первую очередь, владелец обязан сообщить о своих намерениях другим собственникам. Они имеют прерогативу перед третьими лицами. Она проявляется в том, что только после отказа всех совладельцев приобрести долю имущества тот, кто хочет ее продать имеет право обращаться уже и к другим гражданам. Если же хотя бы один из общества собственников все же желает купить часть – отказать ему в этом нельзя.
Продажа части жилого дома немного отличается от выше упомянутой категории. Прежде всего, дело идет о предмете передачи. Если, в первом случае, речь шла о праве, то в данной ситуации – непосредственно о части недвижимости, физически отделенной и пригодной для жизни.
Основное отличие – отсутствие необходимости получить согласие других совладельцев. То есть, если при продаже доли имущества, в первую очередь, мы учитывали интересы других собственников, то при отчуждении части дома никакого разрешения от них не требуется. Мы не уведомляем их и не спрашиваем о наличии желания купить часть дома.
Поэтому, перед тем, как оформлять сделки с недвижимость, которая принадлежит более чем одному лицу – определитесь, что именно вы продаете: право на свою долю или отделенную часть дома. В зависимости от этого и будет формироваться процедура дальнейших действий.
Для того, чтобы продать имущество, о котором мы говорим, что принадлежит лицу на праве собственности нужно знать порядок продажи части дома. Первым этапом в данном случае станет наличие условий, которые характеризуют возможность отчуждения.
Сегодня нормативно – правовыми актами установлено ряд специальных требований. Они в обязательном порядке должны выполняться в том случае, когда речь идет о продаже части дома. Отчуждения доли в собственности они не касаются. И так, в их число законодатель относит:
Как видим, требования довольно просты и понятны. Некоторые характерны для продажи недвижимости вообще, а некоторые – исключительно для частей имущества. Если просмотреть практику, то можно сказать, что наиболее распространенный случай – это полное отделение помещения от самого объекта недвижимости. О чем идет речь? Довольно часто люди, которые совместно проживают для того, чтобы сделать свою жизнь более комфортной делают вход в свою часть дома с другой стороны. Таким образом, передвижение по собственности осуществляется без нарушения порядка быта других собственников. Такие части соответствуют всем требованиям и спокойно могут быть проданы в рассматриваемом нами варианте.
Следующий шаг – составление специального документа, который регулирует отношения передачи части жилища другому лицу. Он составляется непосредственно с владельцем помещения и покупателем. Последний, как мы уже замечали ранее, может быть любым гражданином, который изъявил желание купить часть дома и не ограничен в дееспособности.
Договор продажи части дома – это специфичный правовый документ. Его составление похоже на стандартное соглашении о передачи права собственности на весь объект недвижимости. Но, при этом, данный договор имеет все же ряд своих особенностей, что отличают его от других документов. Поэтому, рассмотрим его содержание и что в него должно в обязательном порядке входить более детально.
В правовой области есть ряд положений, которые в обязательном порядке должны закрепляться в том или ином договоре. Если говорить о передаче части дома, то это – стороны, объект, сумма.
Прежде всего, по средине листа указывают наименование документа. Следом за этим по всей ширине строки идет изложение всех частей документа. В самом начале идет отсылка на стороны, между которыми составляется договор. Каждый из участников должен написать свое полное имя, адрес проживания, дату рождения и номер документов, который удостоверит их личности.
Следом за этим идет поэтапное установление прав и обязанностей сторон. Сначала нужно обозначить по отношению к какому именно предмету такие отношения возникают. Вписывают адрес дома, часть которого продается. Также, в обязательном порядке нужно указать площадь жилья. При этом, не только ту, которая переходит по договору к покупателю, но и общую.
Также, если осуществляется продажа часть дома с участком – нужно описать его размер. В таком случае, также указывают ту часть, которая находится в собственности продавца и общую, которая принадлежит владельцам дома.
Следует также указать документы, которые подтверждают право передачи части жилища другому человеку. В данном случае, речь идет о свидетельстве о праве собственности. Сегодня выписку данного подтверждения можно взять в местном кадастре права. В нем уполномоченный орган засвидетельствует собственность гражданина на часть недвижимости. Но, помимо этого обязательно нужно иметь еще и Свидетельство о владении коллективом граждан всем объектом недвижимости. Одного только из этих документов будет недостаточно. В обязательном порядке они должны быть в совокупности.
Купля продажа части дома и земельного участка также помимо выше названных образцов требует наличие документа, который бы подтвердил право собственности на землю. Взять его можно точно там же, где и подтверждения о собственности на часть дома.
Как мы говорили ранее – одним из основных элементов должна быть цена договора. В данном случае, речь идет о стоимости части дома. То есть, это размер денежной суммы, которую покупатель передает продавцу за право собственности на часть дома. Устанавливается цена разными способами. Она может быть назначена как самим покупателем, так и продавцом. Кроме того, в последнее время довольно часто граждане стали прибегать к услугам специалистов по оценке недвижимости. Данные работники смогут установить рыночную стоимость части дома в зависимости от ее расположения, характеристик. Но, стоит понимать, что такие услуги требуют дополнительных материальных затрат.
Кроме того, помимо суммы отчужденного помещения в обязательном порядке нужно сослаться на общую стоимость всего объекта недвижимости. В данном случае, такой показатель должен иметь рыночную оценку. То есть, не та сумма, которую все владельцы считают достойной для оценки своего дома, а его реальная цена при современной обстановке в области купли – продажи недвижимости.
Также, необходимо предусмотреть каким именно вариантом будут передаваться деньги за отчуждение части дома другому лицу. Сегодня существует несколько вариантов. Прежде всего, обозначаем временные рамки. Оплата может производиться до того, как обе стороны подпишут договор или после. Еще один момент – способ передачи. Так, можно перечислить необходимую сумму на банковский счет, а можно отдать наличными при встрече. Если в первом варианте подтвердительным документом о продаже части дома станет чек из банка, то во втором нужно в обязательном порядке составить специальную расписку. В ней стороны указывают, сколько денег было передано, когда и кому и на каких основаниях – за часть дома. Такие действия необходимы для того, чтобы перестраховать себя. Обе стороны в случае возникновения недоразумений будут иметь подтверждения оплаты.
Также, в договоре стоит отметить и то, что покупатель не имеет претензий к состоянию имущества, которое он покупает. Помимо этого, при непосредственной передаче объекта недвижимости в собственность желательно составить дополнительный акт приема – передачи. Опять же это станет основой защиты собственных прав каждой стороны в случае возникновения проблем.
Следом идет указание нормативно – правовых актов, которыми стороны руководятся при заключении сделки. Здесь могут быть довольно разнообразные нормы. Все они регламентируют отношения гражданского характера, связанные с жилищной сферой. Поэтому, искать необходимые статьи нужно в Гражданском или Жилищном кодексах. Кроме того, чтобы значительно упростить данную задачу – можно ознакомиться с нашим образцом. В нем мы не только выбрали все необходимые законодательные основы, но и составили прототип договора. На его примере можно рассмотреть содержание документа и его внешний вид.
Самыми последними пунктами соглашения станут указание количества экземпляров и дееспособность сторон. Так, в соответствии с нормативно – правовыми актами договора купли – продажи недвижимого имущества не могут составляться менее чем в трех формах. Две из них предназначаются непосредственно для сторон договора, а одна – для государственного регистратора. Также, никто не запрещает написать больше экземпляров. Но, в обязательном порядке их количество должно быть указано в договоре. При этом, все они имеют одинаковую юридическую силу.
Если же говорить о дееспособности, то в данной части обе стороны договора подтверждают свое право на подписание документа и совершение сделки. По Закону сегодня осуществлять такие действия имеют право совершеннолетние люди, не ограниченные в дееспособности. Если хотя бы один из данных факторов не соблюдается – действия по подписанию договора проводит законный представитель таких лиц.
Самым последним пунктом станет указание на прилагающийся документ – план участка и части дома, который переходит в собственность покупателю. Нужно написать его название и номер, присвоенный уполномоченным органом.
Завершающим этапом станет подписание договора. Обе стороны должны проставить соответствующие отметки на каждом листе документа. Тут они именуются как продавец и покупатель. Кроме того, нужно обозначить и число, когда договор был подписан. Как правило, все пункты соглашения вступают в силу именно с данного дня, если такое предусмотрено в самом договоре. Если же нет – с момента государственной регистрации.
Составление соглашения может проводится как самостоятельно, так и при помощи специалистов в сфере юриспруденции.
Одного лишь подписания соглашения сторонами будет недостаточно. Поскольку в данном договоре речь идет о переходе собственности на часть недвижимости, то нужно будет осуществить ряд дополнительных действий.
Прежде всего, данный документ должен быть заверен нотариально. Соответственный работник проверят документ на правильность составления и соответствие законодательной базе. Если никаких замечаний нет – он ставит свою отметку на всех экземплярах договора. После этого, документ должен быть направлен на государственную регистрацию.
В статье мы уже упоминали о кадастре регистрации прав. Нужно найти территориальное отделение по месту нахождения недвижимости. Туда предоставляется договор. Один из его экземпляров там и остается. На его основании в государственные реестры собственности вносятся соответственные изменения и выдается свидетельство о собственности на часть дома.
Да, долю дома можно продать в том случае, если она не обременена правами третьих лиц. То есть, если нет никаких ограничений по ее продаже.
Обстоятельство, что это доля, а не целый дом, не может помешать продаже. А сособственники других долей - могут.
По общему правилу (Гражданский кодекс), собственник вправе распорядиться своим имуществом. Даже если это доля дома или часть дома, ей можно распорядиться, в том числе продать. Но перед продажей обязательно надо предложить ее выкуп соседям-сособственникам.
Часть дома - это самостоятельный объект, участвующий в обороте без ограничений и не требующий при сделках согласия иных собственников. Доля дома предполагает и обязыввает сделать предложение сособстенникам о преимущественном выкупе. Другими словами, часть дома Вы можете продать беспрепятственно, а долю - придется спрашивать согласие или отказ сособственников.
Собственник должен любым способом предложить выкуп доли за определенные деньги . Это может быть предложение, отправленное через нотариуса, самостоятельное уведомление по почте, телеграмма или иные варианты. При этом у Вас на руках должно быть документальное подтверждение, что предложение отправлено, текст - прилагается. Идеально - уведомление о получении адресатом Вашего предложения с датой вручения.
При получении предложения от вас, сособственники других долей или соглашаются купить за предложенную сумму, или отказываются, или ничего не делают (считается, что отказываются).
Единого совета на все случаи жизни - нет. Более того, на ряд вопросов нет прямых указаний законодательства. Приходится руководствоваться обычаями делового оборота и судеюной практикой. И можно подойти на консультационный прием к юристу по недвижимости (платно) или к специалисту (бесплатно) нашей организации, обсудить план возможных действий.
Правила для продажи доли такие же, как и для целого объекта: должны быть соблюдены все законодательные требования. Но есть ряд ситуаций, когда продавать долю дома нельзя или невозможно:
Большинство таких вопросов может быть решено специалистами, имеющими опыт в таких делах. Часть решений будет носить оформительский характер, а ряд вопросов может быть решен только в судебном порядке. Но все же решится, итог будет. Обращайтесь, поможем. У нас много опыта в таких делах.
Доля дома - это выраженный в процентном или долевом соотношении метраж от всего дома в комплексе функциональных характеристик. Доля дома может быть выделена или не выделена. Выделенная доля, обычно, сто ит при продаже дороже невыделенной. Часто в соотношении 2:1. Но если такую долю выкупают последней и от ее покупки зависит обладание покупателем всем домом, ее цена, наоборот, может быть выше рыночной стоимости.
В нашей практике мы приняли к производству очень запутанное дело, в котором наследники доли части дома спорили с новыми собственниками, купившими всю часть дома, вместе с долей, причитающейся третьим лицам по наследству. Сначала это трудно было понять самому адвокату, несколько недель проводили экспертизу документов. Потом определяли права наследников, права покупателей. Оказалось, что нотариус выдал ошибочно неверные документы на право собственности продавца этой спорной доли части дома. ..
С частями дома надо работать и продавать-покупать очень осторожно. Если одновременно на одном земельном участке есть дом в частях, и от такой части продают долю, надо просмотреть всю историю документов и прав собственника. Иначе в итоге можно ничего не купить, а деньги потратить.
Наши специалисты с опытом работы в таких продажах готовы прийти Вам на помощь!
Как и у любого другого недвижимого имущества, у жилого дома может быть несколько собственников.
Необходимость продажи части долевой собственности в жилом доме возникает чаще всего в тех случаях, когда дом достается по наследству нескольким лицам. Также нередки ситуации, когда при разводе один из супругов продает долю дома, отошедшую ему при разделе имущества. При совершении подобных сделок заключается договор купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом.
Купля-продажа части дома - совершенно иная процедура. В этом случае предметом купли-продажи становится уже не доля в совместном имуществе, а физически отделенная часть дома, представляющая собой отдельное жилое помещение.
В каждом из случаев при заключении сделки существуют собственные нюансы, которые мы и рассмотрим в этой статье.
В случае, когда возникает необходимость в продаже доли собственности в жилом доме, необходимо придерживаться определенных правил.
Так, согласно статьи 250 ГК РФ преимущественное право на покупку доли в жилом доме имеют другие собственники этого жилого помещения. Их необходимо в обязательном порядке поставить в известность о планируемой продаже, указав стоимость доли и все прочие условия продажи.
Обычно подготовкой подобных уведомлений занимаются нотариусы, они же, как правило, организуют и отправку уведомлений другим собственникам через свои каналы. Свой ответ собственники, имеющие преимущественное право выкупа доли жилого дома, должны по действующему законодательству дать не позднее чем через месяц после получения уведомления. При нежелании ими выкупать долю дома оформляется отказ, который лучше всего заверить нотариально.
В том случае, если в установленные законом сроки другие собственники не подтверждают своего намерения выкупа доли, но при этом и не оформляют отказ, они, тем не менее, теряют преимущественное право выкупа, и собственник доли вправе продавать ее третьим лицам. Разумеется, это справедливо лишь в том случае, если у собственника есть подтверждение получения уведомления другими собственниками.
Важно отметить! В тех случаях, когда установить местонахождение собственников для вручения им уведомления не представляется возможным, либо же они всячески препятствуют продаже, избегая получения на руки уведомления, существует возможность передать право долевой собственности третьим лицам через договор дарения .
Дарение - сделка безвозмездная и согласие остальных собственников в этом случае не требуется. Однако, для исключения в дальнейшем возникновения поводов для судебного разбирательства, подготовку сделки в таком варианте лучше поручить квалифицированному юристу.
Также следует учитывать тот факт, что рыночная стоимость отдельной доли в доме всегда ощутимо меньше той суммы, которая могла бы быть получена при продаже дома целиком с последующим разделением вырученных финансовых средств. В связи с этим для продающей стороны выгоднее все же достичь соглашения с другими собственниками и продать дом целиком, разделив затем полученные деньги.
А вот если существует возможность физически отделить принадлежащую вам часть дома (выделение доли собственности в натуре), то стоит непременно воспользоваться такой возможностью. В этом случае можно будет продавать уже часть дома как самостоятельный объект.
Для того чтобы продать часть жилого дома, физически отделенную от остальных помещений, согласия других собственников не требуется
. Да и стоимость независимой части дома существенно выше стоимости доли в общей долевой собственности.
Выделение доли в натуре возможно только при наличии правовой и технической возможности. При этом отделяемая часть должна полностью соответствовать всем признакам «жилого» помещения.
В соответствии с положениями Жилищного кодекса устанавливаются следующие критерии жилого помещения:
Обычно физическое отделение части дома производится тогда, когда у участников долевой собственности складывается определенный установленный порядок использования помещений, а также когда один из собственников обустраивает отдельный вход в свою часть дома.
Для того чтобы с отделенной частью жилого дома можно было совершать сделки купли-продажи, права собственности на нее должны быть соответствующим образом зарегистрированы. Выделенная часть жилого дома должна иметь отдельный технический план, на основании которого она ставится на кадастровый учет.
После постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности в ЕГРН (сейчас эти процедуры совершаются одновременно) часть жилого можно будет продавать.
Для совершения сделки в этом случае потребуется заключить договор купли-продажи части дома. Такой договор в целом практически идентичен стандартному договору купли-продажи дома целиком и содержит те же положения и сведения.
Однако есть тут и свои особенности. При продаже части жилого дома потребуется предоставить кадастровые паспорта как непосредственно на саму часть строения, подлежащую продаже, так и на весь дом целиком. Кроме того, в договоре необходимо указать не только фактическую стоимость продаваемой части дома, но и среднюю оценочную стоимость всего дома целиком.
Часто частный дом или квартира принадлежат не одному собственнику, а нескольким, или, другими словами, недвижимость является общей собственностью разных людей, которые именуются сособственниками. Как правило, такая собственность образуется из-за того, что люди приватизируют на несколько человек свои квартиры, наследуют их частями и в результате возникает долевая собственность.
Обратите внимание: речь идет о доле в праве собственности, а не о части жилплощади. Доля не измеряется в квадратных метрах и не дает права «автоматически» занять какую-либо комнату в квартире или доме. Чтобы определить, какой частью жилья, пропорциональной доле, вы сможете пользоваться, нужно выделить долю в натуре, но там должны быть соблюдены определенные условия.
Несмотря на то, что долю нельзя ни пощупать, ни потрогать -ее можно продать. Продать долю в доме или квартире вполне реально.
Но встают два вопроса:
Однако, несмотря на эти вопросы в последнее время количество сделок с долями квартир значительно выросло.
Насколько сложны такие сделки и в чем состоят основные трудности?
Продажа доли в праве общей собственности регламентируется статьей 250 Гражданского кодекса РФ. Указанная статья объясняет механизм реализации преимущественного права покупки, по которому участники общей долевой собственности имеют право «первого выкупа» доли, планируемой для продажи постороннему лицу.
Суть в том, что продавцам долей важно знать основное правило: сособственники — владельцы остальных долей в квартире — имеют преимущественное право покупки.
По закону их нужно письменно уведомить о продаже доли в доме с указанием цены. Далее, с момента получения уведомления сособственники месяц могут думать и принимать решение о покупке или отказе от покупки доли. Если по окончании месяца заявок на покупку от содольщиков не поступает, можно продавать долю в доме любым лицам.
На практике при регистрции договора купли-продажи в регистрационной службе, требуются документы, подтверждающие, что сособственникам было разослано уведомление и они отказались купить долю, причем, отказ должен быть письменным и заверен у нотариуса. Иногда с этим бывают проблемы: невозможно найти всех сособственников (они ведь могут и в другом населенном пункте жить, и за границей) и уговорить их явиться к нотариусу. Некоторые могут воспротивиться чисто из вредности…
В таких случаях рекомендуется обратиться к нотариусу, и тот со своего адреса отправляет сособственникам письма (о продаже доли) с уведомлением о вручении.
Причем, эффективнее рассылать сразу по нескольким известным адресам содольщиков: на домашний (по месту постоянной регистрации) и рабочий.
Через месяц после получения квитка о вручении письма адресату-содольщику, можно смело заключать сделку. При этом, квиток и сохраненная копия письма-уведомления будут полноценными доказательствами соблюдения прав содольщиков на преимущественную покупку.
Регистрационная служба обычно без проблем принимает такие документы.
Продавец вправе назначить любую цену доли, исходя из принципа рыночной свободы. Однако, если он решит схитрить и в уведомлениях содольщикам указать завышенную цену, а получив отказ, продать третьему лицу снизив цену, то обиженные сособственники могут разрушить сделку.
Для этого любой из содольщиков может обратиться в суд, внести на депозит последнюю (реальную) стоимость продажи, и право собственности перейдет к нему.
В свою очередь, пострадавший покупатель в такой ситуации вполне может предъявить претензии и требования о компенсации возникших убытков продавцу.
Самый важный вопрос: где сможет жить покупатель доли?
Напомним, конкретная комната «в счет доли» автоматически не выделяется. Чтобы определить, какая жилплощадь в квартире или доме будет соответствовать каждой из долей, сособственникам нужно заключать соглашение о порядке пользования жилым помещением. Обычно для надежности оно удостоверяется у нотариуса.
Стоит иметь в виду, что места общего пользования — кухню, ванную, коридоры — делить нельзя, они остаются совместными.
На практике часто случается, что между жильцами начинаются споры, и тогда решать проблему приходится через суд. В этой связи, следует понимать, что суд принимает решение об определении порядка пользования площадью с учетом фактической ситуации каждого сособственника. То есть будут учитываться следующие обстоятельства :
а) имеет ли собственник доли иную площадь для проживания;
б) есть ли у него семья, дети, другие иждивенцы;
в) финансовое положение и многое другое.
Может получиться и так, что собственник большей доли в квартире будет занимать меньшую по площади комнату в квартире. И наоборот, тому, у кого доля в праве гораздо меньше, решением суда может быть выделена для проживания большая жилая площадь.
Нередко доли приобретаются для того, чтобы была возможность оформить регистрацию по месту жительства («прописку») — особенно это характерно для крупных городов. Регистрация по месту жительства нового собственника доли в квартире
осуществляется без согласия сособственников.
Для этого достаточно предъявить в паспортный стол свидетельство о праве собственности.
Но, вселяясь в квартиру с семьей, следует учитывать, что для регистрации членов семьи собственника по месту жительства потребуется письменное согласие других сособственников. Поэтому, покупая долю в квартире это следует учитывать, если в дальнейшем планируется регистпироваться и проживать там всей семье.
Например, семье из 3 человек, покупая 1/2 долю в квартире, разумнее приобрести ее по 1/6 на каждого.
Случается так, что у жилья может быть одновременно несколько собственников. Строение делится на доли, которые не всегда имеют равносильный характер. Рано или поздно его приходится продавать. Здесь всплывает масса вопросов и неожиданностей.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Если владелец желает направить свои долевые права на возмездной основе, тогда он должен действовать согласно законодательным правилам:
вслед за осуществлением купли-продажи, все бывшие владельцы проданной недвижимости уже не обязаны выплачивать налоги по дому. Данные условия подробно описывает НК России в статье 400 и 401. После покупки дома, каждый собственник получает право на использование налогового вычета по НДФЛ.
Если дом был продан как единый объект, размер НДФЛ считается общим и рассчитывается в одинаковом размере между всеми участниками процесса. Когда же недвижимость реализуется отдельными долями, несмотря на составление только одного соглашения, вычет производится по каждой из долей в полном объёме. Данные указания указаны НК России статье .
В идеале продажа долевой собственности осуществляется по обоюдному согласию всех дольщиков. Иным словами, они обговаривают и пролают личные доли имущества и распределяют вырученный капитал на основании размера каждой доли. Для этой цели подготавливается два пакета ценных бумаг от лица каждого владельца.
Их наполняют следующие документы:
Основная задача продавца — вызвать активный интерес у как можно большего числа потенциальных покупателей. Для этого он может подать объявления в наиболее популярные печатные СМИ, интернет — порталы и агентства недвижимости.
Предложение можно разослать всем дальним родственникам и знакомым. Весомую помощь может оказать риелтор, поскольку он изначально нацелен на быструю продажу, при максимально завышенной стоимости.
В России около 95% недвижимости числиться в долевой собственности. Это означает, что столкнуться с продажей доли в доме может каждый второй собственник. Бывает, что дом поделён на доли между несколькими представителями.
Иногда они принимают обоюдное решение о продаже, при этом один дольщик физически не может присутствовать во время проведения сделки, поскольку проживает в другом городе либо каким-либо иным причинам.
Законодательство обратило внимание на данную проблему, и предоставило доступный выход из ситуации. Для этой цели государство позволяет занятому представителю посетить нотариуса, и оформить у него доверенность на другого человека, который будет действовать от его лица.
Все договора с недвижимостью, которая числится в долевом владении, осуществляются при обязательном согласии собственников жилья. Об этом подробно указывается в . Нужно отметить, что само решение может быть принято в устной форме, но при регистрации документации сделки в нотариальной контроле обязательно присутствие всех законных дольщиков со стороны продавца.
Вместе они должны подписать соглашение. При необходимости один из них может предоставить доверенность одному из дольщиков для подготовки нужного пакета бумаг и подписания соглашения купли-продажи.
Нередко, один из дольщиков выступает против продажи всей недвижимости. Если же часть строения физически разделена и оформлена отдельно от общего имущества, тогда необходимость в согласовании отпадает.
Когда требуется, чтобы часть постройки была признана отдельной, заявитель обязан соблюдать ряд правил:
Процесс выделения может происходить физически, если предпринят распорядок использования долевого жилья всеми владельцами, и создаётся отдельный выход из обособляемой области строения. Обязательным требованием продажи обособленной области считается фиксация изменений в имуществе на основании закона и наличии технического паспорта. Он ставит область строения на кадастровый учёт.
Кроме этих моментов, продавец обязан определиться со стоимостью и иными, не менее важными вопросами. Заранее сообщить о своём решении других дольщиков, с предоставлением всех условий и деталей. Делать это нужно грамотно, иначе другие собственники могут обратиться в суд.
Документы желательно отправлять через нотариальную контору. Специалист формирует сопроводительное извещение и направляет бумаги через почтовое отделение с обратным уведомлением. При желании продавца, он может получить свидетельство о направлении заявления.
Остальным собственникам даётся ровно один месяц на предоставление ответа со дня получения уведомления. Если же ответ так и не поступит, действие автоматически приравнивается к отказу. Если время поджимает, при этом не поступает никаких возражений, тогда продавец может взять у собственников письменное согласие на осуществление сделки. Оно обязательно должно быть оформлено в письменном виде, и иметь подпись.
Договор купли-продажи регистрируется одним документом в письменном формате. Подписи участников проставляются только у нотариуса. В соглашении обязательно обозначается количество кандидатов, которые обладают возможностью пользования жильём, то есть обладающих регистрацией. Сведения об этом указаны в ГК России, в статье и .
Процедуре заверения подлежат совершенно все сделки, которые тем либо иным образом касаются отдельных долей имущества. Аналогичная ситуация обстоит с отчуждением всех частей в одном договоре. Сведения об этом содержаться в законе № 218-ФЗ, ч.1, ст.42.
Решение вопросов может оттягиваться по разным причинам.
Если рассматривать самые популярные, тогда список следующий:
| Трудности с поиском дольщиков |
Данная проблема урегулируется через нахождение доказательств о том, что сообщение было отправлено по известному индексу. Если данные о жительстве собственника отсутствуют полностью, тогда этот факт подтверждается в документальном порядке. Для этого администрация либо адресное бюро составляет соответствующее письмо. В противном случае можно прибегнуть к другим вариантам подтверждения невозможности связаться с тем либо иным собственником |
| Если дольщик преднамеренно постарался избежать получения уведомления |
|
