Детская площадка, цветочные клумбы и небольшая парковка для автомобилей - таким чаще всего представляется идеальный двор многоэтажного дома. Однако зачастую придомовая территория незаконно используется в коммерческих целях. Классический пример подобного самоуправства: пространство перед домом оккупировано машинами работников офисов, расположенных на первом этаже здания, вследствие чего территория превратилась в общую стоянку автомобилей; либо зеленая зона отдыха стала местом разгрузки и погрузки товаров магазина. К примеру, в Москве за 2012 год выявлено более 700 незаконных парковок. На что могут претендовать жильцы, кому жаловаться? Об этом рассказывает адвокат Олег Сухов ().
Кому принадлежит придомовая территория
Земельный участок, на котором расположен дом, а также элементы озеленения и благоустройства, являются общей долевой собственностью всех владельцев квартир и помещений здания. Однако иногда требуется оформить дополнительные документы, которых в большинстве случаев у жильцов нет. Чтобы выяснить, кому принадлежит придомовая территория, необходимо обратиться в управляющую компанию, в ТСЖ или в органы кадастрового учета. «Если земельный участок сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, т. е. до 1 марта 2005 года, и в отношении него проведен кадастровый учет, то такой участок бесплатно переходит в собственность владельцев дома. Если же границы земли не установлены, то любой владелец квартиры данного здания вправе обратиться в государственные органы с заявлением о формировании участка, причем сделать это может даже один человек», - поясняет адвокат Олег Сухов.
Права собственника участка
Без согласия владельца земли ее использование не допускается. Таким образом, после получения документов о праве собственности на участок третьи лица его уже не займут. «Доля в праве собственности на придомовую территорию пропорциональна отношению количества принадлежащих собственнику квадратных метров к общей площади здания. Соответственно, находящийся на первом этаже магазин не вправе занимать под автостоянку 100 % места возле дома. В том числе и без согласия всех жителей дома, т. к. распоряжение общей собственностью осуществляется по соглашению всех ее участников», - продолжает адвокат Олег Сухов.
Кому жаловаться и на что можно рассчитывать
При возникновении конфликта владельцев квартир в большинстве случаев ждет судебное разбирательство, т. к. госорганы обычно или чинят препятствия, или бездействуют. «Вместе с тем, прежде чем решаться на длительный судебный процесс, имеет смысл обратиться в подразделение местных органов власти, ведающее вопросами жилищно-коммунального хозяйства, а в столице, например, организована специальная инстанция для решения подобных проблем - Объединенная административно-техническая инспекция», - советует адвокат Олег Сухов.
Представители уполномоченных органов на основании собственного постановления или по решению суда обязаны прибыть на спорную территорию и устранить последствия незаконных действий третьих лиц, к примеру, демонтировать неправомерно установленную стоянку. Кроме того, нарушителей ждет и административная ответственность по статье «Самовольное занятие земельного участка» с наложением штрафа до 20 тысяч рублей. Вместе с тем необходимо учитывать, что территория рядом с домом может быть обременена правом ограниченного пользования (сервитутом), которое устанавливается, к примеру, для обеспечения прохода или проезда, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации. Подобные условия заранее оговариваются с собственниками, а при отсутствии согласия с их стороны вопрос решается в судебном порядке.
В заключение адвокат Олег Сухов добавляет: «В целях ускорения процесса восстановления нарушенных прав собственник может и сам устранить нарушения, а уже затем искать защиты в государственных органах. Только важно не перестараться и, демонтируя будку охраны чьей-то стоянки, не повредить чужого имущества, чтобы потом самому не оказаться ответчиком в суде».
Приобретая в собственность жилую площадь в многоквартирном доме, мы не задумываемся о том, кому она принадлежит, и как ею пользоваться, ведь у нас на руках есть правоустанавливающие документы. Точно известно, сколько квадратных метров в приобретенной квартире, на основании чего возникло право пользования.
Иным образом обстоит вопрос с придомовой территорией - чья она? Не все знают, что является придомовой территорией многоквартирного дома, что к ней относится, и как ее определить. Тем не менее мы каждый день ею пользуемся, когда выходим из подъезда или играем с детьми на детской площадке.
Разберемся, что же входит в состав придомовой территории многоквартирного дома, каков ее размер, установленный по закону, кто отвечает за данный участок, и какие права на него есть у граждан.
В первую очередь, отвечая на вопрос о том, как определяется придомовая территория многоквартирного дома, следует разобраться, что она из себя представляет.
Придомовая территория может существовать исключительно в виде земельного участка, на котором могут располагаться дополнительные постройки и сооружения в целях улучшения условий проживания и пользования собственников или иных пользователей жилых помещений.
Соответственно, вопрос принадлежности решается следующим образом: придомовая территория является общей собственностью всех жильцов многоквартирного дома, к которому она относится.
Придомовая территория определяется на основании землеустроительной и градостроительной документации, которая оформляется в процессе возведения здания. Этот участок земли передается в пользование жильцов безвозмездно при переходе прав на недвижимое имущество в доме. Соответственно, и отвечают за него сами жильцы.
Назначение придомовой территории многоквартирного дома определяет порядок ее использования. Так как мы рассматриваем земельный участок с постройками и сооружениями преимущественно хозяйственного назначения, то целевым назначением придомовой территории является обслуживание, эксплуатация и благоустройство данного здания.
Таким образом, первоочередная цель использования этой территории - удовлетворение потребностей жильцов. С одной стороны, она должна отвечать требованиям собственников и иных правообладателей, с другой, выдвигаемые требования должны быть удовлетворены силами самих собственников и правообладателей. Данное правило основано на том, что земельный участок находится в общей долевой собственности, а доля каждого владельца рассчитывается в зависимости от соотношения приобретенного им недвижимого имущества ко всему дому в целом.
Если мы обратимся к Постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, то узнаем, что к придомовой территории можно отнести:
Логично предположить, что Постановление № 491 не является единственным и тем более основополагающим нормативно-правовым актом в рамках рассматриваемой темы. Источниками права, в которых упоминается рассматриваемое нами понятие, являются:
При всей простоте восприятия придомовой территории режим пользования основывается на множестве нормативных актов, разрешающих вопросы определения границ и площади, принадлежности, уборки и содержания, приватизации, благоустройства.
В вопросе, сколько метров считается придомовая территория, нет правильного ответа. Нельзя сформулировать общее правило определенного радиуса, отсчитываемого от многоквартирного дома. Эта величина непостоянна, и рассчитывать ее необходимо в зависимости от множества факторов, таких как:
Как таковой единой нормы придомовой территории многоквартирного дома не существует, но есть формула, по которой можно узнать ее размер.
Наиболее простым способом определения данной величины является кадастровый паспорт земельного участка, именно в нем указываются все сведения и числовые показатели. Кроме того, этот документ служит основанием для начисления обязательных платежей за обслуживание данной территории.
Следует отметить, что перечисленные факторы, определяющие размер придомовой территории, также косвенно влияют на возможность установки забора или иного ограждения на ней. Законом данная ситуация прямо не урегулирована, Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 189-ФЗ и ЖК РФ предлагают рассматривать каждый случай индивидуально и принимать во внимание такие обстоятельства, как обязанность предоставить возможность для проезда скорой помощи, пожарной техники и аварийных служб.
Как увеличить придомовую территорию многоквартирного дома? Для начала должен существовать свободный участок, примыкающий к текущему пространству. Если он есть, то присоединение должно протекать в рамках стандартной сделки перехода права на недвижимое имущество (при наличии решения собрания многоквартирного дома, одобряющего подобную сделку). После регистрации прав жильцы могут рассмотреть на собрании варианты дальнейшего использования земли.
Придомовая территория современных многоквартирных домов априори является общей собственностью всех жильцов дома, что подтверждается документами, которые передает застройщик вместе с правами на квартиры. Тем не менее существуют ситуации (в большинстве случаев это касается старых домов), когда придомовая территория относится, например, к муниципальной собственности. Так оно или нет, вам подскажут в вашей управляющей компании, товариществе собственников жилья или в кадастровой палате. Если жильцам передано лишь право пользования указанным участком, то должен существовать договор, определяющий права и обязанности сторон. При желании муниципалитет может передать собственникам придомовую территорию многоквартирного дома, но стоит иметь в виду, что одновременно с этим возникнут некоторые обязательства (например, по содержанию и освещению).
Являясь собственниками придомовой территории, жильцы обязаны выбрать компанию или товарищество, которое будет обслуживать ее, выставлять счета за пользование и гарантировать исправность текущих коммуникаций.
Обслуживание придомовой территории многоквартирного дома устанавливается в рамках договора, заключаемого с управляющей компанией или товариществом собственников жилья. Выбранная организация в рамках установленных тарифов обязана производить непосредственную уборку участка, предоставлять услуги по содержанию и ремонту коммуникаций, а также по благоустройству. По итогам календарного месяца ответственная организация представит счет на оплату выполненного объема работ по содержанию придомовой территории. Кроме того, по запросу жильцом в обязательном порядке управляющая компания или товарищество собственников жилья обязаны предоставлять документацию в подтверждение понесенных расходов. Выбор обслуживающей организации производится на общем собрании собственников путем голосования.
Вопрос капитального ремонта придомовой территории многоквартирного дома отнесен к действию ст. 170 ЖК РФ. Аналогично вопросу о капитальном ремонте самого здания, ремонт придомовой территории по инициативе собственников возможен, если ими выбран вариант аккумулирования ежемесячных сборов на ремонт на специальном счете, а не в рамках общей программы перечисления денег в некоммерческие фонды. Если собственники позаботились об открытии собственного счета, то в данном случае необходимо просто подать заявку в управляющую компанию или товарищество.
Если земельный участок не является общей собственностью жильцов, то при желании его можно приватизировать, оформив необходимые для этого документы.
Алгоритм действий при этом сводится к следующему:
На каких основаниях пользоваться землей, всегда решает собственник. Альтернативным вариантом использования является заключение договора аренды с муниципальным органом власти - собственником придомовой территории.
Надлежащее оформление правоустанавливающих документов является залогом возникновения правовой защиты, например, в случаях самовольного захвата придомовой территории многоквартирного дома.
Как уже было сказано, вопрос благоустройства и озеленения данного участка отнесен к ведению выбранной управляющей компании или товарищества собственников жилья. За счет аккумулированных обязательных платежей обслуживающая компания высаживает цветники, подстригает газон, убирает его от мусора и осуществляет многое другое для беспрепятственного пользования собственниками жилых помещений.
Иным образом регламентируется вопрос возделывания земли с целью устройства на ней огородов. Если собственники решат, что данная земля пригодна для возделывания, то они могут заниматься выращиванием овощей и фруктов вне зависимости от мнения обслуживающей организации.
Асфальтирование придомовой территории многоквартирного дома - больная тема большинства жильцов. Если раньше за подобные работы отвечала жилищно-эксплуатационная контора, то теперь решение проблемы отнесено полностью к ведению собственников данного участка.
Таким образом, если дорога, требующая ремонта, находится в собственности жильцов, то есть не является дорогой общего пользования, она может быть отремонтирована управляющей компанией за счет дополнительно собранных средств с собственников жилья. Данный принцип был установлен в рамках введения в действие ЖК РФ и закрепления обязанности собственников участвовать в решении текущих вопросов по ремонту придомовой территории.
Не стоит сравнивать вариант решения проблемы с нехваткой парковочных мест в бизнес-центрах и многоквартирных домах и опрометчиво обращаться за немедленным возведением шлагбаума на месте въезда во двор.
Как и все иные вопросы, данный будет зависеть от того, находится ли земля в собственности жильцов, и получено ли согласие в рамках общего собрания. Если оба условия выполнены, следует подготовить техническую документацию и обратиться в муниципальный орган власти с уведомлением о намерении возведения шлагбаума.
Ключевым требованием, нарушение которого карается отказом в разрешении, является предоставление доступа всем видам аварийных служб на территорию за шлагбаумом. Как правило, подобный вопрос решается путем передачи средств поднятия шлагбаума представителям всех аварийных служб. В противном случае придется демонтировать сооружение.
По общему правилу парковка автомобилей на придомовой территории многоквартирного дома осуществляется в отведенных для этого местах либо непосредственно на дороге при соблюдении правил дорожного движения. На большинстве участков предусматривается отдельная стоянка на ограниченное число машин, что не позволяет удовлетворить интересы всех собственников жилья. Подобные ситуации приводят к необходимости строительства дополнительных парковочных мест или даже установки гаражей.
Опять же, решение должно быть принято общим собранием собственников с учетом расположения коммуникационных сетей и нормативов СНиП.
В представленной статье был поднят достаточно важный вопрос организации пользования придомовой территорией многоквартирного дома. Действующее законодательство относит решение практически всех вопросов к ведению общего собрания собственников жилья, предоставляя им свободу выбора порядка пользования общим имуществом.
Придомовая территория многоквартирного дома представляет собой земельный участок, прилегающий к дому и используемый жильцами по своему усмотрению. Если участок не приватизирован, собственники квартир могут оформить право собственности на него. Но в результате у них появляются не только широкие права, но и обязанности по содержанию общего имущества.
Все многоэтажные жилые дома построены на земельном участке, который образует небольшую придомовую территорию. Право собственности на нее регистрируется в Росреестре в обычном порядке. К общим на территории относятся следующие объекты:
Многие уверены, что придомовая территория составляет 3-6 метров. В действительности на размер могут оказывать влияние различные факторы. Площадь и границы участка прописывается в кадастровом паспорте, информацию о котором можно уточнить в Росреестре.
По общему правилу, площадь зависит от таких показателей как этажность дома, количество дорог, плотность городской застройки в пределах конкретной улицы и размер участка, первоначально выделенный под застройку. Если участок официально не закреплен за жильцами дома, обслуживанием и уборкой занимается местная администрация.
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
или по телефону:
Согласно постановлению Главного государственного санитарного врача РФ № 64 от 10.06.2010, определяются нормативы обслуживания придомовой территории многоквартирного дома. Они содержат следующие требования:
Важно, чтобы территорию убирали ежедневно. В летний период необходимо поливать зеленые насаждения, а зимой убирать снег и лед.
Собственники отвечают за благоприятное состояние экологии вокруг дома. Запрещается высадка деревьев, которые чрезмерно распространяют пыльцу и пух. Это негативно сказывается на людях с аллергией. Ели увеличивается площадь газона, пешеходные зоны не должны уменьшаться. При доказанной намеренной порче растений выписывается административный штраф. Хождение по газонам не допускается.
В соответствии с ГОСТ Р 52169-2003, регулируется оборудование придомовой детской площадки. Если большинство жильцов являются собственниками, они должны самостоятельно решать вопросы ее установки и обслуживания. В большинстве случаев эта функция передается управляющей компании или ТСЖ. В муниципальных домах этим вопросом занимается администрация.
Детская площадка должна находиться на удалении от проезжей части. Вокруг нее высаживают зеленые растения, обеспечивающие тень в летний период. Это придает дополнительную безопасность от палящего солнца. При наличии песка в зоне детского комплекса его необходимо менять каждый год.
Пешеходные тротуары и площадка перед подъездом выполняются из твердого покрытия. В обязательном порядке устанавливаются стоки для ливневых вод. Для обеспечения должного уровня безопасности проходящих граждан вся территория освещается в вечернее и ночное время суток.
Несмотря на наличие совместной собственности, жильцы часто жалуются на плохую уборку территории. Обычно речь идет о плохой работе дворников. Последние недовольны условиями работы. В первую очередь важно определить ответственного за состояние двора. Обязанности за уборку и состояние придомовой территории возлагаются на следующие организации:
Это одна из компаний, с которой у собственников заключен договор на обслуживание. Управляющие компании регулируют широкий спектр вопросов, касающихся уборки и вывоза мусора, оплаты коммунальных услуг, частичного выполнения функций сотрудников паспортного стола. Что касается частных организаций, им можно поручить определенные обязанности на основе договора об оказании услуг. Одновременно обязанность по уходу за территорией возлагается на жильцов независимо от формы собственности.
Контроль за деятельностью управляющих компаний осуществляют муниципальные власти. Если обязанности не выполняются или выполняются ненадлежащим образом, жильцы обязаны уведомить об этом руководство управляющей компании и составить акт. Если факт подтверждается, снижается стоимость услуги или выполняется работа надлежащего качества.
Если управляющая компания не реагирует на обращение граждан, последние могут подать жалобу в администрацию, жилищную инспекцию или Роспотребнадзор. Если никакие действия и дальше не предпринимаются, допускается иск в суд с компенсацией морального вреда и причиненного ущерба.
Если жильцы заключают договор на уборку с управляющей компанией, предварительно рассчитывается цена услуги. Она всегда рассчитывается в зависимости от площади квартиры. Чем в собственности больше метров, тем будут выше и затраты по содержанию общей собственности.
В стандартный перечень услуг входит не только непосредственная уборка, но и следующее:
Что касается периодичности и правил уборки, их можно узнать в правилах конкретного города. Региональные и муниципальные власти имеют право устанавливать свои требования, которые зависят от климатических особенностей и погодных условий в конкретных местах проживания. Также учитывается проходимость территории и количество скапливаемых осадков.
Обычно этим вопросом занимаются местные органы власти и управляющие компании. В последнем случае серьезные ремонтные работы оплачиваются жильцами многоквартирного дома. Речь в большинстве случаев идет о ремонте в подъезде и на площадках этажей. Решение принимается владельцами квартир на общем собрании. Кроме того, может проводиться ремонт мест отдыха, детских площадок или дорог во дворе.
Если ремонтные работы проводятся своевременно, не приходится вкладывать большие средства. Удается устранить незначительные разрушения. Но если речь идет о капитальных работах, собственникам придется вложить средства и найти организацию, согласную на выполнение работ. В результате дом и придомовая территория станут удобными для всех жителей.
Если собственники стремятся обезопасить территорию от посторонних транспортных средств и граждан, необходимо установить ограду. Законодательство допускает установку только таких ограждений :
Таким образом, существуют определенные нормативы по содержанию придомовой территории. Она должна содержаться в соответствии с санитарными нормами. Регулярно производится уборка, не допускаются некоторые виды деятельности на участке и устанавливаются требования по размещению социальных и коммерческих объектов.
