Договор долевого участия являет собой непременную документацию при оформлении инвестиционного содействия граждан в застройке жилья. Покупка жилища даже при помощи вкладов, позволяющих обрести собственность по прошествии времени, довольно затратное дело. Поэтому очень важно максимально грамотно составить договорной документ с застройщиком, учесть все «подводные камни» и правовые нюансы. С этими аспектами принятия паевого участия в постройке наш читатель познакомится сегодня.
Базисным документом, регулирующим правовые и денежные взаимоотношения между застройщиком и гражданином, желающим заполучить квартиру, служит закон «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Законный акт довольно объемен, так как законотворцы попытались учесть все грани взаимоотношений сторон, касающихся застройки жилья, и максимально обезопасить граждан, фактически рискующих значительной суммой денег.
Регламенту оформления договора долевого участия в застройке посвящены установки закона «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ст. 25.1).
Помимо законодательных актов № 214-ФЗ и № 122-ФЗ, к мероприятиям по паевому причастию к стройке имеет отношение закон «О взаимном страховании» от 29.11.2007 № 286-ФЗ. Статья 23.1 озвучивает требования по подстраховке ответственности застройщиков за невыполнение или выполнение не в полной мере принятых на себя обязательств.
Кодекс об административных правонарушениях предусматривает санкции за отступление от требований законодательных актов об участии во вкладочном строительстве (ст. 14.28).
Взаимоотношения между застройщиком и людьми, желающими приобрести жилье через паевое инвестирование постройки, фиксируются при помощи договора долевого участия в застройке.
Согласно ст. 4 закона № 214-ФЗ, договор долевого участия выступает как документ, по которому один контрагент (застройщик) принимает на себя обязанность самостоятельно или с помощью специалистов построить жилой дом (или другое сооружение) и после принятия в эксплуатацию предоставить оговоренный жилой объект другому контрагенту (дольщику). Дольщик же (инвестор) обязуется внести плату, определенную договором, и принять недвижимость.
Договор долевого участия составляется в письменном виде и должен пройти регистрирование в Росреестре. Все приложения и последующие изменения в договор тоже должны быть зафиксированы через Росреестр.
| Скачать форму договора |
О типовом договоре долевого участия можно говорить весьма условно, так как каждый договор должен быть составлен индивидуально, с учетом всех нюансов конкретных отношений застройщика и инвестора по постройке и передаче вполне определенного жилья. Между тем типовой договор долевого участия (образец) не может отходить от общих правил, применяемых к оформлению сделок в письменном виде.
Таким образом, в договоре долевого участия должны присутствовать:
Борьба с финансовыми рисками при долевом инвестировании строительства начинается уже на этапе подбора застройщика. Это должна быть стабильная компания, о которой возможно получить отзывы не только из интернета, но и лично от граждан, построившая хотя бы один дом. В последнем случае у инвестора будет возможность оценить не только благонадежность застройщика, но и качество сдаваемого им жилья.
| Скачать форму договора |
Земля, на которой предполагается строительство, должна быть у застройщика в собственности, аренде или на праве бессрочного пользования. Застройщик должен быть готов предоставить перспективному дольщику проектную документацию и разрешение на строительство. Последний документ является самым важным и основным, который нужно запросить перед заключением договора. Без разрешения на постройку, а также опубликования проектной документации организация не правомочна привлекать финансовые средства на застройку.
Перед тем как подписать договор долевого участия , нужно удостовериться в правомочиях подписывающего документ оппонента. Без дополнительных разрешений от имени юрлица договор может подписать только генеральный директор. Если договор долевого участия визируется другим сотрудником или реализация будущего жилья ведется через посредников, на подписание должны быть соответствующим образом оформлены доверенности .
| Скачать форму разрешения | Скачать форму доверенности |
Непосредственно договор долевого участия в строительстве подводные камни по тексту содержит в первый черед в отношении объекта недвижимости, а также вопросов изменения, как правило, в сторону увеличения, цены инвестирования и сроков сдачи объекта. Покупаемое жилье должно быть описано максимально конкретно, с обязательным условием о передаче недвижимости в установленный срок. Сроки также должны быть указаны максимально точно. Условие об устранении недостатков жилья «в разумный срок» позволяет застройщику тянуть со сдачей квартиры.
ДОГОВОР № К/ДС-20__- долевого участия в строительстве многоквартирного дома г. Санкт-Петербург "___" ___________ 201__ г. Общество с ограниченной ответственностью "Балтпродком", расположенное по адресу: 198206, Санкт-Петербург, Петергофское шоссе, д. 76, корп. 17, кв. 4, ИНН 7807031810, Свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц о юридическом лице, зарегистрированном до 1 июля 2002 года, серия 78 № 002044297, выдано Инспекцией Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по Красносельскому району Санкт-Петербурга 24 января 2003 года за основным регистрационным номером 1037819004387, в лице Генерального директора Воронова Григория Владимировича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Застройщик", и гражданка(ин) РФ: ______________, дата рождения: ______________года, паспорт _________________, выдан __________________________, дата выдачи _________________ г., зарегистрированная(ый) по адресу: ___________________________________, именуемая(ый) в дальнейшем "Участник долевого строительства" действующая от своего имени, вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий договор (далее - "Договор") о нижеследующем: 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА 1.1.По настоящему Договору Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом (далее по тексту - Объект) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену Договора и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. 1.2.Право Застройщика на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у Участника долевого строительства возникнет право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, подтверждают следующие документы: - Разрешение на строительство объекта долевого строительства (распорядительный документ органа местного самоуправления, на основании которого осуществляется строительство (реконструкция) объекта, принятый в соответствии с установленным порядком) №78-08005920-2010 от 06.12.2010 г. - Публикация и (или) размещение проектной декларации в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ). - Договор аренды Застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) объекта долевого строительства. Договор аренды земельных участков 08-3Д-00125 от 01 июля 1995. - Согласованная надлежащим образом проектная документация. 1.3. Объектом долевого строительства является жилое помещение и общее имущество в многоквартирном доме, подлежащее передаче Участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строящегося (создаваемого) с привлечением денежных средств Участника долевого строительства. У Участника долевого строительства при возникновении права долевой собственности на Объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на Объект долевого строительства. 1.4. Планировочное решение объекта, согласно Приложения №2. Проектные характеристики Объекта долевого строительства согласно проектной документации: Адрес Объекта: Санкт-Петербург, Красносельский район, Петергофское шоссе, квартал 8501, участок А921/2, корпус:____, кадастровый номер земельного участка 78: 8501 К:1 * Расположение в Объекте: условный номер: ___, корпус, оси ___; * Количество комнат: _-комнатная; * Общая площадь: _______ кв. м; * Приведенная площадь (с учетом лоджии, балкона, террасы): ________ кв. м; * Жилая площадь: ___ кв. м; * Площадь кухни: ___ кв. м; * Этаж:____ Этажность дома: 5-ти этажный. Окончательное определение Объекта долевого строительства производится Застройщиком после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 1.5. Объект долевого строительства передается Участнику долевого строительства в состоянии указанном в Приложении № 1. Объект долевого строительства передается Участнику долевого строительства с установкой межкомнатных перегородок без чистовой отделки и без установки сантехприборов и сантехфаянса; внутриквартирная разводка электрических сетей скрытая, с наличием оконечных устройств. 1.6. Плановый срок окончания строительства - II квартал 2013 г. 1.7. Застройщик гарантирует, что на дату подписания настоящего Договора Объект долевого строительства не продан, не подарен и не отчужден иным способом, не заложен, не находится под запретом, арестом и на него нет каких-либо претензий со стороны третьих лиц. 1.8. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Право требования на получение Объекта долевого строительства и оформления Объекта долевого строительства в собственность Участника долевого строительства возникают у Участника долевого строительства с момента полного исполнения Участником долевого строительства обязательства по оплате Цены Договора и после государственной регистрации настоящего Договора (в соответствии со ст.4 ФЗ № 214). 1.9. Расходы по государственной регистрации Договора на нового Участника долевого строительства несет Участник долевого строительства и (или) новые Участники долевого строительства. 1.10. Гарантийный срок на Объект долевого строительства составляет 5 (пять) лет с момента ввода Объекта в эксплуатацию. При этом гарантийный срок на отдельные комплектующие и составные части, производимые сторонними организациями, не может превышать гарантийный срок, установленный производителем. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемых Участнику долевого строительства Объектов долевого строительства составляет три года. 1.11. Риск случайной гибели или случайного повреждения Объекта долевого строительства до его передачи Участнику долевого строительства по акту приема-передачи несет Застройщик. 1.12. Отношения Застройщика и Участника долевого строительства, не урегулированные настоящим Договором, регламентируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", законодательством Российской Федерации о защите прав потребителей. 2. РАСЧЁТЫ ПО НАСТОЯЩЕМУ ДОГОВОРУ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ 2.1. Цена Договора - размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства для строительства (создания) Объекта долевого строительства и расходуемых на возмещение затрат на строительство (создание) Объекта долевого строительства и на оплату услуг Застройщика. 2.2. Цена Договора составляет _______ (_______) рублей. При этом Цена одного квадратного метра Объекта долевого строительства составляет __ (___) рублей. 2.3. Цена Договора является окончательной и увеличению не подлежит кроме случаев предусмотренных п. 2.4. настоящего Договора. 2.4. По соглашению Сторон цена Договора может быть изменена в следующих случаях: - внесения изменений и дополнений в проектную документацию Объекта долевого строительства в соответствии с изменениями действующего законодательства; - корректировки площади Объекта долевого строительства более чем на 1 кв. м; - внесения изменений в состав Объекта долевого строительства по согласию Сторон. 2.5. Уплата цены Договора производится единовременно в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты регистрации настоящего Договора. Не позднее дня подписания Акта приема-передачи Объекта долевого строительства стороны производят окончательный взаиморасчет исходя из фактических характеристик Объекта долевого строительства. 2.5. Уплата цены Договора производится в соответствии с Графиком платежей, являющимся Приложением к настоящему договору. Не позднее дня подписания Акта приема-передачи Объекта долевого строительства стороны производят окончательный взаиморасчет исходя из фактических характеристик Объекта долевого строительства. 2.6. В случае увеличения приведенной площади Объекта долевого строительства более чем на 1 кв. м. по данным экспликации территориального бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации, Участники долевого строительства обязуются уплатить Застройщику разницу, рассчитанную в соответствии со ст. 2.2 Договора. Изменение общей площади и (или) общего объема общего имущества многоквартирного дома для расчетов не принимается. 2.7. В случае уменьшения приведенной площади Объекта долевого строительства более чем на 1 кв. м. по данным экспликации территориального бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации, Застройщик обязуется вернуть Участникам долевого строительства разницу, рассчитанную в соответствии со ст. 2.2 Договора. 2.8. Датой исполнения обязательства по внесению платежей считается дата поступления денежных средств на расчётный счёт или в кассу Застройщика. 3. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН 3.1. Застройщик обязуется: 3.1.1. Добросовестно выполнить свои обязательства по Договору. 3.1.2. Совместно с представителем Участника долевого строительства зарегистрировать настоящий Договор в установленном законом порядке. 3.1.3. Использовать денежные средства, уплачиваемые Участником долевого строительства, исключительно для строительства (создания) им многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией. 3.1.4. Внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о Застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений. 3.1.5. После сдачи объекта приемочной комиссии незамедлительно направить Участнику долевого строительства уведомление о передаче Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства. 3.1.6. В случае если строительство (создание) многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный Договором срок, Застройщик не позднее, чем за один месяц до истечения указанного срока обязан направить Участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении срока передачи Объекта долевого строительства. Изменение предусмотренного Договором срока передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства оформляется дополнительным соглашением. В случае отказа Участника долевого строительства от заключения дополнительного соглашения, Застройщик имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор в соответствии с п. 8.3. настоящего договора. 3.1.7. Передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства, качество которого соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. 3.1.8. Получить в установленном порядке разрешение на ввод в эксплуатацию Объекта долевого строительства. 3.1.9. По письменному требованию передать Участнику долевого строительства документы, необходимые для регистрации права собственности на Объект долевого строительства. Основанием для государственной регистрации права собственности за Участником долевого строительства на Объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в состав которого входит Объект долевого строительства, и передаточный акт. Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации права собственности Участника долевого строительства на Объект долевого строительства не позднее чем через тридцать рабочих дней после получения такого разрешения. 3.1.10. Возвратить денежные средства, уплаченные Участником долевого строительства по Договору, в случае признания сделки недействительной. 3.2. Участник долевого строительства обязуется: 3.2.1. Своевременно, в срок, предусмотренный ст. 2.5 настоящего Договора, внести платеж по настоящему Договору. 3.2.2. Принять от Застройщика Объект долевого строительства по акту приема-передачи в течение семи рабочих дней с момента получения уведомления Застройщика о готовности Объекта к передаче. 3.2.3.Участник долевого строительства не имеет права отказываться от приёмки Объекта долевого строительства, за исключением случаев наличия в нем существенных недостатков, исключающих её использование, как жилое помещение, которые не могут быть устранены. 3.2.4. При наличии в Объекте долевого строительства недостатков, обнаруженных при приёмке, которые могут быть устранены, Участник долевого строительства имеет право составить перечень недостатков, подлежащих устранению, указав в нём срок устранения недостатков, согласованный с Застройщиком, и приложить его к Акту приёма-передачи Объекта долевого строительства, указав в акте, что он подписывается с перечнем недостатков, подлежащих устранению. После устранения недостатков стороны, по требованию Участника долевого строительства, могут изложить акт в новой редакции, исключив указание на перечень недостатков, подлежащих устранению, и включив пункт о надлежащем исполнении договора обеими сторонами. 3.2.5. В случае непринятия (уклонения от принятия) Участником долевого строительства Объекта долевого строительства вопреки правилам п. 3.2.2 настоящего договора, по истечении семи рабочих дней с момента получения повторного письменного уведомления Участником долевого строительства под расписку, либо с момента отправки ему уведомления по почте, Застройщик вправе составить односторонний Акт приёмки-передачи Объекта долевого строительства с отметкой о неявке Участника долевого строительства (отказе Участника долевого строительства от приёмки Объекта долевого строительства), и отправить его Участнику долевого строительства по почте, либо расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке в соответствии с п. 8.3. настоящего договора. 3.2.6. Не производить перепланировку, в т.ч. перенос перегородок, дверных проёмов, а также не менять места расположения санитарных узлов и места прохождения водопроводных и канализационных стояков в Объекте долевого строительства без согласования этого с Застройщиком путём подписания Дополнительного соглашения к настоящему Договору до момента приёмки Объекта долевого строительства по Акту приёма-передачи. Участнику долевого строительства также не рекомендуется производить указанные действия после приёмки квартиры и до момента регистрации права собственности на Объект долевого строительства без официального согласования перепланировки в ПИБ и иных уполномоченных органах во избежание отказов в регистрации права собственности в связи с изменением планировок. В случае нарушения Участником долевого строительства положений абзаца 1 настоящего пункта Объект долевого строительства подлежит приведению в состояние, указанное в п.п. 1.4., 1.5. настоящего Договора силами Застройщика, но за счет средств Участника долевого строительства. Самовольно выполненные отделимые и неотделимые улучшения в Объекте долевого строительства возмещению Участнику долевого строительства не подлежат. 3.2.7. До дня подписания акта приема-передачи Участник долевого строительства обязан заключить договор с Эксплуатирующей организацией "Европейские предместья" сроком на 5 лет до момента определения собственниками жилья формы управления и расторжения договора по решению Общего собрания собственников. 3.2.8. До дня подписания акта приема-передачи Участник долевого строительства обязан оплатить согласно расчета Эксплуатирующей организации предоплату за оказание услуг по управлению, эксплуатации и коммунальному обеспечению (электроснабжение, водоснабжение, газоснабжение, канализация, телевидение, радио) жилого дома за шестимесячный период с целью скорейшего перевода Объекта на коммунальное обслуживание по постоянной схеме, а также оплатить указанной эксплуатирующей организации единовременный взнос на организацию вывоза строительного мусора при отделке квартир, а также на мероприятия по регистрации, обустройству территории и охране жилого многоквартирного дома (размер взноса пропорционален количеству квартир в доме). 3.2.9. Без согласия Застройщика не передавать свои права, предусмотренные настоящим договором, третьим лицам, а также не обеспечивать свои обязательства перед третьими лицами залогом принадлежащего ему права требования предоставления квартиры до оформления в установленном законом порядке права собственности Участника долевого строительства на Объект долевого строительства. 3.2.10. Для государственной регистрации настоящего договора заключить договор с ООО "Финансово-бухгалтерская компания "Европейские предместья" на оказание услуг по представлению интересов при подаче соответственных документов в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу и выдать доверенность представителю. 3.3. Обязательства Застройщика считаются исполненными с момента подписания Сторонами передаточного акта. 3.4. Обязательства Участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с Договором и подписания Сторонами передаточного акта. 4. ПРАВА СТОРОН 4.1. Застройщик вправе: 4.1.1. Оказать Участнику долевого строительства содействие в регистрации права собственности на Объект долевого строительства. 4.1.2. Внести изменения и дополнения в проект Объекта долевого строительства. 4.1.3. При отсутствии выявленных Участником долевого строительства недостатков Объекта долевого строительства реализовать Объект долевого строительства в случае его неприемки или уклонения от его приемки Участником долевого строительства более двух месяцев с момента получения уведомления Застройщика о готовности Объекта долевого строительства к передаче. Вырученные при этом денежные средства подлежат возврату Участнику долевого строительства в размере цены договора за вычетом расходов Застройщика на реализацию Объекта долевого строительства. 4.2. Участник долевого строительства вправе: 4.2.1. Обратиться в территориальное бюро технической инвентаризации для определения фактической общей площади и (или) общего объема Объекта долевого строительства. 4.2.2. Обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на Объект долевого строительства после подписания Застройщиком и им самим передаточного акта. 4.2.3. Обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения в случае нарушения Застройщиком установленных Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ требований к проектной декларации. 5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН 5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по Договору Сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой Стороне предусмотренные настоящим Договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. 5.2. Просрочка внесения платежа Участником долевого строительства более чем на три месяца является основанием для предъявления Застройщиком требования о расторжении Договора во внесудебном порядке. 5.3. В случае нарушения установленного Договором срока внесения платежа Участник долевого строительства уплачивает Застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. 5.4. В случае нарушения предусмотренного Договором срока передачи Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы уплаченной Участником долевого строительства по Договору за каждый день просрочки. 5.5. Сторона, по инициативе которой расторгается Договор, обязана уплатить неустойку в размере 10 (десяти) % от цены Договора, кроме случаев, когда договор расторгается по основаниям, предусмотренным разделом 8 настоящего Договора. 5.6. В случае нарушения Участником долевого строительства положений п.3.2.6. настоящего Договора, приведшее к аварийному состоянию жилого дома, его части, отдельных конструкций или элементов инженерного оборудования в период действия гарантийных обязательств, предусмотренных п.1.10. Договора, Участник долевого строительства компенсирует затраты Застройщика на ремонт и восстановление поврежденных конструкций и элементов инженерного оборудования в полном объеме. 6. ГАРАНТИИ КАЧЕСТВА 6.1. Объект долевого строительства должен соответствовать требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, установленным действующим законодательством. 6.2. В случае, если Объект долевого строительства построен (создан) Застройщиком с отступлениями от условий Договора, приведшими к ухудшению качества такого Объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного Договором использования, Участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от Застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены Договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. 6.3. В случае существенного нарушения требований к качеству Объекта долевого строительства Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения Договора и потребовать от Застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных Участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения Участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата Застройщиком Участнику долевого строительства. 6.4. Участник долевого строительства вправе предъявить Застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством Объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. 6.5. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим Участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами. 7. ПЕРЕДАЧА ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 7.1. Передача Объекта долевого строительства Застройщиком и принятие его Участником долевого строительства осуществляются по подписываемому Сторонами передаточному акту. 7.2. Передача Объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. 7.3. После получения Застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома Застройщик обязан передать Объект долевого строительства в течение двух месяцев, но не ранее окончания взаиморасчетов, проводимых между Сторонами в соответствии с п.п.2.3 и 2.5 настоящего Договора. Застройщик вправе по правилам ст.359 Гражданского кодекса Российской Федерации удерживать Объект долевого строительства и не предавать его Участнику долевого строительства по акту приема-передачи до момента полного исполнения Участником долевого строительства обязательств, установленных разделом 2 настоящего Договора. В указанном случае Застройщик не будет считаться нарушившим свои обязательства по передаче Объекта долевого строительства по настоящему Договору. 7.4. Участник долевого строительства, получивший сообщение Застройщика о завершении строительства (создании) многоквартирного дома в соответствии с Договором и готовности Объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения. 8. ОДНОСТОРОННИЙ ОТКАЗ ОТ ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА 8.1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения Договора в случае: 1) неисполнения Застройщиком обязательства по передаче Объекта долевого строительства в предусмотренный Договором срок; 2) прекращения или приостановления строительства Объекта долевого строительства при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный Договором срок Объект долевого строительства не будет передан Участнику долевого строительства; 3)существенного изменения проектной документации строящегося (создаваемого) многоквартирного дома, в состав которого входит Объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства; 4) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома; 5) отступления Застройщиком от условий Договора, приведшего к ухудшению качества такого Объекта, или иных недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного Договором использования; 6) в иных предусмотренных законодательством РФ случаях. При этом расторжение договора по основаниям, предусмотренным п.п. 2, 3, 4, 6 п.8.1 настоящего договора производится только в судебном порядке. 8.2. В случае одностороннего отказа Участника долевого строительства от исполнения Договора Застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные Участником долевого строительства в счет цены Договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных Участником долевого строительства. Денежные средства и неустойка возвращаются в срок указанный в письменном требовании Участника долевого строительства, но не превышающий сроки установленные Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Указанные проценты начисляются со дня внесения Участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены Договора до дня их возврата Застройщиком Участнику долевого строительства. 8.3. Застройщик в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения Договора в случае: 1) неисполнения Участником долевого строительства обязательства по внесению денежных средств; 2) в иных предусмотренных законодательством РФ и настоящим договором случаях. 9. УСТУПКА ПРАВ ТРЕБОВАНИЙ ПО ДОГОВОРУ 9.1. Уступка Участником долевого строительства прав требований по Договору иному лицу допускается только после уплаты им Застройщику цены Договора. 9.2. В случае неуплаты Участником долевого строительства цены Договора Застройщику уступка Участником долевого строительства прав требований по Договору иному лицу допускается только после получения письменного согласия Застройщика одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства и вступает в силу после государственной регистрации в порядке, установленном действующим законодательством. Расходы по регистрации несет Участник долевого строительства и (или) новый Участник долевого строительства. 9.3. Уступка Участником долевого строительства прав требований по Договору иному лицу допускается с момента государственной регистрации настоящего Договора до момента подписания Сторонами передаточного акта. 10. ОБЕСПЕЧЕНИЕ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ДОГОВОРУ 10.1. В обеспечение исполнения обязательств Застройщика (залогодателя) по Договору с момента государственной регистрации Договора у Участника долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленные для строительства (создания) Объекта долевого строительства: - объект долевого строительства, жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме; - объект незавершенного строительства; - земельный участок, принадлежащий Застройщику на праве аренды на указанный земельный участок; - строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом. 10.2. При государственной регистрации права собственности Застройщика на Объект долевого строительства указанный Объект считается находящимся в залоге у Участника долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности Застройщика на такой Объект. 10.3. Если до заключения Застройщиком Договора с первым Участником долевого строительства имущество, указанное в ст. 10.1, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств Застройщика, привлечение Застройщиком денежных средств Участника долевого строительства допускается в случае обеспечения Застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий: 1) залогодержателем имущества, указанного в ст. 10.1, является банк; 2) от указанного в пункте 1 настоящей статьи залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, подписания сторонами передаточного акта. 10.4. После заключения Застройщиком Договора с Участником долевого строительства имущество, указанное в ст. 10.1, в порядке последующего залога может передаваться банку (последующему залогодержателю) в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленного банком Застройщику на строительство многоквартирного дома, в состав которого входит Объект долевого строительства. 10.5. С момента подписания Сторонами передаточного акта о передаче Объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании настоящего Договора, не распространяется на Объект долевого строительства. 10.6. К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Договора, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ. 10.7. Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после: 1) наступления предусмотренного Договором срока передачи Застройщиком Объекта долевого строительства; 2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный Договором срок Объект долевого строительства не будет передан Участнику долевого строительства. 10.8. Взыскание на предмет залога может быть обращено в сроки, установленные ст. 10.7, независимо от сроков исполнения Застройщиком обязательств перед залогодержателями. 11. ОСВОБОЖДЕНИЕ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ (ФОРС-МАЖОР) 11.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства по Договору при выполнении его условий, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение обязательств оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы (форс-мажор), т.е. чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств при конкретных условиях конкретного периода времени. 11.2. К обстоятельствам непреодолимой силы Стороны настоящего Договора отнесли такие: явления стихийного характера (землетрясение, наводнение, удар молнии, оползень и т.п.), температуру, силу ветра и уровень осадков в месте исполнения обязательств по Договору, препятствующие нормальным условиям деятельности; пожары, техногенные катастрофы, произошедшие не по вине Сторон; нормативные и ненормативные акты органов власти и управления, а также их действия или бездействие, препятствующие выполнению Сторонами условий настоящего Договора; забастовки, организованные в установленном законом порядке, боевые действия, террористические акты и другие обстоятельства, которые выходят за рамки разумного контроля Сторон. 11.3. При этом срок выполнения обязательств отодвигается соразмерно времени, в течение которого действовали обстоятельства или последствия, вызванные этими обстоятельствами. 11.4. Если форс-мажорные обстоятельства длятся более двух месяцев, Стороны имеют право в одностороннем порядке расторгнуть Договор до истечения срока его действия. 12. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ 12.1. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ. 12.2. Стороны будут разрешать возникающие между ними споры и разногласия путем переговоров. При этом под переговорами понимаются как устные консультации, проводимые Сторонами, так и обмен письменными сообщениями. 12.3. В случае недостижения согласия по спорному/спорным вопросу/вопросам в ходе переговоров Стороны могут передать спор в суд в соответствии с правилами о подведомственности и подсудности. 12.4. Все изменения и дополнения оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего Договора. 12.5. Все уведомления, извещения являются надлежащими, если они совершены в письменном виде и доставлены до получателя по факсу с подтверждением получения, курьером или заказным отправлением. 13. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН ЗАСТРОЙЩИК: ООО "Балтпродком" Юр. адрес: 198206, Санкт-Петербург, Петергофское шоссе, д. 76, корп. 17, кв. 4 р/сч. 40702810480000001061 в филиале "Светлановский" ОАО "ЭНЕРГОМАШБАНК" г. Санкт-Петербург, К/сч. 30101810700000000754, БИК 044030754, ИНН 7807031810, КПП 780701001, ОКПО 27473287, ОКОНХ 61110 ОГРН 1037819004387, ОКАТО 40279563000 Генеральный директор _________________________ Г.В. Воронов УЧАСТНИК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА: Тел: e-mail: _________________ /______________ Приложение № 1 к Договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома № К/ДС-20__- от "___" _________ 201__ г. 1. Конструктивная характеристика Объекта * этажность - пять этажей; * фундаменты - свайные, железобетонный ростверк; * стены наружные - газобетонные, лицевой кирпич; * стены внутренние - железобетонный каркас, кирпичная кладка; * наружная отделка - цокольная часть- штукатурка по сетке с последующей окраской; * перекрытия- сборные железобетонные; * перегородки - газобетонные; * лестницы - сборные, железобетонные; * кровля - скатная, металлическая; * окна и балконные двери - металлопластиковые стеклопакеты; * входные двери - металлические в подъезде, в квартире деревянные; * внутренняя отделка - согласно пункта 1.5 настоящего договора; * инженерное оборудование - пассажирский лифт; * благоустройство - согласно проекту. 2. Характеристики инженерного оборудования * внутренний водопровод - стояки из полимерных труб, с подключением термоблока, установка водосчетчика; * внутренняя канализация - стояки из ПВХ; * внутренняя проводка электроснабжения - скрытая проводка с установкой квартирного щитка с электросчётчиком. Выполнение групповых сетей к квартире с установкой розеток, выключателей и осветительных точек согласно проекту; * система отопления - автономная, от квартирного газового термоблока. Разводка системы отопления - коллекторная, металлопластиковыми трубами. Стальные панельные радиаторы; * система вентиляции - естественная, в соответствии с действующими нормами; * система газового оборудования - открытая прокладка стальных труб газопровода с установкой счётчика учёта расхода газа, кухонной плиты и термоблока; * внутренние слаботочные системы - установка радиоточки. Телефонный и телевизионный кабель подводится к поэтажным щитам. Подключение - индивидуальное. ЗАСТРОЙЩИК: Генеральный директор __________________ Г.В. Воронов УЧАСТНИК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА: ___________________ Приложение № 2 к Договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома № К/ДС-20__- от "___" _________ 201__ г. ПЛАНИРОВОЧНОЕ РЕШЕНИЕ КВАРТИРЫ № ЗАСТРОЙЩИК: Генеральный директор __________________ Г.В. Воронов УЧАСТНИК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА: _________________ 11
Так как законодательство не дает типовой формы договора, то у застройщика возникает большая сфера для личного творчества, касающегося составления договора ДДУ, его образца.
После того, как Вы убедились, что застройщик надежен и вся документация в порядке, то можно приступать к заключению договора.
Обязательные условия для договора ДДУ, образец составления
При заключении договора необходимо смотреть, чтобы в нем содержались такие пункты:
Подробное описание объекта, подлежащего передаче. Такой объект должен иметь план, в котором указываются все помещения квартиры, их размеры, размещение. Кроме того, в договоре прописывается адрес, подъезд, корпус, этаж и другие идентифицирующие объект данные.
После завершения строительства часто бывает, что площадь, указанная в документации, не совпадает с площадью квартиры в натуре. Поэтому в договоре многие организации прописывают пункт, касающийся доплаты застройщиком за уменьшение площади и оплаты дольщиком излишне получившихся квадратных метров.
Вообще, в первую очередь, в договоре необходимо смотреть на то, чтобы было указано лицо, с которым заключается договор. Если это не сама организация застройщика (ее директор), а иное лицо, то нужно проверить наличие доверенности, на основе которой это лицо действует.
В договоре также указывается срок гарантии, в рамках которого застройщик будет нести ответственность за построенный жилой дом.
Обязательно прописывается цена. Она должна быть строго фиксирована и выражаться в рублях. Указывается за счет каких средств будет погашаться долг (личных или заемных). Важно, чтобы в договоре фиксировалось, что денежные средства являются уплаченными, с того момента как они поступили в банк от дольщика, а не с момента их получения организацией-застройщиком, ведь часто банковские операции выполняются не день и не два, что заставляет понервничать покупателя, пока его деньги «блуждают» в системе.
Важно учесть момент, что оплата коммунальных услуг осуществляется не с момента начала строительства дома и не с момента его ввода в эксплуатацию, а с того времени, когда сторонами будет подписан акт-приемки жилья. Поэтому, это условие также необходимо предусмотреть в договоре.
Важные сроки в договоре
Срок действия договора. Его завершение должно совпадать с полным исполнением обязательств двумя сторонами и не раньше.
Сроки сдачи квартиры. Они должны быть определены конкретно, например, «…не позднее 11 марта 2016 года», а не «…в начале 2016 года» или «в первом квартале 2016 года». Указывая сроки размыто, застройщики идут на хитрость, ведь в случае необходимости предъявить претензию, дольщик обязан ждать последнего дня окончания квартала. А если срок совсем неконкретен, то будет сложно вообще что-либо доказать.
На самом деле, такой договор очень объемен и необходимо со всей внимательностью подходить к его заключению, чтобы в дальнейшем не возникало необходимости выступать с претензиями в защиту своих прав.
Поэтому, если нет уверенности в способности самостоятельно заключить договор, то лучше обратиться за помощью к грамотному специалисту.
Ниже расположен типовой договор ДДУ, образец и бланк, вариант которого можно скачать бесплатно.
О собственном жилье мечтает каждый, ведь это важная составляющая в жизни человека. Если вы планируете приобрести квартиру в доме, который ещё даже не начал строиться, это может сопровождаться некоторыми рисками.
Бывают случаи, когда вкладываешь деньги, а желанную квартиру так и не получаешь в результате мошеннических схем застройщиков.
Из-за участившихся случаев обмана дольщиков инициативу в свои руки взяло государство, и был принят Федеральный закон №214-ФЗ от 30.12.2004, который регулирует отношения между застройщиком и потенциальными владельцами квартир.
Подразумевает, что компания-застройщик привлекает денежные средства населения для постройки многоквартирного дома, а сразу после ввода его в эксплуатацию все права собственности переходят к вкладчикам.
Безусловно, такой вид строительства очень выгоден обеим сторонам. Дольщики имеют возможность приобрести квартиру в новостройке по более низкой цене и оплачивать в рассрочку до завершения строительства. А компаниям не приходится брать кредиты в банке и выплачивать за это проценты.
Так как принятый Закон в большей степени направлен на защиту интересов дольщиков, застройщики всеми путями пытаются его обойти. Чтобы избежать неожиданных моментов, связанных с участием в долевом строительстве и не быть обманутым, нужно правильно заключить договор.
Договор долевого участия (ДДУ) регулируется Законом №214-ФЗ и должен содержать обязательные пункты, чтобы иметь юридическую силу, если дело дойдёт до суда. Согласно договору, застройщик обязан в указанный срок ввести объект в эксплуатацию и передать в собственность вкладчикам. А те в свою очередь должны своевременно выплатить его стоимость и стать владельцами недвижимости. Невыполнение этих обязательств ведёт к штрафным санкциям и выплатам неустоек.
При выборе застройщика, чтобы избежать в дальнейшем негативных моментов, нужно проверить наличие документов и достоверность информации:
Перед подписанием «Договора участия в долевом строительстве» нужно внимательно отнестись к его формулировке, т.к. она должна соответствовать названию, указанному в Законе.
Недобросовестные компании-застройщики часто идут на хитрость и предлагают оформить инвестиционный или предварительный договор (которые совершенно не имеют отношения к данному виду строительства) и в результате избегают всякой ответственности перед вкладчиками.
Второй момент, который требует особого внимания, это обязательная государственная регистрация ДДУ с содержанием всех обязательных пунктов, иначе он будет считаться недействительным и незаключённым.
предполагает участие двух сторон, информация о которых вносится в договор. Указывается такое же название строительной компании, как и в проектной декларации, и подписывается документ генеральным директором. Иногда бывают случаи, когда подпись ставит другое лицо, имеющее такое право по доверенности, но впоследствии это может вызвать осложнения в суде.
После того, как «шапка» договора правильно заполнена, нужно включить обязательные условия, прописанные в Законе:
1) Необходимо внести всю подробную информацию об объекте – адрес, номер дома и квартиры, площадь. В договоре должна быть чётко прописана передача именно этого конкретного объекта после завершения строительства.
2) Нужно установить точные сроки , когда будет построен дом. При этом действие самого договора должно соответствовать дате окончания строительства недвижимого имущества.
3) Оговаривается цена , т. е. сумма денежных средств, которую оплачивают будущие собственники квартир. Также нужно прописать, как будет происходить оплата – это может быть разовый платёж или частями в рассрочку. При этом цена может измениться к моменту окончания строительства, это зависит от фактического размера квартиры по сравнению с той, которая была указана в проекте.
4) Гарантийные обязательства застройщика. Строительная компания должна передать построенное здание, которое отвечает тем качественным и техническим характеристикам, содержащимся в проектной документации. Сам объект строительства имеет гарантийный срок обслуживания 5 лет, а инженерное и технологическое оборудование в его составе – 3 года. Если в течение этого срока выявлены недостатки, то застройщик обязан их устранить своими силами и за счёт собственных средств.
5) В случае незавершения строительства , компания должна вернуть денежные вклады участникам, а для этого необходимо указать один из двух способов, как она это сделает:
Имеет свои риски, но если правильно заключить договор, это застрахует участников от возможных неправомерных действий со стороны строительных компаний и обеспечит успешное приобретение жилья.
На нашем сайте вы можете задать абсолютно любой интересующий вас вопрос юристу или адвокату независимо от тематики и сложности обращения. Объединив юристов-профессионалов, оказывающих бесплатные юридические консультации, и людей, которые ищут ответы на вопросы правовой тематики, мы стали незаменимым помощником для тысяч людей по всей стране. Онлайн юридическая консультация - это удобный способ получить необходимую информацию по всем юридическим вопросам и практические советы по их решению.
В силу положений части I статьи 48 Конституции Российской Федерации каждому гражданину гарантирована квалифицированная юридическая помощь. Все юридические консультации проводятся в рамках Федерального закона №324 от 21 ноября 2011 года "О бесплатной юридической помощи".
