Komaj pridobimo našo družbo za upravljanje, da očisti vhod, zamenja poškodovane stropne svetilke v dvigalu. Vzdrževalec hiše nam pove, da dela ni treba opraviti, ampak da mora biti že vključeno v ceno vzdrževanja in popravil. Zanima me, katere storitve so vključene v to tarifo?
Alla Mihaleva. Jugovzhodno okrožje.
Kot so povedali na mestnem oddelku za stanovanjske in komunalne storitve in izboljšanje, v prestolnici obstaja "Seznam storitev za vzdrževanje skupne lastnine stanovanjskih stavb in dela, povezana s tekočim popravilom skupne lastnine stanovanjskih stavb." V skladu s tem dokumentom delujejo direkcije ene stranke in družbe za upravljanje, ki prejemajo subvencije iz moskovskega proračuna za vzdrževanje in tekoča popravila skupne lastnine v hiši. Storitve in dela, navedena v njem, so vključena v mesečno najemnino po tarifi "Vzdrževanje in popravilo stanovanj".
Objavljamo seznam glavnih teh del (v skladu z Dodatkom 2 k Odloku vlade Moskve št. 299-PP z dne 24. aprila 2007, kakor je bil spremenjen 28. avgusta 2007 št. 752-PP). Celoten seznam:
Kraj dela
2. Stene, fasade
3. Notranji sistem za oskrbo s plinom
4. Centralno ogrevanje
5. Notranji napajalni sistem
6. Polnila oken in vrat na stopniščih in pomožnih prostorih, vhodna vrata v vhodih
7. Vhodi
8. Podstrešja in kleti
9. Žlebovi za smeti
10. Posebne tehnične naprave na celotnem objektu (protipožarni sistem, merilne naprave na celotnem objektu, nadzorni senzorji itd.)
11. Sosednje ozemlje - zunanja izboljšava (če je zemljišče vključeno v skupno lastnino hiše)
Vrste delovnih mest
1. Čiščenje smeti, listja, snega in ledu
2. Pranje fasad in podstavkov
3. Preverjanje tesnosti prirobničnih, navojnih in zvarnih spojev na plinovodu ter preverjanje tesnosti notranjega plinovoda.
4. Izpiranje, tlačni preizkus, nastavitev in prilagoditev sistemov centralnega ogrevanja
5. Menjava pregorelih žarnic na stopniščih, v tehničnih podzemljih, na podstrešjih
6. Pranje okenskih okvirjev in vrat, oken, okenskih in vratnih rešetk, montaža in demontaža zapiral na vhodnih vratih. Popravilo in ojačitev vhodnih vrat.
7. Pometanje in pranje stopnišč, podestov in hodnikov, tal kabine dvigala. Mokro brisanje sten, vrat, poštnih nabiralnikov, okenskih polic, grelnih naprav, svetil, ograj, kovinskih elementov stopnic, omaric za električne števce. Mokro brisanje sten, vrat, stropa kabine dvigala.
8. Urejanje - čiščenje odpadkov, dezinfekcija, iztrebljanje glodalcev.
9. Pranje notranje površine in spodnjega dela jaška, vrat (ventila) žleba za smeti; čiščenje komor za sprejem smeti in polnilnih ventilov; čiščenje in razkuževanje vseh elementov odtočnega jaška; odprava blokade.
10. Vzdrževanje v skladu s predpisi, ki so jih odobrili proizvajalci ali mestne oblasti; zamenjava in obnova, zagotavljanje delovanja elementov in delov elementov posebnih naprav
11. Zima: premikanje sveže zapadlega snega, odstranjevanje snega in snežno-ledenih tvorb, tudi na mestu pred vhodom do vhoda; dolivanje z sredstvi proti zmrzovanju (drobljenec), čiščenje drobljencev. Poletje: pometanje - smeti, listje, tudi s trate; zalivanje trate; košnja zelenice, obrezovanje dreves in grmovja. Čiščenje smetnjakov. Pralne žare, ulični znaki, hišni znaki. Čiščenje kontejnerskih mest. Izvoz trdnih komunalnih odpadkov.
TEKOČE POPRAVILO SKUPNE LASTNINE
Kraj dela
1. Temelji
2. Stene in fasade
4. Polnila oken in vrat na stopniščih in pomožnih prostorih, vhodna vrata
5. Stopnice, rampe, verande, nadstreški nad vhodi v vhode, kleti in nad balkoni zgornjih nadstropij
6. Tla (stopnišča, podstrešja, veže in kleti)
7. Notranja dekoracija vhodov, tehničnih prostorov, v drugih skupnih hišnih pomožnih prostorih
8. Centralno ogrevanje: toplovodi (direktni, obratni) od stene objekta do toplovoda s skupnim hišnim merilnikom (v kleti); toplotna enota z instrumenti; cevovod v kleti ali na podstrešju (odvisno od sheme ogrevalnega sistema) z zapornimi in regulacijskimi ventili in odtoki; dvižni vodi z zapornimi in regulacijskimi ventili; priključki na grelne naprave; grelci (baterije)
9. Oskrba s toplo vodo: cevovodi za oskrbo s toplo vodo; cevovod v kleti ali podstrešju (odvisno od sheme sistema za oskrbo s toplo vodo), kot tudi dvižni vodi z zapornimi in regulacijskimi ventili; skupna hišna merilna enota; ogrevani držali za brisače (skupna hiša); ožičenje stanovanja do vodovodnih napeljav, vključno z ventili
10. Oskrba s hladno vodo: dovod vode iz stene objekta do skupne hišne merilne postaje; skupna hišna merilna enota; cevovodi v kleti, kot tudi dvižni vodi z zapornimi in regulacijskimi ventili; ožičenje stanovanja do vodovodnih napeljav, vključno z ventili
11. Požarni vodovod: požarni vodovod iz stene objekta; požarni hidranti
12. Kanalizacija: odvod kanalizacije od hiše do prvega vodnjaka; cevovodi v kleti s čiščenjem in odtoki; kanalizacijski dvižni vodi z revizijami in prezračevalnim pokrovom
13. Notranji napajalni sistem in električne naprave hiše
14. Notranji sistem za oskrbo s plinom: plinovod od zunanje strani zunanje stene stavbe do zaporne naprave na dvižnem vodu
15. Prezračevanje (vključno s samimi ventilatorji in njihovimi električnimi pogoni, odprtinami za zrak)
16. Žlebovi za smeti
17. Poštni nabiralniki
18. Zunanja ureditev (če je zemljišče vključeno v skupno lastnino hiše)
Vrste delovnih mest *
1. Odprava lokalnih deformacij, krepitev, obnova poškodovanih območij temeljev, prezračevalnih kanalov, vhodov v klet.
2. Tesnjenje fug, tesnjenje in obnova arhitekturnih elementov, popravilo, pleskanje, pranje fasad in podstavkov, zamenjava in obnova hišnih tabel in uličnih tabel.
3. Ojačitev elementov lesenega nosilnega sistema, antiseptična (zaščita pred glivami, plesnijo in insekti) in antipirenija (požarna zaščita), odpravljanje napak in popravilo jeklenih, azbestno-cementnih in drugih kritin, zamenjava elementov notranje in zunanje drenaže, parapetne rešetke, popravilo razsvetljave, prezračevanja, obnova hidroizolacije in temperaturno-vlažnih pogojev. Opomba: za strešne kritine - sprememba ne več kot 50%.
4. Menjava in obnova posameznih elementov (naprav) in polnil na stopniščih in pomožnih prostorih, montaža in vzdrževanje vratnih zapiral
5 - 6. Obnova in (ali) zamenjava posameznih odsekov
7. Obnova stenskih in stropnih oblog, popravilo stopnišč, tehničnih in pomožnih prostorov
8. Zamenjava in obnova (ne več kot 15%) centralnega ogrevanja z izvedbo prilagoditvenih in prilagoditvenih del, odpravo neogrevanja in okvar v stanovanjih.
9 - 10. Zamenjava in obnova posameznih elementov sistemov za oskrbo s toplo in hladno vodo, če je potrebno, izklop in vklop dvižnih vodov
11. Zamenjava in obnova posameznih elementov za gašenje požara (cevovodi, vključno z vhodnimi in dvižnimi vodi dovoda požarne vode)
12. Zamenjava in obnova posameznih elementov kanalizacijskega sistema, vključno z odpravo zamašitev, razen hišne vodovodne opreme.
13. Obnovitev učinkovitosti hišne električne opreme: osvetlitev stopnišč, kleti, podstrešij, vež, registrskih tablic in uličnih znakov; vhodno-distribucijska naprava v stikalni plošči; kabelski vodi v kleti; talno ožičenje in talni ščit; nadstropne stikalne plošče z električnimi števci pred vstopom v stanovanje.
14. Zamenjava in obnova hišne plinske opreme (plinovod), ki je del skupne lastnine hiše
15. Zamenjava in obnova posameznih elementov skupne hiše
16. Obnova prezračevalnih in splakovalnih naprav, odtočnih ventilov in zapornic.
17. Popravilo jeklenih nabiralnikov, pobarvanih z emajlom, obnova pritrdilnih elementov.
18. Popravilo in obnova uničenih območij slepih območij, pločnikov, dovozov, poti, ograj in opreme za rekreacijske površine, ploščadi in lope za zabojnike za smeti. Barvanje posod, majhnih oblik. Zamenjava in obnova hišnih tabel in uličnih tabel.
Opomba:
1. Sistemi, navedeni v odstavkih 8 - 10 tabele 2, vključujejo dvižne cevi, ki izklopijo naprave, ki se nahajajo na vejah dvižnih vodov, kot tudi zaporne in regulacijske ventile na napeljavi znotraj stanovanja, grelnike, ogrevane tirnice za brisače, skupne hišne števce za porabo toplote in vode.
2. Pogostost dela pri vzdrževanju in popravilu stanovanj določajo standardi: ZhNM-96-01/1, ZhNM-96-01/2, ZhNM-96-01/3, ZhNM-96-01/5 , ZhNM-96-01/7, ZhNM-96-01/8.
* Popravilo, sprememba za vse artikle v tabeli ne sme presegati 15% celotnega dela.
Vsak mesec se ob plačilu prejemkov nekaj stanovalcev sprašuje, kaj v resnici pomeni koncept "vzdrževanje in tekoča popravila stanovanjske hiše".
Delo je treba izvajati redno skozi celotno obratovalno obdobje. Vsak najemnik ima vso pravico imeti informacijo, za kaj plačuje mesečno najemnino, in zahtevati, da je delo opravljeno pravilno.
Pregled skupne lastnine. Izvajajo ga lastniki prostorov in odgovorne osebe z namenom pravočasnega odkrivanja neskladnosti v stanju te nepremičnine.
Zagotavljanje popolne priprave splošnih hišnih električnih omrežij in elektro opreme.
Vzdrževanje skupnih prostorov v skladu z normami določenih kazalcev temperature in vlažnosti v njih.
Čiščenje in sanitarno higiensko čiščenje prostorov in skupnih prostorov.
Organizacija zbirnih in akumulacijskih mest za pokvarjene žarnice, ki vsebujejo živo srebro, njihov nadaljnji prenos posebnim organizacijam.
Upoštevanje ukrepov požarne varnosti.
Večja in tekoča popravila, sezonska priprava za obratovanje in vzdrževanje skupne lastnine.
Izvajanje aktivnosti povezanih z energetsko učinkovitostjo in varčevanjem z energijo.
V ločenem dodatku št. 4, ki se nanaša na Odlok Gosstroja Ruske federacije št. 170 z dne 27. septembra 2003, "" je navedeno, da mora seznam vzdrževalnih del v hiši vključevati dela pri izvajanju tehničnih pregledov in izvajanju obvoda prostori in elementi hiš:
Odprava manjših okvar na vodovodnih in kanalizacijskih sistemih (menjava tesnil na pipah, odprava zamašitev, popravilo vodovodne napeljave, čiščenje vodnega kamna itd.)
Odprava manjših motenj v toplovodnih in ogrevalnih sistemih (nastavitev pip, polnilnih uvodnic, odprava netesnosti v cevovodih in napravah; demontaža, pregled in čiščenje zbiralnikov zraka itd.).
Odprava manjših okvar električnih naprav (popravilo in zamenjava vtičnic in stikal, zamenjava izpadlih žarnic ipd.).
Preverjanje ustreznosti pokrovov kanalizacijskih sistemov, prisotnost delovnega vleka v dimnih in prezračevalnih kanalih.
Manjša popravila kurišč in peči.
Mazanje kovinskih strešnih elementov.
Preverjanje veljavnosti ozemljitve električnih kablov.
Pregled sredstev za gašenje in protipožarnega sistema.
Ojačitev kolen in lijakov, odtočnih cevi.
Rekonzervacija in popravilo namakalnih sistemov.
Popravilo opreme na športnih in igriščih.
Pripravljalna dela v prostorih, povezana z njihovim delovanjem v jesenskem in zimskem obdobju:
Izolacija okenskih in balkonskih odprtin, vhodnih vrat, podstrešnih stropov, cevovodov, kotlovnic.
Preverjanje delovanja oken in senčil.
Popravilo in regulacija ogrevalnih sistemov.
Izolacija in čiščenje dimnih in prezračevalnih kanalov.
Menjava vratnih in okenskih stekel.
Vzdrževanje namakalnega sistema.
Preverjanje delovanja izdelkov v kleti hiše.
Popravilo in izolacija zunanjih stebrov in pip.
Dobava zapiral za vrata.
Izolacija in popravilo vrat.
Čiščenje, pranje ali zalivanje pločnikov, poti in zelenic.
Košnja trave, pometanje listja, olepšanje gredic, otroških in športnih igrišč.
Čiščenje in pometanje snega.
Škropljenje z reagenti proti zmrzovanju.
Oblikovanje snežnih bankin s potrebnimi vrzelmi med njimi.
Čiščenje nadstreškov in streh, odstranjevanje snega, žleda in ledu z balkonov, lož in vencev.
Zbiranje in odvoz odpadkov.
Približen seznam tekočih popravil je opisan v Dodatku št. 7 Odloka Gosstroja Ruske federacije št. 170 z dne 27. septembra 2003 "O odobritvi pravil in normativov za tehnično delovanje stanovanjskega sklada".
Predmeti, ki so predmet tekočega popravila:
Temelj hiše. Gre za dela za odpravo manjših deformacij, obnovo in utrjevanje temeljev, kjer so poškodovana.
Stene in fasada stavbe. Sem spadajo tesnjenje reg, tesnjenje in obnova arhitekturnih elementov, popravilo in barvanje fasadnih delov.
Prekrivanja. Popravila so delna zamenjava nekaterih drobcev, tesnjenje nastalih šivov in razpok, njihovo barvanje in pritrjevanje.
Streha. Ojačitev elementov lesenih nosilnih sistemov, odpravljanje napak na strešnih konstrukcijah, zamenjava odtočnih cevi, popravilo hidroizolacije, prezračevanja in izolacije.
Okna in vrata. Rekonstrukcija in zamenjava posameznih delov instrumentov in polnil.
Interroom predelne stene. Vključuje zamenjavo, zaključek in ojačitev posameznih delov.
Balkoni s stopnicami, nadstreški na vhodih v klet, vhodi. Delo na zamenjavi in restavriranju posameznih fragmentov.
Tla. Potekajo splošna dela za obnovo fragmentov.
Končna obdelava znotraj. Predvsem obnova površinskih oblog tal, stropov, sten z ločenimi elementi v vhodnih in tehničnih prostorih ter v skupnih pomožnih prostorih.
Ogrevanje. Sestoji iz zamenjave in ponovne vzpostavitve delovanja ogrevalnih sistemov, vključno z gospodinjskimi kotli.
Vodovod in kanalizacija, oskrba s toplo vodo. Zamenjava in popravilo kanalizacijskih in vodovodnih sistemov doma, vključno s sistemi za oskrbo s toplo vodo in črpalkami.
Napajalni sistemi in električne naprave. Zamenjava, namestitev in ponovna vzpostavitev delovanja električnega napajanja doma, razen naprav in naprav za uporabo znotraj stanovanja in električnih peči.
Prezračevalni sistem. Obnovitev funkcionalnosti prezračevalnih omrežij hiše, vključno z ventilatorji in pripadajočimi električnimi pogoni.
Žlebovi za smeti. Ponovna vzpostavitev delovanja naprav za prezračevanje in izpiranje, pokrovov ventilov in naprav.
Tehnične naprave posebne splošne hišne usmeritve (gasilni sistemi, hišne merilne naprave, dvigala, črpalne enote za oskrbo s pitno vodo itd.). Zamenjava in obnova elementov posebnih naprav. Izvajajo se po pogodbi z lastnikom ali organizacijo, ki služi stanovanjskemu skladu.
Zunanja ureditev. Gre za dela, ki so popravljalna in restavratorska v naravi. Sem sodijo odstranjevanje poškodovanih delcev pločnikov, poti, vozišč, ograj za slepe prostore, lope za zabojnike za odpadke. Vključuje popravilo različne opreme v zvezi z gospodinjskimi in športnimi igrišči, kraji za rekreacijo.
Če navedena dela, ki so vključena v vzdrževanje in popravilo, izvajalec storitev ne opravi na domu, ima vsak potrošnik pravico vložiti pritožbo pri Državnem stanovanjskem inšpektoratu.
Od 1. januarja 2017 se stroški plačila komunalnih storitev za splošne hišne potrebe (ODN) prenesejo iz kategorije komunalnih storitev v stanovanja.
V skladu s spremembami Stanovanjskega zakonika Ruske federacije bo od 1. januarja 2017 plačilo za vzdrževanje in tekoče popravilo stanovanja vključevalo plačilo za:
topla voda,
hladna voda
odvajanje odplak,
električna energija, porabljena za vzdrževanje skupnega premoženja stanovanjske hiše.
Plačilo za obseg komunalnih sredstev bo omejeno s standardom komunalnih storitev za ONE, ki je določen za vsako kategorijo stanovanjskih stavb.
Če imajo lastniki dodatne želje za izvajanje del na tekočem vzdrževanju in popravilu skupne lastnine, na primer urejanje vhodov in nadaljnjo nego rastlin ali namestitev video nadzora, ima stanovanjsko podjetje pravico zavrniti lastnikom to zahtevo. Dejanj, ki niso vključena v seznam del pri popravilu in vzdrževanju stanovanj, servisna organizacija ni dolžna izvajati. Lahko pa imajo stanovalci sestanek, na katerem bodo predstavnikom družbe za upravljanje ponudili, da prevzamejo odgovornost za določena dejanja in jih izvedejo kot običajno, kar bo zahtevalo posebno plačilo.
Če večina najemnikov podpira to zamisel, lahko upravljavcu ponudijo sestavo dodatne pogodbe, v kateri so navedeni posebni pogoji sodelovanja in znesek plačila. Če imajo lastniki od vselitve v hišo dodatne želje, ki so jih obravnavali na skupščini pri izbiri načina upravljanja hiše, se lahko ti pogoji na začetku potrdijo v pogodbi med lastniki in stanovanjskim podjetjem.
Znesek plačila za vzdrževanje in tekoče popravilo stanovanja v večstanovanjski stavbi se določi ob upoštevanju predlogov upravljavske organizacije in se odobri za obdobje najmanj 1 leta.
Pri pripravi predlogov za seznam del in storitev za določeno stanovanjsko stavbo mora stanovanjska organizacija izračunati ocenjene stroške dela, ki bodo določili znesek plačila za popravilo in vzdrževanje stanovanja za to stavbo. To potrjuje 35. odstavek Pravil za vzdrževanje skupne lastnine v stanovanjski hiši, odobren z Odlokom Vlade Ruske federacije z dne 13. avgusta 2006 št. 491. V zvezi s sprejetjem tega odloka je pismo iz Ministrstva za regionalni razvoj Ruske federacije z dne 12. oktobra 2006, ki ga lahko preberete.
Od leta 2017 se znesek za vzdrževanje in popravilo v potrdilu izračuna:
Oceniti- tarifa za vzdrževanje in popravilo stanovanj, ki jo odobri lokalna uprava;
pl- površina stanovanja;
n- normativno porabo vira, ki jo določi lokalna oblast;
Smop- območje skupnih prostorov;
Stot- skupna površina stanovanjskih in nestanovanjskih prostorov;
(N*Smop* Sq/Skupno)- ODN.
Poglejmo si primer
Stanovanje ima skupno površino 51 m2. se nahaja v drugem nadstropju devetnadstropne stanovanjske stavbe z vso opremo, dvigalom in smetnjakom v moskovski regiji. Tarifa za vzdrževanje in popravilo stanovanj 23,60 rubljev. Vzpostavljeni so bili standardi za splošne hišne potrebe za:
topla voda 0,0124 kubičnih metrov;
hladna voda 0,0220 kubičnih metrov;
elektrike 1,54 kWh.
Površina skupnih prostorov je 6000 m2. Skupna površina hiše je 18000 m2.
Dobimo:
Izračun storitev za vzdrževanje in popravilo v potrdilih se praviloma izvaja s programsko opremo, ki upošteva vse veljavne predpise stanovanjske in komunalne industrije.
V skladu s členom 158 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije so lastniki prostorov dolžni plačati stroške vzdrževanja in popravila skupne lastnine v stanovanjski hiši.
Nekatere storitve je mogoče zavrniti. V tem primeru je treba zavrnitev uskladiti s predstavniki Kazenskega zakonika ali HOA, kar se naredi z odločitvijo na skupščini hiše. Najlažji način je zavrniti storitve, povezane z ločenim vhodom. Na primer, čiščenje podesta lahko opravite sami, če se prebivalci vhoda s tem strinjajo in prenehajo plačevati te storitve. Prebivalci lahko sodelujejo pri kolektivnem glasovanju o tem vprašanju z uporabo osebnih računov spletnega mesta stanovanjskih in javnih služb (
Organizacije za upravljanje lahko uporabijo znesek plačila za vzdrževanje stanovanjskih prostorov, ki ga določijo lokalne oblasti ali odobrijo lastniki prostorov v hiši.
Naj pojasnimo, kakšne posledice čakajo upravljavsko organizacijo, če ni izračunala pristojbine za vzdrževanje stanovanjske stavbe za stanovanjsko hišo kot samostojni objekt.
Stanovanjski zakonik Ruske federacije je spremenil idejo o upravljanju in vzdrževanju stanovanjskega sklada - v te procese je vključil lastnike prostorov v MKD. Zakonodaja je tesno povezala lastnika in upravljavsko organizacijo.
Lastnikom prostorov je bila naložena obveznost, da na skupščini potrdijo seznam storitev in del za vzdrževanje in popravilo skupnega premoženja v MKD, pogoje za njihovo zagotavljanje in izvajanje ter višino financiranja (17. Vlada Ruske federacije z dne 13. avgusta 2006 N 491).
Upravljavske organizacije pa lastnikom posredujejo svoje predloge o seznamu, obsegu in kakovosti storitev in del (7. del 156. člena LC RF, 31. člen PP RF N 491). Ti predlogi morajo upoštevati sestavo, oblikovne značilnosti, stopnjo fizične obrabe in tehnično stanje skupne lastnine.
Primarni je predlog upravljavske organizacije, sekundarni je sklic skupščine lastnikov prostorov in potrditev potrebnih pogojev na podlagi informacij, prejetih od upravljavske organizacije.
Nič nenavadnega ni, da se organizacije za upravljanje obrnejo na lastnike prostorov v stanovanjski hiši s predlogom za plačilo vzdrževanja stanovanja, pri čemer se osredotočajo na povprečni znesek plačila v občini ali na znesek plačila za hišo. , katerih nekatere lastnosti in značilnosti so podobne stanovanjski stavbi v njihovi pristojnosti.
Hkrati upravljavska organizacija nima podatkov o stroških za vsako vrsto dela in storitev, povezanih z vzdrževanjem in popravilom skupne lastnine v MKD.
Posledično taki OU lastnikom ne morejo predložiti popolnega poročila: ali opravljeno delo in opravljene storitve ustrezajo odobrenim stroškom za vsako vrsto takega dela in storitev.
Takšne upravljavske organizacije tudi ne morejo preračunati plačila za vzdrževanje stanovanjskih prostorov v primerih, ki jih določa PP N 491 RF: ko so storitve opravljene neustrezne kakovosti ali s prekinitvami, ki presegajo določeno trajanje. Kako GGI deluje v tem primeru?
Predstavljajte si situacijo: v mestu N je oddelek GZhN obravnaval pritožbo državljana o neizpolnjevanju določenih vrst del in storitev s strani upravljavske organizacije. OU je v zagovor podalo podatke o popisu del za vzdrževanje in popravilo skupnega premoženja v MKD z navedbo pogostosti in letnega obsega.
Oddelek GZHN je analiziral ta aneks k pogodbi o upravljanju MKD in ugotovil, da ne vsebuje podatkov o višini stroškov posameznega dela in storitve.
Ker dela in storitve, predvidene s pogodbo o upravljanju MKD, niso imele vrednosti, OU ni mogel preračunati plačila za vzdrževanje stanovanjskih prostorov - zmanjšati njegovo velikost sorazmerno s številom dni, v katerih so bile kršene zahteve za storitev . In to je neposredna kršitev zakona.
Organ GZhN je upravni organizaciji izdal nalog za odpravo kršitev. Poleg tega je moral OU predložiti v potrditev skupščini lastnikov prostorov MKD seznam del in storitev za vzdrževanje in popravilo skupnega premoženja. Takšen seznam je treba pripraviti v skladu z resolucijo vlade Ruske federacije z dne 15. maja 2013 N 416, RF RF N 290.
Prisotnost izračunov ekonomsko upravičenih stroškov dela, storitev za vzdrževanje in popravilo skupne lastnine bo pomagalo zaščititi upravljavske organizacije pred zgoraj navedenimi negativnimi posledicami. Transparentnost in dostopnost informacij državljanom bosta ustvarili zaupljiv odnos med ponudniki storitev in potrošniki.
Priprava izračunov za vsako stanovanjsko stavbo je naporen proces, ki zahteva čas, ki ga upravljavske organizacije praktično nimajo. Kljub temu zahteve zakonodaje o individualnem pristopu k vsaki stanovanjski stavbi obstajajo in se izvajajo (2. del 154. člena, 1. del 156. člena, 2. in 3. del 162. člena LC RF).
Ključni podatki za izračun stroškov dela, storitev za vzdrževanje in tekoče popravilo skupne lastnine v stanovanjski hiši so podatki iz tehnične dokumentacije za hišo. Bolj kot so ti podatki podrobni, bolj natančen je izračun.
Sodobni MKD se razlikujejo od hiš, zgrajenih pred nekaj desetletji. Zdaj se pri gradnji in notranji opremi hiše uporabljajo nove tehnologije in materiali. Na primer, v sodobnih hišah, vključno s skupnimi prostori, so namesto lesenih nameščena plastična okna.
Pri določanju stroškov materiala in dela lahko upravljalna organizacija naleti na pomanjkanje informacij o normativih časa za delo in materiale, ki bi upoštevali nastale spremembe.
Stroške opravljenih del in storitev za vzdrževanje in tekoča popravila je mogoče oblikovati na enoto teh del in storitev ali za celoten obseg. Hkrati je treba upoštevati neposredne in posredne stroške, "vložiti" dobiček.
Posredni stroški se imenujejo tudi splošni obratovalni stroški. Z njimi mislimo na stroške, povezane z upravljanjem MKD. Na primer, to so plače:
Kot strošek storitve upravljanja stanovanjske hiše lahko posebej izpostavimo splošne obratovalne stroške.
Pri oblikovanju stroškov organizacije je treba upoštevati veljavni sistem obdavčitve. Nekatere upravljavske organizacije so trenutno na "poenostavitvi". Pri uporabi poenostavljenega sistema obdavčitve se stroški nabave blaga, gradenj, storitev od dobaviteljev in izvajalcev obračunajo z vključenim DDV, ki ga zaračunajo ti dobavitelji in izvajalci.
VOLGOGRADSKA MESTNA DUMA
O odobritvi postopka za določitev zneska plačila za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih prostorov
Od 1. novembra 2017 je postal neveljaven na podlagi sklepa mestne dume Volgograd z dne 27. septembra 2017 N 60/1748.
____________________________________________________________________
Za namene izvajanja v skladu z zveznimi zakoni z dne 6. oktobra 2003 N 131-FZ "O splošnih načelih organizacije lokalne samouprave v Ruski federaciji" (s spremembami 27. maja 2014) z dne 23. novembra , 2009 N 261-FZ " O varčevanju z energijo in izboljšanju energetske učinkovitosti ter o spremembi nekaterih zakonodajnih aktov Ruske federacije "(s spremembami 28. decembra 2013), z Odlokom Vlade Ruske federacije z dne 13. avgusta 2006 N 491 "O potrditvi Pravil za vzdrževanje skupne lastnine v stanovanjski hiši in Pravil za spremembo višine plačila za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih prostorov v primeru opravljanja storitev in opravljanja del pri upravljanju, vzdrževanje in popravilo skupne lastnine v stanovanjski stavbi neustrezne kakovosti in (ali) s prekinitvami, ki presegajo določeno trajanje "(kakor je bil spremenjen 26. marca 2014), ki ga vodijo členi 24, 25, 26, 39 Listine heroja Mesto Volgograd, mestna duma Volgograd je odločila:
1. Odobri postopek za določitev zneska plačila za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih prostorov (priloženo).
2. Uprava Volgograda:
2.1. Uskladite občinske pravne akte Volgograda s tem sklepom.
3. Ta sklep začne veljati z dnem uradne objave.
4. Naložiti nadzor nad izvršitvijo tega sklepa S.E. Titov - namestnik vodje Volgograda.
Vodja Volgograda
I. M. GUSEVA
1.1. Postopek za določitev zneska plačila za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih prostorov (v nadaljnjem besedilu: postopek) je bil razvit v skladu s stanovanjskim zakonikom Ruske federacije, zveznim zakonom z dne 23. novembra 2009 N 261-FZ "O Varčevanje z energijo in izboljšanje energetske učinkovitosti ter o spremembi nekaterih zakonodajnih aktov Ruske federacije", Odloki Vlade Ruske federacije z dne 13. avgusta 2006 N 491 "O odobritvi Pravil za vzdrževanje skupne lastnine v stanovanjski hiši in Pravila za spremembo višine plačila za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih prostorov v primeru opravljanja storitev in opravljanja del pri upravljanju, vzdrževanju in popravilu skupne lastnine v stanovanjski stavbi neustrezne kakovosti in (ali) s prekinitvami. prekoračitev določenega trajanja ", z dne 3. aprila 2013 N 290 "O minimalnem seznamu storitev in del, potrebnih za zagotovitev pravilnega vzdrževanja skupne lastnine v stanovanjski hiši, ter o postopku njihovega zagotavljanja in izvajanja.
Postopek določa mehanizem za določitev in spremembo zneska plačila za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih prostorov.
1.2. V skladu s tem postopkom se določi naslednje:
znesek plačila za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih prostorov za najemnike stanovanjskih prostorov po pogodbah o socialnem najemu in pogodbah o najemu stanovanjskih prostorov državnega ali občinskega stanovanjskega sklada (v nadaljnjem besedilu: najemniki);
znesek plačila za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih prostorov za lastnike stanovanjskih prostorov (v nadaljnjem besedilu: lastniki) v primerih, ki jih določa veljavna zakonodaja.
1.3. Pristojbina za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih prostorov je določena v višini, ki zagotavlja vzdrževanje skupne lastnine v stanovanjski hiši v skladu z zahtevami Stanovanjskega zakonika Ruske federacije, Odloka Vlade Ruske federacije z dne 13. avgust 2006 N 491 "O odobritvi Pravil za vzdrževanje skupne lastnine v stanovanjski hiši in Pravil za spremembo višine plačila za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih prostorov v primeru opravljanja storitev in izvajanja delo pri upravljanju, vzdrževanju in popravilu skupne lastnine v stanovanjski stavbi neustrezne kakovosti in (ali) s prekinitvami, ki presegajo določeno trajanje ".
2.1. Oddelek za občinsko lastnino uprave Volgograd (v primeru določitve višine pristojbine za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih prostorov za najemnike stanovanjskih prostorov občinskega stanovanjskega sklada Volgograd) ali lastnik državnega stanovanjskega sklada ( v primeru določitve zneska plačila za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih prostorov za najemnike stanovanjskih prostorov državnega stanovanjskega sklada Volgograd, ki se nahaja na ozemlju Volgograda) (v nadaljnjem besedilu vlagatelj) predloži predloge Oddelku za Stanovanjske in komunalne storitve ter kompleks goriva in energije uprave Volgograda (v nadaljnjem besedilu: oddelek) o določitvi zneska plačila za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih prostorov z dodatnimi materiali in dokumenti, ki potrjujejo ekonomsko upravičenost:
vloga za določitev zneska plačila za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih prostorov za najemnike s pojasnilom, ki utemeljuje potrebo po določitvi določenega zneska plačila;
dokumenti, ki potrjujejo pravico občinskega (državnega) lastništva stanovanjskih prostorov;
izračun finančnih potreb za določitev zneska plačila za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih prostorov, ki se izvede ob upoštevanju potrebe po zagotavljanju vzdrževanja skupne lastnine v stanovanjski stavbi v skladu z zahtevami zakona, ob upoštevanju sestava, oblikovne značilnosti, stopnja fizičnega poslabšanja in tehnično stanje skupne lastnine.
2.2. Če med analizo dokumentov, ki so jih predložili prosilci, postane potrebno pojasniti informacije, ki jih vsebujejo, Oddelek zahteva dodatne informacije, vključno s potrditvijo dejanskih stroškov, nastalih v prejšnjem obdobju veljavnosti plačila za vzdrževanje in popravila. stanovanja.
2.3. Če prosilci ne predložijo katerega od dokumentov iz odstavka 2.1 tega razdelka, Oddelek v 5 delovnih dneh pisno obvesti prosilce o potrebi po predložitvi manjkajočih dokumentov in vlagatelju določi rok 5 delovnih dni za predložitev. navedene dokumente.
2.4. Če prosilec manjkajočih dokumentov ni predložil v roku, določenem v odstavku 2.3 tega oddelka, Oddelek pripravi pisno zavrnitev obravnave vloge in paketa dokumentov, ki so ji priloženi, ter jo pošlje prosilcu v 10 delovnih dneh od datum poteka določenega roka.
2.5. Če prosilec predloži celoten paket dokumentov iz odstavka 2.1 tega oddelka, Oddelek v 10 delovnih dneh od datuma, ko je prosilec predložil celoten paket dokumentov iz odstavka 2.1 tega oddelka, odpre zadevo na določi višino plačila za vzdrževanje in popravilo bivalnih prostorov in prosilcu pošlje pisno obvestilo o sprejemu zgoraj navedenih dokumentov v obravnavo in odprtju ustreznega primera.
2.6. Oddelek preveri izračun finančnih potreb za določitev zneska plačila za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih prostorov v 2 mesecih od datuma pošiljanja pisnega obvestila o sprejemu predloženih dokumentov v obravnavo in odprtju ustreznega primera.
2.7. Na podlagi rezultatov obravnave dokumentov o določitvi višine plačila za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih prostorov za najemnike ima oddelek sestanek, na katerem obravnava zadevo o določitvi višine plačila za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih prostorov. za najemnike in sprejme odločitev, sestavljeno v obliki protokola, ki je osnova za pripravo osnutka resolucije uprave Volgograda, in pošlje informacije o odločitvi prosilcu.
2.8. Osnutek sklepa uprave Volgograda o določitvi višine pristojbin za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih prostorov za najemnike je predložen v razpravo Koordinacijskemu svetu za ureditev na področju stanovanjskih in komunalnih storitev Volgograda (v nadaljnjem besedilu: koordinacija Svet) najkasneje 1 dan pred sejo Koordinacijskega sveta s priloženimi dokazili.
2.10. Znesek plačila za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih prostorov za najemnike stanovanjskih prostorov se določi za obdobje najmanj 1 leta.
3.1. Vlagatelj v imenu lastnikov stanovanjskih prostorov večstanovanjske hiše, ki neposredno upravljajo stanovanjsko hišo, ki ga zastopa eden od lastnikov prostorov v taki hiši ali druga oseba, ki ima pooblastilo, potrjeno s pisnim pooblastilom, vsi ali večina lastnikov prostorov v taki hiši (v nadaljnjem besedilu - prosilec) predloži Oddelku predloge za določitev zneska plačila za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih prostorov z dokazili in dokumenti, ki potrjujejo ekonomsko upravičenost:
vloga za določitev zneska plačila za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih prostorov za lastnike, ki niso sprejeli odločitve o določitvi zneska plačila za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih prostorov;
ustrezno overjeno kopijo pogodbe o opravljanju storitev vzdrževanja in (ali) izvajanja del na popravilu skupne lastnine v stanovanjski hiši, sklenjene z osebami, ki se ukvarjajo z ustreznimi dejavnostmi (z neposrednim upravljanjem stanovanjske hiše, št. stanovanj, v katerih ni več kot dvanajst), ali z upravljavsko organizacijo (z neposrednim upravljanjem stanovanjske stavbe, v kateri je število stanovanj več kot dvanajst);
zapisnik skupščine lastnikov, ki potrjuje, da lastniki niso sprejeli odločitve o določitvi zneska plačila za vzdrževanje in popravilo stanovanja;
izračun finančnih potreb za določitev zneska plačila za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih prostorov, ki se izvede ob upoštevanju potrebe po zagotavljanju vzdrževanja skupne lastnine v stanovanjski stavbi v skladu z zahtevami zakona, ob upoštevanju sestava, oblikovne značilnosti, stopnja fizičnega poslabšanja in tehnično stanje skupne lastnine;
seznam del in storitev, potrebnih za zagotovitev pravilnega vzdrževanja skupne lastnine, postopek njihovega zagotavljanja in izvajanja v skladu z Odlokom vlade Ruske federacije z dne 3. aprila 2013 N 290 "O minimalnem seznamu storitev in del" potrebnih za zagotovitev pravilnega vzdrževanja skupne lastnine v stanovanjski hiši ter vrstni red njihove oskrbe in izvajanja.
3.2. Če je med analizo dokumentov, ki jih je predložil vlagatelj, potrebno pojasniti informacije, ki jih vsebujejo, Oddelek zahteva dodatne informacije, vključno s potrditvijo dejanskih stroškov, nastalih v prejšnjem obdobju veljavnosti zneska pristojbine za vzdrževanje in popravilo stanovanja.
Rok za posredovanje teh podatkov je 7 delovnih dni od dneva prejema zahteve vlagatelju. Potreba po zahtevanju dodatnih informacij ni razlog, da se oddelek odloči zavrniti sprejem dokumentov v obravnavo za določitev zneska plačila za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih prostorov.
3.3. Če prosilci ne predložijo katerega od dokumentov iz odstavka 3.1 tega oddelka, Oddelek v 5 delovnih dneh pisno obvesti prosilce o potrebi po predložitvi manjkajočih dokumentov in vlagatelju določi rok 5 delovnih dni za predložitev. te dokumente.
3.4. Če prosilec ni predložil manjkajočih dokumentov v roku, določenem v odstavku 3.3 tega oddelka, Oddelek pripravi pisno zavrnitev obravnave vloge in paketa dokumentov, ki so ji priloženi, ter jo pošlje prosilcu v 10 delovnih dneh od datum poteka določenega roka.
3.5. Če prosilec predloži celoten paket dokumentov iz odstavka 3.1 tega oddelka, Oddelek v 10 delovnih dneh od datuma, ko je prosilec predložil celoten paket dokumentov iz odstavka 3.1 tega oddelka, odpre zadevo na določi višino plačila za vzdrževanje in popravilo bivalnih prostorov in prosilcu pošlje pisno obvestilo o sprejemu zgoraj navedenih dokumentov v obravnavo in odprtju ustreznega primera.
3.6. Oddelek preveri izračun finančnih potreb za določitev zneska plačila za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih prostorov v 2 mesecih od datuma pošiljanja pisnega obvestila o sprejemu predloženih dokumentov v obravnavo in odprtju ustreznega primera.
3.7. Na podlagi rezultatov obravnave dokumentov o določitvi zneska plačila za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih prostorov ima oddelek sestanek, na katerem obravnava zadevo o določitvi zneska plačila za vzdrževanje in popravilo. stanovanjskih prostorov in sprejme odločitev, sestavljeno v obliki protokola, ki je podlaga za pripravo osnutka resolucije uprave Volgograd, in pošlje informacije o odločitvi prosilcu.
3.8. Osnutek sklepa uprave Volgograda o določitvi zneska plačila za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih prostorov se predloži v razpravo Koordinacijskemu svetu najpozneje 1 dan pred sejo Koordinacijskega sveta s priloženimi dokazili.
Na podlagi rezultatov seje Koordinacijski svet sprejme priporočila o vprašanju določitve višine plačila za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih prostorov in jih sestavi v obliki protokola, ki se pošlje oddelku.
3.10. Znesek plačila za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih prostorov za lastnike stanovanjskih prostorov se določi za obdobje najmanj 1 leta.
Oddelek za stanovanja in komunalo
gospodarstvo ter gorivo in energija
Volgogradski upravni kompleks
Zdi se, da je vse preprosto in jasno, izračun zneska plačila za vzdrževanje in popravilo skupne lastnine v stanovanjski hiši pa ne bi smel sprožati vprašanj niti pri lastnikih, niti pri družbah za upravljanje ali pri sodnikih. Vendar pa v praksi obstajata dva načina za izračun zneska plačila za vzdrževanje in popravilo skupne lastnine v stanovanjski hiši.
1. Pomnožitev zneska tarife s številom kvadratnih metrov v lasti določene osebe (plačnika storitev).
To metodo v praksi praviloma uporabljajo upravljavske organizacije in večina sodnikov pri izterjavi dolgov za vzdrževanje in popravilo skupne lastnine v stanovanjski hiši.
Argument v prid temu načinu izračuna je lahko 5. odstavek 2. člena Pravilnika o izvedbi javnega razpisa organa lokalne samouprave za izbiro upravljavske organizacije za upravljanje stanovanjske stavbe (potrjenega z Uredbo Vlade RS Ruska federacija z dne 6. februarja 2006 št. 75 "O postopku za izvedbo odprtega razpisa organa lokalne samouprave o izbiri upravljavske organizacije za upravljanje stanovanjske stavbe").
Odstavek 2 Uredbe št. 75 opredeljuje pojem "znesek plačila za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih prostorov" - to je pristojbina, ki vključuje plačilo za delo in storitve za upravljanje stanovanjske hiše, vzdrževanje, tekoča in večja popravila skupne lastnine lastnikov prostorov v večstanovanjski stavbi, določene v višini 1 kvadratnega metra celotne površine stanovanja.
Toda zaradi posebnosti predmeta urejanja se ta sklep lahko uporablja le v primeru javnega natečaja lokalne samouprave za izbiro upravljavske organizacije za upravljanje stanovanjske stavbe.
Poleg tega je pri zgornjem izračunu zneska pristojbine upoštevana sorazmernost površine prostorov vsakega lastnika, ki jo določata Stanovanjski zakonik Ruske federacije in Uredba Vlade RS Ruska federacija z dne 13. avgusta 2006 št. 491 je že vključena.
To stališče potrjuje tudi Sklep predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 9. novembra 2010 št. 4910/10 v zadevi št. A71-9485/2009-GZ.
Vrhovno arbitražno sodišče je poudarilo, da ker je bila družba za upravljanje izbrana na podlagi rezultatov ustreznega natečaja in spis vsebuje kopijo protokola z dne 09.04.2008 št. 15 o natečaju za izbiro organizacije za upravljanje na upravljati stanovanjsko hišo, ki označuje plačilo za delo in storitve za upravljanje stanovanjske hiše, vzdrževanje, tekoča in večja popravila skupne lastnine lastnikov prostorov v tej stanovanjski hiši v višini 15 rubljev 51 kopeck na 1 kvadratni meter prostorov na mesec, potem je bilo podjetje, ki je lastnik nestanovanjskih prostorov v tej hiši, dolžno mesečno povračiti stroške dela in storitev upravljanja hiše, vzdrževanja, tekočih in večjih popravil skupne lastnine, na podlagi odobrenega stopnja: 15 rubljev 51 kopeck x 718,2 kvadratnih metrov = 11.139 rubljev 28 kopecks.
Tako sklepa pritožbenega sodišča o nepreglednem izračunu stroškov storitev ni mogoče priznati kot utemeljenega, saj je ta izračun preprosta aritmetična operacija množenja zneska tarife s površino prostorov in pripadajočim številom mesecev. (Odločba predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 9. novembra 2010 št. 4910/10 v zadevi št. A71-9485/2009-GZ).
2. Skupno število kvadratnih metrov javnih površin se deli s številom kvadratnih metrov prostorov v lasti vseh oseb in pomnoži s številom kvadratnih metrov v lasti posamezne osebe (plačnika storitve) ter pomnoži z višino tarife. .
Po mojem mnenju se na podlagi sistematične razlage norm civilne in stanovanjske zakonodaje ta način izračuna zdi pravilnejši.
Ta akcija je v skladu s sodbo Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 20. decembra 2013 št. VAS-18121/13 v zadevi št. A63-1465/2012, kjer je navedeno, da je delež lastnika nepremičnine v razmerje do javnih površin, ki služijo družbi za upravljanje v kvadratnih metrih, se izračuna na naslednji način: kvadratni metri skupnih prostorov se delijo s številom kvadratnih metrov prostorov v lasti vseh oseb in pomnožijo s številom kvadratnih metrov v lasti določene osebe ( plačnik storitev). Hkrati se lahko delež določenega lastnika v skupni lastninski pravici na skupnih prostorih določi tudi tako, da se izračuna v odstotkih, tako da se število kvadratnih metrov v lasti plačnika deli z enim odstotkom skupne površine prostore v lasti vseh lastnikov stavbe.
Posebno mnenje. Ker prvi odstavek 37. člena Stanovanjskega zakonika Ruske federacije določa, da je delež v pravici skupne lastnine skupne lastnine v stanovanjski stavbi lastnika prostorov v tej hiši sorazmeren z velikostjo skupne površine v navedenih prostorih se višina plačila za vzdrževanje skupnega premoženja lahko izračuna tako, da se delež lastnika v skupnem premoženju pomnoži s tarifo, ki jo potrdi skupščina lastnikov, in z množenjem površina prostorov v lasti lastnika po tarifi, ki jo potrdi skupščina lastnikov, medtem ko mora biti višina plačila vseh lastnikov stavbe v obeh primerih enaka stroškom vzdrževanja skupnega premoženja celotne stavbe. . (Odlok Arbitražnega sodišča Moskovskega okrožja z dne 21. septembra 2015 št. ES15-17660 v zadevi št. A40-175809/2014).
Povzemamo: do danes sodna praksa ne daje nedvoumnega odgovora na vprašanje, kako pravilno izračunati znesek plačila za vzdrževanje in popravilo skupne lastnine v stanovanjski hiši. Lahko rečemo eno: znesek plačila vseh lastnikov stanovanjske hiše mora biti v obeh primerih enak stroškom vzdrževanja skupne lastnine celotne hiše.
