V zadnjem času so se nepremičnine začele vrednotiti na nov način. Uvedena so bila druga načela za izračun stroškov predmetov in največje približevanje tržni ceni. Novost je obenem povzročila dvig davčne obremenitve. V članku je opisano, v čem se katastrska vrednost razlikuje od popisane vrednosti in kako se izračuna.
Nepremičnine so plod dela strokovnjakov urada, njihova metodologija predvideva, da se pri ocenjevanju za osnovo vzame primarna vrednost predmeta in pomnoži z amortizacijskimi količniki. Razlika med katastrsko in popisno vrednostjo je v tem, da v drugem primeru niso upoštevani tržni dejavniki.
Pri popisu je bilo upoštevano vse, kar zgradba, objekt ali prostor sestavlja - dimenzije in material sten, tlakov, streh, oken, vrat. Osebje ZTI je poskrbelo za tehnike, ki so redno hodili na lokacijo in preverjali podatke, ki so na voljo uradu.
Kasneje so se vse spremembe začele izvajati letno samodejno - prvič, prilagojene inflaciji, in drugič, prilagojene času. Ne glede na to, kako hitro se stavba stara, njena inventarna vrednost raste. Če se lastnik nepremičnine sprašuje, kako ugotoviti inventarno vrednost predmeta, potem mora pogledati v tehnični potni list. Potrebne informacije so tam.
Katastrska vrednost ima drugačno metodologijo. Ministrstvo za finance si je pri njegovem razvoju zadalo povečati davčne prihodke v proračun. Vendar na tradicionalen način, zgolj z zvišanjem davčnih stopenj, tega ni bilo mogoče doseči. Zato smo se odločili iti z druge strani in spremeniti metodologijo ocenjevanja. Cilj je bil isti: čim bolj ga približati tržni vrednosti.
Posledično je bil sprejet zvezni zakon z naslovom "O ocenjevalni dejavnosti v Ruski federaciji", zdaj pa je določitev katastrske vrednosti pridobila pravni značaj.
Načela nove odmere so povzeta s področja zemljiškega davka. Tu že dolgo časa izračun katastrske vrednosti temelji na lokaciji mesta in njegovi kategoriji. Vendar pa ni potreben samo za obdavčitev, ampak tudi za najemna razmerja. Partnerji v poslu potem ne dvomijo o njegovi velikosti. Vsi podatki so na voljo v katastrskem senatu, ki mora vsaj enkrat na 5 let ponovno oceniti.
Obstaja tudi standardna vrednost, ki se uporablja, kadar katastrske vrednosti ni mogoče določiti. So pa primeri, ko se uporablja le ta, na primer pri najemanju kredita pri banki, pridobivanju občinskega zemljišča ipd. Organi regij imajo pravico spremeniti standardno ceno letno, vendar ne več kot četrtino. Poleg tega ne sme preseči praga 75 % tržne vrednosti.
Ko ste se odločili ugotoviti, kako se katastrska vrednost razlikuje od inventarne vrednosti, morate najprej paziti na metode. Če popisna vrednost zahteva večletno natančnost in metodičnost, potem se katastrska cenitev opravi relativno hitro. Zaporedje dejanj z njim je naslednje:
Na vprašanje, v čem se katastrska vrednost razlikuje od popisane vrednosti, lahko verjetno najbolj natančno odgovori cenilec. V tej vlogi obstajajo posebna podjetja, ki imajo licence za to vrsto dejavnosti.
Za dostop do želene poti morajo opraviti tudi konkurenčno selekcijo. Ta postopek je predviden s posebnim zveznim zakonom o javnih naročilih za državne in občinske potrebe. Poleg tega cenilec pred podpisom pogodbe na lastne stroške zavaruje nevarnosti nepravilnega vrednotenja. Znesek zavarovanja je najmanj 30 milijonov rubljev.
Prejemanje javnih sredstev za opravljeno delo postane možno šele, ko regionalne oblasti prejmejo pozitivno oceno strokovnjakov o poročilu in odobritev rezultatov ocene.
Cenilci za določitev vrednosti predmetov uporabljajo celo vrsto tehničnih predpisov, standardov, pravil in zakonodajnih aktov. Tu pa ni dobrodošel individualni pristop, ki takoj pokaže razliko med katastrsko in popisno vrednostjo.
Katastrska cenitev predvideva množičen pristop, ko ni treba meriti vsakega stanovanja ali hiše. Očitno imajo podjetja, ki se ukvarjajo s tem, nabor koeficientov glede na lokacijo objekta in njegovo kategorijo. Vsota ocene ZTI se vzame in pomnoži s temi koeficienti. Zato se popis in včasih večkrat razlikujeta. Uradniki poskušajo upoštevati dobesedno vse - tudi razdaljo do trolejbusne postaje, metroja ali prisotnosti otroškega igrišča.
Koeficienti so prikazani preprosto. Cenilci z oblastmi regij za osnovo vzamejo ceno kvadratnega metra na trgu nepremičnin in izračunajo, koliko je več od popisa. Ostaja še malo (za 10 odstotkov), da se rezultat delitve zmanjša - in koeficient je pripravljen.
Zaradi različno določene katastrske in popisne vrednosti je razlika v ceni nepremičnine, ki je bila vzeta kot davčna osnova, nastala precejšnja.
Če bi davčne stopnje ostale enake, bi večina lastnikov nepremičnin čez noč bankrotirala. Torej, na Uralu, če je cena stanovanja v potrdilu o registraciji 200 tisoč rubljev, je po prevrednotenju vsaj 500 tisoč. Država se je v okoliščinah, v katerih so katastrske in popisne vrednosti nepremičnin tako različne, odločila, da bo s pomočjo nekoliko nadomestila izgube davkoplačevalcev. Posledično so regije dobile davčne stopnje, vendar znotraj koridorja, odobrenega na zvezni ravni. Za stanovanja je najvišja stopnja 0,1%, če vrednost nepremičnine ne presega 300 milijonov rubljev.
Kakšna je razlika med katastrsko in popisno vrednostjo? načela obdavčitve. Pri inventurni vrednosti je bil davek majhen in malokdo je bil pozoren nanj. Zdaj je druga stvar. V nekaterih regijah, ki so prešle na nov režim, so davkoplačevalci že začeli prejemati obvestila z odvračajočimi podatki, ki presegajo tudi njihove najhujše strahove.
V nekaterih primerih pa je davek na nepremičnine mogoče plačati celo v manjših zneskih kot doslej. Dejstvo je, da ta davek ni predmet obdavčitve za stanovanje 20 kvadratnih metrov, za hišo - 50, za stanovanjsko stavbo - 10. prestižna območja.
Na primer, v oddaljenih podeželskih območjih so lahko stroški kvadratnega metra stanovanja po katastru od 7 do 15 tisoč rubljev, v Moskvi pa od 150 tisoč rubljev in več.
1. januarja 2015 je Rosreestr predstavil storitev, s katero lahko vsak lastnik primerja, koliko se popis in katastrska vrednost stanovanja razlikujejo. Popis je, kot smo že povedali, vsebovan v podatkovnem listu, katastrski pa bo prijavljen kot odgovor na zahtevo.
Treba je opozoriti, da nekatera ozemlja niso dokončala prehoda in še vedno obstaja inventarna vrednost. Izračun davka v takih okoliščinah se ne spremeni. Vendar pa so organi teh regij pohiteli s ponovnim izračunom inventarne vrednosti, ki so jo državljani že videli v davčnih obvestilih. Nameni uradnikov so preprosti: do trenutka, ko bo prispela katastrska vrednost, bo prejšnja cena najvišja možna, z uvedbo koeficienta pa bo proračun prejel dodatne prihodke.
Izkazalo se je, da davek na nepremičnine v državi tvorijo tako katastrske kot popisne vrednosti. Razlika med njima je tudi v tem, da je nemogoče izpodbijati inventarno oceno, saj je narejena na podlagi tehničnih predpisov, SNIP in GOST, katastrska pa je povsem izvedljiva, saj obstajajo koeficienti.
Da bi izrazili nestrinjanje s predstavljeno oceno, se je treba na prvi stopnji obrniti na posebno komisijo pri Rosreestru, katere regionalne izpostave so v vseh oddelkih. Predložiti boste morali določen paket dokumentov, ki potrjujejo pravico vlagatelja do te nepremičnine.
Katastrsko napako je mogoče popraviti z upravnimi sredstvi ali prek sodišča. Vendar je bil sistem za izpodbijanje katastrskega vrednotenja sprva zgrajen tako, da ne bi bilo mogoče zaobiti komisije Rosreestra. Razsodišče bo zahtevek preprosto zavrnilo, če vlogi ni priložen sklep tega organa. Je pa v bodoče, če bo lastnik prepričan, da ima prav, treba tožiti.
Hkrati se pri sodni odločitvi pojavi ena težava - vključiti je treba neodvisnega cenilca, da ovrže sklepe katastrskega senata. In ta storitev je draga in v nekaterih primerih preprosto nedonosna. Strošek izvedenca lahko bistveno preseže razliko v obdavčitvi.
Če je sodba sprejeta v korist davkoplačevalca, bo trajalo nekaj časa pred vnosom novih podatkov, dokler katastrska senata ne posodobi baze podatkov.
Katastrska številka je enolični identifikator nepremičnine. Ta koda je edinstvena in noben drug element nima popolnoma enakega identifikatorja. Morda ste nekateri pri sestavljanju listin o pravicah ali ob prevzemu listin iz registra opazili, da je nepremičnina označena s pogojno številko. Kaj to pomeni?
Prej je bil simbol dodeljen stavbam, to je nezemeljskim oblikam nepremičnin. Za registracijo lastništva takšnih predmetov je potreben popoln postopek registracije, kar pomeni prisotnost številke računa, vendar jim je bil zaradi odsotnosti dodeljen pogojni identifikator.
Tako so imele zemljiške parcele katastrske oznake, objekti, ki se nahajajo na parcelah, pa so bili pogojni. Katastrske oznake se danes dodeljujejo tudi stavbam, kar postavlja vprašanje pogojnih identifikatorjev na drugo raven.
Če morate prejeti izpisek ali potrdilo o nepremičnini, vendar ta ni vpisana v register, bo predmetu dodeljena pogojna številka. Če prvič začnete z registracijo pravic na tem objektu, potem ko greste skozi ustrezne postopke, bo zanj določena katastrska številka, ne glede na to, ali gre za parcelo ali stavbo.
Identifikator se za nepremičnino ohrani, ko se spremeni lastnik. Edini razlog za spremembo katastrske številke je razdelitev zemljišča na manjše.
Nepremičnina se vpiše v register s pripisom identifikatorja v naslednjih primerih:
Torej, katastrska ali pogojna številka - kakšna je razlika? Danes simbol nadomešča katastrskega, če slednjega ni. Potreba po tem se pojavi pri registraciji pravic ali pri prejemu izpiskov v zvezi s predmeti, ki niso navedeni v Rosreestru in računovodskih organih.
Katastrska številka je informativni identifikator. Glede na številke te oznake se določi teritorialni položaj mesta. Pogojna številka je manj informativna in ne odraža vedno podrobnih podatkov o lokaciji predmeta. Poleg tega ima manj številk.
Druga pomembna lastnost je, da te številke niso enakovredne. Pogojni identifikator namreč ni pravno pomemben, ampak služi zgolj za ureditev knjigovodstva neevidentiranih nepremičnin. Lastnik take nepremičnine ni vpisan v registru lastnikov, čeprav je sam objekt vpisan v poslovnih knjigah s simbolom.
Od tod sklep - težko je opravljati transakcije z nepremičninami, ki nimajo polne katastrske oznake.
Če mislite, da nepremičnina v vaši nepremičnini nima katastrske številke, je priporočljivo, da jo pridobite. Z dodelitvijo polne številke nepremičnini se zagotovi pravni status stvari in lastnika.
V praksi ima pomembno vlogo vrednost nepremičnine, ki se odraža v pravnem prometu. Razlike od trga igrajo pomembno vlogo za lastnika. Koncept katastrske vrednosti se je začel uporabljati ne tako dolgo nazaj, včasih si državljani nejasno predstavljajo bistvo katastrske registracije. Hkrati govorimo o znatnih materialnih virih in pravno znanje je v tej situaciji izjemno iskano.
Tržna oziroma prosta cena temelji na ponudbi in povpraševanju na trgu nepremičnin. Cene ni mogoče določiti po naročilu, številke se lahko povečajo ali znižajo glede na konjunkturo trenutka. Udeleženci v transakcijah se pri nakupu in prodaji, menjavi, najemu, darovanju, dedovanju ipd. Obračunavanje prostih cen stanovanj je v praksi široko uporabno, vendar obstaja tudi državna ocena na podlagi številnih meril.
Pri sklenitvi nepremičninskega posla stranki podpišeta dokument, ki se v celoti strinja s pogoji pogodbe. Če cena ne ustreza kupcu, potem transakcija ne bo izvedena. Najprej se upoštevajo datum izgradnje stavbe, udobje objekta in območje lokacije. Pomembni so nadstropje stanovanja, prisotnost dvigala in notranja popravila. Številni dejavniki močno vplivajo na tržno vrednost, ki jo prodajalec zahteva.
Stranki v transakciji lahko naročita neodvisni pregled, ki bo zagotovil ocenjeno vrednost nepremičnine. Ob upoštevanju vseh obstoječih kazalnikov lastnik prejme priporočeno ceno svoje posesti. Ne smemo pozabiti, da prejeta strokovna ocena velja v trenutku prijave, ko se posel pripravlja. Sčasoma se lahko cena drastično spremeni navzgor ali navzdol.
Katastrska vrednost se ugotavlja na enak način kot tržna vrednost. Upoštevajo se številni dejavniki, izračun izvajajo zaposleni v državni katastrski organizaciji. Razlika med obema ocenama je v tem, da kataster ne upošteva subjektivnih lastnosti nepremičnin. Na primer, faktor popravila, prestiž območja in podobne ocene niso upoštevane.
Kataster ne upošteva številnih tehničnih karakteristik, ki zanimajo kupca. Prisotnost klimatskih naprav, vgrajenih aparatov, pohištva ali prenove se odraža le v prosti (tržni) ceni stanovanja.
V praksi je tržna vrednost višja od katastrske, ki jo potrjuje državni kataster nepremičnin. Izjema so situacije, ko je zaloga višja od tržne cene. Ta dejavnik zadeva stari sklad, po katerem potrošniki ne povprašujejo. Za normalno velja, če je nihanje vrednotenj 20 %, kar je posledica nihanj na trgu nepremičnin. Medsebojni vpliv cenitev ni bistven, katastrska vrednost pridobitelja tako rekoč ne zanima.
Kljub enakemu računovodskemu načelu ima tržna cena večji razpon in upošteva večje število kazalnikov. Cena istega tipa stanovanja v različnih mestih lahko močno niha. Z drugimi besedami, tržno vrednotenje je natančnejše in se zato uporablja v dokumentih o prometu z nepremičninami. Če se udeleženci transakcije zatečejo k storitvam neodvisnega cenilca, lahko državljani računajo na podroben in kakovosten prikaz vseh podrobnosti, ki jih zanimajo.
V praksi se pojavljajo primeri, ko kataster izkazuje višjo vrednost od proste cene. To je mogoče ob prisotnosti določenih dejavnikov in značilnosti predmeta. Možna so odstopanja katastrske vrednosti stanovanja od tržne vrednosti navzgor, če govorimo o novogradnji in luksuznem stanovanju. Če so strokovnjaki sestavili kataster novega stanovanja, bo treba upoštevati vse naložbe v gradnjo hiše, sodobne materiale in komponente.
Stroški same stanovanjske stavbe ob upoštevanju ničelnega odstotka amortizacije in drugih dejavnikov poskrbijo za čim višjo katastrsko cenitev, vpisano v register. Tržna vrednost je lahko nižja zaradi majhnega povpraševanja po zazidljivi površini in drugih objektivnih okoliščin, kot je bližina industrijskih podjetij.
Kataster bo višji, ko gre za luksuzna stanovanja z visokim statusom nepremičnine. Če je tako stanovanje v novem naselju, brez ustrezne infrastrukture, potem lahko v začetni fazi cene odtehtajo katastrske, na trgu bo imelo stanovanje nekaj časa primerno nizko ceno. Lastniku takšna porazdelitev cen ne more ustrezati, saj se davki plačajo točno po katastrski vrednosti.
V tej težki situaciji mora lastnik naročiti akt o tržni vrednosti pri strokovnjakih, predložiti dokument katastrskemu organu. Zaposleni morajo primerjati obe stopnji in prilagoditi katastrsko cenitev. Primerjava stroškov enega stanovanja se izvaja istočasno, da se doseže največja objektivnost. Z dokazano objektivnostjo podanih podatkov se v katastru izvedejo zahtevane prilagoditve.
Včasih mora lastnik izpodbijati katastrsko cenitev v tožbi. Glavni dokaz o nezakonito vpisanih podatkih v register bo akt neodvisnega pregleda po tržni ceni predmeta. Dovoljena je majhna razlika, vendar bo znatno precenjevanje katastrske vrednosti zahtevalo previsoko plačilo davka na nepremičnine.
Pomembno je, da če se v 6 mesecih ugotovi precenjena katastrska vrednost, se lahko obrnete neposredno na Rosreestr. Lastnik mora napisati ustrezno vlogo in izpodbijati odmero, vpisano v register. Dokaz o legitimnosti stališča prijavitelja je dejanje neodvisnega pregleda. V primeru zavrnitve in po prejemu uradnega odgovora s predstavljeno motivacijo lahko vložite zahtevek pri sodišču.
Precenjena katastrska cenitev povzroča pogoste sodne spore, ki jih ne bi smeli odlašati. Dobro napisana tožbena izjava, podprta z dejstvi in referencami, bo omogočila sodno odločbo o znižanju cene, od katere morate plačati davek.
Podatki o katastrski vrednosti so iskani v različnih pravnih prometih z nepremičninami. Z ažurnim potrdilom lahko kupec pridobi podatke o stanovanju, njegovih tehničnih lastnostih in stanju. Pri transakciji v Rosreestru je vedno potreben izpisek iz državnega katastrskega registra. Potrdilo lahko naročite in prejmete na MFC, če ste predhodno plačali stroške državne dajatve.
V skladu z uveljavljenimi pravili se potrdilo izda v 5 dneh po predložitvi dokumentov, ki dokazujejo pravico. Predložiti morate potni list lastnika in potrdilo o lastništvu nepremičnine. Potrdilo je lahko ne le povpraševanje v transakcijah, ampak daje idejo lastniku o trenutni oceni stanja stanovanja.
Do leta 2008 je bil državljanom izdan en sam dokument za zemljiške parcele - katastrski načrt zemljiške parcele (KPZU), ki je kasneje nadomestil katastrski potni list. KPZU je ohranil številne funkcije, povezane predvsem z informacijami o oblikovanju meja parcel, potni list pa je pridobil napredne funkcije.
Torej, Kakšna je razlika med katastrskim načrtom in katastrskim potnim listom?
Če je potrebno, imajo pravico zahtevati le izpis iz KPZU.
Za državljane Rosreestr pripravlja kad. potni list, ki ga mora pridobiti vsak lastnik nepremičnine, s posodobitvijo podatkov, vključenih v njem, vsakih 5 let ali pred transakcijo nepremičnine. Pridobitev tega dokumenta je dovoljena le lastnikom nepremičnin ali njihovim zastopnikom. Prosto se prijavijo na lokalno podružnico MFC z vlogo za njegovo izdajo.
Priprava dokumenta traja 5 dni, stroški so 200-350 rubljev, odvisno od tarif, ki jih določi lokalna uprava.
Odsotnost določene dokumentacije lahko pomeni, da spletno mesto ni bilo registrirano. Skladno s tem KPZU ni bil izdelan, geodetska izmera pa ni bila izvedena.
Zdaj razumete, da katastrski načrt in katastrski potni list NISTA ista stvar, obstaja veliko razlik: od naloge dokumentov do postopka njihove pridobitve.
Še več uporabnih materialov najdete v.
Nepremičnine v Rusiji, tako kot v kateri koli drugi državi, so eden najpomembnejših in dragocenih segmentov tržnih odnosov, ki so predmet državnega računovodstva, nadzora in plačila davkov. Zato so vsa vprašanja, povezana z nepremičninami, strogo urejena z rusko zakonodajo. To je ista prodaja nestanovanjskih prostorov, nakup zemljišča, menjava, najem stanovanja, dediščina, donacija, druga dejanja.
Za izvedbo zgornjih dejanj morate poznati vrednost nepremičnine, pa naj bo to zemljišče, drugo zemljišče, stanovanje, hiša. Od te vrednosti bo odvisna cena, ki jo ima lastnik pravico zahtevati za svojo nepremičnino. Prav tako se banke odbijajo od tega kazalnika, preden zaprosijo za posojilo, pa tudi sodne odločbe v sporih o delitvi premoženja. Poleg tega je najpomembnejši pokazatelj vrednosti nepremičnine (zemljišča, stanovanja, hiše) za državo davek.
Ob tem je pomembno ločiti dva osnovna pojma pri vrednotenju nepremičnine: samo vrednost – deklarirano kot znesek, nad katerim lastnik predmeta ne more prodati, in ceno – izraženo v denarju, ki je lahko enaka oz. nižje od stroškov.
Dragi bralci!
Naši članki govorijo o tipičnih načinih reševanja pravnih vprašanj, vendar je vsak primer edinstven. Če želite izvedeti, kako rešiti vaš problem, prosimo uporabite spletni svetovalni obrazec na desni →
Je hitro in brezplačno! Ali pa nas pokličite (24/7):
Tržna vrednost je pojem, ki je morda znan skoraj vsem. Predstavlja določen znesek, ki je sestavljen iz ocene menjave nepremičnine. Z drugimi besedami, to je najverjetnejša cena na konkurenčnem trgu, ki jo je mogoče dati določeni nepremičnini, zemljišču. Če pa govorimo o prodaji in nakupu stanovanja, drugih nepremičnin, najemu, bi se morala obe strani tega čim bolj zavedati in ravnati v lastnem interesu prostovoljno.
Druga pomembna značilnost tržne vrednosti je dejstvo, da je določena brez upoštevanja davkov in drugih finančnih stroškov za transakcijo.
Je hitro in brezplačno! Ali pa nas pokličite (24/7).
