Varščina- To je vrednost nepremičnine, ki je služila kot zavarovanje pri pridobitvi posojila.
Zastava je trenutno eden najbolj priljubljenih načinov zavarovanja sklenjenih kreditnih obveznosti. Vrst zavarovanj je veliko, vendar največjo stopnjo zanesljivosti pri ugotavljanju kreditnega tveganja zagotavljajo zavarovanja z nepremičninami. Zlasti hipoteke sodijo med tovrstne obveznosti. Ker nepremičnine poleg visoke cene ni mogoče premakniti, skriti ali kakor koli bistveno poškodovati.
Na splošno lahko današnje gospodarske razmere imenujemo precej stabilne, zato je tudi posojilni trg pridobil nekaj stabilnosti. In zdaj je sistem zavarovanja bolj usmerjen v vzpostavitev jamstva za vračilo sredstev in discipliniranje posojilojemalca, ne pa v neposredno povračilo zagotovljenih sredstev.
Hkrati se danes pogosto sklepajo »formalne« pogodbe o vrednosti zavarovanja, kar neizogibno pomeni visoko stopnjo izgube, če stranka ne vrne sredstev. Posledično postanejo pogoji za izbiro primernega zavarovanja in njegovo registracijo veliko strožji in premišljenejši. Toda za ohranitev in povečanje učinkovitosti lastnih dejavnosti mora banka priti do določenega povprečnega kazalnika, pri katerem se bo ohranila privlačnost posojilnih pogojev za stranko in tveganja v primeru nevračila sredstev za bodo dovolj zmanjšane.
Odnosi med banko in komitentom potekajo v okviru glavnih značilnosti denarnih odnosov. Blago so tista denarna sredstva, ki jih banka zagotovi stranki, zavarovanje pa se uporabi kot plačilo. V bistvu je posojilodajalec zainteresiran za zagotovitev, da je minimalna vrednost nepremičnine enaka ne samo znesku posojila, ampak tudi morebitnim stroškom ali kaznim, povezanim z njim.
V primeru zavarovanega posojilnega sistema beseda »premoženje« pomeni pojem, ki poleg materialnih stvari vključuje tudi različne vrednostne papirje in lastninske pravice. Vrednotenje vrednosti zavarovanega premoženja se bo izvajalo na podlagi razlike med dvema ločenima vrstama: tržno vrednostjo, ki vrednoti premoženje kot predmet kot celoto, in vrednostjo zavarovanja, ki določa vrednost premoženja kot sredstva za zavarovanje obveznosti. .
Za oceno vrednosti zavarovanja lahko banka zelo pogosto uporabi storitve posebej vključene tretje osebe. Čeprav se trenutno vse pogosteje uporablja praksa ustvarjanja posebne enote v lastni strukturi, specializirane za vrednotenje zavarovanj. Ne glede na to, kdo natančno izvaja ocenjevanje, se zavarovano premoženje v postopku obravnava ob upoštevanju tveganj za kreditno institucijo, ki so značilna za to posebno vrsto premoženja.
V splošnem velja, da je vrednost zavarovanja vrednost nepremičnine, po kateri bo prodana v roku, ki ga določi banka, v primeru nevračila sredstev, v zavarovanje katerih je bila dana.
Kljub temu, da je vrednost zavarovanja samostojna vrsta vrednosti nepremičnine, jo lahko hkrati imenujemo del tržne vrednosti, upoštevajoč vsa možna tveganja za banko, povezana s to vrsto nepremičnine. Skupni stroški teh tveganj se bodo imenovali popust na maržo.
Upravljano
Tovrstno tveganje je obvladljivo, saj je zavarovanje zavarovano, v primeru izgube ali določene škode pa bodo posojilna sredstva še vedno zavarovana. Vse premoženje pa ni zavarovano, saj v večini primerov ni ekonomsko upravičeno. Izvaja se le takrat, ko so stroški tistih ukrepov in postopkov, katerih cilj je zmanjšanje možnih tveganj, bistveno višji od stroškov zavarovanja. Toda hkrati zavarovanje tudi ne zagotavlja celotnega povračila.
Lahko ga opredelimo kot pogojno obvladljivo, saj takšno tveganje pomeni ločeno vrsto sredstev, za katere so značilni težki pogoji za prodajo po ustrezni ceni v kratkem času. Tovrstno tveganje je obvladljivo, saj je možno oceniti dobo izpostavljenosti že pred odločitvijo o sklenitvi pogodbe vrednosti zavarovanja, kar pomeni, da je možna zavrnitev v primeru prenizkih kazalcev. In pogojenost določa dejstvo, da se po sklenitvi razmerja pogosto pokažejo obdobja nizke izpostavljenosti.
To vključuje različne pravne težave in ovire pri izvrševanju stranskih razmerij. Zmanjšanje tega tveganja je možno le, če je opravljena poglobljena in temeljita analiza vseh možnih pravnih in regulatornih pogojev v zvezi s tem sredstvom.
Pred sklenitvijo pogodbe je treba opraviti podrobno presojo in iskanje vseh možnih načinov nadzora, ki bodo naknadno vključeni v ustrezne pogodbene klavzule.
Njegov izračun je eden najpomembnejših, saj je likvidnost ena od sestavin, po kateri se izračuna vrednost zavarovanja. Glede na trenutno stanje na trgu je lahko likvidnost posamezne vrste zavarovanja visoka (z ročnostjo največ 30 dni), srednja (30-90 dni), nizka (90-180 dni) , brezupno (več kot 180 dni) . In glede na kazalnik likvidnosti se določi vrednost zavarovanja, ki je v primeru brezupne likvidnosti praktično enaka nič.
Lahko si ga predstavljamo kot posledico tveganja nadzora lastnine, saj je izterjava lahko nemogoča zaradi treh glavnih dejavnikov: odsotnosti samega zavarovanja, pomanjkanja dostopa do njegovega skladišča in pravnih težav v zvezi s postopkom izterjave.
Nastane predvsem kot posledica kršitev pogodbe ali drugih dokumentov, ki sestavljajo stranska razmerja. Posledično so takšna razmerja lahko razveljavljena. Temu se lahko izognete, če se pri sklenitvi posla zatečete k storitvam notarja.
To tveganje je neobvladljivo zaradi dejstva, da se presoja opravi enkrat ob sklenitvi pogodbe, nato pa pogoji veljajo še naprej ves čas trajanja posojilnih obveznosti. Da bi to tveganje čim bolj zmanjšali, je treba zagotoviti visoko usposobljenost in strokovnost zaposlenih, ki izvajajo ocenjevanje, ter vzpostaviti enoten sistem ocenjevanja. Obstaja tudi možnost sklenitve pogajanj z namenom prevrednotenja nepremičnine in posledično spremembe vrednosti zavarovanja.
To tveganje je povezano s težavo napovedovanja povpraševanja po tovrstnih nepremičninah v prihodnosti. Da bi zmanjšali to vrsto tveganja, je treba natančno preučiti in narediti verjetnostno napoved o spremembi razvojnega scenarija. Vendar pa so takšne napovedi le redko dovolj točne, zato takšno tveganje spada med neobvladljiva.
To tveganje je povezano z opustitvijo določenih dejavnikov v postopku ocenjevanja pred sklenitvijo pogodbe - na primer prisotnost kakršne koli napake v nepremičnini, njenih lastnostih ali pravicah tretjih oseb do njih. Stopnjo tega tveganja je mogoče minimizirati s temeljitejšo analizo in presojo pred sklenitvijo zastavne pogodbe.
Če podjetje potrebuje posojilo - običajna praksa, ko se podjetje razvija in ne zaznamuje časa - morate o zavarovanju razmišljati vnaprej. Vse banke brez izjeme obravnavajo zavarovanje kot glavno in prednostno sestavino zavarovanja posojila. Pomemben element mehanizma zavarovanja s premoženjem je vrednotenje zavarovanja.
Ključne zahteve, ki jih banke postavljajo glede zavarovanja s premoženjem, so: a) njegova visoka likvidnost, ki omogoča prodajo zastavljenega premoženja po za banko sprejemljivi ceni v najkrajšem možnem času; b) enostavna odtujljivost zastavljenega premoženja, kar banki omogoča hiter dvig ob pravem času brez posebnih stroškov demontaže in transporta; c) pripada zastavitelju na lastninski pravici (če ne gre za zastavo tretje osebe); d) brez; e) razpoložljivost za identifikacijo, tako da lahko kadar koli preverite njeno prisotnost.
Praksa kaže, da banke kot zavarovanje zanimajo predvsem premičnine in nepremičnine. Po njem bi moralo biti stalno povpraševanje in bi moral spadati v srednji cenovni razred, da ne bi bilo težav z izvedbo. Banke kot zavarovanje sprejmejo:
Pri vlogi za bančno posojilo je potrebna vrednost zavarovanja nepremičnine. Vrednotenje premoženja, danega v zavarovanje, opravi samo neodvisni cenilec.
Ta zahteva izhaja iz dejstva, da: 1) neodvisni ocenjevalec nima premoženjskega interesa na predmetu ocenjevanja, ki ga ceni, 2) nima materialnih in odgovornostnih pravic v zvezi s tem premoženjem. Seveda banka sama, ki dobi premoženje v zavarovanje, tega nima pravice ceniti, saj ima premoženjski interes.
Treba je razumeti, da vrednotenje zavarovanja s premoženjem ni enako vrednotenju tržne vrednosti v smislu zakona "o dejavnosti vrednotenja". Pravzaprav je ocenjena likvidacijska vrednost predmeta, ki se razlikuje od tržne vrednosti.
Kaj je likvidacijska vrednost? To je vrednost predmeta v primeru odtujitve. V življenju je to videti takole: če je prejemnik posojila prenehal izpolnjevati svoje obveznosti iz posojilne pogodbe, se predmet zavarovanja po določenem času da v prodajo.
Ker banka ni nepremičninska družba, jo zanima hitro vračilo kreditojemalčevega dolga. Pri tem ne more čakati, da se najde kupec po tržni ceni, zato se ocena opravi po nižji (likvidacijski) vrednosti, ki banki omogoča, da v najkrajšem možnem času proda predmet zavarovanja in obnovi svoje kreditne vire.
Najbolj likvidne nepremičnine so poslovne stavbe in prostori, sledijo poslovne stavbe, nato industrijske in skladiščne stavbe.
V trenutku, ko dolžnik-posojilojemalec preneha izpolnjevati svoje obveznosti iz posojilne pogodbe, bi moral imeti upnik resnično možnost, da zaseže zavarovanje. To pomeni predvsem, da je treba v tem trenutku zastavljeno premoženje ohraniti vsaj v naravi. V ta namen civilni zakonik predvideva možnost prenosa zastavljenega premoženja na zastavnega upnika. Obstajajo tudi drugi načini za zagotovitev varnosti zastavljenega premoženja.
Vrednotenje zavarovanja in določitev tržne vrednosti zavarovanja vam omogoča, da vzpostavite pošteno razmerje med vrednostjo zastavljenega premoženja in zneskom posojila ter pomaga preprečiti nesoglasja med strankama v poslu, ki nastanejo pri izvršbi na zavarovanje in delna izpolnitev obveznosti posojilojemalca na račun zavarovanja. Z razvojem hipotek in drugih vrst kreditiranja se je pojavila storitev, kot je npr ocena zavarovanja. Ob prejemu posojila samostojna vrednotenje zavarovanja ustvarja trdno in pošteno pravno podlago za nadaljnje sodelovanje med posojilodajalcem in posojilojemalcem, zdaj pa banke praviloma ne sestavljajo posojilnih pogodb brez predhodne cenitve zastavljenega premoženja.
Zastava kot način zavarovanja izpolnitve obveznosti
Najučinkovitejši način za zagotovitev izpolnitve obveznosti je zastava, saj izpolnitev upnikovih zahtev na račun zastave ni odvisna od finančnega stanja ne dolžnika ne poroka, kar omogoča dejansko izpolnitev obveznosti. obveznosti dolžnika do upnika na račun premoženja, ki je predmet zastave.
Po čl. 334 Civilnega zakonika Ruske federacije ima na podlagi zastave upnik v zvezi z obveznostjo, zavarovano z zastavo (zastavni upnik), pravico, da v primeru dolžnikove neizpolnitve te obveznosti prejme zadoščenje iz vrednosti zastavljenega premoženja prednost pred drugimi upniki osebe, ki je lastnik tega premoženja (zastavitelj), razen izjem, ki jih določa zakon. Tudi pravilo o prednosti pri izvršbi potrjuje prednost zastave pred drugimi načini zavarovanja obveznosti.
Da bi bila zastava resnično ustrezen in učinkovit način zavarovanja, je treba pri obravnavi konkretne nepremičnine kot predmeta zastave paziti na naslednje pomembne točke.
1. V skladu s čl. 335 Civilnega zakonika Ruske federacije je hipotekarni upnik stvari lahko njen lastnik ali oseba, ki ima pravico gospodarskega upravljanja z njo, hipotekarni dolžnik pa oseba, ki ima v lasti zastavljeno pravico. V skladu s tem mora morebitni hipotekarni upnik posojilodajalcu predložiti listinske dokaze o svojih pravicah do nepremičnine, ponujene kot zavarovanje. Take listine so lahko: pogodba, na podlagi katere je bila nepremičnina pridobljena (prenesena pravica), z dokazilom o prenosu lastninske pravice na nepremičnini na način, ki ga določa 1. čl. Umetnost. 223, 224 Civilnega zakonika Ruske federacije (akt o prevzemu in prenosu, tovorni list, nakladnica, drug lastniški dokument, odvisno od pogojev pogodbe) ali prenos (nastanek) pravic; za lastnino (pravico), ki je predmet državne registracije - ustrezno potrdilo o registraciji.
V praksi pogosto pride do situacije, ko zastavitelj zaradi izgube premoženja z leti ne more zagotoviti pogodbe, ki je podlaga za pridobitev premoženja. V tem primeru velja čl. 234 Civilnega zakonika Ruske federacije o pridobitvenem receptu. Po tem členu pridobi oseba - državljan ali pravna oseba - ki ni lastnik nepremičnine, pa ima v dobri veri, javno in neprekinjeno petnajst let kot lastno nepremičnino ali pet let drugo lastnino. lastninsko pravico na tej nepremičnini.
V skladu s 4. odstavkom čl. 234 Civilnega zakonika Ruske federacije v času zastaranja stvari v lasti osebe, iz katere posesti bi jih bilo mogoče zahtevati v skladu s čl. Umetnost. 301 in 302 Civilnega zakonika Ruske federacije, se začne šele po izteku zastaralnega roka za ustrezne zahteve.
Določba 17 Odloka Plenuma Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 25. februarja 1998 N 8 določa, da se obdobje pridobitvene zastaralnosti ne začne pred iztekom zastaralnega roka za vendikacijski zahtevek lastnika ali drugega lastnik naslova.
Zastaralni rok, ki se uporablja za te zahtevke, je tri leta (člen 196 Civilnega zakonika Ruske federacije) in v skladu s 1. odstavkom čl. 200 Civilnega zakonika Ruske federacije začne teči od dneva, ko je oseba, katere pravica je bila kršena, izvedela ali bi morala vedeti za kršitev svoje pravice. Na podlagi norme 1. odstavka čl. 200 Civilnega zakonika Ruske federacije ni mogoče natančno določiti trenutka, ko začne teči zastaralni rok, to vprašanje je ocena in ga je treba odločiti v vsakem primeru ob upoštevanju posebnih okoliščin. Poleg tega so te okoliščine praviloma znane le morebitnemu tožniku, tisti, ki se ima za lastnika nepremičnine po predpisih o pridobitvenem zastaranju, pa nima podatka o tem, kdaj je lastnik (drugi lastnik) izvedel za kršitev njegovih pravic. Zato je s preučevanjem listin, ki potrjujejo lastništvo nepremičnine, nemogoče z gotovostjo ugotoviti trenutek nastanka lastninske pravice osebe zaradi pridobitvenega zastaranja. Obenem pa je glede na navedeno treba za potrditev lastninske pravice osebe na premičnini izhajati iz tega, da mora oseba, ki zahteva lastnino po pravilih o pridobitvenem zastaranju, predložiti dokaze o lastninski pravici na premičnini. navedenega premoženja (praviloma so to knjigovodske listine) najmanj osem let.
Pri sprejemanju v zastavo pravice zakupa ali druge pravice na tuji stvari je treba upoštevati, da taka zastava ni dovoljena brez soglasja lastnika ali osebe, ki ima na njej pravico gospodarskega upravljanja, če zakon oz. pogodba prepoveduje odtujitev te pravice brez soglasja teh oseb.
2. V skladu s čl. 336 Civilnega zakonika Ruske federacije je lahko predmet zastave kakršno koli premoženje, vključno s stvarmi in lastninskimi pravicami (terjatvami), razen premoženja, umaknjenega iz prometa, terjatev, ki so neločljivo povezane z osebnostjo upnika, zlasti terjatev. za preživnino, za odškodnino za škodo, povzročeno življenju ali zdravju, in druge pravice, katerih prenos na drugo osebo je z zakonom prepovedan. Zastava nekaterih vrst premoženja, zlasti premoženja državljanov, ki ni predmet izvršbe, je lahko prepovedana ali omejena z zakonom. Seznam vrst premoženja, ki jih ni mogoče zapleniti, je v čl. 446 Zakonika o civilnem postopku Ruske federacije. 51. člen Osnov zakonodaje Ruske federacije o kulturi (odobren s strani Vrhovnega sveta Ruske federacije dne 09.10.1992 N 3612-1) določa, da se kulturne vrednote, shranjene v državnih in občinskih muzejih, umetniških galerijah, knjižnicah, arhivih in druge državne organizacije ne morejo biti zastavljene kulture. Po čl. 63 zveznega zakona "O hipoteki (zastavi nepremičnin)" hipoteka ni dovoljena:
zemljišča, ki so v državni ali občinski lasti;
Deli zemljiške parcele, katerih površina je manjša od najmanjše velikosti, ki jo določajo predpisi sestavnih subjektov Ruske federacije in predpisi lokalnih oblasti za zemljišča različnih namenov in dovoljene uporabe.
Seznam premoženja, katerega zastava je omejena, je bil odobren z odlokom predsednika Ruske federacije z dne 22. februarja 1992 N 179. Seznam vsebuje premoženje, katerega prosta prodaja je prepovedana. Po čl. 129 Civilnega zakonika Ruske federacije lahko takšno premoženje pripada le določenim udeležencem v prometu ali pa je njegova prisotnost v obtoku dovoljena s posebnim dovoljenjem. Sama zastava omenjenega premoženja torej ni prepovedana, lahko pa ima zastavni imetnik težave pri zasegu tega premoženja, saj je krog kupcev le-tega omejen. V skladu z Odlokom Vlade Ruske federacije z dne 10. decembra 1992 N 959 se omenjeno premoženje (izdelki) dobavlja potrošnikom, ki imajo dovoljenje za uporabo v Ruski federaciji, ali na podlagi kvot.
Razmislite o nekaterih vrstah zavarovanja, ki so v bančni praksi precej razširjena.
Kot zavarovanje za izpolnitev obveznosti odplačila posojila se kot zavarovanje sprejme lastninska pravica do sredstev, ki bodo v prihodnje pripisana na račun hipotekarja. Praviloma se taka zastava uporablja, če je plačnik sredstev dokaj znana in finančno zanesljiva organizacija. Kljub široki uporabi te vrste zavarovanja je treba spomniti, da je pogodba, po kateri so te pravice sprejete kot zastava, neveljavna v skladu s čl. 168 Civilnega zakonika Ruske federacije, ker je v nasprotju s čl. 336 Civilnega zakonika Ruske federacije. Pravice do denarnih sredstev so lahko zastavljene v obsegu, v katerem je mogoče prenesti pravice iz pogodbe o bančnem računu, v času veljavnosti pogodbe o bančnem računu pa delni prenos pravic iz pogodbe o bančnem računu ni možen. Tako lahko pride do zastave premoženjskih pravic na sredstvih na računu le na tistih pravicah, ki nastanejo po prenehanju pogodbe o bančnem računu (glede na stanje sredstev na računu). To stališče temelji na arbitražni praksi glede možnosti odstopa terjatev v času veljavnosti pogodbe o bančnem računu (glej na primer sklepe predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 27.05.1997 N 584). /97, z dne 29. aprila 1997 N 4966/96, z dne 29. aprila 1997 N 1435/97).
Zastavitelj imetniki izključne pravice do znamke ponudijo banki kot jamstvo za izpolnitev svoje obveznosti za poplačilo posojila pravice do znamke. Hkrati pa zakon Ruske federacije št. 3520-1 z dne 23. septembra 1992 "O blagovnih znamkah, storitvenih znamkah in označbah porekla blaga" neposredno ne predvideva možnosti prenosa pravic do blagovne znamke kot zastave. Po čl. Umetnost. 25, 26 tega zakona je prenos izključne pravice do blagovne znamke možen le v obliki odstopa, prenos pravice do uporabe blagovne znamke pa na podlagi licenčne pogodbe. Drugih oblik prenosa znamke ali pravice do njene uporabe zakon ne predvideva. Tako je za uveljavljanje izključnih pravic do blagovne znamke ali pravice do njene uporabe v skladu s čl. 350 Civilnega zakonika Ruske federacije ni mogoče. Zato teh pravic ni mogoče sprejeti kot zastavo.
Pogosto je poleg vrednostnih papirjev, katerih značilnosti zastave bodo obravnavane v nadaljevanju, v zastavo ponujen delež zastavitelja v odobrenem kapitalu družbe z omejeno odgovornostjo.
22. člen zveznega zakona z dne 8. februarja 1998 N 14-FZ "O družbah z omejeno odgovornostjo" (v nadaljnjem besedilu: zakon LLC) daje članu družbe pravico, da zastavi svoj delež (del delnice) v pooblaščeni družbi. kapitala drugemu družbeniku ali tretji osebi. Zastava deleža v odobrenem kapitalu LLC tretji osebi je možna le s sklepom skupščine udeležencev družbe, sprejetim z večino glasov vseh udeležencev družbe, če je potrebno večje število glasov udeležencev družbe. udeležencev, da sprejmejo takšno odločitev, listina LLC ne določa. Deleža v ustanovnem kapitalu LLC ni mogoče zastaviti, če listina družbe vsebuje prepoved takšnih transakcij. Tako mora pred odločitvijo o sprejemu deleža v ustanovnem kapitalu LLC kot zastavo opraviti pravni pregled listine LLC glede prisotnosti zgornjih določb v njej.
Prav tako morate preveriti plačilo udeleženca družbe njegovega deleža, zastavljenega kot zavarovanje, saj v skladu s 3. odstavkom čl. 21 zakona o LLC se lahko delež družbenika odtuji samo v delu, v katerem je plačan. Če je nepopolno vplačan delež zastavljen kot zastava, se predmet zastave določi na podlagi dejansko vplačanega deleža udeleženca LLC.
3. V skladu s 3. odstavkom čl. 334 Civilnega zakonika Ruske federacije zastava nastane na podlagi pogodbe, pa tudi na podlagi zakona ob nastopu okoliščin, navedenih v njem, če zakon določa, kakšno premoženje in za zagotovitev izpolnitve katerih obveznost je priznana kot zastavljena.
Nastanek zastavne pravice na podlagi zakona določa na primer čl. 488 Civilnega zakonika Ruske federacije: od trenutka prenosa na kupca in do trenutka njegovega celotnega plačila se blago šteje za zastavljeno pri prodajalcu, da zagotovi izpolnitev obveznosti kupca glede plačila. za blago, če s prodajno pogodbo ni drugače določeno. To pravilo bi moralo voditi pravni pregled zastavne pravice. Pri analizi pogodbe, ki je podlaga za pridobitev premoženja, ponujenega v zavarovanje, je treba biti pozoren na postopek plačila, ki ga določa pogodba. Če v času zastave nepremičnine ni plačal kupec (zastavitelj), to pomeni, da obstaja zastava po zakonu, bo zastava te nepremičnine kot jamstvo za vračilo posojila naknadna zastava. Po čl. 342 Civilnega zakonika Ruske federacije, če zastavljeno premoženje postane predmet druge zastave za zavarovanje drugih terjatev (naknadna zastava), se terjatve naslednjega zastavnega upnika poravnajo iz vrednosti tega premoženja po terjatvah prejšnjih zastavnih upnikov. . Tako je treba pri prevzemu premoženja v naknadno zastavo oceniti velikost in pogoje terjatev prejšnjih zastavnih upnikov in jih povezati z oceno zastavljene stvari, da bo imel kasnejši zastavni upnik dovolj denarja od prodaje zastavljenega. postavka.
Naknadna zastava je dovoljena, če ni prepovedana s prejšnjimi zastavnimi pogodbami. Kršitev te zahteve pomeni priznanje poznejše zastave za neveljavno po čl. 168 Civilnega zakonika Ruske federacije. Da bi zmanjšali tveganje izgube varščine iz tega razloga, je treba od zastavitelja zahtevati predložitev dokumentov, ki potrjujejo neobstoj bremena v obliki zastave na nepremičnini, ki je predmet zastave (izpisek iz zastavne knjige, izvleček iz enotnega državnega registra pravic do nepremičnin). V skladu s 3. odstavkom čl. 342 je zastavitelj dolžan obvestiti vsakega poznejšega zastavnega upnika o informacijah o vseh obstoječih zastavah tega premoženja, kot je določeno v 1. odstavku čl. 339 Civilnega zakonika Ruske federacije in je odgovoren za izgube, ki jih povzročijo zastavni upniki zaradi neizpolnitve te obveznosti.
V skladu s 5. odstavkom čl. 488 Civilnega zakonika Ruske federacije je mogoče od zastavitelja zahtevati, da v pogodbo, na podlagi katere je bila nepremičnina pridobljena, vključi pogoj, da do trenutka polnega plačila nepremičnina ni zastavljena prodajalcu.
Na podlagi zakona od trenutka državne registracije lastništva posojilojemalca na ustrezni stanovanjski stavbi ali stanovanju nastane hipoteka za stanovanjsko stavbo ali stanovanje, kupljeno ali zgrajeno v celoti ali delno s kreditnimi sredstvi banke ali druge kreditne organizacije. (1. člen 77. člena Zveznega zakona "O hipoteki (hipoteka nepremičnin)", kakor je bil spremenjen z Zveznim zakonom št. 216-FZ z dne 30. decembra 2004, ki je začel veljati 11. januarja 2005).
4. Člen 339 Civilnega zakonika Ruske federacije določa zahtevo po sklenitvi zastavne pogodbe v pisni obliki, kar je mogoče upoštevati v pisni pogodbi, sestavljeni v obliki enega samega dokumenta, pa tudi v primeru zamenjave dokumentov med strankama zastavne pogodbe po poštni, telegrafski, teletipski, telefonski, elektronski ali drugi povezavi, ki omogoča zanesljivo ugotovitev, da listina izvira od pogodbene stranke. Da bi imeli stranki takšno možnost, se morata najprej dogovoriti o predvidenem sredstvu komuniciranja, načinih identifikacije strank (poštni naslov, številka faksa, elektronski naslov ipd.) in postopku izmenjave listin (določiti čas, pooblaščene osebe, postopek vstopa na podlagi pogodbe, sklenjene z uporabo zgoraj navedenih komunikacijskih sredstev). Ta dogovor se lahko izvede v pogodbi, sestavljeni v obliki enega samega dokumenta. Za hipotekarno pogodbo velja čl. 339 Civilnega zakonika Ruske federacije določa tudi obvezno registracijo na način, ki je določen za registracijo transakcij z ustrezno lastnino.
Vrednotenje zavarovanja
Civilni zakonik ne določa nobenih zahtev za določitev vrednosti predmeta zastave. Hkrati ima lahko premoženje, ki je predmet zastave, več različnih ocen: knjigovodsko vrednost, tržno vrednost, ceno iz sklepa upravnega odbora ali skupščine delniške družbe o sklenitvi zastavni posel, ki je večji posel ali posel interesa za to delniško družbo. Postavlja se vprašanje, katero od teh presoj naj bi stranki vključili v zastavno pogodbo kot njen bistveni pogoj? Cenitev predmeta zastave je sporazumno določena vrednost, ki ne sme sovpadati niti s tržno niti s knjigovodsko vrednostjo. Hkrati se upošteva cena predmeta zastave (transakcijska cena), ki jo vsebuje sklep upravnega odbora ali skupščine delniške družbe o sklenitvi zastavnega posla, ki je večji posel oz. posel z obrestmi, mora biti vključen v zastavno pogodbo kot njen bistveni pogoj.
Vrednotenje predmeta zastave s strani pogodbenih strank mora biti objektivno in v korelaciji s knjigovodsko ali tržno vrednostjo predmeta zastave. V trenutni bančni praksi se vrednotenje predmeta zastave določi z diskontiranjem tržne vrednosti nepremičnine. Zdi se, da je v primeru precejšnje podcenjenosti predmeta zastave mogoče reči, da se stranki glede navedene ocene nista strinjali. Upoštevati je treba tudi, da vrednost predmeta zastave ne sme biti nižja od zneska obveznosti, ki je zavarovana z zastavo, sicer zastava ne bo zavarovana (razen če je z zastavo zavarovan del glavnega obveznost, katere višina je enaka oceni predmeta zastave).
Pri sprejemanju premoženja v zastavo je treba upoštevati določbe čl. 348 Civilnega zakonika Ruske federacije, ki določa, da se lahko izvršba zastavljenega premoženja zavrne, če je kršitev zavarovane obveznosti, ki jo je zagrešil posojilojemalec, zelo nepomembna in je znesek terjatev zastavnega upnika zaradi tega očitno nesorazmeren z vrednostjo. zastavljenega premoženja. Tako mora biti vrednost predmeta zastave sorazmerna z višino zavarovane obveznosti.
Če želite oceno zavarovanja, nas lahko kontaktirate z uporaboKontaktni podatki . Pokličite nas, pomagali vam bomo! Z nami je donosno in priročno sodelovati! Upamo, da vas vidimo med našimi strankami!
Glavni spor se je vnel pri določitvi vrednosti zavarovanja 38-odstotnega deleža RAO NN. V sklepu računske zbornice je bila postavljena pod vprašaj številka 170,1 milijona ameriških dolarjev (771,74 milijarde rubljev: 4,537 - takratni tečaj dolarja). Trdili so, da je ta številka podcenjena, v resnici pa je bil 38-odstotni delež po mnenju revizorjev vreden bistveno več. V prvotni pogodbi, je pisalo v omenjenem sklepu, je bilo treba postaviti bistveno višjo ceno. Dejstvo, da se je ta številka izkazala za »podcenjeno«, je vodilo do tega, da naj bi proračun po zastavni pogodbi prejel manj denarja. To je pravzaprav bila podlaga za trditev o oškodovanju države: zaradi podcenitve vrednosti zavarovanja 38-odstotnega deleža RAO NN.
A to je mogoče trditi le na podlagi položaja vnaprej predvidenega nevračila kredita - vrednosti zavarovanja. Kot smo že pokazali, so bili poskusi vrnitve izvedeni. Torej ni razloga za domnevo, da vlada sploh ne bo vrnila vrednosti zavarovanja banki ONEXIM. Enostavno v tisti situaciji leta 1996 v proračunu preprosto ni bilo denarja za to. Če torej izhajamo iz brezpogojne želje države po vračilu vrednosti zavarovanja, potem je treba drugače oceniti tudi vlogo tistih, ki so s strani vlade podpisali pogodbo. Za "podcenjevanje" tega stroška bi se bilo treba "zahvaliti". Saj bi bilo na koncu iz državnega proračuna treba vrniti razmeroma manjši znesek. Res je, samo če bi bilo treba. V resnici se to ni zgodilo. Kaj pa, če varščine ne bi mogli vrniti, kot se je dejansko zgodilo? V tem primeru bi sama vrednost zavarovanja postala eden od elementov pri izračunu tržne vrednosti 38-odstotnega paketa delnic. Povsem enaka tržna vrednost je bila v tem primeru določena ne glede na to, kako je bilo zavarovanje vrednoteno. Tu so nastopila druga pravila, in sicer, v kakšnem razmerju z izhodiščno ceno je bila objavljena kupnina 38-odstotnega paketa delnic. Tukaj je navedeno v članku, ki ga je napisala M. Rozhkova v časopisu Kommersant v vročem zasledovanju dražbe za prodajo tega paketa delnic: (zastopa interese ONEXIM-IFC). Ta družba je za delnice združenja ponudila 236,18 milijona ekujev, kar je 105 milijonov ekujev več od izhodiščne cene.”
Pa vendar je vrednost zavarovanja paketa delnic na določen način povezana z njegovo tržno ceno. Jasno je, da mora biti vrednost zavarovanja nižja od slednjega. To je posledica dejstva, da poskuša posojilodajalec z določitvijo vrednosti zavarovanja čim bolj zmanjšati tveganje neplačila posojila. Tako je vrednost zavarovanja določena z določenim diskontom glede na tržno ceno (tržna vrednost). Iz tega je jasno, da mora določitev vrednosti zavarovanja vedno temeljiti na zamisli o tržni vrednosti nepremičnine, v tem primeru 38-odstotnega deleža v RAO NN.
Vprašanje cene 38-odstotnega paketa delnic je mogoče obravnavati z vidika zveznega zakona "O hipoteki (zastavi nepremičnine)", ki je končno začel veljati malo kasneje kot dražba za prodajo zadevnih delnic (ta zakon je odobril Svet federacije 09.07.1998). Toda v času dražbe (05.08.1997) je ta zakon že opravil tri branja v državni dumi in je bil seveda znan organizatorjem dražbe za prodajo paketa delnic v 38% RAO NN. To je bilo pomembno pri določanju vrednosti zavarovanja.
Kot veste, je »podjetje kot predmet pravic priznano kot premoženjski kompleks, ki se uporablja za podjetniške dejavnosti. Podjetje kot premoženjski kompleks se prizna kot nepremičnina« (132. čl. CC). Hkrati člen 71 zveznega zakona "O hipoteki (zastavi nepremičnin)" navaja, da "hipoteka podjetja lahko zavaruje obveznost, katere znesek je najmanj polovica vrednosti premoženja, povezanega z podjetje."
To je zelo pomemben mejni pogoj za določitev tržne vrednosti. Zapisali smo že, da je vrednost zavarovanja 38-odstotnega deleža znašala
