Lokacija odločilno vpliva na vrednost nepremičnine. To je integralna značilnost, ki vključuje oddaljenost od središča, prestiž, prometno dostopnost, značilnosti pokrajine in neposrednega okolja (zgradbe).
Prostorsko-teritorialne koordinate umestitve posamezne nepremičnine se pri določanju njene vrednosti preoblikujejo v najemno komponento vrednosti. Postavitev nepremičnine opisujejo številne značilnosti. Pri prilagoditvi za ta primerjalni element se prihodek od najemnin iz lokacije nepremičninskih objektov določi kot razlika v njihovih prodajnih cenah na različnih lokacijah.
Lokacija predmeta vrednotenja predmetov-analogov je enaka.
Fizične značilnosti predmeta.
Ta sprememba upošteva razlike v načrtovalski in oblikovalski rešitvi analognih objektov in predmeta ocenjevanja glede na naslednje kazalnike:
1) funkcionalni model- tip stanovanja in niz stavbe (tlorisna razporeditev, višina stropa). Trg stanovanjskih stanovanj je segmentiran glede na funkcionalni model stanovanj in niz stavb, v katerih se nahajajo. Vsak niz objektov in tip stanovanj ima svojo cenovno raven. Predmet ocenjevanja, kot tudi predmeti-analogi, pripadajo istemu funkcionalnemu modelu - enosobna stanovanja. Prilagoditev ni potrebna.
Korekcijski faktor je 1,00.
2) celotna površina. Predmet ocenjevanja in predmeti-analogi po območjih spadajo v isti cenovni razred. Prilagoditev ni potrebna.
Korekcijski faktor je 1,00.
3) zagotavljanje analogov z inženirskimi komunikacijami (ali drugimi ugodnostmi). Ocenjeno stanovanje in podobni objekti imajo podoben seznam komunalnih storitev. Za ta dejavnik niso bila ugotovljena odstopanja v cenah.
Korekcijski faktor je 1,00.
4) lokacijsko nadstropje. Predmetna nepremičnina se nahaja v srednji etaži. Objekti-analogi št. 4 in št. 5 se nahajajo v zadnjem nadstropju, zaradi česar so manj privlačni za kupce v primerjavi z ocenjenim stanovanjem.
Kot velja, je popravek za etažnost določen z metodo parne primerjave dvosobnih stanovanjskih stanovanj v srednji in zunanji etaži.
Višina popravka tehničnega stanja je določena tabelarično (glej tabelo spodaj).
Določitev nastavitve višine
| Predmeti | Stroški, UAH | Površina, m2 | Stroški 1 m 2, UAH. | Vir informacij |
| srednje nadstropje | ||||
| Simferopol, Moskoltso, 4/5, vse komunikacije, zadovoljivo stanje | 336 000 | 7304,35 | www.ok.sakgir.info 095-550-81-81 | |
| Simferopol, Moskoltso, 3/5, vse komunikacije, zadovoljivo stanje | 312 000 | 42,1 | 7410,93 | www.ok.sakgir.info 050-590-13-86 |
| Povprečna vrednost, UAH | 7357,64 | |||
| Končno nadstropje | ||||
| Simferopol, Moskoltso, blizu Privoza, 5/5, vse komunikacije, zadovoljivo stanje | 320 000 | 7 111,11 | www.ok.sakgir.info 095-083-39-30 | |
| Simferopol, Moskoltso, 5/5, vse komunikacije, zadovoljivo stanje | 316 000 | 6 869,57 | www.ok.sakgir.info | |
| Povprečna vrednost, UAH | 6990,34 | |||
| Prilagoditev | 1,05 |
5) stopnja končne obdelave in tehnično stanje. Tehnično stanje ocenjevanega stanovanja je zadovoljivo. Fizično amortizacijo je cenilec sprejel v višini 35% (v skladu s "Pravili za pregled nosilnih gradbenih konstrukcij stavb in objektov." SP 13-102-2003). Tehnično stanje analognih objektov št. 2,3,4,5 je primerljivo s predmetom ocenjevanja. Tehnično stanje analognega objekta št. 1 je boljše, po kozmetičnih popravilih je cenilec sprejel fizično obrabo v višini 25% (v skladu s "Pravili za pregled nosilnih gradbenih konstrukcij stavb in objektov). " SP 13-102-2003).
Ob predpostavki, da je odstotek amortizacije enak odstotku zmanjšanja vrednosti stavbe v primerjavi z novogradnjo, prilagodimo nabavno vrednost primerljivih objektov, kot da bi bila njihova amortizacija enaka amortizaciji vrednotene nepremičnine. Formula za določitev prilagoditve za tehnično stanje (obrabo) objekta je naslednja:
Pi \u003d (100% -Iob) / (100% -Ian),
Pi - prilagoditev obrabe;
Iob - fizično poslabšanje ocenjenega predmeta;
Ian - fizična obraba analognega predmeta.
Glede na razloge, ki povzročajo amortizacijo nepremičnine, ločimo naslednje vrste amortizacije: fizično, funkcionalno zastarelost in zunanjo zastarelost. V okviru tega izračuna je cenilec upošteval le fizično amortizacijo, saj sta zunanja in funkcionalna zastarelost primerljivi za ocenjevani objekt in analogne objekte glede na njihovo lokacijo in namembnost.
Če nadomestimo vrednosti v zgoraj predstavljeno formulo, dobimo vrednost korekcijskega faktorja za analogni objekt št. 1: (100% -35%) / (100% -25%) = 0,867.
Ekonomske značilnosti.
Ta sprememba je izračunana predvsem za donosne nepremičnine in upošteva višino obratovalnih stroškov, pogoje najema in sestavo najemnikov. Glede na to, da je predmet ocenjevanja stanovanjsko stanovanje in ne velja za donosne nepremičnine, se sprememba ne uporablja.
Korekcijski faktor je 1,00.
Stranka ni predložila dokumentov za dodelitev in pravico do uporabe zemljišča. V skladu s strukturo mesta se blok z obravnavano lokacijo nahaja v osrednjem delu mesta, nedaleč od mestne avtoceste in je obdan z bloki z zgodovinsko razvito postavitvijo. Blok severno od mesta, v hoje, je postaja podzemne železnice, poleg športnega kompleksa. Severovzhodno od mesta je regionalni park. Zgornji okoljski dejavniki so ugodni za lokacijo stanovanjskega kompleksa na obravnavani lokaciji. Parcela približne površine 3,2 ha je enostavne geometrijske oblike. Relief mesta ima znatne višinske razlike po vsej dolžini z naklonom proti zahodu. Najmanjša in največja relativna oznaka sta: 130,30-140,00 m.
Pogoji na mestu
Trenutno se proizvodne in upravne stavbe tovarne nahajajo na mestu projektiranja, ki so v zadovoljivem stanju. Pri rekonstrukciji proizvodnih zgradb in njihovi preureditvi za drugo namembnost je potrebno izdelati tehnično poročilo o stanju nosilnih konstrukcij stavb. Na lokaciji so inženirska omrežja, ki služijo predvsem obstoječim proizvodnim zgradbam tovarne. Zgornja inženirska omrežja so predmet prenosa, premestitve in so stroškovni dejavnik za projekt. Izhod iz te situacije je lokacija stavb tako, da se izognemo ponovnemu ožičenju omrežij, vendar to omejuje postavitev bodoče nepremičnine.
Analiza lokacije mesta
Pozitivni dejavniki: lokacija v središču mesta, visoka poslovna dejavnost na območju, nizka gostota prebivalstva v bližini, dobra prometna dostopnost, bližina metroja, visok status kraja, objekti urbanega pomena, bližnje športno in rekreacijsko območje.
Negativni dejavniki: Preobremenjene ulice v središču mesta, omejen dostop vozil, malo prometa na sosednjih ulicah, brez pročelja na glavno prometnico, omejena vizualna dostopnost, omejena prometna zmogljivost ozkih sosednjih ulic.
Ugotovitve analize lokacije
Dejavnike, ki vplivajo na izbiro vrste nepremičnine, lahko razdelimo v tri skupine: velikost in oblika parcele, lokacija parcele ter razmere na trgu. V tem razdelku so bili upoštevani dejavniki, povezani z lokacijo mesta in njegovimi značilnostmi. To so odločilni dejavniki. Ne glede na to, kako obetaven je trg, fizične možnosti mesta omejujejo njegov potencial. Nasprotno pa zelo pogosto, tudi ob napovedih zasičenosti trga, lokacija lokacije ustvari konkurenčno prednost za poslovno nepremičnino. Zato so ti dejavniki izjemnega pomena. Na podlagi analize lokacije in fizičnih značilnosti lokacije je mogoče potegniti tri glavne zaključke:
a) Spletno mesto ima pozitivne in negativne lokacijske lastnosti, ki omejujejo formate vrst nepremičnin ali zagotavljajo možnosti za pozicioniranje. Glavne so pomanjkanje fasade na avtocesto z velikimi pretoki, lokacija v središču mesta, omejitve, povezane z obstoječo zazidavo;
b) je lokacija lokacije bolj neugodna za poslovne nepremičnine. Tovrstne nepremičnine omejujejo nepretočnost sosednjih ulic, njihova slaba prometna zmogljivost, pomanjkanje fasade in vizualne dostopnosti. V manjši meri so lokacijski dejavniki neugodni za pisarniške in stanovanjske nepremičnine, ki so povezane s središčem mesta, visokim statusom okrožja in prisotnostjo zveznih objektov. Za stanovanje ni pomembnih škodljivih dejavnikov;
c) na mestu ni urbanističnih in zakonskih omejitev za to ali ono vrsto nepremičnine. Velikost parcele je primerna za vse vrste nepremičnin in večnamenskega kompleksa.
Tako so najpomembnejše omejitve pri trgovalni komponenti. Na splošno so obravnavani dejavniki najbolj ugodni za stanovanjsko komponento. Ni dejavnikov, ki bi izključevali prisotnost ene ali druge vrste nepremičnin na spletnem mestu.
Konkurenčne prednosti projekta
1) Edinstvena lokacija stanovanjskega kompleksa (geografsko središče mest, priročne prometne povezave, možnost razvoja okrožne infrastrukture). Kakovost gradnje (tehnologije monolitno-opečne in opečne gradnje, prosta razporeditev stanovanj, sodobna dvigala).
2) Sosednje ozemlje (varovana, urejena zaprta dvorišča, vrtec, avtorska krajinska zasnova; vsi prostori in ozemlja so povezani s prometnim sistemom mikrodistrika z dovozi in pešpoti).
3) Enoten elektronski nadzorni in krmilni sistem sistemov za oskrbo s toploto in električno energijo, oskrbo z vodo, varnost, razsvetljavo itd., Ki povečuje učinkovitost delovanja vseh sistemov za vzdrževanje življenja stanovanjskih in nestanovanjskih stavb, parkirišč in zmanjšuje obratovalne stroške.
4) Kompleksnost gradnje (zaradi razvite infrastrukture bo stanovanjska zazidava videti kot harmonična celota).
Družbeni pomen projekta
Ta projekt je velikega družbenega pomena. Zaradi njegovega izvajanja se rešijo stanovanjski problemi državljanov, poveča udobje in varnost njihovega bivanja, bistveno se izboljša arhitekturni videz mesta.
Prodajna strategija projektnih izdelkov
V procesu modeliranja prihodkov v času izvajanja projekta je predvidena fazna prodaja stanovanjskih območij. OD Za optimizacijo vračilne dobe projekta ter rokov in zneskov, potrebnih za odplačilo kreditov in posojil, se prodaja stanovanjskih in nestanovanjskih prostorov izvaja predvsem s predprodajo, tj. plačilo s strani kupca celotnega stroška območij, ki jih je pridobil, dokler ustrezni stanovanjski objekti ne začnejo delovati. Prodaja stanovanjskih in nestanovanjskih prostorov (prodajnih, pisarniških, skladiščnih in parkirnih prostorov) posamezne nepremičnine se začne v povprečju dva meseca pred začetkom gradbenih in inštalacijskih del, ko je preselitev in ureditev gradbišča skoraj končana, kar bo omogočajo optimizacijo izhodiščnih prodajnih cen. Prodaja prostora se zaključi praviloma v mesecu predaje objekta v obratovanje.
Značilnosti projekta
Glavni cilj projekta je zasnova in izgradnja regionalnega poslovnega centra (RDC), sodobnega po svoji arhitekturi in v skladu z mednarodnimi standardi, z namenom oblikovanja poslovne infrastrukture v regijah in ustvarjanja ugodnih pogojev za poslovno okolje in vladnih struktur, ki prispevajo k izboljšanju učinkovitosti poslovanja in privabljanju poslovnih krogov ter naložbe v regionalno gospodarstvo.
Regionalno poslovno središče s skupno površino 43.300 m 8, ki ustreza visokim evropskim standardom, je osredotočeno na zagotavljanje celotnega obsega storitev, vključno z možnostjo združitve poslovnih, hotelskih, kulturnih in zabavnih struktur v en sam ansambel. Postal bo privlačni kraj za poslovno elito, središče poslovnega življenja v regiji. Edinstven nabor storitev, ki jih regija nujno potrebuje, ki se ponujajo v okviru delovanja ACC, vključuje predvsem razvoj infrastrukture za servisiranje poslovnih dejavnosti v smislu:
1. informacijska in marketinška podpora
2. predstavitvena in razstavno-sejemska dejavnost
3. opravljanje strokovnih storitev
4. inovativna tehnična podpora
5. usposabljanje strokovnjakov s področja podjetništva
zadovoljiti potrebe po kakovostnih poslovnih storitvah
Na podlagi teh podatkov lahko razmislimo o povzetku vseh stopenj razvoja.
.
Začetek razvojnega projekta
Kot pobudnik razvojnega projekta lahko nastopata tako lastnik nepremičnine, ki je zainteresiran za povečanje vrednosti nepremičnine z njeno kakovostno preobrazbo, kot investitor, ki išče najbolj donosno naložbo sredstev, vendar najpogosteje Pobuda prihaja od razvijalca, ki išče prostor za vlaganje svojega kapitala in poklicne dejavnosti. Hkrati je sama pobuda posledica prisotnosti določenega investicijskega načrta (ideje) projekta, ki nastane na podlagi poznavanja trga, najbolj obetavnih smeri njegovega razvoja, potencialnega povpraševanja, ravni konkurence na trgu in možnosti za razvoj posamezne regije.
Ocena pobude
Pobuda, ki se pojavi kot rezultat primerjave »tržnega potenciala« in »objektnega potenciala« (zemljišča, ki potrebujejo obnovo stavbe itd.), preden najde svoje nadaljevanje v praktičnih ukrepih za izvedbo projekta, je predmet predhodne presoje, ki vključuje ugotavljanje fizične izvedljivosti, razpoložljivosti pravnih in finančnih pogojev za izvedbo projekta ter, ob upoštevanju teh možnosti in omejitev, možne učinkovitosti projekta (v veliki večini primerov, govorimo o komercialni učinkovitosti projekta, predlaganega za izvedbo, ob upoštevanju predvidenih prihodkov in stroškov).
Ocena pobude ima dva glavna vidika: oceno stanja in možnosti razvoja trga (analiza tržnih priložnosti) in oceno lokacije potencialne nepremičnine (analiza lokacijskega potenciala). Ta dva vidika sta organsko povezana drug z drugim, saj je ocena potenciala lokacije v veliki meri odvisna od tržne analize, vendar ju je logično mogoče obravnavati kot relativno ločeni stopnji pri presoji pobude.
Ocenjevanje priložnosti, ki jih ponuja trg, se namreč lahko skrči na ocenjevanje in napovedovanje povpraševanja, ponudbe in konkurenčnega okolja.
Glavno vodilo pri odločitvi o nadaljevanju dela na projektu je ocena najverjetnejše donosnosti projekta, katere raven se določi glede na predstave razvijalca o razumni stopnji donosa za določen trg.
Predmet ocenjevanja
riž. 4 Zemljevid območja Begovaya
Okrožje Begovaya je sestavni del severnega upravnega okrožja mesta Moskva. Meja okraja poteka vzdolž osi Begovaya st., naprej po osi st. Polikarpova, oblikovalec pr-jezovi št. 1087 in št. 5509, severozahodna meja posesti št. 37 (stavba 11) vzdolž Leningradskega prospekta, vzdolž osi: Leningradski prospekt, st. Nova Bashilovka, st. N. Maslovka, severozahodna meja prednosti Aleksejevske povezovalne železniške proge Moskovskih železnic ter severna in severozahodna meja prednosti Smolenske smeri Moskovskih železnic do ulice Begovaya.
Skupna površina okrožja je 418 hektarjev
Skupna dolžina cest: 250,9 m2/km
Površina zelenih površin: 361,9 kvadratnih metrov
Stanovanjske stavbe: 155
Skupna površina stanovanjskega sklada: 759,2 m2
Poliklinike skupaj: 7
Center za socialno delo: 1
Srednje šole: 6
Izobraževalni kompleksi -
Fakultete: 1
Otroške vrtce: 8
Kinodvorane: 2
Knjižnice: 3
Razstavni prostori: 1
Športne dvorane: 2
Ravninski športni objekti: 5
Zaključek: analiza lokacijskega območja predmetov ocenjevanja nam omogoča, da sklepamo, da je naložbena privlačnost moskovskega SAO na splošno in zlasti predmeta ocenjevanja precej visoka, pod pogojem, da se uporabljajo kot pisarniški prostori.
ANALIZA NAJUČINKOVITEJŠE UPORABE PREDMETA OCENJEVANJA
V jedru določitev tržne vrednosti predmet ocenjevanja je analiza najučinkovitejše uporabe, katere potreba je določena v 10. odstavku FSO 1.
Analiza najučinkovitejše uporabe predmeta ocenjevanja je temeljila na naslednjem:
1. V skladu z odstavkom 10 FSO št. 1, pri ugotavljanju najučinkovitejše uporabe predmeta cenitve se določi uporaba predmeta cenitve, pri kateri bo njegova cena največja.
2. Po teoriji vrednotenja se analiza najučinkovitejše uporabe predmeta vrednotenja izvaja v skladu z določenim algoritmom glede na kriterije skladnosti z zakonodajnim dovoljenjem, fizične izvedljivosti, finančne izvedljivosti , ob upoštevanju določenih zahtev za vsako od stopenj algoritma analize za najučinkovitejšo uporabo predmeta ocenjevanja.
Splošna shema/algoritem za izdelavo analize najboljše in najučinkovitejše uporabe je prikazana na sl. štiri.
Algoritem za analizo najučinkovitejši
Uporabe
Za analizo najučinkovitejše uporabe predmeta ocenjevanja je potrebno dosledno izvajati naslednje korake:
1. Izbira zakonsko dovoljenih možnosti uporabe predmeta ocenjevanja.
2. Preverjanje fizične možnosti izvedbe možnosti za uporabo predmeta ocenjevanja.
3. Preverjanje finančne izvedljivosti možnosti uporabe predmeta ocenjevanja.
4. Identifikacija možnosti uporabe predmeta ocenjevanja z največjimi stroški.
5. Sklep o najučinkovitejši uporabi predmeta ocenjevanja.
Izbira zakonsko dovoljenih možnosti uporabe predmeta ocenjevanja
Upoštevani so načini uporabe predmeta ocenjevanja, ki niso v nasprotju z veljavnimi državnimi in občinskimi zakonodajnimi akti ter drugimi regulativnimi dokumenti, ki urejajo delovanje nepremičninskih objektov.
Analizirati je treba zahteve gradbenih standardov, zahteve standardov varstva zgodovinskih in kulturnih spomenikov ter druge predpise.
Narava rabe je lahko omejena z dolgoročnim najemom, kar je lahko v nasprotju z najučinkovitejšo rabo.
Preverjanje fizične možnosti izvajanja primerov uporabe predmeta ocenjevanja
Najučinkovitejša uporaba nepremičnine je odvisna od njenih fizičnih lastnosti. Pri analizi primerov uporabe je treba upoštevati značilnosti prostorskega načrtovanja stavbe, prisotnost inženirskih sistemov v stavbi in njeno prometno dostopnost.
Tabela 7
Značilnosti predmeta ocenjevanja
Fotografije predmeta ocenjevanja
Pogled z okna
| spremeniti |
| List |
| Dokument št. |
| Podpis |
| datum |
| List |
| KR 120703 - 01 - 41.15.PZ |
Kopalnica Kuhinja
| spremeniti |
| List |
| Dokument št. |
| Podpis |
| datum |
| List |
| KR 120703 - 01 - 41.15.PZ |
spremeniti
List
Dokument št.
Podpis
datum
List
2.4. Analiza najboljše uporabeKR 120703 - 01 - 41.15.PZ
Najučinkovitejša uporaba je temeljna predpostavka vrednosti.
High End Statement odraža mnenje ocenjevalca o učinkovitosti uporabe nepremičnine, ki temelji na analizi tržnih razmer. Izraz "največja raba", kot je uporabljen v tem poročilu, pomeni tisto rabo, ki od vseh razumno možnih, fizično izvedljivih, finančno sprejemljivih, ustrezno zavarovanih in zakonsko dovoljenih rab povzroči najvišjo trenutno vrednost zemljišča.
Analiza najvišje uporabe se izvede s preverjanjem, ali obravnavani primeri uporabe izpolnjujejo naslednja merila.
: upoštevanje uporabe, ki jo dovoljujejo zakonski odloki, omejitve zasebne pobude, predpisi o zgodovinskem območju in okoljski zakoni.
Fizična izvedljivost: upoštevanje fizičnih realnih načinov uporabe na danem lokalitetu.
Finančna izvedljivost: premislek o tem, kakšna fizična izvedljiva in zakonsko dovoljena uporaba bo ustvarila sprejemljiv dohodek za lastnika mesta.
Največja učinkovitost: preučitev, katera od finančno izvedljivih uporab bo ustvarila največji neto dohodek ali največjo sedanjo vrednost.
Zakonodajno dovoljenje: obstaja zakonodajna omejitev uporabe stanovanjskih prostorov kot nestanovanjskih in nestanovanjskih prostorov kot stanovanjskih. V skladu s čl. 22 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije je prenos stanovanja v stanovanjski hiši v nestanovanjske prostore dovoljen le v primerih, ko se takšno stanovanje nahaja v prvem nadstropju omenjene stavbe ali nad prvim nadstropjem, vendar prostori, ki se nahajajo neposredno pod stanovanjem, ki se prenaša v nestanovanjske prostore, niso stanovanjski. Predmetna nepremičnina se nahaja v 3. nadstropju, pod njo so stanovanjski prostori.
Tako je zakonsko dovoljeno obratovanje naslednjih vrst nepremičnin:
Tabela 8
Vrsta nepremičnine
| spremeniti |
| List |
| Dokument št. |
| Podpis |
| datum |
| List |
| KR 120703 - 01 - 41.15.PZ |
Glede na to, da obstaja zakonska omejitev uporabe predmeta ocenjevanja, študija fizične in finančne izvedljivosti maksimalne učinkovitosti uporabe predmeta ni priporočljiva.
Povzetek:
Kot rezultat študije najučinkovitejše uporabe predmeta ocenjevanja sem analiziral naslednje dejavnike, ki vplivajo na učinkovito uporabo predmeta ocenjevanja.
Zemljišče, na katerem bo zgrajena naša nepremičnina, ima status razvijajočega se in je nekakšna meja med dvema mestoma Makhachkala in Kaspiysk. Na tem ozemlju je zelo razvita gradnja večnadstropnih stavb, infrastruktura je še vedno na povprečni ravni. Povpraševanje po prodaji nepremičnin na tem območju je veliko zaradi razmerja med ceno in kakovostjo.
Gradbeni objekt je devetnadstropna panelna stanovanjska stavba.Površina stanovanjskih prostorov v gradbenem objektu je 3214,8 m2. Za gradnjo je izbrano zemljišče v skupni izmeri 17.168 m2. Nahaja se na naslovu Kaspiysk.Za ozemlje gradbenega območja je značilna nizka gostota stanovanjske zazidave, povprečna stopnja ozelenitve in ozelenitve.
Zemljišče, izbrano za gradnjo, je prazno. Inženirske in geološke razmere na zemljišču lahko označimo kot normalne. Na ozemlju lokacije ni opaziti neugodnih hidrogeoloških in geoloških procesov, kot so zemeljski plazovi, nastanek grap, poplave.
Na ozemlju izbranega zemljišča je bila raven podzemne vode kot rezultat inženirskih in geoloških študij zabeležena na globini 3 - 3,5 m, sezonska nihanja ravni podzemne vode pa so 0,5 - 1 m. Vrh nihanj v nivoju podtalnice pade na spomladansko obdobje.
Razmere tal na gradbišču so po ustreznih študijah, ki so bile opravljene na gradbišču, dobre.
Geološko debelino lokacije sestavljajo predvsem naslednje zemljine: glina in ilovica – ki po kategoriji spadajo med zemljine, ki prenašajo velike obremenitve in zagotavljajo stabilnost objekta.
