Uneori relaţiile contractuale ale subiecţilor construcţiilor conţin scheme subordonate complexe.
Este dificil pentru un simplu profan să înțeleagă terminologia. Portalul nostru este interesat ca clientul să cunoască conceptele de bază, desemnarea și apartenența acestora.
O entitate juridică care deține drepturile asupra unui teren pentru construcție este definită ca dezvoltator. Antreprenor general - o organizație de construcții și instalare care, conform unui contract sau contract de muncă, realizează construcția unui obiect. Diferența dintre un dezvoltator și un antreprenor este că primul este proprietarul terenului pe care va fi structura, iar cel din urmă știe cine va construi și cum.
In cazul in care antreprenorul general nu detine licenta de executare a unui anumit tip de lucrari, acesta poate implica subcontractare organizatii specializate in constructii, instalatii. Apoi responsabilitatea pentru calitate, termenele de livrare a lucrării către dezvoltator este suportată de antreprenorul general.
Dacă antreprenorul are licență pentru a efectua lucrări de instalare și construcție și, în același timp, deține dreptul de proprietate asupra șantierului pe care va fi amplasată structura, atunci acesta este dezvoltatorul antreprenorului general.
Antreprenorul general este atât cumpărătorul lucrărilor subcontractate, cât și furnizorul de servicii de contractare generală. Dezvoltatorul și antreprenorul general sunt responsabili pentru punctele specificate în contract.
Relația dintre entitățile din construcții este greu de înțeles, așa că dacă aceasta este prima ta experiență pe piața primară, îți recomandăm să apelezi la ajutorul specialiștilor. 
. Care este diferența dintre un dezvoltator și un antreprenor, care este clientul, de unde să obțineți un credit ipotecar, este posibil să nu plătiți prima rată, care companie de construcții este cea mai de încredere - veți găsi răspunsuri la aceste și alte întrebări cu ne. Site-ul are o interfață ușor de înțeles, toate informațiile sunt aranjate cuprinzător, o căutare convenabilă este configurată în funcție de parametrii specificați. Toate cele mai importante și mai interesante - pe primele rânduri. Cu toate acestea, suntem un portal pur informațional, care conține date despre dezvoltatorii moderni din diferite regiuni. Serviciile site-ului sunt absolut gratuite, nu suntem intermediari. Aici puteți viziona, căuta, studia. Linia telefonică de asistență pentru clienți vă va ajuta să găsiți rapid compania de construcții care vă interesează.
FUNCȚII ȘI SARCINI ALE CLIENTUL-DEZVOLTATORUL
STATUTUL CLIENT-DEZVOLTATOR
Clienți-dezvoltatori* - persoane fizice și juridice autorizate de investitor să realizeze implementarea proiectelor de investiții.
* În continuare, clientul-dezvoltator este ZZ.
Clienții-dezvoltatori pot fi și investitori. Totodată, acestea nu intervin în activitățile antreprenoriale și (sau) de altă natură ale altor subiecte ale activității investiționale, cu excepția cazului în care se prevede altfel printr-un acord între aceștia.
Alegerea PP și încheierea unui acord (contract) cu acesta sunt efectuate de investitor în principal pe o bază concurențială, în prezența, de regulă, a unui sistem de calitate în conformitate cu GOST R ISO 9000.
Un EA care nu este un investitor are drepturi de a deține, utiliza și dispune de investiții de capital pentru o perioadă și în limitele de autoritate stabilite printr-un acord și (sau) un contract de stat în conformitate cu legislația Federației Ruse .
AP-urile care efectuează tipurile de lucrări relevante trebuie să aibă o licență pentru dreptul de a-și desfășura activitățile. Procedura de eliberare a licențelor este stabilită de Guvernul Federației Ruse.
La implementarea unui proiect de investiții, o parte din funcțiile PP pot fi transferate oricărui participant la procesul de investiții în conformitate cu un acord între aceștia.
Activitatea ZZ se incheie dupa inregistrarea punerii in functiune a obiectului in autoritatile locale, daca nu se prevede altfel in contractul cu investitorul.
ZZ își desfășoară activitățile în conformitate cu legislația Federației Ruse și cerințele documentelor de reglementare în construcții.
SARCINI ALE CLIENTULUI-DEZVOLTATOR
Organizarea implementării proiectului de investiții (efectuarea pregătirii înainte de proiect, analiza capacităților participanților la procesul de investiții și construcție, planificarea construcției, inclusiv proiectare, sondaj, cercetare, dezvoltare, construcție și instalare, lucrări de finisare, studii seismice și alte lucrări legate de construcția și repararea instalațiilor industriale și neindustriale). Sarcinile ZZ pot include întreaga gamă de lucrări organizatorice și manageriale care asigură construcția la cheie (pe cheltuiala fondurilor transferate acestuia în baza unui acord cu investitorul).
Asigurarea eficacității investițiilor de capital bazate pe utilizarea tehnologiilor avansate de producție și informație în proiectare și construcție, conformitatea cu normele și standardele pentru proiectarea și construcția instalațiilor, alte cerințe individuale ale investitorului pentru nivelul tehnic și calitatea instalației , permițând obținerea unui rezultat competitiv.
Obligatorii sunt cerințele stabilite de standardele de stat pentru a asigura siguranța produselor, lucrărilor și serviciilor pentru mediu, viață, sănătate și proprietate, precum și alte cerințe stabilite de legislația Federației Ruse.
FUNCȚIILE CLIENTULUI-DEZVOLTATOR
ZZ în procesul de proiectare, construcție și punere în funcțiune a unității îndeplinește următoarele funcții.
PREPROIECTAREA SI PLANIFICAREA CONSTRUCTII
ZZ încheie un acord cu un investitor. Își asumă responsabilitatea pentru implementarea proiectului de investiții în toate etapele procesului investițional. Contractul este un acord între investitor și client, conform căruia primul transferă fonduri, iar cel din urmă se obligă să desfășoare lucrări privind implementarea proiectului de investiții și furnizarea de servicii de inginerie către investitor în intervalul de timp necesar.
Plasează, în principal pe bază de concurență, comenzi pentru executarea lucrărilor de implementare a unui proiect de investiții. Persoanele fizice și juridice care au licențe pentru a desfășura anumite tipuri de activități și, de asemenea, de regulă, dacă au sisteme de calitate bazate pe GOST R ISO 9000.
PREZENTAREA DOCUMENTAREA PROIECTULUI SI ORGANIZAREA CONSTRUCTII
Definește etapele de proiectare. Efectuează alegerea, în principal pe baza rezultatelor licitațiilor contractuale, a organizației de proiectare. Totodată, ZZ evaluează indicatorii tehnici și economici propuși ai unității planificate pentru construcție, prevăzuți în oferta de licitație, precum și sistemul de management organizațional, inclusiv sistemul de control al calității pentru produsele de proiectare în conformitate cu GOST R ISO 9000, și starea financiară a organizației de proiectare.
Încheie cu organizațiile relevante care au licențe pentru a desfășura activități de construcție, contracte pentru elaborarea documentației de proiect. La încheierea unui contract, cererea de propuneri stabilește cerințe privind timpul de dezvoltare, indicatorii tehnici și economici, componența și volumul documentației de proiect, determină prețul contractului de lucru, condițiile de asigurare pentru riscurile asociate elaborării și implementării documentației de proiect, răspunderea patrimonială a părțile pentru neîndeplinirea obligațiilor contractuale, termenii de utilizare și dreptul de proprietate asupra documentației proiectului elaborat, condițiile de confidențialitate în punerea în aplicare a acordului (contractului) și alte condiții.
Aproba sarcina de proiectare. Oferă date inițiale pentru dezvoltarea documentației proiectului. Asigură integralitatea și calitatea acestora. Colectarea datelor inițiale pentru proiectare poate fi încredințată organizației de proiectare.
Coordonează cu organizația de proiectare planul calendaristic pentru execuția lucrărilor și eliberarea documentației de proiect, monitorizează implementarea acestuia.
Efectuează controlul asupra asigurării nivelului necesar de calitate a soluțiilor de proiectare în procesul de elaborare și implementare a documentației de proiect, precum și de acceptare, stocare și transfer de documentație de lucru de către antreprenori.
Organizează luarea în considerare și aprobarea soluțiilor de arhitectură și urbanism ale obiectelor proiectate în organele de conducere a arhitecturii.
Asigură examinarea documentației proiectului, inclusiv examinarea de stat de mediu pentru evaluarea impactului instalației proiectate asupra mediului, pentru care determină organele de examinare și încheie acordurile relevante.
Organizează, în conformitate cu procedura stabilită, coordonarea, aprobarea și reaprobarea documentației de proiect, precum și introducerea de modificări în documentația de proiect pe baza comentariilor examinării.
În domeniul organizării construcțiilor:
selectează, în principal pe baza rezultatelor licitațiilor contractuale, antreprenorul general (antreprenorul) pentru construcții. La alegerea unui antreprenor general (antreprenor), clientul-dezvoltatorul evaluează condițiile de construire a unității specificate în oferta de licitație, tehnologia lucrărilor de construcție și instalare implementate de antreprenor, disponibilitatea echipamentelor și vehiculelor necesare, sistem de control intern al calității pentru produsele de construcție, de regulă, ținând cont de cerințele GOST R ISO 9000 (lucrări de construcție și instalare, materiale și structuri de construcție), reputația și starea financiară a antreprenorului;
încheie un acord cu antreprenorul general (antreprenorul) pentru construcția capitalului, extinderea, reconstrucția sau reechiparea tehnică a întreprinderilor, clădirilor și structurilor. La încheierea unui contract, clientul-dezvoltator stabilește cerințe pentru timpul de construcție și calitatea obiectului construit, determină etapele construcției, ia în considerare, în conformitate cu documentația de proiect, compoziția și gama materialelor de construcție, structurilor, echipamentelor de proces și alte tipuri de resurse materiale furnizate de antreprenor, procedura de punere în funcțiune, clarifică prețul contractual al lucrării, condițiile de asigurare a riscurilor asociate construcției, răspunderea patrimonială a părților pentru neîndeplinirea obligațiilor contractuale, condițiile de confidențialitate în executare. a contractului etc. Clientul-dezvoltator poate actiona ca antreprenor general daca are licenta pentru tipul corespunzator de activitate de constructii;
clientul-dezvoltator convine asupra listei subcontractanților implicați de proiectantul general și antreprenorul general pentru a efectua lucrări la proiectul de investiții;
decide cu privire la necesitatea supravegherii proiectantului a organizației de proiectare asupra construcției instalațiilor, încheie un acord pentru implementarea acestuia și crearea condițiilor necesare pentru aceasta;
reglementează neînțelegerile apărute în timpul implementării proiectului de investiții, inclusiv pretenții împotriva organizației de proiectare, antreprenorului general de construcții și altor organizații implicate de client-dezvoltator, cu privire la plata unei penalități (amendă, penalitate) pentru neîndeplinire sau necorespunzătoare îndeplinirea obligațiilor contractuale;
organizează lucrările de ajustare a documentației de proiect în legătură cu o modificare a cadrului de reglementare pentru proiectarea, construcția și exploatarea instalațiilor în construcție, comentarii și sugestii în procesul de construcție și punere în funcțiune a instalațiilor.
FINANȚAREA CONSTRUCȚILOR
Clientul-dezvoltator verifică documentele depuse la plată de către organizațiile implicate de client (dezvoltator) pentru lucrările efectuate, produsele livrate și serviciile prestate.
Acceptă și plătește munca pe baza documentelor semnate de acesta privind volumul și costul muncii efectuate.
Finanțarea și împrumutul investițiilor de capital în construcția de instalații de stat pe cheltuiala bugetului federal se efectuează în conformitate cu Regulamentul privind finanțarea și împrumutul construcțiilor de capital pe teritoriul Federației Ruse, aprobat de Guvernul Rusiei. Federaţie.
Ține evidența contabilă, operațională și statistică, întocmește și transmite, în conformitate cu procedura stabilită, rapoarte privind toate tipurile de activități în conformitate cu standardele aprobate în timp util.
Asigură primirea transferurilor de acțiuni (contribuții) organizațiilor terțe (investitori) pentru construcția de instalații și utilizarea acestora pentru finanțarea acestei construcții.
Transmite investitorului rapoarte privind utilizarea resurselor financiare, necesarul de resurse financiare pentru perioada următoare, precum și, la cerere, informații operaționale privind implementarea proiectului de investiții (starea construcției), precum și alte raportări prevăzute pentru prin acordul cu investitorul.
Se încheie cu organizațiile de asigurări care efectuează în mod legal tipurile relevante de asigurări, contracte de asigurare legate de dezvoltarea și implementarea proiectului de investiții.
Asigură deschiderea în timp util a finanțării și plata în timp util a lucrărilor în baza acordurilor (contractelor) cu contractori (pentru elaborarea documentației de proiect, lucrări de construcție contractuale, furnizare de echipamente și alte acorduri pentru implementarea unui proiect de investiții).
LOGISTICĂ
Clientul-dezvoltator asigură construcția de instalații cu echipamente și materiale tehnologice și de altă natură speciale, dacă această furnizare îi este atribuită în conformitate cu acordul (contractul) cu antreprenorul. În acest scop, încheie cu întreprinderi sau organizații de producție care efectuează aprovizionare, contracte de furnizare de materiale de construcție, structuri, echipamente tehnologice și alte tipuri de resurse materiale. La încheierea unui acord (contract), clientul-dezvoltator stabilește cerințe privind calendarul, aria de furnizare și calitatea materialelor și resurselor tehnice furnizate, determină succesiunea furnizării acestora, condițiile de asigurare a riscurilor asociate suportului material și tehnic. a proiectului de investiții, răspunderea patrimonială a părților pentru neîndeplinirea obligațiilor contractuale, condițiile de confidențialitate în executarea acordului (contractului).
Efectuează recepția, contabilitatea și depozitarea corespunzătoare a echipamentelor, produselor și materialelor în depozit, precum și transferul acestora pentru instalare sau pentru lucru.
Face pretenții către fabricile de producție sau furnizorii în cazul constatării de incompletitudine sau defecte la echipamente și aparate, cu privire la calitatea materialelor, precum și la livrarea în timp util și livrarea scurtă a acestora.
SELECTAREA TERENURILOR SI DEZVOLTAREA SANTIERELOR
Clientul-dezvoltator se adresează autorităților locale cu o cerere de a oferi un teren pentru construirea unui obiect. Aplicația, de regulă, ar trebui să indice: scopul și condițiile de utilizare a terenului, tipul și volumul construcției propuse, suprafața aproximativă a terenului.
Întocmește un act de rezervare a unui teren pentru lucrări de proiectare și sondaj.
Întocmește documentele pentru alocarea terenului (inclusiv dreptul de folosință și deținere a terenului).
Obține permisiuni de la organizațiile de exploatare relevante pentru:
efectuarea lucrărilor în zona liniilor electrice aeriene, liniilor de comunicații în dreptul de trecere a căilor ferate, în locurile unde trec utilitățile subterane (cablu, gaz, canal) și altele situate pe șantier;
utilizarea în perioada de construcție a energiei electrice, gazelor, apei și aburului din surse existente în conformitate cu proiectul de organizare a construcțiilor dacă clientul-dezvoltator nu are propriile instalații de alimentare cu gaz, apă, abur și energie;
tăierea pădurilor și replantarea arborilor și, dacă este necesar, pentru transferul tichetelor de tăiere.
Reinstalează cetățenii care locuiesc în case supuse demolării, transferului sau reconstrucției. Compensează cetățenii, dacă este cazul, pentru costul plantațiilor și culturilor de fructe și fructe de pădure confiscate, astfel cum este prevăzut de legislația în vigoare, precum și costul locuințelor și clădirilor supuse demolării, care le aparțin pe baza dreptului de proprietate personală. .
Verifică calculele valorii contabile reziduale a clădirilor și structurilor demolate și legitimitatea includerii acesteia în documentația devizului de construcție. Creează o bază de centru geodezic pentru construcție.
Înregistrează funcționarii responsabili cu supravegherea tehnică a construcțiilor la organele de control al arhitecturii și construcțiilor de stat și obține permisiunea de a efectua lucrări de construcție și instalare.
SUPRAVEGHEREA CONSTRUCTIILOR
Clientul-dezvoltator coordonează cu organizațiile relevante problemele legate de instalarea, testarea și înregistrarea echipamentelor de producție și tehnologice, macarale de proces, mecanisme de ridicare, cazane de abur și alte echipamente și aparate care funcționează sub presiune.
Efectuează controlul și supravegherea tehnică asupra construcției, conformarea volumului și calității lucrărilor efectuate cu documentația de proiect, costul și calendarul lucrării la termenii contractului.
Atunci când exercită supravegherea tehnică, clientul-constructor este responsabil pentru:
- controlul conformității lucrărilor de construcții și instalații, structurilor aplicate, materialelor și echipamentelor furnizate cu soluțiile de proiectare, cerințele codurilor și reglementărilor construcțiilor, standardelor, specificațiilor și altor documente de reglementare. (Clientul-dezvoltatorul poate încredința organizației de proiectare îndeplinirea funcțiilor de supraveghere tehnică. În acest caz, funcțiile de supraveghere tehnică și arhitecturală sunt combinate);
- luarea de măsuri în timp util și monitorizarea eliminării defectelor identificate în documentația de proiect, revizuirea acestuia (dacă este necesar) și prevenirea creșterii nerezonabile a costului construcției;
- verificarea disponibilității documentelor care atestă calitatea structurilor, produselor și materialelor utilizate în construcții (pașapoarte tehnice, certificate, rezultatele testelor de laborator etc.);
- control asupra implementarii lucrarilor geodezice in timpul procesului de constructie;
- examinarea și evaluarea, împreună cu angajații organizațiilor de construcții și instalații, a lucrărilor efectuate și a elementelor structurale ascunse în timpul realizării lucrărilor ulterioare, precum și asigurarea cerințelor pentru interzicerea producerii de lucrări ulterioare înainte de eliberarea certificatelor de examinare a materialelor ascunse; muncă;
- implementarea, de îndată ce este gata, cu participarea reprezentanților organizațiilor generale de contractare și ai organizațiilor specializate (de instalare), precum și ai organizațiilor de proiectare, a acceptării intermediare a structurilor critice ale clădirilor și structurilor - suporturi și suprastructuri de poduri, rezervoare , structuri, structuri portante metalice și din beton armat etc.;
- participarea la inspecțiile efectuate de organele de supraveghere de stat, controlul construcției asupra stării și conformității cu proiectul echipamentelor furnizate pentru instalare, la evaluarea calității instalării acestora, la testarea complexă și la recepție;
- controlul conformitatii volumelor si calitatii lucrarilor finalizate si prezentate la plata constructiei si montajului documentatiei de lucru;
- inregistrarea volumelor si costurilor lucrarilor de constructii si instalatii acceptate si platite, precum si a volumelor si costurilor lucrarilor de constructii si montaj executate prost de catre antreprenor si a costurilor de eliminare a defectiunilor si reluarii;
- controlul disponibilității și corectitudinii menținerii documentației tehnice executive primare (scheme executive, fotografie instrumentală a structurilor montate, părți de clădiri, structuri și utilități, jurnalele de lucru generale și speciale) și efectuarea modificărilor acesteia în legătură cu deficiențele identificate și defecte în producția lucrărilor de construcții și instalații;
- monitorizarea implementarii de catre organizatiile de constructii si instalatii a instructiunilor si instructiunilor organelor de supraveghere a autorului si de control al constructiilor de stat, precum si a cerintelor de supraveghere tehnica a clientului-constructor legate de aspectele de calitate ale lucrarilor de constructii si instalatii si structuri, produse, materiale; și echipamentele utilizate, asigurând eliminarea în timp util a defectelor și imperfecțiunilor identificate în timpul recepției anumitor tipuri de lucrări, elemente structurale ale clădirilor, structurilor și dotărilor în general;
- participarea la inspecțiile de calitate a structurilor și ansamblurilor individuale, a tipurilor de lucrări de construcție și instalare, a echipamentelor și a mecanismelor de către comitetele de recepție pe perioada recepției acestora;
- participarea la examinarea obiectelor, clădirilor și structurilor supuse conservării și execuției documentației pentru conservarea sau suspendarea temporară a construcției întreprinderilor, clădirilor și structurilor, precum și la evaluarea stării tehnice a obiectelor atunci când acestea sunt transferate la organizații de construcții și instalații pentru continuarea lucrărilor;
- participarea la inspecțiile efectuate de organele de supraveghere și control al construcțiilor de stat, precum și de comisiile de investitori;
- sesizarea autorităților de supraveghere de stat și de control al construcțiilor cu privire la toate cazurile de condiții de urgență pe șantiere și sfera lucrărilor de eliminare a accidentelor;
- asigura efectuarea masuratorilor geodezice a deformatiilor fundatiilor cladirilor si structurilor prevazute de proiect, efectuarea de sondaje geodezice de control si, pe baza rezultatelor acestora, aplicarea tuturor modificarilor la planul director executiv;
ACCEPTARE PENTRU EXPLOATARE A OBIECTELOR FINALIZATE
Clientul-dezvoltatorul împreună cu antreprenorul general:
depune documentele necesare comisiei de acceptare a proiectelor de constructii finalizate;
transferă documentația privind recepția în exploatare a obiectelor pentru depozitare către utilizatorul obiectului, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin documentele de reglementare ale autorităților locale și/sau prin acordul (contractul) cu investitorul;
participă la lucrările comitetului de recepție pentru recepția și punerea în funcțiune a instalațiilor construite pe cheltuiala fondurilor bugetare;
creează, în numele investitorului, un comitet de recepție și acceptă de la antreprenor lucrările finalizate prin construcția de instalații construite pe cheltuiala întreprinderilor, investitorilor privați și a altor fonduri extrabugetare, dacă nu se prevede altfel prin acordul (contractul) dintre investitorul și clientul-dezvoltator;
efectuează punerea în funcțiune a instalației acceptate și înregistrează punerea în funcțiune a instalației la autoritățile locale în modul prescris de acestea;
determină modul de funcționare al obiectului în perioada de testare și acceptare;
se adresează organelor de supraveghere de stat pentru a obține o opinie asupra obiectului prezentat spre acceptare;
transferă obiecte de construcție finalizate investitorului sau organizațiilor de utilizatori autorizate de investitor sau, în conformitate cu procedura stabilită de investitor, le scoate la vânzare;
acceptă de la antreprenor în temeiul actului șantiere blocate cu adoptarea de măsuri pentru siguranța lucrărilor efectuate.
De asemenea, poate îndeplini funcții suplimentare:
- colectarea datelor inițiale și aprobarea specificațiilor tehnice;
- servicii de inginerie;
- dezvoltarea unui sistem de menținere a riscurilor de construcție, alegerea unei companii de asigurări, acordarea condițiilor de asigurare.
DREPTURILE CLIENTULUI-DEZVOLTATOR
Clientul-dezvoltator, în vederea îndeplinirii funcțiilor care îi sunt atribuite, are dreptul de a:
reprezenta investitorul în instituții, organizații și întreprinderi la implementarea proiectului de investiții;
ia decizii și desfășoară corespondență pe probleme de evaluări și calcule tehnice și economice ale investițiilor, derularea de licitații și licitații pentru contracte, încheierea de acorduri (contracte) pentru elaborarea documentației de proiect, acorduri de lucru (contracte) pentru construcția capitalului și alte acorduri (contracte);
angajați specialiști și organizații competenți în calitate de experți și consultanți pentru verificarea stării de implementare a proiectului de investiții, elaborarea documentației proiectului, construcția, furnizarea și instalarea echipamentelor etc., respectarea termenelor stabilite pentru implementarea proiectului de investiții și a produsului. calitatea în toate etapele ciclului investițional pe perioada contractului (contractului) pentru implementarea unui proiect de investiții;
să suspende producția oricăruia dintre tipurile de lucrări atunci când acestea sunt efectuate cu o abatere de la cerințele proiectului și de la regulile stabilite prin contracte;
solicită antreprenorilor și altor executanți ai lucrărilor (organizație de proiectare, antreprenor general de construcții) să justifice valoarea prețului lucrării propuse de aceștia (elaborarea documentației de proiect, efectuarea construcției și instalării și a altor lucrări și servicii);
reziliază unilateral din proprie inițiativă acordurile (contractele) cu participanții la proiectul de investiții în cazul unei creșteri nemotivate a termenilor de performanță a muncii de către aceștia, în cazul neîndeplinirii cerințelor privind calitatea produsului, documentația de proiect, construcția și lucrări de montaj, echipamente furnizate și alte tipuri de lucrări, precum și în cazul anulării licențelor de construcție;
transfera managementul proiectului de investiții către o altă persoană juridică sau cetățean (manager de proiect) care sunt mandatari ai clientului și acționează în numele acestuia și îi reprezintă interesele pe toată durata contractului de implementare a proiectului de investiții;
stabilește contacte directe cu subcontractanții de proiectare și construcție și consultanții angajați de aceștia, cu acordul scris al proiectantului general și al antreprenorului general;
să utilizeze documentația de proiect la propria discreție, în conformitate cu legislația în vigoare, cu excepția cazului în care se prevede altfel în contract pentru elaborarea documentației de proiect și în contractul cu investitorul;
continuarea finanțării implementării proiectului de investiții pe cheltuiala fondurilor proprii sau împrumutate în cazul încetării temporare a finanțării investitorului, cu dobândirea drepturilor de proprietate comună asupra obiectului pentru fondurile investite, pe baza unui acord suplimentar cu investitorul.
RESPONSABILITATEA PROPRIETAR-DEZVOLTATORULUI
Clientul-dezvoltator poartă întreaga proprietate și alte răspunderi prevăzute de legislație pentru:
îndeplinirea tuturor obligațiilor din contractul cu investitorul și contractele cu antreprenorii (pentru elaborarea documentației de proiect, lucrări de construcție și instalare contract și alte tipuri de lucrări);
calitatea proiectului de investiții acceptat și plătit în termenele stabilite (documentația proiectului, instalația construită și alte tipuri de proiecte de investiții);
îndeplinirea obligațiilor privind termenii de punere în funcțiune a instalațiilor;
respectarea obligațiilor prevăzute în acordurile dintre participanții la implementarea proiectului de investiții. Clienții compensează alți contractori pentru pierderile, inclusiv pierderile de profit, cauzate de încetarea îndeplinirii obligațiilor care le revin în cadrul contractelor cu aceștia;
îndeplinirea funcțiilor și utilizarea drepturilor acordate clientului-dezvoltator.
În domeniul imobiliar și al antreprenoriatului, apare adesea un astfel de termen ca dezvoltator. Acest concept a fost folosit pe scară largă de destul de mult timp, a fost folosit încă din epoca sovietică. În ciuda abundenței de termeni mai moderni și relevanți (de exemplu, „dezvoltator”), conceptul de „dezvoltator” este încă foarte popular în industria construcțiilor și este folosit aproape peste tot. În ciuda acestui fapt, nu toată lumea înțelege adevăratul sens și esența acestui termen. În acest articol, vom încerca să explicăm în detaliu cine este dezvoltatorul, care sunt funcțiile acestuia și ce drepturi și obligații are.
Un dezvoltator este, conform Legii 214-FZ „Cu privire la participarea la construcția în comun a blocurilor de locuințe și a altor obiecte imobiliare”, o persoană juridică care deține un anumit teren și atrage resurse financiare de la cetățenii care participă la construcția comună pentru a construi locuințe. sau orice alt imobil pe baza autorizației sale oficiale de construire. Cu alte cuvinte, aceasta este o persoană juridică care deține un anumit teren și construiește o clădire nouă pe acest teren.
În practica europeană, spre deosebire de Rusia, termenul „dezvoltator” nu este atât de răspândit. În schimb, termenul „dezvoltator” este folosit în mod tradițional. Un dezvoltator este un om de afaceri care este angajat în crearea de proprietăți imobiliare, reconstrucția și modificarea clădirilor existente și alte sarcini similare. Dezvoltatorul, de regulă, controlează procesul de construcție a clădirii în toate etapele, de la crearea unui proiect arhitectural până la căutarea unui broker care să vândă obiectul finit. Dezvoltatorul este un rol destul de apropiat în natură, dar funcțiile dezvoltatorului nu implică o gamă atât de largă de sarcini diferite și un domeniu de activitate atât de extins.
Astăzi, dezvoltatorii sunt de obicei persoane juridice (birouri speciale de dezvoltare care au oportunități ample și pot atrage investiții mari în construcția de clădiri și dezvoltarea proiectelor lor). În practica occidentală, astfel de activități sunt destul de comune. Și dezvoltarea este un tip special de activitate antreprenorială asociată cu crearea de bunuri imobiliare, reconstrucția clădirilor existente și alte tipuri de lucrări de construcție. Acesta este un tip de afacere foarte complex, care are o structură ramificată complexă și constă dintr-o mulțime de sarcini diferite, inclusiv, de exemplu, dezvoltarea unui concept de proiect, evaluarea șantierului, studiul de fezabilitate a construcției, proiectarea, încheierea contractelor necesare. , marketing, managementul construcțiilor și alte activități.
Astăzi, pe piața construcțiilor din Rusia apar tot mai multe noi companii de dezvoltare, care, spre deosebire de dezvoltatorii obișnuiți, gestionează toate etapele construcției de noi imobiliare.
Conceptul de „dezvoltator” în sfera juridică este cel care are o sferă largă de influență și acces la piața imobiliară modernă. Având în vedere importanța și responsabilitatea rolului jucat de dezvoltator în procesul de construcție, activitățile, funcțiile, drepturile și obligațiile dezvoltatorilor sunt strict reglementate de legislația în vigoare. Legea federală 214-FZ (ultima versiune actuală din 2010) indică toate drepturile de care dispune dezvoltatorul. În special, acest document normativ evidențiază următoarele puncte importante:
Acestea și alte reguli sunt clar precizate în articolele Legii federale 214-FZ. Ele sunt domeniul juridic al construcțiilor moderne de investiții și reglementează toate nuanțele activităților dezvoltatorilor.
Unii cred în mod eronat că dezvoltatorul este clientul sau contractantul. Între timp, aceste concepte, deși oarecum asemănătoare, au încă semnificații diferite. Persoana care gestionează construcția acționează de obicei în calitate de client (indiferent dacă este sau nu proprietarul terenului). Iar termenul „dezvoltator” înseamnă o persoană care deține un teren și are toate drepturile asupra acestuia. Astfel, dezvoltatorul este un concept mai larg, general, iar clientul este unul privat. Dezvoltatorul poate acționa ca client, dar clientul nu este neapărat dezvoltatorul.
În ceea ce privește conceptul de „antreprenor”, de regulă, nu există astfel de dificultăți. Acest termen înseamnă o persoană care execută anumite construcții sau alte lucrări în baza unui contract încheiat cu clientul.
În conformitate cu legislația actuală a Federației Ruse, antreprenorii trebuie să aibă o licență de stat pentru a-și desfășura munca. Abia atunci activitatea lor este recunoscută ca legală și legală.
După cum puteți vedea, toate conceptele descrise mai sus au semnificații semantice diferite, dar în același timp sunt puternic interconectate unele cu altele. Este important să înțelegeți cu exactitate sensul acestor termeni și să fiți conștienți de diferența dintre ei. Abia atunci vei putea opera corect cu concepte din sfera investițiilor și construcțiilor.
În ceea ce privește clientul-constructor (aceasta este definiția care se aplică de obicei unui participant la procesul de investiții care asigură procesul de construcție), unele reglementări dau conceptul și folosesc termenul „dezvoltator”, altele - „client” și încă altele - „client-dezvoltator”.
Astfel, în conformitate cu articolul 1 din Codul de urbanism al Federației Ruse, un dezvoltator este o persoană fizică sau juridică care asigură construcția, reconstrucția, revizuirea proiectelor de construcții capitale pe terenul său, precum și studii inginerești, pregătirea proiectului. documentație pentru construcția, reconstrucția, revizia acestora.
Legea privind participarea la construcția în comun a clădirilor de apartamente și a altor obiecte imobiliare oferă un concept ușor diferit de dezvoltator utilizat în construcția de blocuri de locuințe și alte obiecte imobiliare în comun. Dezvoltatorul este o entitate juridică, indiferent de forma sa organizatorică și juridică, sau un antreprenor individual (și nu doar o persoană fizică, ca în cazul construcțiilor fără participarea deținătorilor de capital), care deține sau închiriază un teren și atrage fonduri. de la participanții la construcția comună în conformitate cu Legea 214-FZ pentru construcția (crearea) de blocuri de locuințe și (sau) alte imobile pe acest teren pe baza unei autorizații de construire.
Legea nr. 39-FZ folosește doar conceptul de „client”. Aceasta este o persoană fizică sau juridică autorizată de investitori care implementează proiecte de investiții.
Cel mai adesea, un investitor atrage o organizație specializată în calitate de client-constructor, care are angajați cu specialitățile, abilitățile și cunoștințele necesare (angajați ai serviciului de supraveghere tehnică, deviz de cost etc.).
Clienții-dezvoltatorii sunt înzestrați cu drepturi de proprietate, utilizare și cedare a investițiilor de capital pentru perioada și în limitele de autoritate stabilite prin acordul de construcție a capitalului și (sau) contractul de stat în conformitate cu legislația Federației Ruse.
Clientul-dezvoltator poartă răspunderea materială și de altă natură prevăzută de legislația în vigoare și/sau de contract pentru destinația de utilizare a fondurilor investitorului, pentru calitatea performanței construcțiilor și instalării și a altor lucrări efectuate în timpul construcției unității, termenii pt. punerea în funcțiune a instalației.
Clientul-dezvoltator, de regulă, își primește drepturile de a încheia un acord cu un investitor pe bază de concurență.
FUNCȚIILE CLIENTULUI-DEZVOLTATOR
Pentru a îndeplini funcțiile clientului pentru construcția unității, organizația de dezvoltatori trebuie să aibă o licență pentru a îndeplini funcțiile clientului-dezvoltator. Această cerință este prevăzută la articolul 17 din Legea privind autorizarea anumitor tipuri de activități, precum și la paragraful 2 din Regulamentul de autorizare a activităților de construcție a clădirilor și structurilor nivelurilor 1 și 2 de responsabilitate.
Clientul-dezvoltator încheie un contract general de construcție a unui obiect cu un antreprenor sau își asumă funcțiile caracteristice unui antreprenor general (întreținerea șantierului, furnizarea, coordonarea lucrărilor de construcție la instalație etc.). În același timp, o parte a lucrării poate fi efectuată de clientul-dezvoltator însuși, iar contractele de lucru cu organizațiile de construcții sunt încheiate pentru efectuarea anumitor tipuri și complexe de lucrări.
Principalele funcții ale dezvoltatorului-client sunt următoarele:
— emiterea datelor inițiale pentru elaborarea documentației de proiectare și deviz, plasarea unei comenzi pentru elaborarea tuturor documentației necesare construcției instalației, coordonarea acesteia în modul prescris, căutarea contractanților, încheierea contractelor pentru elaborarea documentației și implementarea întregii game de construcție, instalare și punere în funcțiune, furnizare de echipamente și materiale;
- receptia, contabilizarea, depozitarea corespunzatoare a echipamentelor, produselor si materialelor in depozite, transferul acestora pentru instalare;
— efectuarea tuturor lucrărilor necesare pentru pregătirea șantierului, supravegherea respectării regulilor și reglementărilor în producerea lucrărilor de construcție și instalare, acceptarea lucrărilor finalizate și pregătirea instalației pentru transferul în exploatare;
—Asigurarea utilizării raționale și economice a fondurilor alocate pentru construcție, plăți la timp pentru materiale, utilaje, lucrări efectuate etc., luarea măsurilor de reducere a timpului de construcție.
În cazul în care un obiect este construit nu pentru nevoile statului, ci pentru alții, atunci, în consecință, rămân principalele funcții ale clientului pentru organizarea procesului de construcție și specificarea obligațiilor care îi sunt atribuite cu includerea de suplimentare sau trunchiere a sferei de aplicare a obligațiilor clientului ar trebui reglementată în contractul dintre investitor și client.
CONSTRUCȚIA OBIECTELOR
Procesul de construcție este gradual, iar în fiecare etapă clientului i se atribuie rolul și funcțiile corespunzătoare. Iată care sunt principalele funcții ale clienților în construcția de facilități.
Deci, în etapa studiului pre-proiect și pregătirii pentru construcție, clientul:
Selectează un șantier și obține aprobarea pentru utilizarea acestuia în construcție;
Elaborează un plan de afaceri;
Efectuează lucrări pregătitoare, obține, în conformitate cu procedura stabilită, avizele și autorizațiile necesare pentru folosirea unui teren pentru nevoi de construcție;
Organizează studiul șantierului pentru a confirma absența factorilor periculoși pentru sănătatea umană;
Obtine autorizatie de construire in conformitate cu procedura stabilita;
Primește aprobarea și condițiile tehnice pentru racordarea instalației la rețelele existente;
Primește în administrația localității (sectorului) confirmarea valabilității tuturor condițiilor tehnice emise pentru energie electrică, alimentare cu apă, taxe de canalizare, încălzire, radio, instalație de telefonie etc.;
Efectuează lucrări pregătitoare, obține de la autoritățile competente avizele, avizele și condițiile tehnice necesare pentru sondaje, proiectare și construcție;
Pregătește datele inițiale pentru elaborarea documentației proiectului;
Stabilește subiectele concursului (loturi), întocmește un plan de desfășurare a concursurilor de plasare a comenzilor pentru furnizarea de bunuri, efectuarea lucrărilor, prestarea de servicii în construcții, suportă toate costurile pentru organizarea și desfășurarea concursurilor în toate fazele sale, extrage emite un ordin pentru ca o persoană juridică să îndeplinească o parte din funcțiile de organizare și desfășurare a concursurilor, dacă aceste funcții nu sunt îndeplinite de client - organizatorul competiției;
Efectuează alegerea, de regulă, pe bază de concurență, a organizațiilor de proiectare și sondaj și încheie contracte cu acestea pentru efectuarea lucrărilor relevante de proiectare și sondaj;
Organizează examinarea documentației de proiectare și deviz elaborate, inclusiv examinarea de stat de mediu, și aprobarea acesteia în modul prescris;
Elaborează și aprobă partea tehnică a documentației de licitație, termenii licitației, definiția câștigătorului, principalele prevederi ale clauzelor contractului (acordului) de stat și alte secțiuni ale documentației de licitație;
Întocmește o ofertă către investitor cu privire la componența și regulile de lucru ale comisiei de licitație;
Gestionează activitatea comisiei de licitație după aprobarea acesteia de către investitor;
Publică anunțuri despre licitații deschise, trimite invitații de participare la licitații închise, organizează distribuirea documentației de licitație, acceptarea cererilor de la participanți, examinarea acestora,
Evaluarea și selecția câștigătorilor, efectuează proceduri necompetitive de plasare a comenzilor prin solicitarea de oferte;
Încheie contracte de lucrări și servicii pe baza rezultatelor licitațiilor;
Coordonează deciziile de arhitectură și planificare cu consiliul de urbanism al localității (regiunii) în timpul construcției de locuințe și amenajări sociale;
Determină, de regulă, pe bază de concurență, furnizorii de echipamente, materiale de construcție și alte componente, a căror furnizare prin contract este încredințată serviciului clientului;
Determină, de regulă, pe bază de concurență, compania de asigurări și convine asupra condițiilor de asigurare a riscului de construcție.
DEZVOLTAREA TERITORIULUI SI ALOCAREA TERENURILOR
La pregătirea construcției, clientul îndeplinește funcțiile de dezvoltare a teritoriului și alocarea unui teren:
Intocmeste actele pentru achizitia terenului;
Desemnează o persoană responsabilă pentru șantier sau transferă această responsabilitate către construcție sau altă organizație;
Primește permisiunea de la autoritățile operaționale relevante pentru a utiliza sursele de comunicații existente de alimentare cu gaz, apă, abur și energie pentru perioada lucrărilor de construcție și instalare;
Întocmește acte pentru doborârea și replantarea pomilor, plantațiilor de fructe și fructe de pădure, demolarea clădirilor, curățarea teritoriului de obiecte care interferează cu construcția;
Determină volumele și locurile de export și import de sol și strat fertil de sol;
Creează o bază de centru geodezic pentru construcție;
Efectuează o defalcare a axelor și traseelor clădirilor și structurilor;
Negociază cu proprietarii de case, clădiri și terenuri agricole care urmează să fie demolate;
Asigură strămutarea cetățenilor din clădirile care urmează să fie demolate;
Calculează valoarea reziduală a clădirilor și structurilor demolate și a plantațiilor forestiere care urmează să fie tăiate sau primește un certificat de valoare reziduală a structurilor demolate de la proprietarii acestora;
Compensează cetățenii și persoanele juridice pentru costul clădirilor, terenurilor, plantațiilor și culturilor confiscate prevăzute de legislația în vigoare;
Primește permisiunea de a efectua lucrări în zona liniilor electrice aeriene din dreptul de trecere a căilor ferate și drumurilor, utilităților subterane și a structurilor inginerești;
Asigură vânzarea materialelor returnabile din demolarea clădirilor (structurilor) demolate, precum și a materialelor obținute din exploatarea și tăierea plantațiilor asociate;
Organizează controlul asupra deformărilor și stării clădirilor și structurilor din zona de influență a construcției.
CONTROL ŞI SUPRAVEGHERE PRIVIND PROGRESUL CONSTRUCŢIEI
Atunci când își îndeplinește funcțiile, clientul monitorizează și supraveghează, de asemenea, progresul construcției:
Aprobă lista persoanelor care, în numele clientului, sunt autorizate să exercite controlul și supravegherea tehnică asupra lucrărilor de construcție și montaj și să verifice calitatea materialelor, structurilor și echipamentelor utilizate, să accepte lucrări ascunse și finalizate și să emită ordin de oprire sau suspendare temporară a lucrului;
Înregistrează la autoritățile de reglementare de stat funcționarii responsabili cu desfășurarea lucrărilor cu risc ridicat și respectarea cerințelor speciale ale serviciilor supravegheate;
Primește permisiunea de a efectua lucrări de construcție și instalare;
Prezintă antreprenorului documentele privind atribuirea terenului, avizele și autorizațiile necesare;
Efectuează înlăturarea în natură a limitelor șantierului, liniilor roșii și a altor linii de reglementare de dezvoltare, cotelor, axelor clădirilor și structurilor, liniilor de utilități, precum și a limitelor șantierului;
Creează și transferă către organizația de construcții o bază de centru geodezic;
Acceptă în echilibru sau depozitarea responsabilă a clădirilor și structurilor, inclusiv temporare, construite pe șantier după cedarea acestuia pentru construcția instalației;
Informează antreprenorul cu privire la locurile stabilite pentru depozitarea și îndepărtarea solului, gunoiului, materialelor din dezmembrari, doborârea plantațiilor necorespunzătoare reutilizarii, cariere pentru livrarea solului lipsă, puncte de racordare și autorizații de transfer pentru racordarea la rețelele existente de alimentare cu energie electrică, alimentare cu apă, canalizare etc.;
Transferă antreprenorului pentru lucrări documentația de proiectare și estimare aprobată și revizuită în conformitate cu Regulamentul privind evaluarea experților de stat și aprobarea documentației de proiect și proiect de planificare urbană din Federația Rusă (aprobat prin Decretul Guvernului Rusiei din decembrie 27, 2000 nr. 1008) în cuantumul necesar lucrărilor de execuție ale antreprenorului și ale organizațiilor implicate;
Aproba programul de lucru;
Este de acord cu antreprenorul cu privire la lista furnizorilor planificați de materiale și a organizațiilor terțe implicate pentru efectuarea anumitor tipuri de lucrări și instalarea echipamentelor;
Verifică disponibilitatea licențelor și certificatelor necesare de la executanții lucrărilor și furnizorii de materiale;
Efectuează recepția, evidența contabilă, depozitarea, auditul preinstalare și transferul către instalarea sau producția de echipamente, componente și alte resurse materiale și tehnice, a căror furnizare este încredințată serviciului clientului prin contract;
Stabilește procedura de menținere a documentației as-built și de producție care nu este direct prevăzută de documentele de reglementare și informează antreprenorul despre aceasta;
Oferă instrucțiuni antreprenorului cu privire la componența specifică a documentației de recepție așa cum este construită necesară pentru acceptarea instalației pentru funcționare;
Coordonează cu organizațiile relevante procedura de instalare, testare și înregistrare a mecanismelor și echipamentelor tehnologice de ridicare care funcționează la presiune crescută;
Efectuează controlul și supravegherea tehnică asupra construcției, conformarea volumului, costului și calității lucrărilor cu proiectele, devizele și prețurile contractuale, codurile de construcție și regulile de realizare și recepție a acestor lucrări;
Controlează implementarea programului de lucru;
Acceptă lucrările finalizate de la antreprenor în conformitate cu termenii contractului de muncă;
Efectuează inspecția lucrărilor ascunse și recepția intermediară a structurilor critice;
Dacă este necesar, organizează introducerea modificărilor în documentația de proiectare și deviz, reaprobarea acestuia și modifică termenele de finalizare a anumitor tipuri de lucrări sau etape de construcție;
De comun acord cu investitorul, ia decizia de a opri temporar construcția și conservarea instalației, aprobă devizul de realizare a lucrărilor de conservare a unității și monitorizează performanța calității acestora;
Acceptă obiecte blocate de la antreprenor și organizează protecția bunurilor materiale;
Dacă se detectează o abatere de la proiect, utilizarea materialelor și a lucrărilor efectuate, a căror calitate nu îndeplinește cerințele TU, GOST și SNiP, se dă ordin de suspendare a lucrărilor și de corectare a defectelor detectate și de a impune sancțiunile prevăzute de contract asupra vinovatului;
Organizează recepția și punerea în funcțiune a construcției finalizate;
Incheie contracte si organizeaza implementarea supravegherii instalatiei si punerea in functiune;
Depune documentele necesare pentru acceptarea instalației în exploatare;
După acceptarea instalației pentru funcționare, transferă către investitor (utilizator) instalația și documentația necesară, inclusiv obligațiile de garanție, precum și informații tehnice în conformitate cu Legea privind protecția drepturilor consumatorilor;
Efectuează pregătirea necesară pentru eliberarea produselor, dotând instalația cu personal, materii prime, materiale, resurse energetice etc.;
Intocmeste, impreuna cu antreprenori, propuneri si calcule de bonusuri pentru punerea in functiune a facilitatilor de productie si alte proiecte de constructii;
Acceptă pretenții de calitate de la consumatori (utilizatori) și face pretenții împotriva interpreților (furnizori) în conformitate cu legea și obligațiile de garanție din contractele încheiate.
În unele cazuri, clientul poate încredința îndeplinirea funcțiilor sale de control și supraveghere asupra construcției unei organizații de inginerie (inginer) prin încheierea unui acord corespunzător cu acesta, în conformitate cu articolul 749 din Codul civil al Federației Ruse. O astfel de organizație va fi un client tehnic. Pentru a califica funcțiile unui client tehnic, la încheierea unui astfel de acord, părțile pot utiliza Regulamentul privind supravegherea tehnică a clientului asupra construcției de clădiri și structuri la Moscova (aprobat prin ordin al primarului Moscovei din iulie 13, 1998 Nr. 715-RM). Clientul tehnic, care îndeplinește funcțiile de control și supraveghere asupra construcției, nu are, în special, dreptul de a dispune de resursele financiare și de altă natură ale clientului-constructor și de a ține evidența costurilor de capital și a surselor de finanțare.
FINANȚAREA CONSTRUCȚILOR ȘI CONTABILITATEA DE CAPITAL
Funcțiile clientului includ, de asemenea, finanțarea construcției și contabilizarea cheltuielilor de capital. La îndeplinirea acestor funcții, clientul:
Asigură deschiderea la timp a unui cont bancar de comun acord cu investitorul și controlează primirea fondurilor investitorilor pentru plata la timp a lucrărilor efectuate și a altor plăți prevăzute de contracte;
Stabilește, de comun acord cu antreprenorul, condițiile de plăți intermediare și decontare finală pentru lucrările efectuate și serviciile prestate;
Transfera catre furnizori (executatorii de munca) avansul prevazut prin contract;
Ține evidența contabilă, operațională și statistică, întocmește și transmite rapoarte în conformitate cu procedura stabilită și în conformitate cu termenii acordului cu investitorul privind utilizarea fondurilor alocate pentru construcții;
Compensează contractantul sau subcontractantul pentru pierderile suferite și documentate ca urmare a încălcării de către client a termenilor contractului;
Prezintă, la solicitarea investitorului, informații cu privire la evoluția construcției și la cheltuirea resurselor financiare și a altor resurse materiale;
Trimite rapoartele statistice de stat stabilite de legislație organelor regionale ale Comitetului de Stat pentru Statistică al Rusiei;
La finanțarea construcției unui obiect din mai multe surse și (sau) investitori, organizează primirea de aporturi de capital de la fiecare investitor și transmiterea rapoartelor relevante către acesta;
În cazul lipsei temporare a resurselor financiare de la investitor, de comun acord cu acesta, atrage și alte surse de finanțare pentru plata bunurilor comandate, lucrărilor efectuate și serviciilor, inclusiv prin împrumuturi bancare;
După acceptarea în exploatare a obiectului, plătește participanților la construcție, inclusiv serviciului clienți, un bonus pentru punerea în funcțiune a obiectului și distribuie fonduri între părți datorită economiilor din măsurile care reduc costul construcției;
Efectuează analiza costurilor pentru elementele individuale de cheltuieli și tipurile de lucrări și servicii și ia măsuri pentru utilizarea eficientă a resurselor alocate de investitor, asigură controlul asupra cheltuirii fondurilor și radierea resurselor materiale cu utilizarea maximă a tehnologiei informatice și software;
Oferă explicații asupra problemelor tehnice și financiare autorităților de reglementare ale statului;
De comun acord cu investitorul, organizeaza un audit al activitatilor serviciului clientului;
Întocmește și aprobă împreună cu investitorul (investitorii) o estimare a costurilor de îndeplinire a funcțiilor clientului și a altor lucrări efectuate de serviciul pentru clienți în baza unui acord cu investitorul, pentru fiecare șantier sau pentru un an calendaristic;
Participă la examinarea obiectelor, clădirilor și structurilor supuse conservării, precum și la întocmirea documentelor de conservare sau suspendare temporară a construcției, precum și la evaluarea stării tehnice a acestora la reluarea lucrărilor;
Efectuează, în numele investitorului, implementarea obiectelor de construcție în curs;
Participă la inspecțiile efectuate de organele de supraveghere și control al construcțiilor de stat, precum și la inspecțiile și comisiile departamentale;
Sesizează autoritățile de stat de control al construcțiilor cu privire la cazurile de urgență identificate la șantier;
Efectuează controlul asupra executării de către antreprenor a instrucțiunilor autorităților de stat de supraveghere și supraveghere arhitecturală, a cerințelor organizațiilor de supraveghere a instalațiilor în ceea ce privește metodele de construcție sigure, calitatea lucrărilor și a materialelor și structurilor de construcție utilizate;
Trimite materiale privind rezultatele activităților economice, alte date de raportare și informații necesare privind rezultatele activităților de producție și financiare pentru perioada de raportare către organele de stat relevante și plătește taxele și plățile în timp util la locul înregistrării serviciului clientului.
Autoritatea contractanta, in conditiile specificate in contractul incheiat cu investitorul, dispune de fondurile si resursele materiale ale investitorului alocate pentru constructia instalatiei si suporta raspunderea materiala si de alta natura prevazute de legislatia in vigoare sau de acord pentru termenele vizate. și utilizarea rezonabilă a resurselor financiare și a altor resurse materiale și proprietăți; respectarea calității lucrărilor efectuate și a termenelor de punere în funcțiune a obiectului de construcție; îndeplinirea obligațiilor din contractele cu alți participanți la construcția instalației; îndeplinirea devizului de cost aprobat de investitor pentru funcționarea clientului; asigurarea secretului (confidenţialitatea) şi luarea măsurilor necesare pentru a proteja informaţiile comerciale şi oficiale împotriva dezvăluirii.
Atunci când descriu figura unui client în construcții, aceștia se ghidează după acele documente de reglementare care reglementează în mare măsură rolul său actual. Clientul, ca persoană care gestionează construcția, poate fi identificat cu figura dezvoltatorului din punct de vedere al trăsăturilor caracteristice, precum și din punct de vedere al volumului și conținutului funcțiilor - se suprapun parțial cu investitorul și/sau antreprenorul general. În același timp, rolul clientului în construcție folosind acest nume special este descris în detaliu în documentul din „Regulamentele privind clientul în timpul construcției ...” și în Codul civil al Federației Ruse.
Un client în construcții este o persoană care gestionează construcția care i-a fost atribuită. Clientul poate fi o persoană juridică și o persoană fizică care este autorizată de investitor să implementeze proiectul sau care este investitorul însuși. În numele investitorului sau dezvoltatorului, clientul organizează relațiile și activitățile antreprenorilor care vizează efectuarea de studii inginerești, documentarea proiectului și progresul construcției.
Din definiția clientului rezultă atât posibilitatea combinării într-o singură persoană a funcțiilor investitorului și clientului, cât și separarea acestora. Deoarece investitorii fac investiții de capital folosind fonduri proprii și/sau împrumutate, diferențele sunt determinate de dacă clientul își investește fondurile proprii în proiect și dacă inițiază proiectul în acest rol împreună cu alți investitori.
În cazul în care clientul este considerat doar o persoană angajată autorizată de investitor să gestioneze construcția, atunci el este învestit cu drepturi de a deține investiții de capital și de a le folosi în perioada de autorizare, care este stabilită prin contract. În cazul încălcării obligațiilor contractuale de către investitor, clientul are dreptul de a înceta îndeplinirea obligațiilor din partea sa.
De asemenea, clientul poate primi autorizare de la dezvoltator pentru perioada de construcție (perioada de autorizare determinată de contract) sau poate combina funcțiile clientului-dezvoltator într-o singură persoană. Pentru ca conceptele de client și dezvoltator să devină identice într-o singură entitate, clientul trebuie să fie o persoană juridică, să dețină sau să închirieze un teren și să aibă dreptul de a lua în mod independent o decizie cu privire la însuși faptul implementării programului de construcție. . În Codul civil, figura clientului se corelează cu figura dezvoltatorului din Codul de urbanism.
Este persoana care are dreptul la un teren care poate obține mai întâi o autorizație de construcție, apoi - să o pună în funcțiune, iar după finalizarea construcției - să înregistreze dreptul de proprietate. Din aceasta rezultă una dintre cerințele Codului civil către client privind furnizarea la timp a unui teren pentru construcție.
Clientul, în calitate de persoană care intenționează să realizeze construcția (reconstrucția) unui obiect de arhitectură, este obligat să aibă un proiect de arhitectură finalizat conform misiunii de arhitectură și planificare. Acest proiect trebuie realizat de un arhitect autorizat. În acest sens, clientul selectează designerii și stabilește termenii de referință.
De regulă, clientul încheie un acord cu proiectantul general, care apoi, dacă este necesar, atrage proiectanți și topografi subcontractați pentru a rezolva problema. În același timp, problemele de obținere a aprobării și a permisiunii de la autoritățile relevante pentru a efectua sondaje și lucrări de proiectare se numără printre sarcinile clientului.
În cele mai multe cazuri, pentru executarea directă a sarcinilor de construcție, clientul încheie un contract cu antreprenorul general, iar acesta, la rândul său, prin subcontracte, dacă este cazul, implică subcontractanți în proces. Într-o astfel de schemă clasică, mulți clienți nu sunt mulțumiți că nu știu care interpreți, în cele din urmă, vor face treaba.
Pentru a elimina această ignoranță, apelați la mai multe metode:
Deoarece orice construcție are propriile sale specificități, clientul de obicei nu se „atașează” unor formate clasice standard, ci le alege pe cele care sunt cele mai potrivite pentru a fi utilizate în această situație particulară.
Relația dintre client și furnizor începe, de asemenea, să se îndepărteze de schemele standard unu-la-unu în timp, cu toate acestea, două modele sunt încă cele mai comune:
Toate relațiile cu furnizorii se construiesc prin semnarea contractelor de vânzare sau a contractelor de furnizare (în funcție de context și de nuanțe legale).
Funcțiile care sunt atribuite clientului depind de etapele de lucru ale proiectului de construcție și de zona procesului.
Setul funcțional de responsabilități ale clientului pentru fiecare proiect specific este specificat separat, iar caracteristicile sunt reflectate în acorduri. În același timp, este important să se prevină combinarea funcțiilor executantului și controlorului într-o singură divizie a companiei client.
Clientul, cu excepția cazului în care se prevede altfel în termenii acordurilor specifice, în timpul implementării sarcinilor și îndeplinirii sarcinilor, are dreptul de a:
Conform articolului 748 din Codul civil al Federației Ruse, clientul are dreptul de a controla progresul construcției, progresul lucrărilor, calitatea materialelor și caracterul adecvat al utilizării acestora, fără a interfera cu activitățile economice ale antreprenorului. . Adesea, această funcție este atribuită responsabilităților clientului, ceea ce nu este adevărat. Controlul asupra derulării lucrărilor și supravegherea construcției sunt plasate în categoria „drepturilor”, deoarece un astfel de control aparține sferei intereselor obiective ale clientului. Lipsa controlului crește, în primul rând, riscurile clientului însuși, mai ales când vine vorba de proprietatea asupra obiectului de construcție (reconstrucție, reparație).
Clientul urmărește aici cel puțin două sarcini:
În cazul în care obiectul de construcție primește statutul de construcție neautorizată, va fi pusă în discuție înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate. În plus, acest lucru poate duce la demolarea clădirii.
Prin urmare, al doilea paragraf al articolului 748 din Codul civil al Federației Ruse introduce obligația clientului de a raporta imediat contractantului deficiențele descoperite. Dacă clientul nu face imediat acest lucru, își pierde dreptul de a se referi ulterior la neajunsurile pe care le-a descoperit.
