Tipi di mercati. Tipi di mercato nell'economia. Tipo di mercato in Russia. Analisi del tipo di struttura di mercato del mercato immobiliare residenziale Mercato dei prodotti intellettuali

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Ministero dell'Istruzione e della Scienza della Federazione Russa

Istituto di istruzione di bilancio dello Stato federale

Università statale di Vyatka

Facoltà di Ingegneria Civile e Architettura

Dipartimento delle finanze e della sicurezza economica

Progetto del corso

nella disciplina Competenza e controllo del processo di investimento

Sviluppato da uno studente

gr. ST 38-01 Stepanenko A.A.

Capo procuratore distrettuale Loginov

introduzione

Capitolo 2. Parte pratica

Conclusione

Applicazione

introduzione

A seguito della comparsa di oggetti immobiliari di proprietà privata in Russia, il mercato immobiliare ha iniziato a formarsi e svilupparsi, che si basa sull'acquisto e la vendita di diritti di proprietà su oggetti immobiliari.

Un numero crescente di cittadini, imprese e organizzazioni russe è coinvolto in transazioni immobiliari: viene costruito, venduto, acquistato, affittato, ipotecato, scambiato, ecc. Ha diretto lo sviluppo del mercato immobiliare lungo un percorso spontaneo. Ovviamente, quindi, il mercato immobiliare russo non si allineerà presto a quello mondiale.

La mia tesina rivela un concetto come il mercato immobiliare, le sue caratteristiche e funzioni.

Con il passaggio da un'economia centralizzata, pianificata a un'economia di mercato, iniziò a svilupparsi un nuovo settore dell'economia russa: il mercato immobiliare. Il punto di partenza del suo sviluppo dovrebbe essere considerato il 1990, quando la "Legge sulla proprietà nell'URSS" riconobbe il concetto di proprietà privata, che in seguito (Codice fondiario della RSFSR del 1991, Codice civile della Federazione Russa del 1994, Urbanistica Codice della Federazione Russa del 1998) è stato anche formalizzato legislativamente per terreni, edifici e strutture e le loro parti separate - locali.

Lo scopo del lavoro del corso: considerare le classificazioni e le funzioni dei mercati immobiliari, nonché risolvere la parte pratica del lavoro.

Obiettivi: 1) Studiare il concetto di "mercato immobiliare";

2) Considerare la classificazione dei mercati immobiliari;

3) Rivelare le caratteristiche dei mercati immobiliari come merce;

5) Nella parte analitica del progetto, dovrebbero essere analizzati:

1. Spese per la ricostruzione dell'immobile.

2. Spese per la gestione dell'immobile dopo la sua ricostruzione, tenuto conto della situazione del mercato.

3. Scegli l'opzione migliore per la ricostruzione e l'ulteriore operazione della proprietà.

costi di ricostruzione del mercato immobiliare

Capitolo 1. Classificazione dei mercati immobiliari. Brevi caratteristiche dei mercati

Il mercato immobiliare è un meccanismo attraverso il quale si combinano interessi e diritti, si fissano i prezzi degli immobili.

Il mercato immobiliare e il livello del suo sviluppo caratterizzano lo sviluppo dell'economia nazionale. Le seguenti fasi possono essere distinte nello sviluppo del mercato immobiliare in Russia.

La proprietà immobile occupa un posto centrale nel sistema della conoscenza in qualsiasi ordine sociale, svolgendo contemporaneamente due funzioni più importanti: mezzo di produzione e oggetto di consumo personale per la vita, la ricreazione, il tempo libero culturale, ecc. La regolamentazione economica e giuridica da parte dello stato delle varie sfere della vita sociale e della produzione materiale è strettamente connessa con gli oggetti immobiliari.

L'oggetto principale e fondamentale del settore immobiliare: la terra ha un significato unico nell'intero sistema di attività imprenditoriale delle persone e nelle loro stesse vite. È di particolare valore per l'intera società umana, poiché è l'unico luogo di residenza di tutti i popoli e generazioni di persone, il principale e unico fattore in qualsiasi area di attività, direttamente o indirettamente coinvolta nella produzione di tutti gli altri beni e benefici. Il settore immobiliare è al centro della convergenza di processi economici, interessi privati ​​e pubblici, norme e regolamenti amministrativi.

Gli immobili sono oggetto di interessi economici e statali

L'immobile come merce è un oggetto di operazioni (acquisto e vendita, donazione, pegno, ecc.) che soddisfa diverse esigenze, reali o potenziali, e presenta determinate caratteristiche qualitative e quantitative.

Il settore immobiliare è il prodotto più durevole di tutti quelli esistenti, garantendo l'affidabilità degli investimenti, poiché il suo valore nel tempo può aumentare sotto l'influenza di vari fattori. Un'altra caratteristica importante degli immobili è che i beni immobiliari vengono consumati nella loro posizione, quindi esiste una caratteristica economica come le preferenze territoriali. Altre caratteristiche economiche degli immobili sono flussi di cassa irregolari, differenziazione fiscale, una varietà di combinazioni di diritti di proprietà, regolamentazione rigorosa delle transazioni, liquidità e necessità di gestione. Nelle condizioni delle relazioni di mercato, la gestione immobiliare è un sistema complesso complesso per soddisfare le esigenze di una specifica tipologia di immobili.

Il mercato immobiliare ha una grande influenza su tutti gli aspetti della vita e delle attività delle persone, svolgendo una serie di funzioni generali e speciali: tariffazione, normativa, commerciale, igienico-sanitaria, informazione, intermediario, incentivazione, investimento, sociale.

Il funzionamento del mercato immobiliare è svolto dai suoi soggetti, che comprendono: venditori, acquirenti, partecipanti professionali, agenzie governative.

I partecipanti al mercato professionali sono agenti immobiliari, periti, commercianti e altri intermediari. È considerata attività immobiliare l'attività svolta dalle persone giuridiche e dai singoli imprenditori sulla base di un accordo con una persona interessata (o per procura) per eseguire operazioni civili con terreni per suo conto e a sue spese o per suo conto. proprio, ma a spese e nell'interesse dell'interessato, edifici, strutture, strutture, locali residenziali e non residenziali e diritti sugli stessi.

Il mercato immobiliare ha una struttura ramificata e può essere differenziato secondo diversi criteri: tipologia di attività finanziaria, fattore geografico, finalità funzionale e altri indicatori presentati in tabella. 1.

Tabella 1

Classificazione dei mercati immobiliari

Attributo di classificazione	Tipi di mercati
Tipo di oggetto	Terreni, edifici, strutture, imprese, locali, piantagioni perenni, diritti di proprietà e altri oggetti
Geografico (territoriale)	Locale, urbano, regionale, nazionale, mondiale
Scopo funzionale	Locali industriali, abitazioni, fabbricati e locali non industriali (uffici, magazzini, ecc.)
Prontezza operativa	Impianti esistenti (vecchio fondo), lavori in corso, nuova costruzione
Tipo di partecipante	Venditori e acquirenti individuali, rivenditori, comuni, organizzazioni commerciali
Tipo di transazioni	Acquisto e vendita, locazione, ipoteca, diritti di proprietà (locazione, pegno, ecc.)
Affiliazione industriale	Strutture industriali, strutture agricole, edifici pubblici, altro
Tipo di proprietà	Strutture statali e comunali, private
Metodo delle transazioni	Primario e secondario, organizzato e non organizzato, di scambio e da banco, tradizionale e informatizzato

La considerazione del mercato immobiliare è impossibile senza la sua segmentazione.

La segmentazione del mercato immobiliare è la sua divisione in gruppi omogenei di acquirenti. Ci sono i seguenti segmenti principali del mercato immobiliare:

1. Mercato immobiliare;

2. Mercato immobiliare commerciale;

3. Mercato fondiario.

Mercato immobiliare

Lo stock abitativo rappresenta oltre il 20% degli immobili riproducibili in Russia e, tenendo conto degli edifici residenziali nei giardini e nei cottage estivi, circa il 30%. Il volume degli investimenti nella costruzione di alloggi è circa un quarto del loro volume totale; circa il 13% della popolazione attiva è impiegata nella costruzione e gestione di alloggi. Tuttavia, milioni di famiglie e individui vivono in appartamenti comuni, dormitori o affittano spazi da privati, vivono in case fatiscenti e fatiscenti, fanno la fila per migliorare le loro condizioni di vita, vivono in modo angusto - su un'area di 5 m2 a persona.

Una grave carenza di alloggi è un fenomeno cronico per la Russia. Attualmente, il problema degli alloggi è aggravato dal costante afflusso di rifugiati e migranti forzati dai paesi vicini. Allo stesso tempo, il passaggio alle relazioni di mercato ha portato a una riduzione della costruzione di alloggi a spese del bilancio statale, che in precedenza era la principale fonte di investimento nella costruzione di alloggi.

C'è un grande bisogno di alloggi allo stesso tempo del basso reddito medio di una moderna famiglia russa, che non consente alla maggior parte della popolazione di qualificarsi per l'acquisto di un alloggio. Il gruppo principale di acquirenti che attualmente forma la domanda di alloggi è il 4-6% della popolazione. Di conseguenza, non appena inizierà lo sviluppo sostenibile dell'economia, il benessere dei cittadini aumenterà e la domanda di alloggi della popolazione inizierà a crescere a un ritmo accelerato.

Il mercato immobiliare è suddiviso in mercato immobiliare urbano e mercato immobiliare suburbano.

Il patrimonio edilizio cittadino è suddiviso in diversi gruppi, tenendo conto della natura dell'edificio:

Abitazioni di bassa qualità, abitazioni tipiche, edifici di epoca stalinista, case con una migliore pianificazione,

· Alloggiamento d'élite. Allo stesso tempo, la qualità dell'alloggio e la sua posizione sono i parametri principali,

· Influenzare la domanda nel mercato immobiliare e preso in considerazione nei prezzi delle case. Qualità residenziale

Caratterizzato da 20-30 indicatori, tra cui la dimensione della cucina, la presenza di un balcone o una loggia,

· Disposizione delle stanze, bagni, vista dalle finestre, ecc.

Ad esempio, gli alloggi d'élite a Mosca si riferiscono ad appartamenti situati in edifici che soddisfano i seguenti requisiti. Dovrebbero essere costruiti (o ricostruiti) in tempi relativamente recenti (non più di 15 anni fa). Tali case si trovano solitamente nel Centro, o in un'area ecologicamente pulita adiacente al Centro, o anche in una zona remota (a volte fuori dalla tangenziale di Mosca), ma allo stesso tempo deve essere possibile raggiungere rapidamente il Centro . La presenza di un portiere o di una sicurezza in casa è obbligatoria e, nel caso ideale, la protezione del territorio adiacente. Il lavoro dei servizi responsabili della manutenzione e del mantenimento dell'ordine nell'edificio deve essere svolto ad alto livello; è inoltre auspicabile avere un approvvigionamento idrico e termico autonomo.

Un ruolo sempre più importante è giocato dalla presenza di un garage o di un parcheggio custodito sul territorio o nelle immediate vicinanze dell'edificio (idealmente si tratta di un garage sotterraneo).

Un segno importante di alloggi "elite" è l'assenza di persone con uno status sociale basso tra i residenti. Quest'ultimo può entrare in appartamenti di alta classe durante la ricostruzione dell'edificio. Secondo le norme esistenti, gli ex residenti di tali case, reinsediati durante la ricostruzione, hanno il diritto di tornarci dopo il suo completamento. L'acquisto di alloggi in tali case presenta alcuni vantaggi: la purezza legale della transazione, la capacità di decorare inizialmente la propria casa secondo il proprio gusto, un ambiente sociale omogeneo. Le case che soddisfano la maggior parte dei requisiti di cui sopra sono diverse: mattoni, monolitiche, ci sono persino case a pannelli. Gli appartamenti in edifici di lusso possono essere situati su uno o due livelli. Anche il numero di piani degli edifici è diverso: 5, 9, 10, 12, 14, 17, 22, 26 piani. Allo stesso tempo, il numero dei piani aumenta con la distanza dal Centro. Anche l'infrastruttura delle case d'élite è diversa nel suo sviluppo: possono avere un complesso sportivo, un centro servizi, una piscina, una sauna, un giardino d'inverno.

La superficie totale dell'appartamento è di 120-150 mq e oltre, all'ingresso si trova un salone di 20 mq con una piccola fontana e un acquario, due bagni, una cucina-pranzo di 15 mq, un ospite e un zona padronale su due livelli.

La formazione del mercato immobiliare suburbano è associata alla rimozione delle restrizioni sulla costruzione suburbana individuale. Nonostante la difficile situazione economica del Paese, la crescita di uno strato abbastanza agiato della popolazione ha intensificato la domanda di casali e villette.

La domanda di alloggi suburbani dipende dalla posizione (distanza e direzione dalla città), dalla disponibilità di comunicazioni moderne (elettricità, gas, fognature, approvvigionamento idrico, telefono), dalla vicinanza di aree ricreative (corpi idrici, foreste), garantendo personale sicurezza e la sicurezza dei beni.

Mercato immobiliare commerciale.

Il mercato immobiliare commerciale ha iniziato a formarsi in connessione con la privatizzazione delle imprese, lo sviluppo delle relazioni di mercato; è molto più piccolo del mercato immobiliare, il numero di transazioni è piccolo; prevalgono le operazioni di locazione. Il mercato degli immobili commerciali ha grandi prospettive e riserve per il suo sviluppo, soprattutto nelle grandi città, ma si sta sviluppando lentamente.

Il valore del canone di locazione per gli immobili commerciali dipende da:

Il tipo e la posizione dell'oggetto;

La presenza di un ingresso separato, sicurezza, posti auto,

Infrastruttura;

Tale mercato è suddiviso in due segmenti, differenziati per finalità funzionali: il mercato degli uffici e il mercato degli spazi commerciali.

Il mercato degli uffici nelle grandi città costituisce il secondo segmento (dopo quello immobiliare) del mercato immobiliare. Il mercato degli spazi per uffici ha una buona prospettiva per il suo sviluppo, poiché la libertà di fare impresa porta alla creazione di sempre più strutture aziendali che necessitano di locali per il loro funzionamento. Nel mercato degli uffici sono emersi tre settori principali:

1. Uffici prestigiosi che rispettano gli standard internazionali per le sedi amministrative. Si trovano in centri commerciali specializzati nei quartieri centrali della città e vicino alle principali vie di trasporto. Tutti gli uffici di questa categoria sono attrezzati secondo gli standard occidentali, che vanno dai più moderni sistemi di telecomunicazione agli impianti di climatizzazione. I locali interni, i fabbricati ed il territorio adiacente sono mantenuti in condizioni esemplari, è presente un proprio servizio di gestione, manutenzione e vigilanza, un parcheggio custodito. Il tasso di noleggio in tali locali è molto alto. Per questo motivo, alcuni imprenditori russi affittano spesso uffici di prim'ordine all'estero a prezzi più convenienti.

2. Uffici ubicati in locali ben rifiniti e attrezzati, e talvolta in appartamenti e alberghi di ampia metratura, sistemati e ben ristrutturati. Le tariffe di noleggio qui sono accettabili per le aziende che operano con successo; c'è una domanda attiva in questo settore, che è in costante crescita.

3. Locali in edifici di stock municipali e dipartimentali non residenziali, imprese statali (principalmente istituzioni scientifiche), imprese cooperative e private. Trattasi di locali senza rifinitura e riparazione e relativi servizi. I tassi di noleggio non sono alti qui. Locali non idonei situati al di fuori degli incroci stradali.

I centri urbani sono luoghi ottimali per gli uffici, ma la congestione del traffico e la mancanza di parcheggi riducono la disponibilità complessiva. L'ubicazione degli uffici nei luoghi della zona centrale, utilizzata anche da negozi, consente un uso più intensivo del terreno, poiché lo spazio commerciale sopra il terzo piano è poco visitabile. Gli uffici in una certa misura aumentano il fatturato del commercio al dettaglio a causa del consumo dei suoi servizi.

Di recente, si è tendenzialmente separato l'ubicazione dei vertici aziendali e dell'amministrazione generale, della contabilità e della direzione corrente. Allo stesso tempo, il top management, che ha bisogno di contatto con l'ambiente aziendale circostante, si trova nelle sedi centrali del centro, mentre i quadri intermedi e inferiori vengono trasferiti in periferia.

Le attività per le quali vengono utilizzati gli uffici servono tutti i settori dell'economia, quindi la domanda per queste attività dipende direttamente dal livello dell'attività economica generale.

Il valore locativo degli immobili al dettaglio sarà in gran parte determinato dal grado di elasticità dell'offerta e dal fatturato.

Gli articoli speciali (articoli di prestigio) e gli articoli speciali hanno generalmente un'elevata elasticità di reddito e vengono acquistati raramente. Pertanto, gli acquirenti sono disposti a sostenere i costi di trasporto per trovare e confrontare le opzioni adatte. Per i negozi che vendono un tale assortimento, l'accessibilità complessiva dal maggior numero possibile di aree viene in primo piano.

Pertanto, questi negozi sono disposti a pagare affitti elevati per una sede nel CBD.

I beni di largo consumo vengono acquistati di frequente, quindi i minimarket ottimizzano la loro posizione vicino alle case o alle aree di lavoro. Di norma, tali negozi sono pronti a pagare il prezzo massimo di affitto vicino alle fermate dei mezzi pubblici, in particolare della metropolitana e dei treni elettrici. Allo stesso tempo, è caratteristica la creazione di grandi centri commerciali in periferia, dove, oltre alla funzione commerciale stessa, ve ne sono anche di complementari: banche, poste, assicurazioni, ristoranti, discoteche, ecc.

La forma predominante di transazioni sul mercato dei locali commerciali nel centro della città è l'acquisto e la vendita di locali commerciali, al di fuori del centro - la locazione di locali. Le tariffe di noleggio in centro e in periferia variano più volte. Come dimostra la pratica, a Mosca, ad esempio, i canoni di locazione diventano insostenibili per le imprese commerciali russe che vendono beni a basso costo alla popolazione. Il loro posto è preso da negozi alla moda. Molti acquirenti prima stipulano un contratto di locazione per verificare se il commercio avrà luogo o meno in un determinato luogo, quindi lo acquistano.

La pratica si sta sviluppando quando viene affittato un appezzamento di terreno, sul quale viene effettuato il commercio di auto o container.

Mercato immobiliare industriale

Al suo centro, la proprietà industriale è un luogo per la produzione o lo stoccaggio di merci. A seconda della natura del prodotto, dell'organizzazione della produzione e delle funzioni svolte, agli immobili industriali possono essere imposti diversi requisiti, ad esempio in termini di altezza del pavimento, carichi del pavimento, condizioni di temperatura e umidità, possibilità di carico e scarico le operazioni, l'accessibilità ai trasporti, ecc. dipenderanno dalla capacità della proprietà di massimizzare i profitti per i potenziali inquilini. Le tendenze degli affitti tendono ad essere altamente cicliche, in correlazione con i cambiamenti ciclici nell'attività economica complessiva. A causa della crisi economica in corso, la vendita di imprese come complessi immobiliari non si è diffusa. Investire in immobili industriali è più rischioso degli immobili commerciali, poiché gli immobili industriali sono più vulnerabili alle fluttuazioni economiche.

L'ubicazione in un'area urbana dipenderà dalla natura dell'attività, dalle dimensioni del mercato e dallo stadio di sviluppo dell'impresa. Le aziende con un piccolo mercato localizzato (tipografie, piccole riparazioni e costruzioni) potrebbero preferire essere localizzate nelle immediate vicinanze del loro mercato. Le grandi imprese preferiscono essere localizzate ai margini dell'area urbana per ragioni di vicinanza alle arterie di trasporto e per la possibilità di utilizzare grandi aree.

Un segmento in via di sviluppo dinamico del mercato immobiliare è il mercato dei magazzini. Si differenzia sia per tipologia che per dotazione:

Complessi specializzati di magazzino dotati di moderne tecniche

impianti, riscaldamento e altri servizi;

Hangar modernamente attrezzati;

Seminterrati e seminterrati;

Piani terra di vari edifici;

rifugi antiaerei convertiti;

Altri locali.

Attualmente vengono utilizzate le seguenti forme di base di fornitura di strutture di stoccaggio: noleggio, stoccaggio responsabile delle merci, stoccaggio sicuro con assicurazione.

Le tariffe di noleggio nel mercato dei magazzini sono differenziate in base al grado di attrezzatura del magazzino, alla sua posizione, alla distanza dai nodi di trasporto.

L'offerta nel mercato dei magazzini è in crescita. L'aumento della domanda di strutture di magazzino con l'aumento del numero di entità commerciali presenterà una domanda garantita di strutture di magazzino.

Mercato fondiario (immobili agricoli)

Gli immobili agricoli devono essere intesi come terreni con migliorie esistenti destinati alla produzione di prodotti agricoli. Nel mercato attuale, l'offerta di immobili agricoli è anelastica, quindi il valore locativo sarà determinato dalla domanda, che, a sua volta, dipenderà dalla produttività del terreno, dai costi di produzione e dai prezzi del prodotto finale. La domanda e il prezzo dei terreni in vendita dipendono anche dallo scopo del sito (per lo sviluppo residenziale, per il giardinaggio, per una fattoria contadina), la distanza dalla città, il prestigio della zona, la presenza di bacini idrici vicini, foreste.

In molti paesi la terra è uno dei principali valori che circolano nel mercato immobiliare. In Russia, il mercato fondiario sta appena iniziando a prendere forma. Ci sono operazioni con orti, cottage estivi, un piccolo numero di operazioni con terreni di imprese acquistate. La formazione del mercato fondiario, la formazione dei prezzi di mercato per i terreni, avviene tuttavia a un ritmo insufficiente, il che si spiega con l'imperfezione del quadro giuridico e dell'attuale meccanismo dei rapporti fondiari.

Caratterizzando il mercato fondiario della Federazione Russa, si dovrebbe notare quanto segue.

Nonostante il fatto che in conformità con la legge "On Land Reform", la proprietà privata della terra fosse consentita nel 1990, le cose non sono andate oltre la dichiarazione della possibilità di proprietà privata della terra.

Il codice fondiario della RSFSR, adottato nell'aprile 1991, limitava significativamente la gamma dei potenziali proprietari e dei loro diritti. Nemmeno i meccanismi di privatizzazione sono stati elaborati. Lo stato, allora e oggi, rimane il principale proprietario terriero e conserva tutte le sue funzioni di controllo. Ciascun segmento di mercato presentato può essere suddiviso in altri segmenti. Ad esempio, il mercato immobiliare è suddiviso nel mercato immobiliare urbano e nel mercato immobiliare suburbano, nel mercato non residenziale - nel mercato immobiliare al dettaglio, nel mercato degli uffici, nel mercato dei magazzini, ecc.

Secondo Jack Friedman e Nicholas Ordway, "Il mercato immobiliare è un insieme specifico di meccanismi attraverso i quali vengono trasferiti i diritti di proprietà e i relativi interessi, vengono fissati i prezzi e viene allocato lo spazio tra vari usi del suolo in competizione".

Più completa sarà invece la definizione del mercato immobiliare, che è un complesso di relazioni legate alla creazione di nuovi oggetti immobiliari, e al funzionamento di quelli esistenti.

"Il mercato immobiliare è un sistema interconnesso di meccanismi di mercato che garantiscono la creazione, il trasferimento, il funzionamento e il finanziamento di oggetti immobiliari".

Il mercato immobiliare è un insieme di mercati regionali, locali che differiscono significativamente tra loro in termini di prezzi, livelli di rischio, efficienza degli investimenti immobiliari, ecc.

Il mercato immobiliare ha una serie di caratteristiche presentate in tabella. 2.

Tavolo 2

Caratteristiche del mercato immobiliare

	Caratteristica
Localizzazione	Immobilità assoluta Alta dipendenza dal prezzo dalla posizione
Tipo di competizione	Imperfetto, oligopolio Pochi compratori e venditori L'unicità di ogni oggetto I controlli sui prezzi sono limitati Entrare nel mercato richiede un capitale significativo
Elasticità delle proposte	Basso, con un aumento della domanda e dei prezzi, l'offerta aumenta di poco La domanda può essere molto volatile
Il grado di apertura	Le transazioni sono private Informazioni pubbliche, spesso incomplete e imprecise
Competitività delle merci	È in gran parte determinato dall'ambiente esterno circostante, dall'influenza del quartiere Specificità delle preferenze individuali degli acquirenti
Condizioni di zonizzazione	Regolamentato dalla legislazione civile e fondiaria, tenendo conto dell'acqua, delle foreste, dell'ambiente e di altre leggi speciali Maggiore interdipendenza tra privati ​​e altre forme di proprietà
Registrazione delle transazioni	difficoltà legali, restrizioni e condizioni
Prezzo	include il costo dell'oggetto e i relativi diritti

Attraverso il meccanismo di mercato e la regolamentazione statale, il mercato immobiliare prevede:

Creazione di nuovi oggetti immobiliari;

Trasferimento di diritti su beni immobili;

Stabilire i prezzi di equilibrio per gli oggetti immobiliari;

Funzionamento (gestione) della proprietà;

Allocazione dello spazio tra opzioni di uso del suolo concorrenti;

Investire in immobili,

durante l'esecuzione delle seguenti operazioni con gli immobili:

* con cambio di proprietario:

Acquisto e vendita di oggetti immobiliari;

Eredità;

Donazione;

Garantire l'adempimento degli obblighi (ad esempio, la vendita di beni immobili dati in pegno o sequestrati);

* con modifica parziale o totale della composizione dei proprietari:

Privatizzazione;

Nazionalizzazione;

Modifica della composizione dei proprietari, anche con la divisione della proprietà;

Contributo al capitale autorizzato;

Fallimento (liquidazione) di entità commerciali (con soddisfazione delle pretese dei creditori, anche mediante vendita di immobili dei proprietari);

* senza cambio di proprietario:

Investire in immobili;

Sviluppo immobiliare (ampliamento, nuova costruzione, ristrutturazione);

Cambiamenti nella direzione d'uso, nome del marchio, indirizzo legale, ecc.;

Gestione, funzionamento;

Passaggio a gestione economica o gestione operativa, ad uso gratuito;

Redditi regolarmente percepiti dalla proprietà di beni immobili, che non richiedono attività imprenditoriale da parte del destinatario;

Manutenzione dipendente dal ciclo di vita;

Passaggio a gestione fiduciaria;

Introduzione (rimozione) di servitù e altri gravami;

Assicurazione di varie forme e varie operazioni, compreso il prestito per lo sviluppo immobiliare.

Tutte queste operazioni in un'economia di mercato sono effettuate utilizzando meccanismi di mercato, e quindi costituiscono il mercato immobiliare.

Capitolo 2. Parte pratica

L'oggetto è costituito da due edifici combinati, che, in base al momento della loro costruzione, sono divisi in due fasi:

1) un edificio residenziale di quattro piani con locali per uffici e un parcheggio sotterraneo per 38 auto. L'impianto è stato commissionato nel 2009;

2) un gruppo a più piani di case bloccate, in cui si trovano appartamenti separati a 2 livelli.

La proprietà è stata trasferita a un nuovo proprietario. Le aspettative di utilizzo e rendimento associate allo Stage 1 sono abbastanza soddisfacenti per il proprietario. Tuttavia, nutre dubbi sulla fattibilità economica della fase 2 (edifici residenziali interbloccati a più piani).

Il proprietario sta valutando opzioni per migliorare le prestazioni della sua proprietà. A questo proposito, considera tre opzioni per utilizzare il suo oggetto:

Opzione A

Edifici residenziali unifamiliari bloccati. I posti auto sono dislocati su due piani, i locali commerciali sono ubicati al piano strada, il volume principale dell'edificio è costituito da appartamenti residenziali, ognuno dei quali ha un ingresso indipendente, sia dal cortile che dal parcheggio

Equilibrio delle aree

Nome
area totale
locali commerciali
stanze dell'ufficio
appartamenti
Edifici tecnici
parcheggio
area per 1 auto
posti per auto
altezza degli appartamenti
altezza dei locali commerciali

Opzione B

Opzione di ricostruzione con varie combinazioni di opzioni di appartamento. I posti auto sono disposti su un unico livello, sono previsti numerosi locali commerciali diversi a livello della strada, gli appartamenti hanno ingressi indipendenti sia dal cortile che dalla scala, gli appartamenti sono ad uno, due e quattro livelli. C'è un collegamento con scala e ascensore al cortile, sia dal parcheggio che dal piano strada. L'edificio dovrebbe avere 60 appartamenti, la superficie media di un appartamento è di 115 m2.

Equilibrio delle aree

Nome
area totale
locali commerciali
stanze dell'ufficio
appartamenti
Edifici tecnici
parcheggio
area per 1 auto
posti per auto
altezza degli appartamenti
altezza dei locali commerciali

Opzione C

L'edificio è in fase di conversione ad ufficio e centro commerciale. Parcheggio su un piano. Ci sono molti locali commerciali al piano terra. L'edificio contiene principalmente uffici con ingressi separati dalla strada o dalla galleria commerciale. Dal parcheggio parte un ascensore e una scala di collegamento con una galleria commerciale e parte degli uffici. Grazie alla struttura a montanti e travi dell'edificio, i locali commerciali possono essere facilmente riprogettati e suddivisi in blocchi separati.

Equilibrio delle aree

Nome
area totale
locali commerciali
stanze dell'ufficio
appartamenti
Edifici tecnici
parcheggio
area per 1 auto
posti per auto
altezza degli appartamenti
altezza dei locali commerciali

Primi dati sulla situazione di mercato sull'incarico

1. Previsione delle variazioni dei costi di manutenzione e riparazione in corso di abitazioni e edifici per uffici e commerciali per anni (in percentuale)
2. Previsione delle variazioni del valore degli immobili per anni (in percentuale)
3. Previsione delle variazioni dei canoni di locazione per tutti i tipi di immobili per anni (in percentuale)
4. Il grado di occupazione da parte degli inquilini di locali residenziali per anni (in percentuale)
5. Grado di occupazione dei locali degli uffici da parte degli inquilini per anni (in percentuale)
6. Grado di occupazione dei locali commerciali da parte degli inquilini per anni (in percentuale)
7. Grado di occupazione dei posti auto da parte degli inquilini per anni (percentuale)
8. Il livello dell'affitto per i locali residenziali nell'anno base 2016 (in rubli / m2)
9. Il livello di affitto per locali commerciali nell'anno base 2016 (in rubli / m2)
10. Il livello dell'affitto per i locali degli uffici nell'anno base 2014 (in rubli / m2)
11. Il livello di affitto dei posti auto nell'anno base 2014 (in rubli / m2)
12. Prezzo di vendita degli appartamenti nel 2016 (in rubli / m2)
13. Prezzo di vendita degli spazi per uffici nel 2014 (in rubli / m2)
14. Prezzo di vendita dei locali commerciali nel 2016 (in rubli / m2)
15. Prezzo di vendita dei posti auto nel 2016 (in rubli / m2)
16. Manutenzione e riparazioni attuali degli alloggi nel 2016 (in rubli / m2)
17. Manutenzione e riparazione in corso di uffici e locali commerciali nel 2016 (in rubli / m2)
18. Tassi annui delle deduzioni di ammortamento per le opzioni A, B, C (percentuale)
20. Affitto per un terreno nell'anno base 2016 per le opzioni A, B, C (rubli / anno)
21. Prezzo di vendita degli immobili (all'inizio del 2014) prima di eseguire le riparazioni secondo le opzioni A, B, C, (migliaia di rubli / m2)
22. Costi di investimento per la riparazione e la ricostruzione di immobili all'inizio del 2014 (secondo l'opzione di ricostruzione A), (migliaia di rubli / m2)
23. Costi di investimento per la ristrutturazione e la ricostruzione degli immobili all'inizio del 2014 (secondo l'opzione di ricostruzione B), (migliaia di rubli / m2)
24. Costi di investimento per la ristrutturazione e la ricostruzione degli immobili all'inizio del 2014 (secondo l'opzione di ricostruzione C), (migliaia di rubli / m2)
25. Posti auto affittati o venduti.
Accetta per tutte le varianti l'area di un posto auto di 30 m 2. Il numero di posti auto è determinato come una variante dell'area del parcheggio (dalle Tabelle 3.1, 3.2, 3.3), calcolata in mq. metri, diviso per l'area di un posto auto.
26. Imposta sul reddito.
Accetta il 20% per tutte le opzioni.
27. Costo della raccolta del capitale di debito,% annuo

La quota del capitale attratto nei costi di investimento (in percentuale)

Tempi di pagamento del capitale attratto e modalità di rimborso del debito

Accetta per tutte le opzioni il tempo dei pagamenti in 10 anni e il metodo di rimborso del debito - in parti uguali del 10% con il primo pagamento nel 2015.

Dati iniziali per il calcolo della redditività delle opzioni di ricostruzione A, B, C al valore attuale degli incassi

Valori di sconto in percentuale per le opzioni calcolate A e B	Valori di sconto in percentuale per liquidazione C

Dati generali iniziali

Punti di assegnazione
1.Cambiamenti previsti nei costi di manutenzione e riparazione,%
2. Previsione delle variazioni del valore degli immobili,%
3. Previsione delle variazioni dei canoni di locazione,%
4. Tasso di occupazione da parte degli inquilini di locali residenziali,%
5. Il tasso di occupazione degli inquilini degli uffici,%
6. Tasso di occupazione da parte degli inquilini di locali commerciali,%
7. Tasso di occupazione dei posti auto da parte degli inquilini,%
8.Rent livello per locali residenziali, strofinare / m2
9. Livello di affitto per locali commerciali, strofinare / m2
10. Il livello di affitto per i locali degli uffici, rubli / m2
11. Il livello di affitto per i posti auto, rubli / m2
12. Prezzo di vendita degli appartamenti, rub / m2
13. Prezzo di vendita degli uffici, strofinare / m2
14. Prezzo di vendita dei locali commerciali, RUB / m2
15. Prezzo di vendita dei posti auto, rub / m2
16. Manutenzione e riparazione attuale degli alloggi, rubli / m2
17. Manutenzione e riparazione in corso di uffici e locali commerciali, RUB / m2

I calcoli sono stati eseguiti nel programma Excel.

Per determinare la soluzione di investimento ottimale, è necessario determinare l'importo delle entrate e delle spese per un determinato periodo e calcolare il valore totale.

Innanzitutto, analizziamo i dati iniziali e, sulla base di essi, determiniamo i livelli di affitto, il prezzo di vendita e i costi di manutenzione per un periodo di cinque anni. Dopo aver calcolato tutti i valori, possiamo determinare il reddito da locazione percepito dagli immobili per anni e l'importo per 5 anni e trovare il reddito dalla vendita di tutti gli immobili dopo 5 anni di attività.

Quindi determiniamo il costo del mantenimento della nostra struttura per anno e troviamo l'importo per 5 anni. Troviamo poi altre spese, che comprendono la locazione del terreno, i costi di investimento e gli oneri di ammortamento. Dopo aver determinato la somma di tutte le entrate e le spese, troviamo il profitto dalle nostre attività e addebitiamo l'imposta su di esso, quindi sommiamo il profitto ricevuto dall'affitto e dalla vendita e otteniamo il valore totale.

Il confronto delle opzioni ha mostrato che l'opzione più redditizia per migliorare l'efficienza della propria proprietà è l'opzione C, seguita dall'opzione B. L'opzione A prende la posizione dell'opzione meno redditizia tra quelle elencate.

Conclusione

A seguito del lavoro svolto, si possono trarre le seguenti conclusioni:

Il mercato immobiliare in Russia è attualmente in fase di formazione. Il suo sviluppo è irregolare. Le ragioni dello sviluppo disomogeneo sono: la mancanza di un quadro legislativo sistemico in questo settore, privatizzazioni ingiustificate, instabilità dell'economia e inflazione, rischiosità delle attività di investimento, ecc.

Il mercato immobiliare è una componente essenziale in qualsiasi economia nazionale.

Il mercato immobiliare è strettamente correlato ad altri mercati. Senza un mercato immobiliare, non può esserci alcun mercato, poiché quando c'è un mercato per beni e servizi, un mercato del lavoro, ecc. non avranno per la loro esistenza in affitto locali necessari per le loro attività.

Inoltre, il settore immobiliare è un investimento redditizio perché i fondi investiti in immobili sono protetti dall'inflazione.

Pertanto, va notato che l'effettivo miglioramento dell'economia immobiliare nelle condizioni della Russia moderna è una direzione promettente e deve essere studiato, migliorato e sviluppato utilizzando l'esperienza straniera e nazionale.

Applicazione

Bilanciamento delle aree per l'opzione A

Nome
area totale
locali commerciali
stanze dell'ufficio
appartamenti
Edifici tecnici
parcheggio
area per 1 auto
posti per auto
altezza degli appartamenti
altezza dei locali commerciali
entrata da affitto
Tipi di locali
Spazi abitativi
Stanze ufficio
Locali commerciali
Parcheggi
proventi delle vendite
Tipi di locali
Spazi abitativi
Stanze ufficio
Locali commerciali
Parcheggi

...

costi di manutenzione
Tipi di locali
Spazi abitativi
Stanze ufficio
Locali commerciali
Parcheggi
altre spese
Locazione di terreni
Costi di investimento
Ammortamento
totali
entrata da affitto
costi di gestione

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Analizziamo il mercato immobiliare residenziale per la sua conformità al tipo di struttura del mercato. Secondo la teoria economica, i tipi di strutture di mercato si distinguono in base alle seguenti caratteristiche: numero di venditori e acquirenti, grado di differenziazione delle merci, barriere alla penetrazione del mercato per produttori e venditori, elasticità della domanda e dell'offerta al prezzo, la presenza di profitto economico e le specificità della concorrenza nel settore.

1. Ci sono molti venditori di immobili nel mercato immobiliare residenziale: imprese edili (nel mercato primario) - nel 2009 nella Federazione Russa è dell'11%, e nel 2011 - 16% e famiglie (nel mercato secondario) - nel 2009 l'89% e l'84% per il 2011. Tuttavia, nel mercato secondario, i venditori (famiglie), di norma, non agiscono in modo indipendente, ma tramite intermediari, che sono sia piccoli imprenditori individuali che società immobiliari di medie dimensioni. Secondo la Russian Guild of Realtors, solo a Tomsk ci sono agenti immobiliari certificati (NGSR), a settembre 2010 includeva 27 società. Pertanto, su questa base, il mercato secondario degli immobili residenziali appartiene al tipo di struttura di mercato "concorrenza monopolistica". Il mercato immobiliare primario, dove i venditori sono aziende di medie e grandi dimensioni e il numero di sviluppatori è piccolo, presenta segni di oligopolio. Inoltre, grandi gruppi e holding finanziari e industriali come:

2. C'è una significativa differenziazione dei beni nel mercato immobiliare residenziale. In genere, il mercato immobiliare secondario è suddiviso in: vecchie abitazioni, vecchie abitazioni dopo importanti riparazioni, case del periodo stalinista, Krusciov, Brezhnevka, case a pannelli degli anni '60 e '70, case a pannelli degli anni '80 e '90, case di mattoni. "Tomsk ha una sua classificazione non ufficiale, secondo la quale gli immobili residenziali sono suddivisi in alloggi d'élite, case di lusso, appartamenti con una pianificazione migliorata e alloggi standard". Per quanto riguarda il mercato immobiliare primario, "il più delle volte prendono come base la classificazione di Mosca e dividono gli alloggi in quattro classi: elite, premium, business ed economy". Inoltre, l'alloggio di ogni classe si distingue per il tipo di materiale, l'area di ubicazione (compresa la situazione ecologica), la qualità dei pavimenti, le dimensioni delle stanze, la cucina e altri locali ausiliari e, di conseguenza , i prezzi. Le caratteristiche individuali dell'alloggio sono: pavimento, vista dalla finestra, disposizione, ristrutturazione, stato dell'impianto elettrico, impianto idrico e di riscaldamento, ecc., incl. disponibilità di un pacchetto completo di documenti per la transazione. “La personalizzazione di un prodotto lo rende ancora più costoso. I volumi di produzione delle merci singole e seriali non raggiungono il loro ottimale economico, cioè i costi medi minimi. Il prodotto costa al consumatore più che nelle condizioni di concorrenza perfetta, ma il consumatore si impegna a “pagare per piacere” di abitare in un appartamento a lui più adatto per ubicazione e disposizione o nella propria casa. Quindi, secondo questo criterio, il mercato immobiliare appartiene al tipo di “concorrenza monopolistica con differenziazione del prodotto”.

3. Ostacoli all'ingresso nel settore. Nel mercato immobiliare primario, ci sono elevate barriere all'ingresso nel settore per i venditori (clienti, sviluppatori). Per creare una società di costruzioni, è necessario seguire la procedura per la registrazione statale di una persona giuridica. Inoltre, per effettuare indagini di costruzione, progettazione e ingegneria dal 1 gennaio 2010, è necessario aderire a un organismo di autoregolamentazione (SRO) e ottenere un certificato di ammissione a determinati tipi di lavoro. Il resto delle barriere riguarderà la costruzione di ogni nuova struttura separatamente. Secondo gli esperti di mercato, i principali ostacoli all'aumento del volume di costruzione sono l'adozione della legge federale n. 214-FZ "Sulla partecipazione alla costruzione condivisa di condomini e altri oggetti immobiliari e sugli emendamenti ad alcuni atti legislativi della Federazione Russa " del 30.12.2004, che conferisce al promotore il diritto di raccogliere fondi dai titolari di partecipazioni solo se esiste: - un documento sulla registrazione statale da parte del promotore della proprietà del terreno in costruzione o un contratto di locazione per tale terreno; - permessi di costruire; - la dichiarazione di progetto, che deve essere pubblicata sui media, poiché il committente può concludere un accordo di partecipazione alla costruzione condivisa con il primo azionista solo dopo due settimane dalla data di pubblicazione. Occorre inoltre rilevare altre barriere insite nel mercato immobiliare primario: - numero insufficiente di terreni offerti, loro costo elevato e non trasparenza delle gare per la loro vendita. Di solito vengono offerti 1-2 appezzamenti di terreno contemporaneamente per distretto. Attualmente, il costo dei terreni che uno sviluppatore può acquisire per la propria costruzione di edifici residenziali a più piani nella città di Tomsk è differenziato da 230 mila rubli. fino a 1 milione di rubli. per cento metri quadrati. Per quanto riguarda i prezzi per i lotti di terreno per la costruzione di alloggi individuali a pochi piani sia in città che in periferia, la fascia di prezzo qui va da 30 a 500 mila rubli. per cento metri quadrati; - requisiti informali per l'impresa edile sotto forma di obblighi sociali di vario genere. È spesso praticato assegnare un appezzamento di terreno a un'impresa edile per la propria costruzione in un luogo conveniente in cambio dell'obbligo di costruire o ricostruire strutture di infrastrutture sociali: asili, scuole, ospedali, ecc.; - la necessità di una varietà di attrezzature altamente specializzate (gru a torre di diverse altezze e capacità di sollevamento, attrezzature per l'infissione di pali o impianti di pressatura dei pali, impianti di betonaggio e gruppi di betonaggio, pompe per calcestruzzo, ecc. ), che è inefficace da acquistare con un volume ridotto e la natura temporanea del lavoro, e deve essere affittato, il che è associato ai rischi di mancanza di offerta sul mercato. Ad esempio, non ha sempre senso acquistare una gru a torre, poiché l'impresa edile dovrà aggiungere diverse persone subito dopo l'acquisto (1-2 gruisti, un fabbro responsabile delle condizioni tecniche della gru, un elettricista più lavoro aggiuntivo per un tecnico della sicurezza). Essendo un cantiere particolarmente pericoloso, la gru deve essere registrata presso il dipartimento cittadino di Rostekhnadzor e inserita nel bilancio dell'impresa. L'attrezzatura acquistata deve essere immagazzinata in determinate condizioni e deve essere effettuata un'ispezione programmata ogni 10 mesi. Tutti questi fattori aumentano notevolmente i costi. Inoltre, per diversi tipi di lavori di costruzione, tenendo conto delle condizioni di costruzione, sono necessarie gru a torre con diverse caratteristiche tecniche, che includono: capacità di sollevamento, altezza, sbraccio del braccio, autoportante su binario o su una base di ancoraggio con una torre gru autoespandibile e la possibilità di fissare le torri all'edificio in costruzione, ecc. A questo proposito, la fascia di prezzo va da 1,5 a 20 milioni di rubli. per l'acquisto di questa attrezzatura da costruzione. La gamma di prezzi è anche dovuta al fatto che la durata massima di una sezione di gru a torre, a seconda del tipo di acciaio, è di 10-18 anni, pertanto sul mercato viene offerto un gran numero di attrezzature usate a un prezzo inferiore . Noleggiare una gru a torre selezionata razionalmente costerà allo sviluppatore da 700 rubli. fino a 5000 rubli per ora-macchina (da 5600 rubli e oltre per turno) e lo salverà da costi aggiuntivi associati a manutenzione, riparazione, manutenzione, stoccaggio, fermo macchina forzato, ecc.; - interruzioni nella fornitura di materiali da costruzione. Qui l'esempio più eclatante è la "crisi del cemento" che ha attanagliato la parte europea della Russia negli ultimi anni. Il cemento è il principale materiale da costruzione sulla base del quale vengono realizzati calcestruzzi e malte. Il volume della domanda dipende dal periodo dell'anno, poiché in estate sono attivi: costruzione industriale e abitativa, riparazione e ricostruzione di oggetti di grandi dimensioni; costruzione di alloggi individuali; ristrutturazione di appartamenti; riparazione e ricostruzione di case private; costruzione, riparazione e ricostruzione di cottage estivi, case da giardino e vari edifici nelle trame sussidiarie personali. C'è una grave carenza di questo materiale sul mercato interno. Infatti, “la crescita del mercato del cemento per l'anno in Russia è stata del 9-12% (crescita mondiale - 4-6%). Nell'ultimo anno, nella maggior parte delle regioni, il prezzo di questo materiale da costruzione è aumentato del 50-60%. In Russia oggi ci sono circa 50 cementerie, di cui sette di grandi dimensioni. La capacità produttiva totale è di 69 milioni di tonnellate. Allo stesso tempo, il consumo tutto russo supera i 90 milioni di tonnellate, il che presuppone inequivocabilmente un carattere deficitario del mercato». E se le grandi aziende si assicurano contro un deficit di cemento stipulando contratti a lungo termine con i fornitori, allora i piccoli sviluppatori e le famiglie devono pagare di più o, in caso di completa mancanza di cemento sul mercato, posticipare completamente il periodo di costruzione; - mancanza di personale qualificato. La scelta delle istituzioni educative che formano il personale per il settore delle costruzioni è molto limitata. Da un lato, il ciclo di vita di un'impresa di costruzioni è in media di 5-7 anni, il che rende inefficace disporre dell'intero insieme di attività non correnti costose richieste con un lungo periodo di ammortamento. Allo stesso tempo, ciascuna società detiene una quota sufficiente di attività non correnti, che le consente di rimanere sul mercato quando viene riorganizzata o sulla base di essa viene creata una nuova società. È inoltre necessario accedere a nuove gare d'appalto (gara per la realizzazione di impianti). Allo stesso tempo, le attività devono essere sufficientemente liquide in modo che, a volte, possano essere facilmente vendute e fallite: è così che le aziende riducono le barriere all'uscita. Di norma, le società di costruzioni acquisiscono la proprietà di: camion a basso tonnellaggio (auto Gazelle da 300 a 700 mila rubli, a seconda della configurazione e dell'anno di produzione), manipolatori (da 800 a 2,5 mila rubli), caricatori (da 600 mila rubli fino a 5 milioni di rubli a seconda dell'anno di produzione e capacità di carico, potenza, capacità della benna, ecc.), generatori diesel e centrali elettriche diesel (da 160 a 2800 mila rubli a seconda del marchio, della potenza e di altre caratteristiche), escavatori ( da 1,8 milioni di rubli); strumenti geodetici: livelli (da 6,5 ​​mila rubli), teodoliti (da 28 mila rubli), tacheometri (da 250 mila rubli), ecc. Tutto ciò testimonia il fatto che nel settore delle costruzioni spesso non esistono confini netti dell'impresa e del mercato, così come vengono interpretati nella teoria di R. Coase. Si considera la separazione di alcune tipologie di lavori (elettrici, idraulici, tinteggiature e intonaci, produzione e installazione di serramenti, ecc.) in imprese indipendenti mantenendo le fondamenta da parte della capogruppo o stipulando contratti con imprese appaltatrici indipendenti come due alternative di mercato accettabili che hanno i loro pro e contro. La creazione e il mantenimento di imprese "proprie" è abbastanza comune nel settore delle costruzioni. Da un lato, ciò fornisce un'organizzazione più efficiente del settore. Inoltre, mantenere il controllo su queste tipologie di lavoro permette di superare elementi di incertezza del mercato. D'altra parte, tale "dispersione" di attività spesso avviene a scapito della qualità. Inoltre, le imprese ausiliarie devono anche contrattare con terzi per garantire l'intera portata del lavoro e i necessari rendimenti di scala. Allo stesso tempo, l'esternalizzazione dei singoli lavori sul mercato spesso garantisce una maggiore qualità grazie alla continua scelta dei fornitori. Allo stesso tempo, genera il rischio di mancata conclusione dei contratti, il che significa interruzioni nei lavori di costruzione. Una delle conseguenze dell'incertezza nel settore delle costruzioni è la mancanza di orari di lavoro chiari e orari di rete. Sono, ovviamente, sviluppati, ma in pratica raramente vengono seguiti esattamente. L'incertezza nella produzione industriale può essere vista come una sorta di barriera aggiuntiva all'ingresso nel settore. Le suddette barriere all'ingresso nel settore per i venditori nel mercato immobiliare primario sono caratteristiche delle strutture di mercato "oligopolio" e "concorrenza monopolistica". Nel mercato immobiliare residenziale secondario, ci sono piccole barriere all'ingresso nel settore. Molto spesso, le famiglie utilizzano i servizi di intermediari: agenzie immobiliari. Per creare una società immobiliare è necessaria la registrazione statale di una persona giuridica, tuttavia è sufficiente la registrazione come imprenditore individuale. Anche la reputazione dell'impresa intermediaria, che è il suo vantaggio competitivo, gioca un ruolo importante. La reputazione di un agente immobiliare è formata da diverse circostanze della sua attività: il tempo della sua presenza sul mercato, il numero di uffici, la presenza di recensioni positive e negative nei media, il riflesso delle attività nelle pubblicazioni professionali, ecc. Qualche vantaggio competitivo per una società immobiliare è anche la partecipazione ad un'associazione professionale (società senza fini di lucro) della RGR e/o NGR. Per fare ciò è necessario: 1) ottenere un certificato di conformità dei servizi di intermediazione forniti ai requisiti della Norma; 2) possedere o utilizzare ufficialmente locali non residenziali che dispongano di un locale appositamente attrezzato per le trattative, garantendone la riservatezza; 3) stipulare un contratto di assicurazione per la responsabilità professionale del venditore; 4) ottenere un documento per il diritto d'uso di un marchio registrato secondo le modalità prescritte, in base al quale si prestano servizi di intermediazione. C'è una sorta di effetto marchio nel mercato immobiliare: in questo settore è molto importante avere una buona storia e un riconoscimento pubblico. Ad esempio, il fatto che l'agenzia immobiliare Vybor sia stata riconosciuta dai risultati del concorso tutto russo "Riconoscimento professionale - 2011", indetto dalla Russian Guild of Realtors, come vincitrice nella nomination "The Best Brokerage Company in the Home Sales Market 2011" (più di 100 dipendenti) offre all'agente immobiliare un forte vantaggio competitivo. L'effetto della fiducia nell'opinione pubblica e nel comportamento pubblico è qui una variazione dell'effetto dell'adesione alla maggioranza nota dalla teoria economica - senza comprendere le complessità del funzionamento del mercato immobiliare, acquirenti e venditori non professionisti (famiglie) preferiscono contattare gli agenti più richiesti sul mercato o consigliati da conoscenti e amici. ... Reputazione, fiducia, vantaggio del marchio: tutte queste barriere all'ingresso nel settore sono caratteristiche della struttura del mercato "concorrenza monopolistica". Per i venditori e gli acquirenti non professionisti nel mercato immobiliare secondario (famiglie), le barriere all'ingresso nel mercato sono minime. Quindi, il venditore stipula un contratto preliminare con una società immobiliare per la vendita, che quasi non lo vincola a nulla. Successivamente, i beni (abitazione) vengono pubblicizzati dall'intermediario, mostrati ai potenziali acquirenti, le trattative vengono condotte per conto del venditore. L'agente sostiene costi di transazione e di produzione non pagati, che in gran parte vincolano il suo ulteriore comportamento. Più a lungo un agente lavora con un cliente, più alti sono questi costi e più è interessato a renderli produttivi, cioè a completare il rapporto con il cliente selezionando un'opzione di vendita accettabile e concludendo un affare. Ciò è dovuto al fatto che i servizi di agenzia vengono solitamente pagati al momento della conclusione del contratto di vendita o del trasferimento dei documenti per la registrazione dei diritti di proprietà. Lo stesso venditore non professionista di immobili non sostiene i costi iniziali, il che indica la quasi totale assenza di ostacoli sia all'ingresso che all'uscita dai rapporti di mercato. Questa circostanza avvicina il mercato immobiliare delle famiglie al tipo di concorrenza perfetta. Allo stesso tempo, le relazioni di tipo dettagliato possono essere interpretate come un “contratto sfocato” che prevede il pericolo di opportunismo da parte della parte meno vulnerabile.

4. L'elasticità della domanda per il prezzo degli immobili in generale è elevata a causa dell'alto costo dei beni (effetto del reddito), ma differisce per i diversi segmenti di acquirenti e per le diverse classi di immobili. Pertanto, per le persone con redditi elevati, l'elasticità della domanda al prezzo è inferiore a quella delle persone con redditi più bassi. L'elasticità della domanda di alloggi di lusso e premium è inferiore a quella degli alloggi di classe business ed economica. Inoltre, la domanda di alloggi premium è la domanda di un bene complesso, che comprende sia l'appartamento stesso (condizioni di vita) e le singole infrastrutture (su richiesta), sia il livello di sicurezza (compresa la compatibilità ambientale) dell'area. Con la costruzione integrata, si crea una sorta di ambiente sociale: vivranno persone con lo stesso reddito, problemi e bisogni. Gli acquirenti di alloggi d'élite sono pronti a pagare per il clubbing (non ci sono più di 10 appartamenti in una casa), un ambiente sociale unificato (il venditore effettua una rigorosa selezione degli inquilini), posizione (nella parte storica della città), come così come la posizione di una casa in un quartiere prestigioso (teatri, musei si trovano nelle vicinanze , boutique), la mancanza di infrastrutture di massa della casa (la casa dovrebbe essere privata di "servizi aggiuntivi", poiché gli acquirenti di appartamenti d'élite di solito hanno già proprio parrucchiere, cuoco, campo da tennis, ecc.), la presenza di un parcheggio per gli ospiti e di un parcheggio sotterraneo (dove ogni appartamento ha due posti per le auto dei proprietari dell'appartamento), un alto grado di sicurezza per i residenti (guardie armate, videosorveglianza, tessere plastificate all'ingresso per i residenti, ecc.), attrezzature ingegneristiche autonome (centrale elettrica propria, approvvigionamento idrico, riscaldamento, vigili del fuoco, ecc.), utilizzo nella costruzione e finitura solo dei migliori materiali. L'unicità di un tale prodotto rende altri prodotti sostituti imperfetti. Allo stesso tempo, l'elasticità della domanda al prezzo diminuisce. Inoltre, il costo sopravvalutato per metro quadrato (a partire da settembre 2011 a Tomsk, il prezzo di 1 metro quadrato di abitazioni d'élite varia da 55 a 83 mila rubli) crea l'effetto di un bene prestigioso, l'interesse in cui aumenta da alcuni strati sociali , e la domanda diventa ancora meno elastica rispetto al prezzo. L'elasticità della domanda al prezzo dipende dallo scopo dell'acquisizione di beni immobili. Secondo questo criterio, tutti gli immobili residenziali possono essere suddivisi in due segmenti. Il primo è l'acquisto di abitazioni come parte di un cambiamento nella scelta del consumatore. Il secondo è l'edilizia abitativa come merce di investimento, i cui investimenti vengono effettuati a scopo di rivendita (ottenimento di un arbitrato temporaneo sui prezzi). Per il secondo segmento, l'elasticità della domanda al prezzo è maggiore, poiché gli investimenti immobiliari hanno altre alternative di investimento. Per quanto riguarda l'elasticità dell'offerta al prezzo, per il primo segmento non è elevata, cioè con un aumento del prezzo non ci sarà l'emergere di nuovi venditori. Nel secondo segmento, il comportamento dei venditori dipende dalle loro aspettative in merito a ulteriori variazioni di prezzo. Se, dal punto di vista dei venditori, il prezzo ha già raggiunto il suo massimo, gli immobili sfitti acquistati a scopo di investimento entreranno nel mercato, il che potrebbe comportare una diminuzione del prezzo. Ma è improbabile che ci si possa aspettare un crollo dei prezzi a causa della piccolezza di questo segmento di mercato. In previsione di un ulteriore aumento dei prezzi, singoli venditori e agenti immobiliari "terranno" gli appartamenti. Pertanto, nel secondo segmento di mercato, l'elasticità dell'offerta rispetto al prezzo è maggiore. Infine, per il mercato immobiliare primario, l'elasticità dell'offerta rispetto al prezzo è maggiore nel lungo periodo che nel breve periodo. Ciò è dovuto al fatto che la penetrazione di nuovi produttori e venditori (clienti-sviluppatori) nel mercato è associata a costi elevati dei materiali e alla durata della costruzione di una nuova struttura. Il miglioramento dell'ambiente economico a breve termine porterà a maggiori profitti per gli sviluppatori esistenti, ma è improbabile che il volume di costruzione e vendite aumentino in modo significativo. A lungo termine, la concorrenza si intensificherà a causa dell'emergere di nuove imprese (inclusa la riprofilazione), che parteciperanno alla distribuzione degli utili totali.

5. Caratteristiche della concorrenza nel mercato immobiliare. Considerata la grande importanza delle caratteristiche individuali dell'abitazione nella scelta da parte di uno specifico acquirente (qualità dell'alloggio, habitat, reputazione di una società di sviluppo o di una società immobiliare intermediaria, garanzia di un costruttore, fornitura di servizi di assicurazione del titolo di proprietà, assistenza in ottenere un mutuo, ecc.), tra i venditori prevale la concorrenza non di prezzo. La concorrenza sui prezzi nel mercato immobiliare svolge un ruolo secondario ed entra in vigore se la transazione è urgente. C'è una concorrenza leale nel mercato immobiliare, ma nelle condizioni moderne ci sono anche caratteristiche di concorrenza sleale come una diminuzione della qualità dei materiali e dei lavori di costruzione, violazione degli interessi degli acquirenti, corruzione di funzionari (al fine di ottenere vari tipi di permessi, acquisto di terreni, ecc.), minare la reputazione dei concorrenti diffondendo false voci, incl. utilizzo dei media, spionaggio industriale e altre azioni non conformi alla legge e all'etica aziendale. Il mercato immobiliare residenziale secondario è un tipico esempio del "mercato dei limoni" - beni di diversa qualità con caratteristiche nascoste per una delle parti della transazione (l'acquirente) e la presenza dell'altra parte della transazione (il venditore) di informazioni private sulla qualità dei beni offerti. Come ha mostrato l'autore della teoria della "selezione deteriorante" J. Akerlof, in mercati di questo tipo scompaiono i beni con buone caratteristiche ("pesche"), rimangono solo beni di bassa qualità ("limoni"), inoltre, con una prezzo chiaramente gonfiato. In altre parole, alcune proprietà sono state vendute per anni o sono tornate più volte sul mercato, dove diventa molto difficile per un acquirente trovare una "pesca" tra i "limoni marci". Poiché non esiste un mercato di massa per le "pesche", viene sostituito da vendite individuali, anche sulla base di connessioni personali.

6. Fonti di profitto economico nel mercato immobiliare. Per gli sviluppatori, l'origine del profitto economico è associata alla struttura oligopolistica del mercato. La possibilità di ottenere super profitti nel settore delle costruzioni e nel settore dei servizi immobiliari è determinata dall'attuale situazione macroeconomica del paese, nonché dalle aspettative delle persone e dalla loro valutazione delle prospettive di sviluppo, dalla dinamica del reddito della popolazione, la possibilità e le condizioni per ottenere un mutuo ipotecario, ecc. Da intermediari (società immobiliari) nel mercato immobiliare il profitto è una ricompensa per il rischio, nonché per il superamento dell'incertezza informativa derivante dal consumatore di servizi in ogni fase della transazione . Inoltre, le grandi agenzie immobiliari possono ricevere profitti speculativi effettuando investimenti in immobili e ottenendo arbitrati temporanei sui prezzi. Gli appartamenti per i quali l'urgenza della transazione è un fattore importante sono oggetti di investimento particolarmente redditizi. Esistono anche modi disonesti per generare profitti in eccesso, la cui fonte è la concorrenza sleale. Lo studio delle caratteristiche del mercato immobiliare residenziale secondo criteri diversi permette di concludere che esso è più adatto al tipo di struttura di mercato “concorrenza monopolistica”, sebbene alcuni suoi segmenti abbiano caratteristiche di “oligopolio” e anche di “perfetta concorrenza". Inoltre, questo mercato è caratterizzato da un'estrema eterogeneità, che determina le peculiarità del suo funzionamento.

Il mercato immobiliare ha una struttura ramificata e può essere differenziato secondo diversi criteri: tipologia di attività finanziaria, fattore geografico, destinazione funzionale e altri indicatori (Tabella 4.2).

Mercato primario in Russia si forma a causa di strutture di nuova costruzione e privatizzazione di imprese statali e municipali, terreni, edifici e locali e diritti di proprietà. Assicura il trasferimento degli immobili nella circolazione economica. Tutte le transazioni successive si consumano secondario carattere, in quanto legati alla rivendita o ad altre forme di trasferimento di oggetti immessi nel mercato da un proprietario all'altro.

Mercato organizzato- si tratta del giro d'affari economico degli immobili e dei diritti sugli stessi nel rigoroso rispetto della normativa vigente con la partecipazione di intermediari professionali abilitati. Questo mercato garantisce la purezza giuridica delle transazioni e la protezione dei diritti dei suoi partecipanti. disorganizzato Il mercato (di strada) non sempre garantisce l'affidabilità delle transazioni.

Il mercato di scambio è l'acquisto e la vendita di oggetti sulla borsa immobiliare, a gare e aste indette da fondi immobiliari statali e comunali, autorità fondiarie, comitati comunali per la casa o organizzazioni appositamente autorizzate.

Il mercato OTC è l'esecuzione di transazioni al di fuori della borsa. Può essere organizzato e disorganizzato. Il mercato OTC organizzato si basa principalmente sui sistemi di comunicazione informatica delle agenzie immobiliari autorizzate.

Tabella 4.2. Classificazione dei mercati immobiliari in modo sfaccettato

P/p n.	Attributo di classificazione	Tipi di mercati immobiliari
	Tipo di oggetto (prodotto)	1. Terreno. 2. Edifici. 3. Strutture. 4. Imprese. 5. Locali. 6. Diritti di proprietà. 7. Altri oggetti
	Fattore geografico (territoriale)	1. Locale. 2. Urbano. 3. Regionale. 4. Nazionale. 5. In tutto il mondo
	Scopo funzionale	1. Edifici industriali. 2. Alloggio. 3. Edifici e locali non industriali (uffici, magazzini, ecc.)
	Prontezza operativa	1. Impianti esistenti (vecchio fondo). 2. Costruzione in corso. 3. Nuova costruzione
	Tipo di partecipante	1. Venditori e acquirenti individuali. 2. Venditori intermedi. 3. Comuni. 4. Organizzazioni commerciali
	Tipo di transazioni	1. Acquisto e vendita. 2. Affitti 3. Mutui. 4. Disposizione materiale (locazione, pegno, ecc.)
	Affiliazione industriale	1. Impianti industriali. 2. Strutture agricole. 3. Edifici pubblici. 4. Altri
	Tipo di proprietà	1. Strutture statali e comunali. 2. Strutture private
	Metodo delle transazioni	1. Primario e secondario. 2. Organizzato e non organizzato. 3. Scambio e OTC. 4. Tradizionale e informatizzato

Secondo il criterio principale - la tipologia degli oggetti immobiliari - esistono almeno otto mercati specifici (cfr. tabella 4.2), tra i quali di importanza generale sono i mercati più sviluppati per i terreni, i locali residenziali e non residenziali. Poiché la terra è inclusa come componente necessaria di quasi tutti gli oggetti immobiliari, daremo un'occhiata più da vicino alla struttura del mercato fondiario, alla sua segmentazione e ai parametri di base.

mercato fondiario Trattandosi di una tipologia complessa e autonoma del mercato immobiliare, è consuetudine suddividere in sottospecie o varietà relativamente omogenee a seconda della destinazione d'uso del suolo, che vengono poi differenziate secondo una serie di altre caratteristiche (dimensioni, ubicazione, ecc.) ( Figura 4.8).

Il prossimo componente del mercato fondiario è un segmento di mercato - una parte appositamente assegnata di questo tipo, un gruppo di elementi che hanno determinate caratteristiche comuni (qualità del terreno, distanza dai centri industriali, ecc.).

Il segmento di mercato più redditizio è caratterizzato da:

• o alto livello di vendite attuali o previste;
• o alti tassi di crescita delle vendite di terreni;
• o rapido turnover dei fondi e tasso di rendimento accettabile. La segmentazione del mercato è uno degli strumenti di marketing più importanti. Il successo nella lotta competitiva dipende in gran parte dalla corretta scelta del segmento di mercato.

Esistono numerosi criteri e caratteristiche che possono essere utilizzati per segmentare il mercato fondiario.

Gli oggetti della segmentazione sono gli acquirenti, il prodotto stesso, la terra e i partecipanti al mercato: organizzazioni commerciali e imprenditori.

La caratteristica di segmentazione è il fattore con cui si distinguono i segmenti di mercato.

A seconda degli obiettivi della segmentazione, possono essere utilizzati come caratteristiche i fattori che caratterizzano il comportamento di acquisto delle persone fisiche e giuridiche, i parametri dei terreni, gli indicatori economici delle organizzazioni commerciali. Attualmente, le società immobiliari utilizzano la segmentazione multipla, ad es. segmentazione su più motivi contemporaneamente (modello di segmentazione multifattoriale).

Schema 4.8.

e in una certa combinazione con altre, al fine di determinare con maggiore precisione a chi e quali esigenze soddisfa questo o quel tipo di terreno (Figura 4.9).

Criterio di segmentazione- questo è un fattore attraverso il quale si valuta la validità della scelta di un particolare segmento di mercato. I criteri più comuni sono: parametri quantitativi del segmento, materialità, redditività, compatibilità del segmento con il mercato dei principali concorrenti, efficienza del lavoro per il segmento selezionato, protezione del segmento selezionato dai concorrenti.

Segmentazione del mercato per prodotto- sul campo - consente di identificare quali parametri di un determinato sito possono essere interessanti per gli acquirenti. Allo stesso tempo, tali caratteristiche delle terre vengono utilizzate come la loro qualità, la lontananza dai centri industriali (a Mosca - dalla tangenziale di Mosca), le dimensioni dei terreni, l'attrattiva degli investimenti, il prestigio, ecc.

Quindi, nella regione di Mosca, un certo numero di segmenti ha iniziato a distinguersi sul mercato fondiario, a seconda del livello di qualità.

Schema 4.9.

• 1. Trame di alta qualità - elite. Sono acquistati da cittadini facoltosi e grandi organizzazioni. Ciò include le terre delle prestigiose direzioni occidentali all'interno della zona di 30 chilometri. I cottage confortevoli per la residenza permanente sono spesso eretti su tali siti.
• 2. Trame di media qualità interessati a persone con redditi medi e relativamente alti. La loro distanza dalla tangenziale di Mosca varia da 10 a 60 km, su tali siti vengono costruite case di campagna più modeste.
• 3. Terre di bassa qualità vengono acquistati da persone a basso reddito ma a prezzi relativamente bassi. In un tale segmento, l'ecologia, le infrastrutture e il prestigio perdono il loro impatto sul comportamento dei consumatori. Questa categoria di terreno si trova in quasi tutte le direzioni a una distanza di oltre 50 km da Mosca (Tabella 4.3).

I distretti orientali e sudorientali di Mosca non sono prestigiosi ed ecologicamente sfavorevoli, e vicino alla tangenziale di Mosca - Kosino, Zhulebino, situato vicino a centri di inquinamento come le zone industriali (ad esempio Kapotnya).

Si osserva anche una grande differenziazione del mercato fondiario in termini di prestigio. Terre ecologicamente eccellenti si trovano nel sud-ovest e nell'ovest della regione di Mosca, ad esempio le rive del fiume Pakhra, lungo l'autostrada Rublevo-Uspenskoe, ecc. La direzione di Kazan è impopolare. Le terre delle direzioni meridionale e orientale sono considerate poco prestigiose e poco attraenti.

La regolarità dell'influenza della lontananza dei siti dalla tangenziale di Mosca sui loro prezzi è generalmente espressa dalla seguente dipendenza: più è lontana, più è economica.

Il prossimo segno di segmentazione- la dimensione dei lotti. I grandi appezzamenti sono solitamente richiesti e, di conseguenza, sono valutati più in alto solo in aree prestigiose. In generale, il prezzo di un'unità di terreno in grandi appezzamenti è molto inferiore a quello di piccoli appezzamenti. Allo stesso tempo, il costo di cento metri quadrati in aree piccole e grandi può variare notevolmente a seconda di una serie di fattori.

Il grado di sviluppo dell'infrastruttura ha una grande influenza sul costo. Gli appezzamenti su appezzamenti di terreno ben sviluppati sono valutati molto più costosi rispetto a quelli non sviluppati. La differenza tra i prezzi delle aree sviluppate e non sviluppate, a parità di dimensione, sarà approssimativamente pari al costo totale dello sviluppo dell'infrastruttura e dei costi di gestione del capitale (il "costo del tempo" per lo sviluppo del sito).

Tabella 4.3. Segmentazione del mercato fondiario nella regione di Mosca

segni	Segmenti di mercato
1. Qualità del terreno	o Terreni d'élite per la costruzione di cottage o Appezzamenti di qualità media per case di campagna per la vita stagionale o Trame di scarsa qualità per case estive da giardino
2. Distanza da MKAD	o Fino a 25 km; 25-50 chilometri; 50-100 chilometri; oltre 100 km o A Mosca - all'interno dell'Anello del Giardino e oltre l'Anello del Giardino
3. Posizione	o Zone prestigiose: direzione Minsk, Rublevo-Uspenskoe, Riga o Ambientalmente sfavorevole: direzioni sud e est
4. Dimensioni dei lotti	o Piccoli appezzamenti: 0,06-0,2 ha o Medio: 0,25-0,50 ha o Grandi: oltre 0,5 e fino a 15 ettari, e in aree remote - da 10 a 50 ettari
5. Scopo	o Per edifici residenziali o Per scopi amministrativi e di produzione o Orti, ecc.
6. Tipo di proprietà	o Piena proprietà o Diritti di locazione e di utilizzo o Diritto di proprietà terriera
7. Motivazione all'investimento	o Appezzamenti che richiedono poca gestione, ma con un grande aumento di valore o Terreni con flusso di cassa e gestione elevati
	o Categoria Elite dei nuovi proprietari o Classe media di acquirenti o Consumatori a basso reddito
9. Comportamento dell'acquirente	o Rapporto con la terra e la natura per la coltivazione dei prodotti: ricreazione; imprenditorialità, ecc.

Aumento del costo di un terreno in base alla disponibilità di comunicazioni,%:

Anche la scelta di una nicchia di mercato gioca un ruolo importante, ad es. una piccola parte, non occupata o sottoutilizzata da concorrenti e da una cerchia di acquirenti ben definita.

Mercato immobiliare segmentato per la qualità delle case (5 piani - pannelli, mattoni, blocchi; sviluppo di massa - 9, 12, 16, 22 piani, per lo più pannelli; prestigiosi mattoni moderni e lusso), per il numero di stanze (1 -, bilocali e trilocali, plurilocali), secondo la disposizione (tipica, migliorata), secondo le aree di accoglienza (cascine, case, ecc.).

Lo stock abitativo rappresenta oltre il 20% degli immobili riproducibili in Russia e, tenendo conto degli edifici residenziali nel giardino e nei cottage estivi, circa il 30%. Il volume degli investimenti nella costruzione di alloggi è circa un quarto del loro volume totale; circa il 13% della popolazione attiva è impiegata nella costruzione e gestione di alloggi. Quasi 10 milioni di famiglie e individui vivono in appartamenti comuni, dormitori o affittano spazi da privati, oltre 2 milioni di persone vivono in case fatiscenti e fatiscenti, 5-6 milioni di famiglie sono in fila per migliorare le proprie condizioni di vita, milioni di persone vivono in condizioni anguste area di 5 m2 a persona. Ma solo l'1,5-2% di chi ha bisogno di migliori condizioni abitative può pagare il costo di un appartamento o di una casa alla volta. Secondo gli esperti, il costo dell'alloggio non dovrebbe superare il 12-15% del reddito annuo di una famiglia a reddito medio. Se una famiglia del genere utilizza un terzo del proprio reddito per estinguere un prestito bancario con gli interessi, l'acquisto di un appartamento richiederà più di 30 anni.

Il numero di locali residenziali è caratterizzato da 20-30 indicatori, tra cui la dimensione della cucina, la presenza di un balcone o una loggia, la disposizione delle stanze, un bagno, una vista dalle finestre, ecc. Gli appartamenti situati in edifici che soddisfano i seguenti requisiti sono chiamati alloggi d'élite a Mosca. Dovrebbero essere costruiti (o ricostruiti) in tempi relativamente recenti (non più di 15 anni fa) e situati nel Centro o in un'area ecologicamente pulita adiacente al Centro, o anche in una zona remota (a volte al di fuori della tangenziale di Mosca), ma allo stesso tempo deve esserci l'opportunità di arrivare rapidamente al Centro. La presenza di un portiere o di una sicurezza in casa è obbligatoria e, nel caso ideale, la protezione del territorio adiacente. Il lavoro dei servizi responsabili della manutenzione e del mantenimento dell'ordine nell'edificio deve essere svolto ad alto livello; è inoltre auspicabile avere un approvvigionamento idrico e termico autonomo. Un ruolo sempre più importante è giocato dalla presenza di un garage o di un parcheggio custodito sul territorio o nelle immediate vicinanze dell'edificio (idealmente si tratta di un garage sotterraneo). Un segno importante di alloggi d'élite è l'assenza di persone con uno status sociale basso tra i residenti. Quest'ultimo può entrare in appartamenti di alta classe durante la ricostruzione dell'edificio. Secondo le norme esistenti, gli ex residenti di tali case, reinsediati al momento della ricostruzione, hanno il diritto, ma dopo il suo completamento, di tornarci. L'acquisto di alloggi in tali case presenta alcuni vantaggi: la purezza legale della transazione, la capacità di decorare inizialmente la propria casa secondo il proprio gusto, un ambiente sociale omogeneo.

Le case che soddisfano la maggior parte dei requisiti sopra elencati sono diverse: in mattoni, monolitiche, ci sono persino case a pannelli. Gli appartamenti in edifici di lusso possono essere situati su uno o due livelli. Anche il numero di piani degli edifici è diverso: 5, 9, 10, 12, 14, 17, 22, 26 piani. Allo stesso tempo, si può notare una caratteristica: il numero di piani aumenta con la distanza dal centro. Anche l'infrastruttura delle case d'élite è diversa nel suo sviluppo: possono avere un complesso sportivo, servizi domestici, una piscina, una sauna, un giardino d'inverno.

La superficie totale dell'appartamento è di 120-150 mq e oltre, all'ingresso si trova un salone di 20 mq con una piccola fontana e un acquario, due bagni, una cucina-pranzo di 15 mq, un ospite e un zona padronale su due livelli.

Il mercato immobiliare primario si forma e funziona a spese di due fonti: la vendita da parte dei comuni di appartamenti costruiti con fondi pubblici, e la vendita di abitazioni privatizzate da parte dei cittadini.

A Mosca, per monitorare il mercato immobiliare, vengono monitorati e analizzati 12 indicatori di appartamenti messi in vendita in 173 distretti, principalmente vicino alle stazioni della metropolitana. Il modulo di monitoraggio è presentato in tabella. 4.4.

Tabella 4.4.

Denominazioni in tabella. 4.4:

STmes - il prezzo dell'offerta (in USD) di 1 m2 della superficie totale in media nelle ultime quattro settimane;

MINdev (MAXdev) - la deviazione minima (massima) (in dollari) del prezzo medio di offerta per 1 m2 dell'area totale con un livello di confidenza del 70%;

ПРмес (ПРкв) - priorità dei consumatori del distretto per l'ultimo mese (trimestre);

STkv - il prezzo dell'offerta (in USD) di 1 m2 della superficie totale in media nelle ultime 12 settimane;

Ммес (Мкв) - aspettativa matematica dei tassi settimanali di variazione del prezzo di offerta (in dollari) per l'ultimo mese (per gli ultimi tre mesi);

Yakrat (kered) - rischi a breve (medio termine) delle transazioni immobiliari. Caratterizzano la quota di rischio introdotta dall'incertezza del mercato nel suo complesso. Più vicini sono i valori SONO a zero (0< SONO < 1), più caotico è il comportamento del mercato immobiliare e più equilibrata dovrebbe essere la decisione del gestore;

PIU è un gruppo di attrattività immobiliare, determinato dalle caratteristiche di mercato integrale dell'area (i nomi dei gruppi sono condizionali):

"+++" - estremamente attraente;

<<++" - очень привлекательная; " + >> - molto attraente; "+/-" - piuttosto attraente; "- / +" - attraente;

"-" - non molto attraente; piuttosto poco attraente che attraente (la validità delle transazioni dovrebbe essere confermata da fattori non presi in considerazione nell'analisi); poco attraente (la validità delle transazioni deve essere confermata da fattori noti solo ai partecipanti alla transazione);

posto nel PIU - il posto ordinale della regione nel gruppo di attrattiva degli agenti immobiliari, determinato dalle sue caratteristiche di mercato integrale.

Nel mercato primario e secondario dei locali non residenziali, in base al loro scopo funzionale, si distinguono quattro segmenti principali: produzione, magazzino, uffici e negozi, le cui caratteristiche generali si basano sulla considerazione dell'ubicazione, dell'area, della qualità dei locali, durata del contratto di locazione, prezzo o affitto e altri fattori.

Gli uffici costituiscono il secondo segmento (dopo l'edilizia abitativa) del mercato immobiliare di Mosca in termini di dimensioni, dove la domanda supera l'offerta. A seconda delle caratteristiche qualitative, i locali per uffici sono suddivisi in quattro classi: A, B, C, D.

A classe A includere spazi per uffici in centri commerciali specializzati nei quartieri centrali della città e vicino alle principali arterie di trasporto. Tutti gli uffici di questa categoria sono attrezzati secondo gli standard occidentali, che vanno dai più moderni sistemi di telecomunicazione agli impianti di climatizzazione. I locali interni, i fabbricati e l'area circostante sono mantenuti in condizioni esemplari, sono presenti servizi di gestione, manutenzione e vigilanza propri, un parcheggio custodito.

Stanze ufficio classe B hanno quasi tutte le caratteristiche di cui sopra, ma con un elenco più ristretto di servizi aggiuntivi. Il prezzo dell'affitto va dai 700 ai 900 dollari per 1 m2 all'anno.

Gli uffici di classe A e B sono affittati da società occidentali e grandi aziende russe.

La maggior parte delle imprese nazionali preferisce affittare spazi per uffici di qualità inferiore, legati a classi C e D. Il primo di questi è rappresentato da uffici in hotel, locali adattati (istituti di ricerca, istituti di istruzione, ecc.) situati fuori dal centro città, ma all'incrocio delle autostrade, vicino alle stazioni della metropolitana. Le tariffe di affitto variano da $ 400 a $ 600, a seconda della distanza dal Garden Ring, dei servizi forniti e dei termini del contratto di locazione.

Locali non idonei situati al di fuori degli incroci stradali appartengono alla classe D. Il loro indubbio vantaggio è la capacità di ottenere un'area delle dimensioni richieste per una tariffa accettabile.

Le tariffe degli affitti variano a seconda del tipo di locale e della posizione.

Il mercato del magazzino si differenzia per tipologia e attrezzatura:

• o complessi di magazzini specializzati dotati di moderne attrezzature tecniche, riscaldamento e altri servizi;
• o hangar moderni e attrezzati;
• o interrati e seminterrati;
• o primi piani di vari edifici;
• o rifugi antiaerei convertiti;
• o altri locali.

Le imprese come complessi immobiliari stanno ancora entrando nel mercato immobiliare primario nel processo di privatizzazione delle proprietà statali e comunali.

Il mercato delle costruzioni in corso si forma a spese di strutture comunali e private prive di risorse finanziarie, materiali e lavorative. Si basa sul principio del mutuo vantaggio: un accordo sulla distribuzione del 50% dello spazio costruito tra l'investitore e il proprietario (città, azienda).

Il mercato dei cottage si sta sviluppando rapidamente in tutte le regioni del paese. Nella regione di Mosca, ad esempio, sono stati costruiti 160mila cottage su un'area di circa 48mila ettari a spese di investimenti privati ​​alle condizioni: il 35% dei cottage viene ricevuto dall'investitore, di cui il 15% lo vende alle aste chiuse ai residenti locali, il 40% viene acquistato da Mosca al prezzo di costo e il 10% viene donato alla città e alla regione.

In conclusione, va sottolineato che il funzionamento del mercato immobiliare contribuisce allo sviluppo del fatturato economico complessivo del Paese (Figura 4.10).

Schema 4.10.

Mercato immobiliare

L'economia di mercato si basa sul diritto alla proprietà privata - il diritto di possedere, utilizzare e disporre della proprietà. Ciò consente ai cittadini o alle imprese private, a loro discrezione, di acquisire, utilizzare e vendere risorse materiali e concludere contratti legalmente vincolanti e vincolanti per i partner.

Proprietarioha il diritto di lasciare in eredità, cioè il diritto di nominare un successore di questa proprietà dopo la sua morte, che sostiene essenzialmente l'istituzione della proprietà privata. Va notato che nell'ambito del modello di mercato c'è anche la proprietà dello Stato, così come la proprietà in forme miste. Naturalmente, la legislazione dovrebbe prevedere restrizioni legali ai diritti di proprietà privata relativi agli interessi della società nel suo insieme.

La libertà di imprenditorialità e di scelta è direttamente correlata alla proprietà privata. La libertà di imprenditorialità consente di organizzare il processo di produzione dalle risorse disponibili e vendere i beni prodotti (prodotti, servizi) sul mercato a propria discrezione. La decisione di entrare in un determinato mercato (tipo di attività) o di uscirne è nelle mani di un imprenditore.

Libertà di scelta del consumatore, ad es. la libertà del consumatore, nei limiti del proprio reddito, di acquistare beni e servizi nell'insieme più idoneo a soddisfare i propri bisogni, è dominante tra le altre libertà e determina i limiti della libertà di scelta dei fornitori di risorse materiali e umane. Il risultato è che il consumatore decide cosa dovrebbe produrre l'economia.

L'interesse personale modella il comportamento dei vari soggetti del mercato immobiliare quando esercitano la loro libera scelta. Ognuno di loro si sforza di fare ciò che è economicamente vantaggioso per lui. Quindi, i proprietari di immobili si sforzano di ottenere il prezzo massimo quando lo vendono o lo affittano, gli inquilini cercano di estrarre il massimo profitto dall'uso dello spazio affittato. La stimolazione dell'interesse personale è uno dei tratti caratteristici dell'economia di mercato e in larga misura le conferisce un orientamento e un ordine nel suo funzionamento. La libertà di scelta, che si realizza per ogni partecipante al mercato sotto forma del desiderio di ricevere un reddito personale per se stesso, serve come base per la competizione economica, o concorrenza.

La concorrenza nel mercato immobiliare comporta:

· la presenza sul mercato di un gran numero di venditori e acquirenti indipendenti di beni, prodotti, risorse e servizi specifici;

· libertà per venditori e acquirenti di entrare e uscire da determinati mercati a propria discrezione.

Tuttavia, l'essenza della concorrenza risiede nel fatto che il mercato immobiliare ha un numero così elevato di venditori che ciascuno di essi, fornendo una piccola quota dell'offerta totale, non è praticamente in grado di influenzare il prezzo delle merci. Lo stesso rapporto vale anche per chi agisce nel mercato immobiliare come portatore di domanda. Ci sono molti acquirenti e un solo acquirente non può gestire il mercato a suo vantaggio. La concorrenza stabilisce i limiti per i venditori e gli acquirenti di immobili che vendono i loro interessi personali.

La forma più comune di concorrenza è la riduzione dei prezzi. Sta nel fatto che i venditori di immobili, cercando di aumentare (accelerare) il numero delle vendite, lo offrono a prezzi inferiori rispetto ai concorrenti. Per fare ciò, ogni venditore deve fare tutto in modo da vendere agli stessi prezzi del concorrente, o meno. Un imprenditore che non ha competenze sufficienti in questo senso deve lasciare prima o poi il mercato immobiliare. Al contrario, un abile imprenditore guadagna un alto profitto, che gli consente di sviluppare il business.

Un modo per competere è attraverso l'innovazione progettata per attirare i clienti. In un periodo relativamente breve della formazione del mercato immobiliare in Russia, questo si è manifestato molto chiaramente nelle attività di agenti immobiliari.

Oltre alla concorrenza diretta, gli imprenditori che operano nel mercato immobiliare si trovano coinvolti nella concorrenza indiretta. Questa è la concorrenza tra vari settori dell'economia e vari gruppi di beni e servizi. Ad esempio, le persone che cercano di acquistare un appartamento possono cambiare idea e acquistare un'auto o fare un viaggio costoso, le case in mattoni possono sostituire gli edifici in legno, il commercio al dettaglio ha un vantaggio nell'ottenere un prestito bancario rispetto alle transazioni con terreni.

Mercato immobiliare -è un sistema interconnesso di meccanismi di mercato che assicurano la creazione, il trasferimento, il funzionamento e il finanziamento di oggetti immobiliari.

Il mercato immobiliare è un insieme di mercati regionali, locali che differiscono significativamente tra loro in termini di prezzi, livelli di rischio, efficienza degli investimenti immobiliari, ecc.

Il mercato immobiliare è una componente essenziale in qualsiasi economia nazionale, perché l'immobiliare è la componente più importante della ricchezza nazionale, che rappresenta oltre il 50% della ricchezza mondiale. Senza un mercato immobiliare, non può esserci alcun mercato, perché mercato del lavoro, mercato dei capitali, mercato di beni e servizi, ecc. per la loro esistenza devono avere o affittare locali per le loro attività.

Il settore immobiliare è al centro della combinazione di processi economici, interessi privati ​​e pubblici, norme e regolamenti amministrativi (Figura 9.1).

Figura 9.1 - Immobili - oggetto di interessi economici e statali

Il bene immobile come merce è un oggetto di transazione che soddisfa esigenze diverse, reali o potenziali, e presenta determinate caratteristiche qualitative e quantitative. INSIEME A La proprietà degli immobili come merce è la seguente:

Il contenuto fisico della proprietà (caratteristiche fisiche che descrivono l'area, volume, materiali da costruzione, potenza dei sistemi di ingegneria, ecc.);

Caratteristiche legali (i diritti sull'oggetto immobiliare, e non l'oggetto stesso, partecipano al fatturato di mercato);

Caratteristiche economiche che danno un'idea del valore dell'oggetto (mercato, sostituzione, sostituzione, ecc.);

Il costo della sua manutenzione (riparazioni attuali e importanti, acqua, gas, elettricità, ecc.); e redditività (affitti e ricavi indiretti, incrementi di valore, ecc.).

Il mercato immobiliare russo riflette tutti i problemi dell'economia di transizione ed è caratterizzato da uno sviluppo disomogeneo dei suoi segmenti, un quadro legislativo imperfetto e una bassa attività di investimento di cittadini e persone giuridiche. Le seguenti fasi possono essere distinte nello sviluppo del mercato immobiliare in Russia:

1. Il periodo più turbolento di sviluppo del mercato immobiliare vissuto nei primi anni '90. L'apertura e lo sviluppo delle imprese avvennero praticamente in un vuoto giuridico, la domanda superava di gran lunga l'offerta. Il punto di partenza qui può essere considerato il permesso di privatizzare gli appartamenti e, di conseguenza, l'opportunità di vendere e acquistare appartamenti. Fu allora che apparve un numero significativo di uomini d'affari e semplicemente di persone benestanti che volevano migliorare le loro condizioni di vita in un modo nuovo. Cioè, non aspettare alloggi comunali gratuiti, non complicati schemi di scambio, ma semplicemente acquistare appartamenti. A quel tempo, furono privatizzati relativamente pochi appartamenti, c'erano pochi appartamenti in vendita e c'erano già abbastanza acquirenti.

2. Nella seconda fase, compaiono i primi regolamenti che regolano l'attività immobiliare in Russia. Questo periodo è caratterizzato dalla fornitura di benefici significativi, che, pur mantenendo un buon contesto di mercato, hanno permesso di ricevere buoni redditi, che hanno attirato nuovi imprenditori in questo segmento di mercato. I prezzi delle case hanno iniziato a salire, ma la vendita di appartamenti è diventata molto più difficile e l'acquirente è diventato più esigente. Sono emerse nuove forme di servizio al cliente. Apparve, in particolare, e cominciò a diffondersi ampiamente la vendita di appartamenti con pagamento rateale, l'erogazione di mutui garantiti da appartamenti. Alcune ditte hanno iniziato a lavorare in esclusiva, assumendosi l'obbligo di vendere l'appartamento del cliente entro un certo periodo di tempo.

3. La terza fase è caratterizzata da un eccesso di domanda rispetto all'offerta, un inasprimento del quadro giuridico, un'intensa concorrenza nel mercato, che ha portato a un calo del reddito. Le piccole imprese falliscono, le medie e anche le grandi lottano per la sopravvivenza. All'inizio del 1996 iniziò un naturale calo del costo degli appartamenti.

4. Dalla seconda metà del 1999, dopo la crisi dell'agosto 1998, è iniziata una nuova fase nello sviluppo del mercato immobiliare in Russia: la fase di arresto del calo dei prezzi, l'inizio della stabilizzazione e un certo aumento. Ciò è avvenuto sullo sfondo dello sviluppo favorevole degli indicatori macroeconomici nel paese e, in particolare, dei bassi tassi di inflazione (rispetto all'autunno del 1998), della svalutazione regolare e limitata del rublo rispetto al dollaro.

Di conseguenza, il mercato immobiliare, come risulta dalla teoria dell'economia di mercato, ha attraversato una fase di recessione, è entrato in stabilizzazione e davanti (non necessariamente immediatamente) c'è un nuovo aumento, incluso un certo aumento dei prezzi.

Attraverso il meccanismo del mercato e la regolamentazione del governo il mercato immobiliare offre:

1. creazione di nuovi oggetti immobiliari;

2. trasferimento di diritti su beni immobili;

3. determinazione dei prezzi di equilibrio per gli oggetti immobiliari;

4. funzionamento (gestione) dell'oggetto immobiliare;

5. distribuzione dello spazio tra opzioni di uso del suolo concorrenti;

6. investire in beni immobili, compiendo con gli immobili le seguenti operazioni:

6.1. con cambio di proprietà:

Acquisto e vendita di oggetti immobiliari;

Eredità;

Donazione;

Garantire l'adempimento degli obblighi (ad esempio, la vendita di beni immobili dati in pegno o sequestrati);

6.2. con modifica parziale o totale della composizione dei proprietari:

Privatizzazione;

Nazionalizzazione;

Modifica della composizione dei proprietari, anche con la divisione della proprietà;

Contributo al capitale autorizzato;

Fallimento (liquidazione) di entità commerciali (con soddisfazione delle pretese dei creditori, anche mediante vendita di immobili dei proprietari);

6.3. senza cambiare proprietario:

Investire in immobili;

Sviluppo immobiliare (ampliamento, nuova costruzione, ristrutturazione);

Cambiamenti nella direzione d'uso, nome del marchio, indirizzo legale, ecc.;

Gestione, funzionamento;

Passaggio a gestione economica o gestione operativa, ad uso gratuito;

Redditi regolarmente percepiti dalla proprietà di beni immobili, che non richiedono attività imprenditoriale da parte del destinatario;

Affitto (una parte (il destinatario dell'affitto) trasferisce la proprietà all'altra parte (il pagatore dell'affitto), e il pagatore dell'affitto si impegna, in cambio dell'immobile ricevuto, a pagare periodicamente l'affitto al destinatario in la forma di una certa somma di denaro o fornire fondi per il suo mantenimento in una forma diversa);

Manutenzione dipendente dal ciclo di vita;

Passaggio a gestione fiduciaria;

Introduzione (rimozione) di servitù e altri gravami;

Assicurazione di varie forme e varie operazioni, compreso il prestito per lo sviluppo immobiliare.

Tutte queste operazioni in un'economia di mercato sono effettuate utilizzando meccanismi di mercato, e quindi costituiscono il mercato immobiliare.

Tabella 9.1- Caratteristiche del mercato immobiliare

Cartello	Caratteristica
Localizzazione	- immobilità assoluta - elevata dipendenza del prezzo dalla posizione
Tipo di competizione	- imperfetto, oligopolio - pochi acquirenti e venditori - unicità di ogni immobile - limitato controllo dei prezzi - l'ingresso nel mercato richiede capitali significativi
Elasticità delle offerte *	- basso, con un aumento della domanda e dei prezzi, l'offerta aumenta poco - la domanda può essere molto volatile
Il grado di apertura	- le transazioni sono di natura privata - le informazioni pubbliche sono spesso incomplete e imprecise
Competitività delle merci	- è in gran parte determinato dall'ambiente esterno circostante, dall'influenza del vicinato - dalla specificità delle preferenze individuali degli acquirenti
Condizioni di zonizzazione	- regolato dalla legislazione civile e fondiaria, tenendo conto dell'acqua, della silvicoltura, della protezione dell'ambiente e di altre leggi speciali - grande interdipendenza tra privati ​​e altre forme di proprietà
Registrazione delle transazioni	difficoltà legali, restrizioni e condizioni
Prezzo	include il costo dell'oggetto e i relativi diritti

* La domanda di oggetti immobiliari è individualizzata e non intercambiabile, il che rende difficile raggiungere l'equilibrio e la proporzionalità del mercato. La quantità della domanda, così come l'offerta di oggetti immobiliari, è in gran parte determinata da fattori geografici (ubicazione dell'oggetto in città, regione) e storici (case di diversi periodi di costruzione); lo stato dell'infrastruttura nell'area della proprietà (disponibilità di strade di accesso, strade, metropolitana e altri tipi di vie di trasporto, servizi commerciali e ai consumatori, parchi, altri luoghi di svago di massa, ecc.). Diversi fattori influenzano l'offerta e la domanda nel mercato immobiliare. I più importanti sono riportati nella tabella. 9.2.

Figura 9.2 - L'evoluzione ciclica del mercato immobiliare

1 - la recessione del mercato immobiliare si osserva con una sovrasaturazione degli edifici costruiti, quando il numero degli edifici non occupati aumenta rapidamente e il proprietario dell'immobile ha difficoltà a venderlo, i prezzi scendono. Questo è il mercato del compratore; 2 - l'assorbimento di oggetti immobiliari creati avviene dopo un aumento della domanda di oggetti costruiti ed è caratterizzato da una pratica mancanza di offerta di nuovi oggetti. Questo ciclo è determinato dalla crescita della ricerca pre-investimento per la creazione di nuovi oggetti immobiliari; 3 - la nuova costruzione raggiunge il suo apice a seguito di un aumento della domanda di oggetti di nuova creazione ed è caratterizzata da un aumento dei prezzi degli oggetti da costruzione. Questo è il mercato del venditore; 4 - la saturazione del mercato immobiliare si verifica quando si crea un'eccedenza di capacità di costruzione e una sovrapproduzione di prodotti da costruzione e l'attività di costruzione è ridotta. La crescita delle vendite immobiliari in questo periodo è in calo.

Tabella 9.2 - Sistema dei fattori che influenzano la domanda e l'offerta

Fattori	Influenza sull'offerta	Impatto sulla domanda
Economico
Variazione del livello di reddito della popolazione: crescita e riduzione	In condizioni moderne, è un fattore per aumentare l'offerta di alloggi finiti nel mercato	Aumento diminuzione
Cambiamento del reddito d'impresa: contrazione della crescita	Aumento dell'offerta nel mercato degli immobili commerciali	Aumento diminuzione
Disponibilità di risorse finanziarie, in particolare creditizie: contrazione della crescita	Aumento diminuzione	Aumento diminuzione
Tassi di affitto: diminuzione della crescita	Aumento diminuzione	Diminuisci Aumenta
Costo di costruzione: contrazione della crescita	Diminuisci Aumenta	Aumento del mercato immobiliare finito
Tariffe delle utenze e pagamenti delle risorse: aumento diminuzione	Aumento	Aumento
Sociale
Cambiamento demografico: riduzione della crescita	Aumento	Aumento diminuzione
Cambiamento nel livello di istruzione: crescita, declino		Aumento diminuzione
Variazione del tasso di criminalità: crescente declino		Diminuisci Aumenta
Amministrativo
Aliquota dell'imposta sugli immobili: rallentamento della crescita	Aumento	Diminuire
Aliquota dell'imposta fondiaria: contrazione della crescita	Aumento	Aumento
Condizioni per ottenere i diritti di sviluppo: liberale restrittivo	Aumento diminuzione

Il mercato immobiliare ha una struttura ramificata e può essere differenziato secondo vari criteri presentati in tabella. 9.3.

Tabella 9.3 - Classificazione dei mercati immobiliari

Attributo di classificazione	Tipi di mercati
Tipo di oggetto	- Terreni, edifici, strutture, imprese, locali, piantagioni perenni, diritti di proprietà e altri oggetti
Geografico (territoriale)	Locale, urbano, regionale, nazionale, mondiale
Scopo funzionale	Locali industriali, abitazioni, edifici e locali non industriali
Prontezza operativa	Impianti esistenti, lavori in corso, nuove costruzioni
Tipo di partecipante	Venditori e acquirenti individuali, rivenditori, comuni, organizzazioni commerciali
Tipo di transazioni	Acquisto e vendita, locazione, ipoteca, diritti di proprietà
Affiliazione industriale	Strutture industriali, strutture agricole, edifici pubblici, altro
Tipo di proprietà	Strutture statali e comunali, private
Metodo delle transazioni	Primario e secondario, organizzato e non organizzato, di scambio e da banco, tradizionale e informatizzato

Funzioni del mercato immobiliare

Una delle funzioni principali del mercato è fissazione del prezzo di equilibrio, in cui la domanda effettiva corrisponde al volume dell'offerta. A prezzi inferiori al prezzo di equilibrio, c'è eccesso di domanda e, se il prezzo di equilibrio viene superato, c'è eccesso di offerta. Il prezzo concentra anche una grande quantità di informazioni sulla saturazione del mercato, le preferenze dei clienti, i costi di costruzione, la politica economica e sociale dello stato nel settore, ad esempio la costruzione di alloggi, ecc.

Funzione di regolazione consiste nel fatto che il mercato, funzionando autonomamente, secondo la definizione di A. Smith, da una "mano invisibile" ridistribuisce risorse nelle sfere dell'imprenditorialità e indirizza i suoi partecipanti verso un obiettivo che non era affatto nelle loro intenzioni - verso la formazione di un efficace assetto dell'economia e della soddisfazione degli interessi pubblici... Nel mondo moderno, le carenze della regolamentazione del mercato sono sempre più compensate dalla gestione statale dell'economia nazionale, soprattutto in termini di protezione dell'ambiente, protezione della concorrenza, redistribuzione del reddito, creazione di un ambiente legale per le imprese, soluzione di problemi sociali problemi, ecc.

Funzione commerciale consiste nel realizzare il valore e il valore d'uso degli immobili e realizzare un profitto sul capitale investito.

Funzione di sanificazione- questa è la pulizia dell'economia da operatori di mercato non competitivi e deboli, il fallimento di quelli inefficaci. Il meccanismo di mercato indica alle persone la direzione della loro ricerca, ma non dà loro alcuna garanzia sui risultati finanziari finali. Riconosce solo gli investimenti socialmente necessari nel settore immobiliare, perché solo loro sono pagati dall'acquirente. Pertanto, liberare il mercato da proprietari inefficienti di imprese e altri oggetti immobiliari porta a una maggiore resilienza e crescita economica.

Funzione di informazioneè un metodo di mercato unico per la raccolta e la diffusione tempestiva di informazioni oggettive generalizzate che consente a venditori e acquirenti di immobili di prendere liberamente e con competenza una decisione nel proprio interesse.

Funzione intermediaria si esprime nel fatto che il mercato funge da intermediario aggregato e luogo di incontro per molti acquirenti e venditori indipendenti ed economicamente separati, si stabilisce un collegamento tra loro e viene fornita un'opportunità per una scelta alternativa di partner. Nel mercato immobiliare operano anche intermediari professionali: agenti immobiliari, periti, agenti, broker, assicuratori, prestatori di mutui e altre persone che forniscono servizi ai partecipanti interessati.

Funzione stimolante agisce sotto forma di incentivi economici con utili per l'uso produttivo dei risultati del progresso scientifico e tecnologico nella creazione e nell'uso di beni immobili. La concorrenza forza e sostiene economicamente un'elevata attività commerciale e la ricerca di nuove opportunità per un'efficace gestione del patrimonio immobiliare.

Funzione di investimento- il mercato immobiliare è un modo attraente per mantenere e aumentare il valore del capitale. Promuove il trasferimento del risparmio e del risparmio della popolazione dalla forma passiva delle scorte al capitale produttivo reale che genera reddito per il proprietario di beni immobili. Allo stesso tempo, l'immobile stesso funge da garanzia assicurativa per i rischi di investimento.

Funzione sociale si manifesta nella crescita dell'attività lavorativa dell'intera popolazione, in un aumento dell'intensità del lavoro dei cittadini che si sforzano di diventare proprietari di appartamenti, terreni e altri beni capitali e prestigiosi.

Il principale obiettivi di gestione immobiliare:

Attuazione dei diritti costituzionali dei cittadini sui beni immobili e degli obblighi relativi alla sua proprietà;

Istituzione di un determinato ordine e condizioni per il lavoro sul mercato per tutti i suoi partecipanti;

Protezione dei partecipanti da malafede, frode e organizzazioni criminali e individui;

Fornire prezzi gratuiti per gli immobili in conformità con la domanda e l'offerta;

Creazione di condizioni per investimenti che stimolino l'attività imprenditoriale nel campo della produzione;

Migliorare l'ambiente ecologico, raggiungere la crescita economica, ridurre la disoccupazione, risolvere il problema abitativo e altri obiettivi sociali;

Tassazione equa degli immobili e dei partecipanti al mercato immobiliare;

Creazione di condizioni favorevoli per risolvere il problema abitativo nel paese e nelle regioni.