Beberapa pengembang yang bekerja sesuai dengan skema koperasi perumahan menawarkan kepada pemegang saham untuk memindahkan lokasi pembangunan dari koperasi perumahan ke taman kanak-kanak. Pertimbangkan aspek hukum dari transfer semacam itu.
Untuk menarik dana dari warga untuk konstruksi di bawah DDU, perlu memiliki status pengembang. Status ini terdiri dari dua elemen - hak atas tanah dan izin bangunan. Sejak 2011, persyaratan serupa telah diberlakukan pada koperasi pembangunan perumahan - sesuai dengan ketentuan Kode Perumahan, koperasi perumahan harus memiliki status pengembang, sebidang tanah, dan izin bangunan. Sebelumnya, sebelum pengenalan perubahan ini, skema lain juga legal - ketika koperasi perumahan tidak memiliki hak atas tanah, dan ia hanya bertindak sebagai investor, semacam "dompet" tempat uang pemegang saham ditarik. Dana yang terkumpul kemudian ditransfer ke pengembang langsung di bawah perjanjian investasi. Skema ini digunakan sampai hari ini, tetapi dengan mempertimbangkan perubahan pada tahun 2011, itu di luar bidang hukum.
Saat mentransfer konstruksi dari koperasi perumahan ke taman kanak-kanak, kami melihat dua skenario utama untuk pengembangan acara.
Jadi, opsi pertama, paling sederhana, adalah tidak akan muncul aktor baru dalam hubungan antara koperasi perumahan dan pemegang saham. Koperasi perumahan akan bertindak sebagai pengembang, anggota koperasi perumahan akan keluar dari koperasi, dan kontribusi yang diberikannya akan dikreditkan ke DDU. Dalam hal ini, secara formal, koperasi perumahan dapat bertindak baik sebagai pengembang di bawah DDU, maupun sebagai koperasi berdasarkan perjanjian iuran bagi hasil, karena tanah tetap menjadi milik koperasi perumahan, dan koperasi memiliki izin mendirikan bangunan. Secara umum, secara formal skema seperti itu tidak akan bertentangan dengan undang-undang. Namun, koperasi perumahan mungkin memerlukan biaya tambahan dari pemegang saham untuk menyelesaikan DDU - kontribusi saham yang dibayarkan dikreditkan ke harga kontrak, tetapi ini tidak berarti bahwa mereka akan menutupi harga ini secara penuh. Penggabungan dalam satu rumah pembangunan menurut koperasi perumahan dan DDU tidak bertentangan dengan undang-undang; yang utama adalah koperasi perumahan berstatus pengembang.
Sebagai aturan, ketika beralih dari koperasi perumahan ke taman kanak-kanak, pengembang masih menjadi organisasi lain. Ini adalah salah satu yang memiliki baik izin bangunan dan hak atas sebidang tanah. Dialah yang mendirikan koperasi untuk menghindari kewajiban yang diatur oleh 214-FZ. Sekitar 95% transisi dari koperasi perumahan ke pusat penitipan anak di pasar konstruksi terjadi dengan cara ini.
Beberapa koperasi perumahan, ketika mentransfer ke DDU, mengeluarkan surat promes kepada warga negara untuk jumlah bagian. Selanjutnya, surat promes ini diterima oleh pengembang saat melakukan pembayaran berdasarkan DDU. Namun, keabsahan pembayaran DDU melalui surat promes menimbulkan keraguan. Undang-undang Federal No. 214 menetapkan bahwa pengembang memiliki hak untuk menarik uang dari warga negara, namun undang-undang tersebut tidak menetapkan bagaimana mereka harus ditarik dengan cara tertentu. Namun, beberapa ketentuan FZ-214 dapat mengarah pada kesimpulan bahwa itu menyiratkan pembayaran dengan uang, bukan surat berharga. Undang-undang mengatakan kepada kita bahwa harga DDU adalah sejumlah uang yang harus dibayar oleh pemegang saham, dan bahwa pembayaran harga dilakukan baik dengan membuat lump sum atau dengan pembayaran berkala. Pada saat yang sama, KUH Perdata Federasi Rusia menetapkan bahwa pembayaran dilakukan dengan pembayaran tunai atau non-tunai. Tagihan, pada gilirannya, bukanlah bentuk pembayaran (baik tunai maupun non-tunai). Promissory note adalah keamanan yang mengesahkan keberadaan pinjaman. Ternyata tidak mungkin membayar sebagian dari harga DDU dengan surat promes, penyelesaian dengan surat sanggup di daerah ini pada prinsipnya tidak dapat diterima. Namun, dalam praktiknya, ini adalah salah satu metode perhitungan yang paling populer.
Dalam hal koperasi perumahan yang sama akan bertindak sebagai pengembang baru di bawah DDU, persyaratan yang ditetapkan dimungkinkan. Pemegang saham memiliki persyaratan kepada koperasi perumahan untuk mengembalikan kontribusi saham yang dibayarkan, dan koperasi perumahan memiliki persyaratan baginya untuk membayar harga di bawah DDU. Dengan demikian, karena kedua persyaratan ini homogen (moneter) dan saling diarahkan, kami akan mengizinkan offset mereka secara penuh atau sebagian. Jika organisasi baru terlibat sebagai pengembang, maka untuk memulai organisasi ini perlu memiliki hutang kepada pemegang saham. Untuk itu, misalnya, dapat digunakan mekanisme pengalihan utang yang diatur dalam KUHPerdata. Untuk mentransfer hutang, perlu untuk memberi tahu kreditur (pemegang saham) dan mendapatkan persetujuannya, oleh karena itu, kemungkinan besar, pemegang saham akan diminta untuk menandatangani perjanjian tambahan sebelum membuat DDU. perjanjian pengalihan utang. Bagaimanapun, skema untuk mengimbangi kontribusi saham yang dibayarkan adalah yang paling jelas dari yang legal.
Dapatkan konsultasi telepon gratis
Terakhir, katakan beberapa patah kata tentang manfaat pengalihan konstruksi ke skema DDU. Manfaat bagi pemegang saham jelas - hubungan ekuitas diatur secara rinci oleh Undang-Undang Federal-214, undang-undang tersebut memberi pemegang saham sejumlah besar jaminan atas hak-hak mereka.
Tapi apa gunanya pengembang menawarkan transfer dari koperasi perumahan ke taman kanak-kanak? Memang, baginya, DDU terutama merupakan beban tambahan dan risiko kewajiban kepada pemegang saham, sementara di koperasi perumahan, pemegang saham praktis tidak dapat membawa apa pun ke koperasi, karena koperasi itu sendiri menetapkan aturan main dalam piagamnya, dan hukum tidak mengatur kegiatannya dengan cara apapun. Pada 13 Juli 2015, sebuah undang-undang diadopsi untuk mengubah status hukum koperasi perumahan. Secara khusus, satu koperasi perumahan tidak dapat lagi membangun lebih dari satu rumah, dan juga tidak dapat membangun rumah yang lebih tinggi dari 3 lantai. Namun, kebanyakan koperasi perumahan sudah membangun satu atau bahkan beberapa gedung dengan lebih dari 3 lantai. Untuk kasus-kasus ini, undang-undang mengatur bahwa koperasi perumahan yang membangun beberapa rumah atau rumah di atas 3 lantai tidak dapat menerima pemegang saham baru sampai semua objek dioperasikan. Betapa tidak menguntungkannya ini bagi perusahaan yang beroperasi di bawah skema koperasi perumahan jelas, karena menarik uang dari pemegang saham di masa depan akan ilegal. Oleh karena itu, mungkin, banyak dari mereka memutuskan untuk bertindak "di muka" dan mulai menawarkan pemegang saham untuk membuat DDU.
Secara umum, pengalihan lokasi konstruksi dari koperasi perumahan ke bangunan perumahan sangat mungkin dari sudut pandang hukum, dan status pemegang saham jauh lebih menguntungkan daripada status pemegang saham. Namun dengan pengalihan tersebut perlu diperhatikan skema yang dijalankan dan apakah sesuai dengan hukum agar tidak menimbulkan masalah di kemudian hari. Dan tentu saja, menganalisis kontrak yang diusulkan oleh pengembang untuk ditandatangani.
02 Des 2014Perbarui kontrak untuk partisipasi dalam koperasi perumahan untuk partisipasi dalam perjanjian konstruksi bersama (menurut
Hukum Federal 30 Desember 2004 N 214-FZ) mungkin jika diterima:
Izin mendirikan bangunan
Deklarasi proyek telah diajukan sesuai dengan Hukum Federal ini
Pendaftaran negara oleh pengembang hak kepemilikan atas sebidang tanah yang disediakan untuk konstruksi (pembuatan) gedung apartemen dan (atau) objek real estat lainnya, yang akan mencakup objek konstruksi bersama, atau perjanjian sewa, perjanjian sewa-menyewa untuk sebidang tanah seperti itu atau dalam kasus-kasus yang diatur oleh Undang-Undang Federal "Tentang Bantuan untuk Pengembangan Konstruksi Perumahan", sebuah perjanjian untuk penggunaan jangka waktu tetap yang serampangan dari sebidang tanah tersebut.
Menurut informasi dari perusahaan KT "Su-155" (di kantor di Nametkina, spesialis prasekolahVereshchagin Anna), bahwa transisi ke perjanjian penyertaan modaldiharapkan jika 50% + 1 tanda tangan pemegang saham dari setiap bangunan akan dikumpulkan untuk mendukung keputusan ini, (SU-155 dijanjikan transisi gratis ke DDU. Bank siap untuk menerbitkan kembali perjanjian tanpa kerugian bagi pemegang saham). MMekanisme untuk mempertimbangkan pendapat pemegang saham -untuk meninggalkan suara mereka dalam daftar tanda tangan untuk transisi ke perjanjian partisipasi ekuitas, mereka dapat mengajukan permohonan kepada anggota IG
Misalnya,
Contoh template untuk perjanjian partisipasi ekuitas yang akan digunakan saat beralih dari koperasi perumahan ke DDU
116,5K 642 Jumlah unduhan:
Manfaat Perjanjian Penyertaan Modal (selanjutnya disebut “DDU”)
1. Keuntungan DDU adalah digunakan secara eksklusif untuk kepentingan pemegang saham - warga negara. Skema koperasi perumahan memungkinkan pengembang yang sebenarnya untuk meresepkan dalam ketentuan kontrak yang tidak diperbolehkan di DDU dan sebaliknya - tidak mempengaruhi poin yang tanpanya DDU dianggap tidak selesai. Misalnya:
DDU:
1 Batas waktu untuk transfer objek ke klien harus ditentukan dalam DDU, berperan dalam menentukan jumlah hukuman jika terjadi pelanggaran batas waktu ini.
ZhSK:
1 Istilah penyerahan barang kepada klien bukan merupakan syarat mutlak. Mungkin tidak ditentukan dalam kontrak atau didefinisikan sebagai indikatif
DDU:
2 Pengembalian dana ke pelanggan:
Undang-undang mengatur prosedur tertentu, syarat-syarat di mana uang itu jatuh tempo. dikembalikan kepada pemegang ekuitas (terlepas dari kesalahan/inisiatif siapa kontrak tersebut dihentikan);
Tidak mungkin mengembalikan uang kepada pemegang ekuitas, menahan dari jumlah yang akan dikembalikan jumlah hukuman dan denda.
ZhSK:
2Pengembalian dana ke klien dana:
Perjanjian kerjasama perumahan dapat memberikan waktu yang lama untuk pengembalian uang, kemungkinan pemotongan jumlah hukuman, denda.
DDU:
3 Kewajiban garansi:
Undang-undang secara tegas menetapkan jangka waktu minimum yang tidak dapat dipersingkat.
ZhSK:
3 Kewajiban garansi:
Mereka mungkin tidak diatur dalam kontrak dengan koperasi perumahan, maka mereka harus membuktikannya di pengadilan, dan itupun, kemungkinan besar, dengan mengajukan aplikasi dari koperasi perumahan kepada pengembang / kontraktor.
DDU:
Ditentukan oleh hukum, tidak dapat dikurangi dengan kontrak.
ZhSK:
4 Tanggung jawab atas pelanggaran tenggat waktu konstruksi:
Disediakan secara eksklusif oleh kewajiban kontraktual, mungkin tidak disediakan sama sekali.
2. Negara memantau status properti pengembang yang bekerja di bawah skema DDU, jadi setiap tiga bulan, pengembang menyerahkan laporan ke UGSN dalam formulir yang ditetapkan, yang berisi data tentang kontrak yang diselesaikan, situasi keuangan pengembang. Tidak ada yang memantau koperasi perumahan, kecuali anggotanya sendiri, yang pada gilirannya adalah warga negara itu sendiri.
3. Pendaftaran kontrak - tidak adanya penjualan ganda atau lebih.
4. Setiap orang yang menyimpulkan DDU dapat berkenalan dengan informasi tentang pengembang (dokumen konstituen, laporan akuntansi, laporan audit).
5. Dengan DDU fisik. orang memiliki seseorang untuk mengajukan klaim, dengan koperasi perumahan, pada kenyataannya, klaim dapat diajukan terhadap koperasi perumahan itu sendiri, di mana klien sendiri adalah anggotanya, dan bukan terhadap pengembang.
Untuk lebih jelasnya, baca Undang-Undang Federal No. 214 "Tentang Partisipasi dalam Pembangunan Bersama Bangunan Apartemen dan Real Estat Lainnya" tertanggal 24 Desember 2004 (sebagaimana diubah pada 17 Juni 2010)
Untuk menjual apartemen di gedung baru, pengembang sering menggunakan dua skema yang sah: membuat kontrak (DDU) atau menjual melalui koperasi pembangunan perumahan (HBC). Mari kita bicara di artikel tentang fitur dan perbedaan apa yang dimiliki koperasi perumahan dan perjanjian DDU.
Dengan bantuan perjanjian partisipasi ekuitas, pengembang menarik dana dari warga. Inti dari DDU adalah investasi uang dalam pembangunan apartemen tertentu. Kontrak menentukan area perumahan masa depan, lokasi lantai, tata letak, dan biaya.
Dalam hal ini, peserta DDU tidak dianggap sebagai mitra pengembang. Pemegang ekuitas praktis tidak mempertaruhkan apa pun dan kepentingannya, dengan penyusunan kontrak yang kompeten secara hukum, dilindungi oleh hukum.
DDU adalah kontrak yang tunduk pada pendaftaran. Badan-badan negara memeriksa legitimasi dokumen, mempelajari data pengembang dan alasannya untuk menyimpulkan perjanjian tersebut.
Jika karena alasan tertentu pengembang gagal memenuhi kewajibannya berdasarkan DDU dan ini menyebabkan penghentian transaksi, semua dana yang diinvestasikan akan dikembalikan ke pemegang ekuitas. Selain itu, ia juga akan menerima penalti (1/150 dari tingkat refinancing).
Informasi dasar apa yang terkandung dalam kontrak?
Sangat penting untuk membedakan antara kontrak utama dan kontrak awal. Menurut yang terakhir, pemegang bunga praktis tidak dilindungi oleh hukum, karena DDU pendahuluan tidak terdaftar di badan negara dan tidak diatur oleh ketentuan Undang-Undang Federal No. 124.
Cara kedua untuk membeli rumah di gedung baru adalah dengan bergabung dalam koperasi pembangunan perumahan dan memperoleh status sebagai pemegang saham. Perjanjian kerjasama perumahan tidak terdaftar di badan negara.
Warga bersatu dalam koperasi pembangunan perumahan untuk pembangunan suatu objek tertentu. Diyakini bahwa bergabung dengan koperasi perumahan disertai dengan risiko yang lebih besar daripada masuk ke DDU dengan perusahaan konstruksi.
Partisipasi dalam koperasi perumahan secara finansial lebih menguntungkan. Warga dapat menyumbangkan bagian mereka dari tabungan mereka sendiri atau dari dana kredit.
Pemegang saham melakukan pembayaran ke dana koperasi sepanjang tahun, membayar setengah dari biaya perumahan. Sisanya harus dicicil. Jangka waktu pembayaran biaya penuh apartemen ditentukan dalam kontrak dan dapat bervariasi dalam 5-20 tahun.
Menurut perjanjian kerjasama perumahan, warga negara yang memiliki bagian dalam dana tersebut tidak dapat menjual apartemen di gedung baru atas kebijakannya sendiri sampai ia membayar jumlah penuh untuk perumahan. Kepemilikan apartemen semacam itu didaftarkan berdasarkan dokumen yang diterima dari koperasi perumahan.
Bagi banyak warga, dua skema ini adalah satu-satunya pilihan untuk memperoleh perumahan, karena harga apartemen saat ini cukup tinggi. Apa yang harus dipilih? Mari kita pertimbangkan tujuh perbedaan utama antara perjanjian DDU dan koperasi perumahan.
Pembaca yang budiman! Kami berbicara tentang metode standar untuk memecahkan masalah hukum, tetapi kasus Anda mungkin istimewa. Kami akan membantu temukan solusi untuk masalah Anda secara gratis- hubungi saja penasihat hukum kami melalui telepon:
Ini cepat dan Bebas! Anda juga dapat dengan cepat mendapatkan tanggapan melalui formulir konsultan di situs.
Seperti yang dapat dilihat dari paragraf ini, pendaftaran DDU disertai dengan risiko yang lebih sedikit. Namun, perjanjian tersebut dapat dihentikan secara tiba-tiba oleh otoritas negara jika ditemukan pelanggaran selama proses pembangunan. Meskipun demikian dan fakta bahwa biaya apartemen harus dibayar pada tanggal penyelesaian konstruksi, sekitar 55% dari perumahan yang sedang dibangun menjadi bagian DDU.
Dengan membuat kesepakatan dengan koperasi perumahan, pemegang saham dapat membeli apartemen dengan biaya lebih rendah, karena harga akhir belum termasuk PPN 18%. Selain itu, kontrak disimpulkan tidak sampai penyelesaian konstruksi dan pengoperasian rumah, tetapi untuk jangka waktu yang lebih lama (hingga 20 tahun). ZhSK dicirikan oleh keandalan yang lebih rendah, tetapi murahnya perumahan yang signifikan. Bagian dari metode akuisisi apartemen ini mencapai hingga 35% dari bangunan baru.
Pertimbangkan pro dan kontra dari ZhSK dan DDU dalam tabel perbandingan.
| perjanjian ekuitas |
|
|
| Koperasi perumahan dan konstruksi |
|
|
Setiap warga negara menentukan cara paling nyaman untuk membeli apartemen untuk dirinya sendiri. Kami menyarankan Anda berkonsultasi dengan pengacara sebelum bergabung dengan koperasi perumahan atau masuk ke DDU.
Untuk seseorang yang akan membeli apartemen baru, singkatan "DDU" dan "ZhSK" kemungkinan besar bukan lagi frasa kosong. Dia hampir pasti menyadari bahwa ini adalah dua cara yang serupa namun berbeda untuk memperoleh rumah. Jadi bagaimana mereka benar-benar berbeda?
Pada artikel ini, kami akan mencoba memahami semuanya secara terperinci dan terperinci, mencari tahu persamaan dan perbedaan antara DDU dan ZhSK, dan mengkonfirmasi (atau menyangkal!) Pendapat yang mapan tentang opsi mana yang lebih disukai. Sehingga karakter abstrak yang dijelaskan di awal tidak memiliki pertanyaan sama sekali tentang topik ini.
Untuk pemahaman umum, mari kita mulai dengan definisi singkat. Cara, "DDU" adalah singkatan dari "perjanjian partisipasi". Itu disimpulkan antara pengembang dan pemegang saham. Yang pertama menjanjikan yang kedua untuk membangun gedung apartemen di situs tertentu dalam jangka waktu tertentu dan mentransfernya untuk digunakan, dan yang kedua setuju untuk menginvestasikan uang dalam konstruksi ini. SEBUAH " ZhSK" berarti "Koperasi Perumahan dan Konstruksi". Ini adalah asosiasi sukarela orang untuk pembangunan fasilitas perumahan. Anggota asosiasi semacam itu bukan lagi pemegang saham, tetapi pemegang saham.
ZhSK mendapatkan popularitas kembali di Uni Soviet. Ketika populasi perkotaan meningkat setelah perang, pihak berwenang, untuk menangani masalah perumahan (yang, menurut karakter The Master dan Margarita, orang manja), mengizinkan pembentukan koperasi perumahan. Meskipun perumahan dibuat dengan mengorbankan pemegang saham, dan banyak dari mereka juga secara pribadi mengambil bagian dalam pembangunan, negara juga berkontribusi pada pengembangan koperasi perumahan - ia mengeluarkan pinjaman besar, memungkinkan mereka untuk tidak dikembalikan untuk waktu yang lama, dan memberikan berbagai manfaat.
Epik dengan koperasi perumahan Soviet berlanjut hingga akhir abad terakhir. Kembali pada awal 1980-an, pembangunan simultan sekitar 80.000 gedung apartemen koperasi dimulai - tentu saja, itu berlarut-larut, dan beberapa pemegang saham harus menunggu rumah baru mereka selama hampir dua puluh tahun. Tetapi sekarang, meskipun konsep koperasi perumahan telah dipertahankan (antara lain disebutkan dalam Kode Perumahan Federasi Rusia), dan koperasi perumahan era Soviet, koperasi perumahan itu sendiri telah berubah bentuk.
ZhSK sebagai obat untuk konstruksi yang berlarut-larut
Koperasi perumahan dibuat secara independen hanya oleh peserta yang tertipu dalam konstruksi bersama, yang bermimpi menyelesaikan perumahan yang belum selesai sesegera mungkin, bahkan jika mereka sendiri. Dan karena tanpa dukungan seseorang (misalnya, negara atau pengembang besar), setelah menciptakan lingkaran minat dengan orang-orang yang berpikiran sama, sayangnya, membangun gedung apartemen tidak akan berhasil, paling sering koperasi perumahan diselenggarakan oleh pengembang. Selain itu, mereka melakukan ini sama sekali bukan untuk kenyamanan pembeli, tetapi hanya untuk menarik dana mereka.
Tidak mengherankan jika Anda melihat angka-angka itu menjadi jelas: ZhSK sebenarnya bukan lagi pesaing taman kanak-kanak. Perjanjian ekuitas dibuat di mana-mana dan tidak ditawarkan di kompleks perumahan yang langka, bahkan luar biasa, dengan fitur konstruksi (misalnya, jika kompleks perumahan tidak dibangun dari awal, tetapi sedang direkonstruksi, tidak mungkin untuk menyimpulkan ekuitas kesepakatan menurut undang-undang). Oleh karena itu, persentase penggunaan DDU dalam konstruksi di Moskow di atas 60, dan koperasi perumahan - sekitar 10. Pada saat yang sama, di segmen real estat yang lebih bergengsi, perbedaan ini hanya meningkat: DDU menjadi semakin populer, sementara koperasi perumahan sebaliknya.
Popularitas DDU ini (serta, tentu saja, tidak populernya koperasi perumahan) memiliki banyak alasan. Dan, secara umum, semuanya murni dalam perbedaan antara kedua metode memperoleh perumahan ini. Mari kita coba membuat daftar semuanya dan tidak melupakan satu pun.
Kontrol atas hubungan antara pemegang saham dan pengembang dilakukan sesuai dengan Undang-Undang Federal ke-214, dan hubungan dalam koperasi konstruksi perumahan - menurut dokumen (misalnya, piagam) dari organisasi yang sama. Jelas bahwa lebih mudah untuk mengandalkan yang pertama daripada yang kedua: itu diterima di tingkat yang lebih tinggi, dan telah dipelajari untuk waktu yang lama dan oleh semua orang. Jadi kami memberikan skor ini kepada DDU.
Negara juga terlibat dalam pendaftaran dokumen partisipasi ekuitas, yang, paling sering, dibayar dan, pada saat yang sama, selalu wajib. Tidak perlu mendaftarkan perjanjian dengan koperasi perumahan dengan Rosreestr, tetapi jangan buru-buru bersukacita dalam hal ini. Pertama, di sana, kemungkinan besar, Anda harus membayar semacam biaya keanggotaan. Kedua, ini akan menempatkan Anda pada risiko penjualan ganda: ketika menyimpulkan dan mendaftarkan DDU, ini tidak mungkin, mereka tidak akan mendaftarkan dokumen yang sama dua kali di Rosreestr. Dan bahkan jika pengembang yang tidak bermoral menjual apartemen Anda kepada orang lain, melewati Rosreestr, mereka bahkan tidak akan menanganinya di pengadilan dan pasti akan memihak Anda. Oleh karena itu, terlepas dari kenyataan bahwa mereka yang menganjurkan ZhSK menarik kami dengan kesederhanaan dan kecepatan, kami akan kembali memberikan preferensi kepada DDU. Biar lebih lama dan lebih mahal, tapi lebih aman.
Jika pengembang melanggar janjinya, menipu pemegang saham dan menghentikan konstruksi, dia akan bertanggung jawab sepenuhnya atas hukum. Entah semua dana yang diinvestasikan olehnya ditambah denda akan dikembalikan kepada pemegang saham, atau penyelesaian konstruksi akan diambil alih oleh negara.
Akan jauh lebih sulit untuk mendapatkan uang kembali dari koperasi perumahan, karena pengembaliannya sama sekali tidak ditentukan oleh undang-undang, tetapi oleh koperasi itu sendiri. Namun, bagi orang yang tertipu, pada umumnya, tidak begitu penting siapa yang menipu dia dan bagaimana caranya - dan jika pengembang ingin melakukannya sejak awal, dia akan melakukannya.
Opsi dengan DDU juga tidak ideal: pengembang dapat menyatakan dirinya bangkrut sehingga tidak mungkin menerima uang darinya, konstruksi akan tertunda sepanjang waktu sehingga mereka akan mencari kontraktor baru ...
Secara umum, jika mungkin, jangan berurusan dengan pengembang yang tidak bermoral - baik dalam konstruksi bersama, maupun dalam koperasi perumahan.
Undang-undang lain yang dalam hal ini akan membantu pemegang saham adalah Undang-Undang Perlindungan Hak Konsumen. Bagi pemegang saham yang menjadi anggota asosiasi sukarela, itu tidak berguna, karena itu tidak berlaku untuk mereka. Pemegang saham, sebagai konsumen, akan dapat menuntut dari pengembang kinerja kewajiban yang tepat jika mereka tidak puas dengan sesuatu. Anggota JCC tidak akan bisa melakukan ini.
Dengan partisipasi ekuitas dalam konstruksi, ada dukungan negara untuk tingkat hipotek, dan jumlah bank yang menyediakan hipotek jauh lebih besar daripada koperasi perumahan. Keuntungan DDU di sini bukan hanya kemungkinan pilihan yang lebih luas, situasi ini sendiri merupakan konfirmasi lain dari keandalan yang lebih besar dari konstruksi bersama.
Jika pengembang akan menarik pemegang ekuitas pertama ke proyeknya, ini berarti bahwa ia telah memilih sebidang tanah untuk konstruksi, menerimanya sebagai miliknya (sumur, atau untuk disewakan), dan juga menerima izin bangunan dan mendaftarkan semua hak. untuk real estat masa depan. Jika pengembang menarik klien ke koperasi konstruksi perumahan, kemungkinan besar dia belum melakukan semua ini. Dengan koperasi perumahan, pengembang bahkan tidak diharuskan untuk menerbitkan deklarasi proyek - dengan berpartisipasi dalam pembangunan bersama, Anda setidaknya dapat mengikuti bagaimana proyek berubah dalam proses diterjemahkan menjadi kenyataan.
Setelah membaca perjanjian saham, Anda secara kasar akan membayangkan apartemen masa depan Anda, dan Anda juga akan tahu persis berapa biayanya. Tentu saja, selama proses konstruksi ada beberapa tumpang tindih, apartemen dapat berkurang atau bertambah beberapa meter persegi, tetapi biasanya pengembang siap untuk mengkompensasi hal ini. Koperasi perumahan dan konstruksi segera mempersiapkan peserta bahwa harga apartemen selama proses konstruksi dapat meningkat. Artinya, Anda akan membayar semuanya, dan kemudian mereka akan memberi tahu Anda bahwa ada masalah di lokasi konstruksi (krisis ekonomi, kondisi cuaca buruk, seorang mandor yang pergi ke pesta - apakah akan begitu penting?) Dan oleh karena itu Anda perlu membayar ekstra. Keuntungan lain tanpa syarat DDU atas ZhSK.
Perjanjian ekuitas juga menunjukkan tenggat waktu yang tepat untuk penyelesaian objek - ketika pengembang akan mentransfernya ke pemegang ekuitas. Jika pengembang gagal menyepakati penundaan tenggat waktu dan gagal, ia akan dipaksa membayar denda. Anda, jika ada perbedaan antara persyaratan dan perjanjian awal, cukup menghentikan DDU dan mendapatkan uang kembali. Dan dengan koperasi perumahan, pengembang berhak untuk tidak menentukan tanggal penyelesaian pekerjaan dalam kontrak, sehingga nantinya ia tidak akan bertanggung jawab atas kegagalan untuk memenuhi tenggat waktu. Jadi, jika Anda tidak siap untuk menunggu rumah baru tanpa batas, baca kontrak dengan cermat - dan, sebaiknya, perjanjian ekuitas.
Undang-undang Federal No. 214 yang disebutkan di atas memberikan jaminan lima tahun untuk bangunan baru. Artinya, jika ada sesuatu yang rusak di apartemen Anda atau di pintu masuk, karena awalnya buruk dan dilakukan dengan buruk, pengembang akan terpaksa memperbaiki semuanya sendiri. Jelas bahwa dia tidak mungkin senang tentang ini dan tidak mungkin terburu-buru, tetapi bagaimanapun juga, Anda dijamin perbaikan. Tidak demikian halnya dengan koperasi perumahan: bahkan jika Anda mengidentifikasi cacat konstruksi yang jelas, pengembang tidak berjanji untuk memperbaikinya.
Semua karakteristik komparatif yang terdaftar menunjukkan kepada kita pemimpin yang jelas dalam pertempuran ini - ini adalah DDU. Namun, untuk objektivitas yang lebih besar, sebutkan beberapa momen di mana ZhSK masih lebih disukai.
Pemegang bunga diberikan rencana angsuran hanya sampai akhir konstruksi; di Moskow dan Wilayah Moskow, hanya dua tahun. Pada saat yang sama, anggota koperasi perumahan dapat memperpanjangnya untuk waktu yang lebih lama, termasuk setelah penyerahan rumah.
Jika Anda masuk ke DDU, bersiaplah bahwa pengembang akan menunjuk perusahaan manajemen untuk Anda, dan mengubahnya tidak akan mudah. Jika Anda adalah anggota koperasi perumahan, maka Anda bahkan tidak perlu mencari perusahaan pengelola, karena Anda (atau anggota lain dari koperasi perumahan yang Anda pilih) akan mengelola sendiri rumah tersebut.
Menyimpulkan kompetisi ini, saya ingin menyebut DDU sebagai pemenangnya. Metode memperoleh perumahan ini sangat populer. Tetapi keberadaan koperasi perumahan di pasar (walaupun sudah berubah, ketinggalan zaman dan tidak terlalu disesuaikan dengan masa kini) sebenarnya sudah bagus dengan sendirinya. Karena sebagai hasil dari persaingan normal, seseorang pasti akan menang. Ini adalah klien.
DDU dan ZhSK: perbedaan dan perangkap
Pangsa proyek yang dilaksanakan melalui koperasi perumahan saat ini 10% di pasar segmen massal dan 7,3% di kelas bisnis Moskow. Selama lima tahun terakhir, pangsa ini tetap stabil, sementara jumlah perjanjian pra-pembelian berkurang setengahnya. Skema yang paling populer masih penjualan melalui DDU - 64% di segmen massal dan 65% di kelas bisnis. Analis perusahaan "Grup Metrium" membandingkan pro dan kontra membeli melalui koperasi perumahan dan DDU, menemukan semua "perangkap".
Menurut Kode Perumahan, koperasi perumahan adalah asosiasi yang pembeli bergabung untuk membangun atau membeli perumahan. Ide koperasi bangunan adalah untuk mengumpulkan dana pembeli untuk memecahkan masalah perumahan. Menurut skema ini, koperasi perumahan secara aktif bekerja di era Soviet dan pada 1990-an, ketika perusahaan mengorganisir koperasi dari antara karyawan mereka sendiri, membangun apartemen dan kemudian menerima kontribusi dari anggota koperasi. Dengan demikian, para peserta koperasi perumahan dapat membeli perumahan dengan biaya. Namun, ini hanya mungkin jika ada sumber daya keuangan eksternal yang kuat yang digunakan untuk konstruksi (anggaran perusahaan atau negara).
“Saat ini, hanya pengembang yang memiliki sumber daya yang diperlukan untuk konstruksi, karena tidak ada asosiasi sukarela dari pemegang saham perumahan yang mampu membayar pembangunan fasilitas besar,” kata MariaLitinetskaya, mitra pengelola Grup Metrium. – Baik keanggotaan maupun kontribusi saham tidak akan dapat menutupi biaya tahap awal konstruksi (pembebasan sebidang tanah, desain, dll.). Oleh karena itu, saat ini koperasi perumahan dibuat oleh pengembang, tetapi bukan untuk kepentingan pembeli rumah, tetapi untuk kepentingan mereka sendiri untuk mengumpulkan dana. Sebaiknya pengembang mulai menggalang dana dari pembeli apartemen sedini mungkin. Namun, di bawah perjanjian DDU, mereka memiliki kesempatan seperti itu hanya setelah mendaftarkan hak kepemilikan atau sewa atas tanah, memperoleh izin bangunan, dan juga menerbitkan deklarasi proyek. Ini tidak diperlukan untuk mengumpulkan dana dari peserta HBC. Dengan demikian, peran koperasi perumahan telah sepenuhnya berubah: sekarang koperasi bangunan mengadakan perjanjian investasi (yaitu, bertindak sebagai investor dalam proyek) dengan pengembang.”
Namun demikian, tidak dapat dikatakan bahwa skema penjualan seperti itu sangat populer di kalangan pengembang, terlepas dari kelebihannya. Saat ini, di pasar Moskow untuk bangunan baru segmen massal, skema pembelian melalui koperasi perumahan hanya ditawarkan di 10% proyek. Kira-kira bagian yang sama dari proyek dengan koperasi perumahan diamati di kelas bisnis Moskow - 7,3%. Pada saat yang sama, dari lima proyek dengan koperasi perumahan di segmen massal Moskow, hanya tiga yang sepenuhnya dilaksanakan dalam kerangka skema ini. Di salah satu LCD lainnya, pengembang berencana untuk beralih ke DDU, dan di LCD lainnya, hanya satu bangunan yang dijual melalui koperasi perumahan. Dengan kata lain, paling sering koperasi perumahan untuk pengembang adalah tindakan sementara, yang mereka pilih untuk tidak digunakan secara luas. Namun, ada banyak pembeli yang membeli apartemen dengan skema ini. Dalam hal ini, pembelian akan dikaitkan dengan b HAI sejumlah besar risiko, meskipun juga memiliki keuntungan tertentu.
Setelah menganalisis semua pro dan kontra membeli apartemen melalui DDU dan koperasi perumahan, menjadi jelas bahwa perbedaan utama antara penjualan apartemen menurut kedua skema ini terletak pada sisi hukumnya. Hubungan antara anggota koperasi perumahan dan koperasi itu sendiri dibangun atas dasar Piagam koperasi perumahan dan Perjanjian Partisipasi, yang dibuat oleh pembeli.
“Karena hubungan antara anggota koperasi perumahan dibangun atas dasar dokumen internal koperasi, yang tidak ada persyaratan ketat, anggota koperasi hanya dapat mengandalkan kehati-hatian dan kehati-hatian dalam memilih koperasi perumahan,” meringkas MariaLitinetskaya. - Kepentingan pembeli apartemen melalui koperasi perumahan dilindungi jauh lebih buruk, karena menguntungkan bagi pengembang, yang benar-benar menjual objeknya melalui koperasi "saku", untuk menetapkan kewajiban minimum dalam piagam. Inilah kerugian dan risiko utama dari skema pembelian semacam itu.
Selain itu, tidak ada perbedaan antara harga apartemen yang dijual melalui DDU dan koperasi perumahan. Jika pada awal pengembangan koperasi perumahan dimungkinkan untuk membeli perumahan di dalamnya dengan biaya konstruksi, sekarang semua kompleks perumahan di mana penjualan dilakukan melalui koperasi perumahan dijual dengan harga pasar.
Adapun biaya awal pembeli sebanding dengan biaya anggota koperasi perumahan: yang pertama membayar komisi agen dan biaya pendaftaran, yang terakhir membayar biaya keanggotaan. Ketentuan pembelian lainnya - uang muka dan jangka waktu cicilan - juga tidak berbeda. Satu-satunya pengecualian adalah satu proyek kompleks perumahan "Kota Etalon", di mana uang muka 10%, dan jangka waktu angsuran tujuh tahun (sampai 2023). Namun, pada saat yang sama, tarifnya adalah 1% per bulan atau 12% per tahun, yang sebanding dengan tarif hipotek rata-rata dalam proyek yang dilaksanakan di bawah DDU. Jadi, jika kita membandingkan keuntungan finansial dalam konteks risiko yang mungkin terjadi, maka membeli melalui koperasi perumahan untuk pembeli adalah usaha yang sangat berisiko.”
