Jika pembeli menyukai apartemen itu, dan dia jelas bertekad untuk membelinya, tetapi dia membutuhkan sedikit waktu untuk menyelesaikan masalah, maka yang terbaik adalah menggunakan perjanjian reservasi. Misalnya, Anda dapat memesan apartemen jika Anda perlu mengambil pinjaman hipotek, yang dapat memakan waktu dari beberapa hari hingga beberapa minggu.
Ingin membeli apartemen di gedung baru, pembeli harus meninjau banyak informasi, bepergian untuk melihat-lihat, dan ketika opsi yang sesuai ditemukan, masalah lain muncul - mempertahankan perumahan sampai kesepakatan selesai dan pembayaran tunai dilakukan. Masalah ini diselesaikan dengan sangat sederhana dengan bantuan perjanjian pemesanan.
Perjanjian pemesanan dapat dibuat dengan klien oleh perusahaan real estat yang memiliki hak untuk menjual apartemen di gedung baru. Pengembang mencoba untuk tidak menggunakan perjanjian semacam itu. Seringkali dimungkinkan untuk memesan apartemen dengan pengembang, tetapi tidak secara tertulis dan untuk waktu yang sangat singkat (tidak lebih dari 1 - 2 hari).
Dalam praktik pasar perdana, di bawah kondisi persaingan yang tinggi di antara para pengembang, kontrak reservasi jarang dibuat. Situasi ini berkembang pada 2008-2010, tetapi tahun ini mulai berubah menuju pasar yang terkoordinasi antara penjual dan pembeli, meskipun sekarang pembeli sudah mengantre untuk beberapa properti yang sangat populer. Oleh karena itu, wajar jika ada kebutuhan untuk memesan apartemen dalam jangka waktu tertentu. Sebagai aturan, perjanjian pemesanan disimpulkan untuk waktu yang singkat (1 - 2 minggu).
Saat ini banyak transaksi di pasar perdana yang diselesaikan dengan KPR. Ini akan memakan banyak waktu untuk mengumpulkan dokumen, mempertimbangkan kasus peminjam hipotek di bank dan membuka pembiayaan. Para ahli mencatat bahwa untuk kasus hipotek, perjanjian pemesanan terutama dibuat.
Dalam perjanjian pemesanan, yang dibuat oleh peminjam hipotek, perlu untuk meresepkan pengembalian uang muka secara penuh, jika transaksi tidak terjadi karena fakta bahwa bank menolak untuk mengeluarkan pinjaman. Selain itu, perlu dicatat bahwa hampir tidak mungkin untuk mendapatkan penolakan tertulis dari bank.
Penting juga untuk memperhitungkan bahwa bank sering meremehkan jumlah yang diberikan kepada peminjam. Karena itu, jika apartemen terikat dengan nilai tukar mata uang asing, maka dengan pertumbuhannya, Anda harus mencari opsi untuk menyelesaikan masalah ini. Untuk memastikan diri Anda dari situasi seperti itu, Anda harus menetapkan nilai maksimum mata uang penyelesaian dalam perjanjian pemesanan.
Tentu akan jauh lebih baik jika Anda mengambil pinjaman hipotek dari bank yang menangani pembiayaan proyek di fasilitas tempat Anda membeli apartemen. Maka akan cukup bagi klien untuk menghitung dengan benar persyaratan yang harus diperhitungkan saat menandatangani perjanjian pemesanan.
Para ahli percaya bahwa yang terbaik adalah mengambil pinjaman dalam mata uang di mana biaya apartemen di gedung baru didenominasi. Jika klien mengambil pinjaman dalam dolar dan membayar apartemen dalam rubel, maka bank akan mengonversi peminjam dengan tarif internalnya sendiri pada hari pinjaman dikeluarkan.
Dalam kontrak pemesanan, Anda harus menentukan informasi yang tepat tentang apartemen yang dipesan (lantai, bagian, nomor di situs, total area). Anda juga harus menentukan jumlah pemesanan dan kondisi pengembalian atau penggantiannya sebagai biaya apartemen. Penting untuk menunjukkan ketentuan pemesanan dan menentukan tanggung jawab para pihak jika gagal memenuhi kewajiban mereka. Para ahli menambahkan bahwa rincian penjual dan pembeli juga harus ditentukan dalam kontrak, serta waktu transaksi. Menurut para ahli, teks perjanjian dibuat secara profesional dan mempertimbangkan hak-hak kedua belah pihak.
Klausul penting dari kontrak adalah jumlah yang dibayarkan pembeli ke rekening penjual agar perumahan tersebut dipindahkan dari penjualan untuk jangka waktu tertentu. Paling sering, masalah ini diselesaikan dengan kesepakatan kedua belah pihak dan tidak terikat dengan total biaya apartemen atau rumah. Seperti yang diperlihatkan oleh praktik, di Moskow pembayaran di muka adalah 40.000 rubel, dan di wilayah Moskow - 35.000 rubel. Selain itu, jika pembeli tidak membeli rumah dalam jangka waktu yang ditentukan dalam kontrak, maka jumlahnya tidak dapat dikembalikan.
Namun, perjanjian pemesanan juga memiliki kekurangan - tidak tunduk pada pendaftaran negara. Kerugian dari perjanjian pemesanan adalah tidak tunduk pada pendaftaran negara. Jadi, jika penjual tidak bermoral, maka dia dapat membuat beberapa perjanjian pemesanan untuk satu apartemen sekaligus. Dalam hal terjadi perselisihan antara pembeli dan penjual, pertimbangan masalah ini di pengadilan dapat dilanjutkan sesuai dengan skenario berikut: kontrak diakui sebagai pendahuluan atau transaksi dinyatakan tidak sah.
Para ahli mendesak Anda untuk mendekati kesimpulan dari perjanjian pemesanan secara bertanggung jawab, karena kesalahan dapat menyebabkan hilangnya uang muka atau bahkan gangguan dalam transaksi.
Setiap pembeli apartemen membutuhkan waktu untuk mengumpulkan sejumlah besar uang. Sementara dia terlibat dalam penjualan apartemennya sendiri dan memulai proses negosiasi dengan bank, opsi yang dia suka mungkin meninggalkan pasar. Untuk mencegah hal ini terjadi, pasar real estat memiliki layanan untuk pemesanan (reservasi) apartemen.
Prosedur pemesanan apartemen digunakan baik di pasar primer maupun sekunder. Yang perlu Anda perhatikan adalah adanya perjanjian booking merupakan jaminan bahwa apartemen tersebut tidak akan dijual kepada pembeli lain, “Majalah Real Estate “MetrInfo.Ru” menyelesaikannya dengan bantuan tenaga ahli.
Cadangan perumahan dengan pengembang
Inti dari prosedur ini adalah bahwa klien, dengan membayar reservasi, menegaskan keseriusan niatnya, jelas Alexander Engel, kepala departemen gedung baru di MIC Group. Menurut Nikolai Chitiashvili, kepala departemen dukungan penjualan di Pioneer Group of Companies, di pasar utama, perjanjian reservasi biasanya dibuat oleh agen yang "memperbaiki" klien dan bagian tertentu dari komisi mereka. Pengembang yang menjual apartemen di bawah undang-undang tentang partisipasi dalam konstruksi bersama 214-FZ (mewajibkan mereka untuk menerima pembayaran berdasarkan kontrak hanya setelah pendaftaran negaranya) juga mencoba untuk mengasuransikan diri mereka sendiri, jika tidak dengan letter of credit, maka dengan reservasi serupa perjanjian.
Sebagian besar perusahaan siap menawarkan pilihan yang berbeda kepada pelanggan untuk memesan apartemen di fasilitas mereka. Menurut Igor Sibrenkov, Wakil Direktur Umum Morton-Invest, perusahaan menawarkan pelanggannya sistem pemesanan yang fleksibel, ketika, tergantung pada situasinya, setiap pelanggan dapat memilih opsi terbaik dari empat yang ditawarkan. Cara termudah untuk memesan apartemen di salah satu gedung baru Morton Group of Companies adalah dengan menelepon salah satu kantor penjualan. Meninggalkan detail kontak Anda, Anda dapat memesan opsi favorit Anda selama sehari. Layanan ini disediakan sepenuhnya gratis. Jika dalam waktu 24 jam pembeli memutuskan untuk membeli, maka pada akhir periode ini perlu untuk membuat perjanjian pemilihan dan melakukan pembayaran di muka sebesar 2,5% dari biaya apartemen. Saat melakukan pembayaran di muka, reservasi dibuat secara otomatis untuk periode yang diperlukan untuk persiapan dan pelaksanaan semua dokumen. Biasanya memakan waktu hingga 7 hari. Ketika menyimpulkan perjanjian seperti itu, biaya apartemen ditetapkan untuk seluruh periode validitasnya. Jika kontrak diakhiri atas inisiatif pembeli, pembayaran yang dilakukan tidak dapat dikembalikan.
Jika pembeli membutuhkan waktu lebih lama untuk mengambil keputusan pembelian, maka Morton-Invest menawarkan jenis pemesanan berbayar. Jumlah pembayaran mungkin tergantung pada lamanya periode pemesanan dan jumlah kamar di apartemen. Jadi, tergantung pada parameter di atas, perusahaan menawarkan opsi berikut: selama sebulan, apartemen 1 kamar dapat dipesan seharga 10 ribu rubel, apartemen 2 kamar seharga 15 ribu rubel, dan apartemen 3 kamar seharga 20 rubel. ribu rubel.
Jenis pemesanan lain yang ditawarkan oleh pengembang digunakan dalam transaksi alternatif, ketika pembeli menjual apartemen lamanya melalui departemen perumahan sekunder Morton Group dan membeli rumah di salah satu gedung baru perusahaan. Dalam hal ini, biaya pemesanan tidak tergantung pada jumlah kamar di apartemen dan berjumlah 50 ribu rubel.
Jangka waktu maksimum untuk pemesanan tersebut adalah 3 bulan. Perusahaan percaya bahwa biasanya kali ini cukup bagi klien untuk menjual ruang hidup lama secara menguntungkan. Tetapi jika penjualan apartemen lama tertunda, maka dimungkinkan untuk memperhitungkan jumlah ini terhadap biaya apartemen, dengan tunduk pada ketentuan perjanjian yang dibuat sebelumnya. Dengan jenis pemesanan ini, biaya apartemen tidak tetap. Jika pembeli menolak transaksi penjualan apartemennya, maka pembayaran untuk layanan tidak dapat dikembalikan, dan pemesanan dibatalkan secara otomatis pada saat pemutusan kontrak.
Jenis pemesanan terpisah disediakan oleh Morton Group of Companies untuk pembeli yang membeli apartemen dengan hipotek militer. Biaya reservasi semacam itu untuk periode dua minggu adalah 5 ribu rubel. Harga apartemen ditetapkan pada saat pemesanan dan hanya dapat direvisi setelah periode pemesanan berakhir.
Perusahaan "NDV-Nedvizhimost" juga memiliki opsi berbeda untuk "menunda" apartemen di gedung baru. Yang pertama, kata Anton Konobeevsky, wakil kepala departemen gedung baru di NDV-Nedvizhimost, adalah reservasi selama beberapa hari untuk menyiapkan kesepakatan. Sebagai aturan, dengan skema seperti itu, klien tidak dikenakan biaya tambahan, harganya tetap. Mekanismenya adalah yang paling sederhana dan paling mudah dipahami oleh masing-masing pihak. Jika klien menjual apartemen melalui perusahaan untuk pembelian gedung baru berikutnya (saling ganti rugi), maka dipraktikkan untuk memesan apartemen selama 1-2 bulan. Dan dalam praktiknya, kali ini lebih dari cukup untuk menjual real estat di pasar sekunder. Benar, ada satu detail penting, pakar memperingatkan, sebagai aturan, jika sebuah apartemen dipesan untuk periode yang sama, maka harga di gedung baru tidak tetap.
Pilihan lain adalah memesan apartemen saat menerima hipotek, kata Christina Shulgina, kepala departemen hipotek dan pinjaman di NDV-Real Estate. Transaksi semacam itu membutuhkan biaya waktu yang terkait dengan pengumpulan dokumen yang diperlukan dan organisasinya. Itulah sebabnya NDV-Nedvizhimost menghapus apartemen dari penjualan selama 10 hari. Dalam persyaratan ini, spesialis perusahaan harus menyediakan bank dengan dokumen yang diperlukan untuk pelanggan dan menerima keputusan tentang aplikasi pinjaman. “Pada saat yang sama, harga ditetapkan hanya setelah klien menerima persetujuan dari bank,” ahli menjelaskan.
Dalam praktiknya, biaya layanan berdasarkan perjanjian layanan (DOE, perusahaan menggunakan bentuk perjanjian khusus ini) terkait dengan harga apartemen, kata Philip Tretyakov, CEO Galaxy Realty. Di setiap perusahaan, jumlah pembayaran ditentukan secara individual. “Misalnya, dalam proyek kami di pinggiran kota terdekat, di kompleks perumahan Butovo Park-2 dan kompleks perumahan Alpha Centauri, jumlah ini sama dengan 2,5% dari harga apartemen,” jelas ahli.
Menurut Vasily Sharapov, seorang pengacara di perusahaan pengembangan City-XXI Century, besarnya uang muka pemesanan biasanya ditentukan atas kebijaksanaan pengembang. Ini mungkin sejumlah uang tetap, terlepas dari harga kontrak, atau beberapa persentase dari harga ini. Biasanya tidak lebih dari 10%. “Di perusahaan kami, pembayaran pemesanan adalah 25.000 rubel,” kata Alexander Engel (MITs Group of Companies).
Kewajiban kontrak
Saat membuat perjanjian pemesanan, ada beberapa poin penting yang perlu dipertimbangkan. Karena perjanjian pemesanan menjamin pembeli untuk mengalihkan properti yang dipilih kepadanya untuk jangka waktu tertentu dan menetapkan harga transaksi, kata Alexander Engel (MIC Group), Anda perlu memeriksa apakah semua barang ini ada dalam perjanjian pemesanan.
Nikolai Chitiashvili (Grup Perusahaan Perintis) percaya bahwa pembeli harus memastikan bahwa perjanjian pemesanan mencerminkan informasi tentang apartemen sedetail mungkin: semua parameter apartemen (alamat rumah, posisi apartemen di rumah , area, parameter lainnya), harga, dan tanggal keluar untuk sebuah transaksi.
Juga, tambah Philip Tretyakov (Galaxy Realty), klien perlu mempelajari dengan cermat ketentuan kontrak, ketentuan pembayaran, jika hipotek direncanakan, kemudian periksa ketersediaan klausul pengembalian uang jika bank menolak untuk memberikan pinjaman, serta rincian apartemen yang dipesan.
Menurut Vasily Sharapov (Abad Kota-XXI), formulir yang disetujui oleh pengembang biasanya digunakan. Namun, investor berhak, jika terjadi ketidaksepakatan pada teks, untuk mengusulkan amandemen dan penambahan formulir ini. Dalam praktiknya, pengembang paling sering menolak untuk mengubah apa pun dalam bentuk perjanjian pemesanan yang disetujui, dan jika perbedaannya signifikan, transaksi mungkin tidak dilakukan karena alasan ini.
Oksana Melnik, Wakil Direktur Umum Rumah Real Estat Rusia, juga menegaskan bahwa jika kesepakatan dilakukan dengan pengembang besar, maka kemungkinan membuat perubahan dan penambahan kontrak sangat kecil. Meskipun hal-hal lebih sederhana di pasar sekunder: Anda dapat menyetujui untuk membuat klausul tertentu dalam perjanjian uang muka (deposit). Juga, kondisinya tergantung pada permintaan apartemen yang dipilih. “Jika suatu objek sangat diminati,” kata pakar, “maka tidak ada yang mau membuat perubahan apa pun, bertindak berdasarkan prinsip “tidak suka sesuatu, jangan beli,” dan jika penjual tertarik untuk menjual , dia lebih setia dan membuat konsesi.”
Reservasi apartemen di pasar sekunder
Pemesanan apartemen juga digunakan di pasar sekunder. Prasyarat adalah pembayaran yang disebut uang muka atau deposit. Benar, Maria Litinetskaya, CEO Grup Metrium, percaya bahwa ini adalah prosedur opsional di pasar sekunder. Pada saat yang sama, pembeli adalah inisiator utama. Mereka perlu memesan opsi yang mereka sukai untuk mempersiapkan kesimpulan dari perjanjian jual beli utama - untuk mendapatkan hipotek atau menjual apartemen lama. Tetapi sebelum memesan apartemen di pasar sekunder, saran ahli, pembeli harus memastikan bahwa itu "bersih secara hukum".
Perjanjian deposit atau perjanjian pemesanan dibuat secara tertulis dan tidak memerlukan notaris wajib. Tetapi dalam hal terjadi perselisihan - dalam hal salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya, akan lebih mudah bagi pembeli untuk membuktikan perkaranya di pengadilan dengan menggunakan akta notaris.
Nikolai Chitiashvili (Grup Perusahaan Perintis) percaya bahwa penting untuk memastikan bahwa uang muka/deposit dibayarkan kepada pemilik atau agen resmi. Persyaratan untuk pengembalian uang muka perlu ditentukan jika hak pihak ketiga atau keadaan lain yang mengganggu transaksi ditemukan. Jika tidak, Alexander Engel (MIC Group of Companies) memperingatkan, jika Anda menolak untuk membeli apartemen yang dipesan, uang tidak akan dikembalikan, karena pada saat pembayaran berdasarkan kontrak, layanan kontraktor pemesanan dianggap telah diberikan, dan kontrak terpenuhi.
Menurut Oksana Melnik (Rumah Real Estat Rusia), ukuran setoran tergantung pada nilai properti, tetapi, sebagai suatu peraturan, bervariasi dari 30 hingga 100 ribu rubel. Tidak ada norma dan rumus yang menentukan besaran jumlah ini.
Apakah ada risiko tidak mendapatkan apartemen yang Anda sukai di pasar perdana, meskipun ada perjanjian reservasi? Bagaimana untuk melanjutkan kemudian? www.metrinfo.ru beralih ke para ahli dengan pertanyaan seperti itu.
Alexander Engel, kepala departemen gedung baru, Grup MIC:
Tidak ada kasus seperti itu dalam praktik Grup MIC. Namun, situasi force majeure terjadi pada semua orang. Faktor manusia juga hadir di pasar real estat. Tetapi kasus seperti itu sangat jarang, dan mereka keluar dari situasi seperti itu secara individual melalui negosiasi.
Nikolai Chitiashvili, Kepala Departemen Dukungan Penjualan, Grup Perusahaan Pioneer:
Skenario ini dimungkinkan dan, sayangnya, hanya bergantung pada kesadaran pengembang. Klien dapat melindungi dirinya sendiri dengan memastikan bahwa kondisi pengembalian uang muka ditentukan dalam kontrak.
Philip Tretyakov, CEO Galaxy Realty:
Jika DOW benar-benar menunjukkan apartemen yang dipilih klien, maka risiko untuk tidak mendapatkannya adalah minimal. Sejak saat membayar kontrak, ia meninggalkan database objek yang tersedia dan disediakan untuk pembeli. Saat menandatangani DOU, klien harus hati-hati memeriksa semua detail apartemen: bangunan, lantai, bagian, nomornya di situs.
Maria Litinetskaya, CEO Grup Metrium:
Tentu saja, selalu ada risiko. Apalagi jika calon pembeli awalnya sembrono tentang kontrak dan tidak mempelajarinya dengan cermat. Penjual yang tidak bermoral sering menggunakan warga yang mudah tertipu sebagai sumber dana yang terjangkau.
Grigory Altukhov, direktur komersial "Pemimpin" FGC:
Perjanjian pemesanan juga merupakan jaminan kepada pembeli dari pengembang (penjual) bahwa apartemen tersebut pasti tetap untuk pembeli dan tidak akan dijual kepada siapapun selama berlakunya perjanjian pemesanan.
Igor Sibrenkov, Wakil Direktur Umum Morton-Invest LLC:
Pembeli kami dalam 100% kasus menerima persis apartemen yang mereka pilih. Dan sistem pemesanan fleksibel yang kami tawarkan memungkinkan mereka untuk memilih opsi yang paling tepat dan menguntungkan.
Teks: Ludmila Chicherova
Perjanjian pemesanan disimpulkan ketika pembeli perlu "mengisi tempat duduk" untuk beberapa waktu. Artinya, dia jelas menyukai apartemen itu, diputuskan untuk "mengambilnya", tetapi butuh waktu untuk menyelesaikan beberapa masalah. Misalnya, mengambil pinjaman hipotek. Dan tugas ini bukan untuk satu atau dua hari.
Artikel ini adalah referensi dan bahan informasi, semua informasi di dalamnya disajikan untuk tujuan informasi dan hanya untuk tujuan informasi.
Setelah memutuskan untuk membeli rumah di rumah yang sedang dibangun, pembeli mengumpulkan banyak informasi, pergi untuk melihat, dan ketika opsi yang cocok ditemukan, ia menghadapi masalah lain - bagaimana mempertahankan rumahnya sampai kesepakatan selesai dan uang tunai pemukiman? Masalah dapat diselesaikan jika Anda menggunakan perjanjian reservasi. "Perjanjian pemesanan disimpulkan jika perlu untuk memesan properti yang diperoleh untuk pembeli potensial," jelas portal Dmitry Otyakovsky, direktur komersial Pioneer Group of Companies cabang Moskow. Seperti yang ditambahkan Nina Kuznetsova, pendiri Urban realti, perjanjian pemesanan lebih sering dibuat dengan klien oleh perusahaan real estat yang memiliki hak untuk menjual apartemen di rumah yang sedang dibangun. Pengembang sendiri jarang menggunakan perjanjian seperti itu. "Reservasi dengan pengembang paling sering dilakukan secara lisan untuk waktu yang sangat singkat - 1-2 hari," ahli menjelaskan.
Seperti yang dicatat Vasily Fetisov, Direktur Penjualan dan Pemasaran, CJSC Zheldoripoteka, perjanjian pemesanan cukup jarang terjadi dalam praktik pasar perumahan primer, terutama dalam kondisi persaingan yang tinggi di antara pengembang di pasar di mana pembeli berkuasa. Inilah yang terjadi pada 2008-2010. Pada tahun 2011, situasinya berangsur-angsur berubah menuju pasar yang seimbang antara penjual dan pembeli, tetapi barisan pembeli sudah mengantri untuk beberapa properti yang populer dan sukses. Oleh karena itu, ada kebutuhan untuk memesan apartemen untuk beberapa waktu untuk menyelesaikan masalah, misalnya, dengan memperoleh pinjaman hipotek. Biasanya, perjanjian pemesanan dibuat untuk waktu yang singkat - seminggu, dua minggu, sebulan.
Kesepakatan itu akan mencakup hipotek.
Memang saat ini banyak transaksi di pasar perdana yang dilakukan dengan menggunakan KPR. Oleh karena itu, dibutuhkan banyak waktu untuk mengumpulkan dokumen, mempertimbangkan kasus peminjam hipotek di bank dan membuka pembiayaan. Menurut Vasily Fetisov (Zheldoripoteka), sebagian besar perjanjian pemesanan sekarang sedang diselesaikan hanya untuk kasus hipotek.
Apa yang harus ada dalam perjanjian seperti itu jika disimpulkan oleh peminjam hipotek? Dmitry Otyakovsky (Grup Perusahaan Perintis) menyarankan meresepkan kemungkinan pengembalian uang muka secara penuh, jika transaksi tidak terjadi karena penolakan bank untuk mengeluarkan hipotek. Dan mengingat bahwa sangat sulit, hampir tidak realistis, untuk menerima penolakan tertulis dari bank, ada baiknya memperhatikan kata-kata dari paragraf ini.
Poin selanjutnya adalah bank biasanya meremehkan jumlah yang siap mereka berikan kepada peminjam. Dan jika harga apartemen dikaitkan dengan nilai tukar mata uang asing, yang tiba-tiba naik, maka ada dua kemungkinan solusi untuk masalah ini: baik mencari uang, misalnya, mengambil pinjaman konsumen tambahan, atau mengajukan aplikasi pinjaman baru ke meningkatkan jumlah. “Tetapi asuransi terbaik terhadap situasi seperti itu adalah— menetapkan tingkat maksimum mata uang penyelesaian dalam perjanjian pemesanan ", kata sang ahli.
Situasi lebih optimis ketika datang untuk memperoleh hipotek dari bank yang melakukan pra-proyek atau pembiayaan proyek di fasilitas ini. Maka hanya penting bagi klien untuk menghitung dengan benar masa berlaku perjanjian pemesanan. “Pengembang dan bank paling sering memiliki kesepakatan tentang persyaratan untuk menyetujui peminjam, misalnya, 7-10 hari sejak tanggal penyerahan dokumen,” kata Nina Kuznetsova (Urban Realty). “Dan periode inilah yang harus diperhitungkan saat menandatangani perjanjian pemesanan.”
Adapun mata uang penyelesaian, yang akan muncul dalam kontrak, Vasily Fetisov (Zheldoripoteka) percaya bahwa logis untuk menerima pinjaman dalam mata uang di mana nilai properti didenominasi. Tetapi jika klien memutuskan untuk mengambil pinjaman dalam dolar, dan pembayaran untuk gedung baru dalam 90% kasus adalah dalam rubel, maka bank akan mengonversi pinjaman untuk peminjam dengan tarif internalnya sendiri pada hari pinjaman itu diterima. dikeluarkan, kata Nina Kuznetsova (Urban Realty).
Nuansa kontrak
Perjanjian pemesanan memerlukan kepatuhan dengan formalitas tertentu. Ini harus mengatur secara rinci subjek kesepakatan antara kedua belah pihak dan poin-poin yang membutuhkan eksekusi. Pertama-tama, kata Nina Kuznetsova (Urban Realty), kontrak harus berisi informasi yang secara akurat menjelaskan jenis apartemen yang dipesan pembeli - lantai, bagian, nomornya di situs dan luas total
. Harus jumlah yang dipesan
dan syarat pengembalian uang ini
, milik mereka tidak kembali
atau mengimbangi harga apartemen
. Sangat penting bahwa mereka ditandai dengan jelas syarat pemesanan
dan dieja tanggung jawab para pihak
atas kegagalan memenuhi kewajibannya. “Sangat penting untuk menunjukkan rincian pembeli dan penjual dan waktu kesepakatan,” tambah Dmitry Otyakovsky (Pioneer Group of Companies).
Apa yang harus dilakukan pembeli jika dia tidak setuju dengan klausul kontrak yang dibuat oleh jasa hukum perusahaan? Para ahli terus terang mengatakan bahwa dalam prakteknya cukup sulit untuk mencapai kontrak dengan syarat pembeli. “Kecuali kita berbicara tentang kesepakatan jutaan dolar,” catat Vasily Fetisov (Zheldoripoteka). Pembeli "biasa" akan didengarkan dengan sopan dan "dipertimbangkan" keinginannya... Namun, komentator kami percaya bahwa teks kontrak dibuat pada tingkat profesional yang baik dan mempertimbangkan hak-hak kedua belah pihak.
Klausul penting dari kontrak adalah jumlah yang dibayarkan pembeli ke rekening penjual untuk fakta bahwa apartemen atau rumah akan ditarik dari penjualan untuk jangka waktu tertentu (dalam kehidupan sehari-hari - pembayaran di muka). Dalam kebanyakan kasus, masalah moneter diselesaikan dengan kesepakatan kedua belah pihak dan tidak terikat dengan nilai total properti. Dalam praktiknya, kata Nina Kuznetsova (Urban Realty), di Moskow kita berbicara tentang kemajuan dari 50 ribu rubel , dan di wilayah Moskow - dari 35 ribu rubel . Dan jumlah ini tidak dapat dikembalikan jika klien tidak membeli apartemen dalam jangka waktu yang ditentukan dalam kontrak.
Adapun jumlah transaksi itu sendiri, dalam banyak kasus, jika harga per meter persegi dinyatakan dalam rubel, itu muncul dalam perjanjian pemesanan. Jika harga ditunjukkan dalam mata uang, maka perhitungan, sebagai suatu peraturan, dilakukan pada kurs MICEX pada saat menyetorkan uang.
Ada perjanjian pemesanan dan kekurangannya. Itu tidak tunduk pada pendaftaran negara. Akibatnya, penjual yang tidak bermoral dapat membuat beberapa perjanjian pemesanan untuk apartemen yang sama. Jika timbul perselisihan serius antara penjual dan pembeli, pertimbangan masalah ini di pengadilan dapat mengikuti skenario yang berbeda. Satu per satu, kontrak dapat dikenali sebagai awal, dan ini akan memberikan semua norma kualifikasi kontrak ini. Jika tidak, transaksi akan dinyatakan tidak sah sama sekali.
Para ahli menyarankan
Karena kesalahan dalam membuat perjanjian pemesanan dapat menyebabkan tidak hanya hilangnya uang muka, tetapi juga kegagalan transaksi, saya meminta saran para ahli tentang apa yang pertama-tama harus Anda perhatikan ketika membuat perjanjian pemesanan.
Nina Kuznetsova (Perkotaan realti):
Hal utama ketika membuat perjanjian pemesanan adalah untuk memahami seberapa cepat dan bagaimana akan diperlukan untuk membayar pembelian apartemen di gedung baru yang dipilih, apakah ada kondisi yang menjadi dasar untuk memperpanjang pemesanan, dan apakah mungkin untuk mengubah apartemen yang dipilih ke yang lain.
Vasily Fetisov (Zheldoripoteka):
Penting untuk memperhatikan kewajiban klien, hukuman jika transaksi tidak terjadi karena kesalahan klien. Dan juga pada jaminan dari pengembang - di bagian kewajiban, misalnya - apa yang akan terjadi jika apartemen tetap dijual kepada pihak ketiga selama masa berlaku perjanjian pemesanan.
Dmitry Otyakovsky (Grup Perusahaan Perintis):
Saya sarankan untuk memperhatikan tenggat waktu pemesanan, deskripsi objek (alamat dan karakteristik fisik), jumlah uang muka, biaya objek, tata cara pembayaran, denda jika salah satu pihak tidak dapat melakukan perjanjian. Sepakat.
Kontrak untuk memesan apartemen di gedung baru pada saat ini, ketika pasar untuk gedung baru adalah pasar pembeli, tidak sering dibuat, tetapi masih merupakan alat yang diperlukan. Disimpulkan ketika Anda perlu "Skor" apartemen yang Anda sukai. Mari kita pertimbangkan lebih detail.
Mari kita bayangkan pembeli sedang mengerjakan banyak opsi, pergi menemuinya, menghabiskan banyak waktu, dan ketika dia menemukan opsi yang tepat, ternyata ada satu atau dua apartemen di gedung yang tepat di lantai yang tepat. dengan pandangan kanan dari jendela. Dan mungkin tidak ada cukup waktu untuk mengumpulkan uang untuk apartemen khusus ini.
Saat memesan apartemen, pembeli mewajibkan penjual untuk mengamankan apartemen untuk dirinya sendiri secara hukum. Secara fisik, segala sesuatu terjadi dalam bentuk reservasi untuk jangka waktu tertentu. Apalagi jika reservasi dilakukan di pengembang, maka semuanya sering dilakukan atas kata kehormatan manajer, yang akan bisa menahan apartemen selama satu atau dua hari.
Jika pemesanan apartemen dilakukan di agen resmi, kontrak pemesanan apartemen dapat diselesaikan untuk jangka waktu 10 hingga 30 hari. Sebagian besar kontrak pemesanan saat ini untuk transaksi hipotek.
Anda perlu tahu bahwa perjanjian pemesanan tidak tunduk pada pendaftaran negara, dan oleh karena itu pejabat pemerintah tidak akan dapat mengontrolnya - Anda harus mendekati kesimpulan perjanjian dengan sangat hati-hati.
1. Baca dengan cermat kontrak pemesanan apartemen yang dibuat oleh pengacara penjual. Jika ada sesuatu yang tidak sesuai dengan Anda, Anda perlu menuntut untuk mengubah kontrak atau menambahnya. Benar, dalam praktiknya ini tidak mudah dilakukan - kontrak yang dibuat oleh pengacara pengembang besar biasanya seimbang dan memperhitungkan hak kedua belah pihak. Namun dengan tekanan dan argumentasi yang tepat, hal itu bisa dilakukan.
2. Berikan perhatian khusus pada seberapa cepat dan bagaimana Anda harus membayar pembelian apartemen yang dipilih di gedung baru.
3. Apakah ada kondisi yang memungkinkan Anda untuk memperpanjang reservasi, apakah mungkin untuk mengganti apartemen yang dipilih dengan yang lain pada kesempatan tertentu.
4. Sangat memperhatikan kewajiban pembeli, denda, apa yang akan terjadi jika transaksi tidak terjadi karena kesalahan Anda.
5. Serius melihat klausul garansi dari pembangun. Penting untuk memahami tanggung jawab apa yang akan ditanggung pengembang jika ia menjual apartemen yang dipesan selama masa kontrak.
6. Penting untuk menyelesaikan masalah di akhir periode pemesanan. Jangan mengandalkan penampilan uang untuk apartemen pada waktu yang Anda inginkan - selalu ada beberapa nuansa yang terkait dengan bank. Karena itu, lebih baik mengambil istilah dengan margin. Pengembang dan bank hipotek memiliki kesepakatan tentang waktu persetujuan pelanggan - misalnya, 10 hari sejak tanggal permohonan pinjaman.
8. Salah satu poin terpenting dari kontrak adalah jumlah yang dibayarkan untuk reservasi (pembayaran di muka). Paling sering di Moskow, pembayaran di muka adalah 50.000 rubel, di wilayah Moskow - 30.000. Jumlah ini tidak dapat dikembalikan jika transaksi gagal karena kesalahan Anda.
9. Dan akhirnya. Kontrak untuk memesan apartemen di gedung baru tidak tunduk pada pendaftaran negara. Artinya, penjual yang tidak bermoral memiliki kesempatan untuk membuat lebih dari satu perjanjian pemesanan untuk apartemen yang sama. Perhatikan ini.
Sumber Gambar: Lori Photobank
Pertama-tama, ada baiknya memahami apa arti dari prosedur pemesanan: tahapan apa yang termasuk dan apa yang memungkinkan Anda untuk mencapainya.
Maria Litinetskaya, Direktur Umum perusahaan mengatakan bahwa “pemesanan (reservasi) apartemen di gedung baru adalah prosedur yang, pertama, memungkinkan untuk mengamankan perumahan yang dipilih untuk pembeli sampai penandatanganan perjanjian penyertaan modal (DDU), dan kedua, menetapkan harga untuk dia. Setelah kesimpulan dari perjanjian reservasi, apartemen dihapus dari penjualan untuk jangka waktu tertentu, nilainya dibekukan. Dengan demikian, Anda dijamin mendapatkan tempat dan dengan harga yang cocok untuk Anda.”
Namun, menurut Sofia Lebedeva, Direktur Umum perusahaan, ada pengecualian ketika biaya apartemen tidak ditetapkan dalam kontrak pemesanan. “Paling sering ini terjadi ketika, yaitu, ketika pembeli menjual apartemennya melalui pengembang (prosedurnya biasanya memakan waktu beberapa bulan) untuk mengkreditkan uang yang diterima untuk membayar apartemen di gedung baru,” kata pakar tersebut.
Pada gilirannya, Irina Dobrokhotova, Ketua Dewan Direksi, menekankan bahwa prosedur pemesanan bertujuan untuk mengkonfirmasi keseriusan niat klien dalam membeli apartemen tertentu. “Ini memungkinkan Anda untuk memperbaiki untuk waktu tertentu, sesuai dengan peraturan, biaya apartemen masa depan dan mengamankan objek yang dipilih untuk Anda sendiri. Itu adalah pemesanan adalah penetapan pilihan, penetapan harga, dan konfirmasi keseriusan niat.”
Masalah topikal kedua adalah berapa biaya reservasi apartemen.
Menurut Sofia Lebedeva, pemesanan dibayar dan gratis. “Opsi yang paling umum adalah reservasi gratis, yang diberikan selama 1-5 hari. Biasanya, cukup menelepon kantor perusahaan, memberi nama objek dan meninggalkan detail Anda.
Jika pembeli membutuhkan periode yang lebih lama, misalnya, untuk mendapatkan persetujuan untuk hipotek atau menjual apartemen lama, perusahaan menawarkan untuk melakukan reservasi berbayar: sebagai aturan, ini adalah pembayaran di muka, paling sering dalam jumlah 2,5% dari nilai apartemen, atau jumlah tetap, yang dipamerkan oleh perusahaan penjual,” kata ahli.
Maria Litinetskaya mengatakan bahwa biaya pemesanan apartemen di gedung baru bisa mengambang dan tetap. “Saat ini, biaya untuk layanan ini di Moskow dapat menjadi 1-2% dari biaya perumahan, atau tetap 100-150 ribu rubel. Biasanya, biaya reservasi dipotong dari harga apartemen.”
Irina Dobrokhotova memberi tahu apa yang termasuk dalam harga ini:
« Di agensi yang berbeda dan untuk pengembang yang berbeda, biaya prosedurnya bisa sangat berbeda. Ini dapat dihitung baik dalam tarif tetap - bisa 10, 20, 30 ribu rubel, atau sebagai persentase dari biaya apartemen. Tingkat rata-rata di pasar adalah sekitar 2%.
Biaya ini mencakup penyediaan jasa konsultasi dan hukum, persiapan dan koordinasi dengan pengembang kontrak utama untuk pembelian apartemen. Kadang-kadang ini juga termasuk layanan pendukung, yaitu, pendaftaran kontrak di ruang pendaftaran, dan kemudian ".
Kami juga mewawancarai para ahli tentang cara melakukan proses pemesanan dengan benar, serta kesalahan apa yang paling umum dan cara menghindarinya.
Maria Litinetskaya (Grup Metrium):
“Sebelum menggunakan layanan booking, Anda harus memahami dengan jelas apakah pilihan Anda sudah final atau belum. Jika ragu membeli rumah, lebih baik menunda reservasi. Validitas reservasi biasanya hanya beberapa hari, dan layanan ini paling sering dibayar. Saat membuat perjanjian pemesanan, cobalah untuk menghitung dengan benar waktu yang Anda perlukan untuk menyiapkan dokumen dan jumlah yang diperlukan. Jika dilakukan dengan benar, Anda akan menandatangani DDU sebelum pemesanan dibatalkan.
Harap dicatat bahwa perjanjian reservasi menentukan area apartemen, lokasinya: nomor bangunan, bagian, lantai, nomor di situs), masa berlaku reservasi, biayanya, prosedur pembayaran dan pengembalian, penuh biaya perumahan yang dibeli, serta rincian yang tepat dari pihak . Semua detail ini diperlukan agar di kemudian hari tidak ada kesalahpahaman antara Anda dan perusahaan penjual.
Kesalahan utama pembeli saat memesan apartemen termasuk perhitungan waktu yang tidak akurat untuk mendapatkan hipotek dan sikap ceroboh terhadap ketentuan perjanjian reservasi. Sangat mudah untuk menghindari keduanya. Dalam kasus pertama, Anda perlu mengetahui terlebih dahulu dari bank persyaratan untuk mempertimbangkan aplikasi dan memperhitungkannya saat membuat perjanjian pemesanan. Yang kedua, baca dokumen dengan cermat dan klarifikasi semua detail yang tidak bisa dipahami.
“Adalah kesalahan untuk berpikir bahwa setelah Anda menyetor uang, biaya apartemen tetap untuk jangka waktu yang tidak terbatas. Misalnya, jika Anda memesan apartemen pada tanggal 1 Juni, adalah keliru untuk menganggap bahwa tanggal 30 Agustus akan sama jika Anda belum mengambil tindakan apa pun yang bertujuan untuk membeli objek yang dipesan selama waktu tersebut. Oleh karena itu, setiap perjanjian pemesanan dengan jelas menunjukkan periode di mana pengembang siap untuk menyediakan apartemen khusus ini dengan harga tertentu. Dan, karenanya, perjanjian pemesanan dianggap dilaksanakan pada saat penandatanganan tindakan penerimaan layanan.
Dan, akhirnya, kami belajar dari para ahli bagaimana pengembang fleksibel saat ini mendekati masalah pemesanan apartemen. Misalkan hari ini seorang klien membayar sejumlah tertentu untuk reservasi satu apartemen, dan kemudian berubah pikiran dan ingin membeli apartemen lain - tanpa kehilangan uang untuk apartemen yang sudah dipesan. Bisakah pengembang pergi menemuinya?
Irina Dobrokhotova (TERBAIK-Novostroy):
« Jika kita berbicara tentang situasi di mana layanan pemesanan disediakan oleh agen, dan apartemen dijual oleh pengembang, maka agen pasti bertemu pelanggan di tengah jalan, karena penting bagi kami bahwa klien, pada prinsipnya, membeli apartemen di kompleks ini. Dengan demikian, dalam waktu yang wajar, klien dapat mengubah pilihannya di dalam kompleks tanpa biaya ulang.
Hal yang sama berlaku untuk pembangun. Pengembang mengambil uang untuk layanannya, dan jika klien menolak opsi yang dipesan setelah waktu yang cukup lama, pengembang berhak mengambil kembali uang untuk layanan pemesanan apartemen baru. Tetapi lebih sering daripada tidak, pengembang juga memenuhi kebutuhan klien untuk tetap berada di dalam kompleks perumahan mereka.”
Sofia Lebedeva ("MIEL-Bangunan baru"):
“Jika klien menyukai apartemen lain dari katalog, dan dia telah melakukan pembayaran di muka untuk objek tersebut, pengembang atau penjual, sebagai suatu peraturan, bertemu dengan klien di tengah jalan dan menegosiasikan kembali perjanjian reservasi tanpa kerugian finansial bagi pembeli.
Jika pembeli memutuskan untuk mengakhiri perjanjian pemesanan karena pembelian apartemen dari pengembang lain, uang muka dikembalikan jika ditentukan dalam perjanjian.
Maria Litinetskaya ("Grup Metrium"):
“Saat ini, pengembang berusaha untuk mempertimbangkan kebutuhan pembeli semaksimal mungkin. Karena itu, jika Anda memesan satu apartemen, dan kemudian berubah pikiran dan ingin membeli yang lain tanpa kehilangan pembayaran untuk reservasi, kemungkinan besar Anda akan bertemu. Selain itu, Anda bisa mendapatkan pengembalian uang dari biaya reservasi, bahkan jika Anda menolak untuk membeli rumah.”
Jadi, meskipun prosedur pemesanan apartemen di gedung baru cukup sederhana, Anda harus tetap berhati-hati agar tidak salah langkah di sini!
