Pembagian real estat dapat dilakukan setelah kesepakatan awal tentang parameter saham masing-masing pemilik. Jika tidak ada kesepakatan demikian, maka saham akan dibagikan secara merata. Dalam artikel ini, Anda akan belajar tentang proses pengalokasian dan penjualan saham di apartemen dan berbagai nuansa yang terkait dengan transaksi semacam itu.
Pasal 252 KUH Perdata Federasi Rusia dikhususkan untuk pembagian real estat, yang dimiliki bersama dan pembagian bagian darinya:
Salah satu opsi dalam hal ini adalah membuat perjanjian tentang pembentukan saham, yang memerlukan paket dokumen standar:
Sesuai dengan Pasal 250 KUH Perdata Federasi Rusia, dalam proses pemindahtanganan saham, perlu untuk mematuhi aturan pembelian terlebih dahulu, yaitu, pemilik saham lain memiliki hak prioritas untuk membeli properti ini. Untuk melakukan ini, perlu memberi tahu mereka tentang penjualan (melalui surat dengan tanda terima) dengan penjelasan tentang harga dan persyaratan lain dari transaksi.
Kesulitan utama transaksi penjualan saham di apartemen adalah ketidakmungkinan menentukan batas yang jelas untuk kepemilikan masing-masing pemilik, karena tidak ada dokumen yang menetapkan parameter ini.
Sekalipun pemilik bagiannya tinggal di kamar tertentu, ini tidak berarti bahwa dia adalah pemiliknya.
KUH Perdata mendefinisikan 2 jenis kepemilikan bersama atas properti tempat tinggal:
Kasus ketika salah satu pemilik menyatakan keinginan untuk menjual bagiannya cukup umum, karena ada banyak alasan untuk ini:
Sebelum memulai transaksi, 2 konsep harus dipisahkan:
Terkadang pemilik saham lain di real estat ini menghindari pengiriman pemberitahuan, dan Layanan Pendaftaran Federal menolak untuk mendaftarkan transaksi tanpa mengonfirmasi informasi mereka tentang transaksi tersebut.
Jadi, dalam hal penjualan bagian real estat Anda, hak penolakan pertama menjadi semacam persetujuan transaksi.
Dalam kasus di mana salah satu saham milik anak di bawah umur, otoritas perwalian campur tangan dalam proses, yang memutuskan masalah izin untuk menjual. Jika transaksi tersebut diduga dapat memperburuk kondisi kehidupan anak di bawah umur atau melanggar haknya, perwalian akan mengambil keputusan untuk menolak penjualan.
Sampai saat ini, ada 3 skema pendaftaran saham yang digunakan dalam kasus di mana pemilik lain menolak penjualan:
Semua kesulitan dalam meresmikan penjualan bagian real estat ini disebabkan oleh kenyataan bahwa apartemen yang tidak terbagi jauh lebih menguntungkan untuk dijual daripada menjual sahamnya secara terpisah. Satu-satunya masalah adalah bahwa seringkali pemilik sisa saham lain tidak hanya tidak ingin menjual sahamnya bersama, tetapi juga tidak ingin membeli propertinya dengan harga pasar, berusaha menguranginya dengan cara apa pun.
Situasi yang paling umum adalah mengajukan gugatan untuk menghilangkan hambatan untuk mengakses tempat yang disengketakan dan menentukan prosedur untuk menggunakan real estat, jika kemungkinan seperti itu ada (misalnya, jika ada ruangan terisolasi yang sesuai dengan ukuran area berbagi di apartemen).
Tetapi sekalipun gugatan itu dipenuhi, dalam prakteknya pemilik bagian yang disengketakan itu hanya dapat sekali masuk ke wilayahnya dengan bantuan juru sita. Selanjutnya, ia masih harus berurusan dengan pemilik bersama yang tidak nyaman sendirian.
Dalam hal pengalihan saham bermasalah kepada pihak ketiga, semua proses hukum harus dimulai dari awal, karena telah terjadi perubahan pemilik saham. Dan dalam kasus ini, keputusan pengadilan mungkin berbeda, karena pemilik baru mungkin memiliki real estat lain atau faktor lain yang mempengaruhi keputusan akhir.
Oleh karena itu, selalu perlu diingat bahwa berbagi di apartemen dengan beberapa pemilik selalu menambah kesulitan dalam melakukan transaksi apa pun.
Oleh karena itu, menjual bagian real estat kepada pihak ketiga jika ada hambatan dari pemilik lain adalah pilihan yang paling masuk akal.
Permintaan bagian di apartemen, sebagai suatu peraturan, dibentuk oleh kelompok orang berikut:
Sebagai aturan, perhitungan sederhana berdasarkan nilai pasar sebuah hunian tidak bisa menjadi harga jual riil suatu bagian apartemen.
Harga sebenarnya biasanya berkurang karena potensi masalah yang mungkin dihadapi pemilik baru properti.
Di Moskow, harga saham di sebuah apartemen bisa 60-70% dari biaya kamar di apartemen komunal di area yang sama. Diskon tambahan 20-40% dapat menjadi argumen kuat yang mendukung perolehan bagian di apartemen, dengan mempertimbangkan semua kesulitan di masa depan.
Mengingat rendahnya permintaan untuk jenis properti ini, dimungkinkan untuk menjual langsung ke makelar, tetapi harga harus sudah ditetapkan pada tingkat 30-50% dari yang dihitung.
MEMILIH DI ALAM TIDAK DIPERLUKAN
M. GALIMOV
Ayah saya memiliki 1/6 saham di apartemen satu kamar. Dia tidak dapat setuju dengan pemilik kedua (5/6 bagian) atas penjualan (pembelian kembali) bagiannya. Apakah perlu terlebih dahulu mengalokasikan bagian dalam bentuk barang, melalui pengadilan, dan kemudian menjualnya, atau dapatkah itu dijual tanpa alokasi, mengirimkannya sesuai dengan Art. 250 dari Kode Sipil Federasi Rusia pemberitahuan kepada pemilik kedua niat untuk menjual bagiannya?
A. Dapov, St. Petersburg
Tidak, Anda tidak perlu menyorot.
Properti yang dimiliki oleh dua orang atau lebih adalah milik mereka berdasarkan kepemilikan bersama (klausul 1, pasal 244 KUH Perdata Federasi Rusia).
Menurut paragraf 2 Seni. 246 KUH Perdata Federasi Rusia, seorang peserta dalam kepemilikan bersama memiliki hak, atas kebijakannya, untuk menjual, menyumbangkan, mewariskan, menjaminkan bagiannya atau membuangnya, tunduk pada aturan yang diatur dalam Art. 250 KUH Perdata Federasi Rusia.
Sebagai berikut dari paragraf 1 Seni. 250 KUH Perdata Federasi Rusia, ketika menjual saham dalam hak kepemilikan bersama kepada orang luar, peserta yang tersisa dalam kepemilikan bersama memiliki hak memesan terlebih dahulu untuk membeli saham yang dijual dengan harga yang dijualnya, dan dengan syarat lain yang sederajat, kecuali dalam hal penjualan melalui pelelangan umum.
Penjual suatu saham wajib memberitahukan secara tertulis kepada para peserta lain dalam kepemilikan bersama tentang niat untuk menjual sahamnya kepada orang luar, dengan menunjukkan harga dan syarat-syarat lain untuk menjualnya. Jika peserta lain dalam kepemilikan bersama menolak untuk membeli atau tidak memperoleh bagian yang dijual dalam kepemilikan real estat dalam waktu satu bulan, dan dalam kepemilikan barang bergerak - dalam waktu 10 hari sejak tanggal pemberitahuan, penjual berhak untuk menjual bagiannya kepada siapa pun (klausul 2 pasal 250 KUH Perdata Federasi Rusia).
Properti yang dimiliki bersama dapat dibagi di antara para pesertanya dengan persetujuan di antara mereka (klausul 1, pasal 252 KUH Perdata Federasi Rusia).
Seorang peserta dalam kepemilikan bersama memiliki hak untuk menuntut agar bagiannya dipisahkan dari properti bersama (klausul 2, pasal 252 KUH Perdata Federasi Rusia).
Jika tidak tercapai kesepakatan antara para peserta dalam kepemilikan bersama tentang cara dan syarat-syarat untuk membagi harta bersama atau memisahkan bagian dari salah satu dari mereka, peserta dalam kepemilikan bersama berhak untuk menuntut di pengadilan bahwa bagiannya dibagi dalam jenis dari properti bersama (Klausul 3, Pasal 252 KUH Perdata Federasi Rusia).
Dengan demikian, undang-undang Federasi Rusia saat ini tidak mewajibkan penjual saham di real estat untuk memisahkannya dalam bentuk barang sebelum mengasingkannya. Oleh karena itu, Anda memiliki hak untuk menjual 1/6 bagian di apartemen satu kamar kepada pembeli mana pun, tetapi dengan pemberitahuan wajib sebelumnya tentang penjualan yang akan datang dari pemilik kedua 5/6 bagian apartemen secara tertulis, yang menunjukkan biaya penjualan saham Anda. Dalam hal penolakan atau tidak diterimanya tanggapan dari pemilik kedua setelah 10 hari sejak tanggal pemberitahuannya, Anda berhak menjual saham Anda kepada siapa pun.
Perusahaan kami memberikan bantuan dalam penulisan makalah dan tesis, serta tesis master dalam mata pelajaran Hukum Perdata, kami sarankan Anda menggunakan layanan kami. Semua pekerjaan dijamin.
Kepemilikan bersama tersebar luas di kota-kota besar dan wilayah metropolitan. Sebagai hasil dari privatisasi real estat komunal dan "partisi"-nya, pemilik satu apartemen dapat terdiri dari dua hingga tujuh orang. Ini adalah orang asing (tetangga komunal), atau kerabat (orang tua dan anak-anak mereka), atau bahkan mantan kerabat (suami dan istri bercerai). Cepat atau lambat, salah satu pemilik bersama memiliki keinginan yang sepenuhnya logis untuk "membubarkan", untuk menjual bagian mereka. Begitu juga warga berpenghasilan rendah yang menjual bagian mana pun dari apartemen besar mereka untuk menerima sejumlah besar uang. Dan pembeli cukup cepat. Mereka adalah orang-orang yang tidak memiliki kemampuan finansial untuk membeli perumahan terpisah (misalnya, tidak ada cara untuk mengambil pinjaman), oleh karena itu mereka setuju untuk membeli "sudut pribadi" di apartemen orang lain. Sangat mudah untuk memahami bahwa masalah ini sangat akut bagi penduduk ibu kota dan pusat-pusat regional, di mana perumahan menjadi lebih mahal dengan pesat. Namun, prospek menjadi co-pemilik saham di apartemen tidak begitu cerah. Jenis properti ini penuh dengan kerugian yang signifikan. Tanpa mendapatkan persetujuan dari semua pemilik bersama, tidak mungkin untuk mendaftarkan penyewa baru dan bahkan melakukan perbaikan. Prosedur untuk menjual dan menyewa bagian di apartemen juga menjadi jauh lebih rumit.
Untuk menjual saham di apartemen, perlu melalui prosedur yang tidak cepat dan merepotkan untuk mengalokasikan saham. Artinya, secara teoritis, setelah privatisasi, salah satu pemilik memiliki saham tertentu. Saat ini, pembagian ini terlihat cukup virtual. Jadi prosedur untuk mengalokasikan bagian menentukan konsep ini. Bagiannya bisa ideal, yaitu, dinyatakan dalam pecahan. Misalnya, di apartemen dua kamar ada dua pemilik bersama, dan bagian masing-masing adalah . Bagian dalam bentuk barang menyiratkan transfer kepemilikan salah satu kamar ke masing-masing pemilik, dan kepemilikan area umum (koridor, dapur, dapur) tetap menjadi bagian. Apalagi, ketika mengalokasikan saham, fakta kepemilikan bersama tidak dibatalkan. Hanya saja setiap bagian menjadi milik pribadi, dan tetangga tetap menjadi pemilik bersama.
Ada juga prosedur untuk membagi harta bersama. Ini seringkali merupakan proses yang rumit dan panjang, akibatnya properti bersama dibatalkan. Satu orang menjadi pemilik properti.
Penting untuk membuat notaris alokasi saham; keputusan lisan tidak memiliki kekuatan hukum. Pembagian suatu saham dapat dilakukan menurut cara yang diatur oleh undang-undang. Tetapi, sebagai suatu peraturan, pemilik bersama berada dalam konflik, tidak dapat menemukan bahasa yang sama dan membuat keputusan yang saling menguntungkan. Oleh karena itu, pembagian suatu bagian biasanya dilakukan melalui pengadilan. Salinannya mudah ditemukan secara online. Sebagai aturan, aplikasi diajukan oleh pemilik bersama yang paling tertarik dengan hasilnya. Salinan dokumen identitas dan hak milik untuk perumahan dilampirkan pada pernyataan klaim. Litigasi dapat berlarut-larut selama lebih dari enam bulan, terutama jika pemilik rumah lainnya tidak hadir. Namun, dalam banyak kasus, alokasi saham melalui pengadilan adalah satu-satunya solusi yang mungkin.
Setelah mengalokasikan bagian dalam sebuah apartemen, proses jual belinya berjalan hampir sama dengan transaksi biasa. Kecuali untuk beberapa detail. Menurut hukum, semua pemiliknya memiliki hak prioritas untuk membeli saham di apartemen. Secara teknis, hak ini dapat dilaksanakan sebagai berikut. Semua pemilik bersama harus terbiasa dengan tawaran untuk membeli saham. Ini harus menunjukkan karakteristik teknis properti dan nilainya. Dalam waktu satu bulan sejak tanggal pengenalan dengan dokumen ini, pemilik bersama memutuskan untuk membeli properti yang diusulkan atau menolak. Untuk menghindari masalah di kemudian hari, surat penawaran harus dikirim melalui surat tercatat dengan pemberitahuan. Jadi, jika perlu, Anda akan memiliki bukti di tangan Anda untuk pengadilan.
Ada kepercayaan yang terus-menerus bahwa konon tetangga-pemilik entah bagaimana dapat mencegah keputusan salah satu pemilik bersama untuk menjual saham di apartemen. Faktanya, mereka hanya memiliki dua pilihan - untuk menebus saham ini sendiri atau menolak untuk membeli. Tentu saja, trik kotor kecil dari pemilik bersama dimungkinkan, tetapi mereka tidak dapat menciptakan hambatan hukum untuk mewujudkan keinginan Anda.
Setelah periode 30 hari sejak tanggal pengenalan pemilik bersama, Anda dapat menjual saham Anda. Secara hukum, dalam hal penolakan semua pemilik, Anda dapat menjual bagian di apartemen kepada siapa pun pilihan Anda. Namun, harga transaksi tidak boleh kurang atau lebih dari yang tercantum dalam penawaran. Jika tidak, dalam waktu tiga bulan, salah satu pemilik bersama dapat menantang dan membatalkan transaksi pembelian dan penjualan di pengadilan.
Sangat sering, untuk menghindari prosedur memberi tahu tetangga, penjual saham tidak menjualnya, tetapi memberikan sumbangan. Dengan jenis transaksi ini, tidak perlu memberi tahu pemilik bersama, transaksi lebih murah dan lebih cepat. Namun, jika Anda memberikan bagian di apartemen kepada orang yang tidak terkait dengan Anda, transaksi ini juga dapat ditentang. Benar, untuk ini, penggugat harus membuktikan bahwa transfer uang atas sumbangan terjadi, namun, mengingat kurangnya kekerabatan antara pemberi dan penerima hibah, peluang penggugat untuk memenangkan kasus setinggi mungkin.
Bagian dalam apartemen dapat dijual dengan mencicil atau dengan pembayaran yang ditangguhkan. Nuansa ini harus dicakup sebanyak mungkin dalam kontrak, dan penjual terutama tertarik pada hal ini.
Menjual saham di apartemen bukanlah proses yang rumit seperti proses yang merepotkan. Karena kesalahpahaman antara pemilik bersama, itu bisa berlarut-larut untuk waktu yang lama. Namun demikian, prosedur untuk mengalokasikan bagian di apartemen akan menjadi yang paling sulit.
Penjualan bagian di apartemen disertai dengan kesulitan dan perselisihan di antara beberapa pemilik. Pada dasarnya, masalah tersebut terkait dengan fakta bahwa bagian-bagian ruang hidup milik individu warga negara tidak didefinisikan secara pasti dalam bentuk barang. Kamar-kamar tertentu tidak diberikan kepada penghuni, dan oleh karena itu ruang hidup yang diprivatisasi sepenuhnya menjadi milik pemiliknya.
Dalam hal ini, penjualan bagian dalam kepemilikan bersama cukup sulit. Petunjuk langkah demi langkah yang disajikan dalam artikel akan membantu pelaksanaan transaksi.
Sebelum Anda menjual bagian ruang hidup Anda kepada pihak ketiga, Anda harus mengalokasikannya. Prosedur ini wajib terlepas dari apakah properti itu dimiliki bersama atau dibagikan.
Kepemilikan bersama menyiratkan kasus-kasus ketika properti dimiliki oleh beberapa warga negara, tetapi rekamannya tidak ditentukan. Dengan kepemilikan bersama, sebaliknya, masing-masing pemilik bersama hanya berhak atas bagian tertentu, yang biasanya ditunjukkan sebagai pecahan (1/2, 3/5, dst). Pada saat yang sama, tidak ditentukan bagian mana yang menjadi milik mereka masing-masing.
Untuk membuat kontrak, Anda dapat membuat pemisahan dari milik bersama. Akibatnya, bagian dari tempat dalam bentuk barang, sesuai dengan rekamannya, ditransfer ke warga negara. Prosedur semacam itu dapat dilakukan baik dengan persetujuan bersama dari pemilik, dan melalui pengadilan.
Cara mengalokasikan bagian dari real estat - petunjuk langkah demi langkah:
Pada tahun 2018, untuk mendaftarkan perubahan kepemilikan, Anda harus menghubungi Rosreestr dan memberikan dokumen-dokumen berikut:
Juga, para pihak harus membayar biaya negara untuk prosedur pendaftaran hak milik.
Saat menjual bagian dari tempat tinggal, pemilik real estat memiliki hak memesan terlebih dahulu untuk membelinya. Sebelum Anda meresmikan penjualan properti kepada pihak ketiga, Anda wajib memberi tahu penyewa lain tentang hal ini. Hanya setelah menerima penolakan tertulis dari pemilik bersama, seseorang memperoleh hak untuk menjual bagiannya kepada pihak ketiga.
Tanpa persetujuan dari pemilik kedua, yang tidak diberitahu tentang pengalihan kepemilikan, transaksi tidak dapat diselesaikan. Pemberitahuan ini berjangka waktu tidak terbatas dan harus dibuat secara tertulis. Makalah harus menentukan secara rinci semua kondisi yang akan mencakup kontrak penjualan. Untuk mengetahui jawaban atas pertanyaan "cara menulis pemberitahuan", Anda dapat mengunduh sampel dan menggunakannya sebagai templat. Juga, seorang pengacara dapat membantu dengan penulisan dan pelaksanaan semua makalah.
Undang-undang baru tentang pajak atas penjualan bagian apartemen menetapkan aturan baru untuk membayar pajak penghasilan pribadi. Sebelumnya, perumahan yang dibeli dapat dijual tanpa membayar pajak 13% dalam jangka waktu tiga tahun. Di bawah aturan baru, jika real estat dibeli pada 2016, maka periode ini diperpanjang hingga 5 tahun.
Inovasi ini memungkinkan Anda untuk membatasi kemampuan spekulan untuk meningkatkan modal mereka secara ilegal. Namun, aturan ini menghindari transaksi yang dilakukan antara kerabat..
Perubahan juga memanifestasikan dirinya dalam kenyataan bahwa mulai sekarang jumlah penjualan real estat tidak boleh kurang dari 70% dari nilai kadasternya. Jika indikator ini lebih rendah, maka jumlah yang ditunjukkan dalam kadaster diambil sebagai dasar untuk menghitung pajak.
Berikut adalah beberapa petunjuk langkah demi langkah untuk membantu Anda membuat kesepakatan:
Anda tidak dapat dengan bebas menjual partikel Anda di apartemen kepada pihak ketiga tanpa persetujuan dari pemilik kedua, seolah-olah itu adalah LLC. Pertama, Anda perlu membuat penawaran untuk menjual meteran Anda ke pemilik lain. Pada saat yang sama, harga yang diusulkan harus tetap tidak berubah dan sesuai dengan jumlah kontrak penjualan kepada pihak ketiga yang akan dibuat di masa depan. Jika pemilik tidak ingin membeli saham yang ditawarkan kepada mereka, mereka harus segera membuat penolakan tertulis dan mengesahkannya dengan notaris.
Jika penyewa lain menolak untuk mengeluarkan penolakan yang disahkan, Anda dapat menjual properti tanpa persetujuan dari pemilik kedua.
Pilihan alternatif bisa berupa akta pemberian. Secara hukum, sebagian dari properti dapat disumbangkan kepada pihak ketiga tanpa persetujuan dari pemilik kedua. Namun, sumbangan tersebut harus tidak dikenai biaya, dan oleh karena itu mengecualikan kemungkinan mentransfer uang atau barang berharga lainnya sebagai ganti bagian yang ditransfer dari tempat tinggal. Memberi sumbangan juga tidak memerlukan izin dari otoritas perwalian jika bagian dari tempat tinggal itu milik anak di bawah umur.
Untuk menjual real estat secara legal, di mana beberapa bagian milik anak kecil, penting untuk mendapatkan izin dari otoritas perwalian. Otoritas perwalian juga harus diberitahukan secara tertulis. Anda dapat menggunakan sampel untuk ini. Pejabat memeriksa apakah hak anak di bawah umur dilanggar dan apakah transaksi itu bertentangan dengan kepentingannya karena keinginan ayah atau ibu.
Undang-undang menetapkan masa berlaku yang tidak terbatas untuk pemberitahuan penjualan partikel di tempat tinggal. Untuk melakukan transaksi, orang tua atau wali dari pemilik di bawah umur harus membuat aplikasi di hadapan inspektur UZSN. Tidak mungkin untuk membuat perjanjian pembelian tanpa persetujuan dari otoritas perwalian. Setelah menerima persetujuan, Anda perlu mengulangi langkah-langkah yang berisi petunjuk langkah demi langkah.
Setelah menerima harta sebagai warisan, warga negara dapat melakukan transaksi apa pun dengannya, yaitu dapat dijual. Namun, pembelian tidak boleh dilakukan dalam waktu tiga bulan setelah pembukaan warisan, tetapi setelah pendaftaran kepemilikan saham. Terlepas dari kenyataan bahwa penerimaan properti sebagai warisan tidak dikenakan pajak, dalam transaksi selanjutnya, pemilik baru diharuskan membayar pajak sesuai dengan aturan umum.
Kami senang menyambut Anda di situs web resmi kami.
Pengacara berpengalaman dan berkualitas yang bekerja di perusahaan kami,
siap untuk diberikan kepada semua orang
dukungan hukum yang andal dan berkualitas tinggi kepada kliennya.
Sesuai sepenuhnya dengan undang-undang Federasi Rusia saat ini, kami memiliki
semua kemungkinan untuk melindungi kepentingan Anda di bidang hukum berikut:
|
|
Namun, bahkan daftar ini masih jauh dari lengkap - Anda selalu memiliki kesempatan untuk mencari bantuan dari pengacara kami untuk bantuan dalam masalah hukum lainnya. Jika perlu, kami akan dapat mentransfer kasus Anda secara kualitatif dan profesional ke tingkat yurisdiksi yang lebih tinggi, hingga ke Mahkamah Konstitusi Federasi Rusia atau Pengadilan Hak Asasi Manusia Eropa di Strasbourg.
Jadi, apa keunggulan utama dari layanan hukum yang diberikan oleh spesialis kami? Kami dapat menyoroti beberapa prinsip dasar yang menjadi dasar kerja pengacara kami dan membuat kerjasama dengan kami begitu nyaman dan efektif untuk klien kami:
Setiap pengacara perusahaan dapat bekerja dengan baik dan sukses baik dengan "pemula" di bidang litigasi dan dengan klien biasa. Dalam kegiatan kami, kami mengejar tujuan mulia - perlindungan kepentingan sah orang dan organisasi yang dilanggar secara tidak adil. Hasil akhir sempurna dari perlindungan ini dijamin - Anda hanya perlu membuat kontrak dengan kami untuk layanan hukum.
.jpg)
