Az ingatlanosok pedig csendben azt gondolják, hogy jó lenne mindkettőről letépni a jutalékot. Ez a műrepülés! Ha egy ingatlanügynöknek ez sikerül, akkor nemcsak dupla anyagi jutalmat, hanem erőteljes erkölcsi elégtételt is kap ( zseni vagyok! Szupersztár vagyok!).
Ezt azonban nem mondják ki hangosan. A tapasztalt ügynököt a helyzet vezérli: ha van esély arra, hogy pénzt vegyen el a lakás eladójától, akkor megteszi; van lehetőség elvenni a Vevőtől - ő sem utasítja el. Előfordul, hogy sem az Eladó, sem a Vevő nem tudja, hogy melyikük fizet az ingatlanosnak ( titokban abban a reményben, hogy „nem én vagyok”). Hogy lehet ez?
RÓL RŐL! Ez az igazi ingatlanügynöki készség! És egyáltalán nem a lakáskeresésben, és nem az iratok ellenőrzésében, ahogy azt sokan gondolják. Végül is nem nehéz megfelelő lakást találni az interneten nyílt adatbázisok segítségével. A dokumentumokkal kapcsolatos munkát pedig jobb az ő szakirányú végzettségére és gyakorlatára bízni. Az ingatlanos nem ügyvéd ( ritka alkalmi kivételekkel).
De mi a készsége ennek az ingatlanosnak, amelyért az eladók és a lakásvásárlók is hajlandók pénzt fizetni neki? A válasz meglepőnek tűnhet az átlagember számára. Az ingatlanügynök első számú feladata- ezzel meggyőzni az ügyfelet arról, hogy nélküle ( ingatlanos nélkül) tehetetlen és védtelen az ingatlanpiacon. Ezután állítson neki megfelelő árat a szolgáltatásaihoz.
Az ilyen meggyőzéshez különféle technikákat alkalmaznak - személyes báj, összetett jogi kifejezések, érthetetlen dokumentumok tömegének felsorolása és egyszerűen megfélemlítés ( azt mondják, nemrég az egyik Vevő úgy döntött, hogy önállóan vesz egy lakást, így lakás és pénz nélkül maradt - hmm...). A hozzáértően kezelt ügyfél egy ilyen hozzáállás után keményen gondolkodni kezd, önbizalma hirtelen elhalványul, és fejében már elkezdi számolni, mennyibe fog kerülni egy „igazi szakember” felvétele, aki biztosan nem távozik. neki „lakás és pénz nélkül”.
Az ingatlanos munkájának ezt a részét tekintik kulcsfontosságúnak, és ettől függ a díja is. De mi a helyzet a lakáskereséssel, az okmányok, szerződések ellenőrzésével, regisztrációval és mindennel? A lényeg az, hogy mindez egy lakás adásvételének technológiai folyamata már régóta kidolgozott, és jól bevált pályán halad. És ezt a folyamatot minden írástudó tanulmányozhatja, ahogyan minden írástudó is el tud dolgozni ingatlanosnak.
... A lényeg az, hogy a következőket kapjuk: nem alakult ki a bírói gyakorlat az ingatlanosok és ügyfeleik közötti konfliktusok rendezésére. Az ügynök és az ügynök valójában NEM FELELŐS az ingatlan vevőivel és eladóival szemben a tranzakció következményeiért.
A megjegyzések, mint mondják, feleslegesek.
Azok számára, akik úgy döntöttek, hogy ingatlanügynököt alkalmaznak, mondjuk el, hogy a piac a következő alapértelmezett szabályt fogadta el. Lakástulajdonosoknak ( Eladók) ingatlanközvetítői szolgáltatások ingyenesek, mert itt az ügynök megérti, hogy már egy drága tárgyat adnak a rendelkezésére, és az ő problémája, hogy hogyan tudja megsérteni azt.
A vevővel is megértetik, hogy nincs miért aggódnia, hiszen a hirdetésben szereplő lakás ára már tartalmazza az összes ügynöki jutalékot, és nem kell pluszban fizetnie. Úgy tűnik, mindenki jól van, mindenkinek örülnie kell!
De itt is van egy fogás! “Ingyenes szolgáltatások lakáseladóknak” - kiváló reklámmozdulat, amely kellemesen melengeti az ingatlantulajdonosok fülét. De kevesen gondolnak egy ilyen paradoxonra - mi érdeke az ingatlanügynöknek az ingyenes munkavégzésben, mert nem jelenti be szolgáltatásainak költségét a Vevőnek, és nem állít ki neki számlát? Csak a lakás árát közöljük a vevővel.
Itt kezdődik az ingatlanügynök mesterkedése. Meg kell határoznia az árat és meg kell szerveznie a tranzakció pénzátutalását úgy, hogy az Eladó és a Vevő is megkapja, amit megrendelt, ugyanakkor a lehető legkevesebb kapcsolatot tartsanak egymással ( ideális esetben csak maga a tranzakció során, majd ingatlanügynök felügyelete mellett). Miert van az?
És hogy ne legyen botrány. Hiszen könnyen kitalálható, hogy az Eladónak és a Vevőnek adott lakás ára különböző ár. És néha nagyon jelentősen eltérnek egymástól. Annyira jelentős, hogy ha az Eladó megtudja, mennyibe került valójában a lakása, botrányt okozhat ( itt vannak „ingyenes szolgáltatások az eladó számára”). Az ingatlanos feladata a tranzakció folyamatának irányítása, az Eladó és a lakás Vásárlójának különböző sarokba osztása, valamint az, hogy ne a legalkalmatlanabb pillanatban kerüljenek felszínre a „többletinformációk”.
Az igazságosság kedvéért érdemes tisztázni, hogy ezeket a játékszabályokat gyakrabban alkalmazzák a kis- és közepes ingatlanügynökségek, valamint a magán ingatlanközvetítők. Nagy ügynökségek ( a nagyvárosokban). Hagyományosan az ilyen jutalékok nagysága a tranzakció összegének 2-4%-a.
Nem szabad azonban megfeledkezni arról, hogy az ügynökök egy ingatlanirodában dolgoznak. És ezek természetüknél fogva kalandvágyó és független emberek, akiknek nem fizetnek rendes fizetést ( vagy fizet egy szimbolikus minimumot), és ezt szándékosan teszik. Az ügynök fő bevétele az általa végrehajtott tranzakció százaléka. Ez pedig arra kényszeríti őket, hogy kitérjenek és kombinációkat építsenek, hogy minél több bevételt teremtsenek maguknak. Ennek érdekében számos technika segít összekeverni a jutalék nagyságát úgy, hogy sem az Eladó, sem a Vevő, de még maga az iroda sem tudja az ingatlanos keresetének pontos összegét.
De az ilyen technikákról szóló történet egy külön történet az „EGY INGATLANOS TITKAI” c.
"EGY INGATLANOZÓ TITKAI":
Lakás adásvételi tranzakció előkészítésének és lebonyolításának szabályai - az interaktív térképen Felugró ablakban nyílik meg."> ÚTMUTATÓ LÉPÉSRE LÉPÉSRE (felugró ablakban nyílik meg).
Ki fizet az ingatlanosnak lakásvásárláskor – az eladó vagy a vevő? Ez a kérdés sok embert érdekel, akik lakást keresnek. A legtöbb esetben a költségvetés meglehetősen korlátozott, ezért az esetleges többletköltségek nem kívánatosak. Emiatt vetődik fel az ingatlanügynöki szolgáltatások fizetésének kérdése az adás-vételi ügylet megkötésekor. Amint azt a gyakorlat mutatja, a felek megpróbálják ezt a költségtételt másokra áthárítani, hogy pénzt takarítsanak meg. Vegyük észre, hogy néha úgy döntenek, hogy nem kérnek segítséget harmadik féltől, bár ennek előnyei meglehetősen kétségesek. Ma megmondjuk, kinek kell fedeznie az ingatlanközvetítői szolgáltatások költségeit, és miért.
Mielőtt rátérnénk cikkünk fő témájára, szeretnénk megjegyezni, hogy szakmai asszisztensek szolgáltatásaira van szükség. Az a tény, hogy egy lakás megvásárlása meglehetősen drága, ezért az üzlet megkötésekor mindent helyesen kell megtennie. Mivel az ügyletben 2 fél vesz részt, ezért helyesen kell kialakítania álláspontját, mert ha az eladót tapasztalt ingatlanjogász képviseli, akkor ráveheti Önt a kedvezőtlen feltételek elfogadására.
Ingatlanközvetítővel való kapcsolatfelvételkor mindenképpen kössön szolgáltatásnyújtásra vonatkozó szerződést, amely tartalmazza a felek jogait, kötelezettségeit és felelősségét, valamint a díj mértékét. Ez segít abban, hogy magabiztosan érezze magát, és gond nélkül vásároljon otthont. Kik az ingatlanosok? Találjuk ki.
Először is meg kell jegyezni, hogy az ingatlanügynöki szakma meglehetősen feltételes, mivel nem tanulhatja egyetemen, és nem nevezheti magát szakembernek. Az ingatlanos fő értéke általában a tapasztalat.
Ne feledje, hogy az ingatlanügynök nem ügyvéd, aki professzionálisan foglalkozik a lakásokkal kapcsolatos ügyletekkel, és alaposan megérti az összes árnyalatot. Ennek megfelelően nem rendelkezik jogi végzettséggel. Ez azonban nem jelenti azt, hogy nem tud minőségi szolgáltatásokat nyújtani. A legtöbb esetben az ingatlanközvetítők nagy tapasztalattal rendelkeznek, ezért tudnak segíteni a lakásvásárlásban.
Amint azt korábban megjegyeztük, az egyetemeken lehetetlen megszerezni a szükséges ismereteket, de az interneten számos tanfolyam és oktatási anyag található, amelyek segítenek elsajátítani ezt a szakmát. Az emberek gyakran úgy döntenek, hogy átképzik magukat, és ingatlanközvetítőkké válnak. A fő követelmény az emberekkel való kommunikáció és a meggyőzés képessége, ezért a pszichológusok, tanárok, értékesítési menedzserek stb. ennek a területnek a képviselőivé válnak.
Mivel az ingatlanügynöki díj meglehetősen magas, ez a specialitás sok embert vonz. Valójában azonban ügyfeleket vonzani és ügyleteket kötni nagyon nehéz. Emiatt egy adott közvetítő kiválasztásakor figyelembe kell venni hírnevét és tapasztalatát.
Az ingatlanügynök kiválasztásakor figyelembe kell vennie bizonyos tényezőket, többek között:
Előnyben részesítse azokat a szakembereket, akik nagyvállalatoknál dolgoznak, vagy sok éves tapasztalattal és több száz elégedett ügyféllel rendelkeznek.
Először is megjegyezzük, hogy a kapcsolatot egy megállapodás biztosítja, amely meghatározza, hogy ki fizet az ingatlanosnak lakásvásárláskor. A fizető attól függ, hogy ki az ügyfél, és közvetítők segítségét veszi igénybe.
Vagyis aki ingatlanközvetítő szolgáltatásait igényli, annak a szolgáltatásaiért fizetnie kell, ami a szerződésben szerepel. Fontos kérdés, hogy mikor utaljunk pénzt az elvégzett munkáért. Hagyományosan 3 lehetőség van. A legnépszerűbb az ingatlanügynöki szolgáltatások kifizetése, miután mindkét fél aláírta a szerződést. A pénzátutalás a tranzakció tényleges befejezése után is végrehajtható. Ez azt jelenti, hogy a szolgáltatások kifizetésére azután kerül sor, hogy minden állampolgárt kijelentkeztek az otthonból, a helyiséget kiürítették a korábbi tulajdonosok ingóságaiból és a kulcsokat átadták. Egy másik lehetőség akkor lehetséges, ha a szolgáltatások kifizetése a tranzakció formális befejezése után történik. Vagyis a tulajdonjog átadásra került, ami azt jelenti, hogy eljött az ideje a pénzeszközök átutalásának.
Megoldottuk azt a kérdést, hogy ki és mikor fizessen az ingatlanosnak. Nézzünk még egy fontos pontot a fizetés összegével kapcsolatban. Az egyik vagy másik lakástervezési lehetőség kiválasztásakor mindig figyelembe veszik annak költségeit. Ami az ingatlanügynököt illeti, szolgáltatásainak fizetése közvetlenül az ingatlan tényleges árától függ.
Általános szabály, hogy az ingatlanügynök díja a lakhatási költség 3-5%-a között mozog. Bizonyos helyzetekben az összeg magasabb is lehet, de akkor néhány további szolgáltatás szükséges tőle. Például a költözés megszervezése és így tovább.
Fizetés fix összegben állítható be. Ezt a lehetőséget több esetben használják:
Mi a különbség aközött, hogy saját maga hajtja végre a tranzakciót, és egy ingatlanügynökséggel dolgozik, aki fizeti az ingatlanügynöki jutalékot, és miért növekszik a közvetítők nélküli tranzakciók aránya Moszkvában
A moszkvai másodlagos piacon a lakások vásárlására és eladására irányuló tranzakciók többsége ingatlanügynökök részvételével zajlik - közölték a fővárosban dolgozó ügynökségek az RBC-Real Estate-nek. A Bon Ton cég 95%-ra becsülte az ilyen tranzakciók részesedését. Ez azt jelenti, hogy húszból csak egy tranzakció jön létre közvetítők nélkül - amikor az eladó és a vevő egymástól függetlenül tárgyal egymással.
Az ingatlanosok munkáját nem nehezíti semmiféle szabályozás, amely az ingatlanos tevékenységet szabályozná, sem egyesek mindenáron vágya. Az RBC Real Estate szerkesztői kiderítették, hogyan épül fel az ügynökök és az ügyfelek közötti interakció, és hogy egy ügynökséggel való kapcsolatfelvétel megvédheti-e a vevőt a tranzakció érvénytelenítésétől.
Aki felveszi a kapcsolatot egy ingatlanossal
A lényeg, amit az ingatlanossal kommunikáló személynek tudnia kell, a következőképpen fogalmazható meg: az ügynök bevétele abból a jutalékból keletkezik, amelyet a tranzakcióban részt vevő felek a kölcsönös elszámolások során fizetnek. Így az ingatlanos közvetlenül érdekelt az ügylet megkötésében - e nélkül egyszerűen nem kap díjat. Érdemes ezt megjegyezni, ha az ügynök hirtelen dicsérni kezdi az egyik lehetőséget, ragaszkodik a gyors vásárláshoz vagy eladáshoz, vagy kényszeríti őket az ár csökkentésére: ezek a tevékenységek összefügghetnek azzal a banális vágykal, hogy a lehető leggyorsabban beszedjék a jutalékot.
Az eladók és a vevők egyaránt ingatlanosokhoz fordulnak. Az első - annak érdekében, hogy egy túlzsúfolt piacon legyünk. A második az, hogy megtaláljuk a lehetőséget. Az ingatlanosok „tiszta” lakásokat neveznek, amelyeket anélkül lehet megvásárolni, hogy félnének a későbbi bíróságoktól és az ügylet érvénytelenségétől – ebből a célból ügyvédek ellenőrzik az ingatlant.
„A szolgáltatások költsége attól függ, hogy ki nyújtja: magáningatlan, kisebb vagy nagyobb ügynökség” – mondta Jekaterina Nikitina, a Bon Ton másodlagos ingatlanértékesítési osztályának vezetője. – A nagy ügynökségek jutalékai általában többletköltségeket tartalmaznak az ügyletet kiszolgáló teljes személyzet számára, a magáningatlan pedig kidobja, mivel egyedül ő felelős a tranzakcióért, és előfordulhat, hogy egyes lehetőségek egyszerűen nem valósulnak meg. Minden cégnek megvannak a saját százalékai és bérszámfejtési rendszerei. Egyes helyeken az ügynök a tranzakció százalékát, máshol fix összeget kap. A magánügynökök általában a megszerzett jutalékok teljes összegét egyénileg kapják meg.”
A tranzakciók részesedése egy moszkvai ingatlanügynök kíséretében
Adatok: "Bon Ton"
Mennyibe kerülnek az ügynökségi szolgáltatások?
Az ügynöki jutalék a piacon átlagosan a tranzakció összegének 2%-a és 6%-a között mozog, ahogyan a Miel-Network of Ingatlanirodák cég kiszámolta a szerkesztők kérésére. A Bon Ton ügynökségnél a felső jutalék 8%, az alsó pedig fix összegű, 50 ezer rubel volt. egy tranzakció támogatására.
„Az elmúlt három év trendje lapos volt. Jelenleg az ilyen tranzakciók több mint 70%-a van” – ismerte el Jekaterina Nikitina. — A növekvő piac idején az eladók gyakrabban választották a költség százalékát, mivel így ösztönözték az ügynököt, hogy magasabb áron adja el a lakást. Van egy harmadik lehetőség - amikor az ügynök vegyes jutalékot kínál. Például egy minimális fix összeg (30-50 ezer rubel), plusz 2-6 százalék valamilyen értékküszöböt.
A kilencvenes években és a 2000-es évek elején az ingatlanügynökségek előnye a saját hirdetési adatbázisuk volt. Az ingyenes hirdetési szolgáltatások fejlesztésével ez az előny semmivé vált: most már bárki találhat eladó lakásokat – ajánlatok kereséséhez csak lépjen az internetre. (Fotó: Alexander Ryumin/TASS)
Az utóbbi időben a moszkvai másodlagos piacon egyre több olyan tranzakció történt, ahol az ingatlanos csak az eladót kíséri, míg a vevő önállóan jár el – jegyezték meg az ingatlanügynökségek. „A vevők, amikor lakást választanak, úgy döntenek, hogy attól a tulajdonostól vásárolnak, aki egy ingatlanirodán keresztül bejegyezte a lakásukat, és úgy gondolják, hogy ez garancia arra, hogy a lakást igazolták, és pénzt takaríthatnak meg az ingatlanosukon” – magyarázta Nyikitina. irányzat. További tényező volt a túlkínálat, amelyben az eladók versenyeznek egymással a vevőkért – mondták az ingatlanosok.
„Fontos megérteni, hogy egy tapasztalt ingatlanos soha nem fogja azt mondani, hogy 50, 10 vagy 20 ezerbe kerül” – mondja Tatyana Saxontseva, a Miel-Network of Real Estate Offices ügyvezető partnere. — Mindenekelőtt megnézi az ingatlant, kideríti, mit szeretne csinálni, és áttanulmányozza az ingatlan értékesítésének összes dokumentumát és feltételét. Csak mindezen lépések után kerül meghatározásra a szolgáltatás költsége. Ha azonnal megmondják az árat anélkül, hogy megnézik a lakást, az azt jelenti, hogy ez a személy nem szakszerű.”
A Bon Ton és az Etazhi ügynökségek nem értettek egyet Saxontseva érveivel. „Nagyon megriadna a helyzet, ha a szerződés aláírásakor nem tudnám, mennyit kell fizetnem a szolgáltatásért a jövőben” – jegyezte meg Jekaterina Nikitina. Etazhi rámutatott, hogy nem minden ügynökség tesz közzé árlistát, és megjegyezte, hogy az árakkal kapcsolatos nyitottság pozitív hatással van egy ingatlancég hírnevére.
Ki fizet az ügynöknek
A jutalékot a szolgáltatást megrendelő személy fizeti. „Ha az eladó felveszi a kapcsolatot egy ingatlanossal, akkor az ügynöki díj összegét általában levonják a lakás árából” – magyarázta a Bon Ton ügynökség. "A vevő fizikailag utalja át a pénzösszeget, de most egy új trend jelent meg: az eladók külön fizetik a jutalékot saját forrásukból, és a lakás teljes összegét cellán vagy cellán keresztül kapják meg a vevőtől."
Vannak olyan ügynökségek a piacon, amelyek ingyenes tranzakciós támogatást kínálnak a lakáseladóknak. Az ilyen ingatlanosok arra számítanak, hogy jutalékot kapnak a vevőtől – közölték az RBC Real Estate beszélgetőpartnerei. „Az eladó beszámíthatja az ingatlanközvetítői szolgáltatások költségeit az értékesített ingatlan árába, de az eladó nem mentesül az ingatlanszolgáltatások fizetése alól” – figyelmeztetett Andrej Komissarov, a Komissarov és Társai ügyvédi kamara vezetője. – Ebből következően a lakás eladója és az ingatlanos közötti megállapodás feltétele, amely szerint az eladó nem fizet az ingatlanosnak a szolgáltatásokért, és minden költség a vevőt terheli.
Hogyan ellenőrizhető a jogi tisztaság
A nagy ingatlanügynökségek gyakran hangsúlyozzák az ügyfeleknek kínált „jogi védelem” témáját - az ilyen szolgáltatások gyakran megtalálhatók különböző cégek hirdetéseiben. A tapasztalt ügyvédek lakásbejárása azonban nem garantálja az ügylet sérthetetlenségét – figyelmeztettek a szerkesztők által megkérdezett ingatlanosok és ügyvédek.
„Előfordul, hogy az ügynökség jóhiszeműen nyújtott szolgáltatásokat, de jogi árnyalatok miatt érvénytelennek nyilvánították az ügyletet” – mondta Andrey Lesin, az Etazhi ügynökség jogi osztályának vezetője. — Például megjelenik egy lakás eladójának eddig ismeretlen örököse, aki megkérdőjelezi a tulajdonhoz való jogát. Ebben az esetben a legtöbb ingatlancég semmilyen módon nem tud segíteni az ügyfélnek: nem tartozik a hatáskörébe, minden rendelkezésre álló szükséges dokumentumot átvizsgáltak, és megtették az úgynevezett „ésszerű gondosság” intézkedéseit.
„Nehéz lesz kártérítést beszedni egy ingatlanügynökségtől, ha az ügyletet utólag semmissé nyilvánítják, és sok múlik a megállapodás tartalmán” – erősítette meg Vlagyimir Sztarinszkij, a Starinsky, Korchago and Partners ügyvédi kamara ügyvezető partnere. „Ha a szolgáltatások magukban foglalták az ügylet jogi támogatását, azaz az esetleges kockázatok ellenőrzését, akkor a vállalkozó felelősségre vonható a nem megfelelő szolgáltatásnyújtásért.”
Léteznek példák arra, hogy a jogi integritás helytelen ellenőrzése miatt az ingatlanügynökség megtérítse az anyagi károkat, de mindegyik ilyen precedens a szokásostól eltérő eset – jegyezték meg az RBC-Real Estate beszélgetőpartnerei. „Vannak kártérítési esetek, de ezek száma kevés. Így az egyik esetben a bíróság az ingatlanügynöktől az ingatlanért kifizetett összeget a vevő javára behajtva jelezte, hogy az ingatlanos felelőssége az ügylet jogi vizsgálatát is magában foglalja; Az ingatlanszolgáltatási szerződés feltételei szerint az ingatlanügynök köteles volt elkészíteni a szükséges dokumentumokat az ügylet megfelelő végrehajtásához, de megsértette a szerződés feltételeit (a Szverdlovszki Területi Bíróság január 15-i ítélete, 2013 a 33-501/2013 sz. ügyben)” – mondta Andrej Komissarov.
Az ingatlanosok tevékenységéből származó veszteségekért járó kártérítés legfeljebb magának a szolgáltatásnak a költségére korlátozódik, vagyis arra az összegre, amelyet az ingatlanos egy időben kapott az ügyféltől – tette hozzá Komissarov. A lakásvásárlással kapcsolatos költségek továbbra is a vevő személyes felelősségét terhelik – függetlenül attól, hogy ingatlanközvetítő részt vett-e a tranzakcióban vagy sem.
Adás és adásvétel közvetítők nélkül
Az utóbbi időben megnőtt a független vásárlók száma Moszkvában, fedezték fel a fővárosi másodpiacon dolgozó ingatlanosok. „Miért történik ez: az első és fő ok az a vágy, hogy egyszerűen pénzt takarítsunk meg a tranzakción. Az emberek azt gondolják: „Az eladóknak van ügynökük, ő mindent megtesz” – mondja Jekaterina Nikitina. — A második ok is gyakori: ha az ügyfél jelzáloghitellel vesz lakást, akkor azt hiszi, hogy a bank ellenőrzi a lakást, és ha jóváhagyja, akkor jogilag egyértelmű. A következő ok az emberekbe vetett bizalom.”
A tranzakció regisztrációjához dokumentumokat nyújthat be a Rosreestr fiókban vagy a multifunkcionális központban (a képen) - mindkét osztály jogosult a lakástulajdonjogok átruházására. (Fotó: Vjacseszlav Prokofjev/TASZ)
Jelenleg kevés akadálya van egy tranzakció önálló lebonyolításának. A megállapodás megkötéséhez általában csak a gyámhatóság beleegyezését kell kérni. Az utolsó pont csak azokra vonatkozik, akik közös tulajdonban vannak az ingatlannal gyermekekkel. Ha mind az eladó, mind a vevő egyedül jár el, és nem tervezi részesedések kiosztását a megvásárolt ingatlanban, akkor még közjegyző sem szükséges: az ilyen tranzakciók Oroszországban egyszerű írásos formában történnek.
Feltételes kompromisszum az egy ingatlanossal való együttműködés és a független adásvétel között, ha egyszerre több ingatlanügynökséget kell felvenni. Elméletileg ez a gyakorlat maximalizálhatja több vállalat erőfeszítéseit. „Ami a több ügynökséggel való együttműködést illeti, ez meglehetősen általános gyakorlat” – erősítette meg Bon Ton. — Itt nagyon sok szankciót, köztük büntetést is ki lehet kötni a szerződésben, de valójában ez nem mindig működik. Lehetetlen arra kötelezni az ügyfelet, hogy szigorúan egy ügynökséggel dolgozzon.”
Néhány nagy ügynökség ragaszkodik az úgynevezett kizárólagos megállapodásokhoz. Ezen a kifejezésen az ingatlanosok olyan megállapodást értenek, amely arra kötelezi az ügyfelet, hogy ne vegye fel a kapcsolatot egyszerre több céggel. Azok, akik nem állnak készen az ilyen feltételekre, választhatnak olyan ügynökséget, amely lojálisabb ügyfelei választási szabadságához.
„Nincs olyan záradék az Etazhi cég szerződésében, amely tiltja más ügynökségekkel való kapcsolatfelvételt” – mutatott be példát Andrei Lesin. — Nem törekszünk arra, hogy az úgynevezett exkluzív modellen dolgozzunk, amikor az ügyfélnek csak egy céggel kell együttműködnie. Ennek megfelelően nem számítunk fel bírságot, ha az ügyfél kollégáinkhoz fordul segítségért. Kizárólagos szerződést csak akkor köthetünk, ha maga az ügyfél is ilyen séma szerint kíván velünk dolgozni.”
Nézzük meg, ki fizet az ingatlanosnak (ingatlaniroda), a vevőnek vagy az eladónak a szolgáltatásért, hogy a lakás eladójának kell-e fizetnie, ha ingatlant ad el az ingatlanközvetítőnek. Tudja meg, mikor kell fizetni a közvetítőnek!
Azok számára, akik ingatlaniroda és közvetítők szolgáltatásait veszik igénybe, az ingatlanügynöki szolgáltatásokért való fizetés kérdése meglehetősen releváns.
Ki fizessen az ingatlanügynöknek - a vevőnek vagy a lakás tulajdonosának? Végül is a javadalmazás összege meglehetősen nagy, de mindketten spórolni akarnak. Tisztázzuk ezt a kérdést.
A közvetítő gyakran meggyőzi a tranzakció mindkét felét, hogy a másik fél fizet
Ez pedig mindkét felet kielégíti – az ügyfél nyugodt, az ügynök zavartalanul dolgozik. Az érvelés módszerei:
És úgy tűnik, minden rendben van - mindenki boldog és nyugodt.
Személy szerint úgy gondolom, hogy az ingatlanszakértők ilyen módon történő szolgáltatása során a pénzügyi kérdésekben a durva élek elsimítása kissé rövidlátó és helytelen.
Mindkét ügyfelet félrevezetik, és az ingatlanszolgáltatás értéke nullára szokott menni, mert A lakástulajdonos meg van győződve arról, hogy a vevő fizet az ingatlan eladásáért, vagyis számára ez a szolgáltatás ingyenes.
Ebben az esetben a közvetítő gondoskodik arról, hogy senki ne kérje az ingyenes szolgáltatás minőségét és kidolgozottságát - ez az egyik fő fogadás.
Igen, a lakás tulajdonosa vagy vevője, ha meghallja, hogy a fizetés nem az ő dolga, megnyugszik, és lehet, hogy nem kérdez többé, ugyanakkor nem értékeli az ingatlanszakértő munkáját. Régóta bevált axióma, hogy senki sem értékeli az ingyenes dolgokat.
Emiatt a vásárlók és lakástulajdonosok ilyen kijelentései, akik még mindig azt hiszik, hogy ingyen kapják az ügynöki szolgáltatást, nem szűnnek meg ámulatba ejteni. Bár, ha az ember valamit nagyon akar, és megadatik neki, akkor készséggel hinni fog az ajándékozónak.
Fizet-e a lakás eladó az ingatlanosnak és milyen szolgáltatásokért?
Azért fizet, mert kizárólagos szerződést köt egy ingatlanirodával. Végül is a szerződés meghatározza az ingatlanügynök díjazásának összegét a lakás eladása során nyújtott szolgáltatásokért. Az összeg százalékos vagy fix összegű.
Az eladónak nem sok választása van – vagy maga adja el és spórol, vagy pénzt kap és díjat fizet az ügynökségnek.
A sikeres lakáseladásért az ingatlantulajdonos fizet az ingatlanosnak, ami a legjobb áron történő eladást jelenti.
A gyakorlatban a helyzet a következő:
a tulajdonos elkezdi eladni a lakást, és hívásokat kap az ingatlanosoktól, akik azt ígérik, hogy vevőket hoznak. Természetesen az eladó megfelelő reakciója:
- "Vesd tovább, de eladom a saját áron, amit felülről viszel, az a tiéd!"
Amint vevőt találnak és előleget vesznek fel tőle, az ingatlaniroda szerződést ír alá az eladóval, ahol az eladó közli a díjazás összegét (vagy ezt megteszi, mielőtt előleget vesz fel a vevőtől).
Amikor a vevő fizet egy ingatlanosnak egy szolgáltatásért
Lakásválasztási szerződést köt, és kifizeti a kiválasztási szolgáltatásokat. A méret változó, és az ügynökség étvágyától függ.
Ugyanakkor, ha a lakás egy másik irodában található, akkor a vevő emellett „megkapja” az ingatlanügynök szolgáltatásait, amelyek az árában szerepelnek.
A vevőnek is van választása, akárcsak az eladónak, hogy önállóan keres és vásárol lakást.
De ugyanakkor, ha talál egy ingatlanos által eladott lakást, kénytelen szerződést kötni egy ingatlaniroda szolgáltatásairól (legalábbis ez a helyzet a habarovszki ingatlanpiacon).
Miért, ha valami, akkor maga találta meg a lakást? Aztán a habarovszki ingatlanpiacon szokásos módon a vevő fizet az ügynökség szolgáltatásaiért. Mérete 5-25 ezer rubel.
Ennek eredményeként a vevőnek háromszor kell fizetnie:
Mi a helyzet a vevő és az eladó érdekeinek védelmével?
Mikor:
A második kérdés, amely az ingatlanközvetítői szolgáltatások kifizetésével párhuzamosan felmerül, az ügyfél érdekeinek tiszteletben tartása.
A vevő tévesen azt hiszi, hogy ha a vevőnek van ingatlanszakértője, akkor ő intézi a teljes ügyletet
Igen, lesz, de az ingatlanos csak a fél – a fizető – érdekeit tudja tiszteletben tartani!
És itt a buktató a felek célja - kezdetben a lakás vevője szeretne olcsóbban, a tulajdonos pedig drágábban eladni.
A mindkét fél érdekeit védeni igyekvő ingatlanos szakember szikla és kemény hely között találja magát. Mintha saját magaddal sakkoznál – valahol, de hazudsz :)
Egy ügynök nem lehet két úr szolgája, de az ingatlanpiacon ezt gyakran gyakorolják - Carlo Goldoni 1749-ben megjelent vígjátéka ma is él.
Mit csináljak - klasszikus :)
És itt megint a vevő a legvédtelenebb fél! Bárhol és mindenhol fizet, ráadásul nincs védve, ha teljesen egyedül van.
Például a már 200 éves amerikai ingatlanpiacon egy ingatlanirodával kapcsolatba lépő vevő ingyenesen kapja meg a szolgáltatást, mert minden esetben az ingatlan tulajdonosa fizeti, aki érdeklődik az ingatlan iránt. sikeres eladás.
A lakás eladása a következő séma szerint történik: az ingatlanos, miután szerződést kötött a tulajdonossal egy lakás eladásáról, tájékoztatja a városban minden kollégát, hogy megjelent egy lakás eladó - aki először hozza a vevőt, az osztozik az ingatlan tulajdonosa által kifizetett és az ingatlan árában foglalt jutalom.
Így az ingatlanpiacon gyorsabban és gyakrabban adnak el lakásokat. Az ügynökök közötti kölcsönös segítségnyújtásról van szó, nem pedig az ügyfelekért és a javadalmazásért folytatott küzdelemről, ami jelenleg az ingatlanpiacon megfigyelhető.
Ha az ingatlanszakemberek összeütik a fejüket, akkor szó sem lehet szakmai munkáról, ráadásul ezt az ügyfél is megsínyli.
Az ingatlanügynöki szolgáltatások amerikai modellje nem honosodik meg, mert bizalmatlanság van a közvetítők között - az eladó ügynöke megosztja a díját?
Ennek eredményeként a közvetítő lakáskiválasztási szolgáltatás nyújtásakor a szerződés alapján díjat számít fel a vevőtől.
Ma megtudhatta, kinek kell fizetnie az ingatlanosnak, az eladónak vagy a vevőnek, és hogyan védik az érdekeiket ebben az esetben.
Hozz okos döntést, hogy ne fizess olyan ingatlanközvetítőket, akiknek csak a saját érdekeiket tartják szem előtt.
A lakásvásárlás folyamatában az egyik legfontosabb az ingatlanügynöki szolgáltatások kifizetésének kérdése.
Kedves olvasóink! A cikk a jogi problémák megoldásának tipikus módjairól szól, de minden eset egyedi. Ha tudni akarod, hogyan pontosan megoldja a problémáját- vegye fel a kapcsolatot tanácsadóval:
A JELENTKEZÉSEKET ÉS HÍVÁSOKAT 24/7 és a hét minden napján.
Ez gyors és INGYEN!
A szakember szolgáltatásai sok időt igényelnek, mert az ügyféllel kötött szerződés aláírásától a tranzakció lebonyolításáig eltelt időszak gyakran több hónapig is elhúzódhat.
A lakásvásárlásnál az ingatlanközvetítői szolgáltatások díja a helyzettől függően változik, vegyük figyelembe a számítási sajátosságokat és az iroda vagy egy adott szakember jutalékának nagyságát.
Ebben a részben azt fogjuk kitalálni, hogy mennyibe kerülnek az ingatlanközvetítő szolgáltatásai ingatlanvásárlási ügyekben. A szolgáltatások költségét az adott helyzet alapján számítják ki.
Például, ha egy lakás megvásárlása során meg kell oldani a lakásrészek társtulajdonosaival vagy a lakásban lévő résztulajdonosokkal kapcsolatos problémákat, vagy a lakásban terhelések vagy letartóztatások vannak, akkor a szakemberek foglalkoznak ezekkel a kérdésekkel.
Következésképpen az ingatlanközvetítői szolgáltatások ára lakásvásárláskor nem olcsó, mert a polgárok biztosak akarnak lenni abban, hogy a megvásárolt lakással nem lesz más probléma.
| Ingatlanközvetítő iroda | Speciális intézmény, amelynek szakemberei biztosítják az ingatlanok adásvételéhez, lakások és házak bérbeadásához szükséges szolgáltatásokat, valamint ellátják az ingatlanügyletek nyilvántartásának teljes jogi oldalát. |
| jutalék | Fizetés a vásárolt ingatlan összege alapján, amelyet ingatlanosnak vagy erre szakosodott ingatlanügynökségnek fizetnek ki |
| Ingatlanügynök | Bármilyen ingatlanügyletek lebonyolításában részt vevő szakember. Szerződéskötési és tranzakciós szolgáltatásaiért jutalékot vesz fel. |
| Tulajdonos | Olyan személy, aki tulajdoni okiratok alapján ingatlannal rendelkezik, és azzal különféle ügyleteket tud lebonyolítani |
Ingatlan vásárlásakor vagy eladásakor a jutalék a legtöbb esetben az ingatlan árának körülbelül 2%-a.
Vagy a tranzakció más összeget is meghatározhat, kifejezetten pénzben kifejezve.
Így például, ha egy lakás ára 30 millió rubel, az ingatlanügynöknek vagy ügynökségnek nincs joga az összeg 2%-ának megfelelő jutalékot kérni.
A külföldi tapasztalatok közül leggyakrabban a lakás eladója jutalékot fizet, mivel a vevőt már eleve jelentős költségek terhelik a vásárlás és a szükséges dokumentációcsomag elkészítése miatt.
Előfordulhat olyan helyzet is, amikor a lakásvásárló a megvásárolt ingatlan árán felül szakembernek díjat fizet, a lakáseladó pedig nem fizet az ingatlanközvetítőnek az adásvétel lebonyolításával kapcsolatos szolgáltatásokért.
Az évek óta tartó orosz tapasztalatok szerint az ingatlanügynöki szolgáltatásokért fizető ingatlaneladók tapasztalata nem fogott meg.
Hiszen a hazai ingatlanpiacot folyamatosan a lakásárak emelkedése jellemezte. Ennek oka a vevők számának jelentős többlete az eladók számához képest.
Mindig nagy sikert aratott, hogy egy ingatlanirodához lakáseladót szerezzenek, mert garantáltan jutalékot kapott a lakásvásárlótól.
Korábban a jutalék fix összegű volt, és a lakásár százalékában számították ki.
Sőt, néhány éve még 6% volt a jutalék összege abban az esetben, ha a vevőnek csak lakást kellett vásárolnia.
A jutalék 3% volt, ha először egy meglévő lakás értékesítését kellett hivatalossá tenni, majd lakásvásárlási tranzakciót kellett végrehajtani.
A második esetben a fennmaradó 3%-ot az első lakás vásárlója fizeti. A gazdasági válság hatására olyan helyzet állt elő, hogy az ingatlanos szolgáltatásait az fizeti, akit jobban érdekel az ügylet.
Ha az ügyfél a lakás gyors eladása iránt érdeklődik, akkor a jutalékot az ingatlan eladója fizeti.
Lakásvásárlás esetén a költségek teljes egészében a lakás vevőjét terhelik. Néhány évvel ezelőtt sok ingatlaniroda és ingatlanközvetítő kínált szolgáltatást egy lakás gyors eladásához.
Az eladók számára a szolgáltatások ára csökkent, ma a jutalék az ár 2-3%-a. A lakásvásárló esetében a jutalék összege nagyjából nem változott.
Videó: ingatlanügynöki szolgáltatások lakáseladáskor és -vásárláskor
Az ügylet régiójától és az ingatlan értékétől függően a jutalék egy lakást vásárlónak az ár 2-4%-a.
Vannak olyan speciális alternatív ügyletek is a piacon, amelyek eladásra, majd megvásárlásra alkalmas lakáskeresésre vonatkoznak.
Azaz, aki a lakást eladja, utólag új lakást keres vásárolni.
Ezzel a konstrukcióval a polgár eladóként és vevőként is működik, így gyakran probléma merül fel a jutalékok kiszámításával.
Egy alternatív tranzakciót két adásvételi szerződés formál, amelyek mindegyike külön számítja ki a jutalékokat és fizeti.
A jutalékot kétféleképpen határozzák meg:
A jutalék összegét az alapján számítják ki, hogy a lakásvásárlást ugyanaz az iroda bonyolítja-e le, vagy a kiválasztott lakáslehetőség másik iroda vagy ingatlanközvetítő tevékenységi körébe tartozik.
Mindenesetre az ingatlanszolgáltatások az egyes tranzakciók körülbelül 4-6%-át teszik ki. A vevő általi lakásvásárlás során az ingatlanos díjazása többféleképpen is kifizethető.
Normálnak tekinthető, ha az összeget a lakásár százalékában rögzítik. Alapvetően minél magasabb a lakás költsége, annál magasabb szintű és összetettebb a tranzakció.
A minimális összeg 30 ezer rubeltől kezdődik, de ez az összeg nem mindig fedezi az iroda fenntartásának, a hirdetések elhelyezésének és a szakemberek munkaerőköltségének költségeit.
Új építésű lakás vásárlásakor gyakran azt feltételezik, hogy a tranzakció az ingatlanvásárló számára ingyenes.
Ez például akkor lehetséges, ha a fejlesztő és az ingatlaniroda partnerségi megállapodást kötött.
Az eladott ingatlanok jutalékát magának az ügynökségnek fizetik, amely egy új lakóépületben lévő lakások eladásában érdekelt.
Több lehetőség is van az ingatlanszolgáltatások kifizetésére:
| Ha a lakás eladója fizet | Ebben az esetben az eladó ingatlan adásvételi ügyletet köt egy ügynökséggel, ingatlanközvetítővel, melynek értelmében az ügynökségnek, szakembernek kell egy lakásra meghatározott áron vevőt találnia. A kiindulópont az eladó által meghatározott lakásár, csak az önköltség megállapítása után kötünk szerződést az ingatlanossal. A jutalék összegét a szerződés elkészítésének szakaszában határozzák meg, és abban rögzítik. A jutalék összegét levonják a lakás eladása esetén meghatározott összegből. A jutalékot általában a lakás eladása után fizetik ki a bevételből. |
| Ha a jutalékot a lakásvásárló fizeti | Ebben az esetben a vevő megállapodást köt egy ügynökséggel vagy ingatlanossal, hogy a kívánt összegért lakást választ ki. Az ingatlanos díjazása ebben az esetben fix összegű. Az ingatlan költségének teljes összegének megfizetése után a vevő díjat is fizet az ingatlanosnak |
Ha a jutalékot az eladó fizeti, akkor a lakás vevője nem fizet az ingatlanos által végrehajtandó ügyletért.
Ha a lakásvásárló fizet a szolgáltatásokért, akkor az ingatlanosnak semmilyen kötelezettsége nincs az eladóval szemben és nem fizet jutalékot.
Tekintsük az ügynökség jelzáloghitellel történő lakásvásárláshoz nyújtott szolgáltatásait, valamint az ingatlanügynök szolgáltatásait lakásvásárláskor.
Az ingatlanos vagy ingatlanszerzési szakember jelzáloghitellel történő lakásvásárlás esetén az alábbi feladatokat látja el:
| A kívánt opciók keresése és kiválasztása | Az ingatlanos nemcsak azért felelős, hogy a vevő által megadott paraméterek szerint lakást keressen, hanem azt is megtudja az eladótól, hogy lehetséges-e jelzáloghitel-konstrukciót vonzani a lakásvásárlás kifizetésekor. |
| Tárgyalások egy bankintézettel | A bankok szívesebben dolgoznak professzionális ingatlanközvetítőkkel, mert állandó áramlást biztosítanak az ügyfeleknek és a potenciális vásárlóknak |
| Dokumentációs csomag készítése a következtetéshez | Az ingatlanos nem csak az adásvételi tranzakció lebonyolításáért, hanem a kiválasztott lakás banki jóváhagyásáért, a szükséges papír- és igazoláscsomag összegyűjtéséért is felelős. |
| Dekoráció | A lakást kölcsönből vásárolják, és a bankintézet megpróbálja megvédeni magát az esetleges pénzvesztéstől. A szakember elkészíti a tranzakciós biztosítás nyilvántartásba vételéhez szükséges dokumentumokat, így biztosítva a bank kockázatait a nem tervezett körülményektől |
| Teljes körű tranzakciós támogatás | Az ingatlanügynöknek teljes mértékben ellenőriznie kell az ügylet jogi tisztaságát, hogy teljesen kizárja az eladó vagy harmadik fél csalárd tevékenységét. |
Moszkvában és a moszkvai régióban az ingatlanügynöki szolgáltatások ára egy lakás megvásárlásakor 75 ezer rubel között mozog.
Az ingatlanosok külön mérlegelik a prémium kategóriás lakásokat. Az ingatlanügynöki szolgáltatások költsége ilyen esetekben egyedileg kerül kiszámításra.
Szentpéterváron van egy szabványos rendszer a jutalékok ingatlanügynöknek vagy ügynökségnek történő kifizetésére.
Kiszámítható fix összegként vagy a lakás költségének százalékában.
