على الرغم من حقيقة أن شعبنا قد أصبح أكثر حكمة ، فقد تعلموا عد قرش جميل ، الموضوع ، على الأقل مؤخرًا ، إلى جانب تنشيط العديد من قطاعات السوق العقاري ، موضوع الاحتيال في سوق الأراضي والعقارات ، كما كان الحال في أوقات ما قبل الأزمة ، بدأت بشكل متزايد في الظهور في تقارير وكالات إنفاذ القانون ...
قررنا ترتيبها قليلاً مع شركائنا ، محامي مكتب احترام القانون وتحقيق أقصى استفادة طرق الاحتيال الشائعةفي سوق العقارات في الضواحي.
الطريقة رقم 1 - بيع عقار بدون وثائق
الطريقة الأكثر شيوعًا للغش هي بيع العقارات غير الموثقة. في نفس الوقت لا يوجد كائن عقاري وكذلك المستندات الصادرة لها. هذه الطريقة حاليًا هي الأكثر طموحًا بطبيعتها ، ومن السهل شرحها: زاد اهتمام المشترين بالأشياء مرة أخرىعقارات الضواحي (بمعنى آخر ، هناك طلب متزايد من المستهلكين).
علاوة على ذلك ، ووفقًا للقانون المدني والجنائي الحالي ، من الصعب مقاضاة شركة وهمية.لذلك ، على سبيل المثال ، يتم إنشاء منظمة معينة ، والتي تبدأ في الإعلان في كل مكان تعمل في بيع الأراضي... حتى لا يُظهر للعميل أرضًا فارغة ، يمكنه البناء عليها زوجان من المنازل الجذابةلتأكيد ذلك يكتسب البناء زخما.بعد هذه المظاهرات ، يبدأ العملاء في النقر ، وتقوم الشركة ببيع قطع الأراضي والأشياء العقارية التي لم تكن موجودة عليها لمدة سنتين إلى ثلاث سنوات. بعد هذا الوقت ، تختفي الشركة دون أن يترك أثرا.
الطريقة رقم 2 - بيع منازل الطوارئ
هذه الطريقة سهلة التنفيذ للغاية. يتم تشييد المنزل في أقل مدة زمنية ، بينما يكون " البناء »تستخدم مواد رخيصة، وكذلك لا يتم مراعاة قوانين البناء على الإطلاق (على سبيل المثال ، لا توجد اتصالات أو أسس هيكلية في المنزل).
البيت المبني على عجل يبيع بمليونيفسر هذا السعر المنخفض بحقيقة أنه تم تسجيله فقط في العقار ، وأيضًا من خلال حقيقة أنه إذا كان سعره أعلى ، فسيتعين دفع الضرائب. عندما يوافق المشتري على التأكيدات ، يتم بيع المنزل.
في هذه الحالة ، يتم شطب باقي المنزل إلى قطعة الأرض. أي ، لنفترض أن المشتري دفع 15 مليون روبل للمنزل. من هذا المبلغ ، يتم تحديد مليون في المستندات كسعر كوخ ، و 14- لقطعة ارض... فعلا يجب أن يكون كل شيء مختلفًا ، ولكن بعد ذلك لا يمكنك إثبات ذلك... في مكان ما بعد عام من إجراء الصفقة ، يتفكك المنزل أو ينفجر في اللحامات. وصاحب المنزل محظوظ حقًا إذا كان من الممكن ترميم المنزل وعدم هدمه بسبب انتهاك صارخ لقوانين البناء.
الطريقة رقم 3 - بيع المنازل والأراضي للمستندات المزورة.
هذه الطريقة شائعة ليس فقط في سوق العقارات في الضواحي ، ولكن بشكل عام في السوق ككل. عند بيع قطع الأراضي ، يتم استخدام المنازل والتوكيلات والوثائق المزيفة.
على سبيل المثال ، حدث أسلوب احتيال مماثل في سيرجيف بوساد ، حيث المنطقة الحضرية كانت قطعة الأرض التي أقيم عليها المنزل فارغة.كان الموقع فارغًا لأن صاحبه سجن واختفى الأبناء والزوجة دون أن يترك أثرا. بعد سنوات قليلة من كل هذا الصمت ، أصدر معارف المالك وثائق مزورة وقاموا ببيع قطعة الأرض مع المنزل مقابل نقود لائقة.
الطريقة رقم 4 - البيع بموجب اتفاقيات أولية
لا تحتوي هذه الطريقة على مقياس قوي ، لكنها لا تزال تحدث كثيرًا. يتلخص جوهر الاحتيال في حقيقة أنه عند بيع العقارات في الضواحي ، اتفاق مبدئي، لكن من العقد الرئيسيشراء وبيع رفض.
كما هو معروف، العقود الأولية غير مسجلة في خدمات التسجيلإذا تم تسجيلهم ، فسيكون كل شيء مختلفًا. عقد مبدئي بدون تسجيل أفضل بقليل من قطعة ورق بسيطة ، ومن خداع المشتري هو لا تحمي... ومن المهم جدًا ألا يدفع المشترون مبالغ كبيرة بموجب الاتفاقات الأولية. ولكن ، من الناحية العملية ، للأسف ، الوضع مختلف:المشترين من أجل الحصول على موضوع الاهتمام في أقرب وقت ممكن ، دفع المبلغ كاملاً بموجب اتفاق مبدئي ، أو نصفه.في الوقت نفسه ، يشرح البائع توقيع العقد الأولي بحقيقة أنه في وقت توقيع العقد لا توجد مستندات ضرورية ، ولن تكون جاهزة إلا بعد مرور بعض الوقت. يعض المشترون الساذجون على هذه البطة. لذا ، فإن البائع على وشك تبيع نفس الشيء للعديد من العملاء المهتمين ،ثم بدون أثر يختفي بالمال.
الطريقة رقم 5 - بيع منزل لعدة أشخاص في نفس الوقت
بهذه الطريقة ، يتم بيع كائن عقاري محدد في الضواحي على الفور لعدة أشخاص. من حيث الجوهر ، إنها مشابهة جدًا للطريقة السابقة ، حيث يتم بيع العقارات بموجب اتفاقية مبدئية. لكن بهذه الطريقة لا توجد عقود مبدئية بل توجد بالضبط عقد البيع الرئيسي، والذي يتكون من عدة أشخاص وفقًا لمخطط مخرش ، يكون جوهره كما يلي.
يقوم البائع بوضع إعلان لبيع المنزل. خلال اليوم التالي 2-3 أشهر يتفاوض مع أكبر عدد ممكن من المشترين المحتملينعن اجتماع في مكان معين ، بينما من كل مشتر يأخذ دفعة.أما بالنسبة للعقد الأساسي ، فيدعو البائع المشتري لإبرام العقد في غضون 10-40 يومًا.
وضع عقد بعد فترة من البائع يحفز من خلال جمع الوثائق من كل من الطرفين لتسجيله... في الواقع ، يستغرق مندوب المبيعات وقتًا لمقابلة أكبر عدد ممكن من الأشخاص.
ماذا سيحدث بعد ذلك: لنفترض أن البائع لديه 6 مشترين محتملين يوم الاثنين. يلتقي الثلاثة الأوائل في الساعة 11 صباحًا ، مع الثلاثة الباقين في الساعة 2 ظهرًا والساعة 17. عندما يجتمع الطرفان ، يتفقون على شروط الصفقة ، التي يخططون لتأمينها يوم الأربعاء. يجتمع مندوب المبيعات أيضًا مع عملاء آخرين يوم الثلاثاء. ويوم الأربعاء يختفي.
الطريقة رقم 6 - الاستيلاء على أرض شخص آخر
الطريقة السادسة ، كما ترى من العنوان الفرعي ، هي في التنازل عن موقع شخص آخرمع عدم الاستخدام المطول (أكثر من عام). معاملات احتيالية مماثلة ممكن بسبب الثغرات في تشريعات الأراضي الحالية ،وكذلك إجراءات تسجيل ملكية قطعة الأرض نفسها.
وتكون ممارسة تسجيله على النحو التالي إذا كان صاحب الموقع بيده لا يوجد سوى أمر من السلطات المحليةأو شهادة بالنسبة له ، فهو ليس مالكًا حقيقيًا ، بل هو مالكًا رسميًا فقط ، منذ ذلك الحين لا توجد وثائق مساحيةعلى موقع هذا الموقع في Rosreestr.
لنفترض أن لديك موقعًا وشهادة له ، لكنك لم تظهر هناك خلال السنوات العديدة الماضية. يقرر أحد الجيران المغامرين إجراء مسح للأرض ، إلى أين ينسب أرضك إلى أرضه... بعد مرور بعض الوقت ، وضع يديه على وثيقة مساحية ، والتي بموجبها يمكن للمرء أن يفهم ذلك ازدادت مساحة قطعة أرضه بسبب ضمه إلى أرضك.بعد أن أصبح المستند المساحي في يد أحد الجيران ، يبدأ في البحث عن مشترين له ، ويتلقى مبلغًا أكبر بكثير من أجله ويختفي.
الطريقة رقم 7 - التأجير غير القانوني لقطع الأراضي باهظة الثمن
هذه الطريقة تعني تأجيرموقع باهظ الثمن وجه،من لهذا نقص السلطة... بهذه الطريقة ، ليس عدد المعاملات الاحتيالية هو المهم ، ولكن تكلفتها.
بهذه الطريقة يتم بيعها الأرض بالقرب من الخزانات أو الاحتياطيات أو مساحات شاسعة من الأرض للبناء.كقاعدة عامة ، لا يمكنك الاستغناء عن شعبك عند إجراء مثل هذه المعاملات. لكن يجب أن يكون أفرادها في غرفة التسجيل، من أين يتم إعادة تسجيل الأرض من من دولة إلى تجارية.والهياكل التجارية التي وضعت لاحقًا هذه الأشياء في سوق العقارات هي المحتالون ، حيث إنهم يشاركون في إعادة تسجيلها دون الحصول على موافقة المالك (الدولة) أو إعادة تسجيل الأرض التي لا يمكن المساس بها على الإطلاق (خزانات ، محميات ، غابات).
موافق ، أكبر ميزة للحصول على قطعة أرض هي تطويرها المستقل الإضافي. فرصة بناء منزل أحلامك تجذب وتزيد الطلب على الأرض. بالإضافة إلى ذلك ، بشراء قطعة أرض ، فإنك تقوم باستثمار مالي مربح. أخبرتنا أولغا كيسليتسينا ، رئيس القسم التجاري والقانوني في فياتسكايا زيمليا ، عن كيفية تجنب الاحتيال عند شراء قطعة أرض.
عند شراء قطعة أرض ، ما الذي يجب الانتباه إليه في المقام الأول؟
أولا، يجب أن تخضع قطعة الأرض للتسجيل المساحي. ثانيًا ، يجب أن يكون لدى بائع الأرض شهادة ملكية للأرض ، والتي يتم إدخالها بدورها في سجل الدولة الموحد لحقوق العقارات والمعاملات معها (USRR).
ثالثا، يجب ألا يغيب عن الأذهان أن لكل أرض غرضها الخاص والاستخدام المسموح به. في الوقت الحالي ، من الناحية الرسمية ، يمكن بناء مسكن خاص بك فقط على أراضي المستوطنات ، أما بالنسبة للأراضي الزراعية ، فيحظر بناء مساكن عليها ، باستثناء عدد من الحالات التي ينص عليها القانون. على سبيل المثال ، في قطعة أرض تنتمي إلى فئة الأراضي الزراعية ، من الممكن بناء مسكن خاص بك إذا كانت الأرض ستُستخدم لبناء كوخ صيفي ، والبستنة ، وزراعة الشاحنات ، وقطع الأراضي الفرعية الشخصية.
في كثير من الأحيان البائعين عديمي الضمير ،ويرى من يسعون للتخلص من قطع الأراضي المخصصة للإنتاج الزراعي أن الإجراء القانوني لنقل الأرض من فئة إلى أخرى بسيط للغاية وإعادة التسجيل بعد الشراء لن يسبب أي صعوبات. هذا خطأ. لا تقع في مثل هذه الحيل.- عرض عليه إعادة تسجيل الأرض بنفسه قبل بيعها.
حيلة أخرى مشتركة- زيادة في التكلفة الأولية للموقع بسبب حقيقة أنه من المفترض أن تكون جميع الاتصالات متصلة به. في كثير من الأحيان ، تنعكس هذه القابلية للعيش على الورق فقط. إذا صادفت مثل هذا العرض ، فننصحك بدراسته بعناية.
المستندات الرئيسية المقدمة إلى مكتب الخدمة الفيدرالية للتسجيل الحكومي والسجل ورسم الخرائط لتسجيل ملكية قطعة الأرض:
يرجى ملاحظة أنه بناءً على كل حالة محددة ، من الممكن تقديم مستندات إضافية.
اقترب من شراء قطعة أرض بكل مسؤولية ، واعتني بوعيك بهذه المشكلة ، ومن ثم يمكنك تجنب المفاجآت غير السارة.
تم إعداد المادة من قبل محرري كتالوج "تسليم المفتاح" وشركة "Vyatskaya Zemlya"
شراء قطعة أرض هو استثمار مربح وطويل الأجل.
تكلفة الأرض مرتفعة للغاية ، مما يجذب العديد من الأشخاص غير الشرفاء إلى هذه المنطقة. في هذه المقالة سوف نتحدث عن الطرق الأكثر شيوعًا مع قطع الأراضي ونتحدث عن كيفية عدم الوقوع ضحية النصابين.
هناك العديد من الطرق لخداع مشتري الأراضي ، ويخرج المهاجمون بأخرى جديدة كل يوم. اليوم ، الأكثر شيوعًا هي المبيعات "المزدوجة" ، الاحتيال في موقع التخصيص أو الغرض منه ، بالإضافة إلى المستندات المزورة المتنوعة.
المخطط بسيط للغاية - يتم إعادة بيع قطعة أرض واحدة لأكبر عدد ممكن من المشترين. يبدو أن هذا مستحيل ، لأن جميع المعاملات العقارية مسجلة في Rosreestr. ولكن من الناحية العملية ، يمر بعض الوقت بين تاريخ المعاملة وتاريخ تسجيلها في الدولة. خلال هذه الفترة ، يحتاج المحتالون إلى إقناع المشتري بالتبرع بالمال ، وبعد ذلك يمكنهم البحث عن ضحايا جدد.
أيضًا ، غالبًا ما يستخدم المحتالون النسخ المكررة والنسخ المعتمدة من مستندات ملكية الأرض. تذكر أن Rosreestr سيسجل حقوق ملكية الأرض لمن هو أول من يتقدم إلى المؤسسة مع حزمة من المستندات. وسيترك باقي المشترين المخدوعين بلا نقود وبلا أرض.
لا تتبرع بالمال مقابل قطعة أرض حتى تتلقى وثائق من Rosreestr.
يعتمد المخطط على جهل الناس العاديين في تعقيدات الجيوديسيا ورسم الخرائط. يكمن جوهر عملية الاحتيال في حقيقة أن المشتري لا يبيع قطعة الأرض التي تم عرضها له على الخريطة ، أو يشير المحتالون إلى حدوده بشكل غير صحيح. في الواقع ، قد يتضح أن موقعك بعيد عن المكان المحدد في بعض مكبات النفايات.
الأراضي المخصصة لبناء المساكن الفردية (IZHS) أغلى بكثير من قطع الأراضي غير المخصصة لذلك. على هذا الاختلاف يكسب المحتالون المال. يشترون أرخص قطعة أرض ، وبعد ذلك يقومون بتزوير أوراق المسح الطبوغرافية والجيوديسية. بعد مراجعة المستندات ، يقتنع المشتري بشرعية المعاملة ويوافق على إضفاء الطابع الرسمي عليها.
بعد تلقي الأموال ، يختفي المحتالون ، وسيواجه المالك الجديد للأرض مشاكل خطيرة. من المستحيل بناء أي شيء فوق اتصالات تحت الأرض (خطوط أنابيب وكابلات) ، لكن المالك الجديد للموقع لا يعلم بوجودها ، لذلك يبدأ البناء بضمير مرتاح. في أغلب الأحيان ، يتعلم عن وجود اتصالات بعد انتهاء البناء. في أحسن الأحوال ، سيتعين عليه نقل الاتصالات على نفقته الخاصة ، في أسوأ الأحوال - لهدم جميع المباني.
يشتري المحتالون قطعة أرض رخيصة وبيانات مسح طبوغرافية وجيوديسية مزيفة.
في أغلب الأحيان ، تحدث مخططات تزوير الأوراق المالية التالية:
تدقيق المستندات الخاصة بقطعة الأرض بعناية قبل الشراء.
يمكن أن يكون المحتالون على "الأرض" مشترًا ساذجًا وبائعًا ساذجًا. لتجنب المتاعب ، هناك بعض القواعد البسيطة التي يجب اتباعها.
إذا كنت تنشر إعلانًا لبيع قطعة أرض ، فلا يجب أن تشير إلى معلومات تفصيلية عنه. يمكن استخدام عناوين المواقع وموقعها الدقيق والإحداثيات الجغرافية من قبل المحتالين لأغراضهم الأنانية. يجب كتابة الشيء الرئيسي فقط: مساحة الموقع والغرض منه ومزاياه (على سبيل المثال ، الاتصالات المقدمة). في المستوطنات الصغيرة ، يشار إلى اسمها فقط ، في المدن - الحي. سوف تخبر وتعرض الباقي للمشتري شخصيًا.
يجب الإشارة إلى نفس المعلومات تقريبًا في إعلان شراء الأرض. يمكنك إضافة الحد الأقصى لميزانية الشراء الخاصة بك.
تضمين في الإعلان معلومات موجزة فقط عن التخصيص.
من الممكن بيع العقارات بدون وسيط ، لكن الأمر سيستغرق الكثير من الوقت والجهد. لذلك ، في معظم الحالات ، يلجأ الناس إلى مساعدة أصحاب العقارات. بعضهم شركاء في النصابين. سمسار العقارات المحتال لديه حدس ممتاز ومعرفة بعلم النفس. إنه يحسب بسهولة الأشخاص الذين يتأثرون بسهولة بالآخرين ، ويبدأ في إقناعهم باتخاذ إجراءات غير مواتية. يتم إقناع البائعين بتخفيض السعر بشكل غير معقول والمشترين - دفع مبالغ زائدة.
أثناء عملية التواصل مع أصحاب العقارات ، يجب أن يتم تنبيهك بالظروف التالية:
هاتان الطريقتان الأكثر شيوعًا للضغط النفسي على العميل. في الحالة الأولى ، تكون الحصة على حقيقة أن الشخص سيشعر بالامتنان للعديد من الخدمات التي يقدمها سمسار العقارات وسيوافق على الشروط غير المواتية للصفقة. في الحالة الثانية ، يكون العميل مقتنعًا بأن سمسار العقارات كلي القدرة ومشغول جدًا. إنه الشخص الوحيد الذي يمكنه مساعدتك ، لذا يجب اتباع جميع نصائحه دون أدنى شك.
يمكن أن يشهد هذا على شيء واحد فقط - قبل أن تكون محتالًا لا يملك ولم يكن لديه أي مستندات للأرض. قد لا يكون هذا الموقع للبيع على الإطلاق. في مثل هذه الحالة ، يمكن أن تُترك بدون قطعة أرض وبدون نقود.
إذا لم تظهر لك المستندات ، فهذا سبب وجيه لرفض الصفقة.
في عملية التحدث مع السكان المحليين ، يمكنك معرفة الكثير من الأشياء الشيقة حول الموقع. على سبيل المثال ، تمت هذه الاتصالات تحت الأرض ، ومن المستحيل البناء عليها. بالطبع ، سوف يلتزم سمسار العقارات المخادع الصمت بدقة بشأن المعلومات غير المواتية وسيحاول منعك من التحدث إلى جيرانك.
في مجال الشراء ، قد يتبين أن التخصيص ليس بالأحجام التي أخبرك بها الوسيط. بطبيعة الحال ، لن تعيد المال.
يشارك معظم الأشخاص في المعاملات العقارية مرتين على الأقل في حياتهم وليس لديهم معرفة عميقة في هذا المجال. لذلك ، من الأفضل الاتصال بمكتب محاماة يعمل فيه متخصصون في مجال قانون الأراضي. المحامي الجيد على دراية بجميع المخططات الاحتيالية وسوف يجلب المحتالين بسهولة إلى المياه النظيفة. يعرف المتخصص كيف تبدو الأوراق الحقيقية ولن يسمح لك بالخداع.
إذا لم تكن متأكدًا من نقاء المعاملة ، فاتصل بمحام.
ولكن حتى لو أشركت محامًا وسمسار عقارات في القضية ، فلا يجب أن تقف مكتوف الأيدي من خلال:
السعر المنخفض جدًا للموقع المقترح يجب أن يوقفك. قد يتضح أن قصص البائع عن حاجته الماسة إلى المال وبالتالي بيع الأرض بسعر أرخص بكثير كانت مجرد خدعة تخفي ظروفًا غير سارة بالنسبة لك.
اسأل جيرانك عن موقع الاتصالات الممكنة في التخصيص ، وانتقل إلى Rosreestr واطلب مقتطفًا من USRN لمعرفة موقعها وحدودها ومنطقتها.
تذكر أن اختيار كاتب عدل لإتمام المعاملة هو من اختصاص المشتري. قد تشير الطلبات المستمرة من سمسار عقارات أو بائع لاستخدام خدمات كاتب عدل معين إلى أن هذا الاختصاصي مشارك في مخطط احتيالي.
كن يقظًا وافحص المستندات بدقة قبل الصفقة.
صور من موقع www.vestum.ru
قام المحتال بتزوير المستندات الخاصة بالمؤامرات وباعها للمشترين الذين لا يعرفون شيئًا عن مثل هذا المخطط الماكر. بعد سنوات ، تم الكشف عن حقيقة الجريمة ، وبدأ المالك القانوني للأرض بإعادة أراضيهم إلى المحكمة. بحلول هذا الوقت ، تم بالفعل بيع بعض قطع الأراضي عدة مرات. من ، في هذه الحالة ، يجب أن يعوض الخسائر التي لحقت بالمالكين النهائيين للأرض؟ تناولت المحكمة العليا هذه القضية.
في عام 2008 ، قام ألكسندر سافكين بتزوير وثائق ملكية 30 قطعة أرض في منطقة سيرجيف بوساد. في غضون عامين ، تمكن المهاجم من بيع كل الأرض ، ولكن في عام 2012 تم الكشف عن حقيقة الاحتيال. أُدين الجاني بتهمة الاحتيال على الأراضي وحُكم عليه بالسجن ثلاث سنوات مع وقف التنفيذ (القضية رقم 1-251/2014) ، وبدأت المالك القانوني للأراضي ، إدارة المنطقة ، في إعادة الأراضي لنفسها في المحكمة.
وكان من بين الضحايا أليكسي باخالكوف ، محامٍ أول ، SO UES JSC... في عام 2010 ، اشترى مقابل 850 ألف روبل. واحدة من 30 قطعة أرض من ناديجدا غلاديشيفا ، والتي حصلت عليها ذات مرة من سافكين. لم تكن المشتري تعلم أنها وقعت ضحية محتال وأعاد بيع الأرض إلى باكالكوف ، واثقة من حقوقها القانونية في ذلك.
في خريف عام 2015 ، توجهت إدارة سيرجيف بوساد إلى المحكمة مطالبة باكالكوف بإعادة الموقع إلى السلطات المحلية. لم يحدث القرار بشأن الأسس الموضوعية في هذه العملية: أبرم المدعي والمدعى عليه اتفاقًا وديًا (القضية رقم 2-4356 / 2015 ~ M-3665/2015). نصت الوثيقة على أن باخالكوف دفع القيمة السوقية للأرض للإدارة - 124381 روبل.
بعد هذه التكاليف الإضافية ، أراد المالك القانوني للموقع الآن استرداد الأموال الإضافية التي دفعتها Gladysheva. وقرر باخالكوف في المحكمة أن يسترد من البائعة إثراء غير مشروع بمبلغ 725619 روبل. - هذا هو الفرق بين القيمة السوقية للأرض والسعر الذي اشترى به الأرض في الأصل.
اختلف المحامي مع قرار الاستئناف وطعن فيه أمام المحكمة العليا. فقط المدعي كان حاضرا في جلسة المحكمة العليا. أوضح باخالكوف على الفور أن غلاديشيفا كانت متورطة كطرف ثالث في القضية ، التي تم فيها إبرام اتفاق ودي. بالإضافة إلى ذلك ، أكد المحامي أنه في القضية المثيرة للجدل لم يكن هناك سوى ما يشبه نقل المؤامرة: "في الواقع ، لم أفهمها أبدًا". تحدث عن مدى تعقيد الأهلية القانونية لمطالبته وترك هذه المسألة لتقدير المحكمة.
ومع ذلك ، كمحامي ، ما هو الخيار الأفضل في رأيك؟ - طلب من رئيس المحكمة سيرجي أستاشوف.
يبدو لي الإصدار الخاص بتطبيق عواقب الإخلاء أكثر رشاقة ( تقريبا. إد.- استرداد الممتلكات المشتراة من المشتري على أساس الأسس التي نشأت قبل البيع) في قضية متنازع عليها. من الجدير بالذكر أنه من خلال إبرام اتفاق ودي ، قمت بتخفيض التعويضات للمدعى عليه ، - رد المدعي.
وأضاف باخالكوف أن المدعى عليه تصرف بشكل سلبي خلال النزاع بأكمله ، بدءًا من إثبات المؤامرة. بعد الاستماع إلى جميع الحجج ، تقاعد "الترويكا" من القضاة إلى غرفة المداولات وبعد بضع دقائق أعلن القرار النهائي: إلغاء قانون الاستئناف ، وإعادة القضية للنظر فيها من جديد إلى محكمة موسكو الإقليمية.
يوضح أن المشتري النهائي في القضية التي تمت مناقشتها عادة لا يتم التعرف عليه كضحية في قضية احتيال جنائي الشريك الإداري لشركة AB Sergey Egorov: "الضرر الذي يلحق بالضحية ليس بسبب الجريمة نفسها ، ولكن بشكل غير مباشر - من خلال إبرام صفقة باطلة مع مشتر آخر حسن النية." لذا ، فإن المشتري النهائي له الحق في تقديم مطالباته إلى الشخص الذي اشترى منه الأرض مباشرة ، كما يلاحظ المحامي. في الوقت نفسه ، لا تزال Gladysheva تتمتع بفرصة استرداد الأموال التي دفعتها من المحتال ، الذي باع قطعة الأرض في وقت واحد ، كما تضيف إيكاترينا كالينينا ، ماجستير في القانون ، مساعد أول في الاستثمارات العقارية... ومع ذلك ، نظرًا لسجن المهاجم ، يمكن أن تستغرق عملية استرداد الأموال وقتًا طويلاً ، كما يحذر المحامي.
خصم سخي من البائع
التسرع في إبرام العقد ؛
- "حداثة" وثائق ملكية الشيء ؛
عدة مبيعات متتالية للممتلكات في الآونة الأخيرة ؛
التناقضات في المستندات ؛
البيع بالوكالة.
إذا تم ملاحظة هذه العلامات بشكل إجمالي ، ونشأت ملكية البائع قبل أقل من ثلاث سنوات (فترة التقادم العامة) ، فمن الأفضل رفض المعاملة.
حيازة الأرضهو استثمار مربح لرأس المال. الهياكل الاحتيالية ، إبرام الصفقات مع المشترين العاديين ، تستخدم مخططات احتيالية مختلفة ، قد يكون من الصعب إثبات حقيقة ذلك. في مثل هذه الحالات ، غالبًا ما لا يكون من الممكن الأمل في استرداد الأموال. ومع ذلك ، فإن معرفة القواعد والإجراءات القانونية ستساعد في حماية نفسك من المحتالين (على سبيل المثال ، في سوق العقارات في إيركوتسك). شراء وبيع قطع الأراضي.
هذا النوع من الاحتيال ليس دائمًا سبب اتخاذ إجراء متعمد. في كثير من الأحيان ، لا يشك المالك حتى في أنه ليس لديه الحق في التصرف في قطعة الأرض (ZU). ينشأ وضع مماثل في حالة الالتزامات القضائية ، عندما يتم التبرع بالعقار ، إذا لم يتم تسجيل الملكية لدى سلطات السجل العقاري للدولة ، وكذلك في حالة عدم وجود وثائق مسح الأراضي.
مهم. تنعكس التعديلات الجديدة على تشريعات 2018 في قانون "مسح الأراضي" رقم 477-FZ ، "بشأن تسجيل الدولة للعقارات" رقم 218-FZ ، "بشأن تقنين الهياكل غير المصرح بها" رقم 258-FZ ، وكذلك RF LC.
يتم تنفيذ المكائد المتعمدة مع إخفاء حقيقة عدم وجود حق. كوثيقة تؤكد الملكية ، يتم عرض الشهادة المعتادة لنقل ملكية الذاكرة. وفقًا لقانون الاتحاد الروسي ، يتم الحصول على مستند دون تقديم مستند مماثل من المالك السابق. لذلك ، من الصعب تحديد من له الحق في التخلص من الذاكرة.
لتجنب مثل هذا الموقف ، يطلب المالك المستقبلي ، جنبًا إلى جنب مع البائع ، مستخرجًا من USRN ، يحتوي على جميع المعلومات الضرورية وذات الأهمية القانونية حول الموقع.
يتم التعامل مع شراء الأراضي ، التي هي في ملكية البلدية والدولة ، بشكل منهجي بسبب وجود عدد كبير من الفروق الدقيقة ، ويتم تنظيم شراء الذاكرة ، في معظم الحالات ، من خلال المزادات.
من أجل بيع الذاكرة ، تم تزوير العديد من المستندات ، سواء كانت مفقودة (لأي سبب) ولم يتم إصدارها مطلقًا. في أغلب الأحيان ، توجد نسخ مكررة بين الاتفاقيات المتعلقة بنقل حقوق الملكية ، وشهادات الملكية ، وأعمال التنسيق الحدودي مع أصحاب الأراضي المجاورة.
يتم تزوير المستندات من أجل إخفاء البيانات غير المرغوب فيها والبيع بسرعة ، والحصول على الأموال بوسائل احتيالية ، وإعادة بيع نفس الموقع إلى مشترين مختلفين ، وما إلى ذلك.
ليس من الممكن دائمًا حتى للمحترف التمييز بين الأصل المزيف. بمساعدة المعدات الخاصة وسرقة النماذج الفارغة في السلطات المسؤولة عن إصدارها ، يتم تنفيذ الجزء الأكبر من المعاملات غير القانونية.
يمكنك منع معاملة وهمية باستخدام خدمات Rosreestr. الإجراء التفصيلي للحصول على المستخرج موصوف في الفصل 8 من القانون رقم 218-FZ. بعد ذلك ، يتم التحقق من المستندات وفقًا للرقم المساحي ، والبيانات الخاصة بالمالك (أصحاب الأسهم) ، ويتحققون من المعلومات حول عدم وجود أعباء ومطالبات ، إلخ.
يمكن استخدام هذا الاحتيال من قبل المالكين وأصحاب العقارات السوداء. لان يستغرق تسجيل حقوق الملكية لجهاز الذاكرة وقتًا طويلاً ، ويستخدم المحتالون هذه الفرصة لتحقيق ربح متعدد. يمتلك عدة "مالكي" قطعة أرض واحدة.
في حالة عدم تعجل المالك في التسجيل ، فإنه يخاطر بفقدان الأرض المستردة. لان وبحسب التشريع يعتبر المالك الشرعي للذاكرة هو أول من قدم حقوقه في الموقع. يُعرض على المشترين اللاحقين الأرض على نسخ من المستندات وشهادة ملكية (قديمة). إذا كانت هناك شكوك من هذا النوع ، يأخذ المشتري وقته ويأخذ وقتًا في التفكير.
فيما يتعلق بإدخال التسجيل الإلزامي لحقوق الملكية (من خلال USRN) ، يتم تخزين بيانات آخر مالك للذاكرة في قاعدة البيانات. يتم تحويل الأموال فقط بعد إصدار شهادة تسجيل الدولة. إذا كان البائع ضميريًا ، فسيوافق على هذا المطلب مع الشهادة الأولية لجميع التعليمات من قبل كاتب عدل (IOU ، دفع جزء من المبلغ ، وما إلى ذلك).
وفقًا للقانون ، إذا كان هناك مالك آخر للذاكرة ، فلن يؤثر على اتفاقية البيع والشراء ، ولا اتفاقية نقل حقوق الملكية ، وخاصة شهادة ملكية العقار التي لا تصلح المالك الحقيقي. لن يساعد قرار المحكمة في إعادة الأموال. الملكية القانونية هي ملكية مسجلة لشخص معين ، يتم تخزين بيانات عنها في السجل.
من الناحية العملية ، غالبًا ما تحدث مواقف لا يمكن فيها استخدام الأرض للغرض المقصود منها ، على سبيل المثال ، لبناء مبنى سكني أو تنظيم الإنتاج. هذا ممكن من خلال شراء أجهزة التخزين التي تنتمي إلى فئة معينة (التصنيف المساحي للأرض) ، والتي لها غرض محدد. يجب تحديد نوع الأرض في شهادة ملكية الذاكرة. لكن المحتالين يشيرون إلى إمكانية نقل الموقع إلى فئة أخرى ، واعدا المشتري بمساعدة السلطات وبشروط سريعة. في الواقع ، هذه العملية تأخرت لسنوات عديدة ، لأن المسؤولون ليسوا ملزمين لحل مثل هذه القضايا. الترجمة نفسها تكلف الكثير من المال ، ولا يمكن حل المشكلة بمساعدة القضاة ، منذ ذلك الحين لم يمنحهم القانون هذا الحق.
بالإضافة إلى ذلك ، قد يحتوي الموقع على أشياء ذات أهمية استراتيجية ، ومباني دفاعية وعسكرية ، واتصالات ، إلخ. يتعين على مالكي المستقبل دراسة المخطط المساحي للإقليم والمخططات الجيولوجية والطبوغرافية ، بحيث لا توجد نزاعات مع الدولة عند تشغيل الإقليم أو توصيله بالاتصالات. يتحمل المالك الشرعي تكاليف تحويل الاتصالات خارج أراضيها. في مثل هذه الحالات ، يتم إعادة بيع أجهزة التخزين مقابل أجر زهيد ، ويجب نقل المباني.
ليس من غير المألوف تزوير نتائج المسوحات الطوبولوجية والجيولوجية. لذلك ، يجب التحقق من أي مستندات يقدمها المالك من خلال المصادر الرسمية.
عند شراء جهاز تخزين ، من الضروري تحديد الغرض من استخدام الأرض. لبناء منزل أو كوخ صيفي ، يشترون فقط الأرض المخصصة لبناء المساكن الفردية وقطع الأراضي المنزلية الخاصة.
يحدث هذا النوع من الاحتيال في الحالات التي تنص فيها اتفاقية البيع والشراء على دفع جزء كبير من المبلغ الإجمالي كإيداع. يتعهد المشتري بدفع الجزء المتبقي بعد تسجيل حقوقه في الموقع. في مثل هذه الحالات ، يلجأون إلى خدمات الشركات العقارية ذات السمعة الطيبة. كقاعدة عامة ، قبل المعاملات ، يقومون بالتحقق من المستندات ، لأن تقدير صورتهم وسمعتهم. عند إجراء معاملة مباشرة أو من خلال شخص خاص ، هناك خطر عدم استرداد السلفة. يمكن للمالك أن يكون صوريًا مع مستندات مزورة ، وسيقوم المالك الخاص ببساطة بإلقاء يديه ، مستشهدين بالوساطة والصدفة.
لذلك ، عند شراء الأرض ، يقومون بفحص المالك بنفسه (حسب جواز سفره). وعادة ما يلجأون إلى أصحاب الأراضي المجاورة للحصول على معلومات تهمهم. أيضًا ، بالاتفاق مع المالك ، يطلبون بيانات من مصلحة الضرائب والإسكان والخدمات المجتمعية حول وجود الديون.
إذا كانت قطعة الأرض تنتمي إلى شراكة أو تعاونية أو بستنة ، اكتشف ما إذا كانت هناك حاجة إلى أي مدفوعات إلزامية إضافية.
عندما يتم تنفيذ معاملة عن طريق الوكيل ، يتم فحص المالك بشكل أكثر شمولاً. للقيام بذلك ، يكتشفون ما إذا كان على قيد الحياة ، وعلى أساس المستند الذي تم بيع قطعة الأرض ، وما إذا كان الوصي قد ورث ، وما إلى ذلك. في كثير من الحالات ، يقوم المشتري بالتأمين على نفسه من خلال طلب شهادة من المستوصف العقلي عن صحة المالك والوصي. لان في بعض الحالات ، يمكن إلغاء المعاملة ، وإعلان أن الشخص عاجز.
يتضمن هذا النوع من الاحتيال بيع جهاز ذاكرة لا يفي بالمعايير المعلنة. من أجل توليد المزيد من الدخل ، يعرض البائع قطعة أرض بمساحة أكبر ، مع اتصالات ، مع موقع أكثر جاذبية ، إلخ. في الهياكل المنظمة ، مقابل رسوم ، يعرضون العثور على قطعة أرض لأي حاجة. في الواقع ، اتضح أن إحداثيات الكائن الذي تمت زيارته لا تتوافق مع المعلومات المحددة في USRN ، وأن الموقع نفسه مملوك من قبل أحد الجيران أو يديره كيان مكون من الاتحاد الروسي.
هذا المخطط شائع عند بيع الأراضي للمباني التجارية التي تشتري مساحات كبيرة. من الصعب تحديد التناقض على الفور.
مشكلة منفصلة هي مسألة مسح الأراضي والملكية الجزئية. يمكن إخفاء هذه البيانات عن المشتري من خلال تقديم مستندات مزورة (في المرحلة الأولية). وقد لا يتم التسجيل النهائي لحقوق الملكية بسبب عدم وجود خطة خط أرضي للإقليم ، والتي يمكن الحصول عليها بعد سلسلة من الإجراءات ودفع مبلغ كامل من المال.
إذا كان هناك أي شك في ذلك ، فإن المشتري يطلب من المالك أن يتلقى بشكل مشترك مستخرجًا من قطعة الأرض من Rosreestr ، وبعد ذلك يتم حل مشكلة جعل جزء من الأموال كسلفة (ضمان الدفع).
على الرغم من حقيقة أن القيمة المساحية للأرض قريبة من القيمة السوقية ، فإن المحتالين يستفيدون من الضحية من خلال إظهار قطعة أرض بحجم أكبر وصقلها لأي حاجة. غالبًا ما يتم بيع المنازل والمباني الملحقة بالأرض ، مما يزيد من القيمة المساحية. في الوقت نفسه ، يمكن اعتبار المبنى نفسه طارئًا وغير مناسب للسكن. تم الكشف عن عمليات احتيال واسعة النطاق في بيع قطع الأراضي المبنية على عجل دون مراعاة تدابير السلامة. وبالتالي ، يتم تحسين الموقع قبل الشراء ويباع بثلاث مرات أكثر تكلفة.
في وجود أي مبنى على الذاكرة ، يحدد المشترون ما إذا كان قد تم تشغيل مثل هذا الهيكل ، وما هي الخدمات التي راقبت التشغيل ، وما إذا كانت هناك وثائق في متناول اليد. خلاف ذلك ، يلجأ المالك المستقبلي إلى محام مختص ، ويقوم بقياس كامل للإقليم والإجراءات الفنية الأخرى.
في هذه الحالة ، تظل حقيقة المعاملة القانونية نفسها مثيرة للجدل ، منذ ذلك الحين شركات الطيران الليلي ليست كيانًا اقتصاديًا ، وإدارتها مخفية وراء الدمى. في الواقع ، موضوع العقد غائب أيضًا ، فعادة لا تمتلك الشركة أي ممتلكات في شكل ذاكرة.
يحذرون من مثل هذه الصفقة في مرحلة تسوية المستندات ، ولا يتم الدفع إلا بعد نقل الملكية.
في حالة التواطؤ المتعمد بين سمسار العقارات والمالك ، يتم إنهاء المعاملة في مرحلة الدفع المسبق. في مثل هذه الحالات ، يقوم مالك جهاز التخزين بإلغاء العقد ، ويتم تحويل الأموال إلى حساب الظل الخاص بالسمسار الوهمي. في حالات أخرى ، إذا كان العميل أميًا ، يتم دفع المعاملة بالكامل في حالة عدم وجود أصول أو إدخال معلومات خاطئة عن عمد في اتفاقية الشراء والبيع. في مثل هذه الحالات ، يظل الاستئناف أمام المحاكم غير فعال.
ظهر هذا النوع من الاحتيال مؤخرًا نسبيًا. دفع الطلب المتزايد على المساكن الرخيصة في الضواحي المحتالين إلى استخدام مخطط جديد. يشترون جزءًا من الأرض ، ويبنونها مع أكواخ من الدرجة الثانية ، مما يدل على مسار العمل النشط. الأموال المستثمرة للمنازل التي لم يتم بناؤها بعد تختفي مع شركة ذات مسؤولية محدودة.
يكتسب الاحتيال زخماً بسبب عدم وجود تشريعات تحكم العلاقة بين المطور والمستثمر.
ميزة هذا المخطط هي أن عقد البيع الأولي غير مسجل ، علاوة على ذلك ، لم يتم قبوله من قبل سلطات Rosreestr. يوافق المشتري على مثل هذه الصفقة لأسباب مختلفة ، وغالبًا ما ينجذب إلى الموقع نفسه أو السعر. بعد دفع قيمة المعاملة بالتكلفة الكاملة ، يتوقع العميل مستندًا غير مسجل ، وأيام عدم عمل للاستقبال ، ووصول الزوج من رحلة عمل ، وما إلى ذلك. بعد تلخيص المشتري للدفع الفعلي ، يختبئ المحتالون. يعمل المحترفون وفقًا لهذا المخطط ، لفترة طويلة يراقبون الضحية المحتملة ونشاطها من حيث البحث عن الذاكرة (الإعلانات على الإنترنت ، الوسائط ، رشوة سمسار عقارات ، إلخ)
وفقًا للقانون ، إذا لم يكن لدى المحتال دخل وممتلكات دائمة ، فلا يمكن إعادة الأموال المفقودة. والصفقة الوهمية تعلن بطلانها من قبل المحكمة.
إذا اكتشفت الحقيقة المكشوفة للاحتيال ، يجب عليك الاتصال بالشرطة. يجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه مع عدم كفاية بصيرة المشتري ، سيكون من الصعب تجريم جريمة. في بعض الحالات ، يجدر بك الاتصال بمحام يخبرك بالقرار الصحيح.
عندما تنوي شراء أو بيع قطعة أرض ، يجب أن تفكر مليًا في اختيار شركة عقارية وكاتب عدل ومحامي.
يجب إيلاء اهتمام خاص لفحص المالك والمستندات المقترحة للتخزين. في بعض الحالات ، يُنصح باستخدام التحقق من البيانات الشخصية للتأكد من صحتها. عند توقيع عقد ، هناك دائمًا خطر حدوث صفقة وهمية. لا تنسى إمكانية التحقق الذاتي من الموقع لوجود محظورات على تنفير الممتلكات (Rosreestr).
تحتاج أيضًا إلى توخي الحذر عند إعداد عقد بيع. في حالة وجود أي تعارض مع التشريع (من حيث المضمون والشكل) ، يتم إلغاء المعاملة.
سيساعد الوقت الإضافي للتفكير في القرار في توضيح آلية المعاملة. من خلال سلسلة معينة من الإجراءات التي تهدف إلى قمع أي نوع من الاحتيال ، يمكن تقليل جميع المخاطر. لذلك ، كقاعدة عامة ، فإن المحتالين ، الذين يتوقعون عواقب المتطلبات المقترحة ، يتراجعون عن صفقة وهمية تحت ذرائع مختلفة.
يتم توفير المسؤولية عن الاحتيال في قطع الأراضي لكل من الأفراد والمسؤولين المسؤولين عن الاستخدام الرشيد والحماية.
تشمل الجرائم العامة للسلطات ما يلي:
تشمل الجرائم التي يرتكبها الملاك وأصحاب العقارات ما يلي:
المسؤولية الإدارية منصوص عليها في قانون المخالفات الإدارية:
المسؤولية الجنائية منصوص عليها في المواد التالية من القانون الجنائي:
1. تقديم طلب إلى وكالات إنفاذ القانون مع بيان (الأفراد) أو إلى مكتب المدعي العام (الكيانات القانونية) ؛
2. إرفاق نسخ من المستندات وعقود البيع والاتفاقيات الأخرى القائمة بالطلب ؛
3. يجدر الاهتمام بالبحث عن الشهود مقدما.
4. في حالة عدم كفاية المواد اللازمة لبدء قضية جنائية ، فمن الضروري استشارة محام.
5. في حالة رفض رفع دعوى جنائية (متكررة) ، يجب عليك كتابة إفادة إلى مكتب المدعي العام أو المحكمة.
1. عند تنظيم شراء وبيع الذاكرة ، لا تقدم معلومات زائدة عن الحاجة في الإعلان. يجب حل جميع القضايا شخصيًا.
2. من الضروري إجراء تحليل مسبق للإطار القانوني ، ولا سيما الحالات التي تعتبر فيها المعاملة غير صالحة.
3. الأفضل الدفع للحساب المحدد في الاتفاقية وفقط بعد استلام المستندات الموجودة في متناول اليد (ضمان حق الملكية).
4. يجب التحقق من هوية المالك (من خلال وكالات إنفاذ القانون) وحالة الممتلكات (من خلال Rosreestr وسلطات السجل العقاري المحلية).
5. يجب أن يعهد بكامل عملية الصفقة إلى محام مؤهل. يجب أن يتم التصديق على المستندات من قبل كاتب عدل شخصي.
شراء الأراضي هو استثمار مربح. الهياكل الاحتيالية ، إبرام الصفقات مع المشترين العاديين ، تستخدم مخططات احتيالية مختلفة ، قد يكون من الصعب إثبات حقيقة ذلك. في مثل هذه الحالات ، لا يمكن الأمل في استرداد الأموال. ومع ذلك ، فإن معرفة القواعد والإجراءات القانونية ، والفجوات التي يتم استخدامها عند شراء الأراضي وبيعها ، ستساعد في حماية نفسك من المحتالين.
.jpg)