إن عملية بيع غرفة في شقة مشتركة لها خصائصها الخاصة ، مما يعقد العملية إلى حد ما مقارنة بالمعاملة العادية. ومع ذلك ، فقد تم اختبار تقنية هذه المعاملة منذ فترة طويلة في الممارسة العملية - في المقالة يمكنك الاطلاع على إرشادات خطوة بخطوة ووصف محدد للإجراء في كل مرحلة وقائمة كاملة بجميع المستندات.
الشقة المشتركة لها ملاك مختلفون:
حصل كل شخص على المبنى بشكل مستقل عن المالك الآخر (شراء أو تبادل أو ميراث أو أمر من الدولة). علاوة على ذلك ، يمتلك كل شخص غرفته الخاصة ، وله أيضًا الحق في استخدام المنطقة المشتركة (المطبخ ، المرحاض ، الدش ، إلخ). يتم استلام فواتير المياه والكهرباء بشكل فردي (الاستهلاك بالمتر أو حسب المعيار). تؤخذ حقيقة استخدام المناطق المشتركة في الاعتبار أيضًا - يتم الحساب بالتناسب مع المساحة المملوكة.
السمة الرئيسية للبيع هي أنه في الشقة الجماعية ، يمتلك كل مالك غرفة معينة فقط ، وليس الشقة بأكملها في وقت واحد. وبالتالي يضمن التشريع لبقية الملاك ما يسمى بالحق الوقائي... هذا يعني انه:
نظرًا لأن الاختلاف الرئيسي بين معاملة بيع غرفة في شقة مشتركة من الإجراء المعتاد يرتبط بالحق في الشراء الوقائي ، فإن الخطر الرئيسي والوحيد يرتبط على وجه التحديد بالتفاعل مع الجيران. من المهم أن نفهم ذلك الصفقة نفسها ستتم على أي حالومع ذلك ، من المرجح أن يزداد وقت التنفيذ للأسباب الموضحة في الجدول.
| قارة | الوقت الضائع |
| الجيران يرفضون الرد على إشعار البيع (تجاهله) | يتم إعطاء 30 يومًا فقط من أيام التقويم لاتخاذ القرار ، وبعد ذلك يكون الصمت بمثابة الرفض |
| الجيران يرفضون تلقي الإخطارات | ليس لمثل هذا الإجراء أي معنى قانوني ، لذلك من المهم للمالك فقط تأكيد حقيقة تسليم الإشعار ، ثم التركيز أيضًا على الموعد النهائي وهو 30 يومًا تقويميًا |
| لا يعرف مكان وجود المالك ، وهل هو على قيد الحياة ، وما إلى ذلك. | قد يستغرق وقتًا طويلاً ، اعتمادًا على الظروف المحددة (عادة أكثر من عام) |
| من المعروف مكان وجود المالك ، لكنه يعيش في مدينة أخرى أو حتى في موضوع آخر من مناطق الاتحاد الروسي | سيتأخر الإجراء قليلاً - كل هذا يتوقف على سرعة الاتصال بالمالك ، والطوابع البريدية ، وما إلى ذلك. |
| مات المالك والوريث يرفض الإرث | قد يستغرق ما يصل إلى ستة أشهر أو أكثر |
من المهم أن نفهم ذلك الشروط تقريبية... إذا كان الموقف معقدًا بسبب ظروف أخرى (على سبيل المثال ، لدى أحد الجيران دعاوى ضدك بشأن الغرفة ، وقام برفع دعوى ، فسيزداد الوقت حتمًا).
وبالتالي ، لا يمكن التنفيذ إلا إذا كان مملوكًا بالفعل. يبدو الإجراء أكثر تعقيدًا إلى حد ما ، ولكن من الممكن تمامًا تنفيذه ، على الرغم من أنه قد يستغرق وقتًا ومالًا أكثر قليلاً مما هو عليه في الحالات العادية.
ملاحظة. إذا كنت ترغب في تغيير مكان إقامتك والتخلص من غرفة صادرة بموجب عقد اجتماعي ، فهذا ممكن أيضًا. في هذه الحالة ، نحن نتحدث عن تبادل لنفس السكن البلدي. في هذه الحالة ، من الضروري الحصول على إذن كتابي إلزامي من الدولة أو السلطات البلدية ، والتي كانت تمنحه في البداية بموجب العقد.
بشكل عام ، يبدو الإجراء كما يلي:
من أجل التنفيذ الصحيح للإجراء بأكمله ، من المهم معرفة إجابات عدة أسئلة:
علاوة على ذلك ، تتم مناقشة جميع الحالات الأكثر شيوعًا بالتفصيل ، فضلاً عن الإجراء العام للإجراء ، والذي يضمن الالتزام به نقاء المعاملة من وجهة نظر التشريع المدني الحالي.
الحالة الأكثر وضوحا هي عندما تكون المباني مملوكة ملكية خاصة. ثم يخطر مباشرة باسم المالك.
هناك أيضًا بعض المواقف الخاصة التي يبدو فيها الإجراء مختلفًا:
يتم إخطارهم دائمًا فقط عن طريق البريد المسجل من أجل تلقي تأكيد خطي بأنه قد تم تسليمه بالفعل. في الوقت نفسه ، يمكنك استخدام الخدمات التقليدية للبريد الروسي ، وخدمات شركات البريد السريع الخاصة ، لتوصيل العناصر بشكل أسرع وأكثر ملاءمة (على أساس من الباب إلى الباب). اختيار شركة معينة لا يحدث أي فرق. من المهم أن نفهم ذلك أن إرسال خطاب هو إجراء إلزامي، على الرغم من أننا نتحدث في كثير من الحالات عن حقيقة أن الظرف سينتقل ببساطة من غرفة إلى أخرى. والسبب هو أنه من مصلحة المالك الحصول على دليل مكتوب على أن الإشعار قد تم تسليمه بالفعل إلى العنوان.
ملاحظة. حتى إذا كان المواطن على علاقة جيدة مع الجيران ويمكنه ببساطة أن يعرض عليهم شراء غرفة شفهياً ، فلا يزال من الضروري كتابة إشعار مكتوب. إن وجود المستند هو الذي يضمن النصر في النزاعات المحتملة بعد الصفقة.
شكل هذا المستند مجاني - الشيء الرئيسي هو فقط أن يعكس جوهر العملية. يمكنك أخذ العينة أدناه كأساس.
يمكنك ملء كل من الورق المكتوب بخط اليد والمطبوع - بالمعنى القانوني ، هاتان ورقتان معادلتان.
إذا كانت لديك علاقات سيئة مع جيرانك أو تجاهلوا الرسالة التي تم استلامها بشكل أساسي ، فأنت بحاجة إلى الاتصال بكاتب العدل الذي سيصدر شهادة بإرسال الإشعار. يتم إعدادها على نفقتهم الخاصة ، وسيكون من المستحيل تحصيل هذه التكاليف على حساب أحد الجيران.
ثم يتم إرسال الإخطار مرة أخرى. بعد تسليمها ، يجب عليك الانتظار 30 يومًا تقويميًا. يبدأ العد التنازلي لهذه الفترة من اليوم التالي ليوم إصدار إشعار التسليم. وقت تسليم هذا الإشعار غير ذي صلة بالمرسل.
على سبيل المثال ، إذا تم استلام إشعار في 8 تشرين الثاني (نوفمبر) 2018 ، واستلمه المرسل في 10 تشرين الثاني (نوفمبر) ، فسيستمر العد التنازلي اعتبارًا من 8 تشرين الثاني (نوفمبر) ، تاريخ التسليم. أي أن حساب 30 يومًا تقويميًا في هذه الحالة يبدأ من 9 نوفمبر (لا يهم إذا كان يوم عطلة أو يوم عطلة أو يوم من أيام الأسبوع).
في هذه الحالة ، يتم تبسيط الإجراء - ما عليك سوى انتظار عودة الرسالة. يضع موظفو البريد (أو خدمة التوصيل الأخرى) علامة رفض المرسل إليه استلامها وتاريخ الرفض. اعتبارًا من هذا التاريخ ، يتم احتساب 30 يومًا تقويميًا ، وبعد ذلك يمكنك إجراء عملية بيع دون أي عواقب.
هذه من أصعب الطرق من حيث الوقت والجهد من جانب صاحب المنزل. الإجراء كالتالي:
هذه أيضًا حالة صعبة إلى حد ما: إذا مات مالك في شقة مشتركة ، فسيكون له في معظم الحالات ورثة بموجب وصية أو بموجب القانون. ثم ستحتاج إلى انتظار ما سيفعلونه:
في هذه الحالات ، يتم الإخطار فقط من خلال كاتب عدل. علاوة على ذلك ، فإن المواطن ملزم بإصدار رفض ، أيضًا ، فقط في شكل موثق. قد تضطر إلى دفع هذه التكاليف له. ومع ذلك ، إذا كان هناك صمت ، فيكفي الانتظار 30 يومًا تقويميًا ، باستثناء فترة إرسال الخطاب ذهابًا وإيابًا.
بعد استلام رفض الشراء من جميع المالكين ، يمكنك البدء في بيع المبنى لطرف ثالث. يجب أن يكون جميع المالكين أو ممثليهم الذين يتصرفون بموجب توكيل رسمي حاضرين في المعاملة.للقيام بذلك ، ستحتاج إلى المستندات التالية:
مثل هذا الاحتمال موجود بالفعل ، وهو قانوني من وجهة نظر النقاء القانوني. الطريقة الوحيدة هي إبرام عقد للتبرع بحصة من الغرفة للمشتري. يصبح المشتري شريكًا في الملكية ويكتسب حق الشراء الوقائي ، وبعد ذلك يشتري الحصة المتبقية دون أي موافقة.
لا يمكن استخدام هذا النوع من المخططات إلا مع أشخاص يمكنك الوثوق بهم. ستحتاج إلى ضمان التحويل الصحيح للأموال ومراعاة الفروق الدقيقة المهمة الأخرى.
تعليق على الفيديو
صفقة جماعية: ما تحتاج إلى معرفته قبل شراء غرفة في شقة
شراء غرفة في شقة مشتركة رخيص وسهل ، لكن عملية البيع اللاحقة يمكن أن تتأخر
هناك عدد قليل نسبيًا من الشقق المشتركة في موسكو - حوالي 4٪ من المساكن في موسكو. ومع ذلك ، فهي مطلوبة كواحدة من أكثر الخيارات ملائمة للميزانية لشراء منزل أول في العاصمة أو للسفر مع الأقارب.
الغرفة هي غرض محدد بتقنية بيع معقدة. ليس من الصعب شرائه ، لكن عملية البيع اللاحقة يمكن أن تكون طويلة وصعبة. سألت RBC Real Estate خبراء السوق عن عروض وأسعار غرف موسكو ، وكذلك عن الصعوبات التي قد تنشأ عند التعامل مع مثل هذه الأشياء.
تقدم الغرف في موسكو
لم تعد معظم الشقق الجماعية تتركز في المركز التاريخي ، حيث بدأت عملية إعادة توطين الشقق الجماعية في التسعينيات وشارف على الانتهاء ، ولكن في أحياء الطبقة العاملة السابقة في جنوب وشرق موسكو. وفقًا لـ CIAN ، تقع معظم الغرف قيد التنفيذ الآن في مقاطعات Biryulyovo Vostochnoye و Tekstilshchiki و Lefortovo و Yuzhnoportovy و Orekhovo-Borisovo Yuzhnoye البلدية. ظهرت هذه الشقق الجماعية في الحقبة السوفيتية كمسكن لموظفي المؤسسات الصناعية والنقل الكبيرة.
تمثل غرف البيع 2.5٪ من إجمالي المعروض في سوق موسكو الثانوية. بدأت حصة هذه الأشياء في الانخفاض ، حيث أصبحت الشقق الجماعية شيئًا من الماضي تدريجياً ، وأصبحت الحالات التي يقرر فيها أصحاب شقة كاملة بيعها على أجزاء نادرة.
قال يفجيني زاتونسكي ، مدير شركة العقارات الفيدرالية Etazhi: "على العكس من ذلك ، فإن الاتجاه يكتسب زخمًا عندما يبيع أصحاب الغرف شقة مشتركة بالكامل مع تقسيم لاحق للمال". - في العامين أو الثلاثة أعوام القادمة ، قد يؤدي ذلك إلى انخفاض في عدد المقترحات. لكن من غير المحتمل أن تختفي الغرف كنوع تمامًا - بعد كل شيء ، ليس لدى الجميع فرصة لشراء شقة. والغرفة هي الطريقة الأقل تكلفة للحصول على منزلك. "
من يشتري مساكن في شقق مشتركة
يقول أصحاب العقارات إن هناك طلبًا على الغرف. غالبًا ما يتم شراؤها إما من قبل الوافدين الجدد الذين يحتاجون إلى الحصول على موطئ قدم في موسكو ، ولكن لا يوجد مال لشراء شقة ، أو من قبل عائلات موسكو التي تغادر.
قال أليكسي بوبوف ، رئيس CIAN مركز تحليلي. - بالنسبة لهم ، الحجج المتعلقة بفرصة شراء استوديو في مبنى جديد في منطقة أخرى ، كقاعدة عامة ، ليست ذات صلة. ولا يزال مستوى أسعار الغرف أقل بنسبة 20-25٪ من أسعار الاستوديوهات ذات الأسعار المعقولة في المجمعات السكنية ".
يلاحظ الخبير أن السيناريو الذي لا يتم فيه شراء شقة على الفور ، ولكن في غرف منفصلة ، ليس شائعًا الآن. لطالما بيعت أكثر الشقق المشتركة متعددة الغرف إثارة للاهتمام في المركز وتحولت إلى شقق باهظة الثمن لسكان موسكو الأثرياء (بالضبط ما كانت عليه أثناء تشييد المباني السكنية في بداية القرن العشرين).
بأي سعر يمكنك شراء غرفة
متوسط سعر الغرفة في موسكو 3.05 مليون روبل. نطاق الأسعار في هذا السوق أقل مما هو عليه بين الشقق الكاملة. يتم تقديم أغلى الغرف في المباني السكنية داخل Garden Ring (ما يصل إلى 15 مليون روبل في ممرات أربات) ، وأرخصها في موسكو بسعر 0.9 مليون روبل.
تكلفة الغرف في موسكو
| عدد الغرف | شقة | التكلفة / مليون روبل |
|---|---|---|
| 1 | غرفتين | 3,02 |
| 1 | ثلاث غرف | 2,69 |
| 1 | أربع غرف | 2,84 |
| 2 | ثلاث غرف | 4,81 |
| 2 | أربع غرف | 5,43 |
الجدول: CIAN
قال أليكسي بوبوف: "تتوافق ديناميكيات الأسعار في سوق الغرف مع التغيرات في السوق الثانوية ككل ، - منذ عام 2014 ، انخفض السعر بمعدل 10-12٪. في الأرباع القليلة الماضية توقف انخفاض أسعار المعروض ".
يعتمد سعر الغرفة على عدة عوامل: مساحة الغرفة وحالتها ، المساحة ، عدد الغرف في الشقة ، حالة المناطق المشتركة ، هل المنزل قيد التجديد أم لا.
قال ألكسندر لونين ، مدير قسم الإسكان الثانوي بوكالة أزبكا العقارية: "يعتمد سعر الغرف أيضًا على سياسة التسعير العامة لسوق العقارات والوضع ككل". "على الرغم من أننا إذا قارناها في سوق العقارات العام في موسكو ، فإن معدل انخفاض أسعار الغرف لهذا العام سيكون أقل قليلاً في عام 2018 مقارنة بالسوق ككل ، وسيصل إلى ما يقرب من 3-5٪".
ماذا تشتري
في شقة مشتركة واحدة ، قد يكون جزء من الغرف مملوكًا للمستأجرين ، والجزء الآخر مملوك للدولة. في جزء "الولاية" ، يمكن للناس العيش على أساس عقد العمل الاجتماعي. باقي المباني - مطبخ ، حمام ، ممر ، غرف تخزين ، شرفات و loggias - هي ملك لأصحابها على أساس الملكية المشتركة.
قال يفغيني زاتونسكي: "لدى البعض اعتقاد خاطئ بأن هذه الممتلكات تخص" الجميع على قدم المساواة ". - في الواقع ، هذا ليس هو الحال: للمالكين نصيبهم في الملكية المشتركة ، وحجمها يعتمد على حجم الغرفة. كلما كبرت غرفتك ، زادت المساحة التي تمتلكها. وهذا يعني أنه يتعين عليك زيادة الاستثمار في صيانة هذا العقار ، بما في ذلك ماليًا ".
قواعد بيع الغرف
يحق لأصحاب الغرف الأخرى في شقة مشتركة شراء الحصة المستبعدة بالطريقة والشروط المنصوص عليها في القانون المدني للاتحاد الروسي.
"لاحترام حقوق هؤلاء المالكين ، يجب على بائع الغرفة إرسال إشعار خاص إليهم ،" قالت مارينا تولستيك ، الشريك الإداري لشركة Miel-Network of Real Estate. - يعتبر هذا الإشعار مستندًا ، فهو يشير إلى السعر والشروط التي يتم بها بيع الغرفة. ويمكن لأصحاب الغرف الأخرى في شقة مشتركة شراء غرفة للبيع بهذه الشروط ".
إذا كانت بعض الغرف في شقة مشتركة مملوكة للبلدية (غير مخصخصة) ، فيجب إرسال إشعار البيع إلى السلطة التنفيذية المناسبة التي تمارس صلاحيات مالك المساكن (في موسكو ، هذا هو قسم العقارات في المدينة) .
إذا لم يشتري أي من مالكي الغرف الأخرى الغرفة للبيع بالسعر المحدد من قبل البائع في غضون شهر ، فيمكن بيعها لأي شخص آخر. يمكن للجيران إثبات رفضهم لدى كاتب عدل أو عند تسجيل معاملة وحقوق ملكية في غرفة التسجيل. إذا كان مالك الغرفة قاصرًا ، فلا يمكن الحصول على رفضه إلا بإذن من سلطات الوصاية والوصاية.
"إذا رفض مالكون آخرون شراء غرفة ، فيمكن بيعها لأطراف ثالثة فقط بتكلفة لا تقل عن تلك التي عرض شرائها بها للجيران. وبخلاف ذلك ، يمكن إنهاء اتفاقية البيع والشراء بناءً على دعوى مالكي الغرف الأخرى "، أشار يفغيني زاتونسكي.
لا تعمل قاعدة الشراء التفضيلية إذا تم بيع الغرفة لأحد الجيران الذي يمتلك شقة مشتركة ، أي في هذه الحالة ، ليست هناك حاجة لتقديم استبدال الغرفة لبقية الجيران.
صعوبة البيع
في الحياة الواقعية ، قد تنشأ بالفعل صعوبات في بيع غرفة في مرحلة إخطار مالكي شقة مشتركة. المشكلة الأولى هي العثور على الجيران أنفسهم ، الأمر الذي يستغرق أحيانًا الكثير من الوقت. هناك حالات متكررة عندما لا يعيش الملاك الآخرون في شقة مشتركة ولا يعرف بائع الغرفة موقعهم.
قالت سفيتلانا كراسنوفا ، رئيسة الخدمة القانونية لشركة Inkom-Real Estate. "من الضروري اتخاذ مثل هذه الخطوة ، لأنه في حالة انتهاك الحق الوقائي للشراء ، يحق لأصحاب الغرف الأخرى المطالبة من خلال المحكمة بنقل حقوق والتزامات المشتري إلى أنفسهم في غضون ثلاثة أشهر ".
هناك حالات لا يعرف فيها البائع مالك غرفة أخرى - على سبيل المثال ، إذا لم يسجل ورثته حقوق الميراث الخاصة بهم في USRN بعد وفاة الجار السابق للمالك.
الصورة: مارينا كروجلياكوفا / تاس
"في هذه الحالة ، يصعب على البائع فهم من يجب إخطاره بشأن بيع الغرفة. قالت سفيتلانا كراسنوفا: "سيكون من الجيد أن نتمكن من العثور على كاتب العدل الذي فتح قضية الميراث ، وبمساعدته ، نجد الورثة".
تتكرر المواقف أيضًا عندما يتدخل أصحاب الغرف المتبقية عمدًا مع الجيران الذين يبيعون. قال محامو Inkom-Nedvizhimost إن بعض الجيران يخربون عملية البيع ، أو يعطّلون مشاهدة الغرفة من قبل مشترٍ محتمل ، أو يؤخرون التحضير للصفقة ، أو حتى يحاولون منعها. على سبيل المثال ، قد يتجاهلوا أو يخجلوا من تلقي الإشعارات المرسلة إليهم. يمكنهم الموافقة رسميًا على شراء الغرفة ، وفي المستقبل بدء مراسلة مع البائع للاتفاق على شروط الصفقة ، بحيث لا يتم التوصل إلى الصفقة في النهاية ، تحت ذرائع مختلفة. أحيانًا يطلب بعض الجيران عديمي الضمير من أشخاص آخرين (على سبيل المثال ، الأقارب) الحصول على إشعار لهم ليثبتوا لاحقًا أنه لم يكن هناك إشعار مناسب ببيع الغرفة.
يمكن أن تكون أسباب مثل هذه الإجراءات مختلفة جدًا. على سبيل المثال ، قد يجد مالكو الغرف الآخرون أن السعر مبالغ فيه ويتوقعون شراء الغرفة بسعر أرخص. أو أن الجيران مقتنعون بأن بقية الغرف فارغة (إذا كان أصحابها يعيشون في أماكن أخرى) وأن المناطق المشتركة عمليا تحت تصرفهم بالكامل. إن بيع الغرف المجاورة يهددهم بالمستأجرين الجدد ، الذين لا يزال عليهم تقاسم مساحة المعيشة معهم.
ينصح الخبراء في مثل هذه الحالات بالتحلي بالصبر وطلب الرفض الضروري من الجيران أو الموافقة على الشراء ، وجميع المستندات ، إن أمكن ، موثقة من كاتب العدل. أو يمكنك اللجوء إلى سماسرة العقارات أو المحامين ذوي الخبرة الذين سيهتمون بهذه المشاكل.
هل يمكن بيع غرفة بأي شكل من الأشكال دون إخطار أصحابها؟
نظرًا لأنه ليس من الممكن دائمًا إخطار المالكين المشاركين (على سبيل المثال ، يعيشون بعيدًا أو أن موقعهم غير معروف) ، فقد تطورت ممارسة بيع غرفة من خلال التبرع: أولاً ، يتم وضع اتفاقية تبرع لجزء من الغرفة ، وبعد ذلك يبيع المالك الغرفة لمواطن موهوب بالكامل ، بعد أن حصل على موافقته ولم يهتم بتلقي رفض من المالكين الآخرين.
إن طريقة "تجاوز القانون" هذه محفوفة بالمخاطر إلى حد ما - يمكن لجيران المالكين أن يلجأوا إلى المحكمة للاعتراف بصفقة التبرع بأنها مزيفة ، أي أنها تتم للتغطية على صفقة أخرى - البيع. إذا اعترفت المحكمة بأن اتفاقية التبرع وهمية ، فإن المعاملة على أساس المواد 166 و 167 و 170 من القانون المدني للاتحاد الروسي ستعتبر لاغية وباطلة ، مما قد يؤدي إلى الاعتراف باتفاقية البيع والشراء باعتبارها غير صالحة.
تم إعداد المواد بمساعدة مارينا إميليانتسيفا ، المحامية في Delovoy Fairvater ، Olesya Spiricheva ، المحامية في Borodin & Partners ، Tamaz Mstoyan ، المحامي في Leontyev & Partners ، والشريك الإداري لشركة Starinsky ، Korchago and Partners ، فلاديمير ستارينسكي .
ما هي المستندات المطلوبة لبيع غرفة؟
من أجل بيع غرفته ، يحتاج البائع إلى جمع المستندات التي تؤكد ملكية الغرفة المباعة ، وجواز السفر الفني للعقار ، وشهادة من منظمة الإدارة حول عدم وجود ديون لفواتير الخدمات ، وإثبات الإخطار أصحاب الغرف الأخرى في الشقة الجماعية عن نيتهم بيع الغرفة.
هل يمكنك الاتصال بـ MFC بنفسك؟
يتم منح الاتفاقية المعتمدة من قبل كاتب العدل للمشتري والبائع ، الذين لديهم الحق في تقديم مستندات لتسجيل الملكية في MFC بأنفسهم. إذا قمت بذلك من خلال كاتب عدل ، فأنت بحاجة إلى أن تكون مستعدًا لدفع حوالي 5 آلاف روبل ، دون احتساب الرسوم.
هل يجب أن أذهب إلى كاتب عدل عند عقد صفقة؟
فارق بسيط آخر هو أنه نظرًا للتغييرات الجديدة في التشريعات ، والتي تم تصميمها لتقليل حالات الاحتيال في السوق عند بيع الأسهم ، فإن جميع معاملات بيع هذه المناطق تمر الآن من خلال كاتب عدل.
بالمناسبة ، يمكن إرسال إشعار المالكين الآخرين من خلال كاتب عدل. إذا لم يتلق كاتب العدل خلال فترة معينة أي إجابات من مالكي الغرف الأخرى ، يتم إبرام اتفاقية بيع وشراء مع شخص "خارجي" (وليس مالكًا آخر) ، معتمدًا ومقدمًا للتسجيل. يتم تحرير سند الملكية بعد 3-4 أيام من التقديم. في موسكو ، يمكن أن تكلف خدمات كاتب العدل ، بما في ذلك رسوم الدولة ، 25 ألف روبل.
ما هي الحيل أو الشروط عند بيع أو شراء غرفة في شقة مشتركة؟
فارق بسيط هنا هو حقوق الأطراف الثالثة ، أصحاب الغرف الآخرين في الشقة ، الذين لديهم الحق في شراء تفضيلي للغرفة. الحقيقة هي أن الشقة الجماعية هي دائمًا ملكية مشتركة مشتركة. يتم تحديد هذه الأسهم ، حيث أن لكل منها غرفة خاصة بها. تعتبر المناطق المشتركة ملكية مشتركة لجميع الملاك المشتركين ولا تخضع للتقسيم بينهم.
لذلك ، في حالة صدور قرار ببيع غرفته ، يجب على مالكها إرسال إشعار إلى المالكين الآخرين. هذا مستند يشير إلى السعر وخصائص الغرفة والعنوان. يحق للمالكين المشاركين الآخرين إما رفض أو شراء مساحة للمعيشة في غضون 30 يومًا بعد تلقي الإخطار.
إذا انتهت صلاحية المصطلح ، ولم يوافق أي من المالكين المشتركين على الشراء ، فيحق للمالك بيعه إلى أي طرف ثالث.
في حالة شراء شقة ، من الأفضل للمشتري أن يطلب رفضًا موثقًا من شراء مالكين آخرين.
نقطة أخرى مهمة بشكل أساسي: لا يحق للمالك بيع الغرفة بأقل من السعر الذي تم الإعلان عنه للمالكين الآخرين في الإشعار. خلاف ذلك ، فهو ملزم بإرسال إشعار جديد إلى المالك الشريك يوضح السعر الجديد. في الوقت نفسه ، لا يقول القانون أي شيء عن البيع بسعر مرتفع.
الفرق بين النزل والشقة المشتركة هو أن النزل يفترض إقامة مؤقتة فقط. أصبحت خصخصة هذه المساكن متاحة في عام 2007 ، عندما سُمح لها بالحصول على الملكية والتصرف فيها. يشبه إجراء شراء غرفة النوم شراء مسكن في شقة مشتركة.
في كلتا الحالتين ، من المهم أن نفهم أنه سيكون من الممكن بيع الغرفة المملوكة فقط ، أي المخصخصة. بطبيعة الحال ، من المستحيل بيع المنطقة المملوكة بموجب عقد إيجار اجتماعي ؛ أولاً ، يجب خصخصتها. يحتاج المشتري إلى مطالبة البائع بتقديم تأكيد ، وهو عبارة عن مقتطف من USRR.
كنت بحاجة لبيع غرفتك في شقة مشتركة ، ولن نتطرق إلى أسباب هذا القرار ، دعنا نتحدث عن كيفية القيام بذلك.
بيع العقارات هو بالفعل عمل صعب ، وفي حالتنا لا يمتلك البائع سوى حصة في شقة مشتركة. عليك إما الانتظار لفترة طويلة لعميل مناسب ، أو بيع غرفة بخصم كبير.
لكن كيف تبيع غرفة بسرعة ولا تخطئ في التقدير؟ دعنا نحاول معرفة ذلك.
القراء الأعزاء!تتحدث مقالاتنا عن طرق نموذجية لحل المشكلات القانونية ، ولكن كل حالة فريدة من نوعها.
إذا أردت أن تعرف كيف تحل مشكلتك بالضبط - اتصل بنموذج المستشار عبر الإنترنت على اليمين أو اتصل بالهواتف أدناه. إنه سريع ومجاني!
الشقة الجماعية هي ملكية مشتركة للعديد من المواطنين ، ولكل منهم نصيبه في الشقة وفي المنزل المشترك ، والذي يضم ممرات وحمامات ومطبخًا.
بادئ ذي بدء ، تحتاج إلى معرفة كيفية إجراء مثل هذه المعاملات وترتيب الإجراءات والمستندات التي يجب إعدادها وتحديد تكلفة الغرفة.
عندما نبدأ البيع ، نحدد سعر الغرفة التي نملكها. يمكن القيام بذلك بثلاث طرق:
في الحالة الأخيرة ، يكون التقييم واضحًا إلى حد ما. من الضروري مقارنة الأسعار السائدة في السوق لمنتج مشابه.
عند التقييم الذاتي ، يجب أن تأخذ في الاعتبار العوامل التي تؤثر على تكلفة الغرفة:
إذا لم يتم صيانة المسكن بالترتيب الصحيح ، ولم يتم إصلاح المنزل أو الشقة أو الغرفة ، فسيكون من الصعب بيع هذه العقارات.
من أجل بيع غرفتنا ، سيتعين علينا القيام بما يلي:
إذا لزم الأمر ، سيتعين عليك إجراء إصلاحات في الغرفة ، أي جعلها في حالة جيدة.
ثم يجب استيفاء شرط إلزامي واحد من القانون. المادة 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي. يجب على البائع تلبية متطلبات هذه المادة.
يشترط القانون على بائع الغرفة أن يعرض عليها أولاً شرائها لجيرانه ، أصحاب المباني المتبقية. هذا هو حقهم ذو الأولوية.
فقط بعد أن يرفض الجيران ، يمكنه بيع ممتلكاته لأطراف ثالثة.
يمكن جمع الجيران معًا أو التحدث إلى كل منهم على حدة..
إذا رفض الجيران الفدية ، فيجب توثيق الرفض. يجب أن تكون مصدق عليها إما من قبل كاتب عدل أو من قبل غرفة التسجيل.
في هذه الحالة ، يجب حضور كل رافض. تم التصديق على توقيعه على الوثيقة.
ندعوك لتنزيل نموذج إشعار ببيع غرفة: قم بتنزيل النموذج.
لعدد من الأسباب ، على سبيل المثال ، يمنع الجار بطرق مختلفة بيع غرفة ، قد يكون من الصعب الحصول على موافقة على صفقة من الآخرين الذين يعيشون في شقة مشتركة ، ولكن هناك طريقة للخروج من هذا الموقف ، أنت سيتعين عليك التحلي بالصبر والانتظار لمدة شهر قبل بيع الغرفة.
عليك القيام بما يلي:
سواء وافق جارك على شراء غرفة منك أم لا ، يجب عليه الرد عليك كتابةً. المدة 30 يوما.
خلال هذه الفترة ، يمكنك القيام بأشياء أخرى. فمثلا. تحضير المستندات.
لإجراء عملية بيع ، ستحتاج إلى:
يمكنك أيضًا إعداد عقد شراء / بيع. أي ، نقوم بتسليم المستندات المعدة إلى غرفة التسجيل ووضع اتفاقية.
أثناء النظر في أوراقك في الغرفة ، ستنتهي المهلة الزمنية للرد على الإخطارات.
بعد ذلك ، يمكنك إرسال السجل البريدي ونسخ الإخطارات إلى الجناح والبحث عن مشتري.
هناك طريقتان لبيع غرفة:
طريقة الاختيار تعتمد على المالك. لن نقدم المشورة في هذه الحالة.
ماذا يتضمن الإخطار ببيع غرفة في شقة مشتركة؟
بعد الاتصال بالمالك ، تظهر رسالة مفادها أن المواطن المبلغ هو مالك الحصة في الشقة ، ووصف كامل للحصة ، ثم عرض استردادها باستخدام حق الشفعة (القانون المدني ، المادة 250). مطلوب ارتباط إلى القانون المدني.
في النهاية ، يرجى الموافقة أو رفض الشراء في غضون 30 يومًا.
الرفض مكتوب.يجب أن تشير إلى أن المواطن (الاسم الكامل ، الاسم الكامل ، بيانات جواز السفر ، مكان إقامته) تلقى إخطارًا من المواطن (الاسم الكامل).
من الضروري الإشارة إلى أن الرافض قرأ نص الرسالة بنفسه وقراءته له بصوت عالٍ..
ندعوك لتنزيل نموذج تنازل عن حق الشفعة لشراء غرفة في شقة مشتركة: قم بتنزيل النموذج.
ما الذي يجب أن يعرفه صاحب الغرفة قبل بيع الغرفة؟ ندعوكم لمشاهدة الفيديو.
.jpg)