تطوير مفهوم وممارسة تنفيذ كائنات العقارات التجارية
نموذج عمل لشركة إدارة عقارات تجارية
علاقة الإيجار
مفهوم التسويق وممارسة بيع الأشياء العقارية التجارية
نموذج أعمال شركة الإدارة
العلاقات الإيجارية
يستخدم مصطلح "شركة الإدارة" في ممارسات الإدارة الحديثة على نطاق واسع (انظر الجدول). دعونا نفكر بمزيد من التفصيل في ميزات استخدام شركات الإدارة في السياق الروسي في سياق التصنيف المقدم.
من الناحية القانونية ، يتم تعريف مفهوم "شركة الإدارة" فقط لأغراض إدارة الممتلكات في صناديق الاستثمار والائتمان وشركات التأجير 1 وإدارة صناديق التقاعد غير الحكومية 2. هذه الشركات هي التي تدير صناديق الاستثمار.
لهذه الأغراض ، تُفهم شركة الإدارة على أنها كيان قانوني تم إنشاؤه وفقًا لتشريعات الاتحاد الروسي والمرخص له بتنفيذ أنشطة لإدارة صناديق الاستثمار وصناديق الاستثمار المشتركة وصناديق التقاعد غير الحكومية. ومع ذلك ، فإن هذه المقالة لا تتعلق بشركات الإدارة هذه. كما ينشئ المستثمرون العاملون مع المؤسسات في القطاع الحقيقي للاقتصاد مثل هذه الشركات لإدارة استثماراتهم. يتيح لك ذلك التحكم بشكل فعال في الشركات التابعة والشركات التابعة ، فضلاً عن معاملتها كمشروع استثماري منفصل. إنه يتعلق بشركات الإدارة في المقتنيات الحقيقية التي سيتم مناقشتها. علاوة على ذلك ، إذا تم الاستحواذ على الشركات على المدى الطويل ، وليس لغرض إعادة البيع ، وتم نقلها تحت سيطرة شركة إدارة ، فيجب أن نتحدث بالفعل عن إنشاء شركة إدارة لإدارة الحيازة. هذا هو الغرض الأكثر شيوعًا لاستخدام شركات إدارة الأصول اليوم. يتم تحديد وظائف وأشكال شركة الإدارة من خلال تفاصيل عمل الشركة القابضة والأهداف التي وضعها أصحاب الأعمال. تسمح لك شركة الإدارة بالتحكم بكفاءة في أنشطة المؤسسات التي تشكل جزءًا من هيكل الحيازة ، على وجه الخصوص ، لتتبع التدفقات المالية والمصروفات ، وتحسين عملية تفاعل المؤسسات مع بعضها البعض داخل الحيازة ، وكذلك جعل الإدارة فعالة قرارات. في بعض الأحيان ، تؤدي شركة الإدارة في الشركة القابضة عددًا من وظائف الشركة العامة (الإدارة المالية ، والتسويق ، والمشتريات ، والمبيعات) ، مما يوفر عدد الموظفين الذين يؤدون هذه الوظائف بشكل منفصل لكل مؤسسة في المجموعة.
يمكن أيضًا إنشاء شركة الإدارة لاستخدامها لغرض المشاركة البديلة للشركاء في العمل في حالة عدم تمكنهم مباشرة أو عدم رغبتهم في امتلاك العمل ، ولكنهم يريدون التحكم فيه والمشاركة في الإدارة.
خبرة شخصية دينيس إيفانوف
المدير العام لـ CJSC "Financial Reserve" (موسكو)
في أحد المشاريع التجارية الإقليمية لشركة Rosneftegazstroy (التي عملت فيها سابقًا) عملت الإدارة الإقليمية كشريك. لم تستطع تمويل المشروع ، لكنها أرادت المشاركة في الإدارة. كيف يمكن ضمان مصالح الإدارة دون إعطائها المقدار المناسب من الأسهم في مؤسسة إنتاجية؟ أنشأنا شركة إدارة ، حيث كان للإدارة "حصة حظر" من الأسهم وبالتالي شاركت معنا في إدارة الأعمال. لكن في الوقت نفسه ، لا تشارك في ربح مشروع الإنتاج ، وفي حالة بيع أسهمها أو تصفيتها ، فإنها لن تشارك في تقسيم الممتلكات.
لإدارة الأعمال ، يمكنك إنشاء شركة إدارة تابعة أو إشراك مؤسسة خارجية متخصصة لا علاقة لها بالمؤسسات المُدارة ، فضلاً عن مؤسسيها أو إدارتها. يعتمد اختيار هذا الشكل أو ذاك من أشكال الإدارة على تفاصيل العمل والأهداف التي يسعى أصحابها إلى تحقيقها.
عادةً ما تكون شركة الإدارة التابعة هي الشركة الأم للشركة القابضة وتنفذ أنشطتها الإدارية على أساس النظام الأساسي. هذا محفوف بحقيقة أنه في المواقف الحرجة ، فإن الشركة الأم ، حيث تتركز الأصول الرئيسية للحيازة عادة ، ستتحمل مخاطر المسؤولية عن الإدارة غير الفعالة لمساهمي الشركات التابعة ، وكذلك ، ربما ، الضرائب المسؤولية تجاه الشركات التابعة. من الناحية العملية ، يتم إنشاء مؤسسة مستقلة رسميًا في بعض الأحيان ، ولكن في جوهرها مؤسسة تابعة ، والتي تؤدي وظائف إدارية وتتحد مع المؤسسات الأخرى للمجموعة من خلال اتفاقيات الإدارة 3.
خبرة شخصيةالكسندر مولوتنيكوف
نائب الرئيس ، رئيس قسم الدعم القانوني لمعاملات مجموعة شركات الحكم ذ م م (فلاديمير)
بموجب القانون ، تكون شركة الإدارة مسؤولة عن الخسائر التي تتكبدها الشركة المدارة 4 (في هذه الحالة ، شركة تابعة). إذا شارك أشخاص آخرون ، بالإضافة إلى الشركة الأم ، في رأس مال الشركة التابعة ، فيجوز لأي مساهم أقلية يمتلك ما لا يقل عن 1٪ من الأسهم رفع دعوى تعويض عن الأضرار التي لحقت بالشركة الأم للحيازة. قد ينشأ مثل هذا الموقف ، على سبيل المثال ، إذا قررت الشركة الأم ، من أجل مصلحتها الخاصة ، "إفلاس" إحدى شركاتها التابعة.
في الآونة الأخيرة ، أصبحت الشركات العاملة في "الإدارة" المهنية منتشرة على نطاق واسع في سوق الخدمات. تعلن مثل هذه الشركات أنها قامت بتعيين مديرين متخصصين يتمتعون بخبرة ومعرفة واسعة في مختلف الصناعات والمناطق. يمكن أن يكون جذب مثل هذه الشركة مفيدًا ، على وجه الخصوص ، لإدارة المشاريع الاستثمارية التي تم ذكرها سابقًا.
المسؤولية الضريبية لشركة الإدارة
وفقا للفقرة 1 من الفن. 27 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي "الممثلون القانونيون لمنظمة دافعي الضرائب هم الأشخاص المرخص لهم بتمثيل المنظمة المحددة على أساس القانون أو الوثائق التأسيسية لها." يحق لشركة الإدارة دفع الضرائب (من أموال المؤسسة المدارة) وتقديم تقارير ضريبية نيابة عنها ، وكذلك تنفيذ الإجراءات الأخرى المنصوص عليها في التشريعات الضريبية. في نفس الوقت ، سيوقع رئيس شركة الإدارة على التقارير الضريبية.
يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن الإجراءات (التقاعس) لشركة الإدارة كممثل قانوني للمؤسسة المُدارة يمكن التعرف عليها على أنها إجراءات (تقاعس) عن هذه المؤسسة 5. لذلك ، يتم إسناد المسؤولية عن المخالفات الضريبية المرتكبة خلال فترة سريان عقد الإدارة إلى المؤسسة المُدارة. على سبيل المثال ، عند حساب العقوبات والغرامات ، يحق للمؤسسة المُدارة استرداد الخسائر من شركة الإدارة إذا ثبت ذنب أفعالها (التقاعس) 6.
خبرة شخصية
دينيس إيفانوف
حاولنا إدارة المشاريع باستخدام شركة إدارة خاصة بنا وخارجها. عادة ما تحتاج الشركة الخارجية إلى التخصص في نوع معين من الأعمال. لأنه عندما يتم نقل عمل مختلف إلى الإدارة ، على سبيل المثال ، البناء والزراعة ، قد لا تتمكن شركة الإدارة غير المتخصصة من التعامل مع هذه المهمة. بعد كل شيء ، يعتمد أسلوب الإدارة على عملية الإنتاج ، ودوران الأموال. ويتم بناء العمل بطرق مختلفة تمامًا ، اعتمادًا على شروط دوران الأموال (5 أيام أو 40 يومًا أو 3 سنوات).إيفان دودانوف
رئيس مجلس إدارة شركة "Selkhozinvest" (كالينينغراد)
لدينا خبرة في إدارة الأعمال الخارجية التي ليست شركات تابعة لنا. في رأيي ، يجب أن يكون متوسط المدة التي يكون من المنطقي إبرام عقد إدارة فيها خمس سنوات. الحقيقة هي أن الشركات المنقولة إلى الإدارة غالبًا ما تكون في حالة يرثى لها ، ويستغرق الأمر وقتًا لتصحيح الوضع الحالي. سبق إبرام عقد تقديم خدمات الإدارة تحليل شامل للمؤسسة. كان هذا ضروريًا من أجل تحديد النتائج التي يجب أن تحققها شركة الإدارة بوضوح. على سبيل المثال ، أجرينا مسحًا لمؤسسة ، والذي أظهر ما يلي. في وقت إبرام العقد ، تحقق الشركة أرباحًا قدرها 100 ألف دولار أمريكي سنويًا ، ومع الإدارة السليمة ، يمكن زيادة هذا الرقم إلى 300 ألف دولار أمريكي. شملت مكافآت شركة الإدارة في حالتنا مدفوعات ثابتة ونسبة مئوية من الزيادة في حجم الأرباح.
من المفيد أيضًا استخدام شركة إدارة خارجية إذا كان من الضروري الحد من درجة التأثير على إدارة شريك الأعمال. من الممكن تحديد خطة استراتيجية وميزانية بشكل مشترك ، والتي سيتم تنفيذها من قبل شركة الإدارة ، بينما لن يتدخل أي من الشركاء في الإدارة التشغيلية للأعمال.
يمكن اعتبار شركة الإدارة الحقيقية وسيلة لإضفاء الطابع الرسمي على العلاقة بين أصحاب الأعمال والمديرين بشكل قانوني. وبالتالي ، عند شراء الشركات في المناطق ، غالبًا ما يواجه المستثمرون مشكلة بناء العلاقات مع الإدارة المحلية. في بعض الأحيان يكون من المستحيل وغير العملي تغيير مدير محلي له نصيبه وتأثيره على الفريق ، وصلات مفيدة مع الإدارة المحلية والسلطات الضريبية. في الوقت نفسه ، لا يتخذ هذا المدير دائمًا قرارات صحيحة اقتصاديًا. في هذه الحالة ، يمكن تضمين الرئيس في موظفي شركة الإدارة ، مما سيضعف تأثيره إلى حد ما على المؤسسة ، وإذا لزم الأمر ، يزيله من الإدارة (دون الإجراء المكلف والمستغرق للوقت لاجتماع المساهمين).
خبرة شخصيةدينيس إيفانوف
في مثل هذه الحالة ، من المهم حقًا ألا يتم تنفيذ وظائف الهيئة التنفيذية من قبل شخص ما ، ولكن من قبل شركة الإدارة - كيان قانوني. كان لدى Rosneftegazstroy مشروع مشترك مع شركاء ألمان ، والذي تم إدارته وفقًا لنفس المبدأ. جلب الشركاء الألمان معدات إلى الشركة ولا يغادرون ألمانيا. وكان عقد اجتماع عام غير عادي للمساهمين ، على سبيل المثال ، من أجل استبدال المدير المحلي ، مشكلة كبيرة.مكّن وجود شركة الإدارة من تغيير المدير فعليًا دون عقد اجتماع عام في المشروع المشترك ، لأن ميثاق الشركة نص على أن مهام الهيئة التنفيذية كانت تؤديها شركة الإدارة (كيان قانوني). يتم تعيين مدير هذه الشركة من قبل مساهميها ، حيث يختلف تكوينهم عن تكوين المساهمين في المشروع المشترك ، وإجراءات اتخاذ القرار أبسط وأسرع.
يتم إنشاء شركة إدارة مرشح عندما يريد الملاك الحقيقيون ، لسبب ما ، إخفاء مشاركتهم في إدارة الأعمال. يتم تسجيل مثل هذه الشركة ، كقاعدة عامة ، كمالكين معينين من أجل إخفاء العلاقة بينهم وبين الملاك الحقيقيين للشركة. أيضًا ، تتيح لك شركة إدارة المرشحين الحصول على بعض المزايا الضريبية أو الالتفاف على عدد من القيود القانونية. لهذه الأغراض ، غالبًا ما يتم تسجيل شركات إدارة المرشحين في المناطق الضريبية التفضيلية (في الخارج).
على عكس شركة الإدارة الاسمية ، التي لا معنى لإنشائها بدون تسجيل قانوني مناسب ، فإن العلاقة بين شركة إدارة حقيقية والشركات التي تسيطر عليها لا يتم تسجيلها في بعض الأحيان بأي شكل من الأشكال. الموظفون الذين هم جزء من شركة الإدارة المنظمة بهذه الطريقة هم من موظفي الشركات الذين تم نقلهم إلى الإدارة. يُنصح بإنشاء شركة إدارة دون تكوين كيان قانوني فقط إذا تم تشكيلها كهيئة إدارة حقيقية للمؤسسات القابضة ، والتي تخضع لسيطرة كاملة من قبل أصحاب الأعمال. يتيح لك هذا الأسلوب إنشاء أداة إدارة فعالة وتجنب التكاليف المرتبطة بتكوين وتشغيل كيان قانوني جديد (التسجيل والمحاسبة وما إلى ذلك).
يعتمد هيكل إدارة الشركة القابضة على الوظائف التي يتم نقلها إلى اختصاصها ، وكذلك على حجم وعدد الشركات التي تسيطر عليها. بناءً على دراسة استقصائية للمديرين الماليين في الشركات القابضة ، بالإضافة إلى تحليل حالات الأعمال المتاحة ، يمكن التمييز بين هيكلين نموذجيين لشركات الإدارة (انظر الشكل).
في الحالة الأولى (الشكل "أ") ، تتعهد شركة الإدارة بأداء أكبر عدد من الوظائف غير المرتبطة مباشرة بالإنتاج: التسويق ، والتمويل (بما في ذلك المحاسبة والمحاسبة الضريبية) ، والدعم القانوني ، وتدفق المستندات ، والوظائف الإدارية والتنظيمية. الأقسام الداعمة وغير الأساسية هي أيضًا جزء من شركة الإدارة. تؤدي الشركات المدارة وظائف الإنتاج بشكل أساسي. إذا أصبح من الممكن في عملية تطوير المؤسسة تحديد قسم مساعد أو غير أساسي كمشروع مستقل ، فسيتم فصله عن شركة الإدارة. قد يكون معيار هذا الفصل هو قدرة القسم على تقديم خدمات في السوق بشكل مستقل.
الجوانب الإيجابية لهذا الهيكل هي أن شركة الإدارة لديها القدرة على التحكم الكامل في الممتلكات والتدفقات النقدية ؛ تبسيط الرقابة على الامتثال لمعايير الشركة ، وتقليل الموظفين الإداريين.
يمكن أن يكون هذا الهيكل فعالًا عندما يشمل الحيازة العديد من الشركات الصغيرة والمتوسطة الحجم بمسافة إقليمية صغيرة عن بعضها البعض وعن شركة الإدارة. ومع ذلك ، إذا كان الحيازة بهيكل معقد (يتكون من عدة ممتلكات أو شركات كبيرة) ، أو كانت الشركات التي تتكون منها بعيدة بشكل كبير عن بعضها البعض ، فإن الإدارة المركزية الكاملة تصبح غير مرنة ، ويتم اتخاذ القرارات لفترة طويلة جدًا وفي عملية يمكن أن يتشوه التواصل مع المقاول بشكل كبير ...
في الحالة الثانية (الشكل "ب") ، تؤدي شركة الإدارة فقط عددًا من الوظائف المتعلقة بإدارة الحيازة. قد تشمل هذه التوجيهات المنهجية والتخطيط الاستراتيجي والاستثمارات الهامة ومراقبة النتائج المالية وتطوير معايير الشركة وغيرها.
ب)
رسم. هيكل شركة الإدارة
يتم تنفيذ جميع الوظائف الأخرى مباشرة في المؤسسة المُدارة. تكون شركة الإدارة هذه فعالة إذا كان الحيازة يتضمن شركات كبيرة ذات هيكل داخلي معقد ، أو إذا كانت أنواع أعمال الشركات في الحيازة تختلف اختلافًا كبيرًا عن بعضها البعض ، أو إذا كانت الشركات بعيدة بشكل كبير عن بعضها البعض. مع مثل هذا الهيكل الخاص بشركة الإدارة ، قد يكون من الصعب التحكم في "الطابع المؤسسي" للمؤسسات ، حيث يتوقف موظفو المؤسسات الخاضعة للرقابة عن ربط المؤسسة التي يعملون فيها بجزء من المجموعة ويعتبرونها مستقلة.
خبرة شخصية
بيوتر فيوكتيستوف
مدير عام شركة مولتن (موسكو)
تشمل مزايا استخدام شركة إدارة كهيئة إدارة استراتيجية ما يلي. من ناحية ، تحصل شركة الإدارة على فرصة لإعادة توزيع الموارد داخل الحيازة ، ومن ناحية أخرى ، تحتفظ الشركات الخاضعة للرقابة بالحصة الضرورية والكافية من الاستقلالية في صنع القرار. بمعنى آخر ، لا تتدخل شركة الإدارة في الأنشطة التشغيلية للمؤسسة.أولغا كوزمينا
رئيس القسم المالي لشركة "ليكس" الإدارية ذات المسؤولية المحدودة (تيومين)
أهم عنصر في نظام الإدارة المالية هو التخطيط المالي ، والذي يتضمن تخطيط الميزانية لأنشطة كل شركة مُدارة وتخطيط الميزانية الموحدة لجميع هذه الشركات. يتم تنفيذ الرقابة الفورية على تنفيذ الميزانيات المحددة من قبل مجلس الإدارة. يتم تنفيذ التحكم الحالي في تنفيذ الميزانية لكل بند على حدة من قبل المدير المالي لشركة الإدارة. يؤيد جميع المدفوعات التي قدمتها الشركات المدارة.إيفان دودانوف
يمكن تمييز الكتل الرئيسية التالية في هيكل شركة الإدارة: أقسام الصناعة ، والخدمات المالية ، وخدمة الأمن ، والخدمات القانونية. يدير قسم الفرع مباشرة أنشطة المؤسسات الخاضعة للرقابة والمتخصصة في نوع واحد من النشاط. يضم القسم القطاعي مديرًا تنفيذيًا - مديرًا يؤدي مهام المدير العام ؛ أخصائي المشتريات؛ اخصائي مبيعات ومدير موارد بشرية. يتخذ كل قسم قرارات ضمن الميزانية المحددة. تدمج الخدمة المالية البيانات عن جميع المؤسسات التي تسيطر عليها شركة الإدارة ، وتوزع التدفقات النقدية بين الشركات ، وتتحكم في تنفيذ الميزانيات المحددة. تحل الخدمة القانونية القضايا ذات الطبيعة القانونية المتعلقة بأنشطة كل من الشركات الخاضعة للرقابة وشركة الإدارة.
تدعو شركة Service Technologies المالكين إلى التعاون متبادل المنفعة الذين يرغبون في تحويل العقارات السكنية والتجارية والصناعية إلى إدارة.
يزداد الطلب على هذه الخدمة بين رواد الأعمال الذين يرغبون في الحصول على أقصى ربح بأدنى حد من التكاليف الخاصة ، خاصة عندما يتعلق الأمر بالمرافق الكبيرة (المستودعات ومراكز التسوق ومراكز الأعمال ومواقع الإنتاج). إدارة العقارات ليست أقل ربحية وملاءمة للمالكين من المباني غير المستخدمة ، "الخاملة" - ستقوم شركتنا بإجراء الإصلاحات اللازمة ، وتتولى تشغيل المنشأة وتجد مستأجرين يتمتعون بالقدرة على الوفاء بالتزاماتها. تحويل إدارة العقارات التجارية إلى مختصين والحصول على دخل ثابت.
من خلال إدارة العقار بمفرده ، يخاطر المالك بالحصول على عقار من الدرجة الأدنى في غضون سنوات قليلة. الحقيقة هي أن المباني المكتبية أو الصناعية الحديثة عبارة عن مجمعات فريدة من نوعها مجهزة بشبكات اتصالات حديثة ومعدات عالية التقنية. مع وجود مالك جيد وإدارة مختصة للممتلكات ، تعمل جميع الأنظمة بوضوح وانسجام. خلاف ذلك ، يفقد الكائن تدريجيًا مكانته وجاذبيته للمستأجرين ، ويتوقف عن تلبية أهداف وغايات العمل.
قد لا يكون لدى المالك ، حتى لو كان منظمًا جيدًا ، الوقت والموارد الكافية. هذه عملية معقدة لدرجة أنه يكاد يكون من المستحيل القيام بها دون مشاركة شركة خارجية. هذا هو السبب في أن إدارة الأشياء العقارية يجب أن يعهد بها إلى شريك موثوق به ذو خبرة - شركة الإدارة "Service Technologies".
تطوير استراتيجية تطوير للمنشأة ، مفاهيم الاستثمار.
اختيار المقاولين
التفاعل مع الهياكل البلدية والهيئات الحكومية والمرافق ؛
صيانة وتحديث المبنى وإصلاح الاتصالات الهندسية ؛
أعمال التشطيب الداخلية
تحسين المنطقة وتنظيف المباني ؛
التنظيم الإداري للعقارات التجارية.
البحث عن المستأجرين وجذبهم ، والتفاوض ، والتحكم في الوفاء بشروط العقد ؛
أمان الكائن.
تتيح لنا حلول المتخصصين لدينا ، التي أثبتتها 14 عامًا من الخبرة ، تنظيم الإدارة الأكثر كفاءة للعقارات التجارية لصالح صاحب المبنى. بادئ ذي بدء ، هذه زيادة في الربحية والتشغيل الأكثر كفاءة للمنشأة. نحن مسؤولون عن كل بند من بنود العقد ، ونوفر معالجة مركزية للبيانات ومستعدون لتقديم تقرير شامل عند الطلب. مع الإدارة المختصة للعقارات التجارية ، يتوقف أصحاب الأعمال عن الاعتماد على المشاركة الشخصية للموظفين الفرديين لشركتهم الخاصة ؛
أصبح موضوع إدارة العقارات مناسبًا لمدينتنا منذ بداية عام 2005 ، أثناء ظهور مراكز التسوق الكبيرة ، ولكن كل عام سيكتسب زخمًا. يحتاج أي مركز تسوق أو مكتب إلى إدارة مهنية مختصة في العديد من القضايا. محادثتنا اليوم حول هذا الموضوع هي الأولى ، لكنها بعيدة كل البعد عن الأخيرة. كانت تاتيانا رومانشيفا خبيرة في هذا الأمر ، مستشارة الأعمال في نقابة نيجني نوفغورود للوسطاء العقاريين ، ومديرة مركز نيجني نوفغورود للخبرة العلمية.
دخلت الإدارة في التجارة
تحظى قضايا إدارة المجمعات العقارية بمختلف أنواعها وأغراضها (يمكن أن تكون مبنى مكاتب ، أو مركزًا تجاريًا ، أو مجمعات صناعية ومستودعات ، وما إلى ذلك) باهتمام متزايد اليوم. هذا لا يعني أنه لم تكن هناك إدارة منهجية للممتلكات من قبل. كل ما في الأمر أن المجمعات العقارية الحديثة في الوقت الحاضر تتطلب أساليب مختلفة قليلاً لإدارتها. ويأخذ مفهوم إدارة العقارات اليوم معنى أعمق. تعد الإدارة المهنية الآن أحد المتطلبات الأساسية عند اختيار كائن للتأجير من قبل الشركات الروسية والأجنبية الكبيرة. منذ أحجام كبيرة من الاستثمارات في نيجني نوفغورود ، والتي نمت 10 مرات خلال العام الماضي ، انتقل إلى عقارات البيع بالتجزئة والمكاتب. أصبح ظهور شركات الإدارة الحديثة في قطاع مجمعات المكاتب والتجزئة حقيقة واقعة. هدفهم هو إزالة بعض الاهتمامات الهامة لإدارة ممتلكاته من المالك. توقعًا للأحداث ، يمكننا القول أن المرحلة التالية في تطوير إدارة العقارات هي الإدارة الحديثة للمجمعات السكنية. نعم ، يوجد حاليًا HOA (جمعية أصحاب المنازل) ، والتي تحل مشكلات إدارة مبانيهم. لكن إذا أخذنا نموذجًا غربيًا واعدًا ، فإن إدارة ربع ، منطقة صغيرة ، كقاعدة عامة ، يتم تنفيذها بواسطة شركة خاصة. إنها لا تحل فقط جميع مشاكل السكان ، ولكنها تقوم أيضًا بتطوير المقاطعة الصغيرة الموكلة إليهم. إذا كنا نتحدث عن إسكان النخبة في مدينتنا ، فإن هذه المنازل تتطلب الآن إدارة مختصة واهتمامًا وثيقًا. تتميز ببنية تحتية متطورة بما فيه الكفاية (للأطفال ، الملاعب الرياضية ، حمامات البخار ، مراكز اللياقة البدنية ، غرف البلياردو في الطوابق الأولى من المباني) ، الأمر الذي يتطلب اهتمامًا مستمرًا.
- لا يزال لدينا عدد قليل من المتخصصين الإداريين الأكفاء. أين يتم تدريس هذه القراءة والكتابة المطلوبة الآن؟
يوجد اليوم في روسيا دورة في إدارة العقارات في عدد من الجامعات ، على سبيل المثال ، في معهد سانت بطرسبرغ للعقارات. إذا تحدثنا عن المصدر الأساسي ، فهناك البرنامج الأمريكي لمعهد IREM ، الذي يجري هذه الدورة التدريبية في روسيا أيضًا. تنظم نقابة السماسرة الروسية بانتظام دورات في إدارة العقارات بالاشتراك مع هذا المعهد. إذا تمت زيارتهم في البداية من قبل سماسرة العقارات ، فهم الآن في الغالب كبار مديري شركات الإدارة الحديثة. تتوسع جغرافية الطلاب باستمرار (موسكو ، سانت بطرسبرغ ، أوفا ، أستراخان ، قازان ، إلخ). تضمنت المجموعة التي تصادف أن أدرس فيها كبار المديرين في شركة موسكو الكبرى "Savatsky" ، والتي كانت في ذلك الوقت تدير 11 مبنى مكاتب في موسكو. من بين هذه المباني 4 مملوكة للشركة نفسها ، والباقي - لأصحاب آخرين. وإذا تحدثنا عن الإدارة المهنية ، فعندئذٍ كقاعدة عامة ، لا تدير شركة الإدارة مبانيها فقط. في نيجني نوفغورود ، غالبًا ما ينظم مالك المبنى شركة الإدارة بنفسه. على سبيل المثال ، تتم إدارة مركز التسوق Etazhi بواسطة شركة أنشأتها إدارة مجموعة شركات Stolitsa Nizhny. نأمل أن تقوم شركة الإدارة هذه مع مرور الوقت بإدارة المجمعات والمالكين الآخرين. وتجدر الإشارة إلى أن إدارة أكثر من مجمع واحد غالبًا ما تكون أكثر كفاءة من حيث تكاليف عملية الإدارة نفسها.
- ما هي المشاكل في إدارة العقارات التجارية التي قد يواجهها المديرون أنفسهم؟
من المهم جدًا هنا معرفة أهداف إدارة المنشأة وأولوياتها. يتم تحديد هذه الأهداف من قبل مالك الكائن ، حيث أن كل شيء في نظام الإدارة يخضع فقط لمصالح المالك. بالطبع ، تؤخذ مصالح المستأجر في الاعتبار أيضًا ، لكن المعيار الرئيسي لاتخاذ قرار المدير هو الامتثال لأهداف المالك. ماذا يمكن أن تكون أهداف المالك؟ الأول هو الحصول على دخل دائم. يحدد المالك مستوى معينًا من الدخل الذي يجب أن تحصل عليه شركة الإدارة أثناء تشغيل المنشأة. الهدف الثاني هو زيادة قيمة المنشأة نتيجة تشغيلها. الهدف التالي هو استضافة عملك الخاص. هدف آخر هو وسيلة للحماية من التضخم النقدي. استثمر رجل الأعمال في المبنى. في الوقت نفسه ، لا يسعى لتحقيق هدف الحصول على أرباح خارقة ، لكنه يريد ألا "يأكل" التضخم أمواله. يمكن أن يولد المبنى دخلاً أقصى وثابتًا ، لكن هذه أهداف مختلفة. المباني التي كانت تعمل لفترة طويلة وتدر دخلاً ثابتًا لها نفس فترات الاسترداد. وفقًا لذلك ، فإن المبنى ، الذي يتم من خلاله تقليص الحد الأقصى للدخل ، يتم سداده في وقت أقصر بكثير ، والذي غالبًا ما يتبعه بيعه. الهدف الإداري التالي هو إعادة البيع اللاحقة للمبنى. والهدف الأخير هو زيادة الأهمية الاجتماعية للمالك. يكون هذا الهدف مناسبًا عندما لا يكون المالك مهتمًا جدًا بالأرباح الفائقة للعنصر ، ولكنه يريد أن يكون له مبنى معين خاص به. للإدارة الناجحة ، يحدد المالك هدفًا ذا أولوية واحدًا ، سيتم بناء مخطط الإدارة المالية والتشغيلية للمبنى حوله.
شروط تفضيلية لمحاكم الطعام
- ما هو الدخل الذي يمكن أن تعتمد عليه شركة الإدارة؟
هناك عدة أنواع للدفع لشركات الإدارة. أولا ، هناك مبلغ ثابت. عادةً ما يتم استخدام هذا النوع من الدفع عندما لا تحتاج إلى البحث عن مستأجرين أو إدارة مبنى سكني. ثانيًا ، يتناسب الدفع بشكل مباشر مع الدخل ، أي يتم أخذ نسبة مئوية من إجمالي الدخل الفعلي (من الإيرادات) للمبنى. هذا هو أكثر أنواع الدفع شيوعًا. إنه مفيد لكل من المالك وشركة الإدارة. في الولايات المتحدة 5-6٪ ، في موسكو - 2-4٪ ، في سانت بطرسبرغ - من 10 إلى 20٪. بشكل عام ، كلما كان الهدف أسوأ ، زادت المدفوعات لشركة الإدارة. على سبيل المثال ، إذا كان المكتب ينتمي إلى الفئة C ، فإن النسبة المئوية للدفع لشركة الإدارة ستكون أعلى مما لو كان المدير يتعامل مع مكتب من الفئة A. النوع الثالث من الدفع هو الدفع كنسبة مئوية من صافي دخل التشغيل ، أي ، لا تؤخذ نفقات تشغيل المنشأة في الاعتبار. هذا النوع من الدفع ليس مفيدًا دائمًا لمالك المبنى ، حيث سيتم التقليل من تكاليف التشغيل ، وبالتالي ، ستتدهور حالة المبنى. النوع الرابع من الدفع هو نسبة مئوية من الدخل الزائد ، عندما يتم تقسيم كل شيء مكتسب فوق الدخل العادي من 50 إلى 50 بين المالك وشركة الإدارة. النوع الخامس من الدفع هو الأجر المختلط. يمكن تطبيقه عند تشغيل المبنى لبعض الوقت ، وبعد ذلك يخضع لعملية إعادة الإعمار ، وبعد ذلك تم تغيير طريقة الدفع لشركة الإدارة أيضًا. وتجدر الإشارة إلى أن شركات الإدارة في سانت بطرسبرغ تولي اهتمامًا كبيرًا لإبرام اتفاقية مع المالك.
- ماذا ، كانت هناك سوابق؟
غالبًا ما يتم تعيين شركة الإدارة عندما يكون المبنى في حالة سيئة. والمديرون ، الذين يتمتعون بمعرفة وخبرة جيدة ، يسحبون الهدف إلى مستوى جيد من الربحية. في سانت بطرسبرغ ، ليس من غير المألوف أن يقوم المالك بإنهاء اتفاقية الإدارة. لذلك ، فإن سكان سانت بطرسبرغ ، الذين شاركوا في الإدارة لفترة طويلة ، يراقبون شروط إنهاء عقود الإدارة. لكن لم تواجه مدينة نيجني نوفغورود هذه المشكلة بعد.
- هل دخل المديرين يعتمد على موقع المبنى؟
بشكل غير مباشر ، لكن ذلك يعتمد. بعد كل شيء ، يتضمن الدخل الإجمالي من مبنى المكاتب مقدار التدفقات النقدية من الإيجار. بطبيعة الحال ، يختلف هذا المبلغ حسب موقع المبنى ومكانته. وسيعتمد دخل شركة الإدارة على هذه العوامل. على الرغم من أنه إذا كان المبنى يقع في جزء من النهر ، ولكن في نفس الوقت لا يمر بأفضل فترة ، فإن دخل شركة الإدارة سيعتمد على شروط العقد.
- هل تظهر صالات الطعام في المجمعات التجارية هذه الأيام؟ ..
يجب أن يكون لدى أي مركز تسوق ومكتب مثل هذه الخدمة في البنية التحتية. بطبيعة الحال ، تقوم شركة الإدارة بتأجير مساحات لتقديم الطعام. السؤال الوحيد هو كيف يتم دفع الإيجار. أستطيع أن أقول أنه في سانت بطرسبرغ وموسكو ، يتم دفع إيجار تفضيلي للكافيتريات وصالات الطعام العاملة في مراكز التسوق ، لكنهم يدفعون مقابل المرافق بشكل منفصل ، لأن المطعم أو المقهى هو عمل كثيف الاستخدام للطاقة. يتم توفير الفوائد لسبب بسيط هو أن مركز التسوق يريد أن يكون لديه مشغل جودة في الشبكة من أجل التشغيل الجيد لمركز التسوق نفسه. إذا كانت معدلات الإيجار للطابق الأول أعلى ، فقد يكون لهذا المستأجر سعر أساسي ، لأنه يعمل في المركز بأكمله.
"خيار عمل جيد"
- تاتيانا إيفانوفنا ، التي تتعامل حاليًا باحتراف مع مسألة الإدارة في مدينتنا؟
تدير شركة Torgovy Kvartal مركز التسوق Shokolad ، لكن هذه ليست شركة Nizhny Novgorod. كانوا يعملون في مركز التسوق من حيث ملئه الأولي ، وهم الآن يراقبون العملية. في إطار إدارة كل كائن من شركة Stolitsa Nizhny ، يتم إنشاء وحدة الإدارة الخاصة بها. إن مركز التسوق "أورورا" ومركز التسوق "نيو إيرا" ومركز التسوق "نيو إيدج" وما إلى ذلك لهما شركات إدارة خاصة بهما.
- ما هي الوظائف الرئيسية لشركات الإدارة؟
أولاً ، إقامة علاقات الإيجار والحفاظ عليها. على سبيل المثال ، مجموعة شركات "Zemlyane" (المملوكة لمركز التسوق "TSUM" ، "Muravei" ، المجمع الفندقي "Central") لها ارتباط خاص في علاقات الإيجار. يراقب هذا الهيكل ملء مركز التسوق بالمستأجرين ، مما يجذب المستأجرين الرئيسيين الذين يشغلون مساحة كبيرة ويجلبون عملاء إضافيين إلى مراكز التسوق. ثانيًا ، تراقب شركة الإدارة السوق باستمرار للحفاظ على معدل إيجار مناسب وإنشاء خدمات إضافية للمستأجرين من أجل زيادة إشغال المنشأة إلى الحد الأقصى. والثالث هو الحالة الفنية للمبنى أثناء تشغيله (هذا هو التشغيل المستمر للمصاعد ، وإمدادات الطاقة ، ومراقبة الحالة العامة للمبنى ، ومراقبة عيوبه المحتملة ، وما إلى ذلك). أيضًا ، تشمل وظائف الإدارة توفير الأمن ، والمناظر الطبيعية ، وما إلى ذلك. والنقطة الثالثة المهمة هي بناء الإدارة أثناء حالات الطوارئ. تسعى شركة الإدارة إلى منع المواقف الطارئة ، ولكن في حالة حدوثها ، يجب عليه وضع خطة عمل واضحة لمنعها ووضع خطة سلوك أثناء وقوع الحادث. هذه هي عدة جوانب من عمل مديري العقارات. ولا تقل أهمية العنصر الذي يمكن أن يُنسب إلى مبنى أو إلى علاقة إيجارية ككل عن عناصر التسويق والإعلان للترويج لمركز التسوق أو المكتب.
قلتم إن المديرين يجب أن يهتموا بتنظيف المبنى وأراضيه ، ولكن الآن في مدينتنا هناك اتجاه ملحوظ مثل ظهور شركات التنظيف. ألا يمكنهم سحب البطانية على أنفسهم؟
يمكن لشركات الإدارة التصرف بشكل مختلف في هذه الحالة. تحتوي بعض الشركات في تكوينها على جميع الروابط ، أي الأمان والتنظيف وما إلى ذلك. وهناك خيارات عندما تؤدي الشركة وظائف الرقابة المالية ، والمثمن ، واختيار المستأجر ، لكنهم يستأجرون شركة تنظيف وأمن. هذا خيار عمل جميل. للقيام بذلك ، تقوم شركة الإدارة بحساب تكاليفها بدقة مقدمًا وتقرر ما إذا كانت ستنشئ خدمة الأمن أو التنظيف الخاصة بها أو إجراء مناقصة لاختيار المقاولين من الباطن.
تم إعداد المواد من قبل وكالة "روسيسكايا العقارية" - نيجني نوفغورود
