سيكون الطلاب وطلاب الدراسات العليا والعلماء الشباب الذين يستخدمون قاعدة المعرفة في دراساتهم وعملهم ممتنين جدًا لك.
نشر على http://www.allbest.ru/
وزارة التربية والتعليم والعلوم في الاتحاد الروسي
مؤسسة التعليم الفيدرالية للميزانية الحكومية
جامعة ولاية فياتكا
كلية الهندسة المدنية والعمارة
دائرة المالية والأمن الاقتصادي
مشروع الدورة
في الخبرة الانضباطية والتفتيش على عملية الاستثمار
طورها الطالب
غرام. ST 38-01 Stepanenko A.A.
رئيس D.A. Loginov
مقدمة
الفصل 2. الجزء العملي
استنتاج
تطبيق
مقدمة
نتيجة لظهور كائنات عقارية مملوكة للقطاع الخاص في روسيا ، بدأ سوق العقارات في التكوين والتطوير ، والذي يعتمد على شراء وبيع حقوق الملكية للأشياء العقارية.
يشارك عدد متزايد من المواطنين الروس والشركات والمنظمات في معاملات مع العقارات - يتم بناؤها وبيعها وشراؤها وتأجيرها ورهنها وتبادلها ، وما إلى ذلك ، وتوجيه تطوير سوق العقارات على طول مسار تلقائي. من الواضح ، بالتالي ، أن سوق العقارات الروسي لن يتماشى قريبًا مع السوق العالمي.
تكشف ورقة المصطلح الخاصة بي عن مفهوم مثل سوق العقارات وخصائصه ووظائفه.
مع الانتقال من الاقتصاد المركزي المخطط إلى اقتصاد السوق ، بدأ قطاع جديد من الاقتصاد الروسي في التطور - سوق العقارات. يجب اعتبار نقطة البداية لتطويرها عام 1990 ، عندما اعترف "قانون الملكية في اتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية" بمفهوم الملكية الخاصة ، والتي في المستقبل (قانون الأراضي لجمهورية روسيا الاتحادية الاشتراكية السوفياتية لعام 1991 ، القانون المدني للاتحاد الروسي لعام 1994 ، قانون تخطيط المدن في الاتحاد الروسي لعام 1998) تم إضفاء الطابع الرسمي عليه من الناحية التشريعية لقطع الأراضي والمباني والهياكل وأجزائها المنفصلة - المباني.
الغرض من عمل الدورة: النظر في تصنيفات ووظائف أسواق العقارات ، وكذلك حل الجزء العملي من العمل.
الأهداف: 1) دراسة مفهوم "سوق العقارات".
2) النظر في تصنيف الأسواق العقارية.
3) الكشف عن ملامح الأسواق العقارية كسلعة.
5) في الجزء التحليلي من المشروع ، ينبغي تحليل ما يلي:
1. مصاريف إعادة إعمار العقار.
2. مصاريف تشغيل العقار بعد إعادة بنائه مع مراعاة أوضاع السوق.
3. حدد الخيار الأفضل لإعادة الإعمار والتشغيل الإضافي للممتلكات.
تكاليف إعادة إعمار سوق العقارات
الفصل الأول: تصنيف الأسواق العقارية. خصائص موجزة للأسواق
سوق العقارات آلية يتم من خلالها الجمع بين المصالح والحقوق وتحديد أسعار العقارات.
يتميز سوق العقار ومستوى تطوره بتطور الاقتصاد الوطني. يمكن تمييز المراحل التالية في تطوير سوق العقارات في روسيا.
تحتل الممتلكات غير المنقولة مكانة مركزية في نظام المعرفة في أي نظام اجتماعي ، وتؤدي وظيفتين مهمتين في وقت واحد: وسائل الإنتاج وعنصر الاستهلاك الشخصي للعيش ، والترفيه ، والترفيه الثقافي ، إلخ. يرتبط التنظيم الاقتصادي والقانوني من قبل الدولة لمختلف مجالات الحياة الاجتماعية والإنتاج المادي ارتباطًا وثيقًا بأشياء العقارات.
الهدف الأساسي والأساسي للعقار - الأرض لها معنى فريد في النظام الكامل لنشاط ريادة الأعمال للأفراد وحياتهم ذاتها. إنها ذات قيمة خاصة للمجتمع البشري بأسره ، لأنها مكان الإقامة الوحيد لجميع الشعوب والأجيال من الناس ، والعامل الرئيسي والوحيد في أي مجال من مجالات الأعمال ، بشكل مباشر أو غير مباشر ، تشارك في إنتاج كل الآخرين. السلع والفوائد. العقارات هي محور تقارب العمليات الاقتصادية ، والمصالح الخاصة والعامة ، والقواعد واللوائح الإدارية.
العقارات هي موضوع المصالح الاقتصادية ومصالح الدولة
العقارات كسلعة هي موضوع معاملات (شراء وبيع ، تبرع ، تعهد ، إلخ) التي تلبي احتياجات مختلفة ، حقيقية أو محتملة ولها خصائص كمية ونوعية معينة.
العقارات هي المنتج الأكثر ديمومة من بين جميع الموجودات ، مما يضمن موثوقية الاستثمارات ، حيث يمكن أن تزيد قيمتها بمرور الوقت تحت تأثير عوامل مختلفة. ميزة أخرى مهمة للعقار هي أن السلع العقارية يتم استهلاكها في مواقعها ، لذلك هناك خاصية اقتصادية مثل التفضيلات الإقليمية. السمات الاقتصادية الأخرى للعقار هي تفاوت التدفقات النقدية ، والتمايز الضريبي ، ومجموعة متنوعة من حقوق الملكية ، والتنظيم الصارم للمعاملات ، والسيولة ، والحاجة إلى الإدارة. في ظل ظروف علاقات السوق ، تعتبر إدارة العقارات نظامًا معقدًا معقدًا لتلبية احتياجات نوع معين من العقارات.
سوق العقارات له تأثير كبير على جميع جوانب حياة وعمل الناس ، حيث يؤدي عددًا من الوظائف العامة والخاصة: التسعير ، التنظيمي ، التجاري ، الصرف الصحي ، المعلومات ، الوسيط ، الحوافز ، الاستثمار ، الاجتماعية.
يتم تنفيذ عمل سوق العقارات من خلال موضوعاته ، والتي تشمل: البائعين والمشترين والمشاركين المحترفين والهيئات الحكومية.
المشاركون المحترفون في السوق هم أصحاب العقارات والمثمنون والتجار وغيرهم من الوسطاء. يعتبر النشاط العقاري من الأنشطة التي تقوم بها كيانات قانونية ورجال أعمال أفراد على أساس اتفاق مع شخص مهتم (أو توكيل رسمي) لإجراء معاملات مدنية مع قطع الأراضي نيابة عنه وعلى نفقته أو على نفقته. الخاصة ، ولكن على حساب ومصالح الشخص المعني ، والمباني والهياكل والمباني والمباني السكنية وغير السكنية والحقوق المتعلقة بها.
يتسم سوق العقارات بهيكل متشعب ويمكن تمييزه وفقًا لمعايير مختلفة: نوع الأصل المالي ، والعامل الجغرافي ، والغرض الوظيفي ، والمؤشرات الأخرى المعروضة في الجدول. 1.
الجدول 1
تصنيف أسواق العقارات
|
سمة التصنيف |
أنواع الأسواق |
|
|
نوع الكائن |
الأرض والمباني والهياكل والمؤسسات والمباني والمزارع المعمرة وحقوق الملكية والأشياء الأخرى |
|
|
الجغرافية (الإقليمية) |
محلي ، حضري ، إقليمي ، وطني ، عالمي |
|
|
الغرض الوظيفي |
المباني الصناعية والمباني السكنية وغير الصناعية والمباني (المكاتب والمستودعات وما إلى ذلك) |
|
|
الاستعداد التشغيلي |
المرافق الموجودة (الصندوق القديم) ، البناء قيد التنفيذ ، البناء الجديد |
|
|
نوع المشارك |
البائعين والمشترين الأفراد والبائعين والبلديات والمنظمات التجارية |
|
|
نوع المعاملات |
الشراء والبيع ، الإيجار ، الرهن العقاري ، حقوق الملكية (الإيجار ، الرهن ، إلخ) |
|
|
الانتماء الصناعي |
المنشآت الصناعية والمنشآت الزراعية والمباني العامة وغيرها |
|
|
نوع الملكية |
الدولة والمرافق البلدية ، الخاصة |
|
|
طريقة المعاملات |
ابتدائي وثانوي ، منظم وغير منظم ، تبادل وبدون وصفة طبية ، تقليدي ومحوسب |
لا يمكن النظر في سوق العقارات دون تجزئة.
تقسيم سوق العقارات إلى مجموعات متجانسة من المشترين. هناك القطاعات الرئيسية التالية في سوق العقارات:
1. سوق الإسكان.
2. سوق العقارات التجارية.
3. سوق الأراضي.
سوق الإسكان
يمثل مخزون المساكن أكثر من 20٪ من العقارات القابلة لإعادة الإنتاج في روسيا ، مع الأخذ بعين الاعتبار المباني السكنية في الحدائق والمنازل الريفية - حوالي 30٪. يبلغ حجم الاستثمارات في بناء المساكن حوالي ربع الحجم الإجمالي ؛ ويعمل حوالي 13٪ من السكان العاملين في بناء وتشغيل المساكن. ومع ذلك ، يعيش ملايين العائلات والأفراد في شقق مشتركة أو مهاجع أو مساحات مستأجرة من أفراد عاديين ، ويعيشون في منازل متهدمة ومتداعية ، ويقفون في طابور لتحسين ظروفهم المعيشية ، ويعيشون في ضيقة - على مساحة 5 أمتار مربعة لكل شخص.
النقص الحاد في المساكن ظاهرة مزمنة لروسيا. حاليا ، تتفاقم مشكلة الإسكان بسبب التدفق المستمر للاجئين والمهاجرين قسرا من البلدان المجاورة. في الوقت نفسه ، أدى الانتقال إلى علاقات السوق إلى تقليص بناء المساكن على حساب ميزانية الدولة ، والتي كانت في السابق المصدر الرئيسي للاستثمار في بناء المساكن.
هناك حاجة كبيرة للسكن في نفس الوقت انخفاض متوسط الدخل لعائلة روسية حديثة ، مما لا يسمح لغالبية السكان بالتأهل لشراء سكن. المجموعة الرئيسية للمشترين الذين يشكلون حاليًا الطلب على الإسكان هي 4-6 ٪ من السكان. وبالتالي ، بمجرد أن تبدأ التنمية المستدامة للاقتصاد ، ستبدأ رفاهية المواطنين في الزيادة ، وسيبدأ طلب السكان على الإسكان في النمو بوتيرة متسارعة.
ينقسم سوق الإسكان إلى سوق الإسكان الحضري وسوق الإسكان في الضواحي.
ينقسم مخزون الإسكان بالمدينة إلى عدة مجموعات مع مراعاة طبيعة المبنى:
مساكن منخفضة الجودة ، ومساكن نموذجية ، ومباني من عصر ستالين ، ومنازل ذات تخطيط محسّن ،
· مساكن النخبة. في الوقت نفسه ، تعد جودة السكن وموقعه من العوامل الرئيسية ،
· التأثير على الطلب في سوق الإسكان ومراعاة أسعار المساكن. الجودة السكنية
تتميز بـ 20-30 مؤشر ، بما في ذلك حجم المطبخ ووجود شرفة أو لوجيا ،
· تصميمات الغرف والحمامات والمنظر من النوافذ وما إلى ذلك.
على سبيل المثال ، تشير مساكن النخبة في موسكو إلى الشقق الموجودة في المباني التي تفي بالمتطلبات التالية. يجب أن يتم بناؤها (أو تجديدها) حديثًا نسبيًا (منذ ما لا يزيد عن 15 عامًا). عادة ما توجد هذه المنازل في المركز ، أو في منطقة نظيفة بيئيًا مجاورة للمركز ، أو حتى في منطقة نائية (أحيانًا خارج طريق موسكو الدائري) ، ولكن يجب أن يكون من الممكن الوصول بسرعة إلى المركز. يعد وجود بواب أو أمن في المنزل أمرًا إلزاميًا ، وفي الحالة المثالية - حماية المنطقة المجاورة. يجب أن يتم عمل الدوائر المسؤولة عن الحفاظ على النظام والحفاظ عليه في المبنى على مستوى عالٍ ؛ من المستحسن أيضًا أن يكون لديك مصدر حراري ومياه مستقل.
يتم لعب دور متزايد الأهمية من خلال وجود مرآب أو موقف سيارات خاضع للحراسة في المنطقة أو في المنطقة المجاورة مباشرة للمبنى (من الناحية المثالية ، هذا مرآب تحت الأرض).
علامة مهمة على سكن "النخبة" هو غياب الأشخاص ذوي المكانة الاجتماعية المنخفضة بين السكان. يمكن لهذا الأخير الدخول في شقق عالية المستوى أثناء إعادة بناء المبنى. وفقًا للمعايير الحالية ، يحق للمقيمين السابقين في هذه المنازل ، الذين أعيد توطينهم أثناء إعادة الإعمار ، العودة إليها بعد اكتمالها. شراء المساكن في مثل هذه المنازل له مزايا معينة: النقاء القانوني للمعاملة ، والقدرة على تزيين منزلك في البداية وفقًا لذوقك الخاص ، وبيئة اجتماعية متجانسة. تتنوع المنازل التي تلبي معظم المتطلبات المذكورة أعلاه: من الطوب ، متجانسة ، وحتى المنازل ذات الألواح. يمكن أن تقع الشقق في المباني الفاخرة على مستوى واحد أو مستويين. يختلف عدد طوابق المباني أيضًا - 5 ، 9 ، 10 ، 12 ، 14 ، 17 ، 22 ، 26 طابقًا. في الوقت نفسه ، يزداد عدد الطوابق مع المسافة من المركز. تختلف البنية التحتية لمنازل النخبة أيضًا في تطورها: يمكن أن تحتوي على مجمع رياضي ، ومركز خدمات ، وحوض سباحة ، وساونا ، وحديقة شتوية.
تبلغ المساحة الإجمالية للشقة 120-150 متر مربع وأكثر ، يوجد عند المدخل قاعة بمساحة 20 مترًا مربعًا بها نافورة صغيرة وأكواريوم ، وحمامين ، وغرفة مطبخ - طعام بمساحة 15 مترًا مربعًا ، ضيف و منطقة الماجستير على مستويين.
يرتبط تشكيل سوق الإسكان في الضواحي بإزالة القيود المفروضة على البناء الفردي في الضواحي. على الرغم من الوضع الاقتصادي الصعب في البلاد ، أدى نمو الطبقة الثرية إلى حد ما من السكان إلى زيادة الطلب على المنازل الريفية والبيوت.
يعتمد الطلب على المساكن في الضواحي على الموقع (المسافة والاتجاه من المدينة) ، وتوافر الاتصالات الحديثة (الكهرباء والغاز والصرف الصحي وإمدادات المياه والهاتف) ، وقرب مناطق الاستجمام (المسطحات المائية ، والغابات) ، وضمان الشخصية سلامة وسلامة الممتلكات.
سوق العقارات التجارية.
بدأ سوق العقارات التجارية بالتشكل في سياق خصخصة الشركات ، وتطوير علاقات السوق ؛ إنه أصغر بكثير من سوق الإسكان ، وعدد المعاملات صغير ؛ تسود معاملات الإيجار. يتمتع سوق العقارات التجارية بآفاق واحتياطيات كبيرة لتطويره ، خاصة في المدن الكبيرة ، لكنه يتطور ببطء.
يعتمد سعر إيجار العقارات التجارية على:
نوع الكائن وموقعه ؛
وجود مدخل منفصل وأمن ومواقف سيارات.
بنية تحتية؛
ينقسم هذا السوق إلى قسمين ، يتم تمييزهما حسب الغرض الوظيفي: سوق المكاتب وسوق مساحات التجزئة.
يشكل سوق المكاتب في المدن الكبرى الجزء الثاني (بعد السكن) من سوق العقارات من حيث الحجم. يتمتع سوق المساحات المكتبية بمنظور جيد لتطوره ، لأن حرية إجراء الأعمال تؤدي إلى إنشاء المزيد والمزيد من الهياكل التجارية التي تحتاج إلى أماكن لأداء عملها. ظهرت ثلاثة قطاعات رئيسية في سوق المكاتب:
1. المكاتب المرموقة التي تلبي المعايير الدولية للمباني الإدارية. تقع في مراكز تجارية متخصصة في المناطق المركزية بالمدينة وبالقرب من طرق النقل الرئيسية. تم تجهيز جميع المكاتب في هذه الفئة وفقًا للمعايير الغربية ، بدءًا من أحدث أنظمة الاتصالات السلكية واللاسلكية إلى أنظمة التحكم في المناخ. يتم الحفاظ على المباني الداخلية والمباني والمنطقة المحيطة بها في حالة مثالية ، وهناك إدارة خاصة بها ، وخدمة الصيانة والأمن ، وموقف للسيارات تحت الحراسة. معدل الإيجار في هذه المباني مرتفع للغاية. لهذا السبب ، غالبًا ما يستأجر بعض رواد الأعمال الروس مكاتب من الدرجة الأولى في الخارج بأسعار معقولة.
2. مكاتب تقع في مباني جيدة التشطيب ومجهزة ، وأحيانًا في شقق وفنادق كبيرة الحجم جيدة التجهيز ومجددة. معدلات الإيجار هنا مقبولة للشركات العاملة بنجاح ؛ هناك طلب نشط في هذا القطاع ، والذي ينمو باستمرار.
3. المباني في المباني التابعة للمخزون غير السكني في البلديات والإدارات ، والمؤسسات الحكومية (المؤسسات العلمية بشكل أساسي) ، والمؤسسات التعاونية والخاصة. هذه مباني بدون تشطيب وإصلاح والخدمات ذات الصلة. معدلات الإيجار ليست عالية هنا. أماكن غير مناسبة تقع خارج تقاطعات المرور.
مراكز المدن هي المواقع المثالية للمكاتب ، لكن الازدحام المروري ونقص مواقف السيارات يقللان من التوافر العام. يتيح موقع المكاتب في المنطقة المركزية ، والتي تستخدمها المتاجر أيضًا ، استخدامًا مكثفًا للأرض ، نظرًا لصعوبة زيارة مساحة البيع بالتجزئة فوق الطابق الثالث. تزيد المكاتب إلى حد ما من حجم تجارة التجزئة بسبب استهلاك خدماتها.
في الآونة الأخيرة ، كان هناك اتجاه لفصل موقع الإدارة العليا للشركات عن الإدارة العامة والمحاسبة والإدارة الحالية. في الوقت نفسه ، تقع الإدارة العليا ، التي تتطلب الاتصال ببيئة الأعمال المحيطة ، في المكاتب الرئيسية في المركز ، بينما ينتقل المديرون المتوسطون والأدنى إلى الضواحي.
تخدم الأنشطة التي تستخدم المكاتب من أجلها جميع قطاعات الاقتصاد ، وبالتالي فإن الطلب على هذه الأنشطة يعتمد بشكل مباشر على مستوى النشاط الاقتصادي العام.
سيتم تحديد القيمة الإيجارية لعقارات التجزئة إلى حد كبير من خلال درجة مرونة العرض ودوران.
تتمتع الأصناف المتخصصة (العناصر المتميزة) والمواد المتخصصة بشكل عام بمرونة عالية في الدخل ولا يتم شراؤها بشكل متكرر. لذلك ، يكون المشترون على استعداد لتحمل تكاليف النقل للعثور على الخيارات المناسبة ومقارنتها. بالنسبة للمتاجر التي تبيع مثل هذه المجموعة ، فإن إمكانية الوصول الشاملة من أكبر عدد ممكن من المناطق تأتي في المقدمة.
لذلك ، فإن هذه المتاجر على استعداد لدفع إيجارات عالية لموقع في منطقة الأعمال المركزية.
يتم شراء السلع الاستهلاكية بشكل متكرر ، لذلك تعمل المتاجر الصغيرة على تحسين موقعها بالقرب من المنازل أو مناطق العمل. كقاعدة عامة ، هذه المحلات على استعداد لدفع الحد الأقصى لسعر الإيجار بالقرب من محطات النقل العام ، وخاصة قطارات المترو والقطارات الكهربائية. في الوقت نفسه ، يعد إنشاء مراكز تسوق كبيرة في الضواحي أمرًا مميزًا ، حيث ، بالإضافة إلى وظيفة التجارة نفسها ، هناك أيضًا مراكز تكميلية - البنوك ، ومكاتب البريد ، وشركات التأمين ، والمطاعم ، والمراقص ، إلخ.
الشكل السائد للمعاملات في سوق المباني التجارية في وسط المدينة هو شراء وبيع المباني التجارية ، خارج المركز - إيجار المباني. تختلف أسعار الإيجار في المركز وفي الضواحي عدة مرات. كما تظهر الممارسة ، في موسكو ، على سبيل المثال ، أصبحت أسعار الإيجارات باهظة الثمن بالنسبة للشركات التجارية الروسية التي تبيع السلع الرخيصة للسكان. مكانهم مأخوذ من المحلات التجارية العصرية. يأخذ العديد من المشترين أولاً منفذ بيع بالتجزئة للتحقق مما إذا كان سيتم التداول في موقع معين أم لا ، ثم شرائه.
تتطور الممارسة عند تأجير قطعة أرض ، حيث يتم التجارة من السيارات أو من الحاويات.
سوق العقارات الصناعية
الملكية الصناعية ، في جوهرها ، هي مكان لإنتاج البضائع أو تخزينها. اعتمادًا على طبيعة المنتج وتنظيم الإنتاج والوظائف المؤداة ، قد يتم فرض متطلبات مختلفة على العقارات الصناعية ، على سبيل المثال ، من حيث ارتفاع الأرضية وأحمال الأرضية ودرجة الحرارة وظروف الرطوبة وإمكانية التحميل والتفريغ العمليات ، وإمكانية الوصول إلى وسائل النقل ، وما إلى ذلك ، ستعتمد على قدرة العقار على تعظيم الأرباح للمستأجرين المحتملين. تميل النزعات الإيجارية إلى أن تكون دورية بشكل كبير ، مرتبطة بالتغيرات الدورية في النشاط الاقتصادي الكلي. بسبب الأزمة الاقتصادية المستمرة ، لم ينتشر بيع المؤسسات كمجمعات عقارية على نطاق واسع. الاستثمار في العقارات الصناعية أكثر خطورة من العقارات التجارية ، حيث أن العقارات الصناعية أكثر عرضة للتقلبات الاقتصادية.
يعتمد الموقع في منطقة حضرية على طبيعة العمل وحجم السوق ومرحلة تطور الشركة. قد تفضل الشركات التي لديها سوق محلي صغير (دور الطباعة ، وشركات الإصلاح والتشييد الصغيرة) أن تكون على مقربة من أسواقها. تفضل الشركات الكبيرة أن تكون على حافة المنطقة الحضرية لأسباب تتعلق بقربها من الطرق السريعة والقدرة على استخدام مساحات كبيرة.
يعتبر سوق المستودعات من القطاعات النامية ديناميكيًا في سوق العقارات. يتم تمييزها حسب النوع والمعدات:
مجمعات مستودعات متخصصة مجهزة بأحدث التقنيات
المرافق والتدفئة وغيرها من المرافق ؛
حظائر حديثة مجهزة.
الطوابق السفلية وشبه الطوابق السفلية ؛
الطوابق الأرضية من المباني المختلفة.
الملاجئ المحولة من القنابل ؛
أماكن أخرى.
حاليًا ، يتم استخدام الأشكال الأساسية التالية لتوفير مرافق التخزين: الإيجار ، والتخزين المسؤول للبضائع ، والتخزين المسؤول مع التأمين.
تختلف معدلات الإيجار في سوق المستودعات اعتمادًا على درجة معدات المستودعات وموقعها والمسافة من مراكز النقل.
العرض في سوق المستودعات في اتجاه تصاعدي. ستشكل الزيادة في الطلب على مرافق المستودعات مع زيادة عدد كيانات الأعمال طلبًا مضمونًا على مرافق المستودعات.
سوق الأراضي (العقارات الزراعية)
يجب فهم العقارات الزراعية على أنها أرض بها تحسينات قائمة تهدف إلى إنتاج المنتجات الزراعية. في السوق الحالي ، يكون عرض العقارات الزراعية غير مرن ، لذلك سيتم تحديد قيمة الإيجار حسب الطلب ، والذي سيعتمد بدوره على إنتاجية الأرض وتكاليف الإنتاج وأسعار المنتجات النهائية. يعتمد طلب وسعر قطع الأراضي المعروضة للبيع أيضًا على الغرض من الموقع (للتطوير السكني ، والبستنة ، ومزرعة الفلاحين) ، والمسافة من المدينة ، ومكانة المنطقة ، ووجود الخزانات القريبة ، والغابات.
في كثير من البلدان ، تعتبر الأرض من أهم القيم المتداولة في سوق العقارات. في روسيا ، بدأ سوق الأراضي في التبلور. هناك عمليات مع قطع أراضي للحدائق ، وأكواخ صيفية ، وعدد صغير من العمليات مع أراضي الشركات المشتراة. ومع ذلك ، فإن تشكيل سوق الأراضي ، وتشكيل أسعار السوق لقطع الأراضي يحدث بوتيرة غير كافية ، وهو ما يفسره قصور الإطار القانوني والآلية الحالية لعلاقات الأراضي.
فيما يتعلق بسوق الأراضي في الاتحاد الروسي ، تجدر الإشارة إلى ما يلي.
على الرغم من حقيقة أنه وفقًا لقانون "إصلاح الأراضي" ، تم السماح بالملكية الخاصة للأرض مرة أخرى في عام 1990 ، إلا أن الأمور لم تذهب أبعد من الإعلان عن إمكانية ملكية الأراضي الخاصة.
قانون الأراضي في روسيا الاتحادية الاشتراكية السوفياتية ، المعتمد في أبريل 1991 ، حد بشكل كبير من نطاق الملاك المحتملين وحقوقهم. كما لم يتم وضع آليات الخصخصة. تظل الدولة آنذاك والآن هي المالك الرئيسي للأرض وتحتفظ بجميع وظائفها الرقابية. يمكن تقسيم كل شريحة سوقية مقدمة إلى قطاعات أخرى. على سبيل المثال ، ينقسم سوق الإسكان إلى سوق الإسكان الحضري وسوق الإسكان في الضواحي ، والسوق غير السكني - إلى سوق العقارات بالتجزئة ، وسوق المكاتب ، وسوق المستودعات ، وما إلى ذلك.
وفقًا لجاك فريدمان ونيكولاس أوردواي ، فإن "سوق العقارات عبارة عن مجموعة محددة من الآليات التي يتم من خلالها نقل حقوق الملكية والمصالح ذات الصلة ، وتحديد الأسعار ، وتخصيص المساحة بين استخدامات الأراضي المتنافسة المختلفة".
ومع ذلك ، سيكون تعريف سوق العقارات أكثر اكتمالاً ، حيث يمثل مجموعة معقدة من العلاقات المرتبطة بكل من إنشاء كائنات عقارية جديدة وتشغيل الأشياء الموجودة.
"سوق العقارات هو نظام مترابط من آليات السوق التي تضمن إنشاء ونقل وتشغيل وتمويل الأشياء العقارية".
سوق العقارات عبارة عن مجموعة من الأسواق الإقليمية والمحلية التي تختلف اختلافًا كبيرًا عن بعضها البعض من حيث الأسعار ومستويات المخاطر وكفاءة الاستثمارات العقارية ، وما إلى ذلك.
يحتوي سوق العقارات على عدد من الميزات المعروضة في الجدول. 2.
الجدول 2
مميزات سوق العقارات
|
صفة مميزة |
||
|
الموقع |
الجمود المطلق ارتفاع سعر الاعتماد على الموقع |
|
|
نوع المنافسة |
غير كامل ، احتكار القلة قلة من المشترين والبائعين تفرد كل كائن ضوابط الأسعار محدودة يتطلب دخول السوق رأس مال كبير |
|
|
مرونة العروض |
منخفض ، مع زيادة الطلب والأسعار ، يزداد العرض قليلاً يمكن أن يكون الطلب شديد التقلب |
|
|
درجة الانفتاح |
المعاملات خاصة المعلومات العامة ، غالبًا ما تكون غير كاملة وغير دقيقة |
|
|
القدرة التنافسية للسلع |
يتم تحديده إلى حد كبير من خلال البيئة الخارجية المحيطة ، وتأثير الحي خصوصية التفضيلات الفردية للمشترين |
|
|
شروط التقسيم |
ينظمها التشريع المدني وقانون الأراضي ، مع مراعاة قانون المياه والغابات والبيئة والقانون الخاص الآخر زيادة الترابط بين الملكية الخاصة وغيرها من أشكال الملكية |
|
|
تسجيل المعاملات |
الصعوبات القانونية والقيود والشروط |
|
|
سعر |
يتضمن تكلفة الكائن والحقوق المرتبطة به |
من خلال آلية السوق وتنظيم الدولة ، يوفر سوق العقارات:
إنشاء كائنات عقارية جديدة ؛
نقل الحقوق على العقارات ؛
تحديد أسعار التوازن للأشياء العقارية ؛
تشغيل (إدارة) الممتلكات ؛
تخصيص مساحة بين خيارات استخدام الأراضي المتنافسة ؛
الاستثمار في العقارات ،
أثناء القيام بالعمليات التالية على العقارات:
* بتغيير المالك:
شراء وبيع الأشياء العقارية ؛
ميراث؛
هبة؛
ضمان الوفاء بالالتزامات (على سبيل المثال ، بيع الأشياء العقارية المرهونة أو المصادرة) ؛
* مع تغيير جزئي أو كامل في تكوين الملاك:
الخصخصة
تأميم؛
التغيير في تكوين الملاك ، بما في ذلك تقسيم الملكية ؛
المساهمة في رأس المال المصرح به ؛
إفلاس (تصفية) الكيانات التجارية (مع تلبية مطالبات الدائنين ، بما في ذلك من خلال بيع ممتلكات المالكين) ؛
* بدون تغيير المالك:
الاستثمار في العقارات
التطوير العقاري (التوسع ، البناء الجديد ، التجديد) ؛
التغييرات في اتجاه الاستخدام واسم العلامة التجارية والعنوان القانوني وما إلى ذلك ؛
الإدارة والتشغيل ؛
التحويل إلى الإدارة الاقتصادية أو الإدارة التشغيلية ، للاستخدام المجاني ؛
الدخل المستلم بانتظام من ملكية العقارات ، والذي لا يتطلب نشاطًا رياديًا من المستلم ؛
صيانة تعتمد على مدى الحياة ؛
نقل إلى إدارة الثقة ؛
إدخال (إزالة) حقوق الارتفاق وغيرها من الالتزامات ؛
التأمين بمختلف أشكاله وعملياته المختلفة بما في ذلك الإقراض للتطوير العقاري.
تتم جميع هذه العمليات في اقتصاد السوق باستخدام آليات السوق ، وبالتالي فهي تشكل سوق العقارات.
الفصل 2. الجزء العملي
يتكون الكائن من مبنيين مدمجين ، وفقًا لوقت بنائهما ، ينقسمان إلى مرحلتين:
1) مبنى سكني من أربعة طوابق مع مكاتب وموقف سيارات تحت الأرض يتسع لـ 38 سيارة. تم تشغيل المرفق في عام 2009 ؛
2) مجموعة من المنازل المحجوبة متعددة الطوابق ، وفيها شقق منفصلة من طابقين.
تم نقل الملكية إلى مالك جديد. تعتبر توقعات الاستخدام والعائد المرتبطة بالمرحلة الأولى مرضية تمامًا للمالك. ومع ذلك ، لديه شكوك حول الجدوى الاقتصادية للمرحلة 2 (المباني السكنية متعددة الطوابق المتشابكة).
المالك يدرس خيارات لتحسين أداء ممتلكاته. في هذا الصدد ، ينظر في ثلاثة خيارات لاستخدام الشيء الخاص به:
الخيار أ
المباني السكنية لأسرة واحدة المحظورة. تقع أماكن وقوف السيارات في طابقين ، وتقع المباني التجارية على مستوى الشارع ، ويتكون الجزء الأكبر من المبنى من شقق سكنية ، ولكل منها مدخل منفصل ، من الفناء ومن قاعة وقوف السيارات
توازن المناطق
|
اسم |
||||
|
المساحة الكلية |
||||
|
محال تجارية |
||||
|
غرف المكتب |
||||
|
شقق سكنية |
||||
|
المباني الفنية |
||||
|
صالة وقوف السيارات |
||||
|
مساحة لسيارة واحدة |
||||
|
أماكن للسيارات |
||||
|
ارتفاع الشقق |
||||
|
ارتفاع المباني التجارية |
||||
الخيار ب
خيار إعادة البناء مع مجموعات مختلفة من خيارات الشقق. تقع أماكن وقوف السيارات في طابق واحد ، ويتوقع وجود عدد كبير من المباني التجارية المختلفة على مستوى الشارع ، وتحتوي الشقق على مداخل منفصلة إما من الفناء أو من الدرج ، والشقق من طابق واحد ، ومستويين ، وأربعة طوابق. هناك وصلة سلم ومصعد إلى الفناء ، سواء من قاعة انتظار السيارات أو من مستوى الشارع. تم التخطيط للمبنى ليحتوي على 60 شقة ، متوسط مساحة الشقة 115 م 2.
توازن المناطق
|
اسم |
||||
|
المساحة الكلية |
||||
|
محال تجارية |
||||
|
غرف المكتب |
||||
|
شقق سكنية |
||||
|
المباني الفنية |
||||
|
صالة وقوف السيارات |
||||
|
مساحة لسيارة واحدة |
||||
|
أماكن للسيارات |
||||
|
ارتفاع الشقق |
||||
|
ارتفاع المباني التجارية |
||||
الخيار ج
يتم تحويل المبنى إلى مكتب ومركز تجاري. وقوف السيارات في طابق واحد. هناك العديد من المباني التجارية في الطابق الأرضي. يحتوي المبنى بشكل رئيسي على مكاتب لها مداخل منفصلة من الشارع أو من معرض التسوق. من قاعة وقوف السيارات ، يتم تنظيم مصعد ودرج متصل بمعرض تسوق وجزء من المكاتب. بفضل الهيكل اللاحق والحزم للمبنى ، يمكن إعادة تخطيط المباني التجارية بسهولة وتقسيمها إلى كتل منفصلة.
توازن المناطق
|
اسم |
||||
|
المساحة الكلية |
||||
|
محال تجارية |
||||
|
غرف المكتب |
||||
|
شقق سكنية |
||||
|
المباني الفنية |
||||
|
صالة وقوف السيارات |
||||
|
مساحة لسيارة واحدة |
||||
|
أماكن للسيارات |
||||
|
ارتفاع الشقق |
||||
|
ارتفاع المباني التجارية |
||||
البيانات الأولية عن حالة السوق في المهمة
|
1. التنبؤ بالتغيرات في تكاليف الصيانة والإصلاحات الحالية للمساكن والمباني المكتبية والتجارية حسب السنوات (بالنسبة المئوية) |
||||||
|
2. التنبؤ بالتغيرات في قيمة العقارات حسب السنوات (بالنسبة المئوية) |
||||||
|
3. التنبؤ بالتغيرات في معدلات الإيجار لجميع أنواع العقارات حسب السنوات (بالنسبة المئوية) |
||||||
|
4. درجة إشغال المستأجرين للمباني السكنية حسب السنوات (بالنسبة المئوية) |
||||||
|
5- درجة إشغال المستأجرين للأماكن المكتبية حسب السنوات (نسبة مئوية) |
||||||
|
6- درجة إشغال المستأجرين للمباني التجارية حسب السنوات (نسبة مئوية) |
||||||
|
7- درجة إشغال المستأجرين لمواقف السيارات بالسنوات (نسبة مئوية) |
||||||
|
8. مستوى إيجار المباني السكنية في سنة الأساس 2016 (روبل / م 2) |
||||||
|
9. مستوى إيجار المباني التجارية في سنة الأساس 2016 (روبل / م 2) |
||||||
|
10. مستوى إيجار مباني المكاتب في سنة الأساس 2014 (روبل / م 2) |
||||||
|
11. مستوى الإيجار لمواقف السيارات في سنة الأساس 2014 (روبل / م 2) |
||||||
|
12- سعر بيع الشقق في عام 2016 (روبل / م 2) |
||||||
|
13. سعر بيع الحيز المكتبي في عام 2014 (روبل / م 2) |
||||||
|
14. سعر بيع المحال التجارية في عام 2016 (روبل / م 2) |
||||||
|
15. سعر بيع أماكن وقوف السيارات عام 2016 (روبل / م 2) |
||||||
|
16. أعمال الصيانة والإصلاحات الحالية للمساكن في عام 2016 (روبل / م 2) |
||||||
|
17- أعمال الصيانة والإصلاح الحالية للمكاتب والمباني التجارية في عام 2016 (روبل / م 2) |
||||||
|
18. المعدلات السنوية لحسم الإهلاك للخيارات ألف وباء وجيم (بالنسبة المئوية) |
||||||
|
20. إيجار قطعة أرض في سنة الأساس 2016 للخيارات أ ، ب ، ج (روبل / سنة) |
||||||
|
21. سعر بيع العقارات (في بداية عام 2014) قبل إجراء الإصلاحات وفقًا للخيارات أ ، ب ، ج ، (ألف روبل / م 2) |
||||||
|
22- تكاليف الاستثمار لإصلاح العقارات وإعادة بنائها في بداية عام 2014 (حسب خيار إعادة الإعمار ألف) ، (ألف روبل / م 2). |
||||||
|
23- تكاليف الاستثمار في تجديد وإعادة بناء العقارات في بداية عام 2014 (حسب خيار إعادة الإعمار باء) ، (ألف روبل / م 2). |
||||||
|
24- تكاليف الاستثمار في تجديد وإعادة بناء العقارات في بداية عام 2014 (حسب خيار إعادة الإعمار جيم) ، (ألف روبل / م 2). |
||||||
|
25- المواقف المؤجرة أو المباعة. |
||||||
|
تقبل لجميع المتغيرات مساحة موقف واحد 30 م 2. يتم تحديد عدد أماكن وقوف السيارات كمساحة متغيرة لقاعة وقوف السيارات (من الجداول 3.1 ، 3.2 ، 3.3) ، محسوبة بالمتر المربع. متر مقسوم على مساحة موقف واحد. |
||||||
|
26- ضريبة الدخل. |
||||||
|
قبول 20٪ لجميع الخيارات. |
||||||
|
27. تكلفة زيادة رأس مال الديون ،٪ سنويا |
||||||
حصة رأس المال المجذب في تكاليف الاستثمار (نسبة مئوية)
وقت سداد رأس المال المستقطب وطريقة سداد الديون
قبول لجميع الخيارات وقت السداد في 10 سنوات ، وطريقة سداد الديون - بحصص متساوية بنسبة 10 ٪ مع الدفعة الأولى في عام 2015.
البيانات الأولية لحساب ربحية خيارات إعادة الإعمار A و B و C بالقيمة الحالية للإيصالات النقدية
|
قيم الخصم بالنسبة المئوية للخيارين المحسوبين A و B |
قيم الخصم بالنسبة المئوية للتسوية ج |
|||||
البيانات الأولية العامة
|
نقاط التخصيص |
|||||||
|
1.التغيرات المتوقعة في تكاليف الصيانة والإصلاح ،٪ |
|||||||
|
2. التنبؤ بالتغيرات في قيمة العقارات ،٪ |
|||||||
|
3. التنبؤ بالتغيرات في معدلات الإيجار ،٪ |
|||||||
|
4. معدل إشغال المستأجرين للأماكن السكنية ،٪ |
|||||||
|
5. معدل إشغال مستأجري المباني المكتبية ،٪ |
|||||||
|
6. معدل إشغال مستأجري المباني التجارية ،٪ |
|||||||
|
7. معدل إشغال المستأجرين لمواقف السيارات ،٪ |
|||||||
|
8. مستوى الإيجار للمباني السكنية فرك / م 2 |
|||||||
|
9. مستوى الإيجار للمحل التجاري فرك / م 2 |
|||||||
|
10. مستوى الإيجار للمكاتب روبل / م 2 |
|||||||
|
11. مستوى الإيجار لمواقف السيارات روبل / م 2 |
|||||||
|
12- سعر بيع الشقق فرك / م 2 |
|||||||
|
13. سعر بيع المساحات المكتبية ، فرك / م 2 |
|||||||
|
14. سعر بيع المحلات التجارية RUB / م 2 |
|||||||
|
15. سعر بيع مواقف السيارات فرك / م 2 |
|||||||
|
16. صيانة وإصلاح المساكن الحالية ، روبل / م 2 |
|||||||
|
17. الصيانة والإصلاح الحالي للمكاتب والمباني التجارية ، فرك / م 2 |
تم إجراء الحسابات في برنامج Excel.
من أجل تحديد حل الاستثمار الأمثل ، من الضروري تحديد مقدار الدخل والمصروفات لفترة معينة وحساب القيمة الإجمالية.
أولاً ، نقوم بتحليل البيانات الأولية ، وبناءً عليها ، نحدد مستويات الإيجار وسعر البيع وتكاليف الصيانة لمدة خمس سنوات. بعد حساب جميع القيم ، يمكننا تحديد دخل الإيجار المستلم من العقارات بالسنوات والمبلغ لمدة 5 سنوات وإيجاد الدخل من بيع جميع العقارات بعد 5 سنوات من التشغيل.
ثم نحدد تكلفة صيانة منشأتنا بالسنوات ونجد المبلغ لمدة 5 سنوات. ثم نجد المصاريف الأخرى ، والتي تشمل إيجارات الأراضي وتكاليف الاستثمار ورسوم الإهلاك. بعد تحديد مبلغ جميع الإيرادات والمصروفات ، نجد الربح من أنشطتنا ونفرض ضريبة عليها ، ثم نجمع الربح الذي نحصل عليه من الإيجار والبيع ، ونحصل على القيمة الإجمالية.
أظهرت مقارنة الخيارات أن الخيار الأكثر ربحية لزيادة كفاءة خاصية الفرد هو الخيار ج ، متبوعًا بالخيار ب. الخيار (أ) يأخذ موقع أكثر الخيارات غير المربحة من بين الخيارات المدرجة.
استنتاج
نتيجة للعمل المنجز ، يمكن استخلاص الاستنتاجات التالية:
سوق العقارات في روسيا حاليا في مرحلة التكوين. تطوره متفاوت. أسباب التطور غير المتكافئ هي: عدم وجود إطار تشريعي منهجي في هذا المجال ، والخصخصة غير المبررة ، وعدم استقرار الاقتصاد والتضخم ، وخطورة الأنشطة الاستثمارية ، إلخ.
سوق العقارات عنصر أساسي في أي اقتصاد وطني.
يرتبط سوق العقارات ارتباطًا وثيقًا بالأسواق الأخرى. بدون سوق عقارات ، لا يمكن أن يكون هناك سوق على الإطلاق ، منذ ذلك الحين عندما كان سوق السلع والخدمات ، وسوق العمل ، وما إلى ذلك. لن يكون لوجودهم أماكن مستأجرة ضرورية لأنشطتهم.
بالإضافة إلى ذلك ، فإن العقارات هي استثمار مربح لأن الأموال المستثمرة في العقارات محمية من التضخم.
وبالتالي ، تجدر الإشارة إلى أن التحسين الفعال للاقتصاد العقاري في ظروف روسيا الحديثة هو اتجاه واعد ، ويجب دراسته وتحسينه وتطويره باستخدام الخبرات الأجنبية والمحلية.
تطبيق
توازن المناطق للخيار أ
|
اسم |
||||||
|
المساحة الكلية |
||||||
|
محال تجارية |
||||||
|
غرف المكتب |
||||||
|
شقق سكنية |
||||||
|
المباني الفنية |
||||||
|
صالة وقوف السيارات |
||||||
|
مساحة لسيارة واحدة |
||||||
|
أماكن للسيارات |
||||||
|
ارتفاع الشقق |
||||||
|
ارتفاع المباني التجارية |
||||||
|
إيرادات الإيجار |
||||||
|
أنواع المباني |
||||||
|
مساحات المعيشة |
||||||
|
غرف مكتب |
||||||
|
محال تجارية |
||||||
|
أماكن وقوف السيارات |
||||||
|
عائدات المبيعات |
||||||
|
أنواع المباني |
||||||
|
مساحات المعيشة |
||||||
|
غرف مكتب |
||||||
|
محال تجارية |
||||||
|
أماكن وقوف السيارات |
|
تكاليف الصيانة |
|||||||
|
أنواع المباني |
|||||||
|
مساحات المعيشة |
|||||||
|
غرف مكتب |
|||||||
|
محال تجارية |
|||||||
|
أماكن وقوف السيارات |
|||||||
|
نفقات أخرى |
|||||||
|
تأجير الأراضي |
|||||||
|
التكاليف الاستثمارية |
|||||||
|
الاستهلاك |
|||||||
|
المجاميع |
|||||||
|
إيرادات الإيجار |
|||||||
|
تكاليف التشغيل |
|||||||
| ... |
سوق العقار وخصائصه. أنواع القيمة والمبادئ وعملية تثمين العقارات. خصائص المناهج الرئيسية لتقييم العقارات في الاتحاد الروسي. حساب القيمة السوقية للعقار باستخدام مثال المباني غير السكنية.
أطروحة تمت إضافة 12/14/2010
اختيار خيار فعال لاستخدام قطعة أرض مع مركز تسوق "Vel" في المنطقة الصناعية في Cherepovets بناءً على تحليل لسوق العقارات التجارية. تقييم القيمة السوقية وحساب أقصى إنتاجية للعقار.
ورقة مصطلح ، تمت الإضافة في 12/14/2011
مفهوم العقار وأنواعه الرئيسية. التصنيف العام ومميزات سوق العقارات. الخصائص والعوامل الرئيسية للعقار كسلعة. تحليل أسواق العقارات في روسيا والخارج ، جوهر الإقراض العقاري.
تمت إضافة ورقة مصطلح 12/13/2014
تحليل سوق العقارات - مباني سكنية فردية لعائلة واحدة في ضواحي قازان. حساب تكلفة استبدال العقار بطريقة الوحدات المقارنة. حساب مقدار البلى البدني. تحديد قيمة العقار.
اختبار ، تمت إضافة 11/11/2014
تقييم نهج التكلفة والسوق والدخل لتقدير قيمة الممتلكات. خصائص العقار المقدر. خصائص الوضع الاقتصادي في سوق العقارات المكتبية. تقييم الكائن مع نهج الدخل. الغرض من التقييم.
ورقة مصطلح ، تمت إضافة 10/21/2008
جوهر العقارات كسلعة ، هيكل سوق العقارات في روسيا. تصنيف المعاملات العقارية. إنشاء أو تغيير أو إنهاء الحقوق والالتزامات المدنية فيما يتعلق بالممتلكات. اقتناء الملكية.
ورقة مصطلح ، تمت إضافتها في 12/20/2015
دراسة وتحليل انتظام عمل وتطوير سوق العقارات في روسيا. مفهوم العقار وأنواعه وخصائصه كسلعة. تأثير العوامل الاجتماعية والاقتصادية على تطوير سوق العقارات والإطار القانوني للتنظيم.
ورقة مصطلح ، تمت إضافتها في 10/18/2013
مكان الأشياء العقارية في نظام العلاقات العامة. مفهوم عقار المشروع والغرض منه. مميزات العقار. دورة حياة عقارات المؤسسة ككائن اقتصادي ومادي وكمجمع عقاري.
الملخص ، تمت الإضافة 11/25/2011
الأساليب الأساسية لتحديد قيمة الممتلكات. الأساليب والمبادئ العامة لتقييم العقارات السكنية. تحليل لسوق العقارات السكنية في سمارة. خصائص موضوع التقييم. تحديد القيمة النهائية للقيمة السوقية لكائن التقييم.
أطروحة تمت إضافتها في 08/09/2010
تحليل سوق العقارات في منطقة تيومين ، وضعها الاجتماعي والاقتصادي. وصف موقع العقار. مكانة الشقق المكونة من أربع غرف في سوق العقارات الحديثة ، الإجراءات والمراحل الرئيسية لتقييم هذا الكائن.
دعنا نحلل سوق العقارات السكنية من حيث امتثالها لنوع هيكل السوق. وفقًا للنظرية الاقتصادية ، يتم تمييز أنواع هياكل السوق على أساس الخصائص التالية: عدد البائعين والمشترين ، ودرجة تمايز السلع ، والحواجز أمام اختراق السوق للمنتجين والبائعين ، والمرونة السعرية للعرض والطلب ، وجود ربح اقتصادي وخصوصيات المنافسة في الصناعة.
1. يوجد العديد من بائعي العقارات في سوق العقارات السكنية: شركات البناء (في السوق الأولية) - في عام 2009 في الاتحاد الروسي بلغت 11٪ ، وفي عام 2011 - 16٪ والأسر (في السوق الثانوية) - في عام 2009 89٪ و 84٪ عام 2011. ومع ذلك ، في السوق الثانوية ، لا يتصرف البائعون (الأسر المعيشية) ، كقاعدة عامة ، بشكل مستقل ، ولكن من خلال وسطاء ، وهم رواد أعمال فرديون صغيرون وشركات عقارية متوسطة الحجم. وفقًا لنقابة السماسرة الروسية ، يوجد في تومسك وسطاء عقاريون معتمدون (NGSR) فقط ؛ اعتبارًا من سبتمبر 2010 ، تضمنت 27 شركة. وبالتالي ، وفقًا لهذا المعيار ، ينتمي سوق العقارات السكنية الثانوية إلى نوع هيكل السوق "المنافسة الاحتكارية". سوق العقارات الأساسي ، حيث البائعون من الشركات المتوسطة والكبيرة ، وعدد المطورين صغير ، لديه علامات على احتكار القلة. بالإضافة إلى المجموعات والمقتنيات المالية والصناعية الكبيرة مثل:
2. هناك تمايز كبير في السلع في سوق العقارات السكنية. عادة ، ينقسم سوق العقارات الثانوية إلى: مساكن قديمة ، مساكن قديمة بعد إصلاحات كبيرة ، منازل من العصر الستاليني ، خروتشوف ، بريجنيفكا ، منازل من الستينيات والسبعينيات ، منازل من الثمانينيات والتسعينيات ، منازل من الطوب. "تومسك لديها تصنيفها غير الرسمي الخاص ، والذي بموجبه يتم تقسيم العقارات السكنية إلى مساكن النخبة ، ومنازل فاخرة ، وشقق مع تخطيط محسن ومساكن قياسية." بالنسبة لسوق العقارات الأساسي ، "غالبًا ما يتخذون تصنيف موسكو كأساس ويقسمون الإسكان إلى أربع فئات: النخبة ، الممتازة ، الأعمال والاقتصاد." أيضًا ، يتميز السكن لكل فئة بنوع المادة ، ومنطقة الموقع (بما في ذلك الوضع البيئي) ، ونوعية الأرضيات ، وحجم الغرف ، والمطبخ والمباني الإضافية ، ونتيجة لذلك بالأسعار. الخصائص الفردية للسكن هي: الأرضية ، المنظر من النافذة ، التصميم ، التجديد ، حالة الأسلاك الكهربائية ، إمدادات المياه ونظام التدفئة ، إلخ ، بما في ذلك. توفر حزمة كاملة من المستندات للمعاملة. "تخصيص منتج يجعله أكثر تكلفة. لا تصل أحجام إنتاج السلع الفردية والمتسلسلة إلى المستوى الاقتصادي الأمثل ، أي الحد الأدنى لمتوسط التكاليف. يكلف المنتج المستهلك أكثر مما يكلفه في ظروف المنافسة الكاملة ، لكن المستهلك يوافق على "الدفع مقابل المتعة" للعيش في شقة أكثر ملاءمة له من حيث الموقع والتخطيط أو في منزله الخاص. وبالتالي ، وفقًا لهذا المعيار ، ينتمي سوق الإسكان إلى نوع "المنافسة الاحتكارية مع تمايز المنتجات".
3. معوقات دخول الصناعة. في سوق العقارات الأساسي ، توجد حواجز كبيرة أمام دخول البائعين (العملاء والمطورين) إلى الصناعة. لإنشاء شركة إنشاءات ، يجب عليك متابعة إجراءات تسجيل الدولة لكيان قانوني. علاوة على ذلك ، من أجل إجراء مسوحات البناء والتصميم والهندسة اعتبارًا من 1 يناير 2010 ، من الضروري الانضمام إلى منظمة ذاتية التنظيم (SRO) والحصول على شهادة قبول في أنواع معينة من العمل. وستتعلق بقية الحواجز ببناء كل منشأة جديدة على حدة. وفقًا لخبراء السوق ، تتمثل العقبات الرئيسية التي تحول دون زيادة حجم البناء في اعتماد القانون الاتحادي رقم 214-FZ "بشأن المشاركة في البناء المشترك للمباني السكنية والأشياء العقارية الأخرى وبشأن التعديلات على بعض القوانين التشريعية للاتحاد الروسي "بتاريخ 30.12.2004 ، والذي يمنح المطور الحق في جمع الأموال من أصحاب الأسهم فقط إذا كان لديه: - مستند تسجيل الدولة من قبل مطور ملكية قطعة الأرض التي يجري بناؤها أو عقد إيجار لهذه الأرض ؛ - تصاريح البناء؛ - إعلان المشروع ، والذي يجب نشره في وسائل الإعلام ، حيث يمكن للمطور إبرام اتفاقية للمشاركة في البناء المشترك مع المساهم الأول فقط بعد أسبوعين من تاريخ النشر. من الضروري أيضًا ملاحظة العوائق الأخرى الكامنة في سوق العقارات الأساسي: - عدم كفاية عدد قطع الأراضي المعروضة ، وارتفاع تكلفتها وعدم شفافية مناقصات بيعها. عادة ما يتم تقديم 1-2 قطعة أرض لكل منطقة في نفس الوقت. حاليًا ، تختلف تكلفة قطع الأراضي التي يمكن للمطور الحصول عليها من أجل بنائه الخاص للمباني السكنية متعددة الطوابق في مدينة تومسك عن 230 ألف روبل. ما يصل إلى مليون روبل. ل 1 هي. أما بالنسبة لأسعار قطع الأراضي المخصصة لبناء مساكن فردية منخفضة الارتفاع في كل من المدينة والضواحي ، فإن النطاق السعري هنا يتراوح من 30 إلى 500 ألف روبل. لمائة متر مربع - المتطلبات غير الرسمية لأعمال البناء في شكل أنواع مختلفة من الالتزامات الاجتماعية. غالبًا ما يُمارس تخصيص قطعة أرض لشركة إنشاءات من أجل بنائها الخاص في مكان مناسب مقابل التزامها ببناء أو إعادة بناء مرافق البنية التحتية الاجتماعية: رياض الأطفال والمدارس والمستشفيات وما إلى ذلك ؛ - الحاجة إلى مجموعة متنوعة من المعدات عالية التخصص (الرافعات البرجية ذات الارتفاعات المختلفة وقدرات الرفع ، ومعدات دق الركائز أو محطات ضغط الركائز ، ومحطات خلط الخرسانة ووحدات خلط الخرسانة ، ومضخات الخرسانة ، إلخ. ) ، وهو غير فعال للشراء بحجم صغير وطبيعة مؤقتة للعمل ، ولا بد من تأجيره ، وهو ما يرتبط بمخاطر نقص المعروض في السوق. على سبيل المثال ، ليس من المنطقي دائمًا شراء رافعة برجية ، حيث سيتعين على شركة البناء إضافة عدة أشخاص فور الشراء (1-2 من مشغلي الرافعة ، صانع الأقفال المسؤول عن الحالة الفنية للرافعة ، كهربائي زائد عمل إضافي لمهندس سلامة). كموقع بناء خطير بشكل خاص ، يجب تسجيل الرافعة في دائرة مدينة Rostekhnadzor ، وكذلك وضعها في الميزانية العمومية للمؤسسة. يجب تخزين المعدات المشتراة في ظل ظروف معينة ويجب إجراء فحص مجدول كل 10 أشهر. كل هذه العوامل تزيد التكاليف بشكل كبير. بالإضافة إلى ذلك ، بالنسبة لأنواع مختلفة من أعمال البناء ، مع مراعاة ظروف البناء ، هناك حاجة إلى رافعات برجية ذات خصائص تقنية مختلفة ، والتي تشمل: قدرة الرفع ، الارتفاع ، الوصول لذراع الرافعة ، قائم بذاته على مسار سكة حديد أو على قاعدة مرساة مع برج رافعة ذاتي التوسع وإمكانية ربط الأبراج بالمبنى قيد الإنشاء ، إلخ. في هذا الصدد ، يتراوح النطاق السعري من 1.5 إلى 20 مليون روبل. لشراء معدات البناء هذه. يرجع تباين السعر أيضًا إلى حقيقة أن الحد الأقصى لعمر الخدمة لقسم الرافعة البرجية ، اعتمادًا على درجة الفولاذ ، هو 10-18 عامًا ، وبالتالي ، يتم تقديم عدد كبير من المعدات المستخدمة في السوق بسعر أقل. سيكلف استئجار رافعة برجية مختارة بشكل عقلاني المطور من 700 روبل. يصل إلى 5000 روبل لكل ساعة آلية (من 5600 روبل وأكثر لكل نوبة) وإعفائه من التكاليف الإضافية المرتبطة بالصيانة والإصلاح والصيانة والتخزين والتعطل القسري ، وما إلى ذلك ؛ - الانقطاعات في توريد مواد البناء. ولعل أبرز مثال هنا هو "أزمة الأسمنت" التي اجتاحت الجزء الأوروبي من روسيا خلال السنوات القليلة الماضية. الأسمنت هو مادة البناء الرئيسية التي يتم على أساسها تصنيع الخرسانة وقذائف الهاون. يعتمد حجم الطلب عليها على الوقت من العام ، حيث يتم تنشيط ما يلي في الصيف: البناء الصناعي والإسكان وإصلاح وإعادة بناء الأشياء الكبيرة ؛ بناء المساكن الفردية؛ تجديد الشقق إصلاح وإعادة بناء المنازل الخاصة ؛ بناء وإصلاح وإعادة بناء الأكواخ الصيفية ومنازل الحدائق والمباني المختلفة في قطع الأراضي الفرعية الشخصية. هناك نقص حاد في هذه المواد في السوق المحلية. في الواقع ، “بلغ نمو سوق الأسمنت لهذا العام في روسيا ما بين 9-12٪ (النمو العالمي - 4-6٪). خلال العام الماضي ، في معظم المناطق ، ارتفعت أسعار مواد البناء هذه بنسبة 50-60٪. يوجد في روسيا اليوم حوالي 50 مصنعًا للأسمنت ، سبعة منها كبيرة. إجمالي الطاقة الإنتاجية 69 مليون طن. في الوقت نفسه ، يتجاوز استهلاك روسيا بالكامل 90 مليون طن ، وهو ما يفترض بشكل لا لبس فيه وجود طابع عجز في السوق ". وإذا قامت الشركات الكبيرة بتأمين نفسها ضد عجز الأسمنت من خلال إبرام عقود طويلة الأجل مع الموردين ، فيجب على المطورين الصغار والأسر أن تدفع أكثر أو في حالة النقص الكامل للأسمنت في السوق ، تأجيل فترة البناء تمامًا ؛ - نقص الكوادر المؤهلة. اختيار المؤسسات التعليمية التي تدرب العاملين في صناعة البناء محدود للغاية. من ناحية أخرى ، تبلغ دورة حياة شركة الإنشاءات في المتوسط 5-7 سنوات ، مما يجعل امتلاك المجموعة الكاملة من الأصول غير المتداولة باهظة الثمن والمطلوبة مع فترة سداد طويلة أمرًا غير فعال. في الوقت نفسه ، تمتلك كل شركة جزءًا كافيًا من الأصول غير المتداولة التي تسمح لها بالبقاء في السوق عند إعادة تنظيمها أو إنشاء شركة جديدة على أساسها. من الضروري أيضًا الحصول على عطاءات جديدة (مناقصات لبناء المرافق). في الوقت نفسه ، يجب أن تكون الأصول سائلة بدرجة كافية بحيث يمكن ، في بعض الأحيان ، بيعها بسهولة وإخراجها من العمل - هذه هي الطريقة التي تقلل بها الشركات من حواجز الخروج. كقاعدة عامة ، تكتسب شركات البناء ملكية: شاحنات ذات حمولة منخفضة (سيارات Gazelle من 300 إلى 700 ألف روبل ، اعتمادًا على التكوين وسنة التصنيع) ، المتلاعبين (من 800 إلى 2.5 ألف روبل) ، اللوادر (من 600 ألف روبل) ما يصل إلى 5 ملايين روبل اعتمادًا على سنة التصنيع والقدرة الاستيعابية ، والطاقة ، وسعة الجرافة ، وما إلى ذلك) ، ومولدات الديزل ومحطات الطاقة الديزل (من 160 إلى 2800 ألف روبل حسب العلامة التجارية والطاقة وخصائص أخرى) ، الحفارات ( من 1.8 مليون روبل) ؛ الأدوات الجيوديسية: المستويات (من 6.5 ألف روبل) ، المزواة (من 28 ألف روبل) ، مقاييس سرعة الدوران (من 250 ألف روبل) ، إلخ. كل هذا يشهد على حقيقة أنه في صناعة البناء لا توجد في كثير من الأحيان حدود واضحة للشركة والسوق ، كما تم تفسيرها في نظرية R. Coase. يعتبر فصل أنواع معينة من العمل (الكهرباء ، والسباكة ، والطلاء ، والتجصيص ، وإنتاج وتركيب النوافذ والأبواب ، وما إلى ذلك) في شركات مستقلة مع الحفاظ على الأساس من جانب الشركة الأم أو إبرام اتفاقيات مع شركات المقاولات المستقلة. كبدائلين مقبولين للسوق لهما إيجابيات وسلبيات. يعد إنشاء وصيانة الشركات "الخاصة" أمرًا شائعًا جدًا في أعمال البناء. من ناحية أخرى ، يوفر هذا تنظيمًا أكثر كفاءة للصناعة. بالإضافة إلى ذلك ، فإن الحفاظ على السيطرة على هذه الأنواع من العمل يسمح لنا بالتغلب على عناصر عدم اليقين في السوق. من ناحية أخرى ، يحدث هذا "التشتت" للأنشطة غالبًا على حساب الجودة. بالإضافة إلى ذلك ، يتعين على الشركات المساعدة أيضًا التعاقد مع أطراف ثالثة لضمان النطاق الكامل للعمل والعوائد القياسية اللازمة. في الوقت نفسه ، غالبًا ما يضمن إسناد الوظائف الفردية إلى السوق جودة أعلى بسبب الاختيار المستمر للموردين. في الوقت نفسه ، فإنه يولد مخاطر عدم إبرام العقود ، مما يعني الانقطاعات في أعمال البناء. تتمثل إحدى عواقب عدم اليقين في صناعة البناء في عدم وجود جداول عمل وجداول زمنية واضحة. يتم تطويرها بالطبع ، لكن نادرًا ما يتم اتباعها في الممارسة العملية. يمكن اعتبار عدم اليقين في الإنتاج الصناعي نوعًا من العوائق الإضافية أمام الدخول إلى الصناعة. تعتبر الحواجز المذكورة أعلاه لدخول البائعين إلى الصناعة في سوق العقارات الأولية من سمات هياكل السوق "احتكار القلة" و "المنافسة الاحتكارية". في سوق العقارات السكنية الثانوية ، هناك حواجز ثانوية للدخول إلى هذه الصناعة. في أغلب الأحيان ، تستخدم الأسر خدمات الوسطاء - الوكالات العقارية. لإنشاء شركة عقارية ، يلزم تسجيل كيان قانوني من الدولة ، ومع ذلك ، يكفي التسجيل كرجل أعمال فردي. تلعب سمعة الشركة الوسيطة ، وهي ميزتها التنافسية ، دورًا مهمًا أيضًا. تتشكل سمعة سمسار عقارات من ظروف مختلفة لنشاطه: وقت تواجده في السوق ، عدد المكاتب ، وجود مراجعات إيجابية وسلبية في وسائل الإعلام ، انعكاس الأنشطة في المنشورات المهنية ، إلخ. بعض الميزات التنافسية لشركة عقارية هي أيضًا المشاركة في جمعية مهنية (شراكة غير ربحية) من RGR و / أو NGR. للقيام بذلك ، يجب عليك: 1) الحصول على شهادة مطابقة لخدمات الوساطة المقدمة لمتطلبات المعيار ؛ 2) تملك أو تستخدم رسميًا المباني غير السكنية التي تحتوي على غرفة مجهزة خصيصًا للمفاوضات ، مع ضمان السرية ؛ 3) إبرام عقد تأمين المسؤولية المهنية للبائع ؛ 4) الحصول على مستند حق استخدام علامة تجارية مسجلة بالطريقة المقررة ، والتي يتم بموجبها تقديم خدمات الوساطة. هناك نوع من تأثير العلامة التجارية في سوق العقارات - من المهم جدًا في هذا العمل أن يكون لديك تاريخ جيد واعتراف عام. على سبيل المثال ، حقيقة أن وكالة Vybor العقارية قد تم الاعتراف بها من خلال نتائج مسابقة All-Russian Recognition - Professional - 2011 ، التي عقدتها النقابة الروسية للوسطاء العقاريين ، الفائز في ترشيح "أفضل شركة وساطة في المنزل سوق المبيعات 2011 "(أكثر من 100 موظف) يمنح سمسار العقارات ميزة تنافسية قوية. إن تأثير الثقة في الرأي العام والسلوك العام هو هنا تباين في تأثير الانضمام إلى الأغلبية المعروفة من النظرية الاقتصادية - دون فهم تعقيدات أداء سوق العقارات ، يفضل البائعون والمشترين غير المهنيين ذلك اتصل بالوكلاء الأكثر طلبًا في السوق أو الموصى بهم من قبل المعارف والأصدقاء ... السمعة والثقة وميزة العلامة التجارية - كل هذه الحواجز التي تحول دون الدخول إلى الصناعة هي سمة لهيكل سوق "المنافسة الاحتكارية". بالنسبة للبائعين والمشترين غير المحترفين في سوق العقارات الثانوية (الأسر) ، فإن حواجز الدخول إلى السوق ضئيلة للغاية. لذلك ، يدخل البائع في اتفاق مبدئي مع شركة عقارات للبيع ، وهو ما يكاد لا يلزمه بأي شيء. بعد ذلك ، يتم الإعلان عن البضائع (أماكن المعيشة) من قبل الوسيط ، ويتم عرضها للمشترين المحتملين ، ويتم إجراء المفاوضات نيابة عن البائع. يتحمل الوكيل تكاليف المعاملات والإنتاج غير المدفوعة ، والتي تقيد سلوكه الإضافي إلى حد كبير. كلما طالت مدة عمل الوكيل مع العميل ، زادت هذه التكاليف وكلما زاد اهتمامه بجعلها منتجة ، أي إكمال العلاقة مع العميل من خلال تحديد خيار بيع مقبول وإبرام صفقة. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن خدمات الوكالة تُدفع عادة في وقت إبرام عقد البيع أو نقل المستندات لتسجيل حقوق الملكية. لا يتحمل بائع العقارات غير المحترف التكاليف الأولية ، مما يشير إلى الغياب شبه الكامل للعقبات التي تحول دون الدخول والخروج من علاقات السوق. هذا الظرف يجعل سوق العقارات المنزلية أقرب إلى نوع المنافسة الكاملة. في الوقت نفسه ، يمكن تفسير العلاقات ذات النوع التفصيلي على أنها "عقد غامض" يوفر خطر الانتهازية من جانب الطرف الأقل ضعفًا.
4. إن مرونة الطلب على أسعار العقارات بشكل عام مرتفعة بسبب ارتفاع تكلفة السلع (تأثير الدخل) ، ولكنها تختلف باختلاف شرائح المشترين وفئات مختلفة من العقارات. وبالتالي ، بالنسبة للأشخاص ذوي الدخل المرتفع ، تكون مرونة الطلب السعرية أقل من مرونة الأشخاص ذوي الدخل المنخفض. مرونة الطلب على المساكن الفاخرة والممتازة أقل من مرونة الطلب على مساكن رجال الأعمال والدرجة الاقتصادية. بالإضافة إلى ذلك ، فإن الطلب على السكن المتميز هو الطلب على المنفعة المعقدة ، بما في ذلك كل من الشقة نفسها (ظروف المعيشة) والبنية التحتية الفردية (عند الطلب) ، ومستوى الأمان (بما في ذلك الصداقة البيئية) في المنطقة. مع البناء المتكامل ، يتم إنشاء نوع من البيئة الاجتماعية - سيعيش الأشخاص الذين لديهم نفس الدخل والمشاكل والاحتياجات. مشتري مساكن النخبة مستعدون للدفع مقابل النوادي (لا يوجد أكثر من 10 شقق في المنزل) ، وبيئة اجتماعية موحدة (يقوم البائع باختيار صارم للمستأجرين) ، والموقع (في الجزء التاريخي من المدينة) ، مثل بالإضافة إلى موقع المنزل في حي مرموق (تقع المسارح والمتاحف في الجوار والبوتيكات) ، ونقص البنية التحتية الجماعية في المنزل (يجب حرمان المنزل من "الخدمة الإضافية" ، نظرًا لأن مشتري شقق النخبة عادة ما يكون لديهم بالفعل مصفف شعر خاص وطباخ وملعب تنس وما إلى ذلك) وجود موقف سيارات للضيوف وموقف سيارات تحت الأرض (حيث يوجد مكانان لسيارات أصحاب الشقق في كل شقة) ودرجة عالية من الأمن للسكان (حراس مسلحون ، والمراقبة بالفيديو ، وبطاقات الدخول البلاستيكية للمقيمين ، وما إلى ذلك) ، والمعدات الهندسية المستقلة (محطة الطاقة الخاصة ، وإمدادات المياه ، والتدفئة ، وخدمة الحرائق ، وما إلى ذلك) ، وتستخدم في البناء والتشطيب فقط أفضل المواد. تفرد مثل هذا المنتج يجعل المنتجات الأخرى بدائل غير كاملة. في الوقت نفسه ، تنخفض مرونة الطلب السعرية. بالإضافة إلى ذلك ، فإن التكلفة المبالغة في تقدير المتر المربع (اعتبارًا من سبتمبر 2011 في تومسك ، يتراوح سعر المتر المربع من مساكن النخبة من 55 إلى 83 ألف روبل) تخلق تأثيرًا لسلعة مرموقة ، حيث يزداد الاهتمام من طبقات اجتماعية معينة ، ويصبح الطلب أقل مرونة في السعر. تعتمد مرونة الطلب السعرية على الغرض من الحصول على العقارات. وفقًا لهذا المعيار ، يمكن تقسيم جميع العقارات السكنية إلى قسمين. الأول هو شراء المساكن كجزء من تغيير في اختيار المستهلك. والثاني هو الإسكان كسلعة استثمارية ، الاستثمارات التي تتم بغرض إعادة البيع (الحصول على تحكيم مؤقت للسعر). بالنسبة للشريحة الثانية ، تكون مرونة الطلب السعرية أعلى ، لأن الاستثمارات العقارية لها بدائل استثمارية أخرى. أما بالنسبة للمرونة السعرية للعرض ، فهي ليست عالية بالنسبة للشريحة الأولى ، أي مع زيادة السعر ، لن يكون هناك بائعون جدد. في الجزء الثاني ، يعتمد سلوك البائعين على توقعاتهم فيما يتعلق بتغييرات السعر الإضافية. من وجهة نظر البائعين ، إذا كان السعر قد وصل بالفعل إلى الحد الأقصى ، فإن العقارات الشاغرة التي تم شراؤها لأغراض الاستثمار ستدخل السوق ، مما قد يؤدي إلى انخفاض في السعر. لكن لا يمكن توقع حدوث انهيار في الأسعار بسبب صغر هذا الجزء من السوق. تحسبًا لارتفاع آخر في الأسعار ، سيقوم البائعون وأصحاب العقارات "بحيازة" الشقق. وبالتالي ، في قطاع السوق الثاني ، تكون المرونة السعرية للعرض أعلى. أخيرًا ، بالنسبة لسوق الإسكان الأولي ، تكون المرونة السعرية للعرض أعلى على المدى الطويل منها في المدى القصير. هذا يرجع إلى حقيقة أن تغلغل المصنعين والبائعين الجدد (العملاء والمطورين) في السوق يرتبط بارتفاع تكاليف المواد ومدة بناء منشأة جديدة. سيؤدي التحسن في البيئة الاقتصادية على المدى القصير إلى زيادة الأرباح للمطورين الحاليين ، ولكن من غير المرجح أن يزداد حجم البناء والمبيعات بشكل كبير. على المدى الطويل ، ستشتد المنافسة بسبب ظهور شركات جديدة (بما في ذلك إعادة التصنيف) ، والتي ستشارك في توزيع إجمالي الأرباح.
5. سمات المنافسة في سوق العقارات. مراعاة الأهمية الكبرى للخصائص الفردية للسكن عند اختياره من قبل مشتر معين (جودة السكن ، البيئة المعيشية ، سمعة شركة مطورة أو شركة عقارية وسيطة ، ضمان المطور ، تقديم خدمات تأمين ملكية العقار ، المساعدة في الحصول على رهن عقاري ، وما إلى ذلك) ، تسود المنافسة غير السعرية بين البائعين. تلعب المنافسة السعرية في سوق الإسكان دورًا ثانويًا وتدخل حيز التنفيذ إذا كانت الصفقة عاجلة. هناك منافسة عادلة في سوق العقارات ، ولكن في الظروف الحديثة هناك أيضًا ميزات المنافسة غير العادلة مثل انخفاض جودة المواد وأعمال البناء ، وانتهاك مصالح المشترين ، ورشوة المسؤولين (بهدف الحصول على أنواع مختلفة من التصاريح ، وشراء قطع الأراضي ، وما إلى ذلك) ، وتقويض سمعة المنافسين من خلال نشر إشاعات كاذبة ، بما في ذلك. استخدام وسائل الإعلام والتجسس الصناعي وغيرها من الأعمال التي لا تتفق مع القانون وأخلاقيات العمل. السوق الثانوي للعقارات السكنية هو مثال نموذجي لـ "سوق الليمون" - سلع ذات جودة مختلفة بخصائص مخفية لأحد أطراف الصفقة (المشتري) ووجود الطرف الآخر في الصفقة ( البائع) للمعلومات الخاصة حول جودة البضائع المعروضة. كما أوضح مؤلف نظرية "تدهور الاختيار" ج. سعر مبالغ فيه بشكل واضح. بمعنى آخر ، تم بيع بعض العقارات لسنوات أو عادت إلى السوق مرارًا وتكرارًا ، حيث يصبح من الصعب جدًا على المشتري العثور على "خوخ" بين "الليمون الفاسد". نظرًا لعدم وجود سوق جماعي لـ "الخوخ" ، يتم استبداله بمبيعات فردية ، بما في ذلك على أساس العلاقات الشخصية.
6. مصادر الربح الاقتصادي في سوق العقارات. بالنسبة للمطورين ، يرتبط أصل الربح الاقتصادي بهيكل احتكار القلة للسوق. يتم تحديد إمكانية الحصول على أرباح فائقة في صناعة البناء وقطاع الخدمات العقارية من خلال الوضع الاقتصادي الكلي الحالي في البلاد ، وكذلك توقعات الناس وتقييمهم لآفاق التنمية ، وديناميات دخل السكان ، و إمكانية وشروط الحصول على قرض عقاري ، إلخ. من الوسطاء (الشركات العقارية) في سوق العقارات ، يعتبر الربح في سوق العقارات مكافأة على المخاطرة ، وكذلك للتغلب على عدم اليقين في المعلومات الناشئ عن مستهلك الخدمات في كل مرحلة من مراحل الصفقة. أيضًا ، يمكن لوكالات العقارات الكبيرة الحصول على أرباح مضاربة من خلال الاستثمار في العقارات والحصول على تحكيم مؤقت للأسعار. الشقق التي تعتبر إلحاح المعاملة عاملًا مهمًا فيها هي أهداف استثمارية مربحة بشكل خاص. هناك أيضًا طرق غير شريفة لتوليد أرباح زائدة ، مصدرها المنافسة غير العادلة. تتيح لنا دراسة خصائص سوق العقارات السكنية وفقًا لمعايير مختلفة أن نستنتج أنه أكثر ملاءمة لنوع هيكل السوق "المنافسة الاحتكارية" ، على الرغم من أن بعض قطاعاته لها سمات "احتكار القلة" وحتى "الكمال" منافسة". بالإضافة إلى ذلك ، يتميز هذا السوق بعدم التجانس الشديد ، والذي يحدد خصائص عمله.
يتسم سوق العقارات بهيكل متشعب ، ويمكن تمييزه وفقًا لمعايير مختلفة: نوع الأصل المالي ، والعامل الجغرافي ، والغرض الوظيفي ، وغيرها من المؤشرات (الجدول 4.2).
السوق الرئيسيفي روسيا تم تشكيلها على حساب المرافق المبنية حديثًا وخصخصة المؤسسات الحكومية والبلدية وقطع الأراضي والمباني والمباني وحقوق الملكية. يضمن تحويل العقارات إلى التداول الاقتصادي. ارتداء جميع المعاملات اللاحقة ثانويالشخصية ، نظرًا لأنها مرتبطة بإعادة البيع أو بأشكال أخرى من نقل العناصر التي دخلت السوق من مالك إلى آخر.
سوق منظم- هذا هو حجم التداول الاقتصادي للعقار والحقوق فيه بما يتفق بدقة مع التشريعات الحالية بمشاركة وسطاء محترفين مرخصين. يضمن هذا السوق النقاء القانوني للصفقات وحماية حقوق المشاركين فيها. غير منظملا يضمن السوق (الشارع) دائمًا موثوقية المعاملات.
سوق الصرف هو شراء وبيع الأشياء في تبادل العقارات ، في المناقصات والمزادات التي تعقدها صناديق الملكية الحكومية والبلدية ، أو سلطات الأراضي ، أو لجان الإسكان البلدية أو المنظمات المرخصة بشكل خاص.
سوق خارج البورصة هو تنفيذ المعاملات خارج البورصة. يمكن أن تكون منظمة وغير منظمة. يعتمد سوق OTC المنظم بشكل أساسي على أنظمة اتصالات الكمبيوتر للوكالات العقارية المرخصة.
الجدول 4.2. تصنيف أسواق العقارات بشكل من الأشكال
|
P / p No. |
سمة التصنيف |
أنواع الأسواق العقارية |
|
نوع الكائن (المنتج) |
1. الأرض. 2. المباني. 3. الهياكل. 4. الشركات. 5. المباني. 6. حقوق الملكية. 7. أشياء أخرى |
|
|
العامل الجغرافي (الإقليمي) |
1. محلي. 2. الحضري. 3. الإقليمية. 4. الوطنية. 5. في جميع أنحاء العالم |
|
|
الغرض الوظيفي |
1. المباني الصناعية. 2. الإسكان. 3. المباني والمباني غير الصناعية (مكاتب ، مستودعات ، إلخ) |
|
|
الاستعداد التشغيلي |
|
|
|
نوع المشارك |
1. البائعين والمشترين الأفراد. 2. وسيط الباعة. 3. البلديات. 4. المنظمات التجارية |
|
|
نوع المعاملات |
1. الشراء والبيع. 2. الإيجارات 3. الرهون العقارية. 4. التصرف المادي (عقد إيجار ، رهن ، إلخ.) |
|
|
الانتماء الصناعي |
1. المنشآت الصناعية. 2. المنشآت الزراعية. 3. المباني العامة. 4. آخرون |
|
|
نوع الملكية |
1. الدولة والمرافق البلدية. 2. المرافق الخاصة |
|
|
طريقة المعاملات |
1. الابتدائية والثانوية. 2. منظمة وغير منظمة. 3. الصرف و OTC. 4. التقليدية والمحوسبة |
وفقًا للميزة الرئيسية - نوع الأشياء العقارية - هناك ثمانية أسواق محددة على الأقل (انظر الجدول 4.2) ، من بينها الأسواق الأكثر تطورًا لقطع الأراضي والمباني السكنية وغير السكنية ذات الأهمية العامة. نظرًا لأن الأرض مدرجة كعنصر ضروري في أي كائن عقاري تقريبًا ، فسوف نلقي نظرة فاحصة على هيكل سوق الأراضي وتقسيمه ومعاييره الأساسية.
سوق الأراضيكنوع معقد ومستقل من سوق العقارات ، من المعتاد التقسيم إلى سلالات أو أصناف متجانسة نسبيًا وفقًا للغرض المقصود من الأرض ، والتي يتم تمييزها بعد ذلك وفقًا لعدد من الخصائص الأخرى (الحجم والموقع وما إلى ذلك) ( مخطط 4.8).
المكون التالي لسوق الأراضي هو جزء من السوق - وهو جزء مخصص لهذا النوع منه ، ومجموعة من العناصر التي لها خصائص مشتركة معينة (جودة الأرض ، والمسافة من المراكز الصناعية ، وما إلى ذلك).
يتميز قطاع السوق الأكثر ربحية بما يلي:
هناك عدد من المعايير والميزات التي يمكن استخدامها لتقسيم سوق الأراضي.
إن أهداف التجزئة هي المشترين ، والمنتج نفسه عبارة عن مشاركين في الأرض والسوق - المنظمات التجارية ورجال الأعمال.
ميزة التجزئة هي العامل الذي يتم من خلاله تمييز قطاعات السوق.
اعتمادًا على أهداف التجزئة ، يمكن استخدام العوامل التي تميز السلوك الشرائي للأفراد والكيانات القانونية ، ومعايير قطع الأراضي ، والمؤشرات الاقتصادية للمنظمات التجارية كميزات. حاليًا ، تستخدم الشركات العقارية تقسيمًا متعددًا ، أي على عدة أسس في نفس الوقت (نموذج تجزئة متعدد العوامل).
مخطط 4.8.
وفي تركيبة معينة مع الآخرين ، من أجل تحديد أكثر دقة لمن يلبي هذا النوع أو ذاك من قطع الأراضي وما يحتاج إليه (الشكل 4.9).
معيار التجزئة- هذا عامل يتم من خلاله تقييم صلاحية اختيار شريحة معينة من السوق. المعايير الأكثر شيوعًا هي: المعلمات الكمية للقطاع ، والأهمية النسبية ، والربحية ، وتوافق القطاع مع سوق المنافسين الرئيسيين ، وكفاءة العمل للقطاع المحدد ، وحماية الجزء المحدد من المنافسين.
تجزئة السوق حسب المنتج- على الأرض - يسمح لك بتحديد معلمات موقع معين قد تكون جذابة للمشترين. في الوقت نفسه ، يتم استخدام خصائص الأراضي مثل جودتها ، وبعدها عن المراكز الصناعية (في موسكو - من طريق موسكو الدائري) ، وحجم قطع الأراضي ، وجاذبية الاستثمار ، والهيبة ، وما إلى ذلك.
لذلك ، في منطقة موسكو ، بدأ عدد من القطاعات في الظهور في سوق الأراضي ، اعتمادًا على مستوى الجودة.
مخطط 4.9.
المناطق الشرقية والجنوبية الشرقية من موسكو ليست مرموقة وغير مواتية من الناحية البيئية ، وتقع بالقرب من طريق موسكو الدائري - Kosino ، Zhulebino ، وتقع بالقرب من مراكز التلوث مثل المناطق الصناعية (على سبيل المثال ، Kapotnya).
كما لوحظ تمايز كبير في سوق الأراضي من حيث المكانة. تقع الأراضي الممتازة بيئيًا في الجنوب الغربي والغرب من منطقة موسكو ، على سبيل المثال ، ضفاف نهر باخترا ، على طول الطريق السريع Rublevo-Uspenskoe ، إلخ. اتجاه قازان لا يحظى بشعبية. تعتبر أراضي الاتجاهين الجنوبي والشرقي غير مرموقة وغير جذابة.
يتم التعبير بشكل عام عن انتظام تأثير بُعد المواقع عن طريق موسكو الدائري على أسعارها من خلال العلاقة التالية - كلما كان ذلك أرخص.
العلامة التالية للتجزئة- حجم القطع. عادة ما يكون الطلب على قطع الأراضي الكبيرة ، وبالتالي يتم تقييمها أعلى فقط في المناطق المرموقة. في الحالة العامة ، يكون سعر وحدة الأرض في المساحات الكبيرة أقل بكثير من سعر قطع الأراضي الصغيرة. في الوقت نفسه ، يمكن أن تختلف تكلفة مائة متر مربع في المناطق الصغيرة والكبيرة بشكل كبير اعتمادًا على عدد من العوامل.
درجة تطوير البنية التحتية لها تأثير كبير على التكلفة. تُقدر قيمة قطع الأراضي المخصصة للأراضي المطورة بشكل جيد أكثر بكثير من تلك التي لم يتم تطويرها. سيكون الفرق بين أسعار المناطق المطورة وغير المطورة ، بالنظر إلى الحجم نفسه ، مساويًا تقريبًا للتكلفة الإجمالية لتطوير البنية التحتية وتكلفة إدارة رأس المال ("تكلفة الوقت" لتطوير الموقع).
الجدول 4.3. تجزئة سوق الأراضي في منطقة موسكو
|
علامات |
قطاعات السوق |
|
1. جودة الأرض |
|
|
2. المسافة من مكاد |
|
|
3. الموقع |
|
|
4. حجم قطع الأراضي |
|
|
5. الغرض |
|
|
6. نوع الملكية |
|
|
7. الدافع للاستثمار |
|
|
|
|
9. سلوك المشتري |
o العلاقة بالأرض والطبيعة في زراعة المنتجات: الترفيه ؛ ريادة الأعمال ، إلخ. |
زيادة تكلفة قطعة الأرض حسب توفر الاتصالات ،٪:
يلعب اختيار مكانة السوق أيضًا دورًا مهمًا ، أي جزء صغير منه ، غير مشغول أو غير مستغل من قبل المنافسين ودائرة محددة جيدًا من المشترين.
سوق الإسكانمقسمة حسب نوعية المنازل (5 طوابق - لوحة ، طوب ، كتلة ؛ تطوير جماعي - 9- ، 12- ، 16- ، 22 طابقًا ، معظمها من الألواح ؛ طوب حديث فاخر وفاخر) ، حسب عدد الغرف (1 - ، 2 - و 3 غرف ، شقق متعددة الغرف) ، وفقًا للتخطيط (نموذجي ، تخطيط محسّن) ، وفقًا لمناطق الإقامة (منازل ريفية ، منازل ، إلخ).
يمثل مخزون المساكن أكثر من 20 ٪ من العقارات القابلة لإعادة الإنتاج في روسيا ، مع الأخذ في الاعتبار المباني السكنية في الحديقة والبيوت الصيفية - حوالي 30 ٪. يبلغ حجم الاستثمارات في بناء المساكن حوالي ربع الحجم الإجمالي ؛ ويعمل حوالي 13٪ من السكان العاملين في بناء وتشغيل المساكن. يعيش ما يقرب من 10 ملايين أسرة وأفراد في شقق مشتركة أو نزل أو مساحات مستأجرة من الأفراد ، ويعيش أكثر من 2 مليون شخص في منازل متداعية ومتداعية ، وينتظر 5-6 ملايين أسرة في الطابور لتحسين ظروفهم المعيشية ، ويعيش ملايين الأشخاص فيها ضيقة مساحة 5 م 2 للفرد. لكن 1.5-2٪ فقط من المحتاجين إلى ظروف سكن أفضل يمكنهم دفع تكلفة الشقة أو المنزل في كل مرة. وفقًا للخبراء ، يجب ألا تتجاوز تكلفة السكن 12-15٪ من الدخل السنوي لأسرة متوسطة الدخل. إذا استخدمت هذه الأسرة ثلث دخلها لسداد قرض مصرفي مع الفائدة ، فإن شراء شقة سيستغرق أكثر من 30 عامًا.
يتميز عدد المباني السكنية بـ 20-30 مؤشرًا ، بما في ذلك حجم المطبخ ، ووجود شرفة أو لوجيا ، وتصميم الغرف ، والحمام ، وإطلالة من النوافذ ، وما إلى ذلك. تسمى الشقق الواقعة في المباني التي تفي بالمتطلبات التالية إسكان النخبة في موسكو. يجب أن يتم بناؤها (أو إعادة بنائها) مؤخرًا نسبيًا (منذ ما لا يزيد عن 15 عامًا) وأن تكون موجودة في المركز أو في منطقة نظيفة بيئيًا مجاورة للمركز ، أو حتى في منطقة نائية (أحيانًا خارج طريق موسكو الدائري) ، ولكن في نفس الوقت يجب أن تكون هناك فرصة للوصول بسرعة إلى المركز. يعد وجود بواب أو أمن في المنزل أمرًا إلزاميًا ، وفي الحالة المثالية - حماية المنطقة المجاورة. يجب أن يتم عمل الدوائر المسؤولة عن الحفاظ على النظام والحفاظ عليه في المبنى على مستوى عالٍ ؛ من المستحسن أيضًا أن يكون لديك مصدر حراري ومياه مستقل. يتم لعب دور متزايد الأهمية من خلال وجود مرآب أو موقف سيارات خاضع للحراسة في المنطقة أو في المنطقة المجاورة مباشرة للمبنى (من الناحية المثالية ، هذا مرآب تحت الأرض). علامة مهمة على سكن النخبة هو عدم وجود الأشخاص ذوي المكانة الاجتماعية المنخفضة بين السكان. يمكن لهذا الأخير الدخول في شقق عالية المستوى أثناء إعادة بناء المبنى. وفقًا للمعايير الحالية ، يحق للمقيمين السابقين في هذه المنازل ، الذين أعيد توطينهم وقت إعادة الإعمار ، العودة إليها بعد اكتمالها. شراء المساكن في مثل هذه المنازل له مزايا معينة: النقاء القانوني للمعاملة ، والقدرة على تزيين منزلك في البداية وفقًا لذوقك الخاص ، وبيئة اجتماعية متجانسة.
تتنوع المنازل التي تلبي معظم المتطلبات المذكورة أعلاه: من الطوب ، متجانسة ، وحتى المنازل ذات الألواح. يمكن أن تقع الشقق في المباني الفاخرة على مستوى واحد أو مستويين. يختلف عدد طوابق المباني أيضًا - 5 ، 9 ، 10 ، 12 ، 14 ، 17 ، 22 ، 26 طابقًا. في الوقت نفسه ، يمكن ملاحظة ميزة مميزة - يزداد عدد الطوابق مع المسافة من المركز. تختلف البنية التحتية لمنازل النخبة أيضًا في تطورها: يمكن أن تحتوي على مجمع رياضي ، وخدمات منزلية ، وحوض سباحة ، وساونا ، وحديقة شتوية.
تبلغ المساحة الإجمالية للشقة 120-150 متر مربع وأكثر ، يوجد عند المدخل قاعة بمساحة 20 مترًا مربعًا بها نافورة صغيرة وأكواريوم ، وحمامين ، وغرفة مطبخ - طعام بمساحة 15 مترًا مربعًا ، ضيف و منطقة الماجستير على مستويين.
يتشكل سوق الإسكان الأولي ويعمل على حساب مصدرين: بيع السلطات البلدية للشقق المبنية بأموال عامة ، وبيع المساكن المخصخصة من قبل المواطنين.
في موسكو ، من أجل مراقبة سوق الإسكان ، يتم رصد وتحليل 12 مؤشرًا للشقق المعروضة للبيع في 173 حيًا ، بالقرب من محطات المترو بشكل أساسي. يتم تقديم نموذج المراقبة في الجدول. 4.4
الجدول 4.4.
التعيينات في الجدول. 4.4:
STmes - سعر العرض (بالدولار الأمريكي) البالغ 1 متر مربع من المساحة الإجمالية في المتوسط خلال الأسابيع الأربعة الماضية ؛
MINdev (MAXdev) - الحد الأدنى (الأقصى) للانحراف (بالدولار) لمتوسط سعر العطاء لمساحة 1 م 2 من المساحة الإجمالية بمستوى ثقة 70٪ ؛
ПРмес (ПРкв) - أولوية المستهلك للمنطقة في الشهر الماضي (ربع سنوي) ؛
STkv - سعر العرض (بالدولار الأمريكي) 1 متر مربع من المساحة الإجمالية في المتوسط خلال آخر 12 أسبوعًا ؛
Ммес (Мкв) - توقع رياضي لمعدلات التغيير الأسبوعية في سعر العرض (بالدولار) للشهر الماضي (للأشهر الثلاثة الماضية) ؛
ياكرات (كريد) - مخاطر قصيرة الأجل (متوسطة الأجل) للمعاملات العقارية. إنها تميز حصة المخاطرة الناتجة عن عدم اليقين في السوق ككل. كلما اقتربت القيم وية والولوجإلى الصفر (0< وية والولوج < 1) ، كلما كان سلوك سوق الإسكان أكثر فوضوية وكلما كان قرار المدير أكثر توازناً ؛
PIU هي مجموعة من جاذبية العقارات ، تحددها خصائص السوق المتكاملة للمنطقة (أسماء المجموعات مشروطة):
"+++" - جذابة للغاية ؛
<<++" - очень привлекательная; " + >> - جذابة للغاية ؛ "+/-" - جذابة جدًا ؛ "- / +" - جذابة ؛
"-" - ليست جذابة للغاية ؛ غير جذابة بدلاً من كونها جذابة (يجب تأكيد صحة المعاملات من خلال عوامل لا تؤخذ في الاعتبار في التحليل) ؛ غير جذابة (يجب تأكيد صحة المعاملات من خلال عوامل معروفة فقط للمشاركين في المعاملة) ؛
مكان في PIU - المكان الترتيبي للمنطقة في مجموعة جاذبية سمسار العقارات ، والتي تحددها خصائص السوق المتكاملة.
في الأسواق الأولية والثانوية للمباني غير السكنية ، وفقًا لغرضها الوظيفي ، هناك أربعة قطاعات رئيسية: الإنتاج ، والمستودعات ، والمكاتب ، ومرافق البيع بالتجزئة ، والتي تعتمد الخصائص العامة لها على مراعاة الموقع والمساحة وجودة المباني ، مدة الإيجار ، السعر أو الإيجار وعوامل أخرى.
تشكل مباني المكاتب الجزء الثاني (بعد السكن) من سوق العقارات في موسكو من حيث الحجم ، حيث يتجاوز الطلب العرض. اعتمادًا على خصائص الجودة ، تنقسم مباني المكاتب إلى أربع فئات: أ ، ب ، ج ، د.
إلى فئة أتشمل المساحات المكتبية في مراكز الأعمال المتخصصة في المناطق المركزية بالمدينة وبالقرب من شوارع النقل الرئيسية. تم تجهيز جميع المكاتب في هذه الفئة وفقًا للمعايير الغربية ، بدءًا من أحدث أنظمة الاتصالات السلكية واللاسلكية إلى أنظمة التحكم في المناخ. يتم الحفاظ على المباني الداخلية والمباني والمنطقة المحيطة بها في حالة مثالية ، وهناك خدمات الإدارة والصيانة والأمن الخاصة ، وموقف للسيارات تحت الحراسة.
غرف مكتب الصف بجميع الخصائص المذكورة أعلاه تقريبًا ، ولكن مع قائمة أصغر من الخدمات الإضافية. سعر الإيجار من 700 إلى 900 دولار للمتر المربع الواحد في السنة.
تستأجر الشركات الغربية والشركات الروسية الكبيرة مباني المكاتب من الفئتين A و B.
تفضل معظم الشركات المحلية تأجير مساحات مكتبية ذات جودة أقل الفئات جو د.يتم تمثيل أولهم بالمكاتب في الفنادق والمباني المعدلة (معاهد البحوث والمؤسسات التعليمية وما إلى ذلك) الواقعة خارج وسط المدينة ، ولكن عند تقاطع الطرق السريعة بالقرب من محطات المترو. تتراوح أسعار الإيجار من 400 دولار إلى 600 دولار ، اعتمادًا على المسافة من Garden Ring والخدمات المقدمة وشروط عقد الإيجار.
أماكن غير مناسبةتقع خارج تقاطعات حركة المرور تنتمي إلى الفئة D. ميزتها التي لا شك فيها هي القدرة على الحصول على مساحة من الأبعاد المطلوبة مقابل رسوم مقبولة.
تتقلب معدلات الإيجار حسب نوع المبنى والموقع.
يتميز سوق المستودعات بنوعها ومعداتها:
لا تزال الشركات كمجمعات عقارية تدخل سوق العقارات الأساسي في عملية خصخصة ممتلكات الدولة والبلديات.
يتم تشكيل سوق البناء قيد التنفيذ على حساب المرافق البلدية والخاصة التي لا يتم تزويدها بالموارد المالية والمادية والعمالة. يقوم على مبدأ المنفعة المتبادلة - اتفاق على توزيع 50٪ من المساحة المبنية بين المستثمر والمالك (المدينة ، الشركة).
يتطور سوق الكوخ بسرعة في جميع مناطق البلاد. في منطقة موسكو ، على سبيل المثال ، تم بناء 160 ألف كوخ على مساحة حوالي 48 ألف هكتار على حساب الاستثمارات الخاصة بالشروط التالية: 35٪ من البيوت يستلمها المستثمر ، منها 15٪ يبيعها في المزادات المغلقة للسكان المحليين ، تشتري موسكو 40٪ بسعر التكلفة ، ويتم التبرع بنسبة 10٪ للمدينة والمنطقة.
في الختام ، يجب التأكيد على أن عمل سوق العقارات يساهم في تطوير معدل الدوران الاقتصادي العام للدولة (الشكل 4.10).
مخطط 4.10.
سوق العقارات
يقوم اقتصاد السوق على أساس الحق في الملكية الخاصة - الحق في امتلاك واستخدام والتخلص من الممتلكات. يسمح هذا للمواطنين أو المؤسسات الخاصة ، وفقًا لتقديرهم ، بالحصول على الموارد المادية واستخدامها وبيعها وإبرام العقود الملزمة قانونًا والملزمة للشركاء.
صاحب العقارله الحق في التوريث ، أي. الحق في تعيين وريث لهذه الملكية بعد وفاته ، الأمر الذي يدعم بشكل أساسي مؤسسة الملكية الخاصة. وتجدر الإشارة إلى أنه في ظل نموذج السوق ، توجد أيضًا ممتلكات للدولة ، وكذلك ممتلكات بأشكال مختلطة. بطبيعة الحال ، يجب أن ينص التشريع على قيود قانونية على حقوق الملكية الخاصة المتعلقة بمصالح المجتمع ككل.
ترتبط حرية المشروع والاختيار ارتباطًا مباشرًا بالملكية الخاصة.تتيح لك حرية ريادة الأعمال تنظيم عملية الإنتاج من الموارد المتاحة وبيع السلع المنتجة (المنتجات والخدمات) في السوق وفقًا لتقديرك الخاص. إن قرار الدخول إلى سوق معين (نوع النشاط) أو الخروج منه في يد رائد الأعمال.
حرية اختيار المستهلك ، أي حرية المستهلك ، في حدود دخله ، في شراء السلع والخدمات في المجموعة الأكثر ملاءمة لتلبية احتياجاته ، هي السائدة بين الحريات الأخرى وتحدد حدود حرية اختيار موردي الموارد المادية والبشرية. والنتيجة النهائية هي أن المستهلك يقرر ما يجب أن ينتجه الاقتصاد.
تشكل المصلحة الشخصية الطريقة التي يتصرف بها مختلف موضوعات سوق العقارات عندما يمارسون اختيارهم الحر. يسعى كل منهم إلى فعل ما هو مفيد له اقتصاديًا. لذلك ، يسعى أصحاب العقارات للحصول على الحد الأقصى للسعر عند بيعه أو تأجيره ، ويحاول المستأجرون الحصول على أقصى ربح من استخدام المساحة المؤجرة. إن تحفيز الاهتمام الشخصي هو أحد السمات المميزة لاقتصاد السوق ويمنحه إلى حد كبير التوجيه والنظام في عمله. حرية الاختيار ، التي تتحقق لكل مشارك في السوق في شكل الرغبة في الحصول على دخل شخصي لنفسه ، تعمل كأساس للمنافسة الاقتصادية أو المنافسة.
المنافسة في سوق العقارات تشمل:
· وجود عدد كبير من البائعين والمشترين العاملين بشكل مستقل في السوق لسلع ومنتجات وموارد وخدمات محددة ؛
· الحرية للبائعين والمشترين للدخول والخروج من أسواق معينة وفقًا لتقديرهم الخاص.
ومع ذلك ، فإن جوهر المنافسة يكمن في حقيقة أن سوق العقارات به عدد كبير من البائعين لدرجة أن كل واحد منهم ، الذي يوفر حصة صغيرة في إجمالي العرض ، غير قادر عمليًا على التأثير على سعر السلع. وتنطبق نفس النسبة أيضًا على أولئك الذين يعملون في سوق العقارات كحامل للطلب. هناك العديد من المشترين ولا يمكن لمشتري واحد إدارة السوق لمصلحته الخاصة. تضع المنافسة حدود بائعي ومشتري العقارات الذين يبيعون مصالحهم الخاصة.
الشكل الأكثر شيوعًا للمنافسة هو تخفيض الأسعار.يكمن في حقيقة أن بائعي العقارات ، الذين يسعون إلى زيادة (تسريع) عدد المبيعات ، يعرضونها بأسعار أقل من المنافسين. للقيام بذلك ، يحتاج كل بائع إلى القيام بكل شيء بطريقة البيع بنفس أسعار المنافس أو أرخص. يجب على رائد الأعمال الذي لا يمتلك المهارة الكافية في هذا الصدد مغادرة سوق العقارات عاجلاً أم آجلاً. على العكس من ذلك ، فإن رجل الأعمال الماهر يكسب ربحًا مرتفعًا ، مما يسمح له بتطوير الأعمال.
تتمثل إحدى طرق المنافسة في الابتكار المصمم لجذب العملاء. في فترة قصيرة نسبيًا من تشكيل سوق العقارات في روسيا ، تجلى ذلك بوضوح في أنشطة أصحاب العقارات.
بالإضافة إلى التنافس المباشر ، يجد رواد الأعمال العاملون في سوق العقارات أنفسهم أيضًا منجذبين إلى المنافسة غير المباشرة. هذا هو التنافس بين مختلف قطاعات الاقتصاد ومجموعات مختلفة من السلع والخدمات. على سبيل المثال ، قد يغير الأشخاص الذين يتطلعون إلى شراء شقة رأيهم ويشترون سيارة أو يذهبون في رحلة باهظة الثمن ، وقد تحل المنازل المبنية من الطوب محل المباني الخشبية ، وتجارة التجزئة لها ميزة في الحصول على قرض مصرفي ، على عكس المعاملات مع قطع الأراضي.
سوق العقارات -إنه نظام مترابط من آليات السوق التي تضمن إنشاء ونقل وتشغيل وتمويل الأشياء العقارية.
سوق العقارات عبارة عن مجموعة من الأسواق الإقليمية والمحلية التي تختلف اختلافًا كبيرًا عن بعضها البعض من حيث الأسعار ومستويات المخاطر وكفاءة الاستثمارات العقارية ، وما إلى ذلك.
سوق العقارات عنصر أساسي في أي اقتصاد وطني لأنه العقارات هي أهم عنصر في الثروة الوطنية ، حيث تمثل أكثر من 50٪ من ثروة العالم. بدون سوق العقارات ، لا يمكن أن يكون هناك سوق على الإطلاق ، لأن سوق العمل وسوق رأس المال وسوق السلع والخدمات ، إلخ. لوجودهم يجب أن يكون لديهم أو يؤجرون لأنشطتهم المباني التي يحتاجون إليها.
تقع العقارات في قلب مجموعة العمليات الاقتصادية والمصالح الخاصة والعامة والقواعد واللوائح الإدارية (الشكل 9.1).
الشكل 9.1 - العقارات - موضوع المصالح الاقتصادية ومصالح الدولة
العقارات كسلعة هي موضوع المعاملات التي تلبي احتياجات مختلفة ، حقيقية أو محتملة ولها خصائص نوعية وكمية معينة. مع تكون ملكية العقارات كسلعة كما يلي:
المحتوى المادي للممتلكات (الخصائص الفيزيائية التي تصف المنطقة ، والحجم ، ومواد البناء ، وقوة الأنظمة الهندسية ، وما إلى ذلك) ؛
الخصائص القانونية (حقوق الكائن العقاري ، وليس الشيء نفسه ، تشارك في معدل دوران السوق) ؛
الخصائص الاقتصادية التي تعطي فكرة عن قيمة الشيء (السوق ، الاستبدال ، الاستبدال ، إلخ) ؛
تكلفة صيانتها (إصلاحات جارية وكبيرة ، مياه ، غاز ، كهرباء ، إلخ) ؛ والربحية (الإيجار والدخل غير المباشر ، زيادة القيمة ، إلخ).
يعكس سوق العقارات الروسي جميع مشاكل الاقتصاد الانتقالي ويتميز بالتطور غير المتكافئ لشرائحه وإطار تشريعي غير كامل ونشاط استثماري منخفض للمواطنين والكيانات القانونية. يمكن تمييز المراحل التالية في تطوير سوق العقارات في روسيا:
1. الفترة الأكثر اضطرابا في تطور سوق العقارات التي مر بها في أوائل التسعينيات. تم افتتاح وتطوير المؤسسات عمليا في فراغ قانوني ، فاق الطلب العرض بكثير. يمكن اعتبار نقطة البداية هنا الإذن بخصخصة الشقق ، ونتيجة لذلك ، فرصة بيع وشراء الشقق. في ذلك الوقت ظهر عدد كبير من رجال الأعمال والأثرياء الذين أرادوا تحسين ظروفهم المعيشية بطريقة جديدة. أي ، ليس في انتظار الإسكان البلدي المجاني ، وليس مخططات التبادل المعقدة ، ولكن ببساطة شراء الشقق. في ذلك الوقت ، تمت خصخصة عدد قليل نسبيًا من الشقق ، وكان هناك عدد قليل من الشقق المباعة ، وكان هناك بالفعل عدد كافٍ من المشترين.
2. في المرحلة الثانية ، تظهر الإجراءات القانونية الأولى التي تحكم النشاط العقاري في روسيا. تتميز هذه الفترة بتقديم فوائد كبيرة ، والتي ، مع الحفاظ على بيئة سوق جيدة ، جعلت من الممكن الحصول على دخل جيد ، مما جذب رواد أعمال جدد إلى هذا القطاع من السوق. بدأت أسعار المساكن في الارتفاع ، لكن بيع الشقق أصبح أكثر صعوبة ، وأصبح المشتري أكثر صعوبة. ظهرت أشكال جديدة لخدمة العملاء. ظهر ، على وجه الخصوص ، وبدأ ينتشر على نطاق واسع بيع الشقق مع الدفع بالتقسيط ، تقديم قروض بضمان الشقق. بدأت بعض الشركات العمل بموجب عقود حصرية ، مع الالتزام ببيع شقة العميل خلال فترة زمنية معينة.
3. تتميز المرحلة الثالثة بزيادة الطلب على العرض ، وتشديد الإطار التشريعي ، والمنافسة الشديدة في السوق ، مما أدى إلى انخفاض الدخل. الشركات الصغيرة تفلس ، والشركات المتوسطة وحتى الكبيرة تكافح من أجل البقاء. مع بداية عام 1996 ، بدأ الانخفاض الطبيعي في تكلفة الشقق.
4. منذ النصف الثاني من عام 1999 ، بدأت مرحلة جديدة في تطوير سوق العقارات في روسيا بعد أزمة أغسطس 1998 - مرحلة وقف انخفاض الأسعار ، وبدء الاستقرار والارتفاع. حدث هذا على خلفية التطور الإيجابي لمؤشرات الاقتصاد الكلي في البلاد ، وعلى وجه الخصوص ، معدلات التضخم المنخفضة (مقارنة بخريف عام 1998) ، والانخفاض السلس والمحدود لقيمة الروبل مقابل الدولار.
وبالتالي ، فإن سوق العقارات ، كما يلي من نظرية اقتصاد السوق ، قد مر بمرحلة ركود ، ودخل في الاستقرار ، والأمام (ليس بالضرورة على الفور) ارتفاع جديد ، بما في ذلك ارتفاع معين في الأسعار.
من خلال آلية السوق والتنظيم الحكومي يوفر سوق العقارات:
1. إنشاء كائنات عقارية جديدة.
2. نقل الحقوق على العقارات.
3. تحديد أسعار التوازن للأشياء العقارية.
4. تشغيل (إدارة) الكائن العقاري.
5. توزيع المساحة بين خيارات استخدام الأراضي المتنافسة ؛
6- الاستثمار في العقارات ، مع القيام بالعمليات التالية:
6.1 مع تغيير المالك:
شراء وبيع الأشياء العقارية ؛
ميراث؛
هبة؛
ضمان الوفاء بالالتزامات (على سبيل المثال ، بيع الأشياء العقارية المرهونة أو المصادرة) ؛
6.2 مع تغيير جزئي أو كامل في تكوين المالكين:
الخصخصة
تأميم؛
التغيير في تكوين الملاك ، بما في ذلك تقسيم الملكية ؛
المساهمة في رأس المال المصرح به ؛
إفلاس (تصفية) الكيانات التجارية (مع تلبية مطالبات الدائنين ، بما في ذلك من خلال بيع ممتلكات المالكين) ؛
6.3 بدون تغيير الملكية:
الاستثمار في العقارات
التطوير العقاري (التوسع ، البناء الجديد ، التجديد) ؛
التغييرات في اتجاه الاستخدام واسم العلامة التجارية والعنوان القانوني وما إلى ذلك ؛
الإدارة والتشغيل ؛
التحويل إلى الإدارة الاقتصادية أو الإدارة التشغيلية ، للاستخدام المجاني ؛
الدخل المستلم بانتظام من ملكية العقارات ، والذي لا يتطلب نشاطًا رياديًا من المستلم ؛
الإيجار (يقوم أحد الأطراف (متلقي الإيجار) بتحويل العقار إلى الطرف الآخر (دافع الإيجار) ، ويتعهد دافع الإيجار ، مقابل العقار المستلم ، بدفع الإيجار بشكل دوري إلى المستلم في شكل مبلغ معين من المال أو توفير الأموال لصيانته بشكل مختلف) ؛
صيانة تعتمد على مدى الحياة ؛
نقل إلى إدارة الثقة ؛
إدخال (إزالة) حقوق الارتفاق وغيرها من الالتزامات ؛
التأمين بمختلف أشكاله وعملياته المختلفة بما في ذلك الإقراض للتطوير العقاري.
تتم جميع هذه العمليات في اقتصاد السوق باستخدام آليات السوق ، وبالتالي فهي تشكل سوق العقارات.
الجدول 9.1- ملامح السوق العقاري
| لافتة | صفة مميزة |
| الموقع | - الجمود المطلق - اعتماد كبير على السعر على الموقع |
| نوع المنافسة | - غير كامل ، احتكار القلة - عدد قليل من المشترين والبائعين - تفرد كل عقار - تحكم محدود في الأسعار - يتطلب الدخول إلى السوق رأس مال كبير |
| مرونة العروض * | - منخفضة ، مع زيادة الطلب والأسعار ، يزداد العرض قليلاً - يمكن أن يكون الطلب شديد التقلب |
| درجة الانفتاح | - المعاملات خاصة - المعلومات العامة غالبًا ما تكون غير كاملة وغير دقيقة |
| القدرة التنافسية للسلع | - يتم تحديده إلى حد كبير من خلال البيئة الخارجية المحيطة ، وتأثير الجوار - خصوصية التفضيلات الفردية للمشترين |
| شروط التقسيم | - ينظمها التشريع المدني والتشريع المتعلق بالأراضي ، مع مراعاة المياه والغابات وحماية البيئة وغيرها من القوانين الخاصة - الترابط الكبير بين الملكية الخاصة وغيرها من أشكال الملكية |
| تسجيل المعاملات | الصعوبات القانونية والقيود والشروط |
| سعر | يتضمن تكلفة الكائن والحقوق المرتبطة به |
* الطلب على الأشياء العقارية فردي وغير قابل للتبديل ، مما يجعل من الصعب تحقيق التوازن والتناسب في السوق. يتم تحديد مقدار الطلب ، وكذلك العرض للعناصر العقارية ، إلى حد كبير من خلال العوامل الجغرافية (موقع الكائن في المدينة ، المنطقة) والتاريخية (منازل فترات البناء المختلفة) ؛ حالة البنية التحتية في منطقة الكائن العقاري (وجود طرق وصول ، وطرق ، ومترو وأنواع أخرى من طرق النقل ، والخدمات التجارية والاستهلاكية ، والمتنزهات ، وأماكن الترفيه الجماعي الأخرى ، وما إلى ذلك). هناك عدد من العوامل التي تؤثر على العرض والطلب في سوق العقارات. يتم إعطاء أهمها في الجدول. 9.2.
الشكل 9.2 - التطور الدوري لسوق العقارات
1 - الركود في سوق العقارات يلاحظ مع كثرة المباني المشيدة ، فعندما يزداد عدد المباني الشاغرة بسرعة ويصعب على مالك العقار بيعها ، تنخفض الأسعار. هذا هو سوق المشتري. 2 - يحدث امتصاص الأجسام العقارية المُنشأة بعد زيادة الطلب على الأشياء المُنشأة ويتميز بنقص عملي في المعروض من الأشياء الجديدة. يتم تحديد هذه الدورة من خلال نمو أبحاث ما قبل الاستثمار لإنشاء كائنات عقارية جديدة ؛ 3 - يصل البناء الجديد إلى ذروته نتيجة زيادة الطلب على الأشياء التي تم إنشاؤها حديثًا ويتميز بارتفاع أسعار كائنات البناء. هذا هو سوق البائع. 4 - يحدث تشبع سوق العقارات عندما ينشأ فائض في الطاقة الإنشائية والإفراط في إنتاج منتجات البناء ويقل نشاط البناء. النمو في مبيعات العقارات خلال هذه الفترة آخذ في الانخفاض.
الجدول 9.2 - نظام العوامل التي تؤثر على العرض والطلب
| عوامل | التأثير على الاقتراح | التأثير عند الطلب |
| اقتصادي | ||
| التغير في مستوى دخل السكان: نمو وانخفاض | في الظروف الحديثة ، هو عامل في زيادة المعروض من المساكن الجاهزة في السوق | زيادة نقصان |
| التغيير في مستوى الدخل التجاري: انكماش النمو | زيادة المعروض في سوق العقارات التجارية | زيادة نقصان |
| توافر الموارد المالية ، والائتمانية على وجه الخصوص: انكماش النمو | زيادة نقصان | زيادة نقصان |
| معدلات الإيجار: انخفاض النمو | زيادة نقصان | تقليل الزيادة |
| تكلفة البناء: النمو يتقلص | تقليل الزيادة | زيادة في سوق الإسكان الجاهز |
| تعريفات المرافق ومدفوعات الموارد: زيادة النقص | يزيد | يزيد |
| اجتماعي | ||
| التغير السكاني: النمو يتقلص | يزيد | زيادة نقصان |
| تغير في المستوى التعليمي: نمو ، هبوط | زيادة نقصان | |
| التغير في معدل الجريمة: انخفاض متصاعد | تقليل الزيادة | |
| إداري | ||
| مستوى ضريبة الأملاك: تراجع النمو | يزيد | ينقص |
| مستوى ضريبة الأرض: انكماش النمو | يزيد | يزيد |
| شروط الحصول على حقوق التنمية: تقييدية ليبرالية | زيادة نقصان |
يتسم سوق العقارات بهيكل متشعب ويمكن تمييزه وفقًا لمعايير مختلفة معروضة في الجدول. 9.3
الجدول 9.3 - تصنيف أسواق العقارات
| سمة التصنيف | أنواع الأسواق |
| نوع الكائن | -الأرض ، والمباني ، والهياكل ، والمؤسسات ، والمباني ، والمزارع المعمرة ، وحقوق الملكية ، والأشياء الأخرى |
| الجغرافية (الإقليمية) | محلي ، حضري ، إقليمي ، وطني ، عالمي |
| الغرض الوظيفي | المباني الصناعية والمباني السكنية وغير الصناعية والمباني |
| الاستعداد التشغيلي | المرافق القائمة ، البناء قيد التنفيذ ، البناء الجديد |
| نوع المشارك | البائعين والمشترين الأفراد والبائعين والبلديات والمنظمات التجارية |
| نوع المعاملات | الشراء والبيع والإيجار والرهن وحقوق الملكية |
| الانتماء الصناعي | المنشآت الصناعية والمنشآت الزراعية والمباني العامة وغيرها |
| نوع الملكية | الدولة والمرافق البلدية ، الخاصة |
| طريقة المعاملات | ابتدائي وثانوي ، منظم وغير منظم ، تبادل وبدون وصفة طبية ، تقليدي ومحوسب |
وظائف سوق العقارات
واحدة من الوظائف الرئيسية للسوق هي تحديد سعر التوازن، حيث يتوافق الطلب الفعال مع حجم العرض. عند الأسعار التي تقل عن سعر التوازن ، يوجد طلب زائد ، وإذا تم تجاوز سعر التوازن ، يكون هناك فائض في العرض. يركز السعر أيضًا على قدر كبير من المعلومات حول تشبع السوق ، وتفضيلات العملاء ، وتكاليف البناء ، والسياسة الاقتصادية والاجتماعية للدولة في هذا المجال ، على سبيل المثال ، بناء المساكن ، إلخ.
الوظيفة التنظيميةيتمثل في حقيقة أن السوق ، الذي يعمل بشكل مستقل ، وفقًا لتعريف أ. سميث ، يعيد "بيد غير مرئية" توزيع الموارد في مجالات ريادة الأعمال ويوجه المشاركين فيه نحو هدف لم يكن في نواياهم على الإطلاق - نحو التكوين لهيكل فعال للاقتصاد وإرضاء المصالح العامة ... في العالم الحديث ، يتم تعويض أوجه القصور في تنظيم السوق أكثر فأكثر من خلال إدارة الدولة للاقتصاد الوطني ، وخاصة فيما يتعلق بحماية البيئة ، وحماية المنافسة ، وإعادة توزيع الدخل ، وخلق بيئة قانونية للأعمال التجارية ، وحل المشكلات الاجتماعية. مشاكل ، إلخ.
الوظيفة التجاريةتتمثل في تحقيق قيمة وقيمة استخدام العقارات وتحقيق ربح من رأس المال المستثمر.
وظيفة التعقيم- هذا هو تطهير الاقتصاد من المشاركين غير المتنافسين والضعفاء في السوق ، وإفلاس غير الفاعلين. تقوم آلية السوق بإخبار الناس باتجاه بحثهم ، ولكنها لا تمنحهم أي ضمانات بشأن النتائج المالية النهائية. إنه يعترف فقط بالاستثمارات الضرورية اجتماعيًا في العقارات ، لأن المشتري هو الوحيد الذي يدفعها. لذلك ، فإن تحرير السوق من أصحاب الأعمال غير الأكفاء والأصول العقارية الأخرى يؤدي إلى زيادة المرونة والنمو الاقتصادي.
وظيفة المعلوماتهي طريقة فريدة تعتمد على السوق للجمع السريع ونشر المعلومات الموضوعية المعممة ، مما يسمح للبائعين والمشترين للعقارات باتخاذ قراراتهم بحرية وكفاءة لصالحهم.
وظيفة وسيطةيتم التعبير عنها في حقيقة أن السوق يعمل كوسيط إجمالي ومكان اجتماع للعديد من المشترين والبائعين المستقلين والمعزولين اقتصاديًا ، ويتم إنشاء اتصال بينهم ويتم توفير فرصة لاختيار بديل للشركاء. يعمل الوسطاء المحترفون أيضًا في سوق العقارات: أصحاب العقارات ، المثمنون ، الوكلاء ، السماسرة ، شركات التأمين ، مقرضو الرهن العقاري وغيرهم من الأشخاص الذين يقدمون الخدمات للمشاركين المهتمين.
تحفيز الوظيفةيتصرف في شكل حوافز اقتصادية مع أرباح للاستخدام المنتج من إنجازات التقدم العلمي والتكنولوجي في إنشاء واستخدام العقارات. تفرض المنافسة اقتصاديًا وتدعم النشاط التجاري المرتفع والبحث عن فرص جديدة لإدارة الممتلكات الرأسمالية الفعالة.
وظيفة الاستثمار- سوق العقارات وسيلة جذابة للمحافظة على قيمة رأس المال وزيادتها. يشجع على تحويل مدخرات ومدخرات السكان من الشكل السلبي للأسهم إلى رأس مال إنتاجي حقيقي ، مما يولد دخلاً لمالك العقارات. في الوقت نفسه ، فإن العقار نفسه بمثابة نوع من الضمان التأميني لمخاطر الاستثمار.
الوظيفة الاجتماعيةيتجلى في نمو نشاط العمل لجميع السكان ، في زيادة كثافة عمل المواطنين الذين يسعون إلى أن يصبحوا مالكي الشقق وقطع الأراضي وغيرها من رؤوس الأموال والأشياء المرموقة.
الرئيسية أهداف إدارة العقارات:
تنفيذ الحقوق الدستورية للمواطنين في الممتلكات غير المنقولة والالتزامات المتعلقة بملكيتها ؛
إنشاء نظام وشروط معينة للعمل في السوق لجميع المشاركين فيه ؛
حماية المشاركين من سوء النية والاحتيال والتنظيمات الإجرامية والأفراد ؛
تقديم أسعار مجانية للعقارات بما يتناسب مع العرض والطلب ؛
تهيئة الظروف للاستثمار التي تحفز النشاط التجاري في مجال الإنتاج ؛
تحسين البيئة البيئية ، وتحقيق النمو الاقتصادي ، وتقليل البطالة ، وحل مشكلة الإسكان والأهداف الاجتماعية الأخرى ؛
الضرائب العادلة للمشاركين في سوق العقارات والعقارات ؛
تهيئة الظروف المواتية لحل مشكلة الإسكان بالدولة والمناطق.
